某商城商业计划书

1、【东坡金城商业计划书】目 录第一部分 . 运营资料第二部分分 . 城市市分析第三部分分 . SWWOT分分析第四部分分 . 项目目定位第五部分分 . 市场场定位第六部分分 . 业态态规划第七部分分 . 项目目经营模模式（商商业部分分）第八部分分 . 租金金定位第九部分分 . 招商商计划. 整体策策略. 推推广策略略. 招招商手段段. 优优惠政策策第十部分分 . 项目目经营模模式（文文化部分分）第十一部部分 . 配套改改进计划划第十二部部分 . 财务情情况第十三部部分 . . 融资资计划附件（一一） . 现场规规划附件（二二） . 招商手手则附件（三三） . 媒介计计划第一部分分 运运营资料料项

2、目用地地1000余亩，建筑面面积7000000余平方方米，商商铺面积积50000余平平方米，住房面面积20000余余平方米米，总投投资RMMB 11.5 亿元。东坡金城城于20003年年9月开开盘销售售项目销售售/招商商情况（如图）项目业态态（如图图）类别美容养生生服装饰品品文化教育育休闲食品品通讯名细国珍专营营天然居姚明一代代音乐之声声冷酷1000中国联通通超英美容容城市猎人人腾飞运动动好记星空门足球球吧中国移动动叶氏美容容童话世界界爱情氧吧吧东坡文化化公司曼德夫晶悦女子子精彩F11瞬间之间间唯尔靓怪妹妹心情驿站站徐艳霞艺艺术中心心SOLOO琪赛智能电脑脑QQ女孩孩哟喂呀金键艺术术中心阿迪达

3、斯斯统计415732项目现状状分析随着项目目整体地地块的增增值，招招商节奏奏阵逐渐渐加快服饰、美美容和教教育产业业招商比比例较大大休闲广场场利用率率最高，同时带带动了周周围商铺铺的招商商第二部分分 城城市分析析（20005年年）资料04005年城城市人口口自然增增长率为为1.222，在330万左左右，常常住人口口20万万左右04年消消费品市市场更趋趋活跃。全年实实现社会会消费品品零售总总额677.388亿元，增长221.66%。其其中批发发零售贸贸易业实实现销售售额499.877亿元，增长223.77%；餐餐饮业实实现销售售额133.1亿亿元，增增长322.1%。055年上半半年，城城镇居民民

4、人均可可支配收收入40088元元，增长长28.4%。上半年年人均消消费支出出27220元，增长118.99%。其其中，食食品消费费增长114.22%，教教育文化化娱乐服服务消费费增长66.9%，交通通和通信信消费增增长7.6%。目前全市市有个体体工商户户732216户户，从业业人员11014425人人市民消费费习惯 （观察察结论）集中购物物：4点点8点点 地点：小北街街 外出就餐餐：6点点7点点 地点：猪市街街、杭州州路休闲娱乐乐：4点点100点 地点：红星路路东段夜宵小吃吃：9点点111点 地点：环湖路路 04年房房屋建筑筑竣工面面积3557.66万平方方米，下下降7.2%。房地产产投资一一

5、直呈现现下降态态势。今年以以来，商商品房销销售增幅幅一直落落后于其其投资550个百百分点以以上；空空置面积积较多，上半年年空置面面积199.7万万平方米米，其中中住宅77.1万万平方米米，空置置面积比比去年同同期增长长42.3%。1-6月，商品房房销售额额127754万万元，销销售面积积11.4万平平方米，分别比比去年同同期下降降54.4%个个和600.6%。今年年以来，商品房房销售幅幅度一直直落后于于其投资资增幅550个百百分点以以上。以以上信息息来源：眉山市市统计局局分析人口流动动性较弱弱商铺数量量密集房地产投投资（住住房、商商铺）成成负增长长休闲产业业发达，本地居居民习惯惯休闲购购物长期

6、以来来形成的的以雕像像广场为为中心的的购物、娱乐休休闲、餐餐饮为一一体的商商业中心心说明城市收入入稳步增增加，消消费力上上涨本地房地地产出现现负增长长局面主主要受人人口数量量限制市民消费费习惯固固定第三部分分 SSWOTT分析项目地理理位置（如图）Streengtth（优优势）政府优势势：当地地政府文文化产业业的重点点项目地块优势势：居住住人口最最多，离离传统商商业中心心仅一街街之隔，有利于于人气的的培养项目规模模：有利利于综合合竞争力力的形成成整合营销销：当地地缺少休休闲产业业，而项项目体量量足以支支持多个个休闲产产业的形形成Weakknesss（劣劣势）区位劣势势：项目目所在地地位于老老城

7、区，但项目目周边人人气目前前还不是是很旺，商业氛氛围不佳佳，现有有商业中中心与项项目相隔隔上大南南街，却却并没有有给项目目带来有有效的人人气聚集集效应道路交通通：目前前项目周周边仅沙沙觳行、大南街街有一定定的人流流量；小小北街的的商业气气氛被三三苏祠阻阻隔，难难以沿展展到项目目。消费习惯惯：大南南街被消消费者遗遗忘，如如何唤起起他们的的记忆，我们需需要在宣宣传和品品质上花花费很大大的力气气。Oppoortuunitty（机机会）来自市场场：眉山山没有形形成特色色消费商商圈，商商业楼盘盘缺少系系统的科科学的推推广方式式，做好好项目定定位和目目标对象象是项目目迅速成成败的关关键城市地块块的增值值，

8、市中中心商铺铺密集，业态单单一（服服饰），其他业业态零散散，都是是我们形形成集中中补充业业态的机机会。Threeat（威胁）区域竞争争：新城城区是政政府规划划的重点点建设区区域，有有东坡湖湖广场、义乌商商贸城、金罗马马假日广广场、青青年步行行街等大大型商业业楼盘；老城区区有：赛赛尔阳光光广场、巴黎春春天、小小香港商商业步行行街等市场风险险：目前前区域市市场的商商业地产产开发属属于实质质性空白白阶段，主要由由于三苏苏祠的产产业形态态对传统统零售商商业的反反面作用用，导致致商业开开发的滞滞后，能能否改变变消费者者的购物物习惯是是市场风风险的关关键目前眉山山空置商商铺达330万平平方米，主要集集中在

9、新新城区和和老城区区楼盘的的二楼以以上商铺铺，如果果我们不不能合理理运用业业态，掌掌握业态态对经营营场所的的选择，很有可可能再次次失败。第四部分分 营营销目标标 实现现招商770%以以上 人流流量平均均30000人/天以上上 拉动动资产价价值均价价达42200元元/第五部分分 项项目定位位-“文化休休闲购物物中心”第三产业业概念及及其发展展、特点点概念第三产业业是除第第一、第第二产业业外的其其他行业业，亦称称服务业业，包括括生产服服务和生生活服务务两个方方面，是是生产力力提高和和社会进进步的必必然结果果，其发发展水平平已经成成为衡量量国家和和地区发发展水平平、现代代化程度度的重要要标志。发展2

10、0011年第三三产业完完成投资资183306亿亿元，增增长177.6，增长长速度分分别比第第一产业业、第二二产业高高17和和10个个百分点点。第三三产业投投资占社社会固定定资产总总投资的的比重达达到655.8%，形成成投资新新热点。传统的批批发零售售贸易、餐饮业业和交通通运输业业持续、稳定发发展,；同时，旅游、信息、咨询、科技服服务、社社区服务务、金融融保险、通讯、美容健健身、教教育、娱娱乐、文文化等新新兴产业业快速发发展。未来第三三产业已已经成为为城市经经济增长长的支柱柱，如北京京、上海海、石家家庄、长长沙等城城市第三三产业增增加值占占GDPP的比重重分别达达到588.9%、500.7%、4

11、00.2%和488.4%。特点第三产业业内部行行业较多多,劳动动密集与与技术密密集、智智力密集集行业并并存,可可以吸纳纳不同层层次、不不同素质质的劳动动力就业业。结合自身身条件和和城市条条件，满满足条件件的产业业有批发发零售贸贸易、旅旅游、通通讯、美美容健身身、教育育、娱乐乐和文化化。眉山城区区商铺密密集，休休闲场所所不足除服饰销销售集中中以外，如餐饮饮、娱乐乐、科技技等均没没有形成成特色商商圈由于眉山山的区域域地理位位置、社社会环境境和经济济发展状状况决定定了本项项目的市市场需求求支撑只只能来自自本地。第六部分分 市市场定位位：市的构成成：眉山山地区消消费市场场、旅游游人口、书画爱爱好者以以

12、及培训训机构场的构成成：外来来贸易与与本地贸贸易想结结合第七部分分 业业态规划划再根据满满足条件件的产业业开店策策略，我我们确定定如下产产业结构构休闲服务务类经营营者开店店策略休闲服务务行业在在选择口口岸时主主要考虑虑的因素素有：具具备地域域优势和和休闲娱娱乐比较较集中、配备充充足的车车位、良良好的经经营环境境，产业业气氛充充足。休闲服务务行业的的商铺一一般不会会选择一一楼的商商铺，由由于行业业惯例，消费者者可以接接受上二二楼。休休闲业经经营者对对建筑的的层高和和内部通通道设计计有较高高的要求求，同时时要求通通风条件件良好。商品零售售类经营营者开店店策略商品零售售行业在在选择口口岸时主主要考虑

13、虑的因素素有：交交通便利利、周边边有大型型居住社社区作为为常规消消费群体体支撑、整体环环境有利利于吸引引消费者者商品零售售行业根根据不同同的类型型选择商商铺的要要求也不不一样，总体来来说规模模效应是是吸引商商家和消消费者的的重点，同时对对市场要要求较高高。书画经营营者开店店策略书画行业业在选择择口岸时时主要考考虑的因因素有：文化背背景、市市场影响响力、交交易市场场是否成成熟、市市场区域域购买力力、市场场组织能能力以及及销售通通路是否否完善书画行业业对商铺铺的要求求主要有有：便于于作品陈陈列、规规模性和和整体性性三方面面文化教育育经营者者开店策策略文化教育育行业在在选择口口岸时主主要考虑虑的因素

14、素有：社社区与选选址的交交通情况况、区域域内学校校数量、租金价价格、家家庭休闲闲较集中中便于实实地宣传传文化教育育行业对对商铺的的要求主主要有：面积符符合要求求、租金金便宜、相对安安静具体业态态分布以中心广广场分割割出两个个业态区区（休闲闲商业相相结合、产业融融入文化化），带带来多重重享受。业态如图图（一层层可自主主选择，沿街商商铺不纳纳入规划划）二层以上上业态（含二层层）一层主力力业态规规划第八部分分 项项目经营营模式（商业部部分）商业地产产开发至至少涉及及多个主主要利益益相关群群体和多多种权利利分配。围绕多多级市场场、多个个利益相相关群体体和多种种权利分分配，必必须通过过有效的的项目经经营

15、模式式，实现现开发商商、投资资者、经经营者、管理者者、消费费者五者者共生共共赢、利利益协调调统一，以此提提升开发发商的美美誉度、持续发发展力和和实现其其商业利利益最大大化。五个主要要利益相相关群体体开发企业业是项目目开发的的整体组组织协调调者，其其利益取取向是商商业物业业的顺利利销售回回收投资资，或者者通过长长期的租租金收入入获得投投资回报报。投资者是是项目销销售的关关键，商商业物业业成功销销售的前前提是要要给投资资者创造造良好的的投资机机会，协协助投资资者规避避投资风风险，取取得合理理的投资资回报。投资者者是商业业项目从从产品走走向市场场的关键键纽带，他们注注重商铺铺升值潜潜力和丰丰厚的租租

16、金收益益。经营者（可能本本身就是是投资者者）在商商业经营营者的经经营过程程中，市市场盈利利机会、成熟的的商圈、合理租租金、商商品档次次、商场场推广力力度等因因素决定定了经营营状况，也直接接影响商商业口岸岸的成熟熟度和商商业氛围围，经营营状况的的好坏反反过来决决定了投投资者的的投资回回报高低低和回收收期的长长短.因因此，项项目开发发中商业业形成的的初期，吸引经经营者前前来经商商和对经经营者的的优惠扶扶持将尤尤为必要要。管理者（有时由由开发商商兼任），开发发商引进进经验丰丰富的商商业管理理公司参参与商业业项目的的管理和和经营，是解决决纯投资资者经营营管理能能力不足足的有效效手段。消费者是是商业物物

17、业的最最终消费费对象，商业物物业内经经营商品品与服务务的最终终消费者者。项目经营营模式常规的经经营模式式有产权权式经营营模式和和自主经经营模式式两种产权式经经营模式式：商业业物业全全部销售售，所有有权由投投资者所所有，投投资者自自主经营营，或者者独立招招商、分分散经营营，物业业管理公公司只有有最简单单的物业业管理职职能，租租金收益益全部归归投资者者所有。自主经营营模式：自主式式经营分分两个细细分层面面，将商业业物业部部分产权权与经营营权销售售给个人人投资者者，但由由专业商商业管理理公司负负责统一一管理，投资者者自主经经营或委委托经营营，并享享受商业业管理公公司固定定投资回回报的一一种销售售模式

18、。指开发发商预留留部分商商业物业业，不出出让产权权，以引引进核心心主力商商家带动动零散商商家进场场经营，商业管管理公司司负责统统一管理理，实现现租金收收益与资资产增值值的一种种经营模模式。模式优劣劣势分析析1产权权式经营营模式的的优劣势势：此经经营模式式开发企企业投资资回收较较快，风风险较低低，操作作简单，追求短短期利益益；但是是由于产产权分散散，不便便后期商商业管理理，缺乏乏长期收收益最大大化的能能力。2自主主经营模模式的优优劣势：通过专专业商业业管理公公司的专专业化管管理，实实现商业业价值的的最大化化。后期期风险大大，投入入增加。项目经营营模式的的选择结合本项项目实际际情况和和整体经经营战

19、略略，由于于项目前前期招商商不力导导致人气气不足，影响到到产权销销售，因因此我们们必须首首先考虑虑招商问问题，然然后利用用产业形形成人气气，利用用聚集效效应实现现产权销销售。第一步：蓄势阶阶段，自自主经营营的第二二种模式式，实现现资产增增值第二部：销售阶阶段，自自主经营营的第一一种模式式，强化化项目整整体品牌牌；结合合产权经经营。招商期的的成果服服务于销销售，让让投资者者看到固固定的投投资回报报，增强强投资信信心。租金定位位以眉山商商铺租赁赁市场为为定价依依据，制制定符合合当地市市场的租租金价格格体系（如图表表）三苏祠为为正面，东坡苑苑为背面面，以下下为最低低租金价价格体系系位置楼层楼层面积积

20、总面积租金（元元/平方方米.月月）备注正面背面一号楼1层1519933900.563033525330临街和广场面商铺租金最低30352层1340015220121153层531.56101158122二号楼1层1267728288.630335253302层1030015220121153层531.6101158122三号楼1层1272228333.630335253302层1030015220121153层531.6101158122四号楼1层1277728722.630335253302层1064415220121153层531.6101158122五号楼1层867.5815911.58

21、25330182222层7241211510115六号楼1层11033.720355.6225330182222层931.921211510115七号楼1层11033.720355.6225330182222层931.921211510115九号楼1层23022.595955价格面议议整体租赁2层23022.53层23022.54层23022.5十号楼1层978.525011.31822215220临街和广场面商铺租金最低30352层991.210115101153层531.68122 8112十一号楼楼1层1139928222.718222152202层11522.110115101153层

22、531.681228122十二号楼楼1层127773573330335152202层1148815220101153层11488101158122十三号楼楼1层1139928222.718222152202层1152210115101153层531.68122 8112十七号楼楼底层697.1115220十八号楼楼底层573.7818225十九号楼楼底层509.618225休闲广场场租金7元元/，物业管管理费11元/第九部分分 招招商计划划招商对象象：符合合业态规规划的经经营者招商区域域：本地地+成都都地区整体策略略由于项目目前期在在本地市市场形成成的不良良影响，故选择择此前不不熟悉项项目的成

23、成都地区区作为招招商的主主要战地地，从外外到内的的带动，消除不不良影响响。项目形象象：眉山山第一座座文化商商业城，休闲购购物新体体验。媒介策略略（附件件，媒介介计划）诉求对象象：具有有扩张意意图的个个体商户户、连锁锁品牌经经营者及及有意识识开店的的潜在投投资者对象特征征： 具备备一定抗抗风险能能力的经经济基础础 具有有冒险精精神，对对现有收收入不满满意 本本身有投投资经验验或具有有这方面面的人际际关系具具有某行行业的工工作经验验或人际际关系对象行为为分析：开店基基础是对对某行业业的了解解；开店店目的明明确，经经营场所所的选择择和前期期投入是是考虑的的重点，特别是是有意识识开店的的首次投投资者，

24、他们对对初期投投入十分分重视；人际关关系较广广，对信信息收集集的渠道道和范围围也相对对较广。蓄势期诉求主题题：注意意知识性性，“眉山消消费市场场分析及及项目基基本属性性介绍”诉求范围围：成都都+眉山山诉求时间间：7月月15日日8月月15日日媒介选择择：华西西都市报报广告形式式：软文文，题花花诉求频次次：软文文1次，题花33次；共共计4次次导入期诉求主题题：楼盘盘展示，业态、管理、交通、地理等等优势，传递招招商信息息 诉求范围围：成都都+眉山山诉求时间间：8月月15日日9月月15日日媒介选择择：华西西都市报报广告形式式：软文文，题花花诉求频次次：软文文1次，题花99次；共共计100次强销期：诉求

25、主题题：优惠惠，主标标“店铺装装修，这这里不花花钱”，副“更多优优惠方案案等您来来决策”诉求范围围：成都都+眉山山诉求时间间：9月月15日日111月155日媒介选择择：华西西都市报报+当地地平面媒媒体+眉眉山夹报报及户外外辅助媒媒体广告形式式：平面面、户外外媒体和和广播诉求频次次：华西西公告22次、题题花资讯讯5次当当地平面面硬广44次、华华西夹报报4次、广播55秒1个个月和户户外媒体体；共计计平面115次，户外22个月、广播11个月持续期：诉求主题题：与诉诉求对象象信息互互动招商商成果展展示、项项目能为为消费者者提供的的服务诉求范围围：眉山山诉求时间间：111月155日次次年1月月1日媒介选

26、择择：户外外媒体+当地平平面媒体体（针对对休闲服服务的媒媒体）广告形式式：硬广广和户外外媒体诉求频次次：平面面4次，户外44个月争取合作作：青城山GGOLFF会所易易拉宝展展示本地广告告公司与与项目资资源互换换政府对大大型品牌牌的引入入支持其他事项项：国庆、元元旦、春春节举办办的活动动媒介宣宣传强销期的的招商手手册直邮邮重点招商商对象直直接跟踪踪VI系统统务必在在推广启启动前确确定集团网站站建成起起的站内内宣传，该信息息在其他他媒介上上的信息息体现原则上不不做销售售方面的的推广招商手段段：现场烘托托商业气气氛（附附件现场场规划）户外广告告形式多多样新颖颖提早形成成国庆喜喜庆气氛氛，多利利用气球

27、球、彩旗旗等气氛延展展，利用用步行街街的仿古古路灯SP活动动提升人人气东坡金城城品牌展展示（99.110.1活动动方案）第一届东东坡文化化购物节节（100.1活活动方案案）春节开业业活动优惠政策策内容项目面积（建建筑面积积）优优惠政策策（总租租金）付款方式式优惠政政策品牌优惠惠政策50以下下50-999100-1999200-5000500以上一次性付付清3年年一次性付付清5年年国际国内内知名国内普通通品牌租金不优惠9.5折折9折8.5折折7折7折6.5折折8折9折物管费不优惠不优惠不优惠协商协商不优惠不优惠协商不优惠经营管理理费不优惠协商协商可免可免协商协商可免协商免租期1-3个个月1-3个

28、个月 3-6个个月 6-9个个月 9-122个月9-122个月1-3个个月 其他商家第一一次装修修产生的的属于东东坡金城城的垃圾圾清运费费全免（注：业业主自营营或自行行租赁招招商的由由业主承承担）。商家入场场装修的的装修入入场证、管理费费减半收收取。商家享受受与其他他区域商商家的政政府给予予的所有有优惠政政策（按按政府相相关文件件执行）。优惠政策策折扣限限于第一一年总租租金，折折扣后不不享受重重复优惠惠。共同优惠惠政策：在20006年110月11日之前前入场的的商家给给予3个月免免租期在20006年110月11日之后后入场的的商家，面积（建筑面面积）在500以内内免租期期1个月月。广告位优优惠

29、可根据商商家经营营规模及及品牌适适当为其其提供11-2个个广告位位（视品品牌情况况），指指定使用用位置并并免费使使用期限限为2个个月，到到期后可可对其广广告位优优先租赁赁使用，在正常常对外收收费标准准上给予予优惠。在后期期的宣传传上，我我项目可可为商家家做出推推广计划划，并结结合整个个项目一一并对外外造势宣宣传，为为商家进进行品牌牌推广。工作计划划（如图图）时间完成事件件7.1558.15眉山市消消费力、方向、需求及及城市属属性调查查报告招商手册册蓄势期广广告发布布布置休闲闲设施8.1559.01导入期媒媒介宣传传宣传范围围内效果果评估，吸引力力、意见见等9.011111.155根据情况况调整策策略现场布置置，主题题气氛营营造强销期介介宣传品牌推广广活动10.11活动11.115次次年1.1元旦狂欢欢夜活动动入住商家家沟通目标商家家意向数数量达到到要求，总体招招商500%1.011春节节目标商家家招商基基本完成成，商铺铺入住率率达到770%以以上东坡金城城试营业业结束广告招商商宣传结结束春节为项项目正式式营业时时间春节以后后未到期的的户外广广告诉求求项目功功能的同同时向商商家服务务举办各类类活动或或是为有有影响力力的活动动免费提提供场地地，扩大大项目影影响力根据营业业情况制制定宣传传计划，达