某商业步行街物业管理投标方案

1、西城商业业步行街街物业管理理投标方案案桂林市桂桂安物业业服务有有限责任任公司二00八八年七月月一日目 录致函一、桂安安物业服服务有限限责任公公司简介介二、商业业步行街街物业服服务理念念三、商业业步行街街物业管管理的特特殊性四、西城城路商业业步行街街物业项项目概况况五、西城城路商业业步行街街物业管理理目标与与整体策策划六、西城城路商业业步行街街物业服服务人员员拟配数数量及工工资分配配七、西城城路商业业步行街街物业费费用总支支出及收收益预测测八、西城城路商业业步行街街物业费费用分项项描述九、西城城路商业业步行街街物业服服务各项项收费标标准结 束 语附件1：企业法法人营业业执照（副本）（复印印件）附

2、件2：企业法法人身份份证（复复印件）附件3：组织机机构代码码证（副副本）（复印件件）附件4：企业资资质证书书（副本本）（复复印件）致 函 尊敬的的西城路路商业步步行街业业委会全全体同仁仁：桂安物业业服务有有限责任任公司非非常荣幸幸能为贵贵公司负负责的【西城路路商业步步行街】提供物物业管理理服务方方案建议议。由于本公公司所做做方案是是在未能能最详尽尽地了解解【西城城路商业业步行街街】之具体体情况下下完成的的，故此此，所提提交建议议，属初初步管理理思路。日后，我公司司正式签签约接管管该项目目，我们们将对【西城路路商业步步行街】进行更更进一步步的深入入了解与与分析，并在此此基础上上提供全全方位详详尽

3、的管管理方案案与建议议给贵委委审阅。我们希望望能凭借借自身积积累的专专业化管管理经验验，以高高度的诚诚意及热热情为贵贵委领导导的【西城路路商业步步行街】提供优优质高效效的服务务，并希希望通过过此项目目的成功功接管与与贵委建建立愉快快、良好好的合作作关系！桂安物业业服务有有限责任任公司简简介：桂林市桂桂安物业业服务有有限责任任公司是是由桂林林市公安安局直属属企业桂林市市保安服服务总公公司创办办的有限限责任公公司，总总公司占占80%股份，其他自自然人占占20%股份。桂林市保保安服务务总公司司是桂林林市公安安局于119877年122月288日创办办的，是是一家向向社会提提供专业业化有偿偿安全防防范服

4、务务的特殊殊企业，是协助助公安机机关维护护社会治治安减少少违法犯犯罪的重重要力量量。现拥拥有固定定资产110000多万元元，客户户1500余家，客户聘聘请保安安员19900余余名。公公司分支支机构包包括“猎豹技技防公司司”，“金豹武武装押运运公司”、“桂安物物业服务务有限公公司”；并开开办保安安培训基基地1个个、休闲闲农场11个、保保安器材材销售部部1个，承接全全市1110开锁锁服务业业务等。整个保保安队伍伍分9个个大队，21个个中队进进行管理理。桂安物业业服务有有限责任任公司注注册资金金50万万元，物物业管理理资质为为三级。在全公公司职工工努力奋奋斗下，致力拓拓展物业业服务业业务，从从众多物

5、物业服务务企业的的竞争中中相继接接手了桂桂林“奇峰小小筑”、“恒祥花花园”、“三星大大厦”、“北斗城南旺旺角”、“红岭小小区”、“阳光花花园”、“临江苑苑小区”、桂林林“商务经经贸广场场”、“汇通商商业广场场”等楼盘盘的物业业管理及及“大宇客客车厂”、“水晶郦郦城”、“ 旅游游发展总总公司”、“香江饭饭店”、“广运商商贸城”“普天天通信设设备厂”等的专专业化人人防服务务管理项项目。桂安物业业始终坚坚持以客客户满意意为先导导，以目目标管理理为核心心。在物物业管理理实践中中，通过过提高自自身管理理素质，追求完完美服务务，不断断超越广广大业户户日益增增长的对对物业服服务的需需求，努努力成为为业户的的

6、“好保姆姆、好管管家”，成为为发展商商的“好参谋谋、好帮帮手”，成为为行政主主管部门门及社会会各界的的“好企业业、好朋朋友”。精良的服服务品质质，使桂桂安物业业正逐渐渐获得业业主和行行业主管管部门的的一致认认可，亦亦培养和和锻炼了了一支作作风优良良、技术术精湛、团结敬敬业能打打硬仗的的队伍，公司在在册员工工3000余人，管理层层人员平平均年龄龄为355岁，所所受教育育涉及物物业管理理、企业业管理、工民建建、计算算机、自自控、暖暖通、给给排水、无线电电、供配配电、等等专业。公司在管管及在谈谈项目涉涉及文化化、科研研、医疗疗、商业业、超大大型住宅宅小区等等多方领领域，每每接管一一个新的的项目，便针

7、对对项目的的实际特特点及客客户的需需求，进进行充分分的研究究，严密密合理的的设计，迅速建建立与之之相适应应的服务务管理模模式。目前，公公司管理理实力日日益增强强，管理理制度更更加科学学严谨，管理理理念愈加加体现了了人文精精神，促促进并带带动各项项经营管管理工作作。同时时借助总总公司的的整体优优势，结结合本行行业的特特点，探探索出一一条具有有“桂安”品牌特特色的发发展新路路，在物物业管理理行业中中牢固地地树立“桂安”品牌形形象。公司企业业精神：人本精神神、乐业业情怀、诚信服服务、求求实管理理。公司经营营方针：一尘不染染、滴水水不漏、细致周周到、专专业追求求。公司管理理目标：服务是是本、管管理是魂

8、魂、信誉誉是源、形象是是根。二、【西西城路商商业步行行街】物业服务务理念：商业步行行街作为为一种最最具活力力的 HYPERLINK t _blank 商业业业态和和最具成成长空间间的 HYPERLINK t _blank 商铺铺形式，受受到投资资者的热热烈追捧捧。纵观观 HYPERLINK t _blank 全国成功功步行街街的发展展轨迹，从其地地段来看看，无一一不处于于城市的的核心商商圈，拥拥有悠久久的历史史和极高高的知名名度，在在城市里里家喻户户晓，如如 HYPERLINK t _blank 深圳的东东门步行行街、 HYPERLINK t _blank 广广州的上上下九步步行街、长沙黄兴兴

9、路步行行街、 HYPERLINK t _blank 武武汉的江江汉路步步行街等等。商业步行行街作为为有规划的商商业聚集集,对商商业步行行街进行行“统一一管理,分散经经营”是是商业步步行街区区别于其其他房地地产的核核心特点点。 “统一管管理”，要求商商业步行行街必须须由代表表业主权权利的、受业主主委托的的管理公公司统一一管理，目前国国内商业业步行街街购买者者有很多多是依靠靠收取租租金，归归还银行行商铺按按揭贷款款，在这这种情况况下，商商业管理理公司对对商业步步行街的的管理更更为重要要。没有有统一管管理的商商业步行行街是难难以经受受激烈的的零售业业市场竞竞争。“分散经经营”，是商业业步行街街对消费

10、费者和经经营者间间的交易易提供场场所，商商业步行行街的管管理者不不能直接接进行商商业经营营，只是是在消费费者和经经营者之之间搭建建桥梁。 1、商业业步行街街统一管管理的理理念在于于：统一招招商管理理、统一一营销、统一服服务监督督、统一一物管。为了达到到“统一一管理,分散经经营”的的管理模模式，在在商业步步行街管管理合同同中都应应该约定定承租户户必须服服从管理理公司的的统一管管理。从从而在法法律上确确定商业业步行街街管理公公司的管管理地位位。1）“统统一招商商管理”要求招招商的品品牌审核核管理和和完善的的租约管管理同步步实施。 a）“品品牌审核核管理”指：招招商对象象需经品品牌审核核后才能能进入

11、。审核核包括对对厂商和和产品的的审核，须具有有有效的的营业执执照、生生产许可可证、注注册商标标登记证证、产品品合格委委托书（适用于于批发代代理商）、品牌牌代理委委托书（适用于于专卖代代理商）、税务务登记证证、法人人授权委委托书等等。 b）“完完善的租租约管理理”指：签定租租约后方方可进入入。租约约管理包包括约定定租金、租期、支付方方式、物物业管理理费的收收取等。c）营业业时间的的确定。d）承租租户的店店名广告告、促销销广告的的尺寸大大小、悬悬挂位置置、语言言文字方方面须接接受统一一管理。e）为整整个商铺铺促销承承担的义义务。f）承租租人对停停车场的的使用，确定有有偿还是是无偿，有无限限制。 g

12、）投保保范围事事宜。2）“统统一的营营销管理理”有助助于维护护和提高高经营者者的共同同利益。 a）由于目目前商业业竞争激激烈，打打折降价价的促销销竞争手手段比较较流行，以吸引引购物者者光顾。管理公公司应该该为商铺铺策划好好1年112个月月的营销销计划，所谓“大节大大过、小小节小过过、无节节造节过过”。 b）组织织策划相相关的促促销活动动，所发发生的费费用应预预先与业业主沟通通预算，经业主主同意后后，对实实际发生生的费用用按照承承租户销销售额的的一定比比例进行行分摊。3）“统统一的服服务监督督”有助助于经营营者间的的协调和和合作。 商业步行行街设立立业主管理理委员会会，指导导、协调调、服务务、监

13、督督承租户户的经营营活动，保证商商铺的高高效运转转。常见见的方式式有：指导项目目：店铺铺布置指指导、促促销活动动安排；协调项目目：协调调经营者者之间的的紧张关关系，增增进经营营者之间间合作；服务项目目：行政政事务管管理；监督项目目：维护护商铺的的纪律、信誉，协助工工商、税税务、卫卫生、消消防等部部门的管管理。 4）“统统一的物物业管理理”有助助于建筑筑空间的的维护和和保养。 商业业步行街街的物业业管理内内容包括括：养护护建筑、维护设设备、保保证水电电气热正正常供应应、公用用面积的的保洁、保安防防盗、车车辆管理理、绿化化养护、意外事事故处理理等。商商铺的各各项设施施的使用用频率较较高，统统一管理

14、理有助于于对物业业设施设设备有计计划的保保养与维维修，增增加使用用的安全全性和耐耐久性。三、商商业步行行街物业业管理服服务的特特殊性： 1、顾客流流量大 商业步步行街进进出人员员杂，不不受管制制，客流流量大，易发生生意外，安全保保卫工作作非常重重要，有有些零售售商品易易燃易爆爆，因此此消防安安全不得得有半点点松懈。同时商商场在发发生突发发事件时时，疏散散相对较较慢。安安全管理理应特别别慎重 。2、服务要要求高 商业步步行街要要求物业管管理服务务面向置置业人和和使用人人，向他他们负责责，一切切为他们们着想。促进商商业步行行街物业业保值、增值；同时为为使用人人和顾客客营造一一个安全全、舒适适、便捷

15、捷、优美美的经营营和购物物环境。这是商商铺物业业管理服服务的根根本原则则 3、 管理理点分散散 出入口口分散，需要的的保洁、保安人人员相对对较多，管理点点分散，管理难难度较大大是商业业步行街街物业管管理的特特点。 4、营业业时间性性强 顾客到到商业步步行街购购物的时时间，大大多集中中在节假假日、双双休日和和下班及及晚间，而平时时和白天天顾客相相对少一一些。统统一店铺铺的开张张及关门门时间有有利于商商铺的整整体形象象塑造。开张、关门时时间不统统一会造造成整体体商铺经经营的凌凌乱感，无序经经营的印印象，对对顾客产产生不良良的心理理影响。 5、车辆辆管理难难度大 来商业业步行街街的顾客客，有开开车的

16、，也有骑骑车的，大量的的机动车车和非机机动车对对商业步步行街周周边的交交通管理理和停车车场管理理增加了了压力。车辆管管理好坏坏直接影影响着商商场物业业管理水水平的整整体体现现。【西城路路商业步步行街】物业项项目概况况： 【西城路路商业步步行街】由北斗集团团开发、招商并并建设完完成，目目前已成成为桂林林市首家家集商务务、娱乐乐、购物物、休闲闲为一体体的综合合性商业业步行街街。由于于地理环环境因素素，及规规划设计计和整体体效果，使西城城路商业业步行街街极具商商业价值值及升值值潜力。五、【西西城路商商业步行行街】管理服服务目标标与整体体策划：物业服务务管理的的最终目目标是创创一方文文明，保保一方平平

17、安。使使商（铺铺）户安安居乐业业，使该该物业保保值增值值。物业业管理服服务主要要包括两两部分：一是对对物业的的管理，二是对对商（铺铺）户的的服务。1、对【西城路路商业步步行街】作为桂林林市物业业管理的的典范实实施管理理，以高高起点的的管理，高标准准的服务务，高素素质的人人员，从从而达到到社会环环境和经经济的高高效益。2、在【西城路路商业步步行街】的管理上上实行定定员、定定量、定定额的方方式，以以科学的的管理方方法，合合理调配配各工作作岗位的的人员，量化各各岗位的的工作指指标，实实行严格格有效的的管理制制度，使使管理队队伍的素素质达到到相应的的服务水水平，为为管好西西城路商商业步行行街，服服务于

18、商商（铺）户打好好坚定的的基础。 3、处理好好房产销销售与商商（铺）户经营营之间的的关系，给开发发集团提提出合理化化意见及及建议，为商（铺）户户排忧解解难，充充当好开开发商和和商（铺铺）户之之间的桥桥梁和纽纽带。 4、科科学的管管理服务务，使【西城路路商业步步行街】的管理理服务工工作将按按照“用用心管理理，真心心服务”的原则则，实施施一体化化管理的的综合服服务，一一体化管管理就是是工作实实施中分分设职责责不同之之部门，负责协协调管理理中出现现的各种种情况和和问题，保证工工作有序序开展，受理商商（铺）户投诉诉监督服服务质量量，确保保各项管管理工作作顺畅进进行。【西城路路商业步步行街】管理服服务中

19、心心设有管管理组开开展日常常服务充充分发挥挥资源合合理配置置的优势势，节约约人力，物业的的投入，加强各各组的相相互支持持和促进进，提高高管理效效能，服服务中心心以人性性化的管管理贯穿穿于工作作的始末末，充分分发挥员员工的工工作积极极性，主主动性和和创造性性，最好好地满足足商（铺铺）户的的各项要要求，服服务中心心将结合合步行街街的特点点，创造造出独特特且具有有风格的的管理模模式，以以尽善尽尽美有服服务为商商（铺）户提供供安全，舒适的的商业经经营环境境。【西城路路商业步步行街】物业服服务人员员拟配数数量及工工资分配配： 成立【西西城路商商业步行行街】管理服服务中心心，由精精干，专专业性强强的人员员

20、组成，下设各各管理服服务专业业组。1、管理理服务中中心：人人员配置置力求合合理，拟拟设经理理1名。各下属管管理骨干干分工明明确，在在管理服服务中心心的指导导下，各各司其职职，各负其责责，以协协调高效效，相互互促进的的模式来来实现良良性循环环。2、业户服务务组：设设管理员员1名（经理理兼），电工11名，清清洁工33名。1）负负责日常常前台接接待事务务、受理理商（铺铺）户的的各类投投诉，协协调比邻邻问题。2）办理理商（铺铺）户的的装修报报装手续续，装修修进程跟跟踪3）免费为为商（铺铺）户代代办所需需经营证证照、代代理招商商招租业业务4）负责步步行街的的各项公公共设施施、设备备的管理理，维护护及保养

21、养5）负负责步行行街的公公共卫生生绿化管管养的监监督指导导6）负负责步行行街各项项物业日日常费用用收取77）负责责开展相相关的有有偿服务务：如打打字复印印、传真真、收发发电子邮邮件服务务。3、保安安服务组组：拟设设保安队队长1名名,保安安员8名。1）负负责步行行街的秩秩序维护护管理22）消防防防范管管理3）车辆交交通管理理4、经营营服务部部：（物业经理理兼任），全面面负责商商铺业户户委托给给物业管管理公司的租租赁代理理、广告告策划及及项目开开发等经经营服务务工作，该部门门的主要要职责是是配合业业户的经经营活动动，促进进商铺经经营销售售和物业业管理工工作。合合计：114人5、本管管理区域域使用服

22、服务人员员编制及及工资费费用：序号人员设置置数量工资标准准工资小计计一管理层人人员1经理1人15000元/月月15000元/月月二工程技术术类人员员1水电工1人10000元/月月10000元/月月三保安类人人员1队长1人10000元/月月10000元/月月2保安8人900元元/月72000元/月月四保洁绿化化类人员员 1保洁3人700元元/月21000元/月月五工资总额额1人员总数数14人2工资总额额128000元/月注以上人员员工资含含养老、失业、工伤保保险金等等。七、【西西城路商商业步行行街】管管理费用用总支出出及收益益预测：管理费用用总支出出：序号项目内容测算依据测算公式月支出（元/月月

23、）1管理人员员工资费用用11人 1288002国家法定定假日加班费11天50元元/天14人人12月月=6442元/月6423高低压配配电系统统维保、公共场场地维修修及养护护、公共共照明系系统维护护、消防防系统维维护及公公共电费费消耗。20000元/月200004办公运行行费用（含招待待、交通通、通信信、耗材材、折旧旧）200元/人/月200元元/人/月14人人280005卫生绿化化费用(含卫生生用具及及清扫用用水及绿绿化清杀杀费)100元/人/月100元元/人/月14人人140006税收按5%计计算100002、管理理费用收收入预测测：序号物业性质收费单价价(元/月月/平方方米)收费面积积估测

24、费用收入入小计1商业门面5（中段段）3（东西西二段）2（面积积超1000）建筑面积积约38812133442元/月（依照770%计计算）2公共摊位位收益：物业与与业委会会分配比比例： 7：3即即物业占占总收益益的700%，业业委会占占总收益益的300%。估估计物业业月收益益为 ：70000元3大型商务务活动总总收益：物业与与业委会会分配比比例： 5：5即即物业占占总利润润的500%，业业委会占占总利润润的500%。4小小计收益益： 203342元元/月5盈亏预测测：2003422元/月月2006422元/月月=-3300元元/月八、【西西城路商商业步行行街】物业服服务管理理分项描描述：【西城路

25、路商业步步行街】物业管管理包含含以下几几个方面面，我们们现对此此进行分分项描述述：1、商铺铺业户服服务管理理 1）商铺铺业户服服务管理理：业户户服务部部有两部部分工作作职能，一是业业户服务务，二是是内部管管理。a）接待与与联系 接待待与联系系是业户户服务的的重要内内容之一一，是物物业管理理方为业业户、顾顾客提供供服务并并与业户户、顾客客进行交交流的窗窗口。其其主要职职能与其其他类型型物业管管理的业业户服务务一样，包括倾倾听建议议和意见见，接受受投诉，安排维维修和回回访，收收取管理理费与内内外联系系等。 b）纠纷、投诉接接待顾客客在商铺铺购物因因环境服服务因素素而来投投诉。对对物业管管理方来来说

26、，所所有投诉诉、处理理结果都都要有记记录，作作为年终终表彰与与履行“管理公公约”业业绩考核核依据之之一;c）报修修接待 商铺铺铺位的的照明或或其他设设施出问问题，对对业户营营业将造造成很大大的影响响。业户户报修，应迅速速做记录录，填写写维修修任务单单，即即时派维维修工到到现场抢抢修； d）走访回回访接待待员的走走访内容容包括三三方面： 一是是：听取业业户和商商铺方对对物业管管理服务务的意见见、建议议； 二是：对报修修后的维维修结果果进行回回访； 三是是对业户户的礼仪仪、形象象、环境境、广告告、装潢潢等方面面的不足足之处作作出提示示、督促促改进，晓之以以理，动动之以情情，用实实际行动动去感化化业

27、户，让他们们明白：我们所所做的一一切，都都是为了了商铺的的自身形形象，我我们的目目标是一一致的。 e）内外联联系商铺铺内部联联系： 商铺铺的内部部联系包包括向业业户收取取租金、管理费费、水电电能耗费费、铺位位的报修修抢修费费等；向向商铺方方收取物物业管理理费、能能耗费。商铺服服务管理理做得如如何，必必将影响响到收缴缴率的好好坏。 商铺铺的外部部联系：商铺与街街道、居居委、警警署、消消防、劳劳动、环环保、水水、电、煤、电电信及媒媒体都有有业务上上的联系系，如处处理不好好这些关关系，会会使商铺铺的经营营活动很很被动。处理得得好，往往往事半半功倍。2、商铺铺装修服服务管理理 1）商铺铺装修服服务管理

28、理： HYPERLINK o t _blank 装修修管理应应包含在在业户管管理中，因管理理难度较较大，故故单独列列出论述述。装修修管理职职能主要要包括：审核装装修申请请、签订订“装修修管理协协议”，现场监监督管理理等。 商铺铺楼宇的的租赁往往往以整整个层面面向外出出租，出出租后，由承租租商依据据经营要要求，提提出装修修申请；也有的的业主把把一个层层面装修修完毕之之后出租租铺面。承租商商户对铺铺面只能能通过申申请批准准后作一一些小的的变动装装修，装装修管理理应做好好以下几几个方面面： 建立立周全、详细、便于操操作的管管理制度度； 专人人负责对对工程实实行严格格的监督督； 选定定资质高高、信誉誉

29、好的工工程承包包商进行行装修；对装装修现场场进行监监督管理理。 2）商业铺铺面制定定装修管管理规定定的要点点； a）二次装装修过程程应遵守守物业管管理处制制订的二次装装修施工工管理规规定；业户装装修需使使用电焊焊、气焊焊、砂轮轮、切割割机等设设备的，应严格格遵守商铺动动火申请请制度的各项项规定；禁止擅擅自更改改水、电电管线及及负荷用用电。 b）装修完完毕后，物业管管理处根根据装修修前业户户递交的的经认可可的装修修设计图图、装修修协议，对工程程进行竣竣工验收收，如发发现有违违反装修修设计图图及装修修协议某某些条款款的，应应视情节节轻重作作不同的的处理。c）为了保保证业户户在装修修过程中中不损伤伤

30、楼宇结结构等重重要部位位，装修修工程施施工方事事由物业业管理处处选定还还是由业业户选定定应视工工程涉及及的方面面来确定定，通常常分以下下几种情情况： d）凡涉及及电力设设备（由由铺外的的配电架架至铺内内的终端端空气开开关箱等等）进行行增建、改装的的；为该该层的消消防设备备（包括括消防喷喷淋装置置、管道道、警铃铃等）进进行增建建或改造造的；为为该层的的电梯、自动扶扶梯进行行增建或或改装的的，以及及电视监监控系统统、公共共天线分分布系统统等进行行增建或或改装的的，都由由物业管管理处选选定工程程实施工工方。业业户则按按工程费费用的一一定比例例支付给给物业管管理处作作为工程程监督管管理费。 e）凡涉及

31、及铺面、商号招招牌、天天花板、墙面、墙壁装装饰、内内部间隔隔，水管管、排水水道、电电力装置置，通风风设备、电话等等小规模模装修可可由业户户自行选选定工程程施工方方，也可可由物业业管理处处选定施施工方。 d）业户递递交的装装修设计计方案所所附的图图纸，应应包括：清楚显显示楼层层内部间间隔的平平面图；楼层平平面图的的正视图图、切面面图（附附铺面、商号招招牌的细细节）；排水系系统的分分布图（附由关关细节）；电力力供应设设备分布布图及电电线敷设设简图（附有敷敷设电线线资料及及负荷量量）；照照明设备备位置图图；假天天花的平平面，切切面图；及其他他一些物物业管理理处或商商铺要求求提供的的建筑细细节；装装修

32、工期期、开工工期、防防火措施施、环保保、环卫卫要求、违约责责任、施施工期保保险等。等等 3、装修现现场监督督管理 在施施工过程程中，物物业管理理处应派派专人在在现场进进行管理理。管理理的内容容主要包包括3方方面： 对施工人人员的管管理，以以及对工工程是否否按图施施工、按按“装修修协议”要求和和对装潢潢现场环环境卫生生（装潢潢垃圾）进行监监督管理理。一般般建筑施施工队的的人员情情况复杂杂，大多多是临时时工，施施工方对对他们可可能也缺缺乏有效效的控制制；装修修施工与与整个楼楼宇的建建筑不同同，他通通常局限限于一个个单元或或一个楼楼层内施施工，而而其他层层面则照照常营业业，如对对施工人人员无有有效管

33、理理，势必必会影响响其他业业户的营营业活动动。对于于装修的的工程监监控主要要着眼于于施工人人员有否否严格按按认可的的设计图图纸进行行施工，有否违违反已签签订的“装修管管理协议议”上的的条款，有否违违反物业业管理处处的其他他管理规规定等，如有违违反规定定要及时时联系，发出“整改通通知单”等。如如装修时时损及商商铺的装装饰、装装置或公公用设施施，则由由业户负负责将其其修复，直至商商铺方满满意为止止。当然然，也可可由物业业管理处处修理，但有关关费用则则由业户户支付。这些管管理服务务都应做做好详细细记录，作为竣竣工验收收时的证证据或参参考，等等。4、商铺铺设备、设施维维保服务务管理 11）商业业物业的

34、的日常养养护标准准较高，维修要要求严，其内容容同办公公楼相似似，但其其方式不不同。商商业物业业的重点点在于各各种设施施，设备备上，因因为商业业物业设设施设备备使用频频率较其其它物业业相比是是最高的的一类，设备、设施养养护及维维修管理理的好坏坏直接影影响经营营环境和和经营活活动的正正常运行行。一些些设备如如电梯，自动扶扶梯等易易出故障障的设施施设备，保证其其正常运运行主要要靠平时时养护。 2）商铺设设备管理理主要是是防止商商铺停电电和保证证中央空空调、自自动扶梯梯的正常常使用。商铺供供电需要要绝对保保证，因因为一旦旦停电，漆黑的的营业厅厅将给顾顾客、商商品和营营业款带带来不安安全的因因素，对对商

35、铺声声誉带来来不利影影响。所所以应选选派优秀秀员工，日夜监监测电气气运行状状况和空空调系统统、自动动扶梯的的运行状状况，一一有异常常情况及及时安排排维修，确保电电气和中中央空调调、自动动扶梯正正常运行行。5、商铺铺建筑物物的养护护及维修修管理1）商铺铺建筑物物的养护护及维修修管理： a）商铺修修缮的计计划、资资金管理理： 为了了确保商商铺建筑筑物的完完好，应应制订完完整的修修缮制度度，编制制每年的的修缮计计划，安安排年度度修缮投投资，经经管理处处审核后后报商铺铺业委会会方审批批（大中中修要落落实资金金），检检查修缮缮结果。 bb）工程程性质的的确定：依据据商铺建建筑物的的损坏程程度，将将修缮工

36、工程大致致分为大大修、中中修、小小修三类类。大大修工程程是指建建筑物主主体结构构的大部部分严重重损坏，或有局局部倒塌塌的危险险；部分分附属设设施必须须拆换、改装或或新装，如上、下水道道等。由由于大修修工程施施工场地地和安全全的要求求，通常常是经营营业户必必须停止止营业。因此，工期安安排和开开工前的的筹备工工作非常常重要；中修工工程是指指建筑物物部分损损坏，在在局部维维修中只只牵动或或拆换少少量主体体构件，保持原原楼宇规规模和结结构的工工程。如如楼顶的的局部修修缮或部部分重做做面层，加固部部分钢筋筋混凝土土梁柱，外墙的的全面粉粉刷装饰饰等。中中修工程程影响面面为局部部，商铺铺发生突突法事件件，保

37、安安、管理理人员应应按应应急事件件处理规规程操操作。防防止事态态扩大，注意保保护现场场，及时时向上级级报告或或呼叫救救护车。应特别别强调，在发生生恶性事事件紧急急疏散围围观顾客客时等等等。6、商铺铺保安服服务管理理 1）监控控中心管管理监控控是指利利用电视视监控系系统对商商铺进行行全方位位多角度度的监视视，尤其其是对出出售贵重重商品如如钻石珠珠宝、高高档手表表等铺面面应进行行日夜监监视。如如发现可可疑人员员或突法法事件、恶性事事件的发发生，监监控人员员应及时时录象，寸作查查证。 另外外地下车车库或露露天停车车场亦须须安置监监控摄像像探头，防止车车辆被窃窃，万一一遭窃，录象将将提供证证据、线线索

38、，有有利破案案等等。 这项项工作的的重要性性要求监监控中心心的保安安人员工工作认真真、敬业业。2） HYPERLINK o t _blank 消防管管理商铺铺消防工工作的重重要性不不言而喻喻，商铺铺内人流流大，楼楼梯、通通道（尤尤其是放放火楼梯梯、通道道）相对对面积较较小，这这给火灾灾时的人人员疏散散带来很很大困难难； 商品品多（且且大多是是易燃品品），火火种容易易迅速燃燃烧；面面积广，因无防防火墙阻阻隔，烈烈火蔓延延极快；如商厦厦火灾，高楼内内的竖井井多，烟烟囱效应应可使火火灾热烟烟上升速速度达到到每秒88米，瞬瞬间整个个商厦将将全被烟烟雾笼罩罩。烟雾雾窒息死死亡往往往是火灾灾死亡率率中最高

39、高的。鉴鉴于防止止火灾的的重要性性，商铺铺都安装装有先进进的火灾灾探测装装置（烟烟感探测测器和温温感探测测器）和和自动灭灭火装置置（喷淋淋装置）。这些些装置直直接与火火灾自动动报警系系统联网网。只要要易各地地方出现现火情，烟雾和和温度各各达到一一定的限限度，这这两种装装置便自自动通过过导线将将报警信信号传输输至报警警器，进进行有效效监控与与预防。 制定定切合本本商铺实实际的消消防管理理制度（包括几几套火灾灾应急处处理方案案）；商商铺的各各部门及及物业管管理的各各部门都都要把各各自放火火职责、范围规规定清楚楚；消防防监控中中心的保保安员应应明确自自身的职职责范围围。做到到“统一一指挥，分区管管理

40、，层层层负责责，责任任明确，防患未未然”，切实贯贯彻“预预防为主主，防消消结合”的消防防方针。 发现现监控屏屏幕有火火灾报警警号时，立即用用对讲机机通知就就近的保保安人员员赴现场场核查与与处置；如确为为火警，按应急急方案实实施，报报告保安安部主管管组织扑扑救，重重点是商商铺内人人员的疏疏散，保保障人身身安全，事故后后作好调调查分析析报告并并备案。 发现现故障警警报，应应迅速消消除警铃铃使之还还原，并并立即通通知维保保部，协协助维保保部尽快快排除故故障，并并作好详详细记录录。定期期对消防防设施、设备、器材及及消防通通道、标标记、放放火门进进行检查查，确保保完好备备用、通通道畅通通、标记记清晰。对

41、一些些业户可可能擅自自增加电电气设备备要认真真检查，防止发发生电气气超负荷荷火接触触电阻过过大、线线路老化化、过载载、摩擦擦等危险险现象。 在员员工、管管理人员员和业户户中定期期开展消消防培训训及消防防演习，使人人人都会使使用消防防器具，掌握火火灾逃生生知识，不断提提高大家家的防火火意识和和消防业业务水平平。等等等。7、商铺铺保洁服服务管理理 商铺铺的环境境有外部部环境和和内部环环境，外部环环境包括括楼宇的的外墙、附属建建筑设施施及周围围的绿地地、广场场、停车车场等；内部环环境包括括过道、扶梯、自动扶扶梯、电电梯、卫卫生间、会议室室等一切切公用场场所，以以及业户户的铺内内、办公公室内等等非公用

42、用部位。搞好商商铺的环环境卫生生和绿化化养护的的主旨在在于创造造整洁优优美、和和谐怡人人的商业业氛围，为业户户提供一一各理想想的经营营环境，为顾客客提供一一个轻松松愉快的的购物环环境。 1）商铺保保洁管理理方法：要做做好商铺铺的保洁洁服务管管理，首首先要确确定做什什么，即即什么地地方需要要保洁，然后定定出清洁洁的标准准，根据据这些标标准、要要求再定定出保洁洁的频率率（次数数），还还要再加加上检查查手段，如目视视检查还还室手摸摸检查或或白纸擦擦一米检查查等，制制作商商业街商商铺环境境清洁的的作业标标准，内容有有检查的的部位、项目、清洁的的标准、保洁的的频率、检查的的手段等等。重要要的问题题是怎么

43、么做等，制订商业街街保洁服服务作业业规程，这个个“规程程”指导导保洁工工对商铺铺各部位位的清洁洁按规定定的操作作程序去去做，是是保洁工工岗前岗岗中的培培训教材材，其要要点有：地面清清洁、打打蜡；墙墙角线清清洁；墙墙面除尘尘；大理理石清洁洁、打蜡蜡；不锈锈钢面清清洁；卫卫生间清清洁；玻玻璃幕墙墙清洁；窗户清清洁；地地毯清洗洗干净等等。 2）商铺保保洁管理理的重点点：a）商铺的的清洁管管理重点点之一是是地坪清清洁。随随着人流流的进出出，给商商铺地坪坪带来的的灰尘、纸肖；定时的的清洁能能够带给给顾客舒舒适、优优美的购购物环境境； b）商铺的的玻璃无无框门、室内柱柱上镜、电梯内内镜面等等，由于于顾客触

44、触摸频率率较高，留下的的手印带带给人视视觉上的的不舒服服，应定定时清洁洁以消除除不洁现现象；c）商铺盥盥洗室墙墙面、洁洁具、地地坪的清清洁、干干燥和无无异味，也是清清洁工作作的重点点；d）商铺外外的铜牌牌，因暴暴露在室室外，风风吹雨淋淋会使铜铜牌便黑黑，定期期擦拭，能保持持其程亮亮，提升升商铺的的形象。e）商户铺铺内产生生的垃圾圾须袋装装并放至至指走位位置，及及时清理理；f）雨大进进门处及及其他公公用过道道应设置置一些雨雨具存放放器，尽尽量不要要把带雨雨水的雨雨具带进进大厅，同时注注意清洁洁卫生。 g）对商铺铺的杀虫虫灭鼠工工作要引引起重视视，但放放置鼠药药时，要要充分考考虑儿童童的安全全，要

45、放放在摸不不到的地地方；为为了安全全也可以以聘请专专业队伍伍进行消消杀工作作； h）在商铺铺的营业业时间内内，保洁洁工不能能使用长长柄拖把把，更不不能使用用湿拖把把拖地，以免造造成顾客客滑倒伤伤害事故故； i）在雨雪雪天，商商铺进门门处应勤勤保洁并并放置地地毯或防防滑提示示牌； j）提醒业业户在规规定的时时间内把把铺面内内产生的的垃圾袋袋装送至至指定的的位置；k）对一一切能利利用的再再生垃圾圾（包装装纸、箱箱）要回回收处理理，等等。8、商铺铺绿化服服务管理理 1）商商铺 HYPERLINK o 绿化化服务管管理： 绿化化环境是是保持生生态平衡衡，营造造舒适、美观、清新、幽雅的的购物环环境的基基

46、础。商商铺内外外的绿化化搞得好好，能使使周围得得环境得得到改善善，又提提升了商商铺得品品位。绿绿化管理理应配备备专业技技术人员员，依据据季节、气候，地域条条件的不不同和树树木花草草的生长长习性及及要求，制定详详细的管管理细则则，指导导养护人人员实行行。 2）商铺绿绿地管理理： 商铺铺外围的的绿地，在基建建时就已已定型，商铺得得整体绿绿化风格格和局部部独立的的构图要要统一协协调，水水平绿化化和垂直直绿化要要相得益益彰。 为保保证草坪坪生长良良好，劝劝阻顾客客、游客客进入草草坪； 保持持绿地环环境整洁洁，及时清清除死株株、病株株，缺株株要补檀檀，定期对对花木修修剪整形形； 发现现病虫害害要进行行捕

47、捉或或喷药，药物防防治要注注意安全全，并挂挂警示标标识； 草坪坪要经常常除杂草草：定期期轧剪，每季度度施肥一一次，施施后浇水水或雨后后施撒；台风风前对花花木做好好立支柱柱、疏剪剪枝叶的的防风工工作，风风后清除除花木折折断的枝枝干，扶扶正培植植倒斜的的花木。等等。9、商铺铺经营服服务管理理 11）商铺铺经营服服务管理理： 商铺铺方和物物业管理理公司所所签订的的委托物物业管理理合同中中，往往往会把商商铺经营营管理范范畴的租租赁管理理，广告告筹划、新项目目开发同同时委托托给物业业管理公公司，以以配合其其商铺的的经营管管理作作为物业业管理公公司也应应将商铺铺经营管管理的好好坏与自自己的物物业管理理服务

48、紧紧密地联联系起来来。 2）租赁管管理： a）出租租方式的的管理：主要是在在租金商商定时要要考虑多多方面因因素，如如商品经经营的范范围及类类别；附附近商铺铺楼宇的的空置率率；承租租户的经经营特色色；商铺铺所处的的位置。另外经经营商品品给管理理带来的的易难也也应作为为一个因因素。租租金计算算可采用用两种形形式，一一种先规规定一个个固定的的月租金金（根据据面积），然后后根据市市场情况况和货币币升、贬贬值决定定几年后后再增加加合理的的幅度。 一一种是按按面积定定出最低低租金，然后根根据承租租户销售售总额按按一定的的百分比比收取租租金。b）竞标租租赁的注注意事项项：严格格审定投投标者的的资格，主要是是

49、审核其其个人或或公司的的商业零零售管理理经验、经营业业绩，资资信状况况及经营营品种是是否符合合行业规规定等；投标标的程序序须规范范、严密密、全面面，尤其其是租金金的计算算方式及及规定，预付竞竞标租金金的保证证方式，有关撤撤回投标标的规定定，以及及中标后后延时签签约的赔赔偿，应应作更为为周全和和深人的的考虑。 c）协议租租金出租租的注意意事项：在和和业户签签订租赁赁协议之之前亦应应了解承承租人的的资格、经营管管理经验验，资金金状况，以及目目前所经经营店铺铺的数目目，业绩绩情况及及所经营营品种是是否符合合行业的的规定等等。 承租租人的经经营性质质，经营营范围，所经营营的商品品档次和和质量是否有有能

50、力进进行一定定投入的的商业推推广活动动，从而而使商铺铺的业务务前景有有较大的的发展等。 d）租金条条款：租金金制定的的参考因因素 要参参考周边边社区人人口数目目，流动动人口的的数目及及可能吸吸引其他他社区的的顾客量量、商铺铺地理位位置的优优劣，交交通是否否便捷等等情况。要参参考商品品经营的的范围及及类别、附近区区域商铺铺的空置置率、承承租人的的经营特特色、承承租人要要承租的的层次、位置等等情况等等。 要参参考周围围区域同同行业的的营业面面积、租租金状况况及经营营状况等等。10、商商铺广告告管理 11） 广广告策划划：楼宇宇内外的的广告牌牌、条幅幅、悬挂挂物、灯灯饰等凡凡属商户户铺内的的，由商商

51、户提出出设计要要求或制制作，必必须由物物业管理理公司统统一安装装在合理理位置； 广告告策划是是商铺经经营服务务管理的的一项重重要任务务，就是是要设法法把顾客客吸引进进来，把把承租人人留住。因此要要策划和和组织各各项商业业推广宣宣传活动动，如综综合表演演、纳凉凉晚会、模特表表演，摄摄影展，商品使使用演示示等。节日日期间还还可以相相应地进进行节日日布置，既增添添了商铺铺热闹兴兴旺的气气氛，提提高了商商铺的文文化氛圈圈，又扩扩大了商商铺的知知名度，吸引大大批消费费者来购购物助兴兴。协调调好社会会关系，与政府府及其他他组织机机构保持持联络，参与社社会公益益活动如如捐助失失学儿童童等，会会给业户户带来潜

52、潜在的商商业机会会。 2）项目开开发： 物业业管理处处还应不不断增加加服务项项目，扩扩大服务务领域如：开开办商铺铺儿童乐乐园，让让儿童能能尽兴地地玩耍，父母能能放心地地购物； 开办办商务中中心，为为业户提提供传真真、复印印、打字字、电报报、长途途电话、电子邮邮件等服服务；开办办茶座为顾客客提供休休憩，饮饮茶、品品味小吃吃的场地地：举办办舞会、卡拉OOK、节日日庆祝，年终联联欢等文文娱活动动，活跃跃业户的的文化生生活； 办好商铺铺内部食食堂为为业户提提供清洁洁卫生、美味可可口、物物美价廉廉的饭莱莱，为顾顾客提供供寄存包包袋、代代订报刊刊、代办办保险、兑换零零币等服服务； 开办投币币洗衣店店、快速

53、速冲印照照相店，鲜花店店、礼品品店、电电脑屋等等；为顾客客，业户户提供全全方位的的服务，使顾客客生活中中的大多多数服务务要求都都能在商商业街中中得到满满足。等等等。3）商铺铺广告管管理：业户户为了树树立企业业形象，追求经经济利益益，必然然采取许许多宣传传和促销销手段。除电视视、报刊刊广告以以外，最最有效、最直接接的就是是在商铺铺主体周周边与商商铺内部部悬挂醒醒目的招招牌、广广告牌、条幅，张贴宣宣传品。物业管管理处为为了规范范商铺的的环境秩秩序和整整体形象象，在支支持商业业宣传策策划的同同时，必必须加强强商铺的的广告宣宣传管理理。商铺的整整体布局局设计是是很重要要的，而而各铺位位上的宣宣传广告告

54、（包括括灯光广广告、灯灯饰、条条幅、张张贴、悬悬挂品等等）要和和商铺整整体设计计相协调调，这就就要求承承租业户户的广告告设计必必须经过过物业管管理处审审核，以以做到管管理有序序，不会会破坏商商铺的整整体设计计格调。111、商商铺保险险管理 11、商铺铺保险管管理： 商铺铺的物业业管理中中保险管管理是必必不可少少的。在在商铺的的维修施施工和广广告安装装中，均均有可能能发生意意外的事事故（包包括火灾灾），对对业户、顾客、员工造造成伤害害；在保保洁操作作中，也也有可能能保洁工工未按“规程”操作，用了湿湿拖造成成顾客滑滑倒摔伤伤；或雨雨天地滑滑，顾客客在商铺铺进门处处滑跤跌跌伤；这这些都有有可能向向物业管管理方提提出索赔赔。为了了规避风风险和最最大限度度地减低低这方面面的损失失，商铺铺的物