8203估价师协会网站cms案例分析

1、估价案例 分 析（二）姓名：档案号：20063300872资格号：2007330032号：温州市土地评估公司2009 年 03 月 19 日温州市旧城改建指挥部所委托位于温州市区府前街向北延伸地块抵押价格评估案例分析温州市土地评估公司摘要：温州市旧城改建指挥部所委托位于温州市区府前街向北延伸地块抵押价格评估地块位于温州市鹿城中心城区，为一宗待开发的居住、商业综合用地。本分析在确定宗地市场价值评估过的估价项目背景以及碰到的技术问题展开分析和探讨，并就难点问题进行了详细的分析并提出了相应的技术处理解决方法。：居住、商业综合用地剩余法市场比较法正文：第一部分评估项目的背景一、估价目的委托方温州市旧城

2、改建指挥部为筹集建设，拟将位于温州市区府前街向北延伸地块商住用地国有划拨土地使用权向进行融资抵押，双方为确定合理的抵押价格，特委托温州市土地评估有限责任公司对该宗土地价格进行评估，为双方提供参考价格。二、宗地概况委估的温州市区府前街向北延伸地块地块，待估宗地的土地所有权属国家所有，土地使用权是温州市旧城改建指挥部以划拨方式取得，在估价基准日二七年十二月十一日，土地使用权类型为国有划拨，设定剩余土地使用年期为商业 40 年、住宅 70 年。待估宗地的土地所属国家所有，在估价时点的土地实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、供电、供水、排水、通讯）和宗地红线内场地平整，总面积为 19016.44m

3、2，土地使用权设定剩余使用年期商业 40 年、住宅 70 年。待估宗地在估价期日二七年十二月十一日未设定出租、抵押等任何他项权利。根据委托方提供的关于府前街向北延伸地块安置房工程初步设计的，待估宗地总建筑面积为 83273.74平，地上建筑总面积为 73899.00 平，其中住宅面积为 65176平，商业建筑面积为 4706.44 平，办公建筑面积 2524 平方米，泊车位 163 个，配套用房为 1491.56 平，人防面积 4173 平，设备用房面积 758 平，非机动车库 6728.02 平，层 1168 平。待估地块土地整体利用强度高。第二部分 评估项目采用的估价方法一、土地估价方法的

4、选择根据城镇土地估价规程（GB/T18408-2001），通行的宗地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修、剩余法、成本近法等。鉴于待估宗地现为用于商业、住宅建设开发的综合用地，故首选用假设开发法。此外同时因待估宗地所在区域内相似转让案例较多，应用市场比较法估算待估宗地地价。故本次评估选用剩余法和市场比较法进行评估。二、剩余法的法测算过程分析剩余法又称假设开发法，该方法是以规划限制为条件，按照最佳利用原则，是在预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费、利息、利润和税金等，以价格余额来估算待估对象价格的法。其基本计算公式为：地价=预计开发完成后不动产总价建筑成本-

5、用投资利息投资利润销售税费-土地的税费三、市场比较法测算过程分析市场比较法的基本含义是：在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别等差别，修正得出待估土地的评估时日的地价，其基本计算公式为：待估宗地价格=可比实例价格ABDE式中：A待估宗地情况指数/比较实例交易情况指数B待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数C待估宗地区域条件指数/比较实例宗地区域条件指数E待估宗地个别条件指数/比较实例宗地个别条件指数四、土地价格的确定本次采用剩余法和市场比较法评估

6、出了待估宗地在评估设定的地价内涵情况下的地价，两者相差不大，两种评估方法依据的基础资料详实，有和文件依据，评估结果客观可靠，故取两者的平均值作为待估宗地的最终地价。第三部分评估项目的难点及解决方案一、剩余法测算难点及解决方案1、预计开发完成后不动产总价估价对象为房地产开发项目宗地，相对于估价时点，距离作业期有一定的时间跨度，收集 2007 年房地产市场资料，如何确定估价对象开发完成后的房地产总价值甚为关键。本估价根据委托方提供的国有土地使用权证、建设用地规划证、初步设计方案、关于府前街向北延伸地块安置房工程初步设计的等资料，设定待估宗地开发建设周期为 2 年。其中销售收入主要来源于住宅、商业用

7、房、车库。针对开发完成后的取值，深入了解了当时项目的现售情况，并走访了部分开发企业、中介、房管部门、土管部门以及通过互联网查询估价所需资料。通过多种，基本了解了当时同一供求区域内的类似项目市场价格及其趋势，在此基础上根据市场比较和估价师的经验最终确定。2、项目总开发成本包括前期费用、建安成本（含可售建筑和非可售建筑）、不可预计费用、配套费用、期间费用、销售税费等，依据温州市现行建筑工程概算标准测算，同时参照温州市造价信息的民用建筑综合价格指数及委托方提供的有关资料，确定建筑物的建安成本。前期费用、不可预计费用、配套费用、期间费用等费率按照当时温州市实行的相关文件取值。其中配套费用包括城市基础设

8、施配套费用、消防建设费、新墙体材料专项、部门规费、高教教育等；前期工程费包括白蚁防治费、墙改基金、勘察设计费、工程监理费；期间费用包括管理费用、销售费用和利息。二、市场比较法测算难点及解决方案1、基准地价修正体系通过分析从邻近同一供需圈内的宗地交易案例中选出与待估宗地用途相似，功能相近的 3 个可比实例，具体条件描述如下：可比实例 A、原方正地块,用地面积 45709.00 平(折合 68.56 亩),可开发面积 140937 平, 土地用途为商业（包括旅馆业）、办公及住宅等用地，使用权类型为出让,地块招标成交单价为 17983.00 元/平(折合1199.00 万元/亩),楼面地价 5832

9、.39 元/平,成交日期为 2006 年 12 月 13 日。可比实例 B、路原东方造船厂地块，用地面积 75271.00 平（折合112.91 亩），可开发建筑面积 173560.00 平，土地用途为商住用地，使用权类型为出让,地块招标成交单价为 20370.00 元/平(折合 1358 万元/亩),楼面地价 8834.24 元/平,成交日期为 2004 年11 月 8 日。可比实例 C、勤奋路改建东 7 号地块，用地面积 6602.00 平折合 9.9 亩），可开发建筑面积 15000 平，土地用途为商住用地，使用权类型为出让,地块招标成交单价为 17552.26 元/平(折合 1170.

10、50 万元/亩),楼面地价 7725.33 元/平,成交日期为 2006 年 3 月 31 日。根据以上分析，将可比案例各种影响价格的与估价对象比较，编制工业用地条件说明表、比较条件指数表、比较修正系数表1）为了在指标量化的基础上进行比较修正，必须将因素指标差异折算为反映价格差异的条件指数，并编制比较指数表。除期日、交易情况、年期及容积率外，应以估价对象的各条件为基础，相应指数为 100，将比较实例相应条件与估价对象相比较，确定出相应的指数。2）根据待估宗地与比较实例各种具体情况，编制比较条件指数表。比较指数确定如下：（1）待估宗地与三个实例的土地用途、交易情况、价格类型等条件均一致，故对于上

11、述这些影响地价的均不作修正。（2）地价指数鹿城区近两年商住用地地价上涨情况，近一年来鹿城区商住用地有一定幅度上涨，根据待估宗地所在区域的地价变化的实际情况，则估价期日地价指数应做出调整。（3）土地使用年期修正指数土地使用年期修正指数公式：r土地还原率参照部门的基准地价修正体系中的土地收益还原率m比较实例宗地土地使用年期n待估宗地土地使用年期进行土地使用权年期修正的目的是消除由于土地使用年期的不同而对价格带来的影响。3）最后编制了比较系数修正表得出比准价格。四、土地价格的确定本次采用剩余法和市场比较法评估出了待估宗地在评估设定的地价内涵情况下的地价，两者相差不大，两种评估方法依据的基础资料翔实，

12、有和文件依据，评估结果客观可靠，故取两者的平均值作为待估宗地的最终地价。五、经过对土地性质的分析，该估价对象为国有划拨用地，在土地抵押价格评估时，需要计算应补交土地出让金金额，并确定土地可抵押价值。第四部分评估项目的启示一、本在估价过，不管采用何种技术思路、不管采用何种估价方法，其所依据的市场资料、成本资料、政策和收益资料及利率等资料，都只能是估价时点前近期客观资料。估价时点发生的真实、客观、合理价格，只能依靠估价时点前的近期客观资料等来推测、判断。切不可用当前房地产市场实际价格来倒推估价时点的价格。因为当前市场价格是以前市场价格动态变化的延续，是包括以前市场价格等价格影响共同作用的结果。而当