2022年房地产估价师考试试题：理论与方法3

1、2022 房地产估价师考试试题：理论与方法 311.某房地产在 2022 年 3 月的价格为 2022 元/m2，现要调整为 2022 年 9 月的价格。已知该类房地产 2022 年3 月至 9 月的价格指数分别为：99.4， 94.8，966，105.1，109.3，112.7 和 118.3(均以上个月为基数 100)，则 该房地产 2022 年 9 月的价格为( )元/m2。A.2700.8 B.2800.1 C.2800.8 D.2817.712.某宗房地产交易的成交价格为 30 万元人民币，其中首期支付30%， 余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的 10%，套内建 筑

2、面积为 100m2，假定折现率为 6%，则该房地产根据建筑面积计算的实际 单价为 ( )元/m2。A.2593 B.2619 C.2727 D.286213.某宗房地产交易，买卖双方商定：买方付给卖方 2385 元/m2，买 卖中涉及的税费均由买方负担。 据悉， 该地区房地产买卖中应由卖方缴纳 的税费为正常成交价格的 6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 3.9%。若买卖双方又重新商定买卖中涉及的税费改由卖方负担， 并在原价 格根底上相应调整买方付给卖方的价格， 则调整后买方应付给卖方的价格 约为 ( )元/m2。A.2139 B.2146 C.2651 D.265914.在市场法中，

3、对房地产状况进展间接比拟调整，其中可比实例的 房地产状况优于标准房地产状况，得 102 分;估价对象的房地产状况劣于 标准房地产状况，得 97 分，则房地产状况修正系数为( )。A.0.95 B.0.99 C.1.01 D.1.0515.以下各类房地产中，特殊适用于本钱法估价的是( )。A.某标准厂房 B.某酒厂厂房C.某待出让土地 D.某写字楼16.某企业开发某土地，土地重新取得本钱为 1000 元/m2，正常开发 本钱为 1500 元/m2，治理费用为前两项的 5%，投资利息占直接本钱的 5%， 销售费用为 1005 元/m2，直接本钱利润率为 6%，则开发后的地价为 ( ) 元/m2。A

4、.1840 B.2840 C.2966 D.300017.某宗房地产建筑物建成于 1991 年 10 月 1 日，经济寿命为 60 年。 后于 1996 年 10 月 1 日补办了土地使用权出让手续， 土地使用权出让年限 为 50 年(从补办之日算起)。2022 年 10 月 1 目对该房地产进展评估。经 计算，该房地产的土地重新购建价格为 2022 万元，建筑物重新购建价格 为 3000 万元，残值率为 0。则在估价时点(2022 年 10 月 1 日)该房地产 的评估价值为( )万元。A.4091 B.4182 C.4250 D.500018.某幢写字楼，建筑物重新购建价格为 2022 万

5、元，经济寿命为 50年，有效经过年数为 10 年。其中，门窗等损坏的修复费用为 10 万元;装 修的重置价格为 200 万元。平均寿命为 5 年，有效经过年数为 4 年;设备 的重置价格为 250 万元，平均寿命为 15 年，有效经过年数为 9 年。假设 残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为( )万元。A.400 B.628 C.656 D.70019.某企业拥有一办公楼，建成于 1996 年 1 月， 1998 年 1 月补办了 土地出让使权手续，出让年限为 50 年(自补办之日算起)。在 2022 年 1 月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为 45 年，则在计算建筑物折旧时， 经济寿命应

6、取为( )年。A.45 B.50 C.52 D.5520.某在建工程， 土地使用权年限为 50 年， 自取得权证日起开工。 估 计该工程建成后的建筑面积为 17500m2，年净收益为 350 万元。目前该工 程己建立 2 年，估量至工程建成还需 25 年。已知市场同类房地产酬劳率 为 7%，则评估该工程续建完成时的总价值为( )万元。A.375B.57 B.3942.03 C.3966.10 D.4769.85答案： 11.D 12.A 13.D 14.A 15.B 16.D 17.B 18.C 19.C 20.D. 21.己知某收益性房地产的收益期限为 50 年，酬劳率为 8%的价格为 40

7、00 元/m2：若该房地产的收益期限为 40 年，酬劳率为 6%，则其价格最接近 于( )元/m2。A.3816 B.3899 C.4087 D.492022.某商铺建筑面积为 500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使 用年限为 35 年;市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120 元/m2;运营 费用率为租金收入的 25%;该类房地产的酬劳率为 10%。该商铺的价值为 ( )万元。A.521 B.533 C.695 D.71123.已知年期国债利率为 3.31%，贷款利率为 5.43%，投资风险补偿 为 2.23%，治理负担补偿为 1.32%，缺乏流淌性补偿为 1.42%，所得税抵 扣的

8、好处为 0.5%，则酬劳率为 ( )。A.7.78% B.8.28% C.13.21% D.14.21%24.运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采纳现金流量 折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是( )。A.待开发房地产开发建立开头时的详细日期B.待开发房地产建立发包日期C.取得待开发房地产的日期D.房地产开发完成并投入使用的日期25.以下关于假设开发法的表述中，不正确的选项是( )。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的本钱法的 倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产工程的土地价格、预期利润和费 用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得转

9、变现 状的旧房D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余26.现有某待开发工程建筑面积为 38.50m2，从当前开头开发期为 2 年。依据市场调查分析，该工程建成时可出售50%，半年和一年后分别售 出其余的 30%和 20%，出售的平均单价为 28507 元/m2，若折现率为 15%， 则该工程开发完成后的总价值的当前现值为( )万元。A.766 B.791 C.913 D.104627.在运用长期趋势法测算房地产将来价格时，当房地产价格的变动 过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近， 则宜选用 ( )方法进展测算。A.平均增减量法 B.平均进展速度法C.移动平均法 D.指数修匀法28.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是( )。A.过去形成的房地产价格变动趋势在将来仍旧存在B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料C.房地产市场在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格29.一前后临街、总深度为 50m 的矩形宗地，其前街路线价为 5000 元/m2，后街路线价为 3800 元/m2。假如按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为( )m。A.22 B.28 C.38 D.5030.某块临街深度为 50m、临街宽度为 30ft 的