地产项目成本与税务探研

1、地产项目成本与税务探研2008-7-181目录概述1我国税法的基本体系2地产相关主要税种3成本与税收4他山之石52概述培训目的使成本人员能够了解税法的基本常识（包括税法的立法原则、基本体系、地产相关主要税费计算）。开阔视野，优化知识结构，提高成本管理人员的综合素质和管理水平。挣脱瓶颈，从经营层面来思考和解决问题，为公司的持续、健康发展提供有力支持。 3概述基本概念税法：国家制定的用以调整纳税征收与缴纳之间权利以及义务关系的法律规范。税法基本原则：所谓税法的基本原则，是指一国调整税收关系的基本规律的抽象和概括，是贯穿税法的立法、执法、司法和守法全过程的具有普遍性指导意义的法律准则。包括：4概述基

2、本概念税收法定原则：课税要素法定原则、课税要素明确原则、征税合法性原则。 税收公平原则：税收效率原则：税收社会政策原则 ：5概述基本概念税收法定原则即课税要素必须由法律直接规定。课税要素不仅包括纳税人、征税对象、税率、税收优惠，而且还应包括征税基本程序和税务争议的解决办法等。在课税要素中，最为重要的是征纳主体、征税对象、计税依据和税率，其它要素则属于辅助性的要素。6概述基本概念税法主体是在税收法律关系中享有权利和承担义务的当事人，包括征税主体和纳税主体两类。征税主体是国家。在具体的征税活动中，国家授权有关的政府机关来具体行使征税权。在我国，由各级财政机关、税务机关和海关具体负责税收征管。纳税主

3、体又称纳税义务人，简称纳税人，是指依照税法规定直接负有纳税义务的自然人、法人和非法人组织。7概述基本概念征税客体也称征税对象或课税对象，是指征税的直接对象或称标的。征税客体是各税种间相互区别的主要标志，也是进行税收分类和税法分类的最重要的依据，同时，它还是确定征税范围的重要因素。依征税对象性质不同，可以将其分为商品（增值税、消费税）、所得（个人所得税、企业所得税）、财产（房产税）、行为（土地使用税）等。8概述基本概念税目与计税依据税目就是税法规定的征税的具体项目。它是征税对象在质的方面的具体化，反映了征税的广度。计税依据，也称计税标准、计税基数，或简称税基，是指根据税法规定所确定的用以计算应纳

4、税额的依据，亦即据以计算应纳税额的基数。 9概述基本概念税率是应纳税额与计税基数之间的数量关系或比率。它是衡量税负高低的重要指针，是税法的核心要素，它反映国家征税的深度和国家的经济政策，是极为重要的宏观调控手段。 10概述基本概念税率可分为比例税率、累进税率和定额税率 。 比例税率，是指对同一征税对象，不论其数额大小，均按照同一比例计算应纳税额的税率。采用比例税率便于计算和征纳，有利于提高效率，但不利于保障公平。比例税率在商品税领域应用得比较普遍。营业税、增值税、所得税都属于比例税率。11概述基本概念税率可分为比例税率、累进税率和定额税率 。 累进税率，是指随着征税对象的数额由低到高逐级累进，

5、适用的税率也随之逐级提高的税率。累进税率可以分为全额累进税率和超额累进税率（例如个人所得税）。后者是指对不同等级的征税对象的数额，分别按照与之相对应的等级的税率来计税，然后再加总计算总税额。累进税率中还包括超率累进税率。 12概述基本概念税率可分为比例税率、累进税率和定额税率 。 定额税率，是指按征税对象的一定计量单位直接规定的固定的税额，因而也称固定税额。定额税率不受价格变动影响，便于从量计征，因而多适用于从量税。 13概述基本概念课税要素明确：即有关课税要素的规定必须尽量地明确而不出现歧义、矛盾，在基本内容上不出现漏洞。同时，要考虑适当保留税务执法机关的自由裁量权、便于征收管理、协调税法体

6、系。征税合法性指征纳税的过程要依法进行。 14概述基本概念税收公平原则即国家征税要使每个纳税人负担与其经济状况相适当，并使各纳税人之间的负担水平保持平衡。公平税负原则包括横向公平和纵向公平两重含义。横向公平要求经济条件相同的纳税人负担数额相同的税收；纵向公平要求经济条件不同的人负担不同数额的税收（例如个人所得税的税率设计）。15概述基本概念税收效率原则指税收活动要有利于经济效率的提高。税收效率原则可以分为税收的经济效率原则和税收本身的效率原则两个方面。税收的经济效率原则是指降低其对经济资源配置和经济机制运行的影响（例如过度增加酒类产品的消费税，会使行业受到影响，从而对国民经济产生负面影响，则使

7、税收的经济效率原则受到影响），税收本身的效率原则是指税务行政管理方面的效率。16概述基本概念税收社会政策原则税收社会政策原则是指税法是国家用以推行各种社会政策最重要的手段之一，其实质是税收调节职能的法律原则化。税收制度的建设必须体现国家的财政、经济、政治和社会政策要求，并服务于政策。17我国税法的基本体系税法体系是指一个国家不同的税收法律规范有机联系而构成的统一整体 。按照税收立法权限或者法律效力的不同，可以划分为有关税收的宪法性规范、税收法律、税收行政法规、地方性税收法规和国际税收协定等。按照税法的调整对象税收关系内容的不同，可以划分为税收实体法、税收程序法和税收权限法。根据税法是否具有涉外

8、因素，可以将税法划分为涉外税法和非涉外税法。18我国税法的基本体系流转税类 资源税类 所得税类 财产和行为税类 特定目的税类 主要实体税分类除上述主要实体税外，还有农业税、关税等。19地产相关主要税种房地产企业相关的税种较多，除消费税和部分特定行为税外，大部分税种均会涉及，在此挑选部分主要税种向大家进行介绍契税：印花税：营业税金及附加：土地增值税：企业所得税：20地产相关主要税种契税：印花税：营业税金及附加：土地增值税：企业所得税：21地产相关主要税种契税在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当缴纳契税。转移土地、房屋权属是指下列行为: 国有土地使用权出让；

9、土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；房屋买卖；房屋赠与；房屋交换。契税税率为3%-5%。由省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。 22地产相关主要税种印花税在中华人民共和国境内书立、领受所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当按照本条例规定缴纳印花税。应纳税凭证: 购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；产权转移书据；营业账簿；权利、许可证照；经财政部确定征税的其他凭证。 23地产相关主要税种印花税24地产相关主要税种营业税金及附加营业税

10、，在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，应当缴纳营业税。营业税的税目、税率，依照营业税税目税率表执行。税目、税率的调整，由国务院决定。25地产相关主要税种营业税金及附加26地产相关主要税种营业税金及附加纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式: 应纳税额=营业额税率 应税劳务是指属于交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务 27地产相关主要税种营业税金及附加城市维护建设税，凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人（以下简

11、称纳税人）。城市维护建设税税率如下：纳税人所在地在市区的，税率为7； 纳税人所在地在县城、镇的，税率为5；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1；28地产相关主要税种营业税金及附加教育费附加教育费附加以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，附加率为3，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳29地产相关主要税种土地增值税土地增值税是对转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税在性质上属于特定目的税类，是为了达到特定目的，对特定的对象和特定的行为发挥调节作用。可以做为营业性税金列支，并在计算企业所得税时扣除。30地

12、产相关主要税种土地增值税预缴的规定土地增值税按预（销）售收入的1%预交土地增值税，每季度缴纳一次，待清算时多退少补。 清算的条件房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的 31地产相关主要税种土地增值税计算过程：计算增值额 找增值率计算增值税32地产相关主要税种土地增值税土地增值税增值额的确定：增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额

13、后的余额。计算增值额的扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本（土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施间接费用费和开发间接费用）房地产开发费用（包括利息支出和管理费用、销售费用等） 与转让房地产有关的税金（包括营业税、城建税、教育费附加等流转税金） 其他扣除项目（对专门从事房地产开发的企业可以按“取得土地使用权的成本”和“房地产开发成本”合计的20做加计扣除） 33地产相关主要税种土地增值税四级超率累进税率增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为30，速算扣除数为0；增值额超过扣除项目金额50，未超过扣除项目金额100的部分，税率为40，速算扣除数为5；增值

14、额超过扣除项目金额100，未超过扣除项目金额200的部分，税率为50，速算扣除数为15；增值额超过扣除项目金额200的部分，税率为60，速算扣除数为35。34地产相关主要税种土地增值税四级超率累进税率增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为30，速算扣除数为0；增值额超过扣除项目金额50，未超过扣除项目金额100的部分，税率为40，速算扣除数为5；增值额超过扣除项目金额100，未超过扣除项目金额200的部分，税率为50，速算扣除数为15；增值额超过扣除项目金额200的部分，税率为60，速算扣除数为35。案例35地产相关主要税种企业所得税在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）为企业所得税的纳税人，依照规定缴纳企业所得税。企业所得税的税率为25%企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。36地产相关主要税种企业所得税在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）为企业所得税