某置业公司济南项目商业计划书

1、山东天泓泓置业有有限公司司济南项目目商业计划划书目 录录TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc80418111 摘要 PAGEREF _Toc80418111 h 4 HYPERLINK l _Toc80418112 第一章山山东天泓泓置业有有限公司司简介 PAGEREF _Toc80418112 h 55 HYPERLINK l _Toc80418113 第二章青青岛天泰泰集团股股份有限限公司简简介 PAGEREF _Toc80418113 h 5 HYPERLINK l _Toc80418114 第三章项项目规划划及设计计 PAGEREF _Toc80418114 h

2、 6 HYPERLINK l _Toc80418115 3.1 项目目名称 PAGEREF _Toc80418115 h 66 HYPERLINK l _Toc80418116 3.2 项目目位置及及周边环环境： PAGEREF _Toc80418116 h 66 HYPERLINK l _Toc80418117 3.3 项目目定位 PAGEREF _Toc80418117 h 77 HYPERLINK l _Toc80418118 3.4项项目设计计总体要要求 PAGEREF _Toc80418118 h 7 HYPERLINK l _Toc80418119 3.5 规划目目标定位位 PAG

3、EREF _Toc80418119 h 7 HYPERLINK l _Toc80418120 3.6单单体设计计要求 PAGEREF _Toc80418120 h 88 HYPERLINK l _Toc80418121 第四章、市场分分析 PAGEREF _Toc80418121 h 8 HYPERLINK l _Toc80418122 4.1济济南市人人文经济济简况 PAGEREF _Toc80418122 h 88 HYPERLINK l _Toc80418123 4.2 20003及及20004上半半年济南南市场分分析 PAGEREF _Toc80418123 h 9 HYPERLINK

4、 l _Toc80418124 4.2.1 220033年度市市场交易易综合分分析 PAGEREF _Toc80418124 h 9 HYPERLINK l _Toc80418125 4.2.2 20003年市市场各项项具体数数据分析析 PAGEREF _Toc80418125 h 11 HYPERLINK l _Toc80418126 4.3 20004济济南房地地产市场场交易情情况 PAGEREF _Toc80418126 h 122 HYPERLINK l _Toc80418127 4.4 济南南城市房房地产发发展趋势势分析 PAGEREF _Toc80418127 h 113 HYPE

5、RLINK l _Toc80418128 第五章竞竞争状况况分析 PAGEREF _Toc80418128 h 115 HYPERLINK l _Toc80418129 5.1 非威威胁性竞竞争板块块东部部、西部部、北部部代表性性楼盘分分析 PAGEREF _Toc80418129 h 155 HYPERLINK l _Toc80418130 5.2 竞争争性板块块中部部、南部部（指千千佛山和和舜耕路路板块）分析 PAGEREF _Toc80418130 h 116 HYPERLINK l _Toc80418131 第六章投投资说明明 PAGEREF _Toc80418131 h 17 HYP

6、ERLINK l _Toc80418132 6.1股股权融资资： PAGEREF _Toc80418132 h 177 HYPERLINK l _Toc80418133 6.2 债权权融资： PAGEREF _Toc80418133 h 18 HYPERLINK l _Toc80418134 6.3 本次募募集资金金的情况况及使用用 PAGEREF _Toc80418134 h 18 HYPERLINK l _Toc80418135 6.3.1 本本次股权权融资基基本情况况 PAGEREF _Toc80418135 h 18 HYPERLINK l _Toc80418136 6.3.2 本次债

7、债权融资资的基本本情况 PAGEREF _Toc80418136 h 199 HYPERLINK l _Toc80418137 6.3.3募集集资金的的使用 PAGEREF _Toc80418137 h 119 HYPERLINK l _Toc80418138 第七章投投资报酬酬及退出出 PAGEREF _Toc80418138 h 19 HYPERLINK l _Toc80418139 7.1.股利分分配政策策 PAGEREF _Toc80418139 h 19 HYPERLINK l _Toc80418140 7.2.投资的的退出 PAGEREF _Toc80418140 h 220 HY

8、PERLINK l _Toc80418141 第八章风风险分析析 PAGEREF _Toc80418141 h 21 HYPERLINK l _Toc80418142 8.1.项目开开发过程程中的风风险 PAGEREF _Toc80418142 h 211 HYPERLINK l _Toc80418143 8.2.销售风风险 PAGEREF _Toc80418143 h 211 HYPERLINK l _Toc80418144 8.3.房地产产开发项项目收入入不确定定性风险险 PAGEREF _Toc80418144 h 22 HYPERLINK l _Toc80418145 8.4.工程质质

9、量与工工程建设设风险 PAGEREF _Toc80418145 h 222 HYPERLINK l _Toc80418146 8.5. 经济济周期与与产业政政策的风风险 PAGEREF _Toc80418146 h 233 HYPERLINK l _Toc80418147 8.6.财务风风险 PAGEREF _Toc80418147 h 244 HYPERLINK l _Toc80418148 第九章建建设方式式及工程程计划 PAGEREF _Toc80418148 h 224 HYPERLINK l _Toc80418149 9.1.承包、发包方方式 PAGEREF _Toc80418149

10、 h 244 HYPERLINK l _Toc80418150 9.2.工程计计划： PAGEREF _Toc80418150 h 225 HYPERLINK l _Toc80418151 第十章经经营预测测及财务务分析 PAGEREF _Toc80418151 h 225 HYPERLINK l _Toc80418152 10.11.项目目主要经经济技术术指标： PAGEREF _Toc80418152 h 25 HYPERLINK l _Toc80418153 10.22.投资资估算与与盈利分析 PAGEREF _Toc80418153 h 255 HYPERLINK l _Toc8041

11、8154 10.22.1.估算依依据与范范围。 PAGEREF _Toc80418154 h 225 HYPERLINK l _Toc80418155 10.22.2.静态分分析 PAGEREF _Toc80418155 h 25 HYPERLINK l _Toc80418156 10.22.3动动态分析析 PAGEREF _Toc80418156 h 33 HYPERLINK l _Toc80418157 投资意向向书 PAGEREF _Toc80418157 h 377摘 要山东天泓泓置业有有限公司司系由上上海天雄雄有限公公司、青青岛国雄雄投资发发展有限限公司和和青岛天天泰房地地产开发发股

12、份有有限公司司投资成成立的专专业房地地产开发发公司。与上海海天雄有有限公司司、青岛岛国雄投投资公司司有紧密密股权关关系的天天泰集团团将对该该公司提提供全方方位的支支持。天泰集团团是具有有十年历历史的企企业集团团，以房房地产开开发为主主业，涉涉及建筑筑设计、物业管管理、房房地产营营销、饮饮料等行行业。具具有丰富富的房地地产开发发经验，在青岛岛开发有有多个明明星楼盘盘。主要要有阳光光海岸、天泰青青岛奥林林匹克花花园、阳阳光地带带等。曾曾在20002年年、20003年年的中国国住交会会上连续续两年被被评为“中国房房地产品品牌企业业五十强强”。天泰济南南项目位位于济南南市南部部，该地地风景秀秀丽、植植

13、被丰富富，是济济南的绿绿肺，为为保护城城市环境境，该地地段目前前鲜有新新的地块块推出，因此该该项目实实际处于于济南的的绝版地地段，有有很高的的升值潜潜力和良良好的生生活、自自然环境境。该项目定定位于济济南市顶顶级楼盘盘，项目目设计将将结合项项目位置置、客户户特点精精心打造造，公司司将与国国际大师师合作，将该项项目建成成天泰在在济南的的代表性性作品。从济南的的市场情情况看，济南市市房地产产交易市市场活跃跃，人民民收入水水平不断断提高，追求生生活质量量，改善善居住条条件的需需求日益益增强，消费水水平不断断升级。同时随随着济南南经济的的发展，形成了了一批高高收入人人群，从从市场调调查看，济南市市缺少

14、顶顶级楼盘盘，使高高收入人人群很难难找到适适合自己己身份地地位的房房产。因因此，本本项目的的开发将将有可能能填补这这一空白白，赢得得市场，赢得客客户。本次融资资方式主主要采用用股权融融资和债债权融资资相结合合的方式式进行。公司将将注册资资本从目目前的220000万元增增加到550000万元，拟通过过股权方方式融资资30000万元元，与股股权方式式相匹配配，投资资人应同同时以11：7（股权：债权）的比例例向公司司提供无无息借款款，借款款期限暂暂定为44年。投投资者以以5000万股为为投资起起点，最最高不超超过增资资后股权权比例的的40%。该笔笔款项主主要用于于缴纳项项目土地地款及前前期费用用。目

15、前前天泰集集团已出出资1.12亿亿元交清清了首付付款。股股东收益益主要来来源于股股利分配配和项目目完成后后清算收收益。项目开发发方式采采用分期期开发，滚动进进行的方方式，预预计开发发总工期期为4年年，项目目占地面面积为1172亩亩，目前前容积率率为1.8，建建筑面积积为200.4万万平米，主要由由小高层层、高层层组成。从项目经经营预测测看，公公司盈利利前景良良好，项项目总投投资为111.77亿元，按照880000元/平平米测算算，该项项目销售售收入预预计为117.554亿元元，净利利润为33.9亿亿元，成成本利润润率为228.772%，投资利利润率为为97.86%。从项项目的经经济指标标看盈利

16、利是可观观的。总之，从从总体上上看，该该项目在在定位、设计、市场、经营预预测等方方面都是是可行的的。第一章 山东东天泓置置业有限限公司简简介山东天泓泓置业有有限公司司系由上上海天雄雄有限公公司、青青岛国雄雄投资有有限公司司和青岛岛天泰房房地产开开发股份份有限公公司投资资成立的的专业房房地产开开发公司司。公司司于20004年年6月224日成成立。注注册资本本为2,0000万元，经营范范围为房房地产项项目投资资、商务务中介服服务等。公司本本次拟增增资扩股股3,0000万万元，增增资后，本公司司注册资资本为55,0000万元元。第二章 青岛岛天泰集集团股份份有限公公司简介介公司目前前的股东东上海海天

17、雄有有限公司司和青岛岛国雄投投资发展展有限公公司与天天泰集团团具有紧紧密的股股权投资资关系，天泰集集团将在在管理线线、品牌牌线、业业务线及及企业文文化方面面给予全全方位的的支持，尤其是是在项目目开发过过程中，将完全全贯彻天天泰集团团精细化化、专业业化的开开发管理理模式，精雕成成济南地地区最具具影响力力、盈利利能力高高的项目目。天泰集团团简介：天泰集集团成立立于19994年年，是以以房地产产开发为为主业，涉及物物业管理理、置业业顾问、建筑设设计、旅旅游开发发、生物物食品等等多个产产业的企企业集团团，下属属天泰房房地产开开发股份份有限公公司、天天泰奥城城发展有有限公司司、上海海天雄有有限公司司、天

18、泰泰阳光建建设有限限公司、天泰温温泉高尔尔夫发展展有限公公司、天天一置业业顾问有有限公司司、天泰泰物业服服务有限限公司、天泰饮饮乐多食食品有限限公司等等十余家家子公司司及控股股公司。主要项项目有：天泰青岛奥奥林匹克克花园、天泰假日温温泉、天天泰阳光光海岸、天泰馥馥香谷、天泰阳阳光地带带、天泰泰广场等等。天泰集团团是中国国较早实实施品牌牌战略的的房地产产企业，在其发发展过程程中及时时导入CCIS系系统，119966年率先先在中国国国家工工商总局局注册了了第一个个建筑商商标，天天泰集团团也是国国内较早早通过IISO990000质量体体系认证证的房地地产开发发企业，并且是是国内最最早通过过ISOO1

19、40001环环境体系系认证的的房地产产企业，“天泰”还是青青岛市和和山东省省第一个个著名建建筑商标标。20001年年天泰集集团被评评为“中国住住交会地地产名企企20强强”，20002年年在当当代经理理人杂杂志评选选的“中国成成长企业业百强”中位列列15位位，20003年年再次入入选“中国住住交会房房地产品品牌企业业”。同时时连续多多年被评评定为“AAAA级信用用企业”。天泰泰集团提提出自己己的发展展方向为为“致力于于成为世世界卓越越的房地地产发展展商，致致力于成成为令人人尊敬的的企业”。在成立立十周年年之际，集团提提出了发发展战略略，明确确提出了了做透山山东市场场的战略略规划。在管理理层面上上

20、，天泰泰集团董董事长王王若雄还还创造性性总结出出了“三线一一圆”管理理理论，并并出版推开这这扇窗专著，得到管管理界人人士的高高度评价价；并率率先在房房地产行行业中提提出和实实施了房房地产精精细化管管理模式式。最近近，天泰泰集团又又探索性性地在企企业管理理中实施施以“团队CCEO”为执行行主体的的“三会”管理模模式。建建立起了了“培育了了不起的的人”机制，并与中中国海洋洋大学联联合创办办了中国国第一个个总经理理研究生生班。从创立伊伊始，天天泰集团团就提出出并逐渐渐形成了了以“兴业报报国”为核心心的文化化体系，每年集集团都要要拿出大大量的资资金用于于社会公公益事业业，如出出资百万万在中国国海洋大大

21、学设立立“天泰奖奖学金”、“天泰跨跨世纪优优秀人才才奖”，在贵贵州等地地区捐建建希望小小学，积积极安置置下岗职职工再就就业，捐捐资助残残，支持持残疾人人安居工工程，220022年出资资人民币币1,0000万元支支持青岛岛“奥运争争光计划划”等等。第三章 项目目规划及及设计3.1 项目目名称“天泰太阳树树” orr “太阳树”（暂定定，以下下均称为为天泰济济南项目目）3.2 项目目位置及及周边环环境：天泰济南南项目土土地位置置极佳，位于济济南市的的东南面面，属于于山东省省府济南南上风上上水之宝宝地，位位于千佛佛山脚下下，周围围冬暖夏夏凉的小小环境在在济南这这一火炉炉中实属属难得，因此该该地区属属

22、于济南南的高级级居住区区，是众众多商家家必争之之地。项项目北临临中华女女子学院院，东西西分别有有舜耕路路、旅游游路两条条交通干干线贯穿穿南北，组团南南端以兴兴济河为为界，总总占地面面积1772亩，项目内内及周边边有近660000亩森林林和20000亩亩社区绿绿化，群群山环抱抱，气候候宜人，具有典典型的城城市花园园特点，是非常常适合居居住的大大型社区区。附近近的阳光光舜城于于19999年11月正式式开始开开工建设设，目前前的社区区配套已已进一步步得到了了完善，社区建建设已初初具规模模，现已已完成住住宅项目目50多多万平方方米，在在建住宅宅项目220万平平方米。自20001年年4月首首批省直直机关

23、住住宅交付付使用、10000余户户居民入入住起，截至220033年年底底，入住住人数已已逾万人人。入住住业主主主要为驻驻济各大大高校教教师，省省直机关关公务人人员、商商务人员员、职业业经理人人及各专专业人士士，居民民素质较较高。天泰济南南项目位位于南城城中心地地带，东东依千佛佛山山脉脉，西侧侧与龟山山遥遥相相望，视视觉效果果极佳，地理位位置优越越。该组组团距市市中心不不足6公公里，且且有K990、334、1110等等多条公公交线路路通过，交通较较为便利利。根据已批批准的详详细规划划，济南南项目总总占地面面积1772亩，容积率率为1.8，总总计可建建设住宅宅及配套套公建约约20440000平方米

24、米。由于该项项目原为为阳光舜舜城大开开发的一一个重要要组成部部分，建建设用地地已明确确为出让让地“熟地”，且项项目产权权十分清清晰。另另外，该该项目已已办理好好土地证证和用地地规划许许可证，基本具具备“三通一一平”施工条条件，项项目所需需水、电电、煤气气等配套套设施齐齐备，市市政管线线均已布布放到位位，建设设条件较较为理想想。3.3 项目目定位济南项目目定位于于济南房房地产市市场的顶顶端产品品，将与与国际设设计大师师和国际际著名的的设计机机构合作作，打造造顶级楼楼盘。室室内装修修将采用用高标准准、人性性化的设设计。在在规划、单体、环境乃乃至室内内装修要要协调一一致，互互为补充充、一脉脉相承。社

25、区环环境将突突出基地地自然地地形的特特点。3.4项项目设计计总体要要求建筑全部部为高层层（122-118为主主），容容积率不不高于11.8，立面设设计大气气、简洁洁、现代代、创新新而独特特。室内平面面布置符符合中国国人的生生活习惯惯和功能能要求，室内装装修突出出现代、简约、实用、大气、艺术等等特点，在与业业主充分分沟通的的基础上上，大胆胆创意，做出建建筑艺术术精品大胆使用用新技术术、提倡倡生态环环保理念念，营造造适合人人类居住住的小环环境，形形成城市市中的空空中别墅墅。达到到生活方方便与居居住舒适适的双重重目的。3.5 规划目目标定位位3.5.1.该该项目的的地势呈呈碗状，整个区区域范围围地形

26、成成三级跌跌落状分分布，极极目远眺眺，不远远处的市市区以及及千佛山山尽在眼眼前，无无论雾天天还是晴晴天都别别有情趣趣，规划划阶段应应该充分分利用自自然资源源。3.5.2、规规划充分分考量基基地自然然地形和和周边整整体自然然环境，同时兼兼顾社区区内环境境的充分分营造，力求精精致，此此为本设设计的重重点，可可以充分分借鉴和和发挥日日本园林林营造的的特色。3.5.3.项项目定位位为一个个真正的的现代生生活时尚尚住区。体现在在住宅科科技的考考究与利利用，根根据济南南当地的的环境以以及气候候弱势，如降低低噪音、控制室室内温度度等等。3.5.4.以以健康时时尚为主主体的高高尚居住住区。包包括小区区室外运运

27、动场地地、漫步步道、网网球场、划水道道、森林林氧吧中中漫步、高尔夫夫练习场场等。会会所内室室内攀岩岩、温泉泉浴、壁壁球馆、游泳池池、健身身房等。3.5.5.生生态为主主体的景景观设计计，结合合周围自自然景观观山、水水的综合合利用。把小区区内景观观融入自自然。浓浓郁的森森林、小小桥流水水，林荫荫大道，步行景景观大道道等给人人以回归归自然的的感受。3.5.6.规规划建议议采用大大间距，要留有有大面积积绿化用用地，提提高档次次的同时时，使业业主更有有机会和和自然亲亲近。3.6单单体设计计要求3.6.1 该该项目单单体户型型面积在在15003500平米之之间，楼楼层越高高，单户户面积越越大。3.6.2

28、 会会所功能能齐全，结构合合理、布布置精致致，成为为小区居居民交流流、生活活的中心心，面积积在2000030000平米米即可。3.6.3. 底层部部分要和和小区精精致的环环境以及及现状的的错落地地势相结结合，移移步异景景。3.6.4. 中高层层部分具具备安全全而且有有最佳景景观的“空中别别墅”。3.6.5 高高层住宅宅建议大大户型，并且布布置平层层、错层层形式，平面功功能布局局参考别别墅的功功能布局局。使业业主真正正享受到到别墅的的感受，而又有有高层住住宅的安安全性和和景观优优势。3.6.6. 引领时时尚的功功能布局局。3.6.7. 宽阔的的景观大大阳台，客厅、卧室落落地的景景观玻璃璃窗，开开

29、敞的主主卧室卫卫生间，让业主主在洗浴浴、休息息中感受受窗外千千佛山以以及泉城城济南的的无尽美美景，开开窗面积积尽量大大，但还还要考虑虑济南当当地的气气候特征征。第四章、市场分分析4.1济济南市人人文经济济简况济南市是是山东省省的政治治、经济济、文化化、科技技及教育育中心；是国务务院公布布的历史史文化名名城，中中国首批批优秀旅旅游城市市。4.1.1人文文地理概概况济南市位位于山东东省中西西部，泰泰山穹隆隆北麓，黄河南南岸。北北距首都都北京4494公公里。北北邻德州州市，东东北连滨滨州市，东接淄淄博市，南与莱莱芜市、泰安市市毗连，西与聊聊城市相相邻。东东西最大大横距1138公公里，南南北最大大纵距

30、1166公公里，总总面积881544平方公公里，其其中市区区面积221199平方公公里。现现辖历下下区、市市中区、天桥区区、槐荫荫区、历历城区、长清县县、平阴阴县、济济阳县、商河县县等5个区4个县，代管章章丘市。总人口口5433.5万万人，其其中城区区人口1191万万人。4.1.2经济济发展指指标据初步核核算，220033年全市市国内生生产总值值达到113677.8亿元元，比上上年增长长14.5。全市非公公有制经经济实现现增加值值4822.7亿元元，增长长22.8，占GDDP的比比重达到到35.3，比上年年提高22.5个百百分点，人均国国内生产产总值2236332元，增长113.2。从GDDP

31、分配配角度看看：全年年完成地地域财政政收入2264.2亿元元，增长长12.7，城市市市区居民民(非农农业)人人均可支支配收入入为1110133元，增增长9.1。另据银银行统计计，20003年年全市企企业存款款比上年年增加1170.3亿元元，增长长24.2。4.1.3城市市居民消消费结构构升级的的方向已已经明确确，据统计，20003年住住房销售售额555.5亿元元，比上上年增长长44.2，其中个个人购买买52.5亿元元，增长长55.8。全部房房屋销售售额599.5亿元元，比上上年增长长45.5，其中个个人购买买54.0亿元元，增长长57.4。 以上上数字表表明，住住房消费费已成为为济南市市居民最

32、最大的消消费类别别，成为为城市居居民消费费结构升升级方向向的代表表性品类类。4.2 20003及及20004上半半年济南南市场分分析4.2.1 220033年度市市场交易易综合分分析20033年，在在宏观经经济良好好运行的的背景下下，随着着济南市市新的城城市规划划的实施施，住房房一、二二级市场场继续保保持购销销两旺的的发展态态势，联联动效应应明显，对拉动动济南市市经济增增长做出出了积极极贡献。（1）220033年全市市房地产产转让持持续快速速增长并并再创佳佳绩。其中，转转让件数数超过22万件，达到2243115件，同比增增长366.5%；转让让面积突突破3000万平平方米，达到3321.95万

33、万平方米米，增长长26.8%；转让金金额533.311亿元，增长近近10个个亿，增增幅为222.11%。（2）住住房一、二级市市场联动动效应明明显20033年，济济南市住住房一、二级市市场相互互促进、协调发发展的大大好形势势前所未未有。两两级市场场买卖住住房成交交套数为为近几年年之最（见图），进入入市场买买卖房屋屋的居民民家庭越越来越多多，市场场发展后后劲十足足。同时时，住房房市场的的发展带带动了相相关产业业的发展展，成交交金额的的增长带带动了房房地产交交易税收收的增长长。自实行住住房制度度改革以以来，人人们已经经逐步摒摒弃了靠靠单位解解决住房房的依赖赖思想，转而把把目光投投向欣欣欣向荣的的住

34、房市市场。“卖旧买买新”“以小换换大”“以次换换好”已已成为人人们改善善居住条条件的基基本方式式，这种种住房市市场上特特有的、阶梯型型的梯梯次消费费形式式，也是是住房一一、二级级市场得得以长久久发展的的推动力力。（3）一一、二级级住房市市场等销销售占有有比例图 各类类房产买买卖面积积构成图图4.2.2 20003年市市场各项项具体数数据分析析（1）商商品住房房户型面面积成交交情况对对比从成交商商品住房房的户型型来看（见图），不超超过1330的的中小户户型成交交64443件，占商品品住房成成交总件件数的772.55%；其其中7001330之之间的户户型最为为市场所所认可，共计557100件，占占

35、64.3%。从这个个意义上上说，适适合普通通居民改改善居住住条件的的户型也也基本满满足了市市场需求求。（2）.多层占占据市场场主导地地位，高高层、小小高层成成倍增长长在济南市市商品住住房市场场上，多多层、高高层和小小高层楼楼房的销销售量比比例出现现变化。20003年，多层楼楼房销售售所占商商品住房房销售总总件数的的比重为为66.70%；高层层、小高高层商品品住房成成交29959件件，同比比增长33.5倍倍；占商商品住房房成交总总量的333.33%，比比上一年年提高222个百百分点。可以看看出人们们对高层层的认可可程度正正在提高高，高端端高层住住房的平平均价格格是多层层住房的的两倍多多，主要要针

36、对高高收入家家庭。多层与高高层、小小高层两两者价格格与销售售量上形形成的对对比，从从一个侧侧面反映映出济南南市住房房市场各各类住房房有效需需求的“质”“量”辩辩证关系系。4.3 20004济济南房地地产市场场交易情情况20044年月月份，济济南市房房地产开开发投资资平稳增增长，商商品房销销售面积积快速上上升，施施工规模模温和放放大。从从前4个个月的投投资完成成情况看看，房地地产开发发呈现以以下特点点： 4.3.1. 房地产产开发投投资增势势平稳。今年前44个月，济南市市房地产产开发投投资累计计完成119.77亿元，比上年年同期增增长211.6%。从增增幅来看看是逐月月下降的的，但从从净完成成投

37、资来来看是逐逐月递增增的，前前两个月月完成投投资为66.0亿亿元，三三月份净净完成投投资为55.7亿亿元，四四月份净净完成投投资为88亿元。4.3.2.竣竣工面积积下降，商品房房销售面面积快速速增长。1-4月月份济南南市累计计销售各各类房屋屋53.0万平平方米（其中住住宅销售售50.2万平平方米），增长长67.2%，房价比比上年同同期上涨涨24.3%，比竣工工面积多多出322.9万万平方米米，（其其中住宅宅多出竣竣工面积积30.9万平平方米。）4.3.3.新新开工面面积与上上年持平平。今年以来来，我市市济南市市房地产产新开工工面积1126.4万平平方米，与上年年同期基基本持平平，其中中住宅新新

38、开工1103.4万平平方米，同比下下降6.3%。由于上上年结转转项目较较多，房房地产施施工规模模温和放放大，全全部房屋屋施工面面积为5564.1万平平方米，比上年年同期增增长211.4%，其中中住宅4463.2万平平方米，增长221.44%。 4.3.4.资资金到位位充足。从资金到到位情况况看，房房地产开开发资金金充足，资金来来源结构构进一步步优化。截至月底，当年到到位资金金34.9亿元元，比上上年同期期增长222.55，其其中企业业自筹资资金和其其他资金金来源大大幅增长长，占资资金来源源的711.6；到位位金额分分别为113.11亿元和和11.9亿元元，分别别比上年年同期增增长288.4和9

39、55.1；银行行贷款99.8亿亿元，下下降166.9。4.3.5 省省城房价价出现了了下降态态势济南市房房管局对对外公布布的20004年年上半年年房地产产市场形形势分析析报告显显示，66月商品品房均价价比5月月每平方方米下降降3055元。今年上半半年，全全市商品品房成交交68883件，成交面面积933.688万平方方米，同同比增长长77.65，成交交金额达达25.75亿亿元，同同比增长长1100.722。从从商品房房转让情情况来看看，上半半年的房房屋均价价为26608元元平方方米，而而去年同同期商品品房均价价为21188元元平方方米，同同比增长长了199.199。由于受拆拆迁与人人口因素素的影

40、响响，今年年省城房房价增长长迅速，5月份份之前，商品房房均价已已经达到到25227元平方米米，在55月中旬旬后价格格曾一度度上升到到28001元平方米米的高价价，但随随后价格格开始下下滑，到到6月下下旬均价价为24496元元平方方米，比比5月份份每平方方米下降降了3005元。专家指出出，从经经济学角角度来讲讲，价格格曲线出出现拐点点的时候候，也就就是价格格增长的的幅度逐逐渐缩小小为零，并且未未来的趋趋势是价价格在该该点保持持平稳或或者出现现下降。根据省省城市场场上的种种种表现现，可以以大胆判判断，房房价已经经上升到到一段时时间的最最高点。但是，房价达达到最高高点，绝绝对不等等于房价价骤然跌跌落

41、。因因为在省省城市场场，支持持房地产产健康发发展的因因素占主主流，它它们也必必然会支支撑住房房价曲线线。4.4 济南南城市房房地产发发展趋势势分析4.4.1 新城市市运动从“现代代化的大大村庄”向现代代化大都都市迈进进自从张高高丽任山山东省委委书记以以后，加加大了济济南的城城市建设设力度，在事关关城市发发展的道道路建设设方面力力度极大大，无论论是经十十路、舜舜耕路、旅游路路的扩展展还是泉泉城路附附近的改改造、南南北高架架的铺设设大大缓缓解了济济南的交交通压力力，而且且正在请请美国的的规划设设计大师师对济南南的东部部城区进进行新规规划。在山东省省强大的的经济实实力支撑撑下，济济南在未未来的发发展

42、中一一定能够够展现出出其作为为经济大大省省会会城市的的魅力，相应的的，济南南的发展展将给房房地产商商带来更更大发展展空间。4.4.2 济南城城市总体体规划“东拓、西进，中疏，南控、北跨”（1）东东拓（正正在规划划“东部新新城”）向东沿“胶济产产业带”形成未未来城市市的主要要产业发发展带，是“实实现新跨跨越，建建设新泉泉城”的的重大举举措之一一。该区区域西起起二环东东路，东东至东巨巨野河，南起旅旅游东路路以南一一带山体体，北至至工业南南路和济济青高速速公路，以大辛辛河为界界，由“东部产产业带”和“东东部新城城”两大大部分组组成。据济南房房地产业业内人士士介绍，山东省省基本确确定了省省政府东东迁，

43、在在东西大大动脉经十十路的带带动下全全面提升升东部的的经济发发展潜力力，而且且目前东东部较高高的房价价也体现现了这一一区域的的未来升升值价值值。（2）西西进，即打造西西部人居居新城西部新城城位于主主城区西西部二环环西路以以西，京京福高速速公路以以东，规规划建设设用地约约35平平方公里里，将以以京沪高高速铁路路枢纽为为依托，商贸、金融和和物流产产业为支支撑，规规划形成成“一纵纵两横”的空间间结构格格局。西西部片区区地处主主城区西西南侧，以发展展高校园园区、高高科技产产业、生生活居住住、旅游游休闲为为主，形形成“山山水绿城城”相融融一体的的现代化化新区。（3）北北跨，即即创造条条件跨过过黄河向向北

44、发展展黄河以北北用地宽宽敞，地地势开阔阔，是城城市进一一步拓展展空间的的选择。规划研研究结合合北展区区的建设设，实现现城市跨跨黄河发发展，沟沟通主城城区形成成便利的的交通条条件，构构筑北部部城市新新区，形形成城市市空间进进一步扩扩张发展展新的载载体。（4）南南控，即即保护城城市绿肺肺目前，南南部区域域特别是是围绕千千佛山、舜耕路路等地段段，绿化化良好，植被丰丰富，是是整个城城市的绿绿肺，也也是重要要的旅游游风景区区，济南南市政府府为了塑塑造良好好的城市市旅游形形象（在在建一条条达数公公里长的的旅游路路），这这一带已已经没有有新的土土地上市市（拆迁迁除外）。而这这里正是是公司开开发项目目所在地地

45、。可以以说是泉泉城的绝绝版地段段，具有有很高的的升值潜潜力和良良好的生生活、自自然环境境。（5）中中疏，即即疏解主主城区职职能和压压力中疏的核核心任务务是建设设泉城特特色风貌貌带。济济南是著著名的泉泉城，山山、泉、湖、河河、城浑浑然一体体；基于于对历史史传统的的尊重和和借鉴，规划风风貌带空空间结构构形成“一轴、两湖、三区、四泉、六河、九山”的布局局形态。综上所述述，近年年来，济济南房地地产市场场成交活活跃，一一、二级级市场呈呈现出良良好的互互动态势势，成交交量不断断扩大，投资额额屡创新新高，房房地产价价格稳步步上升，虽在55、6月月份出现现回调，但不会会影响总总体走势势。从济济南市场场发展趋趋

46、势看，南部地地段属于于泉城最最适宜人人居住的的地方，具有很很高的升升值潜力力，同时时由于济济南着意意保护南南部环境境，不再再推出新新地块，这是公公司项目目更具有有了独占占性。第五章 竞争争状况分分析5.1 非威威胁性竞竞争板块块东部部、西部部、北部部代表性性楼盘分分析作为天泰泰济南项项目的非非竞争性性板块，其中东东部的升升值空间间较大，虽然西西部和北北部的房房价整体体上还无无法与东东部相比比，但其其代表性性楼盘却却因为开开发商的的实力、较好的的社区规规划、建建筑品质质赢得了了市场的的认可，市场均均价也几几乎都达达到了440000元/平平米。5.1.1东部部：中润润世纪城城、荷兰兰庄园、黄金时时

47、代与青岛的的东部发发展相类类似，济济南的东东部因为为政府的的开发政政策正在在加速发发展，当当然房价价也就水水涨船高高了，特特别是几几乎位于于城郊的的荷兰庄庄园、黄黄金时代代尤为突突出。项目地理位置置 建建 筑 概 况况价 格中润世纪纪城经十路与与浆水泉泉路交界界新加坡山山水风格格，小高高层为主主，占地地4.66万平米米，建筑筑面积1100万万平米，一期112万，交付均价50000元元/平米米荷兰庄园园荷兰风情情，占地地面积660亩，多层为为主现价44400元元/平米米黄金时代代高新技术术区多层普通通住宅，约5万万平米现价40000元元/平米米其 他5.1.2.西西部：阳阳光1000国际际新城、

48、新世界界城市花花园、外外海西子城城市花园园 这是是一个外外地房地地产公司司独领风风骚的板板块市场场，无论论是杭州州来的公公司外海海西子、北京的的阳光1100还还是香港港的新世世界，他他们不仅仅带来了了先进的的社区开开发理念念，而且且大大提提升了济济南西部部的生活活居住档档次、品品位。项目地理位置置 建建 筑 概 况况价 格阳光1000原水泥厂厂路（经十路路附近）多层、小小高层为为主，占占地15500亩亩，建筑筑面积1178万万平米，一期220多万万平米已已经售罄罄26000元起价价，现价价35000元新世界城城市花园园经七路与与纬十二二路交界界多层、小小高层，占地223.887公顷顷，建筑筑面

49、积448万平平米均价43800元/平平米外海西子子兴济河与与幸福路路交界多层普通通住宅现价29000元/平平米其 他5.1.3.北北部：鲁鲁能康桥、重汽彼岸新新都、富富翔天地地与西部相相比，北北部是当当地国企企的地盘盘，鲁能能、重汽汽、乐成成等凭借借自己的的实力在在北部树树立起了了楼盘的的典型形形象，当当然，这这与济南南市政府府正准备备改造北北部的利利好有很很大关系系。（如如，北园园大街准准备改造造成商业业街）（当然，作为中中国房地地产的老老大万科科和新贵贵天津顺顺驰也正正在全力力竞争北北部重汽汽厂地一一块5000亩的的开发权权。）项目地理位置置 建建 筑 概 况况价 格鲁能康康桥大明湖和和铁

50、路对对面北园园大街占地1553亩，规划建建筑面积积23.56万万平方米米，总共共13000户，20005年66月全部部竣工三期41100元元/平米米起价重汽彼彼岸新都都花园路和和山大路路交界占地600亩，55幢多层层、5幢幢高层，建筑面面积约88万平米米均价37700元元/平方方米富翔天地地花园路与与二环东东路交界界占地1770多亩亩，建筑筑面积118万平平米，330多幢幢多层住住宅，114000多户现价40000元元/平米米其 他5.2 竞争争性板块块中部部、南部部（指千千佛山和和舜耕路路板块）分析5.2.1.中中部：鲁鲁信花园园、大舜舜天成、三箭银苑虽然我们们把大舜舜天成、三箭银苑列列入了

51、竞竞争性的的中部板板块，这这只是从从价位上上考虑，实际上上从目标标消费人人群分析析，中部部区域的的竞争对对手就是是正准备备正式对对外销售售的鲁信信花园，这个项项目地理理位置突突出（比比邻经十十路，斜斜对植物物园），工作、生活都都非常方方便，而而且其665000元75000元的的价位刚刚好处于于我们的的竞争价价位上。项 目地理位置置 建建 筑 概 况况价 格鲁信花园园青年东路路1号项目占地地1.66万平米米，辖一一幢3.7万平平米高档档写字楼楼，两幢幢高层住住宅楼。起价65500元元75000元大舜天成成山大路2236号号与和平平路交界界总建筑面面积100万平方方米，会所面面积25500多多平米

52、，并设室室内游泳泳馆、视视听房、钢琴房房、乒乓乓球室、健身房房、室内内攀岩馆馆等精装6550078000元/平米三箭银银苑乐源大街街与民生生大街交交界占地1.3公顷顷，建筑筑面积77万多平平方米，采取分散设设计，统统一装修修，适合合SOHHO一族族起价62280元元/平米米5.2.2.南南部：中中创开元元山庄、永大清华园园、银丰丰山庄、伟东新新都、阳阳光舜城城南部看起起来竞争争性楼盘盘很多，但仔细细分析，竞争对对手并不不是很多多：中创开开元山庄庄虽然保保持着558000元/平平米的高高价，但但因为盘盘子太老老已没有有了吸引引力，而而附近的的永大清华园园凭其44700050000元/平米的的多层

53、电电梯洋房房有一定定竞争力力。银丰山庄庄正准备备启动，其不错错的地理理位置加加上48800元元的均价价，如果果建筑不不错，会会对天泰泰项目造造成一定定的竞争争性。伟东新都都、阳光光舜城都都是盘大大地熟，但是因因为其为为旧城拆拆迁，在在目前市市场定位位明确的的基础上上很难树树立起高高档房的的形象，对天泰泰项目没没有本质质上的竞竞争性威威胁。项 目地理位置置 建建 筑 概 况况价 格永大清华华园千佛山东东面 多层带带电梯洋洋房，1150平平米以上上大户型型50000元左右右银丰山庄庄舜耕路南南有部分多多层电梯梯洋房，建筑面面积155万平米米均价48800元元伟东新都都舜耕路南南占地7880亩，总建

54、筑筑面积1103.3万平平方米，分四期期开发（含拆迁迁户）目前43300元元/平米米阳光舜城城千佛山下下已建500多万平平米，在在建200万平方方米45000元左右右其 他他第六章 投资资说明本次融资资拟通过过股权融融资及债债权融资资相结合合的方式式进行，发行人人为山东东天泓置置业有限限公司。6.1股股权融资资：本次增资资扩股拟拟将注册册资本金金从2,0000万元增增加至55,0000万元元，通过过股权形形式融资资30000万元元。单位：人人民币元元单位面值认购价募集资金金每股1.0001.0001.000合计30,0000,0000.00030,0000,0000.00030,0000,00

55、00.0006.2 债权权融资：拟向新、老股东东以债权权方式融融资355,0000万元元，债权权融资额额与股权权投资额额的比例例为7：1。6.3 本次募募集资金金的情况况及使用用6.3.1 本本次股权权融资基基本情况况股权融融资规模模根据公司司临时股股东会决决议，公公司实施施增资扩扩股计划划，公司司注册资资本拟增增加3,0000万元。本次增增资后，公司注注册资本本金将扩扩至5,0000万元。认购价价格此次增资资扩股采采用定价价认购方方式，每每股认购购价格拟拟定为11.000元。认购方方式本次增资资扩股采采取协议议认购方方式，凡凡有意对对本公司司增资的的现有股股东和社社会特定定法人机机构及自自然

56、人，均可向向本公司司提交意意向书。本公司司将按照照认购量量优先和和认购时时间优先先，同等等条件下下老股东东优先认认购的原原则，与与投资者者协商确确定认购购出资额额。本次增资资扩股的的认购单单位为5500万万股，投投资者最最低认购购数为11个认购购单位。认购期期限自220044年8月15日开开始，至至20004年12月31日止止，本公公司保留留根据实实际情况况延长或或者缩短短认购期期限的权权利。认购程程序a、有意意投资入入股本公公司之投投资者向向本公司司提供经经审计的的近三年年财务报报表、法人营营业执照照（复复印件加加盖公章章）、公公司简介介及法人人代表简简历、公公司章程程等资料料，并填填写企业

57、业基本情情况表和和投资意意向书；b、本公公司根据据国家有有关法律律、法规规的规定定，对投投资者的的资格进进行确认认；c、与确确认的股股东签订订投资资入股协协议书，投资资者按投资入入股协议议书将将投资款款在指定定的时间间内划入入本公司司指定的的银行帐帐户。认购数数量限制制单个投资资者直接接或间接接向本公公司出资资不少于于5000万元人人民币，但不得得超过本本公司此此次增资资扩股后后注册资资本的440%。认购及及缴款期期限自20004年88月15日起起至20004年年12月31日止止。股东资资格确认认根据公公司法等有关关规定，本公司司此次增增资扩股股投资入入股的股股东应符符合下列列条件：a、资金金

58、来源合合法；b、净资资产须达达到资产产总额的的30%以上，对外投投资含对对本公司司的投资资金额累累计不得得超过其其净资产产的500%，但但国家规规定的投投资公司司、控股股公司及及投资基基金除外外。6.3.2 本次债债权融资资的基本本情况融资规规模公司在进进行股权权融资的的同时，向新投投资者以以债权方方式融资资14,0000万元。方式凡有意对对本公司司增资的的现有股股东和社社会特定定法人机机构及自自然人，在向本本公司提提交股权权投资意意向书的的同时，承诺按按其股权权投资额额的7倍倍借款给给公司。公司与与已确认认的股东东签订借款合合同，投资者者按借借款合同同的规规定将款款项在指指定的时时间内划划入

59、本公公司指定定的银行行帐户。债权融融资价格格公司虽然然成立时时间较短短，但老老股东为为公司的的成立、项目的的运作、资金等等方面做做了大量量的工作作，并卓卓有成效效。但本本次增资资扩股未未采用溢溢价方式式，基于于此，对对本次债债权融资资采取无无息的方方式。期限本次借款款期限暂暂定为四四年。6.3.3募集集资金的的使用本公司计计划开发发位于济济南市南南城，舜舜耕路东东侧的项项目。经经过长期期、周密密的市场场调研和和论证，确定该该项目盈盈利水平平高、风风险易于于控制。该项目目土地总总价款约约40,0000万元，包括土土地购置置费、契契税以及及为购置置该地块块支付的的其他费费用。公公司为项项目的前前期

60、工作作及第一一笔土地地款已支支付约111,0000万万元。为为抓住当当前房地地产发展展的有利利时机，公司决决定以增增资扩股股的方式式筹资用用于支付付土地及及前期费费用。若若本次股股权及债债权融资资成功，可筹集集资金338,0000万万元，基基本上可可以保证证该项目目的资金金需求。第七章 投资资报酬及及退出7.1.股利分分配政策策本公司的的股利分分配采取取同股同同利的原原则。根根据公司司章程规规定，公司税税后利润润按下列列顺序分分配：弥补以前前年度亏亏损；提取100%的法法定公积积金；提取510%的法定定公益金金；提取任意意公积金金；支付普通通股股利利。公司不在在弥补公公司亏损损和提取取法定公公