商业运营管理公司组建模式（光谷世界城运营管理计划书）

1、PAGE PAGE 17商业运营管理公司组建模式（光谷世界城运营管理计划书）光谷世界界城运营营管理计计划书序言商业地产产项目只只有通过过良好的的整体运运营，才才能体现现真正的的商业价价值，像像本项目目这样的的大型商商业地产产项目，因为其其开发盈盈利模式式的原因因，运营营管理过过程中牵牵涉的关关系和环环节都比比较复杂杂，体现现了开发发商、管管理者、投资者者、运营营者、消消费者五五个方面面的利益益关系。商业运运营管理理公司组组建的重重要意义义，就是是要代理理协调各各种复杂杂关系，代理产产权不同同归属的的物业或或无产权权的资产产进行运运营，整整合各种种内外的的资源进进行利用用，使所所管理的的商业物物

2、业在整整体上往往良性循循环和升升值的方方向迈进进。本计划书书结合本本人从事事商业运运营管理理的浅薄薄经验，综合各各大商业业地产项项目的发发展情况况，整合合编写而而成，旨旨在为项项目即将将起步的的运营管管理提供供参考。第一部分分商业地产产项目运运营管理理核心理理念商业运营营管理公公司组建建模式本计划书书提出，为了确确保光谷谷世界城城物业运运营管理理的工作作开展目目标的一一致性和和统一性性，在组组建原则则上，绝绝对不能能把商业业运营和和物业管管理两大大部分的的只能分分属不同同的公司司实体，而应该该在一个个运营管管理公司司的基础础上，围围绕物业业运营作为为主体，物业管管理为辅辅助，并并设置其其它配套

3、套功能。本计划书书建议：由开发发商单独独组建运运营管理理公司，对物业业实行全全面运营营管理。单独组建建运营管管理公司司主要出出于以下下三方面面的目的的：1、为了了能把开开发商原原有资产产转移或或交接，包括开开发过程程中遗留留的有权权资产和和无产权权资产2、把商商业物业业的运营营做旺，充分挖挖掘和提提升物业业价值3、兑现现开发商商的承诺诺，通过过运营管管理公司司来协调调各方面面的关系系，开展展优质运运营管理理服务，逐步实实现开发发商之前前的承诺诺商业运营营管理公公司前期期资产结结构由开开发商注注资，如如停车场场、仓库库、广告告位、内内外场多多种运营营点等有有产权和和无产权权资产，这些资资产成为为

4、运营管管理公司司的注册册资产，为商业业运营管管理的日日常运营营提供一一定的收收入来源源。商业运营营管理公公司的架架构由运运营部、工程部部、管理理部、财财务部、行政部部、策划划部这六个部门门组成。各部门门之间相相互沟通通、协调调、配合合，形成成一个高高效、优优质的运运营管理理团队。商业项目目运营管管理的理理念商业地产产项目从从整体本本质上来来说，是是社会商商品进行行销售推推广、商商业服务务开展的的平台和和载体，所以，开发的的最终目目的是要要进行运运营管理理；也只只有通过过整体运运营，才才能真正正体现商商业地产产项目开开发的核核心，是是商业地地产收益益和物业业价值提提升的源源泉，是是产权所所有者的

5、的利益得得到最大大体现的的保障。鉴于本项项目的实实际开发发盈利模模式以销销售为主主，无论论是组建建或外聘聘运营管管理公司司对项目目进行运运营管理理，在运运营管理理过程中中所涉及及到的关关系和环环节都比比较复杂杂，其体体现了开开发商、管理者者、投资资者、运运营者、消费者者五个方方面的利利益关系系。本项项目要借借助专业业的商业业运营管管理的开开展，实实现销售售旺、招招商旺和和运营旺“三旺”，达至至开发商商赢、管管理者赢赢、投资资者赢、运营者赢赢等多赢赢的开发发目标，在运营营管理中中，开发发商、管管理者、投资者者、运营营者和消消费者形形成良性性循环，缺一不不可。商业项目目运营管管理的内容范范畴商业项

6、目目的运营营管理从从内容范范畴来说说，主要要包括以以下四大大部分：商业运营营管理公公司组织织架构和和功能设设置商业运营营管理公公司的运运作模式式商业项目目日常运运营管理理工作商业项目目整体运运营推广广商业运营营管理的的目标建立一个个高效高高素质服服务良好好的商业业运营管管理团队队建立一个个具备良良好营商商环境的的商业中中心建立一个个具备良良好品牌牌形象的的商业中中心打造一个个具有良良好市场场升值前前景的商商业中心心第二部分分项目商业业运营管管理公司司组建模模式与功功能架构构商业运营营管理公公司筹建建的必要要性（一一）开发发遗留资资产价值值的交接接与核算算在光谷世世界城的的整个开开发进程程中，会

7、会有不少少产权资资产和无无产权资资产成为为开发商商遗留资资产，这这些资产产如下所所示：1、一期期项目中中，销售售部分的的物业主主要为四四栋联体体商场的的首层和和二层外外，三层层和四层层主要进进行招商商公开租租赁。2、商场场室内外外广告位位等无产产权资产产，这部部分广告告位面积积大，数数量多，分布广广3、室外外及地下下停车场场，也成成为开发发商自有有产权资资产4、为运运营推广广而设立立的网站站信息中中心等软软件产业业5、配套套的仓库库6、室内内外各类类多种经经营点的的设立和和租赁以上都是是在开发发本项目目中产生生的遗留留资产，这些资资产不可可能靠开开发商自自主进行行运营和管管理，必必须要组组建专

8、门门的商业业运营管管理公司司，来为为这些资资产进行行精心的的运营管管理，使使这些资资产能够够产生现现金流，为开发发商提供供良好的的收益来来源。当然，以以上一些些遗留资资产，如如广告位位、多种种运营摊点点等无产产权资产产和停车车场、仓仓库等有有产权资资产，在在组建运运营管理理公司时时也可以以把这些些资产注注入运营营管理公公司，这这样运营营管理公公司注册册成立时时，就拥拥有自己己的自有有资产，使运营营管理公公司能更更好的发发挥管理理职能，收益来来源渠道道较多，维持日日常运转转有一定定的保障障。（二）确确保项目目的运营营兴旺和和持续发发展项目销售售与招商商的成功功，远远远不是结结束，相相反，只只是一

9、个个开始，必须要要通过精精心的筹筹划运营营管理，使世界界城在开开业后稳稳定运营营，走向向兴旺之之道，并并且能够够进行持持续的发发展，实实现开发发商、投投资者、运营者等等多赢的的目标，这才是是一个商商业地产产项目良良好开发发运营观观念，任任何短期期利益行行为，都都会给项项目整体体带来不不可估量量的负面面影响。所以，要要确保项项目后续续运营的兴兴旺发展展，就必必须组建建专业的的运营管管理公司司，专门门负责项项目的商商业运营营管理。（三）为为二期和和三期的的持续开开发提供供强大动动力光谷世界界城的开开发总面面积1220万，规划划以主题题特色及及完整机机能的九九大组团团，由一一条13350米米的世界界

10、最长步步行街串串联为一一体，规规划的商商业规模模达400万和和80万万的高高档住宅宅。其中中一期开开发仅116万，可以以说，一一期开发发只是一一个开始始，后续续还有巨巨大的开开发量。一期开开发一旦旦建设完完毕，必必须要依依靠良好好的运营营管理来来做旺商商场，使使一期实实现真正正的商业业价值。如果后后续开业业运营失失败，必必将对项项目后续续开发产产生难以以挽回的的负面影影响。另另外，通通过一期期的良好好运营管管理，使使投资者者、运营营者等获获得了理理想的经经济收益益，同时时建立了了一个专专业和经经验丰富富的运营营团队，对二期期和三期期的后续续开发、招商、销售乃乃至运营营管理的的巨大促促进也不不言

11、而喻喻。所以，必必须要有有专业的的运营管管理公司司，为项项目整体体开发进进程服务务，二期期和三期期的持续续开发才才有足够够的动力力来源。（四）协协调各方方面的关关系商业物业业销售后后，项目目因产权权分散，商业地地产项目目在开发发运营过过程中牵牵涉的关关系和环环节很复复杂，体体现了开开发商、管理者者、投资资者、运运营者和和消费者者等多个个方面的的利益关关系，其其整体的的运营管管理将会会遇到不不少问题题，需要要成立专专门的运运营管理理公司，协调和和调控好好各方面面的关系系，才能能把商业业物业整整体的运运营带动动起来。（五）开开发商自自身可持持续发展展的需要要1、令商商业物业业“保值、增值”，盘活活

12、开发商商的固定定资产。要解决商商业物业业如何“保值、增值”，吸纳纳有全盘盘规划和和商业专专业知识识的运营营性专业业人才，实行专专业运营营管理，有利于于使房地地产公司司物业及及商业项项目持续续稳定的的发展，在投资资市场成成为炙手手可热的的投资品品，盘活活公司的的固定资资产，并并使之“保值、增值”，为公公司带来来稳定的的收益。2、运营营管理公公司和开开发公司司分工明明确，发发挥各自自专长运营管理理公司负负责运营营管理，开发公公司负责责开发，分工明明确，能能发挥各各自专长长。优化化资源配配置，配配合集团团公司走走专业化化发展道道路。3、增加加资金运运作途径径运营公司司专业运运营商业业物业，为项目目后

13、期发发展打造造好产业业链中的的物业运运营一环环，同时时增加了了资金运运作的新新途径。4、专职职处理商商业物业业问题运营公司司专业运运营商业业物业，处理可可能发生生的各种种问题，避免房房地产公公司直接接面对商商业物业业的问题题，使房房地产公公司在后后期开发发中轻装装前进。5、商业业领域的的长远发发展运营公司司专业性性强，专专职于招招商、运运营管理理，能给给租赁客客户信心心，使商商业项目目能持续续稳定的的发展，有利于于公司在在商业领领域的长长远发展展。二、项目目商业运运营公司司组建模模式（一）商商业运营营管理两两大工作作内容1、物业业管理世界城物物业的硬硬件设施施进行管管理维护护，包括括了建筑筑硬

14、件设设施、设设备和水水电工程程等设备备的维护护和保养养安保和消消防系统统工作的的开展清洁、绿绿化及其其他维护护等一系系列工作作物业服务务的相关关工作2、运营营管理世界城的的日常管管理服务务工作商户的维维系和调调整世界城的的形象包包装和推推广租金收取取和业主主的维系系服务工工作可以说，在项目目的运营营管理中中，物业业管理是是运营管管理开展展的前提提，运营营管理是是物业管管理的提提升、发发展和利利润体现现。在实实际运营营管理中中，两部部分是紧紧密联系系，不可可分离，如项目目的日常常服务管管理工作作，既体体现了物物业管理理的内容容，又体体现了运运营管理理的要点点，物业业管理中中处处渗渗透了运运营管理

15、理的特征征，此点点与单纯纯的住宅宅物业管管理有很很大差异异。以上两大大部分内内容中，运营管管理是核核心，物物业管理理是围绕绕运营管管理来服服务的，从功能能配置上上从属于于运营管管理。（二）项项目运营营管理公公司组建建模式运营管理理公司组组建有以以下几种种模式（本人将将通过几几种管理理模式的的利弊分分析对比比，根据据本项目目的实际际情况，选择一一种最适适合的管管理模式式）1、物业业管理于于运营管管理分离离，由不不同企业业公司主主体进行行操作这种方式式虽然能能发挥专专业公司司的优势势，但由由于两个个工作范范畴之间间的关联联性紧密密，导致致两个操操作主体体之间的的工作内内容必然然存在交交叉和重重叠，

16、因因此部分分责、权权、利关关系易于于产生混混淆，容容易产生生矛盾，从而引引起物业业管理公公司与运运营管理理公司互互相争夺夺利润、推卸责责任，各各自为战战，极大大的打击击了经营营户的经经营积极极性，商商户不知知道出了了问题，找谁？谁负责责解决问问题？对对项目的的顺畅运运营和持持续发展展大为不不利。以广州一一家SHHOPPPINGG MAALL为为例，该该项目自自开业，尽管项项目整体体是开发发商自有有物业，物管工工作由物物业公司司负责，运营工工作由商商业运营营公司负负责，物物业公司司和商业业运营公公司都是是开发商商属下的的子公司司，但实实际运作作中涉及及两间公公司的部部门多，环节冗冗长，手手续繁琐

17、琐，效率率低下，而且因因为利益益关系产产生了很很多冲突突和矛盾盾，结果果由于相相互之间间的不配配合和不不理解，令双方方的工作作协调和和对商户户的管理理在实际际操作中中都出现现了种种种问题，甚至使使商户和和管理方方矛盾激激化，一一度影响响了商场场的正常常经营。后经总总公司对对管理机机构进行行调整，将物业业管理公公司撤并并为运营营管理公公司下属属一个部部门，才才逐渐扭扭转了项项目在运运营管理理中出现现的种种种弊端。由此可见见，此模模式不可可取，仅仅能作为为短期的的过渡形形式。2、物业业管理由由物业公公司负责责，运营营管理由由专业公公司提供供顾问意意见或驻驻场代表表，由物物业公司司进行统统筹操作作。

18、这种方式式避免物物管与运运营工作作分离对对实际操操作工作作带来的的一系列列问题，使各项项的管理理和经营营工作开开展得比比较顺利利，另外外也能够够在一定定程度上上得到专专业公司司的意见见，以弥弥补物业业公司在在运营工工作上的的欠缺。这种模式式在很多多SHOOPPIING MALLL项目目中被采采用，如如目前较较为成功功的“天河城城”，当时时他们聘聘请了“第一太太平戴维维斯”作为管管理顾问问公司，在运作作了一段段时间后后，虽取取得一定定成效，但并不不显著，故后来来逐渐弱弱化此合合作模式式。毕竟竟，这种种合作多多以甲方方支付顾顾问费为为前提，令专业业公司“旱涝保保收”，另一一方面由由于专业业公司没没

19、有争取取更大利利润的动动力，没没有融入入真正的的经营活活动中（如停车车场的经经营），故其专专业意见见或多或或少存在在着不到到位或建建议实施施走调的的情况，至于驻驻场代表表的做法法也会存存在着人人手不调调不足的的状况。因此，目目前很多多项目更更多的考考虑利用用专业公公司品牌牌作用，借用其其丰富的的客户资资源促进进招商或或销售工工作，而而实际利利用其专专业意见见仅限于于项目前前期而已已。3、聘请请专业公公司进行行全面运运营管理理工作，即实行行专业公公司承包包做法，开发商商每月收收取固定定费用，至于管管理公司司的盈亏亏由专业业公司负负责。这种方式式的好处处是可以以最大限限度的给给予专业业公司运运营管

20、理理的空间间，专业业公司承承包工作作包含了了物业管管理和运运营管理理两大部部分内容容，可发发挥其专专业优势势，且开开发商也也可有固固定的微微利回报报；但从从另一角角度来看看，作为为项目的的大业主主（开发发商）对对项目运运营管理理的监控控力度较较小，且且当项目目出现经经营不善善，商户户拒交租租金、物物管费等等问题时时，开发发商不仅仅会收不不到微利利的回报报，更可可能需出出面收拾拾残局。当然，这这种模式式也有成成功和失失败的案案例：如如广州天天河宏城城商业市市场就较较为成功功，由专专业公司司进行操操盘，令令该项目目的热度度不断上上升，业业主得到到了理想想的回报报；而广广百新翼翼同样采采取过这这种模

21、式式管理负负一、二二层，结结果出现现了双方方解除合合作的局局面。可见，这这种模式式在一定定程度上上受开发发商和经经营者心心态的影影响，如如果是开开发商对对由专业业公司操操盘会产产生较大大利润存存在很大大希望，忽视商商业经营营规律，这样很很可能会会失望而而归，而而如果专专业公司司的经营营管理较较为短浅浅，限于于眼前利利益，那那么结果果也会得得不偿失失。4、由专专业公司司与开发发商共同同组建运运营管理理公司，对项目目实行统统一的全全面经营营管理。这种方式式通过专专业公司司与开发发商合作作形成的的独立核核算实体体运营管管理公司司，管理理内容包包括了物物业管理理和经营营管理，这样可可充分发发挥双方方的

22、积极极性，使使项目运运营管理理效益最最大化；一方面面可最大大限度利利用专业业公司的的优势，另一方方面也可可体现开开发商对对运营管管理的监监控力度度，且全全程参与与运营管管理工作作，在合合作中积积累经验验，加快快自身成成长。当然，这这种合作作模式的的前提在在于合作作双方明明晰风险险和利润润，避免免推诿责责任和利利益矛盾盾。5、由开开发商单单独组建建运营管管理公司司，对物物业实行行全面运运营管理理这种方式式是开发发商通过过从社会会上招聘聘有类似似经验的的专业人人才，组组建运营营管理公公司，实实行自行行操作，运营管管理公司司的管理理内容涵涵盖运营营管理和和物业管管理，两两大管理理紧密联联系，相相互配

23、合合，在管管理上形形成一个个统一的的整体。通过组组建运营营管理公公司，可可使经营营利润的的最大化化；另一一方面也也可使开开发商全全面经营营管理自自身的物物业，经经营权和和管理权权同属一一家公司司，不存存在利润润的争夺夺和责任任的推诿诿，责任任到部门门，责任任到个人人，同时时也不会会造成公公司对外外口径不不统一，便于统统一管理理。对开开发商的的长远发发展目标标有着深深远的意意义。当然，这这种方式式存在一一个“培育”过程，招聘回回来的人人能否符符合公司司发展要要求，专专业知识识是否过过硬等，且需要要一段的的时间整整合，将将他们的的经验融融合在一一起，但但毕竟这这些人拥拥有着较较丰富的的SHOOPP

24、IING MALLL运营营管理经经验，因因此时间间不会太太长。（三）光光谷世界界城运营营管理公公司组建建模式建建议 综合合以上五五种商业业项目经经营管理理模式的的有缺点点，结合合光谷世世界城的的自身情情况，从从长远和和整体角角度考虑虑，建议议本项目目采用第第五种方方式：成立立商业运运营管理理公司进进行商业业物业运运作 当然，如果公公司从项项目目前前状况和和市场运运营管理理运作惯惯例角度度考虑，也可采采取第三三或第四四中方式式作为过过渡性模模式。 商业运运营管理理公司由由开发商商组建成成立，其其前期资资产结构构由开发发商注入入部分资资产，如如停车场场、仓库库、广告告位、项项目的三三、四层层及A区

25、区、D区区等有产产权和无无产权资资产等，这些资资产就成成为运营营管理公公司的注注册资产产，为商商业运营营管理公公司的日日常运营营提供一一定的收收入来源源，这对对开展项项目的日日常运营营大有益益处。（四）商商业运营营管理公公司的职职能界限限由于商业业运营公公司由开开发商组组建，故故从本质质上运营营管理公公司隶属属于开发发商，开开展工作作针对的的对象为为经营者者、投资资者、消消费者，所以运运营管理理的职能能上有四四重关系系：1、为开开发商服服务，盘盘活开发发商自有有物业资资产，打打造光谷谷世界城城这一全全新商业业品牌。2、为经经营者服服务，引引导经营营者共同同做旺世世界城。3、为投投资者服服务，为

26、为投资者者提供租租赁服务务，做旺旺世界城城，使投投资者的的产业升升值。4、为消消费者服服务，提提供良好好的购物物环境和和服务，吸引消消费者前前来购物物消费。从职能界界限本质质来说，运营管管理公司司不牵涉涉开发商商的业务务发展和和内部管管理，是是相对独独立预算算的企业业体；同同样，在在适当整整体调控控的基础础上，运运营管理理公司也也不会介介入世界界城里经经营户内内部经营营事务，只是作作为一个个引导者者，扩大大经营户户的经营营范围与与提升其其经营实实力，经经营户是是相对独独立开展展自身经经营的，这就是是：统一一管理，独立经经营。附一：光光谷世界界城运营营管理有有限公司司管理架架构及职职能根据以上上

27、商业运运营管理理公司组组建模式式的思考考，结合合本项目目大型综综合化商商场的特特点，建建议商业业运营公公司的架架构如下下：工程部运营管理公司副总经理运营管理公司副总经理运营管理公司总经理管理部财务部运营部策划部行政部运营管理理公司设设总经理理1名，副总经经理2名名，下设设六大部部门，其其中财务务部由总总经理直直接负责责监管。1名副总总负责工工程部和和管理部部。工程部的的主要工工作职责责：光谷谷世界城城公共设设施、设设备日常常设备的的维护、保养和和保证所所有设备备的正常常运行，商户店店铺的工工程维护护及维修修服务，各大主主力店的的工程维维修服务务（与主主力店工工程人员员配合，协调工工作）。管理部的的主要工工作职责责：光谷谷世界城城B、CC区244小时安安保工作作以及配配合主力力店的安安保人员员做好整整个世界界城的安安保及日日常安全全监控、消防监监控等工工作。1名副总总分管运运营部、策划部部、行政政部运营部主主要工作作职