某小区项目前期物业管理投标书

1、瑞昌新城风尚小区项目前期物业管理投标书瑞昌市凤凤竹物业业服务有有限公司司二00八八年九月月十号目 录前言3瑞昌凤竹竹物业服服务有限限公司简简介4投标人函函5 投标标人简介介6-77 对项项目的认认识、管管理服务务定位及及整体设设想8-10 组织织架构、人员配配备111-211 拟采采取的管管理方式式、工作作计划及及物资配配备计划划22-27 前期期管理服服务、接接管验收收管理及及入住管管理方案案28-33物业业档案资资料管理理34-37构筑筑和谐社社区与便便民服务务38-42投标标人和项项目负责责人资格格证明材材料433前 言言首先，十十分荣幸幸能参与与“新城风风尚住宅宅小区物物业管理理”项目

2、的的前期物物业管理理服务投投标工作作。我公公司将依依托自身身的专业业管理实实力，结结合“新城风风尚住宅宅小区物物业管理理”的现状状，对“新城风风尚住宅宅小区物物业管理理”的物业业管理模模式、组组织机构构、财务务收支计计划、服服务配套套等作出出统筹策策划。我们将以以崭新的的物业管管理服务务理念，在结合合国家政政策法规规和贵方方的实际际需要的的前提下下，凭借借在长期期物业管管理服务务过程中中积累的的丰富经经验以及及充足的的人才，为“新城风风尚住宅宅小区物物业管理理”的业主主创造一一个和谐谐而优美美的居住住、办公公及购物物环境，提升“新城风风尚住宅宅小区物物业管理理”的物业业价值，并使“新城风风尚住

3、宅宅小区物物业管理理”成为瑞昌昌市乃至至江西省省又一个个知名的的高档综综合物业业管理品品牌。本投标书书是根据据贵方提提供的“新城风风尚住宅宅小区物物业管理理“前期物物业管理理服务招招标文件件要求，结合我我公司的的企业服服务理念念及标准准，经我我公司考考察研究究之后，编制的的前期物物业管理理服务投投标书。我方同意意一旦中中标，投投标书中中的所有有承诺，招标方方有权要要求写入入物业管管理委托托合同，否则，招标方方可以在在中标候候选单位位中重新新确定中中标单位位。再次感谢谢凤竹房房地产开开发有限限公司给给予我们们这次合合作的机机会。公司名称称：瑞昌昌市凤竹竹物业服服务有限限公司注册（通通讯）地地址：

4、联系电话话：传真电话话：邮政编码码：3xx0公司简介介瑞昌凤竹竹物业服服务有限限公司成成立于二二八八年一月月，在编编员工330多人人。现负负责服务务江西凤凤竹房地地产开发发4万多多平方米米小区及及江西凤凤竹棉纺纺有限公公司1万万多平方方米的物物业，公公司按IIS0质质量管理理体系运运作并积积极开展展创评国国、省、市物业业服务示示范小区区工作，公司本本着创品品牌、树树形象、求发展展、全方方位的科科学运作作模式,运用精精湛的专专业技术术,具备备良好的的员工素素质,创创造和谐谐共赢的的人居环环境,为为业主服服务,创创公司品品牌,为为社会尽尽一份力力。瑞昌市凤凤竹物业业服务有有限公司司第一个个项目“新

5、城风风尚”位据城城市东大大门,有有着得天天独厚的的地理位位置,是是新城区区风尚地地带,它它科学的的全框架架的开发发理念,加公司司良好物物业服务务质量营营造崭新新小区新新天地。对于工工业厂区区物业服服务是瑞瑞昌据今今为止第第一家也也是唯一一的一家家公司。 公司司以“服服务业主主，追求求完美，锐意创创新，管管理规范范”为目目标。坚坚持“务务实、求求精、效效益、创创新”的的质量管管理方针针，以人人为本，奉行“诚信服服务、和和谐共赢赢”的服服务宗旨旨，不断断加强公公司管理理层和员员工队伍伍建设，同时不不断提高高管理和和服务水水平，为为业主/住户创创造一个个安全、舒适、宁静、优美的的居住环环境。实实际服

6、务务按“四化一一体”的操作作规范。标标准化、目标化化、流程程化、实实务化。投标人函函致：江西西凤竹房房地产开开发有限限公司根据已收收到的新城风风尚住宅宅小区前前期物业业管理招招标文件件，按按照招投投标管理理的有关关规定，我公司司经考察察小区现现场和研研究招标标文件后后，承诺诺该小区区的物业业管理费费按投投标人概概况及投投标报价价表中中的费用用收取，按照投投标文件件的要求求负责小小区的物物业管理理工作，我们承承诺：在在合同条条款约定定的范围围内不向向贵公司司增加任任何费用用，不提提高小区区物业管管理费的的标准。我们遵守守招标文文件的一一切要求求。如果贵公公司接受受我们的的投标，我们保保证在接接到

7、中标标通知书书后介入入新城风风尚项目目的前期期物业管管理准备备工作。小区竣竣工前两两个月，保证有有关物业业管理人人员进场场接收、验交、管理。我们同意意严格遵遵守本投投标文件件的各项项承诺，并随时时接受询询标。在合同协协议书正正式签署署生效之之前，本本投标文文件连同同贵公司司的中标标通知书书将构成成我们双双方之间间共同遵遵守的文文件，对对双方具具有约束束力。我们理解解，贵公公司不一一定接受受最低标标价的投投标或贵贵公司接接到的其其他任何何投标。同时也也理解，贵公司司不负担担我们的的任何投投标费用用。我单位承承诺本招招标文件件限定的的投标时时间不影影响我们们的正常常投标。瑞昌市凤凤竹物业业服务有有

8、限公司司年 月月 日日第一章：投标人人简介瑞昌市凤凤竹物业业服务有有限公司司是一家家专业从从事物业业管理及及其相关关配套业业务的物物业管理理企业，公司由由从事多多年房地地产开发发建设和和物业管管理的业业界精英英共同创创建，麾麾下拥有有一支立立志于从从事物业业管理事事业的精精干团队队, 公公司于220088年1月月7日正正式成立立，注册册资金为为50万万人民币币,公司司法人代代表是李李剑青先先生。作为一家家年轻的的企业, 瑞昌昌市凤竹竹物业服服务有限限公司坚坚持高起起点、高高标准的的原则，立志通通过规范范化、标标准化、制度化化、流程程化的管管理，通通过运用用现代管管理科学学和先进进技术, 达到到

9、一流管管理、一一流形象象、一流流效益。我们倡导导“1、22、3的的服务模模式”，即:“1”个个结果： 服务务圆满，业主满满意。“2”个个必须： 必须须带走业业主的烦烦恼烦恼到到零点; 必须须留下瑞瑞昌市凤凤竹物业业服务有有限公司司的真诚诚真诚诚到永远远;“3”个不漏漏： 一一个不漏漏地记录录业主反反映的问问题；一一个不漏漏地处理理业主反反映的问问题；一一个不漏漏地复审审问题的的处理结结果。我们注重重将物业业的整体体管理溶溶入服务务之中，注重理理性管理理与感性性服务二二者相结结合，在在具体的的项目管管理上将将引进一一站式管管理模式式,即从从业主的的需求提供服服务业主满满意的全全新流程程式服务务理

10、念,同时更更加关注注业主的的满意度度就是是本公司司追求的的最根本本所在。瑞昌市凤凤竹物业业服务有有限公司司坚持“以客户户为中心心”的服务务宗旨，强调从从细节以以及服务务着手，本着“以人为为本，贴贴近业主主，关注注业主现现实与潜潜在需求求”的人性性化服务务原则，追求四四个“最”最舒舒适、最最便利、最亲情情和最顺顺畅的沟沟通，力力求将管管理服务务工作的的每一个个细节做做到尽善善尽美，使业主主生活无无忧无虑虑，开心心每一天天。 我们的质质量方针针是客户户为尊、诚信为为本、持持续改进进、精益益求精。我们的管管理理念念是坚持持服务的的创新，通过主主动、专专注、高高效、精精细的专专业化服服务,用用心创造造

11、价值。我们的服服务目标标是使业业主房产产保值增增值、为为开发商商提升品品牌形象象、为社社会创造造效益。我们的服服务理念念是一切切为了您您满意。展望未来来, 瑞瑞昌市凤凤竹物业业服务有有限公司司将始终终坚持“一切为为了您满满意” 的服服务理念念，不断断的超越越自我、精益求求精、追追求卓越越，坚持持走服务务创新和和规范发发展之路路，为提提高物业业管理服服务水平平而不懈懈追求!第二章对项项目的认认识、管管理服务务定位及及整体设设想一、对项项目的认认识和管管理服务务定位新城风尚尚小区位位于南京京市白下下区杨庄庄石杨路路，规划划建设222栋小小高层，1所幼幼儿园，1所会会所及局局部商业业裙房。总建筑筑面

12、积：15334233.6万万,地地上部分分建筑面面积：11173335，地下下部分建建筑面积积：3660888.6，商业业面积为为10331。小区分分二期建建设，首首期建设设8幢小小高层，面积为为431150.73，一层层商业裙裙房，面面积为6697.3, 地下下车库机机动车位位85个个, 面面积为551700.888, 竣工时时间预计计为20007年年10月月31日日，交付付时间为为20007年111月331日。二期建建设面积积为小高高层7006000.277, 地下车车库机动动车位5510个个，面积积309917.72, 竣竣工时间间预计为为20008年99月311日，交交付时间间约为22

13、0088年100月311日。整整个建筑筑规划为为院落围围合式布布局，新新颖流畅畅，建筑筑立面简简洁、典典雅。为使日后后的管理理服务工工作更加加贴近新新城风尚尚项目的的实际情情况，我我们数次次赴现场场调研，了解的的基本情情况如下下：小区为小小高层建建筑，主主推户型型为面积积适中的的中小户户型，业业主数量量相对较较多，由由此引发发装修、停车、治安、消防、环境等等管理项项目所产产生的问问题多而而复杂。二、 管理服服务目标标构建建“文化社社区”根据我们们的调研研结果显显示：新新城风尚尚项目应应是“文化入入”的居所所，“文化人人”重情、讲理、守法。开展物物业管理理工作，就必须须高度重重视他们们的文化化需

14、求、服务需需求及主主动参与与社区建建设的愿愿望。我们提出出构建“文化社社区”的人居居理想模模式，强强调由物物化管理理上升到到文化管管理，实实现传统统家居理理念与现现代生活活方式高高度共融融的“文化社社区”的管理理目标。文化管管理涉及及两个层层面，一一是通过过多种交交流形式式促进物物业管理理人与社社区成员员以及社社区成员员之间的的正常沟沟通，并并激发社社区成员员共同参参与建设设社区人人文环境境的积极极性。二二是通过过多种宣宣传形式式培养社社区成员员集体主主义观念念，进而而深入到到他们在在使用物物业尤其其是在使使用共用用性较强强的物业业中，进进行约束束和引导导，以降降低管理理难度，提升管管理效果果

15、。我们们的整体体设想是是：1、倡导导“全员参参与”的管理理文化在管理处处内部我我们强调调员工在在合理分分工基础础上的充充分合作作，以多多层面的的共同参参与和协协作来弥弥补管理理上的缺缺项和漏漏项。在在社区内内，我们们推崇“为业主主节约每每一分，让业主主满意多多一分”的管理理理念，实现“管理开开放，开开放管理理”。把热热心社区区公益事事业的社社区成员员组织起起来，参参与社区区的安全全管理和和社区文文化建设设。创造造全员参参与的管管理文化化。2、推广广“平等互互动”的服务务文化服务文化化的涵义义在于“把提供供优质服服务视为为工作的的自然方方式和最最重要的的规范”。服务务连着业业主和物物业管理理人，

16、我我们对两两者关系系的定位位是：建建立在权权利与义义务对等等基础之之上的合合法契约约关系。建立这种种认识能能使员工工真正尊尊重自身身的工作作，产生生服务热热情，自自觉尝试试去寻找找满足业业主期望望的恰当当方法，提供发发自内心心的“微笑服服务”。业主主在享受受服务的的同时提提出改进进意见，服务产产品的供供方和需需方均保保持愉悦悦的心境境，服务务水准在在平等互互动的基基础上得得以提升升。3、营建建“和睦亲亲善”的社区区文化社区文化化是物业业管理人人与社区区成员共共同创造造的、具具有社区区特色的的精神财财富和物物质形态态的完美美结合，社区文文化建设设的最终终目的是是在居住住区内建建立一种种“和睦亲亲

17、善”的文化化氛围，以取代代社区中中正在蔓蔓延的“人情沙沙漠”。我们们将以开开展健康康丰富的的社区文文化活动动为纽带带，建立立崭新的的社区公公共秩序序。4、塑造造“亲和人人文”的环境境文化现代信息息时代的的到来，业主更更加关注注社区内内的人文文环境。物业管管理人与与业主一一起参与与环境文文化的建建设，将将极大地地满足业业主愉悦悦身心、亲近自自然的居居住需要要。在环环境文化化氛围营营造上，我们将将导入一一套结合合现代与与传统、符合建建筑设计计特色的的形象识识别系统统，提升升档次：提供高高品质的的园艺维维护，保保持绿化化的良好好长势以以承续设设计理念念：以多多种形式式组织业业主开展展环境保保护及美美

18、化家园园活动，并不断断完善居居住区内内的园林林小品及及自然景景观，营营造厚重重的人文文气息，建立人人与环境境和谐共共融的“文化社社区”。第三章：组织架架构、人人员配备备一、组织织架构瑞昌市凤竹物业服务有限公司 新城风尚管理处客户服务中心环境管理部社区文化部安全保卫部工程维修部综合事务部二、组织织架构和和人员配配备说明明：1、公司司将遵循循以下原原则建立立物业管管理服务务机构，明确机机构的职职能、责责任、权权限、隶隶属关系系及信息息沟通渠渠道。遵守国家家的有关关规定；符合经营营范围；结合不同同阶段的的工作重重点；把质量责责任作为为各个环环节的重重点；遵循精简简高效、职责分分明、线线条清晰晰、一专

19、专多能的的原则。运行上上以经理理为核心心，管理理条线上上强调项项目整体体经理负负责制基基础上的的各部门门主管负负责制，二级指指挥；对对客户服服务方面面，则突突出客户户服务热热线为中中心的服服务调度度制度。考虑在人人员合理理搭配和和一专多多能的基基础上通通过人员员兼岗兼兼职控制制人力资资本，有有效扩大大工作范范围。保安员在在完成治治安、消消防及车车辆管理理的同时时，还肩肩负着对对房屋及及公共设设施、卫卫生和消消防情况况的巡视视，同时时注意周周边情况况保洁员在在对区域域内公共共部分、公共空空间及配配套设施施完成日日常清洁洁工作的的同时，还肩负负着房屋屋及公共共设施情情况的巡巡视；维修人员员除日常常

20、的维修修工作外外，还肩肩负着管管理员的的责任；根据实际际情况营营造文化化氛围，配备专专(兼)职人员员；上级管理理人员关关心，了了解下属属，均对对下属负负有指导导、示范范、帮助助培养养的职责责。三、主要要岗位工工作职责责序号部门岗位工作职责责1管理处管理处经经理处理开发发商、业业主查询询及用户户重大投投诉问题题。审定所有有管理制制度及检检查制度度的执行行。督促属下下员工认认真执行行物业管管理工作作。定期召开开管理处处例会，传送公公司政策策及拟定定方针；研究解解决各项项管理问问题。负责建立立建全档档案制度度。建立招标标制度，监督各各承判商商是否切切实执行行合约内内的工作作细则及及表现，合约届届满后

21、，考虑续续签合同同或另行行招标，批准认认可承判判商的名名单（每每年增删删一次）。审批、签签发来往往函件。8. 决定定管理人人员和员员工的聘聘用及解解聘，考考核所有有管理员员工的表表现，决决定有关关员工的的奖惩。9. 向开开发商及及业主汇汇报工作作情况。部门主主管的考考核工作作。出席席有关开开发商和和业主之之间的联联谊会议议。决定定员工的的聘用及及解聘，考核所所有管理理员工的的表现，决定有有关员工工的奖惩惩。审查查及签发发物业每每月的应应收未收收管理费费细表及及管理费费月报表表，报税税表，决决定追收收欠缴款款项。抽抽查物业业之管理理费及其其他收支支情况及及作出改改善。2综合事务务部财务控制客户户

22、帐期，催收帐帐款如每每月管理理费月费费等。每月首七七个工作作天内将将客户欠欠帐情况况做出明明细分析析表。将有关付付帐及其其他费用用原始凭凭证做出出记帐凭凭证并准准确记帐帐。定期列出出每个开开支项目目之发生生及余额额。负责收入入货币送送缴银行行，现金金管理及及日常报报销支出出。登记现金金入银行行日记帐帐。负责管理理处固定定资产的的登记、盘点和和统计工工作3综合事务务部综合事务务主管在物业管管理处经经理领导导下，全全面负责责管理处处的行政政人事工工作。负责制定定并组织织实施公公司人事事制度，并制定定工作计计划和工工作总结结。负责员工工的招聘聘、面试试、录用用、培训训、考核核、晋升升、奖惩惩等工作作

23、。负责公司司员工各各种福利利，如制制服订制制、清洗洗，工作作餐等工工作。负责对采采购材料料的询价价并实施施采购工工作。4客户服务务部客服主管管在物业管管理处经经理领导导下，全全面负责责客户服服务工作作。处理业主主的投诉诉，定期期拜访客客户及收收集意见见、建议议，并反反馈至各各职能部部门，必必要时上上报物业业管理处处经理。全面负责责审核租租户、业业主二次次装修的的进场、退场手手续及日日常监督督管理工工作。负责制定定客户服服务部内内部管理理制度，监督、检查、指导本本部门员员工的工工作以及及对本部部门员工工定期进进行培训训、考核核工作。按时完成成月工作作情况总总结，并并做好下下月工作作计划。完成物业

24、业管理处处经理交交办的其其他任务务。5客户服务务部客服助理理掌握小区区管理工工服务作作进展情情况，按按时按质质做好各各类专业业报表工工作。按客服主主管的要要求做好好工作计计划和工工作总结结。起草草工作简简报、情情况反映映、参加加有关会会议并做做好会议议记录。做好各类类文件、材料、档案及及往来公公函的收收发、管管理、整整理、归归档工作作。具体负责责办理业业主的二二次装修修的进退退场手续续并进行行日常的的监督管管理工作作。掌握客户户入住情情况，做做好统计计工作。做好日常常来访、外调、报案、投诉的的接待工工作。接接待中热热情礼貌貌。负责处理理公共设设施和业业主室内内设备报报修工作作，及时时将工程程维

25、修内内容输入入电脑，通知工工程部维维修。完成领导导交办的的其他工工作任务务。5安全保卫卫部安保主管管协助物业业管理处处经理及及编制有有关保安安消防计计划。编订有关关值班表表、日志志及报告告，定期期呈管理理处经理理审阅。编订员工工值班巡巡视内容容、措施施。监管管及执行行既定的的任务。处理及调调查保安安消防事事故并向向上级汇汇报。定期汇报报有关小小区之保保安情况况。对交交通、人人流控制制提出意意见予管管理处经经理参考考。与政府、公安、消防局局保持良良好关系系，定期期联络。定期联络络客户，对小区区保安消消防措施施提意见见。统筹定期期消防演演习、操操练及职职位岗前前培训。协助拟出出每年保保安消防防预算

26、。安全保卫卫部安保领班班负责保安安员的管管理工作作，做好好本班的的考勤工工作。明确重点点警卫目目标，分分配当日日工作，讲评值值班情况况，做好好值班记记录。经常巡查查各岗位位执勤情情况，及及时纠正正违纪违违章，仪仪表仪容容不整现现象。处理一般般性的治治安案件件和客户户投诉，调节员员工纠纷纷。负责公共共区域消消防器材材标志的的保养维维护工作作。护保管好好本班的的公用物物品，保保证保巡巡能信器器材警械械完好、灵敏有有效。发现违反反治安管管理的行行为要及及时处理理，保证证区内正正常服务务秩序。完成领导导交办的的其它任任务。熟悉消防防器材的的使用、维护及及性能，掌握警警卫专业业技能。对本班人人员岗位位分

27、工明明确，责责任清楚楚，并掌掌握所属属人员工工作情况况。11、坚坚持原则则、从严严管理、敢于纠纠正各种种违法违违纪行为为。安全保卫卫部中央控制制室管理员在中控室室负责当当班必须须集中精精神，监监视及观观察小区区内的情情况，不不得闲谈谈、脱岗岗，打瞌瞌睡等一一切不当当行为。必须熟悉悉和掌握握各种系系统及器器材之操操作，保保证其运运转正常常，如发发生出现现故障，应立即即报告有有关部门门。非值班人人员或其其他无关关人士不不得随便便进入中中控室。中控室电电话只用用于工作作，不得得作私人人用途。保持中控控室内清清洁卫生生，严禁禁吸烟。做好工工作记录录，交接接班要把把事情交交代清楚楚。接班班时要主主动检查

28、查各系统统确定其其是否正正常，上上一班有有否发生生情况。熟悉小区区地形环环境、消消防设施施的分布布、灭火火器材的的摆放点点、防盗盗、报警警装置的的位置，闭路电电视镜头头的位置置。使用各种种灭火器器材，熟熟悉掌握握消防中中心控制制系统的的操作程程序。爱护本岗岗位上的的各种设设备和器器材。灵活、果果断地处处理当值值期间发发生的问问题。遇遇有个别别处理不不了的问问题，即即报告保保安领班班及主管管。安全保卫卫部门岗管理理员负责维持持各出入入口的秩秩序，保保证通畅畅。密切注意意进出的的人员，查询可可疑人物物，劝离离衣冠不不整者或或闲杂人人员。负责查验验大件物物品进出出手续。负责非小小区开放放时间出出入登

29、记记工作。保持岗亭亭内的清清洁卫生生，严禁禁吸烟，做好工工作记录录及交接接班记录录。6、 上上岗期间间，注意意仪容仪仪表端正正，精神神饱满。安全保卫卫部治安巡逻逻员负责按规规定路线线巡查“生态社社区”各部位位，留意意治安消消防情况况。负责查询询可疑人人员，及及时将推推销及闲闲杂人员员劝离“生态社社区”。监督检查查用户装装修现场场的治安安消防情情况，及及时处理理违规装装修。监督检查查用户门门窗锁闭闭情况，发现问问题及时时处理或或报保安安领班及及主管。做好巡逻逻情况的的各项记记录。6工程维修修部工程维修修主管贯彻执行行管理处处经理的的指示，对管理理处经理理负责。对部门所所有人员员和设备备全权管管理

30、和调调配，挑挑选和配配备下属属各岗位位，培养养、巩固固骨干队队伍，切切实保障障所有机机电设备备的安全全运行与与装修设设施的完完好。以以最低的的费用开开支保持持小区机机电设备备管理的的高格调调水准。制定下属属各岗位位规范及及操作流流程，督督促检查查下属严严格执行行岗位责责任制，操作规规程及设设备检修修保养制制度。制定工程程部预算算。深入现场场，掌握握人员和和设备状状况，坚坚持每天天做如下下检查：审核运行行巡检报报表，发发现异常常，分析析原因，及时采采取有效效措施。审阅各系系统运行行监测技技术数据据，发现现偏差及及时修正正。6、现场场巡查下下属岗位位纪律及及工作状状况，了了解员工工思想，发现不不良

31、倾向向及时纠纠正。工程维修修部工程领班班模范执行行岗位责责任制、操作规规程和各各项管理理规章制制度，对对本班范范围内出出现的技技术问题题及设备备状况，向部门门领导提提供准确确的情况况，发现现事故征征兆及时时进行处处理、并并向上级级汇报，及时完完成经理理下达的的各项工工作任务务。管理使用用好本班班负责范范围内设设备，使使设备经经常处于于良好的的技术状状态，优优质高效效、低耗耗、安全全运行是是领班的的首要责责任。管理好本本班使用用的工具具及仪表表，使其其经常处处于良好好及准确确的状态态。领班是一一班人在在工作上上、技术术上的带带头人，是班组组的骨干干，应在在工作上上以身作作则，技技术上精精益求精精

32、，做好好班组管管理工作作，配合合主管解解决技术术上的疑疑难问题题。做好日常常工作安安排，做做到维修修迅速及及时，保保证质量量，设备备发生故故障时，有效地地组织力力量抢修修。负责起草草本班组组设备的的年月检检修保养养计划和和备品备备件计划划报主管管审核，并负责责检修保保养计划划的实施施。同时时做好各各种运行行记录。协助主管管检查业业户、租租户装修修工程。团结互助助，搞好好与其他他班组的的工作关关系，不不断提出出本班组组的合理理化建议议。做好本班班组设备备的技术术档案。巡查记记录、运运行记录录、设备备维修、故障排排除、更更换零部部件等情情况应清清楚地填填入班组组档案后后定期交交主管审审阅。维修技工

33、工遵守员工工守则和和物业管管理处的的各项规规章制度度，操作作技术规规程，认认真负责责。准时到岗岗，接受受各级管管理人员员之督导导，在本本班领班班带领下下按时按按质按量量完成本本系统之之运行，操作及及维修保保养工作作，不擅擅离岗位位、串岗岗。做好设备备记录，及时分分析掌握握设备运运行状态态。各系统的的技术工工人在不不影响其其系统设设备运行行情况下下，有责责任接受受工程领领班或主主管的调调遣，支支援其他他系统处处理应急急的事态态。需轮值工工作。7环境管理理部环境管理理主管执行管理理处经理理的指示示，接受受管理处处经理的的督导，直接向向其负责责。负责部门门员工的的监管工工作，合合理安排排各清洁洁员工

34、之之工作内内容。根据计划划定期检检查各班班组实际际完成情情况，指指导及监监察各清清洁员工工之工作作，以确确保清洁洁质量。根据季节节变化确确定绿化化品种并并做好绿绿化养护护计划。做好工作作记录，检查各各清洁员员工之清清洁报表表，每月月提交定定期作业业安排报报告于物物业经理理，每次次定期作作业工作作完成后后需检查查清洁水水准是否否符合标标准。充分了解解各种建建材设备备性质之之特性，安排使使用最适适当之清清洁材料料及工具具，解答答清洁员员遇到的的技术难难题。管理好班班组使用用的各类类工具，使其经经常处于于良好的的准备状状态。负责起草草季度养养护计划划和备品品备件计计划报经经理审核核。保洁领班班按清洁

35、主主管的指指示执行行工作。合理安排排各清洁洁员工之之工作内内容。充分了解解各种建建材设备备性质之之特性，安排使使用最适适当只清清洁材料料及工具具，解答答清洁员员遇到的的技术难难题。作业时需需与物管管其他部部门密切切配合。做好工作作记录，检查各各清洁员员工之清清洁报表表。负责起草草季度养养护计划划和备品品备件计计划报经经理审核核。管理好班班组使用用的各类类工具，使其经经常处于于良好的的准备状状态。保洁工保持公共共地方环环境的清清洁卫生生。清洗公用用洗手间间及添补补清洁用用品。向仓管员员提取适适量之用用品备用用，小心心掌握工工具使用用及保养养。定时收集集垃圾，将垃圾圾送至收收集站协协助市政政清洁工

36、工人运走走（所有有垃圾不不得存放放过夜）。清洁公共共设施如如电梯、电话间间、烟灰灰缸、手手扶梯、空调新新回风口口、指示示牌、废废纸箱、人工花花木、地地面、墙墙身、收收集垃圾圾等。需要时帮帮助园艺艺员工搞搞绿化工工作。第四章 拟采采取的管管理方式式、工作作计划及及物质配配备计划划一、拟采采取的管管理方式式1、管理理模式和和基本思思路：新城风尚尚需要新新型、先先进、科科学、优优质的物物业管理理方式，以满足足住户所所追求的的高品质质、高标标准的生生活观念念和生活活方式。基于深深入调研研的基础础，拟对对新城风风尚项目目的物业业管理采采取全方方位物业业管理服服务模式式。在确定管管理模式式的基础础上，针针

37、对新城城风尚的的特色及及实际情情况，我我们进一一步提出出全方位位物业管管理的基基本思路路。我们的管管理思路路是：强调调成本控控制意识识和成本本管理程程序强调调流程团团队的有有效运作作和服务务流程的的持续改改进强调调公众服服务的规规范化与与特约服服务的个个性化致力力于共用用设施、设备的的持续改改进和功功能提升升致力力于培养养员工的的专业素素质以及及社区全全员的参参与意识识致力力于文化化功能的的提升，塑造符符合现代代文明的的人居理理想环境境2、拟采采取的管管理服务务手段：结合新城城风尚物物业的整整体管理理思路，拟采取取以下管管理服务务手段确确保酒店店化的服服务质量量：a、导入入ISOO90002质

38、量量管理体体系质量保证证体系已已成为现现代物业业管理企企业提供供规范化化、标准准化物业业管理服服务的基基石。我我们在新新城风尚尚物业管管理的实实施过程程中，我我们将导导入ISS090002质质量管理理体系，以期在在为业主主提供优优质服务务的过程程中不偏偏离既定定的轨道道。b、实施施“质量、成本双双否决”运作机机制结合物业业管理行行业的服服务特性性，我司司将在新新城风尚尚项目推推行“质量、成本双双否决”机制。把服务务质量和和成本控控制作为为考核管管理处工工作业绩绩的两顶顶最重要要的指标标，力求求在“服务质质量”和“成本控控制”之间找找到更准准确的结结合点，以提供供“质优价价廉”的服务务产品。c、

39、倡导导开放式式的管理理服务在新城风风尚项目目管理上上，我们们倡导和和强调开开放式的的管理服服务，明明确物业业管理公公司与业业主大会会及业主主委员会会、居委委会之间间的分工工及配合合。即：物业管管理公司司提供专专业物业业管理服服务、业业主大会会及业主主委员会会负责自自治自律律管理、居委会会承担政政府社区区行政管管理和社社区公益益服务。对于管理理处，我我们将按按时公布布财务帐帐目、定定期提交交“管理报报告”、组织织“管理处处开放日日”活动、公布管管理处主主管人员员的联系系电话等等措施，自觉接接受业主主的监督督：对于于业主大大会、业业主委员员会，我我们将在在小区入入住达到到规定的的条件后后依法成成立

40、。并并从保护护业主合合法权益益及提高高自身管管理水平平出发，不断增增强业主主大会及及业主委委员会自自治自律律管理的的意识和和能力，使之能能真正代代表全体体业主行行使监督督和审核核的权力力。对于于居委会会，我们们将尽力力协助其其搞好业业主、住住户的宣宣传教育育、民事事纠纷调调解等工工作，同同时在管管理信息息资源上上予以有有效支持持。我们们深信：只要从从服务业业主、住住户的根根本目标标出发，三方的的合作一一定能成成为推动动新城风风尚项目目管理水水平提高高的助力力。d、构建建服务平平台客户服服务中心心强大的服服务平台台和先进进的服务务组织是是提供规规范客户户服务的的前提。在新城城风尚项项目的服服务形

41、式式上，我我们拟建建立客户户服务中中心的运运作体系系。即将将管理处处的内部部管理处处对外服服务分为为后台和和前台操操作，从从而保证证管理处处对外形形象的统统一化。客户服服务中心心是管理理处的指指挥调度度中心及及信息枢枢纽,业业主所有有的服务务需求申申请及投投诉建议议都将汇汇总到客客户服务务中心，由中心心负责分分类处理理。而管管理处所所有需要要公布的的管理服服务信息息亦通过过该中心心反馈到到业主、住户。通过客客户服务务中心的的有效运运作，第第一，可可保证管管理处对对外信息息传播的的径统一一化；第第二，建建立首问问责任制制，所有有业主、住户的的投诉和和需求都都有专人人负责跟跟踪和落落实直至至业主满

42、满意为主主；第三三，中心心24小小时的工工作时间间(晚间间21:00后后电话值值班)将将可保证证业主、住户的的需求全全天候地地得到受受理及满满足。e、管理理体系的的全面整整合和提提升瑞昌市凤凤竹物业业服务有有限公司司将注重重持续地地不断地地进行流流程再造造，对日日常一些些已经相相对固定定化的思思维方式式、服务务理念以以及具体体的作业业流程进进行重新新分析和和改造，使其能能够更加加符合业业主的真真实需求求，从而而为业主主提供真真正实用用的服务务产品。我们致致力于用用新型的的“以客户户为中心心、以流流程为导导向”的运作作取代传传统的“以企业业为中心心、以职职能为导导向”运作，实现物物业管理理水平的

43、的持续提提升。f、致力力于共用用设施、设备的的循环改改进 楼宇管管理的一一个重要要内容就就是共用用设施、设备的的管理和和维护。共用设设施、设设备运行行状态的的良好程程度将直直接影响响到业主主、住户户的日常常起居和和安全保保障等问问题。我我们将新新城风尚尚项目共共用设施施、设备备的管理理分为三三个层次次进行，即：以以保证共共用设施施、设备备处于受受控状态态、维持持正常运运行为目目的的日日常管理理及维修修：以消消除各种种运行隐隐患，保保证设施施、设备备性能得得以充分分发挥为为目的的的定期维维修养护护（包括括大、中中修）：以提升升设备性性能、增增强设备备自我保保功能从从而满足足用户不不断增长长的服务

44、务需求为为目的的的改良性性维护（改造）。 在新城风风尚项目目共用设设施、设设备的管管理和维维护上，我们致致力于凭凭借自身身经验和和专业的的分包方方，对其其进行持持续的循循环改进进和功能能扩展，逐步实实现对共共用设施施、设备备的集中中监控和和一体化化管理，最终实实现物业业的保值值和增值值。二、工作作计划依据管理理方式和和管理运运作流程程，将工工作计划划分为前前期管理理、入住住期管理理和常规规期管理理三部分分，按照照轻重有有序、科科学有效效的原则则，拟定定如下管管理工作作计划。（一）、前期管管理工作作计划序号项 目目内 容时 间间一组建物业业管理队队伍1、人员员的选拔拔；2、人员员的培训训；3、人

45、员员的上岗岗。接管前33个月二拟订物业业管理方方案对同类项项目展开开深入调调研；针对新城城风尚，从物业业管理角角度，提提出合理理化建议议，拟订订管理方方案。接管前33个月三完善管理理及办公公条件安排管理理用房；安排员工工宿舍；调配物质质装备。接管前11个月四制定管理理规章制制度制定切合合实际的的各项制制度；逐步引入入ISOO90000质量量保证体体系。服务管理理中五交付前现现场管理理服务对售楼部部、样板板区派出出保安、保洁服服务；准备项目目物业管管理各类类文件资资料。一期交付付前六物业的验验收与接接管依据标准准，逐项项检查发发现问题题督促整整改；办理书面面移交手手续，做做好遗留留工程备备案。一

46、期交付付前（二）、入住期期管理工工作计划划：序号项 目目内 容时 间间一入住手续续办理准备入住住资料，举办入入住仪式式；合理设置置办理入入住手续续的流程程和岗位位；为住户办办理入住住手续，提供便便利服务务。交付期二住户装修修管理对住户和和装修队队伍的培培训；装修申报报审批；装修施工工过程监监管。装修期三对住户的的宣传建立智能能化示范范单元，进行宣宣传和培培训；利用各项项手段宣宣传园区区设施使使用。入住期四档案的建建立和管管理收集档案案资料；科学分类类。入住期（三）、正常期期管理工工作计划划：序号项 目目内 容时 间间一房屋及公公共设施施维修保保养制定房屋屋养护和和维修计计划；房屋的维维修管理理

47、；房屋的养养护服务务。入住使用用期二机电设备备的维修修养护设备的基基础资料料管理；设备的运运行管理理；设备的维维修管理理；设备能耗耗和安全全管理。入住使用用期三安保管理理治安管理理；交通、车车辆管理理；消防管理理。入住使用用期四智能化设设施管理理智能化设设施的日日常使用用操作；智能化主主设施的的维护；智能化系系统的完完善。入住使用用期五园区环境境管理园林绿化化管理；清洁卫生生管理；环保管理理。入住使用用期六财务管理理财务帐务务处理；费用收取取。入住使用用期七社区文化化活动开开展社区宣传传；举办社区区活动；提供社区区服务。入住使用用期八便民服务务和完善善配套为住户提提供便民民服务；协助完善善会所

48、、公建等等配套服服务。入住使用用期第五章 前期期管理服服务、接接管验收收管理及及入住管管理方案案一、前期期介入服服务要使今后后的物业业管理顺顺利进行行，物业业管理的的前期介介入将会会起到至至关重要要的作用用，若我我方中标标，将根根据委托托方物业业施工进进度的实实际情况况，对*新城风风尚制订订科学、成熟、相应的的物业管管理前期期介入工工作计划划，并按按计划和和阶段开开展各项项工作，为将来来的物业业管理工工作顺利利开展打打下坚实实的基础础。1、规划划设计阶阶段 对于规规划设计计，物业业管理前前期顾问问人员需需要参与与小区规规划设计计方案的的讨论，从管理理的角度度审视规规划设计计方案是是否合理理，力

49、求求使小区区的设计计方便日日后的物物业管理理工作。监控和消消控中心心的设置置；小区人车车分流的的设计；公共照明明开关设设置位置置；公共照明明开关开开闭形式式；物业管理理用房的的位置设设计；小区垃圾圾房的设设置；公共洗手手间的设设置；信报箱的的设立；公共告示示栏的配配置；家用空调调穿墙孔孔和室外外机座位位置的预预留；2、建设设施工阶阶段 建设过过程中，物业管管理前期期顾问人人员会经经常到现现场了解解工程进进度、施施工情况况，逐步步对物业业的硬件件增加了了解，对对有些影影响使用用功能的的问题早早发现、早协调调、早解解决，为为今后的的物业管管理工作作奠定良良好的基基础。提出设备备的设置置和服务务方面

50、的的改善意意见及设设计遗漏漏工程项项目的建建议；分析物业业建造选选料及安安装，改改善设备备使用效效果，减减轻后期期管理的的压力；审查有关关工程（包括绿绿化工程程）的优优劣，提提供改善善意见；提供机电电安装及及能源分分配的有有关专业业技术管管理意见见；提供功能能布局或或用料更更改的有有关专业业技术管管理意见见；帮助施工工人员做做好对房房屋材质质方面的的保护，以避免免施工对对材质造造成损伤伤；提前熟悉悉房屋中中的各种种设备和和线路，包括房房屋内部部结构、管线布布置及所所用建材材的性能能；检查工程程施工进进度（根根据需要要参与建建造期有有关工程程联席会会议和建建筑师定定期碰面面会等）；检查前期期工程

51、的的施工质质量，并并就原设设计中不不合理但但又可以以更改的的部分提提出建议议；配合设备备安装、管线布布置，进进行现场场监督，确保安安装质量量；提出遗漏漏工程项项目的建建议；对小区公公建配套套设施设设备的进进行探讨讨，能够够使公建建配套设设施设备备满足今今后客户户的发展展需要和和ISOO90001贯标标等需要要，减少少投入成成本和今今后的物物业管理理成本。3、竣工工验收阶阶段物业管理理前期介介入人员员将定期期视察施施工现场场，参与与工程例例会，及及时提出出维护发发展商利利益和保保证施工工质量的的专业意意见和建建议，协协助开发发商做好好使用功功能的验验收，对对各种设设备、管管线都逐逐一检查查。参与

52、委托托方的房房屋、设设备、设设施的竣竣工验收收，并建建立验收收档案；发现可能能存在的的施工隐隐患，并并列出遗遗漏工程程；参与重大大设备的的调试和和验收；制订物业业验收流流程；指出工程程缺陷，就改良良方案的的可能性性及费用用提出建建议。4、物业业销售阶阶段良好的物物业管理理形象及及物业管管理品牌牌会吸引引大量的的购房者者，同时时也有助助于贵方方树立企企业品牌牌形象和和知名度度。因此此，物业业管理前前期介入入人员将将根据实实际情况况，协助助贵方的的物业销销售和宣宣传推广广。制定合理理的物业业管理收收费标准准，为物物业销售售作好准准备；售楼处及及样板房房的保安安、保洁洁指导，规范服服务，建建立良好好

53、的物业业形象；委派物业业专业人人员现场场解答客客户对小小区物业业管理方方面的疑疑问；对物业人人员和销销售人员员进行物物业管理理基础培培训工作作；提供有关关售楼宣宣传所需需要的物物业管理理资料。二、项目目的接管管验收1）物物业的接接管验收收是对新新建物业业竣工验验收的再再验收。2）依依据国家家建设部部颁布的的房屋屋接管验验收标准准对已已物业进进行以主主体结构构安全和和满足使使用功能能为主要要内容的的再检验验，它是是直接关关系到今今后物业业管理工工作能否否正常开开展的一一个重要要步骤。3）物物业的接接管验收收不仅包包括主体体建筑、附属设设备、配配套设施施，而且且还包括括道路、场地和和环境绿绿化等，

54、应特别别重视对对综合功功能的验验收。a公公司选派派素质好好、业务务精，对对工作认认真负责责的工程程技术人人员参加加验收工工作；b既应应从今后后物业维维护保养养管理的的角度验验收，也也应站在在业户的的立场上上，对物物业进行行严格的的验收，以维护护业户的的合法权权益；c接管管验收中中若发现现问题，要明确确记录在在案，约约定期限限督促开开发主体体对存在在的问题题加以解解决，直直到完全全合格；d落实实物业的的保修事事宜。根根据建筑筑工程保保修的有有关规定定，由开开发主体体负责保保修，向向物业管管理公司司交付保保修保证证金，或或由物业业管理公公司负责责保修，开发主主体一次次性拨付付保修费费用；6）接接管

55、验收收的作用用a明明确交接接双方的的责、权权、利关关系b确确保物业业具备正正常的使使用功能能，充分分维护业业户的利利益c为为以后的的物业管管理创造造条件：通过物物业的接接管验收收，一方方面使工工程质量量达到要要求，减减少日常常管理过过程中的的维修、养护工工作量。另一方方面根据据接管有有关物业业的文件件资料，可以摸摸清掌握握物业的的性能与与特点，预防管管理中可可能出现现的问题题，有利利于计划划安排好好各项管管理，为为以后的的物业管管理创造造了条件件。三、入住住管理方方案提示业主主在入伙伙前明白白办理入入伙手续续时应带带的文件件资料及及准备工工作，以以免办理理手续时时徒劳往往返。为业主办办理入伙伙

56、手续时时，应程程序顺畅畅，手续续完善，票据正正规。即时完成成入伙注注记。受理代办办服务手手续齐全全、收费费合理、守时守守约、保保证质量量。1、业主主入伙流流程1）业业主向售售房单位位/发展展商办理理售房手手续后，签订售售房合同同并开出出入伙通通知书。2）凭售售房合同同与入伙伙通知书书到物业业管理公公司办理理入伙手手续。3）物物业管理理公司在在审核资资料无误误后，向向业主介介绍物业业管理服服务情况况、收费费情况；代发展展商与业业主签订订使用用公约。64）若若业主验验房发现现并提出出质量问问题，经经确认，填写返返修表送送交发展展商，管管理处应应协助发发展商对对房屋进进行整改改后，请请业主再再次验房

57、房。75）如如需二次次装修的的，需到到物业管管理公司司办理装装修手续续。2、 入入伙作业业标准入伙接待待工作应应做到耐耐心、细细心、百百问不厌厌。入伙各项项资料齐齐全，记记录规范范完整，按户建建立业户户档案。入伙各项项收费正正确，做做到日结结月清、帐表相相符。特约服务务手续齐齐全，收收费合理理，守时时守约，保证质质量。内部手册册登记及及时，即即时完成成注记。入伙按户户汇总，次月55日前全全部归档档。3、入伙伙作业规规程由房产发发展商或或物业管管理部门门向业主主发出入入伙通知知书。业主携带带购房合合同书、入伙通通知书、入伙手手续书前前往指定定地点办办理手续续。业主到管管理处签签收入伙伙资料，付清

58、物物业管理理费用。由指定的的业主服服务人员员和维修修技术人人员陪同同业主验验房，抄抄录水电电表底数数并共同同确认。业主验房房后若提提出质量量问题，填质量量返修表表，管理理处加签签意见后后，由管管理处协协助发展展商进行行工程质质量问题题的返修修工作。如发展商商或施工工单位将将工程质质量问题题委托物物业管理理公司返返修时，双方须须签字确确认。业主验房房确认后后领取钥钥匙，办办理签收收手续。4、入伙伙作业检检查规范范为了保证证新城风风尚入伙伙工作正正常有序序，管理理处经理理负责对对入伙工工作的各各个环节节进行检检查以保保证工作作规范和和服务质质量。1）集集中入伙伙时管理理处经理理每天巡巡视各个个接待

59、环环节，发发现问题题，分析析原因予予以解决决。每月月4次抽抽查入伙伙资料、记录，发现不不符合作作业要求求，用书书面通知知相关人人员整改改，对确确属运作作上的不不完善处处，经分分析后开开具纠正正/预防防措施通通知单加加以落实实完善。2）正正常情况况入伙阶阶段，管管理处经经理每月月一次抽抽查入伙伙工作资资料，收收费情况况、记录录情况及及归档情情况，发发现问题题应以不不合格项项发书面面通知并并整改。第六章、物业档档案资料料管理随着物业业现代化化的不断断发展,信息资资源成为为管理又又一重要要因素。档案、信息管管理从物物业管理理的介入入期开始始，始终终伴随着着物业管管理的进进程，从从物业的的规划设设计、

60、开开发、监监理、建建筑的结结构设施施、设备备及日常常物业管管理中的的规章制制度、记记录表格格、业主主投诉与与回访、承传工工作票等等等都涉涉及到档档案、信信息管理理。为此此，我们们对档案案、信息息资料采采用计算算机管理理，达到到“科学化化、有序序化、集集中化”管理目目标。管理的内内容资料的收收集资料的收收集坚持持“来源多多、内容容广”的原则则。从物物业管理理的实际际工作出出发，扩扩大信息息资料的的来源，从建筑筑规划到到工程竣竣工；从从建筑物物本体修修缮到一一花一木木的养护护都有详详尽的档档案资料料收集。档案资料料的分类类所收集的的档案资资料，根根据其来来源、内内容、形形式，进进行集中中整理和和科