某国际商业广场物业管理投标书

1、目 录TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc305353666 上篇投标文件商务标 PAGEREF _Toc305353666 h 5 HYPERLINK l _Toc305353667 一、物业收费报价说明 PAGEREF _Toc305353667 h 5 HYPERLINK l _Toc305353668 1、报价编制情况 PAGEREF _Toc305353668 h 5 HYPERLINK l _Toc305353669 2、报价价依据 PAGEREF _Toc305353669 h 55 HYPERLINK l _Toc305353670 3、编制制依据 PA

2、GEREF _Toc305353670 h 55 HYPERLINK l _Toc305353671 二、物业业收费报报价 PAGEREF _Toc305353671 h 6 HYPERLINK l _Toc305353672 1、分项项报价一一览 PAGEREF _Toc305353672 h 6 HYPERLINK l _Toc305353673 2、报价价简要说说明 PAGEREF _Toc305353673 h 6 HYPERLINK l _Toc305353674 三、物业业管理开开支明细细 PAGEREF _Toc305353674 h 7 HYPERLINK l _Toc3053

3、53675 1、人工工费 PAGEREF _Toc305353675 h 7 HYPERLINK l _Toc305353676 2、办公公费 PAGEREF _Toc305353676 h 7 HYPERLINK l _Toc305353677 3、环卫卫费 PAGEREF _Toc305353677 h 7 HYPERLINK l _Toc305353678 4、公共共设施运运行维护护费 PAGEREF _Toc305353678 h 8 HYPERLINK l _Toc305353679 5、电梯梯运行费费 PAGEREF _Toc305353679 h 8 HYPERLINK l _T

4、oc305353680 6、二次次供水设设备运行行维护 PAGEREF _Toc305353680 h 88 HYPERLINK l _Toc305353681 7、绿化化费 PAGEREF _Toc305353681 h 8 HYPERLINK l _Toc305353682 8、支出出费用汇汇总 PAGEREF _Toc305353682 h 9 HYPERLINK l _Toc305353683 四、物资资装备费费用（物物业项目目开办费费） PAGEREF _Toc305353683 h 100 HYPERLINK l _Toc305353684 下篇投标标文件技技术标 PAGEREF

5、_Toc305353684 h 111 HYPERLINK l _Toc305353685 第一章企企业基本本情况 PAGEREF _Toc305353685 h 111 HYPERLINK l _Toc305353686 第二章项项目管理理总体构构想 PAGEREF _Toc305353686 h 122 HYPERLINK l _Toc305353687 一、管理理服务理理念 PAGEREF _Toc305353687 h 122 HYPERLINK l _Toc305353688 二、管理理优势 PAGEREF _Toc305353688 h 112 HYPERLINK l _Toc30

6、5353689 1、管理理服务理理念优势势 PAGEREF _Toc305353689 h 12 HYPERLINK l _Toc305353690 2、探索索创新能能力优势势 PAGEREF _Toc305353690 h 13 HYPERLINK l _Toc305353691 3、人才才培训机机制优势势 PAGEREF _Toc305353691 h 13 HYPERLINK l _Toc305353692 4、沟通通能力优优势 PAGEREF _Toc305353692 h 144 HYPERLINK l _Toc305353693 三、服务务承诺 PAGEREF _Toc305353

7、693 h 114 HYPERLINK l _Toc305353694 1、总体体承诺 PAGEREF _Toc305353694 h 114 HYPERLINK l _Toc305353695 2、具体体承诺 PAGEREF _Toc305353695 h 115 HYPERLINK l _Toc305353696 第三章人人力资源源管理 PAGEREF _Toc305353696 h 117 HYPERLINK l _Toc305353697 一、长城城国际广广场物业业办组织织构架 PAGEREF _Toc305353697 h 117 HYPERLINK l _Toc305353698

8、二、拟配配置岗位位人员要要求 PAGEREF _Toc305353698 h 177 HYPERLINK l _Toc305353699 1、物业业办主任任 PAGEREF _Toc305353699 h 17 HYPERLINK l _Toc305353700 2、部门门主管 PAGEREF _Toc305353700 h 118 HYPERLINK l _Toc305353701 3、绿化化技师、设备技技工 PAGEREF _Toc305353701 h 188 HYPERLINK l _Toc305353702 4、各岗岗位员工工 PAGEREF _Toc305353702 h 18 H

9、YPERLINK l _Toc305353703 三、岗位位职责 PAGEREF _Toc305353703 h 119 HYPERLINK l _Toc305353704 1、物业业办主任任 PAGEREF _Toc305353704 h 19 HYPERLINK l _Toc305353705 2、客服服部 PAGEREF _Toc305353705 h 200 HYPERLINK l _Toc305353706 3、维保保部 PAGEREF _Toc305353706 h 200 HYPERLINK l _Toc305353707 4、护卫卫部 PAGEREF _Toc305353707

10、 h 211 HYPERLINK l _Toc305353708 四、员工工培训管管理 PAGEREF _Toc305353708 h 222 HYPERLINK l _Toc305353709 1、培训训承诺 PAGEREF _Toc305353709 h 222 HYPERLINK l _Toc305353710 2、新员员工培训训计划 PAGEREF _Toc305353710 h 222 HYPERLINK l _Toc305353711 3、日常常培训 PAGEREF _Toc305353711 h 226 HYPERLINK l _Toc305353712 4、特别别培训 PAGE

11、REF _Toc305353712 h 226 HYPERLINK l _Toc305353713 5、培训训管理规规定 PAGEREF _Toc305353713 h 266 HYPERLINK l _Toc305353714 第四章物物业管理理早期介介入 PAGEREF _Toc305353714 h 288 HYPERLINK l _Toc305353715 一、早期期介入人人员 PAGEREF _Toc305353715 h 288 HYPERLINK l _Toc305353716 1、物业业早期介介入人员员应具备备条件 PAGEREF _Toc305353716 h 228 HYP

12、ERLINK l _Toc305353717 2、对介介入人员员的要求求 PAGEREF _Toc305353717 h 28 HYPERLINK l _Toc305353718 二、物业业早期介介入工作作流程 PAGEREF _Toc305353718 h 229 HYPERLINK l _Toc305353719 三、物业业早期介介入工作作内容 PAGEREF _Toc305353719 h 330 HYPERLINK l _Toc305353720 1、对在在建房屋屋进行实实地考察察 PAGEREF _Toc305353720 h 30 HYPERLINK l _Toc305353721

13、 2、获取取房屋销销售、交交付及准准业主信信息 PAGEREF _Toc305353721 h 300 HYPERLINK l _Toc305353722 3、获取取建筑各各类图纸纸、指标标、工期期信息 PAGEREF _Toc305353722 h 330 HYPERLINK l _Toc305353723 4、了解解实际建建筑情况况 PAGEREF _Toc305353723 h 31 HYPERLINK l _Toc305353724 5、提交交协调报报告和整整改建议议 PAGEREF _Toc305353724 h 31 HYPERLINK l _Toc305353725 6、参加加建

14、筑竣竣工验收收工作 PAGEREF _Toc305353725 h 332 HYPERLINK l _Toc305353726 7、对房房屋及附附属设备备设施进进行清查查 PAGEREF _Toc305353726 h 32 HYPERLINK l _Toc305353727 8、参与与制定物物业管理理方案 PAGEREF _Toc305353727 h 332 HYPERLINK l _Toc305353728 四、早期期介入的的意义与与优势 PAGEREF _Toc305353728 h 333 HYPERLINK l _Toc305353729 1、早期期介入的的意义 PAGEREF _

15、Toc305353729 h 333 HYPERLINK l _Toc305353730 2、早期期介入的的优势 PAGEREF _Toc305353730 h 333 HYPERLINK l _Toc305353731 第五章物物业交付付（入伙伙）管理理 PAGEREF _Toc305353731 h 34 HYPERLINK l _Toc305353732 一、房屋屋交付流流程 PAGEREF _Toc305353732 h 344 HYPERLINK l _Toc305353733 二、业主主入伙作作业指导导 PAGEREF _Toc305353733 h 35 HYPERLINK l

16、_Toc305353734 1、入住住的准备备工作 PAGEREF _Toc305353734 h 335 HYPERLINK l _Toc305353735 2、入住住手续办办理 PAGEREF _Toc305353735 h 366 HYPERLINK l _Toc305353736 3、房屋屋验收 PAGEREF _Toc305353736 h 337 HYPERLINK l _Toc305353737 4、发放放钥匙 PAGEREF _Toc305353737 h 337 HYPERLINK l _Toc305353738 5、签署署业主主公约和消消防安全全责任书书 PAGEREF _

17、Toc305353738 h 377 HYPERLINK l _Toc305353739 6、资料料发放 PAGEREF _Toc305353739 h 338 HYPERLINK l _Toc305353740 三、房屋屋装饰装装修管理理 PAGEREF _Toc305353740 h 38 HYPERLINK l _Toc305353741 1、装修修管理规规定 PAGEREF _Toc305353741 h 388 HYPERLINK l _Toc305353742 2、装修修登记申申请 PAGEREF _Toc305353742 h 399 HYPERLINK l _Toc305353

18、743 第六章安安全秩序序与消防防管理 PAGEREF _Toc305353743 h 441 HYPERLINK l _Toc305353744 一、护卫卫管理 PAGEREF _Toc305353744 h 441 HYPERLINK l _Toc305353745 1、安全全与秩序序维护目目标 PAGEREF _Toc305353745 h 411 HYPERLINK l _Toc305353746 3、值班班（总控控、监控控）室工工作内容容 PAGEREF _Toc305353746 h 42 HYPERLINK l _Toc305353747 4、巡视视检查工工作内容容 PAGERE

19、F _Toc305353747 h 42 HYPERLINK l _Toc305353748 5、护卫卫工作注注意事项项 PAGEREF _Toc305353748 h 43 HYPERLINK l _Toc305353749 二、消防防管理 PAGEREF _Toc305353749 h 443 HYPERLINK l _Toc305353750 1、日常常消防工工作内容容 PAGEREF _Toc305353750 h 43 HYPERLINK l _Toc305353751 2、消防防管理运运做流程程图 PAGEREF _Toc305353751 h 444 HYPERLINK l _T

20、oc305353752 3、消防防监控操操作流程程图 PAGEREF _Toc305353752 h 455 HYPERLINK l _Toc305353753 三、秩序序维持 PAGEREF _Toc305353753 h 446 HYPERLINK l _Toc305353754 1、车辆辆交通管管理 PAGEREF _Toc305353754 h 466 HYPERLINK l _Toc305353755 2、治安安事件处处理应对对方法 PAGEREF _Toc305353755 h 446 HYPERLINK l _Toc305353756 第七章环环境管理理 PAGEREF _Toc

21、305353756 h 47 HYPERLINK l _Toc305353757 一、卫生生保洁标标准 PAGEREF _Toc305353757 h 477 HYPERLINK l _Toc305353758 二、保洁洁作业指指导 PAGEREF _Toc305353758 h 499 HYPERLINK l _Toc305353759 1、地下下室、天天台、转转换层的的清洁 PAGEREF _Toc305353759 h 449 HYPERLINK l _Toc305353760 2、瓷砖砖、喷涂涂和大理理石墙面面的清洁洁 PAGEREF _Toc305353760 h 49 HYPERL

22、INK l _Toc305353761 3、乳胶胶漆墙面面的清洁洁 PAGEREF _Toc305353761 h 50 HYPERLINK l _Toc305353762 4、不锈锈钢的清清洁和保保养 PAGEREF _Toc305353762 h 500 HYPERLINK l _Toc305353763 5、玻璃璃门、窗窗、幕墙墙的清洁洁 PAGEREF _Toc305353763 h 50 HYPERLINK l _Toc305353764 6、灯具具的清洁洁 PAGEREF _Toc305353764 h 51 HYPERLINK l _Toc305353765 7、室外外地面清清洁

23、 PAGEREF _Toc305353765 h 511 HYPERLINK l _Toc305353766 第八章设设备设施施维修维维护管理理 PAGEREF _Toc305353766 h 53 HYPERLINK l _Toc305353767 一、设施施设备维维护原则则 PAGEREF _Toc305353767 h 53 HYPERLINK l _Toc305353768 二、电梯梯维护管管理 PAGEREF _Toc305353768 h 544 HYPERLINK l _Toc305353769 1、电梯梯管理标标准 PAGEREF _Toc305353769 h 544 HYP

24、ERLINK l _Toc305353770 2、电梯梯运行管管理方法法 PAGEREF _Toc305353770 h 54 HYPERLINK l _Toc305353771 三、变配配电系统统管理 PAGEREF _Toc305353771 h 556 HYPERLINK l _Toc305353772 1、变电电运行倒倒闸操作作执行 PAGEREF _Toc305353772 h 556 HYPERLINK l _Toc305353773 2、主设设备巡视视项目及及检查次次序 PAGEREF _Toc305353773 h 566 HYPERLINK l _Toc305353774 3

25、、变电电设备维维护项目目 PAGEREF _Toc305353774 h 57 HYPERLINK l _Toc305353775 四、水电电维修管管理 PAGEREF _Toc305353775 h 588 HYPERLINK l _Toc305353776 1、水电电报修客客服操作作流程 PAGEREF _Toc305353776 h 558 HYPERLINK l _Toc305353777 2、维修修电工操操作规程程 PAGEREF _Toc305353777 h 58 HYPERLINK l _Toc305353778 3、用电电线路维维修维护护 PAGEREF _Toc305353

26、778 h 59 HYPERLINK l _Toc305353779 4、供水水管线维维护 PAGEREF _Toc305353779 h 600 HYPERLINK l _Toc305353780 第九章绿绿化管理理 PAGEREF _Toc305353780 h 61 HYPERLINK l _Toc305353781 一、绿化化治理维维护 PAGEREF _Toc305353781 h 611 HYPERLINK l _Toc305353782 1、绿化化面貌标标准 PAGEREF _Toc305353782 h 611 HYPERLINK l _Toc305353783 2、绿化化维护

27、工工作内容容 PAGEREF _Toc305353783 h 61 HYPERLINK l _Toc305353784 二、日常常绿化养养护 PAGEREF _Toc305353784 h 633 HYPERLINK l _Toc305353785 1、乔木木修剪 PAGEREF _Toc305353785 h 663 HYPERLINK l _Toc305353786 2、灌木木修剪 PAGEREF _Toc305353786 h 665 HYPERLINK l _Toc305353787 3、绿篱篱修剪 PAGEREF _Toc305353787 h 666 HYPERLINK l _To

28、c305353788 4、草坪坪养护 PAGEREF _Toc305353788 h 666 HYPERLINK l _Toc305353789 5、水分分控制 PAGEREF _Toc305353789 h 666 HYPERLINK l _Toc305353790 6、施肥肥 PAGEREF _Toc305353790 h 67 HYPERLINK l _Toc305353791 第十章地地下车库库管理 PAGEREF _Toc305353791 h 668 HYPERLINK l _Toc305353792 一、地下下车库管管理规定定 PAGEREF _Toc305353792 h 68

29、 HYPERLINK l _Toc305353793 二、地下下车库管管理方法法 PAGEREF _Toc305353793 h 69 HYPERLINK l _Toc305353794 三、车辆辆管理 PAGEREF _Toc305353794 h 771 HYPERLINK l _Toc305353795 第十一章章突发事事件应急急预案 PAGEREF _Toc305353795 h 772 HYPERLINK l _Toc305353796 一、电梯梯困人应应急预案案 PAGEREF _Toc305353796 h 72 HYPERLINK l _Toc305353797 二、除雪雪应急

30、反反应预案案 PAGEREF _Toc305353797 h 73 HYPERLINK l _Toc305353798 结束语 PAGEREF _Toc305353798 h 774上篇 投投标文件件商务标标一、物业业收费报报价说明明1、报价价编制情情况承蒙长城城国际广广场开发发商对我我公司的的信任，邀请我我公司对对长城国国际广场场物业管管理服务务项目进进行投标标，在此此，我公公司至邸邸莹莹总总经理以以下全体体员工表表示最真真挚地谢谢意！我公司针针对本物物业项目目进行了了慎重地地人事、物资资资源调配配，组织织了一批批高专精精的专业业物业管管理服务务人员。我公司司十分有有信心将将本项目目打造成成

31、省市一一流精品品品牌项项目，也也确信招招标方的的决策者者必将慧慧眼识珠珠，与我我们携手手合作，共同缔缔造双赢赢局面。2、报价价依据（1）由由贵公司司提供的的招标文文件，及及我公司司专业人人员自行行踏勘本本项目物物业现场场所测算算的物业业基本情情况。按淮南南市高层层住宅小小区物业业管理公公共服务务等级标标准规规定，及及我公司司编制的的物业管管理方案案。3、编制制依据（1）项项目相关关资料及及现场所所测算的的760000mm的物业业服务总总面积；（2）物业收收费管理理办法（发改改2000318664号）；（3）安安徽省城城市市容容环境卫卫生预算算定额（19998年）；（4）人人工费按按淮南市市平均

32、劳劳务工资资价格；（5）材材料价格格按信息息价格与与市场价价格综合合取值。二、物业业收费报报价1、分项项报价一一览经过周密密测算，我公司司对长城城国际广广场的物物业收费费报价如如下：每平方每每月:11.255元 本报报价包含含电梯使使用维护护、二次次供水设设备运行行维护、公共照照明等各各项物业业相关费费用。2、报价价简要说说明根据具体体管理经经营情况况，兼顾顾考虑开开发商销销售支持持，我公公司可配配合销售售宣传，在销售售期间适适当浮动动（优惠惠）收费费标准，以答谢谢开发商商和业主主的大力力支持；按照淮淮南市物物业收费费管理办办法，高高层建筑筑的一二二三层物物业收费费予以相相应减少少。三、物业业

33、管理开开支明细细1、人工工费序号岗位人数工资标准准工资额社保金服装劳保月合计1主任125000250005312520307662部长21800036000106225040475223收费员18008005312520137664维修工112000120005312520177665保安员1310000130000690333252602048886保洁员790063000371771751401033327绿化工290018000106225040295228合计27292000143337675540447552备注:备备注:社社保金按按淮南市市最低标标准每人人5311元；服服装费按按每

34、人每每年3000元分分摊至每每月；劳劳保按每每人每月月20元元计算。2、办公公费费用项目目预算依据据月费用交通费估算500通讯费办公电话话网络络500办公耗材材纸、笔、墨、打打印费200水电费估算500节日装饰饰估算200不可预测测估算500合计240003、环卫卫费费用项目目预算依据据月费用卫生用具具估算500垃圾外运运处置估算13000化粪池清清淤每年2次次10000清洁浇灌灌用水估算500合计330004、公共共设施运运行维护护费项目数量单价月费用公共照明明10000度0811810公共用水水100吨吨38380设施保养养500设施更换换500合计219005、电梯梯运行费费用电量（度）

35、电费年检费维修维护护一部合计计九部总计计80064812520097387577备注：电电费按00.811元每度度计算；年检费费安淮南南市质量量监督局局规定（15000元）分摊至至每月；由于尚尚未得到到电梯及及二次供供水设备备具体功功率参数数，其用用电量为为估算；。6、二次次供水设设备运行行维护用电量（度）电费维修维护护月合计1500012155500171557、绿化化费项目测算依据据每月费用用（元）肥料及病病虫防治治估算200局部更换换补苗估算200绿化工具具购置费费估算200绿化用水水费估算300绿化费用用合计9008、支出出费用汇汇总序号费用项目目月支出每平方价价格测算依据据1人工费用

36、用447552 0.7446 附明细表表2办公费用用24000 0.0440 附明细表表3低值易耗耗品摊销销2000.0003 估算4工具耗材材摊销2000.0003 估算5消防费用用摊销1000.0002 估算6固定资产产折旧15899 0.0226 按5年990%摊摊销7环卫费33000 0.0555 附明细表表8公共设施施运行费费维护费费21900 0.0337 附明细表表二次供水水17155 0.0229 电梯87577 0.1446 9绿化费用用9000.0115 附明细表表11第三者意意外及财财产险1330.0002 保额200万元年年费率00.8% 12社区文化化费2000.00

37、03 估算13不可预见见费13299 0.0222 按以上费费用2%提取14利润33888 0.0556 按以上费费用的55%计算算15法定税金金39499 0.0666 按收入的的5.555%计计算合计751003 1.2552 备注：收收入不足足时，考考虑其他他经营收收入（如如停车场场管理收收费）弥弥补物业业管理服服务支出出。四、物资资装备费费用（物物业项目目开办费费）费用项目目数量单价金额备注各类资料料表格估算30000建立各类类档案、规章制制度所需需办公场地地布置估算200000办公室门门窗、墙墙地面处处理可视标识识估算50000广场标志志标识及及一些温温馨提示示维修工具具用于公共共设

38、施设设备零星星维修电工工具具（套）21000020000万用表、电笔、侧线器器、防电电服等管道疏通通机12000020000手电钻1500500登高梯260012000绿化用具具绿化养护护必须绿化机械械估算300000草坪机、割灌机机、绿篱篱机、打打药机绿化工具具1套30000大小修枝枝剪、木木工锯、大力钳钳、高枝枝剪、铁铁锹、锄锄头等警安器材材安全保卫卫必须警棍6100600对讲机71000070000手电筒350150大衣520010000冬季值班班雨具520010000雨天巡视视保洁器材材环境卫生生必须保洁用具具估算500扫帚、拖拖把、抹抹布、尘尘推等垃圾车21000020000垃圾清理

39、理外运办公器材材日常办公公必须电脑、打打印机16000060000收费、档档案管理理、文字字处理办公桌椅椅31500045000客户业主主接待、日常办办公沙发、茶茶几21000020000客户业主主接待、日常办办公文件柜450020000书面文件件收集保险费存放放空调24000080000客户业主主接待、日常办办公电话机2100200饮水机3100300合计1059950注:该费费用一次次性投入入,之后后列入固固定资产产折旧或或耗材。下篇 投标文文件技术术标第一章 企业基基本情况况淮南市万万佳物业业管理有有限公司司成立于于20001年55月，注注册资本本50万万元，具

40、具三级物物业管理理资质。公司现现有员工工50余余人，中中层以上上管理人人员均具具备大专专以上学学历，所所有人员员都已取取得了建建设部门门颁发的的员工、经理上上岗证书书。万佳物业业公司十十多年来来呕心沥沥血，经经过了专专业系统统培训和和学习，培养出出一支高高素质的的管理队队伍，建建立了一一套完整整科学的的管理运运作模式式和质量量管理体体系，所所管物业业多次荣荣获省、市、区区荣誉称称号。目前，万万佳公司司所托管管服务的的物业类类型包括括：写字字楼、住住宅、别别墅、商商铺。公公司通过过市场竞竞争先后后获得了了长城花花园小区区、田东东小区、长城国国际广场场广场办办公楼等等优秀物物业管理理项目。并与22

41、0100年在与与众多优优秀物业业公司的的竞争中中，一举举中标中中央直属属企业华华山建精精英楼，首开淮淮南地方方物业企企业管理理服务国国家级大大型企业业的先河河，成为为淮南物物业企业业的新标标杆。公司坚持持“服务第第一，业业主至上上”的原则则。以服服务为基基础，以以业主需需求为导导向，本本着“为客户户创造价价值”理念，以服务务促管理理，以管管理促效效益，努努力为广广大业主主创造安安全、舒舒适的居居住、办办公和经经营环境境。专业铸就就实力，实力打打造未来来，万佳佳人将以以您的满满意，是是我们永永恒的追追求为己己任，尽尽其所能能，努力力为广大大业主提提供满意意的服务务，同时时也为繁繁荣物业业管理市市

42、场做出出贡献，为淮南南争光!项目管理理总体构构想一、管理理服务理理念成就山南南高层新新地标成就我们将将通过一一系列服服务质量量长效控控制方案案的严格格执行，以及对对山南新新区的深深入融合合，做好好新地标标的服务务者；山南高层层在瞬耕耕山南麓麓这深具具历史底底蕴的文文化之地地成居，在长城城国际广广场广场场这彰显显尊贵品品质的时时尚之都都就住。新地标建建筑格局局档次新新、特、异，服服务内容容质量高高、精、尖，处处处展现现代表整整个新区区形象的的王者风风范。二、管理理优势1、管理理服务理理念优势势我公司长长期致力力于服务务质量长长效控制制机制的的建立，并建立立了一整整套服务务质量长长效控制制制度，以

43、国务务院颁布布物业管管理等级级规定为为质量标标准，切切实落实实物业服服务规范范化要求求。我公公司也是是淮南区区市第一一家有完完善的投投诉及回回访制度度的物业业公司，管理服服务理念念一直领领先于淮淮南物业业同行。2、探索索创新能能力优势势我公司在在学习省省内外物物业及其其它行业业的先进进管理经经验，将将之与淮淮南实际际情况相相结合，创建了了一套具具有自我我特色的的现代化化综合物物业管理理体系。如我公公司借鉴鉴督察工工作性质质，设立立了督查查之职，其工作作直接向向总经理理负责，督查公公司各部部门及各各管理项项目工作作，保证证服务与与管理质质量。又又如我公公司借鉴鉴零售业业顾问式式销售模模式，以以业

44、主为为顾问，通过多多种渠道道与业主主进行沟沟通。关关注每一一位业主主对小区区物管的的意见与与需求，以此做做为企业业改革与与发展的的方向，全心全全意为业业主提供供更加完完善的服服务。3、人才才培训机机制优势势人才培训训是保证证物业公公司管理理服务水水平不断断提高的的根本动动力。为为此，我我公司建建立了一一套完整整的员工工培训制制度：新新进员工工进行五五天特训训，以及及一个月月实习培培训；在在职员工工培训模模式为每每周六各各部门主主管和项项目经理理在总公公司参加加学习，各部门门主管和和项目经经理参加加培训后后，以学学习内容容为基础础，对基基层员工工进行理理论培训训和劳动动技能培培训；如如有员工工调

45、职或或升职，我公司司将会针针对其新新岗位，为其设设置特别别培训课课，以帮帮助其尽尽快适应应岗位；我公司司鼓励员员工自学学，并对对自学有有成的员员工予以以奖励。到目前前为止，我公司司是淮南南市唯一一一家拥拥有完整整全员培培训机制制，并真真正落在在实处的的物业公公司。正正是在这这种全员员培训的的大环境境下，我我公司各各个岗位位员工都都具备较较高的专专业素质质，学习习能力强强，上升升潜力大大，这正正是我公公司做好好各项物物业工作作的基础础保证。4、沟通通能力优优势我公司自自员工进进入公司司第一天天，就会会在培训训课中向向其强调调沟通的的重要性性。只有有上下沟沟通，才才能很好好的贯彻彻执行既既定的工工

46、作计划划；只有有左右沟沟通，各各部门及及各服务务项目才才能相互互协调，彼此配配合，做做好每一一项具体体工作；只有和和业主及及相关部部门单位位内外沟沟通，我我们才能能创建物物业公司司与业主主和谐共共处的文文明小区区，才能能创造有有利于公公司联系系和发展展的外部部环境。正是因因为我公公司重视视对员工工沟通能能力的培培养，我我公司员员工整体体沟通能能力较强强，这是是做好物物管工作作的基本本条件。三、服务务承诺1、总体体承诺物业区域域实行贴贴心管家家式物业业服务。（2） 物业使使用人满满意度指指数在998%以以上。（3） 管理范范围内不不发生重重大安全全管理责责任事故故。（4） 三年内内成为淮淮南市优

47、优秀物业业住宅区区2、具体体承诺（1）设设立固定定办公场场所，管管理人员员统一着着装，佩佩戴企业业工号牌牌。（2）物物业办设设12小小时服务务接待，24小小时服务务电话，3655天无间间断。（3）制制定各类类管理人人员的岗岗位责任任制，内内部管理理运作及及考核制制度，以以及完善善的管理理工作流流程等。（4）档档案资料料齐全，管理完完善，分分类合理理，方便便检索。（5）信信息化管管理，建建立物业业智能化化管理平平台，提提高工作作效能。提供包含含了安全全管理、清洁管理理、设备备管理、行政人人事等信信息，实实现局域域网内资资料信息息共享，业主及及员工随随时可上上网，查查看物业业公司工工作情况况，并提

48、提出意见见及建议议。建立完善善的投诉诉处理制制度，以以及专门门的客户户服务部部。各类人员员业绩和和工作量量化考核核制度，考核记记录完善善。物业区域域内栋号号有明显显标志，入口处处和主要要路口公公共地方方有引路路标识图图（牌）。按照物业业管理标标准管理理公用配配套设施施、设备备和场地地。使其其完好率率达到998%以以上。道路畅通通，路面面平坦整整洁，无无积水。供电、供供水、供供气、电电梯、中中央空调调等设施施完好无无损，运运行正常常，无二二次供水水污染及及隐患。停车场、棚、房房及其它它公共场场地、建建筑小品品、雕塑塑、广告告牌等完完好。建立装修修管理制制度，要要求业主主严格按按照房屋屋使用说说明

49、作业业，无违违章装修修，无乱乱搭乱建建，乱张张贴悬挂挂等现象象。房屋本体体公用设设施整洁洁，公用用部位无无违章占占用。按规划标标准管理理公用配配套设施施、设备备和场地地，无缺缺漏或违违章私自自改动原原规划行行为，无无擅自侵侵占公共共设施或或场地的的现象，运营正正常。公公用设施施、设备备、场地地完好率率达到998%以以上。道路畅通通无损坏坏，路面面平坦整整洁，排排水畅通通。公用排污污、排雨雨水管线线设施完完好无损损。供电、供供水、供供气、电电梯、消消防监控控、安防防监控等等设施完完好无损损，运行行正常，无二次次供水污污染及隐隐患。停车场、棚、房房及其它它公共场场地、建建筑小品品、雕塑塑等完好好。

50、路灯、楼楼梯灯完完好率达达98%以上。做好设施施设备的的维修并并采用相相应的安安全措施施。小区实行行封闭管管理，主主出入口口24小小时值班班。小区机动动车辆实实行进出出登记管管理。护卫员着着制式服服装，对对小区重重点部位位2小时时巡查一一次。坚持白天天全天保保洁，打打扫和擦擦洗楼道道每月不不少于二二次。绿化专业业修剪保保养，防防虫防害害。窨井、化化粪池、管道半半年清淤淤、清塞塞不少于于一次。专用停车车场，设设专人看看管。人力资源源管理一、长城城国际广广场物业业办组织织构架物业办主任护卫部万佳物业公司开发商或业委会客服部环境部维保部巡逻班岗位班值班室绿化班水电班收费班维修班保洁班二、拟配配置岗位

51、位人员要要求1、物业业办主任任（1）具具备物业业管理从从业人员员岗位证证书，从从事物业业管理工工作三年年以上；（2）熟熟悉物业业管理的的相关政政策法规规，对工工程设施施有一定定的了解解和管理理能力；外表端庄庄，思路路敏捷，品行良良好；有良好的的团队精精神和沟沟通技巧巧；有良好的的指挥能能力，语语言交流流能力；有事业心心及责任任感，爱爱岗敬业业。2、部门门主管（1）从从事物业业管理工工作二年年以上；（2）熟熟悉本部部门相关关知识，具备相相关技术术职称和和执业资资格；（3）曾曾经长期期从事、指挥、指导与与本部门门相关的的技术工工作；（4）有有极强的的协调能能力，语语言交流流能力；（5）有有事业心心

52、及责任任感，爱爱岗敬业业；通计算机机操作。3、绿化化技师、设备技技工具备相关关技术等等级证书书；从事物业业管理工工作一年年以上；熟悉本岗岗位工作作流程、技术要要领，操操作熟练练；掌握相关关知识，善于发发现设备备或绿化化问题，并能及及时解决决；爱岗敬业业、吃苦苦耐劳，有团队队精神。4、各岗岗位员工工具备相应应的专业业知识技技能并能能熟练操操作；服从管理理，敬业业爱岗；有团队队精神；细心、认认真，能能承受工工作压力力。三、岗位位职责1、物业业办主任任（1）全全面负责责物业办办各项工工作；（2）负负责组织织物业办办年度及及每月工工作计划划，人员员编制计计划，培培训计划划，费用用收支计计划的制制定；（

53、3）负负责审阅阅部门年年度及每每月工作作总结；（4）主主持物业业办工作作例会，及时了了解物业业办人员员状况，检查、总结、布置工工作；（5）按按照物业业办年度度培训计计划，组组织落实实培训工工作；（6）审审核和贯贯彻物业业办管理理服务工工作计划划和作业业文件；（7）负负责物业业办管理理服务的的质量控控制和费费用控制制；（8）负负责物业业办员工工工作绩绩效考评评，以此此做为月月考评浮浮动工资资发放依依据；（9）负负责协调调物业办办内外部部工作关关系；（10）负责组组织安全全预案的的审核和和实施；（11）负责处处理物业业使用人人的重大大投诉及及回访；（12）负责物物业保险险项目的的制定及及组织实实施

54、；（13）负责物物业办程程序性文文件的复复核；（14）负责制制定文体体设施管管理制度度及管理理工作监监控；（15）负责物物业使用用人非合合同约定定的特殊殊求助事事件的安安排、处处理工作作。2、客服服部（1）负负责服务务中心十十二小时时客户接接待，及及二十四四小时服服务电话话接听工工作；（2）负负责接待待并处理理物业使使用人的的投诉、建议；（3）负负责接待待并处理理内部员员工的投投诉、申申诉及建建议；（4）在在特殊或或紧急情情况下，负责内内部信息息联络，总体调调度协调调；（5）负负责组织织电话访访问物业业使用人人，了解解物业使使用人对对物业工工作满意意与否，并真实实向服务务中心及及其它部部室进行

55、行反映；（7）每每月对客客户投诉诉进行汇汇总分析析，并出出具分析析意见；（8）协协助物业业办主任任，对重重大投诉诉进行回回访；（9）设设定用户户意见箱箱及服务务电话，将客户户投诉及及其它意意见转达达相关责责任部门门，并跟跟进催办办，保证证投诉件件件有回回音；（10）完成成服务中中心交办办的其它它任务。3、维保保部（1）负负责物业业服务范范围内供供水、供供电、供供气、供供暖、配配电、中中央空调调、照明明等设施施设备故故障的检检维修。（2）认认真钻研研技术，熟练掌掌握电气气设备原原理，精精通实际际操作与与维修技技术，做做到判断断故障快快捷准确确，处理理迅速及及时；（3）按按时按质质保量完完成设备备

56、检修工工作；（4）定定期巡视视电气设设备，密密切注意意其运行行情况，正确抄抄录各项项数据，并填写写好巡视视、运行行、维修修、保养养记录；（5）做做好给排排水设备备（设施施）的运运行操作作和维修修保养工工作；发生故障障时，保保持头脑脑冷静，严格按按操作规规程及时时排除故故障，重重大事故故及时上上报，并并组织技技术力量量快速排排除故障障；收集整理理各机电电设备设设施的技技术参数数、交底底资料、安装情情况、维维保方法法、运行行记录，建立和和不断丰丰富设备备设施档档案；负责责任任区域的的机房设设备的清清洁和设设备消耗耗残余的的清理。4、护卫卫部（1）负负责护卫卫工作，安排护护卫人员员依据各各自职责责，

57、做好诶物业业区域安安全护卫卫工作；（2）负负责消防防工作，安排消消防员做做好物业业区域的的火灾防防范工作作；（3）负负责交通通工作，安排巡巡逻人员员，指挥挥园区内内的道路路交通，纠正违违章；（4）经常检检查安全全消防设设施，确确保设施施完好、消耗品品充足，做到人人防、物物防与技技防有机机结合；（5）制制定和监监督履行行护卫各各岗位职职责、任任务、工工作要求求、考核核标准，掌握治治安区内内的护卫卫工作规规律及特特点，加加强重点点岗位的的安全防防范；（6）安安排护卫卫员的岗岗位培训训、军事事训练及及日常考考核工作作；（7）做做好护卫卫队的月月工作安安排（包括训训练、学学习），每周周召开安安全会一一

58、次，每每月召开开工作总总结会一一次；（8）经经常组织织检查各各岗位工工作情况况，零点点之后的的夜间查查岗每周周不少于于两次；（9）配配合其他他管理服服务工作作，制止止、纠正正各类违违章行为为；（10）监督护护卫员的的内务管管理和考考勤工作作。5、环境境部（1）负负责进行行公共区区域环境境治理和和清扫保保洁；（2）负负责对水水景进行行打捞清清洁；（3）负负责设施施设备和和特殊建建筑装饰饰材料的的清洁、保养工工作；负责进行行清洁卫卫生的自自我检查查工作；负责绿地地的养护护、治理理、消杀杀、浇灌灌、施肥肥工作；负责绿化化的验收收、补种种、保护护工作（7）负负责绿化化和清洁洁设备具具体操作作及保养养；

59、（8）劝劝阻、制制止不卫卫生、不不文明、损坏绿绿化、公公共设施施等不良良行为；（9）负负责监控控物业区区域内污污染、噪噪声、温温度、通通风、排排水、垃垃圾存放放处置等等环境相相关情况况。四、员工工培训管管理1、培训训承诺（1）各各类服务务人员上上岗培训训率达1100（2）各各类服务务人员培培训合格格率达1100%2、新员员工培训训计划（1）、七天特特训计划划第一天77：300军事训训练半小小时。上上午组织织新员工工学习班班,并在在第一堂堂基础培培训课前前,让新新员工互互相介绍绍,以此此帮助新新员工消消除陌生生感,尽尽快适应应新环境境,找到到归属感感。接下下来，为为新员工工讲授第第一堂基基础培训

60、训课.内内容主要要有以下下几个方方面：AA、什么么是物业业,物业业的作用用和发展展前景。B、本公公司及长长城国际际广场简简介。CC、长城国国际广场场物业办办的组织织架构及及工作程程序。DD、各岗岗位职责责。E、员工工的待遇遇与发展展空间。下午课程程：（11）现场场参观。由专人人带领新新员工参参观长城城国际广广场，并并负责解解说，让让新员工工对将要要服务的的区域和和即将要要从事的的工作，有初步步的了解解。第二天： 7：30军军事训练练半小时时。上午午教授第第二堂基基础培训训课，主主要内容容有：AA、公司司的规章章制度。B、岗岗位礼仪仪。培训课结结束后，组织新新员工进进行礼仪仪练习。下午的课课程：