某大厦物业管理标书

1、目 录第一章 中信信介绍及及优势003第二章 主要要管理项项目007第三章 顾问问服务的的目的及及重点112第四章 项目目顾问服服务运作作模式114第五章 物业业管理服服务模式式及服务务内容115第六章 顾问问服务费费及支付付方式224第七章 管理理目标225附件一：顾问专专家素质质一览表表226附件二：员工培培训227附件三：管理体体系文件件目录331公司总部部所在地地中信信大厦第一章 中信信介绍及及优势一、中信信介绍中国中信信集团公公司是国国务院下下属重要要国际化化骨干企企业，总总资产近近70000亿。涉及领领域有银银行、证证券、保保险、基基金、信信息产业业、重型型机械、航运、矿产、生物、

2、卫星、足球、电信、房地产产、物业业管理、网络等等行业，目前拥拥有444家子公公司，下下辖有99家上市市公司，分公司司遍布全全国各大大中城市市,其中中包括设设在香港港、美国国、加拿拿大、澳澳大利亚亚等地的的分公司,公司还还在东京京、纽约约、鹿特特丹设立立了代表表处。中信深圳圳（集团团）公司司是中国国中信集集团公司司于19987年年月111月在中中国深圳圳经济特特区设立立的全资资子公司司，注册册资本人人民币11.3亿亿元，现现总资产产逾800亿元。主要下下属公司司有：深深圳市中中信城市市广场投投资有限限公司、深圳中中信房地地产开发发有限公公司、深深圳市中中信物业业管理有有限公司司（以下下简称中中信

3、物业业）、中中信惠州州路桥有有限公司司、中信信深圳（集团）公司北北京公司司、珠海海中国西西南资源源联合开开发有限限公司、香港嘉嘉信有限限公司、长沙中中信湘雅雅生殖与与遗传专专科医院院等。曾曾先后被被国家外外经贸委委、深圳圳市委、市政府府管理机机构评为为“深圳圳市出口口创汇大大户”、“深圳圳市AAAA企业业”、“深圳市市先进基基层党组组织”、“深圳圳市文明明单位”等，是是中信公公司在深深圳经济济特区的的重要窗窗口之一一。中信物业业总部位位于深圳圳市福田田区深南南中路市市委对面面标志性性建筑物物中信信大厦城城市广场场。目前，所所管理的的物业遍遍布深圳圳市五个个区、珠珠海市和和湖南省省长沙市市，包括

4、括写字楼楼、大型型商场、工业区区、中高高层商住住楼以及及政府办办公楼等等各类型型物业，管理面面积近二二百万平平方米。中信物物业凭借借强大的的实力、卓越的的管理水水平，在在社会上上树立了了品牌物物业管理理企业形形象。二一一年，中中信物业业成为全全国首家家一次性性通过质质量/环环境/职职业健康康安全卫卫生（IISO990011/ISSO1440011/OHHSASS180001）三个标标准管理理体系国国际、国国内双重重认证的的物业管管理企业业，与国国际管理理接轨，同时通通过了荷荷兰RVVA的质质量认证证，目前前物业管管理资质质是国家家一级。中信物业业拥有种种类齐全全的各类类专业人人才四百百余人，其

5、中经经理级以以上管理理人员均均是本科科以上学学历。包包括各项项质量管管理、经经营、推推广、运运营、机机电、租租赁等各各方面的的人才，提倡以以人为本本，人性性化服务务，本着着“诚信的的物业人人，可信信赖的管管家”服务理理念，为为服务项项目提供供各方面面的技术术支援。二、优势势（一）中中信是全全国性的的品牌公公司，熟熟悉各种种社会环环境中信于119799年在北北京成立立，至今今已有二二十六年年的历史史，由前前国家副副主席荣荣毅仁一一手创立立，有着着广泛的的社会关关系，熟熟悉各种种环境，与地方方政府保保持着良良好的关关系，有有能力处处理好政政企之间间的相关关关系。（二）综综合管理理能力强强中信本身身

6、涉及的的行业非非常广，综合管管理能力力强，具具有自我我抗风险险能力，盈利能能力很高高。我司管理理物业的的类型有有星级写写字楼、大型高高档商场场、工业业区、中中高层商商住楼以以及政府府办公楼楼等。例例如管理理的中信信大厦城城市广场场是一座座综合性性的物业业，有高高档商场场、星级级写字楼楼、大型型停车场场以及室室外市民民广场，服务的的客户多多数是一一些国内内国际知知名公司司，如：国家开开发银行行、美国国花旗银银行、荷荷兰银行行、香港港PCHH国际有有限公司司、港铁铁轨道交交通深圳圳公司、中国证证券登记记结算有有限责任任公司等等，我司司为这些些知名公公司提供供高水平平的服务务，获得得一致好好评。（三

7、）中中信物业业是全国国第一家家一次性性通过质质量/环环境/职职业安全全健康体体系认证证的专业业物业管管理公司司通过质量量/环境境/职业业安全健健康管理理体系作作为顾问问工作标标准的起起点，使使管理水水平、员员工素质质和服务务质量朝朝着科学学化、专专业化、规范化化的方向向发展，并将专专业规范范化的物物业管理理体系及及专业顾顾问建议议引入贵贵司。（四）全全力打造造“华融大大厦”写字楼楼品牌，注重社社会效益益和经济济效益我司目前前管理的的中信大大厦城市市广场与与华融大大厦的功功能结构构及档次次相近，具备了了大量丰丰富的写写字楼、高档商商场专业业管理经经验，完完全有信信心做好好华融大大厦的各各项综合合

8、顾问服服务工作作（包括括写字楼楼、商业业部分及及酒店），并确确保华融融大厦的的物业管管理及运运营管理理在业内内处于领领先地位位，奠定定华融大大厦在中中心区的的写字楼楼地位，树立良良好的“华融大大厦”地域品品牌。我司提供供专业的的顾问服服务，控控制成本本，小投投入大回回报，使使发展商商的投入入利润最最大化。中信是一一家多元元化公司司，涉及及行业非非常广，与贵司司合作，强强联联手，不不仅仅可可以在物物业管理理方面合合作，还还可以延延伸至多多种经营营、房地地产合作作、项目目融资等等方面。第二章 主要要管理项项目一、中信信大厦城城市广场场中信城市市广场位位于深南南中路深深圳市委委正对面面,由建建筑面积

9、积3.999万平平方米的的中信大大厦、66.755万平方方米的商商业购物物中心、4.2万平方方米的停停车场及及3万平方方米的星星光广场场组成，是目前前深圳市市最大的的集购物物、餐饮饮、娱乐乐、休闲闲、观光光为一体体的SHHOPPPINGGMALLL，已已成为深深圳市的的商业名名片。中中信物业业具备了了一套先先进的写写字楼、高档商商场管理理及运营营模式。1、完善善的配套套设施多功能厅厅 会议室室会所 游泳池池2、主要要获奖情情况2004年被评为“中国购物中心示范工程”荣获“省优”称号被媒体及市民测评为“购物中心主力店”3、购物物中心4、主要要商家购物中心心主要包包括西武武百货、吉之岛岛、新南南国

10、电影影城、中中航健身身会等知知名店；以及豫豫园上海海饭庄、逸和轩轩食府、王子厨厨房、星星巴克咖咖啡、肯肯德基等等上百家家国际化化与本土土化的顶顶尖品牌牌店。二、REEEL百百货商场场（深圳圳馆）REELL百货商商场（深深圳馆）是由台台商投资资的一家家大型时时尚高档档购物商商场，它它位于深深圳市深深南大道道华润万万象城内内（地王王对面），这里里世界时时装品牌牌云集，是都市市女性购购物的天天堂。该商场于于20004年99月对商商场物业业管理权权进行公公开招标标，我司司经过与与几家外外资物业业公司展展开激烈烈竞争，最终得得到台商商的青睐睐获得该该商场的的物业管管理权，于当年年10月月正式进进驻该商商

11、场。三、海滨滨花园海滨花园园矗立于于盐田区区沙头角角大鹏湾湾之滨，东邻盐盐田港，西连沙沙头角口口岸，南南靠驰名名中外的的中英街街。该花花园总建建筑面积积405588.44，由两两栋塔楼楼组成，总高228层，其中113层层面积为为60000的的商业裙裙楼，44288层为商商住塔楼楼，由中中信物业业提供专专业化、一体化化的物业业管理服服务。主要商家家有招商商证券、国通证证券以及及名典咖咖啡等。中信物业业一直按按照“高起点点、高质质量、高高标准、高要求求”的管理理方针，在建立立健全各各项规章章制度的的基础上上对花园园进行了了科学的的管理。19988年获国国家建设设部“城市物物业管理理优秀示示范大厦厦

12、”称号，目前是是盐田区区唯一获获得“国优”称号的的示范大大厦。四、其它它管理项项目一览览序号单位名称称地址类型1长城大厦厦六号楼福田区百百花二路路高层住宅宅2八卦岭租赁中心心福田区八八卦三路路工业区3海天一色色雅居盐田区沙沙头角海海景路住宅4盐田区国国土局办办公楼盐田区沙沙头角写字楼5盐田区工工商局办办公楼盐田区沙沙头角写字楼6海天明月月居盐田区沙沙头角住宅7棕榈湾盐田区沙沙头角高层住宅宅8海滨花园园盐田区沙沙头角沙沙深路高层商住住9海文花园园南山区后后海路住宅10华侨海景景山庄龙岗区土土洋村别墅11工业城宝安区福福永镇工业区12海阔天空空南山区科科技园高层商住住13西南大厦厦珠海市拱拱北区写

13、字楼14锦湘国国际星城城湖南省长长沙市天天心区综合住宅宅15果岭假日日别墅龙岗区别墅第三章 顾问问服务的的目的及及重点物业管理理服务可可以说是是一门专专业学问问，中信信物业的的顾问服服务就是是要使华华融大厦厦的物业业管理服服务水准准达到国国内先进进水平，为发展展商带出出一支高高水准的的物业管管理队伍伍，并以以中信物物业规范范化的物物业管理理体系，实现华华融大厦厦与国际际接轨的的管理模模式。针对华融融大厦所所具备地地段优势势、环境境优势及及自身配配套设施施等特点点，参考考发展商商提供的的资料，我司认认为以下下三方面面为顾问问重点：日常管管理提供我司司物业管管理品牌牌。协助及指指导物业业管理公公司

14、做好好日常租租赁事务务管理、保安、清洁、绿化、客户服服务、突突发事件件处理等等方面的的工作。机电设设备管理理协助及指指导物业业管理公公司做好好设备选选型、选选购机电电工程用用具及器器材清单单、设备备验收、日常维维护保养养工作；并制定定华融大大厦首年年度和三三年期防防范性维维修保养养计划。停车场场管理深圳市停停车场的的设备大大多采用用先进的的管理系系统，实实施自动动化管理理，可以以减少人人为舞弊弊，节约约人力资资源，加加快车辆辆的流量量，从而而使物业业管理更更顺畅。我司建议议在停车车场安装装闭路电电视监控控系统和和停车场场自动管管理系统统，保障障车辆的的安全以以及加强强对外来来人员的的监控。华融

15、大厦厦备用发发电机需需与停车车场自动动化管理理系统及及照明系系统连接接，以紧紧急停电电时停车车场各项项操作都都能及时时运转。第四章 项目目顾问服服务运作作模式根据华融融大厦的的规划、发展商商和物业业管理公公司的需需求以及及我司的的物业管管理经验验，顾问问服务运运作模式式如下图图：工作指令深圳市中信物业管理有限公司深圳市时轩达实业公司签约委任定期反馈项目顾问组建章健制前期介入工程验收员工培训人事管理机电运行安全管理清洁管理绿化管理客户服务物业管理公司指导、协作、建议第五章 物业业管理服服务模式式及服务务内容物业管理理服务模模式有以以下两种种。一、全权权委托式物物业管理理服务方式式：由中信物物业直

16、接接为业主主/客户户提供一一流的全全方位的的专业化化物业管管理服务务，中信信物业将将秉承“诚信的的物业人人，可信信赖的管管家”的物业业管理服服务理念念，通过过卓越的的质量/环境/职业安安全卫生生管理体体系，为为业主营营造一个个安全、文明、舒适、祥和的的生活和和工作氛氛围。服务内容容：1、积极极的前期期介入，从物业业管理角角度，协协助开发发商进行行项目的的规划及有关设设备选型型；2、营销销推广的的配合，以一流流的物业业管理品品牌，帮帮助开发发商增强强业主对对未来工工作质量量的信心心，有力地地提升楼楼盘的档档次，为为发展商商赢得最最大的经经济效益益和最为为广阔的的销售市市场空间间；3、中信信员工具

17、具备高水水准的职职业道德德、专业业性知识识和服务务经验，提倡隐隐性化服服务模式式，将对对业主工工作的干干扰降低低到最小小限度；4、以质质量/环环境/职职业安全全卫生管管理体系系为标准准，提供供高品质质的物业业管理。二、顾问问式物业业管理顾问式管管理又分分为驻场场式和巡巡场式两两种，根根据发展展商的要要求，考考虑到将将来为发发展商打打造一支支专业化化的物管管队伍，我司建建议采用用驻场式式顾问管管理，针针对华融融大厦拟拟驻场三三人，担担任职务务分别为为项目总总经理、工程部部经理和和管理部部经理（顾问专专家素质质详见附附件一）。服务方式式：中信信物业将将自己卓卓有成效效的质量量/环境境/职业业安全卫

18、卫生管理理体系，以顾问问模式输输出和嫁嫁接，使使发展商商开发的的项目物物业管理理迅速达达到行业业一流水平平。服务内容容概要：1、帮助助设计科科学的组组织架构构并协助评评估项目目；2、配合项项目推广广及销售售；3、协助顺顺利完成成项目入入伙；44、提供供并协助助建立高高素质、高标准准的管理理制度和和服务规规范；55、提供供专业的物物业管理理系统软软件；66、日常常物业管理理及运作作；7、协助提提高经济济效益，并进行行财务分分析、成成本控制制指导；8、提提供系统统的物管管专业培培训；99、规范范业务程程序，协协助建立立ISOO90001国际际质量保保证体系系；100、协助助建立IISO114000

19、1国际际环境管管理体系系；11、协协助建立立OHSSA1880011国际职业业安全卫卫生管理理体系；12、提供供物业管管理行业业评比、创优指指导。三三、顾问问服务范范围中信物业业根据发发展商要要求，派派遣专业业人员协协助对华华融大厦厦项目工工程进行行验收，并且为为入伙营营商做好好各项准准备，以以及为迎迎接交付付使用进进行筹备备。具体体工作如如下：（一）准准备及进进行物业业验收方方面1、指导导贵司制制订该物物业移交交验收标标准。2、指导导贵司制制订及推推行该物物业验收收计划，包括：（1）验验收工作作日程；（2）物物业总体体验收计计划；（3）机机电设备备验收计计划；（4）机机电设备备测试及及试运行

20、行计划。3、专业业人员出出席及监监督机电电及物业业设备的的功能测测试及指指导贵司司做好记记录。4、指导导贵司设设备选型型及安装装建议。5、指导导贵司确确保各个个机电及及物业设设备生产产厂商均均提供详详细的操操作流程程。6、指导导确保各各个机电电及物业业设备生生产厂商商均为每每项设备备提供合合规格的的操作手手册。7、指导导确保各各个机电电设备生生产厂商商均为每每项设备备提供合合规格的的线路图图。8、指导导贵司要要求各承承建单位位均提供供合规格格的竣工工图纸。9、指导导贵司锁锁定各项项缺失、遗漏或或未达标标项目及及做出纪纪录。10、指指导贵司司将上述述缺失、遗漏或或未达标标项目资资料整理理归档。1

21、1、指指导贵司司督导施施工、设设备安装装遗留问问题的整整改工作作。（二）入入伙营商商各项准准备工作作1、审阅阅物业安安全系统统设备资资料及设设计图纸纸，并提提出意见见及建议议。2、审阅阅物业总总体广告告牌/灯灯箱、指指示牌/灯箱的的设计及及安装位位置，并并提出意意见及建建议。3、审阅阅贵司为为该项目目定出的的宣传推推广计划划，并提提出意见见及建议议。4、审阅阅项目装装卸货区区设计及及垃圾收收集处理理方案，并提出出意见及及建议。5、审阅阅项目主主要租户户及运输输方式，并提出出意见及及规范建建议。6、审阅阅物业停停车场车车辆行驶驶线路规规划、停停车位规规划、收收费处位位置，并并提出意意见及建建议。

22、7、审阅阅物业地地面车辆辆进出及及停泊下下车位置置，并提提出意见见及建议议。8、审阅阅各区域域分区管管理和规规划方案案。9、审阅阅贵司各各级员工工制服设设计，并并提出意意见及建建议。10、审审阅贵司司的保险险方案，并提出出意见及及建议。（三）物物业交付付使用前前筹备工工作建章健制制1、指导导贵司制制订各部部门的规规章制度度，特别别是岗位位责任、操作规规程、汇汇报制度度及安全全守则等等。2、指导导贵司制制订管理理公约，明确业业主、商商户及管管理公司司的权利利和义务务。3、指导导贵司制制订整体体运作计计划。4、指导导贵司制制订运作作手册。5、指导导贵司制制订管理理手册。6、指导导贵司制制订装修修指

23、南。7、指导导贵司制制订交付付使用时时各类文文件及表表格。8、指导导贵司制制订各级级员工的的岗位责责任。9、指导导贵司制制订员工工守则。10、指指导贵司司制订常常用紧急急应变计计划。11、指指导贵司司制订外外包工作作管理办办法。维修保养养及工程程1、指导导贵司制制订工程程部日常运作计计划。2、指导导贵司制制订首年年度防范性维修修保养计计划。3、指导导贵司制制订该物物业首年年度防范范性维修修保养执执行表格格。4、指导导贵司制制订该物物业必须须购置的的维修工工程用具具及器材材清单。5、指导导贵司制制订机电电设备运运行管理理方案。财务1、建议议及指导导贵司进进行物业业管理费和经营营收支预预测。2、建

24、议议及指导导贵司进进行租金金政策及收取方方案。运营1、在合合作期间间，贵司司可以无无偿使用用中信物物业管理理公司管管理品牌牌。2、指导导贵司进进行华融融大厦物物业管理理制度建建设及实实施。3、指导导贵司进进行商业业配套设设施规划划。4、指导导贵司进进行商铺铺统一布布局以及及调整。5、指导导贵司进进行统一一经营管管理规划划及实施施。6、指导导贵司进进行商业业促销活活动计划划的制定定。7、指导导贵司进进行形象象宣传策策划及市市场推广广。8、指导导贵司制制订人流流统计分分析计划划。9、指导导贵司开开源节流流工作方方案。10、指指导贵司司制订租租赁事务务管理及及租户调调整计划划。11、指指导贵司司制订

25、客客户投诉诉处理程程序。人事1、指导导贵司完完善员工工总体架架构及人人员编制制。2、指导导贵司执执行员工工招聘计计划，包包括招聘聘广告内内容、学学历及技技术要求求、工作作经验等等。3、指导导贵司制制订员工工招聘政政策及人人事运作作流程。4、指导导贵司招招聘员工工，包括括面试及及提出聘聘用意见见。5、指导导贵司进进行顾客客服务基基本培训训。6、指导导贵司自自有管理理队伍的的建立和和培训。行政1、指导导贵司制制订处理理来电或或查询的的程序和和方法。2、指导导贵司制制订文件件存档规规范。3、指导导贵司制制订仓库库收发制制度。4、指导导贵司制制订办公公室文仪仪器材购购置清单单。5、指导导贵司员员工食堂

26、堂管理程程序。安全管理理协助及指指导物业业管理公公司制订订及推行行总体防防火计划划，包括括消防演演练、消消防培训训、巡查查规定、各级防防火责任任人制度度。清洁管理理依据三个个管理体体系协助助及指导导物业管管理公司司制订一一整套系系统的清清洁操作作规程：管理理处清洁洁工作内内容和和管理理处清洁洁服务环环境检验验标准。绿化管理理依据三个个管理体体系协助助及指导导物业管管理公司司制订一一整套系系统的绿绿化操作作规程：日常常绿化工工作标准准、绿化工工作检验验标准和和办法以及绿化四四季养护护工作内内容。（四）正正式运营营后顾问问服务按上述的的服务范范围，物物业在落落成交付付使用时时，中信信物业已已为其建

27、建立一套套健全的的运作制制度。在在物业交交付使用用后，中中信物业业将持续续为该物物业提供供专业顾顾问服务务。准备备派出资资深的有有丰富物物业管理理经验的的管理人人员，从从物业交交付使用用前常驻驻该物业业，带领领各级员员工执行行日常管管理工作作。 整体体管理及及培训（详见附附件二）1、督导导贵司各各部门在在运营、人事、行政、财务、维修保保养、租租户、宣宣传推广广、公共共关系等等方面的的日常管管理工作作。2、定期期检查管管理工作作是否达达标，对对未达标标的项目目做出整整改。3、出席席贵司定定期会议议，为管管理运作作提供专专业意见见与指导导。4、制订订年度运运作计划划、季度度/每月月工作安安排，作作

28、出审阅阅，提供供意见和和建议。5、持续续监管培培训管理理人员工工作，我我司主持持重点培培训项目目。 物业业运营1、每季季一次指指导贵司司检查机机电设备备的维护护与保养养工作，并在检检查后一一周内提提出书面面意见（含建议议）。2、每季季一次指指导贵司司检查保保安运作作，并在在检查后后一周内内提出书书面意见见（含建建议）。3、每月月一次指指导贵司司检查清清洁绿化化水平，并在检检查后一一周内提提出书面面意见（含建议议）。4、每季季一次指指导贵司司检查宣宣传推广广活动成成效，并并在检查查后一周周内提出出书面意意见（含含建议）。5、每季季一次指指导贵司司检查客客户服务务工作，并在检检查后一一周内提提出书

29、面面意见（含建议议）。6、每月月一次指指导贵司司检查日日常突发发事件的的处理情情况，并并在检查查后一周周内提出出书面意意见（含含建议）。7、在主主要节日日庆典或或大规模模宣传推推广活动动前指导导物业管管理策划划与布置置。 管理理审核1、每月月定期巡巡察，确确保管理理水准。2、每年年派出专专人全面面检视机机电设备备及物业业设施的的运作情情况，并并提交状状况审核核报告和和建议。3、每年年派出专专人全面面检定该该物业的的能源效效益状况况及提交交改善建建议。4、每年年派出专专人全面面检查该该物业的的安全管管理，并并提交审审核报告告和建议议。5、每年年定期进进行客户户意见反反馈/征征询，并并按结果果跟进

30、改改善，确确保达标标。6、每年年向贵司司提供全全年的物物业管理理工作报报告。第六章 顾问问服务费费及支付付方式根据发展展商的要要求和华华融大厦厦的工程程进度，我司建建议顾问问服务期期限为二二年，两两年内拟拟派驻三三名顾问问专家驻驻场提供供物业管管理顾问问服务。顾问服务务期限为为两年（二十四四个自然然月），顾问服服务具体体时间根根据发展展商的需需求而定定（经调调研，我我司建议议宜尽快快介入），总顾顾问费为为人民币币 壹佰佰叁拾万万元 整整（RMMB￥ 1,3300,0000.000 元），其中中：第一年顾顾问费为为 柒拾拾万元整（RRMB￥ 7000,0000.00元），自签约约之日起起第一年年

31、内分两两次（分分别在前前半年和和后半年年首七个个工作日日内，每每次支付付RMBB￥3350,0000.000 元整整）由深圳圳市时轩轩达实业业公司支支付给我我司；第二年顾顾问费为为 陆拾拾万元整（RRMB￥ 6000,0000.00元），于签约约后第二二年内分分两次（分别在在前半年年和后半半年首七七个工作作日内，每次支支付RMMB￥ 3000,0000.000 元元整）由深圳圳市时轩轩达实业业公司支支付给我我司。顾问服务务费已包包含我司司三名顾顾问专家家的工资资、各项项福利、社保、餐费、交通费费、税金金等，顾顾问专家家在工作作期间办办公用品品（如：电脑、电话、打印机机、纸、笔、办办公桌椅椅等）

32、由由发展商商配置，顾问专专家工作作时间为为一周五五天，法法定节假假日及周周末需要要加班，费用由由发展商商负责。第七章 管理理目标一、从项项目入伙伙之日起起两年内内取得“区优”、“市优”。二、从项项目入伙伙之日起起三年内内通过质质量/环环境/职职业安全全卫生（ISOO90001：220000、ISSO1440011：19996、OHSSAS1180001：119999）标准准化管理理体系认认证。三、顾问问服务期期内为发发展商培培养出一一支能够够独立运运作、管管理水平平专业化化物业管管理队伍伍。四、为体体现我司司合作的的诚意，同时巩巩固华融融大厦的的物业管管理体系系和管理理水平，我司将将在顾问问服

33、务期期满后免免费提供供三个月月的巡场场顾问服服务。附件一：中信物业业华融大厦厦物业管管理顾问问专家素素质一览览表序号职位职业经验验1项目总经经理大学本科科，从事事物业管管理8年年，具有有丰富的的物业管管理经验验和培训训经验，曾在国国内大型型物业项项目担任任顾问项项目负责责人，熟熟悉ISSO90001、ISOO140001、OHSSAS1180001管理理体系，有物业业管理部部门经理理上岗证证。2工程部经经理大学本科科，高级级工程师师，从事事物业管管理行业业5年，熟悉IISO990011、ISSO1440011、OHHSASS180001管管理体系系，曾采采取许多多措施为为公司节节能降耗耗做出积

34、积极的贡贡献，熟熟悉5AA智能化化、电梯梯、中央央空调、消防监监控、给给排水、灯光、音响等等系统的的维保与与运行管管理，有有物业管管理部门门经理上上岗证。3管理部经经理大学本科科，从事事物业管管理3年年，有主主持大型型物业整整体运作作工作经经验，熟熟悉ISSO90001、ISOO140001、OHSSAS1180001管理理体系，有物业业管理部部门经理理上岗证证。附件二：员工培训训中信物业业将协助助及指导导物业管管理公司司为员工工提供系系统培训训，培训训范围及及时间协协定如下下。第一部份份：员工工入职培培训物业管管理概述述物业管管理公司司主要负负责人介介绍物业管管理公司司组织框框架图工作部部门

35、关系系介绍物业管管理公司司员工守守则第二部份份：部门门培训副主主任级以以下人员员（一）保保安员培训内内容：固固定岗位位职责停车场制制度货运电梯梯使用规规定巡逻岗岗岗位职责责巡检路线线巡检流程程对讲机呼呼叫规范范专题培培训：消消防设备备了解，消防器器材使用用，消防防设施位位置，消消防制度度，报警警程序，紧急疏疏散程序序和路线线。交接班工工作注意意事项华融大厦厦各类设设施说明明二次装修修管理灾害天气气应急事事项（二）客客户服务务人员培训内容容：岗位位职责租户，顾顾客投诉诉接待注注意事项项日常工作作礼仪（三）中中控/消消防人员员培训内内容：消消防广播播及警报报系统设设备了解解中央监控控系统监控中心心

36、职责（四）财财务人员员（含收收银员）培训内内容：基基本了解解财务管管理工作作流程紧急情况况处理，投诉处处理停车费结结算、车车库运营营管理、收费日日常操作作程序（五）人人事行政政人员培训内内容：人人事管理理规定录用、晋晋升、调调动、辞辞工制度度福利制度度奖惩制度度考勤制度度员工培训训方法仓库管理理规章制制度物品领用用登记制制度（六）清清洁绿化化人员培训内内容：清清洁工职职责地下车库库清洁工工职责公用厕所所清洁要要求清洁剂使使用要求求（七）工工程部人人员培训内内容：工工程部工工作制度度工程部钥钥匙领用用制度报修单操操作流程程交接班制制度岗位职责责二次装修修管理灾害天气气应急情情况维修保养养计划设备

37、操作作第三部份份：部门门培训副主主任级或或以上人人员管理部培训内内容：工工作质量量监督检检查制度度上下级员员工间沟沟通技巧巧团队精神神布置消防防演习运作制度度培养属下下员工，发掘其其长处预算编制制及费用用成本控控制工程部培训内内容：设设备的大大修，更更新改造造计划编编制节约能源源合理化化工程设备备建档二次装修修审核其余参照照管理部部的培训训安排物业的竣竣工验收收与接管管验收附件三：深圳市中中信物业业管理有有限公司司质量/环环境/职职业安全全卫生管管理体系系文件清清单（ISOO90001/IISO1140001/OOHSAAS180001）文件类别别编 号号标 题管理手册册管理手册册封面0.0管

38、理手册册目录0.1管理手册册的管理理0.2管理手册册的发放放清单0.3质量手册册修改记记录0.4术语及缩缩略语1.0企业概况况2.0质量/环环境/安安全方针针3.0组织机构构和职责责3.1组织机构构3.2职责描述述4.0管理体系系4.1管理体系系过程流流程图4.2质量/环环境/安安全管理理体系文文件结构构4.3文件和资资料的控控制4.4质量/环环境/安安全记录录管理5.0管理职责责5.1客户需求求与法律律法规要要求5.2环境因素素与安全全危害的的识别与与指标的的策划5.3质量/环环境/安安全方针针目标与与指标的的策划5.4信息沟通通与协商商5.5管理评审审6.0资源管理理6.1人力资源源管理6

39、.2信息、设设施、工工作环境境6.3能源与资资源管理理7.0产品实现现过程7.1与顾客相相关过程程7.2采购控制制7.3物业管理理服务运运作7.4标识和可可追溯性性7.5监视和测测量装置置的控制制8.0环境/职职业安全全卫生运运行控制制8.1环境污染染控制8.2职业安全全卫生风风险控制制文件类别别编 号号标 题8.3环境/安安全潜在在事故控控制9.0测量、分分析和改改进9.1顾客满意意测量9.2内部审核核9.3服务及其其过程监监视和测测量9.4环境/职职业安全全卫生绩绩效测量量与监测测9.5事故、事事件及不不合格的的控制9.6数据分析析9.7改进附：ISSO90001：20000/IISO11

40、40001：119966/OHHSASS180001：19999要素素对照表表程序文件件ZHXQEOO01文件控制制程序ZHXQEOO02记录控制制程序ZHXQEOO03环境安全全因素识识别与评评价因素素ZHXQEOO04质量环境境安全管管理方案案管理程程序ZHXQEOO05信息沟通通与信息息统计控控制程序序ZHXQEOO06管理评审审程序ZHXQEOO07人力资源源管理程程序ZHXQEOO08建筑物及及公共设设施管理理程序ZHXQEOO09机电监控控管理程程序ZHXQEOO10物业管理理方案控控制程序序ZHXQEOO11计量器具具管理程程序ZHXQEOO12安全护卫卫工作管管理程序序ZHXQ

41、EOO13停车场管管理程序序ZHXQEOO14清洁绿化化消杀管管理程序序ZHXQEOO15安全卫生生护具管管理程序序ZHXQEOO16物业租赁赁管理控控制程序序ZHXQEOO17物业接管管验收管管理程序序ZHXQEOO18空置房管管理程序序ZHXQEOO19合同评审审程序ZHXQEOO20采购控制制程序ZHXQEOO21消防设施施运行及及管理程程序ZHXQEOO22维修服务务管理程程序ZHXQEOO23社区文化化服务管管理程序序ZHXQEOO24服务标识识管理程程序ZHXQEOO25质量环境境安全监监测控制制程序ZHXQEOO26对相关方方环境施施加影响响程序ZHXQEOO27员工职业业安全健

42、健康管理理程序ZHXQEOO28危险作业业控制程程序ZHXQEOO29变更（作作业状态态）管理理程序ZHXQEOO30应急准备备和响应应控制程程序ZHXQEOO31顾客满意意度调查查程序文件类别别编 号号标 题ZHXQEOO32内部审核核程序ZHXQEOO33目标的制制定与评评价程序序ZHXQEOO34不合格或或纠正预预防措施施控制程程序ZHXQEOO35电梯设备备管理程程序ZHXQEOO36租赁房屋屋维修管管理程序序ZHXQEOO37污染控制制程序ZHXQEOO38能源与资资源管理理程序ZHXQEOO39装修管理理程序ZHXQEOO40新改建筑筑目环境境影响控控制程序序ZHXQEOO41供应

43、商管管理与评评审程序序作业指导导书ZHXQEOO03DD1环境因素素识别指指引ZHXQEOO03DD2重大环境境因素评评价规定定ZHXQEOO03DD3危害辨识识方法指指引ZHXQEOO03DD4风险评价价方法指指引ZHXQEOO07DD1部门岗位位设置及及职责规规定ZHXQEOO07DD2管理处岗岗位设置置及职责责规定ZHXQEOO07DD3各类员工工考核及及奖惩办办法ZHXQEOO09DD1电工安全全技术操操作规程程ZHXQEOO09DD2低压配电电装置检检修保养养规程ZHXQEOO09DD3柴油发电电机运行行安全操操作规程程ZHXQEOO09DD4柴油发电电机维修修保养规规程ZHXQEO

44、O09DD5给排水设设备（设设施）操操作规程程ZHXQEOO09DD6给排水设设备（设设施）维维修保养养规程ZHXQEOO09DD7水泵操作作规程ZHXQEOO09DD8水泵维护护保养规规定ZHXQEOO09DD9二次供水水管理ZHXQEOO09DD10空调设备备（设施施）操作作规程ZHXQEOO09DD11空调设备备（设施施）维修修保养规规程ZHXQEOO12DD1安全管理理作业指指导书ZHXQEOO12DD2安全员言言行规范范ZHXQEOO13DD1停车场管管理规程程ZHXQEOO14DD1清洁作业业指引ZHXQEOO14DD2绿化管理理作业指指引ZHXQEOO14DD3清洁作业业标准ZH

45、XQEOO15DD3电动工具具作业指指引ZHXQEOO17DD1房屋接管管验收标标准ZHXQEOO21DD1用户入/退伙作作业指引引ZHXQEOO21DD2用户投诉诉处理工工作规程程ZHXQEOO21DD3文体设施施管理指指引ZHXQEOO30DD1事故事件件报告制制度ZHXQEOO35DD1电梯机房房管理规规定文件类别别编 号号标 题ZHXQEOO35DD2电梯安全全操作规规程ZHXQEOO35DD3电梯困人人救援规规程ZHXQEOO35DD4电梯维修修保养主主要标准准ZHXQEOO35DD5电梯定期期保养操操作规程程ZHXQEOO35DD6电梯故障障维修规规程ZHXQEOO35DD7电梯维

46、修修保养检检验规程程表格ZHXQEOOP011/AA文件发放放登记表表ZHXQEOOP012/AA文件编写写申请表表ZHXQEOOP013/AA文件更改改申请表表ZHXQEOOP014/BB体系文件件发放清清单ZHXQEOOP015/AA文件领（借）用用审批表表ZHXQEOOP016/AA文件作废废申请表表ZHXQEOOP017/AA作废文件件登记表表ZHXQEOOP018/DD文件处理理表ZHXQEOOP019/AA外来文件件接收登登记表ZHXQEOOP021/AA质量环境境安全记记录表格格清单ZHXQEOOP031/AA环境因素素清单ZHXQEOOP032/AA环境因素素评价表表ZHXQE

47、OOP033/AA资源消耗耗类环境境因素评评价表ZHXQEOOP034/BB危害辨识识与风险险评价表表ZHXQEOOP035/BB相关方环环境安全全情况调调查表ZHXQEOOP041/BB质量环境境安全管管理方案案表ZHXQEOOP043/BB质量环境境安全方方案实施施跟踪记记录表ZHXQEOOP051/AA会议（培培训）签签到表ZHXQEOOP052/AA 会议（培培训）记记录表ZHXQEOOP053/BB不合格纠纠正预防防措施报报告ZHXQEOOP071/AA人员需求求表ZHXQEOOP072/AA面试考核核表ZHXQEOOP713/AA员工入职职登记表表ZHXQEOOP074/AA试用（

48、见见习）人人员转正正定级呈呈批表ZHXQEOOP075/BB培训意见见征询表表ZHXQEOOP076/AA岗位证书书登记表表ZHXQEOOP077/BB员工培训训档案ZHXQEOOP078/CC培训计划划ZHXQEOOP079/AA考核情况况登记表表ZHX-QEOOP-007-110/AA员工警告告通知书书ZHX-QEOOP-007-111/AA员工过失失通知书书ZHXQEOOP081/BB建筑物及及公共设设施检查查表ZHXQEOOP082/BB建筑物及及公共设设施巡查查记录表表ZHXQEOOP083/BB维修情况况统计表表ZHXQEOOP084/BB维修通知知单文件类别别编 号号标 题ZHX

49、QEOOP085/BB建筑物及及公共设设施完好好率统计计表ZHX-QEOOP-009-115/AA消防器材材检查表表ZHXQEOOP091/CC报废申请请表ZHXQEOOP092/AA机电设备备台帐ZHXQEOOP093/CC设备维护护保养记记录ZHXQEOOP094/DD设备对外外委托维维修申请请单ZHXQEOOP095/BB设备设施施验收单单ZHXQEOOP096/AA设备卡ZHXQEOOP097/AA 低压配电电运行记记录ZHXQEOOP098/AA柴油发电电机运行行记录ZHXQEOOP0910/B临时用电电申请表表ZHXQEOOP0911/B水泵运行行记录ZHX-QEOOP-009-1

50、12/CC空调运行行记录表表ZHX-QEOOP-009-113/AA水池（箱箱）清洗洗及消毒毒记录表表表格ZHXQEOOP0914/A变压器、电动机机、电缆缆和接地地保护电电阻检测测记录ZHXQEOOP0916/B中控室消消防设备备监空运运行记录录表ZHXQEOOP0917/A弱电设备备设施系系统日巡巡查记录录表ZHXQEOOP0918/A水质检测测中心二二次供水水申请取取样登记记表ZHXQEOOP111/AA计量器清清单ZHXQEOOP112/AA计量器停停用证ZHXQEOOP113/AA计量器具具准用报报告ZHXQEOOP114/AA计量器具具准用证证ZHXQEOOP121/AA安全员巡巡查记录录表ZHXQEOOP122/BB夜间查岗岗情况登登记表ZHXQEOOP123/AA物资搬运运放行条条ZHXQEOOP124/BB来访人员员登记表表ZHXQEOOP125/BB安全工作作值班及及交按班班记录表表ZHXQEOOP126/AA拾遗物品品登记表表ZHXQEOOP131/CC车辆进场场登记表表ZHXQEOOP132/CC车辆出场场登记表表ZHXQEOOP13