房地产估价理论与实务（第三版）第03章市场比较法

1、第三章 市场比较法12014年10月一、市场比较法的基本原理1、市场比较法的概念 市场比较法也称比较法、市场法、交易实例比较法，是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产（即可比实例）进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 。市场比较法的本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。22014年10月2、市场比较法适用的对象和条件 市场比较法适用的估价对象是数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产。也就是说，市场比较法的基础是同一供求圈内有与估价对象相类似的近期交易的房地产。市场比较法适用的条件是在估价时点近期拥有大量类

2、似房地产的交易实例。如果交易实例资料太少，不仅会影响估价结果的准确性和客观性，甚至会使市场比较法无法采用。32014年10月二、市场比较法的基本步骤 运用市场比较法估价应按下列步骤进行：搜集交易实例选取可比实例建立价格可比基础交易情况修正市场状况调整房地产状况调整求取比准价格42014年10月1、搜集交易实例 搜集内容完整、真实的交易实例，是保证估价结果客观合理的一个基本前提。搜集交易实例应包括下列内容：1）交易双方情况及交易目的；2）交易实例房地产状况； 3）成交价格及计价方式 ； 4）付款方式。52014年10月2、选取可比实例 选取可比实例就是从已搜集和积累的大量交易实例中，选取与估价对

3、象房地产条件相同或相似的、交易类型与估价目的吻合的、成交日期与估价时点相近的、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的交易实例。 1)选取可比实例的质量要求 ： 可比实例是与估价对象类似的房地产、可比实例的交易类型应与估价目的吻合、成交日期应与估价对象房地产的估价时点相近 、成交价格为正常价格或可修正为正常价格 。2)选取可比实例的数量要求 ：一般选取3个以上（含3个）、10个以下（含10个）可比实例即可。 62014年10月3、建立价格可比基础 选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础。统一其表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容：统一房地产范围；统一付款方式（应统

4、一为在成交日期时一次总付清）；统一采用单价；统一币种和货币单位；统一面积内涵和面积单位。4、交易情况修正 交易情况修正，是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例的成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。 交易情况修正的方法 ：72014年10月1）总价法是基于总价进行修正。2）单价法是基于单价进行修正。3)采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格交易情况修正系数=可比实例正常市场价格在百分率法中，交易情况修正系数应以正常市场价格为基准来确定。假设可比实例成立价格比其正常市场价格高低的百分率为S% （当可比实例成交价格比其正常市场价格高的，为+S%；低的，为S%），则有

5、可比实例成交价格1/(1S%) =可比实例正常市场价格可比实例成交价格100/(100S%)=可比实例正常市场价格4）采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例正常市场价格=可比实例成交价格交易情况修正数额82014年10月5、市场状况调整 市场状况调整是将可比实例在其成交日期的价格修正到在估价时点的价格。市场状况调整实质上是对房地产市场状况对房地产价格的影响进行修正，故又可称为房地产市场状况调整。 在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的流逝，房地产价格可能发生的变化有以下三种情况：平稳；上涨；下跌。 。市场状况调整的方法 ：92014年10月市场状况调整主要采用百分率法，还可采

6、用价格指数法或价格变动率法。（1）百分率法采用百分率法进行市场状况调整的一般公式为：可比实例在估价时点的价格=可比实例在成交日期的价格市场状况调整系数其中，市场状况调整系数应以成交日期的价格为基准来确定。假设从成交日期到估价时点，可比实例的价格上涨时的百分率为+T%；可比实例的价格下跌时的百分率为-T%，则：可比实例在估价时点的价格=可比实例在成交日期的价格（1 T% ）102014年10月（2）价格指数法价格指数包括定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制过程中，需要选择某个时期作为基期。采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为： 112014年10月（3）价格变动率法房地产价格变动率有逐

7、期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率。采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：122014年10月6、房地产状况调整 房地产状况调整，是把可比实例在自身状况下的价格调整为在估价对象状况下的价格 。1）房地产状况调整的内容：房地产状况调整可分解为实物状况调整、权益状况调整和区位状况调整。 （1）实物状况调整实物状况是指对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。对土地来说，实物状况调整主要包括面积大小、形状、地形、地势、地基(工程地质)、土壤、开发程度等影响房地产价格的因素；对建筑物来说，实物状况调整主要包括建筑规模(如建筑面积大小)、外观、建筑结构、设施设备、

8、装饰装修、日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水、层高和室内净高、空间布局等影响房地产价格的因素。132014年10月（2）权益状况调整进行权益状况调整，是将可比实例在其权益状况下的价格，调整为在估价对象权益状况下的价格。权益状况比较、调整的内容主要包括土地使用期限、规划条件(如容积率)、出租情况、地役权设立情况等影响房地产价格的因素。（3）区位状况调整区位状况调整，是将可比实例在其区位状况下的价格，调整为在估价对象区位状况下的价格。区位状况比较、调整的内容包括位置(如所处的方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层)、交通条件(如进、出的方便程度)、外部配套设施(如基础设施和公共服务设施

9、)、周围环境和景观(如自然环境、人文环境)等影响房地产价格的因素，具体内容应根据估价对象的用途而定。142014年10月2）房地产状况调整的方法房地产状况调整的方法有：总价法和单价法；差额法和百分率法；相加法和相乘法；直接比较法和间接比较法。（1）总价法和单价法房地产状况调整的总价法和单价法，与交易情况修正的总价法和单价法相同。（2）差额法和百分率法152014年10月（3）相加法和相乘法在百分率法中，当同时对多种因素进行调整时，又有相加法和相乘法。（4）直接比较法和间接比较法162014年10月8、求取比准价格1）求取单个可比实例的比准价格：172014年10月182014年10月2）求取最

10、终比准价格从理论上讲，综合的方法主要有三种：平均数法、中位数法、众数法。（1）平均数法平均数法又包括简单算术平均数法和加权算术平均数法。（2）中位数法中位数法是将修正出的各个价格按由低到高的顺序排列，如果是奇数个价格，那么处在正中间位置的那个价格为综合出的一个价格；如果是偶数个价格，那么处在正中间位置的那两个价格的简单算术平均数为综合出的一个价格。（3）众数法众数是一组数值中出现频数最多的那个数值。192014年10月2014年10月20市场比较法搜集交易实例理论依据：替代原理适用对象：数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产适用条件：在估价时点近期拥有大量类似房地产的交易实例存入交易实例库选取可比实例分析估价对象内容：交易双方情况及交易目的、交易实例房地产状况、成交价格及计价方式、付款方式建立价格可比基