房地产估价理论与实务（第三版）第09章各种用途房地产估价

1、第九章 各种用途房地产估价一、居住房地产估价 居住房地产，或简称住宅，主要包括普通住宅、高档公寓、别墅等，它是房地产商品中所占比重最大的一类。1、居住房地产主要有一些特点：（1）单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大。（2）具有较强的相似性、可比性。（3）不同类型住房价格内涵差异明显。2、影响居住房地产价格的主要区位因素 1）位置、 2）交通条件、3）生活服务设施、4）基础设施状况、5）教育配套设施、6）环境因素、7）社会因素、8）区域经济发展水平、9）行政因素3、影响居住房地产价格的主要实物状况 1) 建筑结构、类型和等级、2）装修、3）设施与设备、4）建筑质量和品质、5）朝向与楼层、6）房

2、屋的布局、房型、户型、7）物业管理条件4、居住房地产估价的常用方法 （1）市场法：由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此市场法是居住房地产估价最常用的方法。（2）成本法：成本法也常用居住房地产的估价，在居住房地产的抵押值评估时，出于安全、保守的考虑常会用到成本法，此外居住房地产的征收估价以及在建工程的估价往往也会采用成本法。（3）收益法：采用收益法对居住房地产估价相对较少，主要用于出租型公寓等居住房地产。二、商业房地产估价商业房地产指用于商业目的的房地产，狭义的商业房地产包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。 1、商业房地产的特点1） 收益性；2）经营内容

3、多；3）装修高档而复杂；4）转租经营多。 5）垂直空间价值衰减性明显 2、影响商业房地产价格的主要区位因素 1）地段繁华程度、2）交通条件、3）临街状况、 4）楼层、5）环境、基础公用设施状况、6）自然、社会因素、7）经济因素3、影响狭义商业房地产价格的主要实物状况 1）建筑品质及内部格局 、2）净高 、3）面积、4）装饰装修、5）设施设备、6）物业管理条件、7）无形价值4、商业房地产估价的常用方法（1）收益法：商业房地产的价值正是体现在它的获取收益的能力上。收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法 。（2）市场法：商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商铺更是如此，因此，较易

4、获得比较案例。有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法 。（3）成本法：如商业房地产的抵押估价，或是对将要转变用途的房地产进行估价时，或者市场无交易实例时，也会用到成本法作为辅助。5、商务办公房地产估价 1）含义：商务办公楼，俗称写字楼，是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。2）商务办公房地产的分类与分级。（1）按建筑面积的大小，可分为小型、中型和大型写字楼。 （2）按使用功能的不同，可分为：单纯型写字楼；商住型写字楼；综合型写字楼。 （3）按写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力不同，可将写字楼分为甲级写字楼、乙甲级写字楼、丙甲级写字

5、楼三个档次。 3）商务办公房地产的特点：所处区位好，规模大。多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善。出租经营为主，多由专业物业服务企业管理。4）影响商务办公房地产价格的主要区位状况：（1）集聚程度、（2）交通条件、（3）周边环境、（4）楼层 5）影响商务办公房地产价格的主要实物状况：（1）外观形象、（2）内部装修、（3）设备、设施 、（4）智能化程度、（5）物业服务水平、（6）租户类型6）商务办公房地产估价的常用方法：收益法、市场法、成本法等。6、旅馆房地产估价 1）特点：旅馆房地产的估价特点除与商业房地产类似外，还具有以下特点：（1）转让少且一般为整体转让、（2）功能多样、（3）一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大、（4）价值主要体现在接待客户的类型及其能力。2）影响旅馆房地产价格的主要区位状况： （1）交通条件、（2）周围环境 3)影响旅馆房地产价格的主要实物状况除了通常的房地产实物状况，特别是影响商业房地产的实物状况以外，影响旅馆房地产的重要实物状况有：（1）设备设施和用具、（2）经营管理 三、工业房地产估价 工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。1、工业房地产的特点1）涉及的行业多2）非标准厂房多，单价相差大3）要区分设备和建筑物的造价4）厂房使用寿命受腐蚀影响大 2、影响工业房地产价格的主要区位因素1）交通状