工业园区模式调查报告

1、 HYPERLINK xxxx/ 工业园区区模式调调查专题题报告前言：本文通通过实地地调查锦锦江工业业总部基基地、青青羊工业业集中发发展区、金牛高高科技产产业园、武侯工工业园、龙潭工工业集中中发展区区等五个个大型工工业集中中发展区区后，对对目前的的工业园园区的开开发模式式、产品品模式、运营和和盈利模模式进行行了归纳纳整理及及分析，以便快快速、综综合的了了解目前前成都市市大型工工业园区区的情况况。一、主城城区工业业园集中中发展区区基本情情况二、工业业园区开开发模式式 从本本次调查查情况来来看，工工业园区区的开发发模式主主要分为为以下三三点：（一）工工业地产产商开发发模式 简单流流程：政政府供地地

2、开发发商开开发项目目招商商入驻 代表项项目：青青羊工业业总部基基地、青青羊绿舟舟税源总总部基地地工业地地产商模模式是指指房地产产开发企企业在工工业集中中发展区区内获得得土地资资源后，以政府府为支撑撑，与政政府共同同出资成成立项目目公司，进行项项目内部部的道路路、绿化化、商业业娱乐等等基础配配套设施施及办公公场所的的建设，然后以以租赁、出售等等方式进进行项目目的经营营管理，然后获获取利润润。例如成成都置信信，成都都较早也也较为专专业的工工业地产产开发商商，目前前主要操操作的项项目青羊羊工业总总部基地地，位于于青羊工工业集中中发展区区的核心心区域，占地9933亩亩，建筑筑形态以以工业总总部大楼楼为

3、主，辅以灵灵活分割割的小总总部工业业空间，已经成成功引进进了包括括招商银银行、葛葛洲坝集集团等在在内的776家优优秀企业业。而其其另外一一个项目目青羊税税源总部部基地也也已经亮亮相，近近期将开开始招商商。（二）政政府独立立开发模模式 简单流流程：政政府投投资公司司开发发项目招商入入驻 代表项项目：西西部智谷谷此种模模式，是是指各级级政府基基于本区区域的经经济建设设、社会会发展和和市民就就业等综综合因素素考虑，直接成成立投资资公司，打造特特定类型型的总部部经济基基地，独独立进行行建设、招商等等运作，吸引税税收，推推动区域域经济的的发展。此种模模式最大大的优点点就是相相关的产产业政策策支持和和税收

4、优优惠等是是直接与与政府挂挂钩洽谈谈，弹性性空间较较大。例如西西部智谷谷，由武武侯区成成立成都都武侯工工业园投投资开发发有限公公司开发发建设，定位为为知名企企业区域域经济总总部聚集集区、技技术研发发及服务务外包中中心、IIT软件件动漫创创意产业业园、中中小企业业创业基基地，主主要针对对高科技技类型的的企业进进行招商商。（三）综综合开发发模式 简单流流程：政政府投投资公司司（管委委会） 开开发项目目招商商入驻 开发商商开发发项目招商入入驻 代表项项目：龙龙潭总部部基地综合运运作模式式是指对对集中工工业园区区开发模模式进行行综合运运用的工工业地产产开发模模式。由于工工业地产产项目具具有建设设规模大

5、大、招商商范围广广、资金金要求大大等特点点，既要要求在土土地出让让、税收收优惠等等政策方方面得到到政府的的有力支支持，又又需要在在资金投投入方面面有保障障，能跟跟上建设设开发的的进度，还最好好有运营营工业地地产项目目的经验验保证。因此，单单采采用一种种开发模模式，难难以保证证建设项项目的顺顺利进行行，而且且很有可可能“烂烂尾”。例如龙潭潭总部基基地，在在经过整整体的规规划后，政府成成立管委委会及相相应的招招商部门门，自己己独立开开发了东东广楼等等产业楼楼。同时时，也将将园区中中的工业业用地打打造成熟熟地进行行招商入入驻，要要求入驻驻企业的的投资强强度在5500万万元/亩亩(含地地价)以以上，税

6、税收300万元/亩年年以上，容积率率2.00以上，还要在在合同中中约定开开工时间间、建设设周期、规范建建设条款款和违约约责任等等，对整整个园区区的建设设和档次次上进行行了约束束。目前前，已经经在其中中打造的的总部基基地有龙龙潭（裕裕都）总总部基地地、美国国倍科国国际新城城，中国国第二重重型机械械集团公公司等。三、工业业园区产产品模式式（一）建建筑形态态1、别墅墅式别墅墅式的工工业园区区目前在在世面比比较流行行。因其其环境较较好，占占地面积积较大，产品的的户型较较大，因因此售价价（租金金）相对对较高，而入驻驻的企业业往往都都是实力力较强的的大中型型企业。另外一一些大型型园区中中也会存存在这些些别

7、墅业业态的办办公楼。从本次调调查情况况来看，该类产产品多集集中在青青羊区和和高新西西区的工工业园内内。典型代代表项目目：青羊羊工业总总部基地地、西城城国际等等2、写字字楼模式式目前市场场的大型型工业园园区中，基本上上都包含含了小高高层/高高层写字字楼产品品。但其其所占比比例不高高。往往往是以某某大型园园区中一一个“小小组团”的形式式存在，如龙潭潭工业园园区中由由成都倍倍科科技技有限公公司开发发的倍科科国际新新城。与与别墅式式的办公公产品相相比小高高层或高高层的写写字楼总总价低，面积区区间较小小，更加加适合新新兴的中中小型企企业入驻驻办公。该类产产品零星星分布在在各个工工业园内内。典型代表表项目

8、：倍科国国际新城城、IPP科技中中心等3、工厂厂式该类类产品主主要针对对一些劳劳动密级级型的生生产加工工企业既生生产基地地。产品品的面积积大，环环境较好好，同时时价格相相对低廉廉。目前前的武侯侯工业园园和早期期的修建建的天府府软件园园中，有有大量的的此类产产品存在在。此类类产品多多为企业业自行拿拿地修建建。截止止20008年110月，武侯工工业园区区已累计计引进企企业3228家，其中鞋鞋业企业业25家家，电子子信息类类企业1103家家，机电电一体化化企业442家，生物工工程及制制药企业业40家家，环保保新材料料企业117家，投资及及其它企企业1001家。其中入入园建设设产业化化生产基基地900

9、家，已已建成投投产企业业57家家。（二）园园区功能能1、主主要功能能聚聚合产业业群将若干干同质化化的产业业聚合到到一起，产业间间、企业业间相互互激荡，形成了了一系列列的产业业优势。在产业业内，企企业之间间互动；产业外外，企业业可以结结盟，共共同对客客户提供供产品和和服务。同时，产业集集群因享享有地理理上的优优势而有有可能获获得更便便捷的发发展。这这种产业业的群集集具有特特殊的优优势，地地理位置置接近也也许会产产生集群群间的激激烈竞争争，但企企业间却却可以分分享信息息资讯，聚合特特定的需需求，继继而降低低交易成成本。产产业集群群也能使使一个个个孤立的的企业从从较大规规模的经经济活动动中受益益，同

10、时时刺激相相关产业业和后续续产业的的发展，为产业业群的发发展创造造一个有有利的环环境。这这是工业业园最主主要，也也是最关关键的功功能。2、辅助助功能为片区创创收：政政府利用用工业园园的模式式和政策策上的优优势，吸吸引来自自区内/外各地地的优质质企业进进驻，为为片区创创收任务务提供支支持。以西部智智谷项目目为例：未来的的西部智智谷总占占地面积积将达到到4811.5亩亩，总建建筑面积积97万万平方米米，将于于20111年前前全部建建成，预预计实现现产值超超过1000亿元元，税收收超过55亿元。解决就业业问题：工业园园的建立立需要管管理，需需要人才才，企业业的进驻驻带来机机会，带带来工作作，这样样的

11、模式式有利于于解决就就业问题题，特别别是一些些大型工工业园区区，这样样的表现现尤为突突出。以武侯工工业园区区为例：园区企企业将聚聚集产业业岗位一一五万个个，其中中技术人人才和中中高级管管理人员员2万人人以上，并随着着园区内内商务环环境和生生活服务务设施的的不断完完善和提提档升级级，将真真正形成成聚集近近30万万人的科科技产业业新城区区。（三）园园区配套套住宅配套套：是专专门针对对入区企企业员工工需求打打造的配配套用房房。项目目建成后后，将有有效减轻轻企业投投资配套套建设的的资金压压力，为为入区企企业员工工提供便便利的居居所。目目前将住住宅纳为为配套设设施的工工业园区区都是体体量较大大的工业业区

12、。如：青羊羊工业总总部基地地青青年时尚尚城另外西部部智谷的的人才公公寓也是是为园区区工作人人员打造造两两栋小高高层项目目。青羊羊绿舟税税源总部部基地未未来规划划中也将将出现对对外出售售的住宅宅配套。交通配套套：工业业园大都都远离主主城区，大部分分产业园园区的从从业人员员如何快快速迅捷捷的到达达目的地地？交通通配套显显得尤为为关键。休闲娱乐乐配套：无论园园区大小小，基本本上每个个园区都都拥有自自成一体体的休闲闲娱乐配配套。差差异仅仅仅在于设设施的种种类以及及场地的的大小。（四）园园区规划划总部基地地的规划划开发特特征：占占地面积积大，功功能分区区明确，配套完完善，开开发时间间较长。1、青羊羊工业

13、总总部基地地工业总部部基地：占据青青羊工业业集中发发展区的的核心区区域，建建筑形态态以工业业总部大大楼为主主体，辅辅以灵活活分割的的小总部部工作空空间，是是以科技技研发、高新技技术为主主的高成成长型工工业企业业的总部部聚集地地。航空产业业区：规规划中的的航空产产业区以以新型航航空材料料研发、新技术术研发为为主。另另外，区区域内的的精密加加工区以以高技术术含量、高附加加值的航航空产品品、电子子信息、机械精精密加工工为核心心的新型型工业基基地，发发展多种种周边产产业。集中配套套区：员员工生活活集中配配套区时尚尚青年城城，另外外，配套套区主要要包括生生活配套套、服务务中心、商务中中心等配配套服务务组

14、成。 模具生产产加工区区：青羊羊工业集集中发展展区模具具生产加加工区以以发展模模具工程程技术中中心、模模具展示示中心等等为核心心的服务务平台，极大的的提升了了模具的的加工效效率。2、青羊羊绿舟税税源总部部基地A区：正正在规划划和设计计之中B区：将将打造以以运动为为主，融融合休闲闲、游乐乐为一体体的运动动总部公公园城，有成都都市区内内最大的的GOLLF挥杆杆练习场场以及最最大规模模的网球球场中心心、羽毛毛球场、拓展基基地和亲亲子游乐乐等等C区：中中华情总总部公园园城，园园区是以以李白的的梦游游天姥吟吟留别作为文文化主线线，通过过建筑、景观与与诗歌的的结合打打造的一一个中华华风情公公园总部部城，整

15、整个C区区都是以以中式古古典建筑筑群落组组成D区：是是以一个个十八杆杆GOLLF球场场景观为为载体，融合缓缓丘、绿绿地、树树阵、湖湖泊等景景观元素素而修建建的一个个集办公公、休闲闲、旅游游为一体体的绿岭岭总部公公园城E区：是是滨河总总部公园园城，这这个区域域包括总总部办公公、湿地地公园、高尚住住宅、商商务配套套等功能能，同时时它拥有有一条88.5公公里长的的沿河景景观长廊廊，这条条沿河景景观长廊廊上将呈呈现六个个国家七七种不同同风情的的商业街街区3、园区区规划总总结了解区域域产业结结构特点点，企业业发展状状况、规规模扩张张需求等等实际情情况，在在充分调调查研究究基础上上搞好总总体布局局规划园区

16、建设设与城市市建设规规划结合合起来，定位在在最具优优势的区区域，主主要安排排一些规规模较大大、科技技含量较较高、外外向型的的“龙头头”项目目在园区规规划建设设过程中中，按产产业布局局规律，结合当当地经济济发展水水平，做做到“有有所为，有所不不为”，合理布布局，有有效防止止重复建建设基础设施施建设是是工业园园区发展展的基础础和前提提。把交交通、通通迅、能能源、供供排水等等基础设设施作为为园区开开发建设设的依托托（五）小小结四、工业业园区运运营盈利利模式分分析（一）工工业园区区运营模模式分析析从本次次调查的的工业园园区运营营模式来来看，主主要采用用以下三三类运营营模式：1、出售售只售售不租开发商商

17、完成园园区打造造后，通通过出售售的形式式转移物物业产权权；2、出租租只租租不售。开发商商长期持持有物业业产权，以出租租的形式式进行招招商。通通常情况况下，开开发商采采用此类类模式运运营一段段时间后后，可视视市场情情况转租租为售；3、出售售+出租租，即可可租可售售在开发发商推出出产品中中，会持持有部分分物业产产权，以以出租的的形式进进行招商商；而另另一部分分产品则则通过出出售的形形式进行行招商。从目前前市场情情况来看看，三类类运营模模式在具具体操作作过程中中，通常常采用分分栋或分分层进行行出售或或出租，暂无项项目整体体打包出出售或出出租。1、出售售对于采采用出售售运营模模式的工工业园区区，对企企

18、业的资资金实力力、规模模等指标标具有很很高的要要求，市市场客户户面相对对较窄，招商周周期相对对较长，采用此此类运营营模式的的工业园园区数量量有限。目前，采用此此类运营营模式的的工业园园区主要要有融智智总部工工业园、西城国国际、青青羊工业业总部基基地3期期及慧谷谷总部办办公基地地等。2、出租租出租模模式的后后期回收收成本并并实现盈盈利的周周期较长长，是对对开发商商资金链链的一种种考验。通常情情况下，需配合合园区其其他项目目进行操操作，对对开发商商实力具具有很大大挑战。目前，市场上上采取此此类运营营模式的的项目数数量比较较有限。根据调调查，青青羊绿舟舟税源总总部基地地D区主主要采用用此类运运营模式

19、式，而且且仅需企企业年纳纳税额在在8000-一八八00万万元，即即有条件件免租入入住。从从该园区区整体规规划来看看，园区区将打造造聚商务务休闲、旅游及及住宅于于一体的的综合性性项目，对开发发商的实实力具有有很大挑挑战。3、出售售+出租租出售+出租的的运营模模式比较较灵活，市场客客户面相相对较广广，开发发商所面面临的压压力的相相对较小小。目前前市场上上以此类类运营模模式较为为流行。如倍科科国际新新城、多多元总部部国际11号、IIP科技技中心及及西部智智谷等项项目均可可租可售售。4、运营营模式对对比分析析(二）工工业园区区盈利模模式分析析本次调调查的工工业园区区盈利模模式主要要有三大大类：一一、开

20、发发商投资资完成厂厂房、办办公等园园区物业业的修建建，通过过统一招招租的形形式，将将厂房及及办公物物业出租租或出售售，进而而实现盈盈利目的的；二、开发商商获得土土地后，完成土土地的基基础设施施建设，以及项项目的整整体包装装推广，然后部部分或整整体转让让土地，通过土土地溢价价的方式式来实现现盈利目目的；三三、开发发商通过过向入住住园区的的企业提提供某些些服务，以服务务费的形形式实现现盈利目目的，如如物业管管理费等等。除以上上三大主主要模式式外，近近期即将将上市的的位于青青羊工业业集中发发展区的的青羊绿绿舟工业业园D区区绿岭总总部公园园城推出出新的运运营模式式免免租入住住，企业业仅需每每年缴纳纳税

21、收8800-一八000万元元，既有有条件入入住。根根据园区区规划，青羊绿绿舟工业业园聚办办公、商商务休闲闲及居住住于一体体，项目目免租金金入住的的招商方方式主要要以提高高项目档档次，提提升区域域市场竞竞争力为为目的，而项目目本身的的盈利主主要来自自园区后后期的商商务休闲闲及住宅宅项目。六、总结结从本次调调查的情情况来看看，由于于工业用用地成本本较低，盈利模模式多样样，因此此工业园园区正一一个个的的蓬勃发发展。目目前大部部分工业业项目都都位于各各个新兴兴开发区区，对环环境和配配套的打打造方面面力度较较大，虽虽然销售售周期很很长，但但普遍入入驻率偏偏高，工工业地产产的发展展现状较较好。工业园区区模

22、式情情况工业园区区开发模模式开发模式式分为工工业地产产商开发发模式、政府独独立开发发模式、综合开开发模式式。这三三种模式式都有政政府参与与，只是是政府的的参与力力度有所所不同，总的来来说，由由于工业业地产在在政策和和税收扶扶持方面面具有特特殊性，决定了了政府在在工业地地产开发发中占有有举足轻轻重的作作用，由由此可见见无论是是采用那那种开发发模式，开发企企业都无无法脱离离政府。工业园区区产品模模式虽然工业业园区的的各种产产品构成成复杂，在建筑筑类型、园区功功能、园园区配套套和园区区规划上上都有不不同。但但总的来来看，在在借鉴了了国际经经验以后后，目前前成都工工业地产产产品模模式的发发展方向向在逐

23、渐渐向专业业型低密密度景观观园区发发展，工工业园区区的规划划更为科科学，园园林景观观更加美美观、配配套设施施更为齐齐全，园园区的功功能也更更为专业业化，与与其针对对的产业业构成之之间的联联系也更更为紧密密。工业园区区运营盈盈利模式式目前的工工业园区区运营模模式相对对比较简简单，分分为出租租只租租不售、出售只售不不租以及及可租可可售。不不过盈利利模式则则有了创创新，不不再仅仅仅局限于于租金和和销售利利润，土土地溢价价、后期期服务费费、配套套产业经经济也成成为重要要的创收收来源。工业园区区发展现现状从本次调调查来看看，目前前的工业业园区虽虽然销售售周期较较长，但但已售项项目的入入驻率普普遍较高高。

24、原因因主要有有以下几几点。环境好目前的工工业园区区规模通通常较大大。规模模化的产产业集群群促使较较多的企企业开始始特别关关注新型型工业园园，各个个开发企企业也借借鉴了很很多国外外的经验验，将园园区打造造成了低低密度的的景观园园区，加加上完善善的配套套和细致致的后期期服务，吸引了了许多企企业的入入驻。建筑类型型多样目前成都都的工业业园区逐逐渐摒弃弃以往传传统的厂厂房式的的建筑，转而开开发针对对大型企企业的低低迷度别别墅式产产品和针针对中小小企业的的写字楼楼式产品品。建筑筑类型的的多样化化不仅为为企业提提供了更更多的选选择，也也改善了了园区的的整体环环境。租售价格格低廉由于产权权仅400年，因因此工业业地产的的租售价价格相对对比普通通办公用用房低廉廉很多。再加上上政府在在工业地地产开发发中起到到非常重重要的作作用，包包括在整整体规划划、政策策扶持和和税收的的优惠上上。特别别是政策策扶持和和税收优优惠对中中小型企企业的帮帮助很大