某小区建设项目可行性研究报告

1、陕西宝鸡鸡市棚户户区南苑苑绿景小小区建设项目目可行性研研究报告告编写单位位：西安安文海工工程咨询询有限公公司二 O 一三年年十一月月目录第一章总 论论11.1 项目背背景11.2 项目概概况141.3 问题与与建议17第二章需求分分析及土土地取得得方案182.1 需求分分析182.2 土地取取得方案案18第三章 建设规规模193.1 拟建地地点193.2 建设规规模19第四章场址选选择204.1 场址现现状204.2 场址条条件204.3 项目选选址评价价27第五章建设方方案选择择295.1 建筑设设计指导导思想与与原则295.2 项目总总体规划划方案305.3 主体建建筑方案案325.4 给

2、排水水方案395.5 暖通方方案435.6 电气工工程方案案455.7 消防工工程方案案515.8 管线综综合工程程535.9 有线电电视系统统555.100 环保保、卫生生防疫555.111 交通通系统设设计555.122 绿化化565.133 环保保、卫生生防疫565.144 通风风系统575.155 防排排烟系统统575.166 燃气气工程58第六章节能措措施606.1 用能标标准及节节能规范范606.2 项目能能耗状况况和能耗耗指标分分析616.3 节能措措施和节节能效果果分析656.4 节能效效果分析析69第七章 环境和和生态影影响分析析707.1 环境保保护的标标准707.2 环境

3、和和生态现现状707.3施工与使使用对环环境的影影响.717.4环境保护护措施.737.5环境影响响评价.76第八章劳动安全全卫生.778.1劳动安全全卫生.778.2消防设施施.79第九章组织机构构与人力力资源配配置.819.1组织机构构与职能能划分.819.2劳动定员员.819.3工作时间间.819.4经营管理理措施.81第十章项目实施施进度.8310.11建设工期期.8310.22项目实施施进度安安排.8310.33项目实施施进度表表.83第十一章章 工程程实施招招投标方方案.8511.11招标管理理的基本本原则.8511.22项目招标标依据.8511.33招标范围围.8511.44招标

4、组织织形式.8511.55招标工作作流程.8511.66招标方式式.8611.77招标组织织形式.86第十二章章 项目目管理方方案.8812.11项目建设设期管理理.8812.22招投标.89第十三章章 工程程投资估估算.9013.11估算内容容.9013.22估算依据据.9013.33估算说明明.9013.44投资估算算.9113.55资金来源源.9113.66资金使用用和管理理.91第十四章章 财务务评价.9214.11财务评价价依据.9214.22营业收入入.9214.33总成本及及经营成成本估算算.9214.44财务效益益分析.9314.55不确定性性分析.9314.66财务评价价结论

5、.94第十五章章 社会会评价、风险分分析9515.11 社会会影响分分析9515.22 互适适性分析析9615.33 社会会风险分分析96第十六章章 结论论与建议议9816.11 研究究结论9816.22 提出出建议98附表：11. 项项目总投投资估算算汇总表表建安工程程费投资资估算表表工程建设设其他费费估算表表陕西宝鸡鸡市棚户户区改造造南苑绿绿景小区区建设项项目第一章 总 论论1.1 项目背背景1.1.1 项项目名称称陕西宝鸡鸡市棚户户区南苑苑绿景小小区建设设项目1.1.2 项项目承办办单位及及概况1、项目目承办单单位：2、项目目建设地地址：3、主管管部门：4、项目目性质：5、项目目建设地地

6、点：建建设地址址位于宝宝鸡市渭渭滨区，与老城城区紧密相连，东至 xx 路，西西至 xxx 西西路，南南至 xxx 路路，北至至 xxx 大街街。6、建设设期限：20113 年年 111 月至至 20015 年 122 月。7、项目目区改造造前概况况：项目目区位于于宝鸡市市渭滨区区。改造造前棚户区占地地面积 11881000 平方方米，居居住户数数 10009 户，房房屋建筑筑面积825448.88 平方方米，均均为上世世纪 660-770 年年代建设设的砖木木结构的的平房。8、建设设内容及及规模铁南组团团一期规规划用地地 11181000 平平方米，拟建 30 栋楼，总建筑面积 2322700

7、0 平方方米，其其中住宅宅面积 14115000 平方方米，公公建面积积163000 平平方米，车库、小棚 749900 平方米米。可入入住居民民 17734 户，53755 人。建筑密密度 220.441，绿地率率 377.322，容容积率 1.334。本项目共共建住房房 17734 套，拆拆迁户数数 10009 户，其其中拟以以实物安置 110099 户，安置户户住房建建筑面积积 11141558 平平方米；商品房房 7225 套套，建筑筑面积 273342 平方米米。1陕西宝鸡鸡市棚户户区改造造南苑绿绿景小区区建设项项目小区内基基础设施施：道路路、地面面硬化及及停车场场 3112000

8、平方方米、绿化 4440775 平平方米；给水管管线 113000 米、排水管管线 111000 米、供热管线 113000 米、燃气管管线 113000 米、供电管管线 112000 米、电视电电话电缆线 115000 米。小区外市市政工程程配套设设施：道道路 2200 米、给给水管线线 1220 米米、排水管线线 1110 米米、供热热管线 1400 米、供电管管线 2200 米、燃燃气管线线42000 米、电视电电话电缆缆线 3360 米。10、回回迁安置置方式本项目涉涉及的房房屋征收收户回迁迁安置方方案，按按照本地地区现在在普遍应用的的以房屋屋补偿方方式回迁迁。具体体为按原原拆迁面面积

9、的 1.11 倍面面积补偿，回回迁面积积不足 50 平方米米的，按按 500 平方方米补偿偿。根据前期期对回迁迁居民的的调查，一期工工程中需需安置的的回迁建建筑面积为 11441588 平方方米。户户型配置置情况如如下:(1)小小于 550 平平方米:1066 户(100.5%);50 平平方米一一 1000 平平方米:4366 户(433.211%):100 平方米米一 1150 平方米米:2777 户户 (227.445%);大干 1150 平方米米:1990 户户(188.844%)。1.1.3 申申请报告告编制原原则及依依据1、编制制原则（1）符符合国家家有关法法律、法法规及规规范，贯

10、贯彻国家家有关基基础设施建设的的规定;（2）坚坚持“以以人为本本”的原原则。将将生态环环境与人人文环境境放在重要的地地位，为为棚户区区居民营营造出安安定、健健康、和和谐的社社区环境境。（3）坚坚持改善善棚户区区居民住住宅条件件、主要要解决低低收入家家庭住房困难的的原则。安置区区住宅的的建设，在满足足国家有有关技术术规范和和2陕西宝鸡鸡市棚户户区改造造南苑绿绿景小区区建设项项目建筑质量量标准的的前提下下，住宅宅建设标标准和主主要户型型方案应应该与之之相适应。同时要要坚持“适用、经济、在可能能条件下下注意美美观”的的原则。突突出文化化特色，创造建建设品牌牌，使之之成为棚棚户区改改造的样样板工程。（

11、4）坚坚持政府府主导，市场运运作的原原则。渭渭滨区政政府组建建专门机构，制制定棚户户区改造造规划，解决实实施过程程中的重重大决策策问题。要运用市市场化机机制，积积极引入入社会资资金投入入到棚户户区改造造工程。要严格监监控成本本，严格格控制销销售对象象，限定定销售价价格，安安置区开开发要控制制在保本本微利的的经营水水平上。（5）坚坚持节能能省地的的原则。安置区区的建筑筑方案要要力求节节约土地，建筑筑结构要要符合建建筑节能能设计要要求，采采用国家家推广的的新型节节能环保建建筑材料料、建筑筑构件和和新技术术。公共共服务和和公益服服务设施施要规模适适度、标标准适当当，卫生生设施齐齐全。（6）坚坚持客观

12、观、公正正、科学学的工作作态度，本项目目力求做做到数据准确、内容完完整、重重点突出出、结论论科学。在调查查研究的的基础上上，严格按照照客观实实际进行行评价分分析，以以保证项项目可行行性研究究报告的的客观性、公正性性和科学学性。（7）贯贯彻“安安全第一一、预防防为主”的方针针，遵循循现行的的防火、安全卫生生和劳动动保护等等有关规规定，确确保本项项目安全全稳定运运营，保保障劳动者者的安全全和健康康。2、编制制依据国家发展展改革委委员会投资项项目可行行性研究究指南；中华人人民共和和国城乡乡规划法法(220088 年 1 月 1 日施行行)中华人人民共和和国建筑筑法(19998 年年 3 月 1 日施

13、行行)中华人人民共和和国环境境保护法法(119899 年 122 月 266 日施施行)3陕西宝鸡鸡市棚户户区改造造南苑绿绿景小区区建设项项目中华人人民共和和国土地地管理法法(119877 年 1 月 1 日施行行)民用建建筑设计计通则(JGJJ37-97)城市土土地分类类与规划划建设用用地标准准(GBBJ1337-990)城市道道路交通通规划设设计规范范(GBB501137-20111)陕西自自治区人人民政府府关于加加快推进进保障性性安居工工作建设设的通知(内政发发2001043 号)宝鸡市市渭滨区区国民经经济和社社会发展展“十二二五”规规划纲要要渭滨区区城市总总体规划划(220022-20

14、020)；陕西宝宝鸡市棚棚户区改改造控制制性详细细规划建设项项目经济济评价方方法与参参数(第三版版)建设单位位提供的的其它有有关资料料及数据据；建设单位位提供的的可研编编制的委委托书。1.1.4 项项目提出出的理由由与过程程1、我国国棚户区区改造工工作概况况棚户区改改造是我我国政府府为改造造城镇危危旧住房房、改善善困难家家庭住房条件件而推出出的一项项民心工工程。由由于历史史和现实实的原因因，棚户户区的居住住条件长长期没有有改善，房屋结结构简陋陋，缺乏乏必要的的市政基基础设施，居民生生活不便便。居住住在棚户户区的居居民 770以以上属于于低保户和低保保边缘户户。20055 年开开始，我我国在东东

15、北三省省实施振振兴战略略中相继继开展了了大规模模的棚户户区改造造工程。住房城城乡建设设部统计计显示，我国在在过去几几年进行行了大规规模的棚棚户区改改造，约约改造 50000 万万平方米米棚户区区，100 万住房房困难家家庭的住住房条件件得到了了改善。据调查查，全国国目前至至少在各各类棚户户区居住住的家庭庭有11148 万户，其中城城市棚户户区 7744万户，煤煤矿等工工矿棚户户区 2238 万户，林区和和农垦 1666 万户户。这些些4陕西宝鸡鸡市棚户户区改造造南苑绿绿景小区区建设项项目家庭中低低收入为为 6881 万万户，中中等偏下下收入为为 4667 万万户。特特点是收收入低，失失业多，家

16、庭贫贫困；刑刑事案件件高发地地，社会会治安状状况差；居住环环境差，居民意意见大。目前，我国包包括棚户户区在内内有大约约 1.5 亿亿平方米米危房亟亟待改造造。国家家高度重重视，把把改造棚棚户区作作为和谐谐社会建建设的重重要举措措。中央央提出改改造完成成棚户区区，此举举不仅能能改善低低收入弱弱势群体体的居住住条件，而且还还解决了了许多重重大问题题，实质质上是一一举多得得的重大大民生工工程、德德政工程程，达到到综合治治理的效效果。国国家近年年来陆续续出台一一系列政政策措施施，对城城市棚户户区开展展大规模模拆迁改改造，并并投入大大量财力力物力给给予补助助。按照照国家有有关要求求，棚户户区改造造要坚持

17、持“政府府主导、市场运运作”的的工作方方式，由由政府充充当开发发商角色色，直接接联系建建筑商和和居民，既有效效地运用用了市场场在资源源配置中中的基础础性作用用，又充充分发挥挥了政府府职能，降低了了棚改成成本。为贯彻落落实国国务院关关于坚决决遏制部部分城市市房价过过快上涨涨的通知(国发220100)100 号)精神，加快保保障性安安居工程程建设，201106 月 11 日住房房城乡建建设部、国家发发展改革革委员会会、财政政部、国国土资源源部、农农业部、国家林林业局联联合印发发关于于做好住住房保障障规划编编制的通通知，部署 20110-220122 年保保障性住住房建设设规划和和“十二二五”住住房

18、保障障规划编编制工作作。通通知要要求，规规划编制制要坚持持目标合合理、标标准适度度，因地地制宜、统筹协协调，突突出重点点、分步步实施，政府主主导、创创新机制制的基本本原则。通知知明确确了规划划编制的的重点。一是着着力解决决低收入入家庭住住房困难难问题。力争到到 20013 年末，基本解解决 115400 万户户低收入入住房困困难家庭庭的住房房问题，力争到到“十二二五”期期末，人人均住房房建筑面面积 113 平平方米以以下低收收入住房房困难家家庭基本本得到保保障。二二是努力力解决中中等偏下下收入家家庭住房房困难。要5陕西宝鸡鸡市棚户户区改造造南苑绿绿景小区区建设项项目加快建设设公共租租赁住房房、

19、限价价商品住住房，着着力解决决新就业业职工、进城务工工人员等等中等偏偏下收入入家庭的的住房困困难。三三是积极极推进各各类棚户区区改造和和旧住宅宅区综合合整治。全面启启动城市市和国有有工矿棚棚户区改造造工作，继续推推进中央央下放地地方煤矿矿棚户区区改造、国有林林区棚户区区和国有有林场危危旧房改改造、国国有垦区区危房改改造。到到 20015 年末，基本本完成集集中成片片城市和和国有工工矿棚户户区改造造。四是是建立和和完善住房房保障政政策、技技术支撑撑体系。加快住住房保障障立法，依法强强化各级政政府的住住房保障障责任，健全组组织机构构、政策策、技术术支撑体体系，加快快信息化化建设。目前，各级政政府已

20、遵遵照通通知精精神，做做好规划编编制，确确定了实实施方案案，有关关工作有有序进行行中。2、项目目建设区区概况（1）渭渭滨区经经济发展展与社会会发展概概况渭滨区位位于陕西西自治区区中东部部，北纬纬 42213，东经 118853。全区东东西长 25 千米，南北宽宽 144 千米米。渭滨滨区辖 11 个街道道、2 个镇镇，277 个行行政村、68 个社区区居委会会，总人人口 443.44 万人人，有蒙蒙、汉、回、满等多多个民族族。近年来，渭滨区区经济社社会呈现现出稳步步发展的的良好态态势。全全区地区生产产总值达达到 1195.8 亿亿元，增增长 115%；地方财财政收入入 211.1 亿元，增长长

21、 155%；全全社会固固定资产产投资 1011 亿元元，增长长 155%；社社会消费品零零售总额额 788.7 亿元，增长 18%；城镇镇居民人人均可支支配收入入174000 元元，农民民人均纯纯收入 97000 元元。20122 年，渭滨区区确定以以转变经经济发展展方式为为主线，深入实实施“工业立立区、项项目兴区区、和谐谐稳区、富民强强区”发发展战略略，坚持持富民与强强区并重重，“三三化”互互动、协协同推进进，全力力实现经经济社会会率先发展展、更好好发展、更快发发展。6陕西宝鸡鸡市棚户户区改造造南苑绿绿景小区区建设项项目（2）城城区规划划建设情情况近年来渭渭滨区社社会经济济蓬勃发发展，商商贸

22、经济济发展迅迅速，人人民生活水平平明显提提高，城城市人口口急剧增增加，住住房紧张张趋势明明显，住住房需求潜潜力很大大，为适适应加快快推进城城镇化的的需要，应进一一步优化化房地产结结构，扩扩大开发发规模，完善城城区住房房供应、管理体体系，加加快廉租住住房建设设，提高高经济适适用住房房比例，规范和和发展房房地产市市场，促进进房地产产业健康康发展。渭滨区区城市建建设规划划提出出：一是是按照建建设百万万人口区区域性中心城城市的要要求，坚坚持高起起点规划划、高标标准建设设、高效效益经营营、高效能管管理的原原则，完完善城市市功能，提升城城市品位位，提高高环境质质量，努力力塑造充充满活力力、富有有魅力、极具

23、潜潜力的城城市新形形象。二二是编制制全区 5066 平方方公里城城乡一体体化规划划，完善善广场、公园、绿地、体育场场馆、停停车场、环卫等等公共基基础设施施和工业业、商业业、农业业发展专专项规划划，实现现各类专专项规划划网络对对渭滨区区的全方方位覆盖盖。严格格执行和和落实规规划，加加强规划划监察，确保城城市建设设沿着科科学化、制度化化、规范范化的轨轨道健康康运行。三是建建立城市市建设多多元化投投融资体体制，引引导社会会力量参参与城市市建设。加快中中心城区区改造建建设步伐伐，实施施小区改改造、小小巷治理理等便民民工程，建设一一批精品品人文景景观，努努力改善善城市面面貌和人人居环境境。进一一步拉大大

24、城市框框架，加加快东部部（红庙庙子）新新组团、桥北组组团开发发建设步步伐；加加大对铁铁南、东东城和新新老城区区结合部部的规划划、建设设和治理理力度；将廉租租房建设设纳入具具体日程程，为城城市低收收入群体体提供住住房保障障。四是是积极推推进城市市景观建建设。以以绿化南南山、保保护渭滨滨、开发发北山为为切入点点，构筑筑城市外外围景观观带；以以植物园园扩建、长青公公园通透透、林研研所苗木木繁育基基地改造造、樟子子松母树树园开发发为重点点，建设设东部精精品植物物园、7陕西宝鸡鸡市棚户户区改造造南苑绿绿景小区区建设项项目中部公益益游园、西部园园艺博览览园、北北部自然然公园，构建城城市核心心景观带；以东西

25、西旱河景景观建设设和锡伯伯河、英英金河、阴河河河道治理理及橡胶坝坝建设为为载体，建设城城市河道道景观带带。五是是健全城城市管理理体系，加加大综合合执法力力度，完完善长效效管理机机制。建建立先进进的城市市管理系统统和公共共秩序、社会安安全维护护系统，全面提提高城市市管理水水平。20122 年，渭滨区区城市建建设重点点工作全全面铺开开，以棚棚户区改改造和完善城城市基础础设施为为重点，不断加加快城市市基础设设施建设设步伐，提高城市市绿化档档次和水水平。（3）渭渭滨区棚棚户区改改造规划划按照自治治区和宝宝鸡市政政府的要要求，在在渭滨区区委、政政府的领领导下，渭滨滨区保障障性安居居工程建建设从 2000

26、7 年年起步，20008 年年开始实实施，其中多福福家园廉廉租住房房项目（包括 20009 年年、20010 年康居居小区补补建、阳光丽景景小区新新建、二二期、三三期、四四期廉租租住房项项目、220111 年华华鑫家园廉廉租房项项目）约约 8.1 万万平方米米，20057 套；将将原钢铁铁厂职工工宿舍楼一一部分改改造为鹏鹏远公寓寓廉租住住房，建建筑面积积 22200 平方米米，套。区政政府结合合房地产产开发启启动了城城区棚户户区改造造项目和和农村牧牧区危房房改造项项目。3、棚户户区现状状目前，渭渭滨区棚棚户区改改造是城城市建设设规划实实施中需需迫切解解决的问问题。据据有关调调查显示示，在城城区

27、居住住用地中中平房占占 300%左右右，多为为上世纪纪 700、80 年代建建设的砖砖木结构构的平房房。近年年来，经经过政府府的努力力，在城城区中心心的居住住用地结结合旧城城改造逐逐步实施施开发建建设，但但在城区区中和城城乡结合合处还有有大部分分住宅区区得不到到改善，依然存存在用地地混杂、房屋质质量差、配套水水平低的的状况。8陕西宝鸡鸡市棚户户区改造造南苑绿绿景小区区建设项项目近年来，城市居居民人均均住宅面面积不断断提高，但中低低收入家家庭住房条件件改善处处于停滞滞的状况况，这些些家庭，微薄的的收入只只能维持持他们的基基本生活活，大多多数居住住在低矮矮昏暗的的陈年旧旧房中。这些家家庭对购买买住

28、房没没有奢望望，如何何解决弱弱势群体体的居住住问题使使他们能能安居乐业业是政府府面临的的现实问问题。棚户区建建筑多为为平房，主要由由农业户户口、中中低收入入者、中中老年等人员员居住。平房住住宅零星星分散，存在着着不能集集体供暖暖、城市市基础设施施条件较较差、难难以开展展物业管管理、环环境差等等现象。不符合合土地利用用总体规规划和城城市建设设的总体体规划。因此按按照自治治区和宝宝鸡市政府府的要求求，按照照渭滨区区委、政政府规划划设计建建设本项项目。20122 年渭渭滨区棚棚户区改改造项目目主要为为铁南一一期（南南苑绿景景小区）项目目，项目目建设地地址位于于宝鸡市市渭滨区区南山脚脚下，与与老城区区

29、紧密相连连，东至至宁澜路路，西至至八里铺铺西路，南至拟拟建南山山环城路路，北至铁南南大街。项目建建筑均为为上世纪纪 600-700 年代代建设的的砖木结结构的平房，占占地面积积 11181000 平平方米，共需拆拆迁 110099 户，需拆迁迁平房面积 8825448.88 平方方米，小小区规划划建成后后安置住住户 117344 户，总建筑筑面积 22327700 平方米米。1.1.5 项项目建设设的必要要性1.1.6 项项目建设设的可行行性1.1.7 项项目提出出的保障障措施1.1.8 棚棚户区改改造方式式1.1.9 棚棚户区改改造运作作模式1.1.10 棚户区区改造效效果9陕西宝鸡鸡市棚户

30、户区改造造南苑绿绿景小区区建设项项目1.2 项目概概况1.2.1 拟拟建地点点1.2.2 建建设规模模与目标标1.2.3 主主要建设设条件1.2.4 项项目投入入总资金金及效益益情况1、项目目总投资资及资金金来源2、效益益情况1.2.5 主主要技术术经济指指标序号名称单位数量一改造前项项目区建建设指标标1改造前棚棚户区用用地面积积平方米2居住户数数户3房屋建筑筑面积平方米二本项目建建设指标标1总占地面面积平方米2总建筑面面积平方米3建设住宅宅总数套其中:建建设安置置户住房房套三经济数据据1总投资万元2住宅工程程万元3小区内基基础设施施配套工工程万元4小区外市市政设施施配套工工程万元5工程建设设

31、其他费费用万元6工程其他他费及预预备费万元7建设期利利息万元10陕西宝鸡鸡市棚户户区改造造南苑绿绿景小区区建设项项目1.3 问题与与建议渭滨区棚棚户区改改造项目目的建设设符合国国家提高高人们生生活质量量、改善居住住条件的的思路，符合加加快城市市化进程程的精神神，符合合渭滨区区城市发展展的实际际需要，是一项项利国利利民之举举，事关关广大群群众切身身利益，有有利于促促进当地地经济和和社会发发展，项项目可行行。项目目具有良良好的社会会效益与与经济效效益。11陕西宝鸡鸡市棚户户区改造造南苑绿绿景小区区建设项项目第二章 需求分分析及土土地取得得方案2.1 需求分分析2.2 土地取取得方案案12陕西宝鸡鸡

32、市棚户户区改造造南苑绿绿景小区区建设项项目第三章 建设规规模3.1 拟建地地点3.2 建设规规模3.3 建设结结构13陕西宝鸡鸡市棚户户区改造造南苑绿绿景小区区建设项项目第四章 场址选选择4.1 场址现现状4.1.1 地地点与地地理位置置4.1.2 场场址土地地所有权权属类别别及占地地面积4.1.3 现现有场址址利用情情况4.2 场址条条件4.2.1 地地形、地地貌条件件4.2.2工程地地质、水水文地质质条件4.2.3 气气候条件件4.2.4 交交通运输输条件4.2.5 环环境保护护条件4.2.6 法法律支持持条件项目建设设符合国国家发展展和改革革委员会会的一系系列政策策，使本本项目建建设已具

33、具有了完完整的建建设环境境、社会会环境。4.2.7 公公共设施施条件项目拟建建地点位位于宝鸡鸡市渭滨滨区，基基础设施施和配套套设施条条件较好好，项目目区水、电、通通讯、供供暖等基基础设施施配套齐齐全，可可以满足足项目建建设要求求。1、供水水项目用水水可由宝宝鸡市渭渭滨区市市政自来来水供水水管网接接入。供供水水量、水水压和水水质有充充分保障障。2、供电电14陕西宝鸡鸡市棚户户区改造造南苑绿绿景小区区建设项项目建设区内内有变电电站 22 座，本项目目所需的的用电均均有保障障。3、供热热该项目供供热由宝宝鸡市富富龙热力力公司统统一供暖暖。4、通讯讯该地区通通讯条件件优越，快捷的的程控电电话可直直拔国

34、内内外，移移动电话覆盖盖了全区区，项目目区信息息灵通、通讯快快捷。4、排水水项目排水水经过化化粪池处处理排入入污水井井。4.2.8 防防洪、防防潮、排排涝设施施条件项目区城城区排水水、排涝涝设施己己配套建建设，排排泄洪水水能力较较强，对对本项目目的建设设没有影影响。4.2.9 征征地、拆拆迁、移移民安置置条件1、本项项目不涉涉及征地地、不占占用耕地地和其他他用地。2、木项项涉及拆拆迁、动动迁和移移民安置置。4.2.10 施工条条件1、渭滨滨区建筑筑材料比比较丰富富，砂砾砾可在当当地采购购，运输输方式采用汽运运。材料料的数量量和质量量完全可可以满足足本工程程需要。施工场场地非常宽宽阔，施施工用水

35、水由物流流园区接接入市政政供水管管道，施施工用电电可就近引引入，施施工条件件良好。2、渭滨滨区有着着一大批批多年在在城市建建设中和和管理经经验丰富富、技术水平高高、实力力雄厚的的建设队队伍，工工程监理理和管理理人才在在施工和和管理方面面积累了了许多宝宝贵经验验，同时时施工设设备配套套，机械械设备齐齐全，能够够满足本本项日施施工建设设的需要要。4.3 项目选选址评价价I、本项项目是在在宝鸡市市渭滨区区进行，能够充充分利用用项目区区内土15陕西宝鸡鸡市棚户户区改造造南苑绿绿景小区区建设项项目地资源和和各项生生活、服服务、交交通、通通讯、配配电和给给排水等等基本配配套设施，是对现现有资源源的整合合利

36、用，该项目目的选址址符合建建设用地地及规划要要求。2、本项项目场地地区域内内地形较较平坦，场地自自然边坡坡稳定，属简单地貌，工程水水文地质质条件较较好，场场地内不不存在构构造断裂裂等影响响建筑物安安全性的的不良工工程地质质作用且且周围没没有污染染源和易易燃易爆爆物的生产产和贮存存场所。3、项目目选址不不会造成成相关不不利影响响，不压压覆矿床床和文物物，不影响通航航及军事事设施等等。4、本项项目所处处地势平平坦，周周边交通通便利，地理位位置优越越，具备建设和和发展的的良好条条件，并并可充分分利用宝宝鸡市渭渭滨区内内基础设设施，适应应当前社社会发展展的需要要，符合合选址要要求。5、本项项目建设设符

37、合宝鸡市市渭滨区区城市总总体规划划，项项目设计中统筹筹考虑宝宝鸡市渭渭滨区文文物保护护范围、城乡重重要景观观带、城城乡主要开开放空间间、水源源地保护护范围、地质条条件等制制约因素素的要求求，确定了项项目的合合理布局局及发展展方向。16陕西宝鸡鸡市棚户户区改造造南苑绿绿景小区区建设项项目第五章 建设方方案选择择5.1 建筑设设计指导导思想与与原则5.1.1 建建筑设计计指导思思想项目充分分满足以以人为本本，突出出人民生生活需求求，创造造一个布布局合理理、功能能完备、环境优优美、充充满生机机的经济济型高性性价比的的住宅小小区。项目以打打造新型型的邻里里交往空空间，改改善人居居环境，突出以以人为主主

38、体，以以生态和和谐环境境为基础础的规划划设计思思想。注注重统一一完整与与分期实实施，充充分考虑虑与周边边地块的的和谐统统一。完完善各类类配套服服务设施施，为入入住居民民提供完完善、方方便的公公共服务务。充分分考虑现现代人的的生活方方式和居居住特点点，创造造以适应应现代人人居住要要求的户户型空间间。5.1.2 设设计原则则科学性：房屋开开发这一一支柱产产业必须须依靠科科技进步步，方案案设计中中应用新新技术、新材料料、新产产品、新新工艺、不仅能能提高居居住质量量，改善善居住功功能条件件，而且且可以带带来较好好的经济济效益和和环境效效益。经济性、合理性性原则：合理使使用土地地，合理理利用资资源，执执

39、行合理的综综合指标标，以达达到环境境效益、社会效效益和经经济效益益的相统统一。超前性和和协调性性：项目目建设是是城市建建设的一一部分，方案设设计注重与区区域整体体规划相相协调。项目包包括居住住建筑和和公共建建筑，建建设有一定定的弹性性和灵活活性，并并具备一一定的超超前性，适应未未来城市市发展的要要求。17陕西宝鸡鸡市棚户户区改造造南苑绿绿景小区区建设项项目坚持“以以人为本本”的原原则：由由于社会会需求的的多元化化和人们们文化素质、经济条条件、职职业影响响的差异异，对居居住房屋屋和环境境的选择择有所不同同。因此此方案设设计必须须满足不不同居民民的要求求。5.2 项目总总体规划划方案5.2.1 总

40、总平面布布置和功功能要求求总体布置置原则：南苑绿绿景小区区的规划划布局，综合考考虑路网网结构、公建与与住宅布布局、群群体组合合、绿地地系统及及空间环环境等的的内在联联系，构构成一个个完善的的、相对对独立的的有机整整体，并并遵循以以下原则则：（1）方方便居民民生活，有利组组织管理理；（2）组组织与居居住人口口规模相相对应的的公共活活动中心心，方便便经营、使用和社社会化服服务；（3）合合理组织织人流、车流、有利安安全防卫卫；（4）合合理设置置公共服服务设施施，避免免烟、气气（味）、尘及及噪声对居民的的污染和和干扰；（5）注注重景观观和空间间的完整整性，市市政公用用站点、停车库库等小建筑与住住宅结合

41、合安排；（6）供供电、电电讯、路路灯等管管线地下下埋设。合理有效效分配各各功能空空间的面面积，符符合国家家产业政政策，户户型设计上注注重人性性化和使使用功能能，力求求从最根根本的设设计上实实现居住住的舒适性性和节能能环保，保持小小区整体体风格统统一，使使规划、建筑、景观融为为一体，不仅注注重小区区内部环环境，而而且考虑虑城市整整体景观观设计。5.2.2 规规划设计计方案描描述渭滨区南南苑绿景景小区总总占地面面积 11181100mm2，由 11#30#居民住宅楼及及相应附附属设施施构成。总建筑筑面积 23227000 平方方米，包包括地18陕西宝鸡鸡市棚户户区改造造南苑绿绿景小区区建设项项目上

42、建筑 15778000 平方方米，其其中：六六层住宅宅 200 栋 7331000 平方方米、十十四层住宅宅 100 栋 6884000 平方方米、公公建 1163000 平平方米；地下建建筑 7749000平方米，其中：地下仓仓房 1170000 平平方米、地下车车库 5579000 平平方米。渭滨区南南苑绿景景小区建建设容积积率为 1.334、建建筑密度度 200.411%、绿绿化面积为 440075 平方米米、绿地地率 337.332%；停车位位共 220811 个，其中地地下停车位位 19928 个、地地上停车车位 1153 个；可可入住居居民 117344 户，居住人数 53775

43、人人。南苑绿景景小区设设计主要要针对住住宅房型型的设计计，根据据该项目目的具体情况况，设计计地下车车库及仓仓房，尽尽量扩大大住宅面面积，并并完美结结合小区主主入口设设置，为为小区品品质的整整体提升升提供便便利条件件。（1）遵遵从住宅宅设计的的规律，以人为为本，营营造理想想居所。小区建筑布置置疏密有有致，各各栋楼布布置有机机结合，一方面面使小区区有一个个理想的整整体环境境，另一一方面在在住宅的的均好性性上下足足功夫，使每个个单元的住住户都能能享受到到整体环环境营造造的优雅雅气氛。（2）利利用地块块规则的的有利条条件，住住宅建筑筑发散式式布置，便于围合成大大面积的的中心绿绿地和组组团空间间。各住住

44、宅错落落布置，使小区区内部空间间疏密有有序，层层次交叠叠，丰富富有趣。（3）小小区的建建筑风格格建立在在实用、坚固、美观的的基础上上。5.2.3规划设计计主要参参数5.3 主体建建筑方案案5.3.1设计依据据建筑结结构荷载载规范GB5000099-20001(20006 年年版)建筑结结构可靠靠度设计计统一标标准GB5000688-20001建筑地地基基础础设计规规范GB5000077-20002建筑结结构荷载载规范GB5000099-2000119陕西宝鸡鸡市棚户户区改造造南苑绿绿景小区区建设项项目混凝土土结构设设计规范范GB5500110-220111建筑工工程抗震震设防分分类标准准JB5

45、502223-220088砌体结结构设计计规范JB5500003-220088建筑抗抗震设计计规范GB5500111-2201005.3.2 建建筑方案案描述1、建筑筑艺术与与风格小区建筑筑形体设设计突出出表现宝宝鸡市传传统建筑筑文化和和人文特特征，其建建筑色彩彩厚重而而大气，配以周周边大面面积的绿绿化，使使建筑群群体格调典典雅别致致，富于于居住建建筑的人人情味，让居民民体会到到历史文文脉的传承承渗透和和亲切和和谐的居居住气氛氛，使具具有现代代功能的的住宅建建筑群与古古朴典雅雅的城市市文化融融为一体体。建筑细部部处理通通过阳台台、容楣楣、线角角、入口口的精心心设计以以及屋顶和外外表色彩彩的合理

46、理运用，使建筑筑形象既既庄重典典雅又亲亲切宜人人。（2）建建筑特征征与结构构 细化化功能，把握尺尺度营造造气氛，更灵活活性的平平面设计计以满足足日益变变化的生生活模式式。 充分分考虑宝宝鸡的气气候特点点，在平平面布局局上强调调南北通通透，力力求组织织穿堂风风，明厨厨、明卫卫，提高高生活品品质。 住宅宅户型格格局方正正大气，功能布布置合理理，空间间结构紧紧凑。 户型型设计新新颖，增增加品位位空间，符合当当前及未未来的市市场需求求，提升升卖点。 采用用最经济济的核心心筒尺寸寸，合理理组织交交通，尽尽可能减减少公摊摊面积。住宅小区区内建筑筑物由多多层住宅宅楼、高高层住宅宅楼、地地下仓房房、地下下停车

47、库库、公建建建筑以以及小区区内市政政配套等等基础设设施用房房组成。20陕西宝鸡鸡市棚户户区改造造南苑绿绿景小区区建设项项目铁南南苑苑绿景小小区住宅宅的户型型设计为为 500-600 平方方米 772 户户、60-770 平平方米 3188 户、70-80 平方米米 4666 户户、800-900 平方方米 4466 户、90-1100 平方米米 1220 户户、1000-1110 平方米米 2224 户户、1110-1120 平方米米 688户，合计计 17734 户。建筑物的的造型、朝向和和室内采采光等要要符合建建筑规划划的技术术条件要求，要有利利于建筑筑节能，同时，要尽可可能创造造安全、卫

48、生、方便、舒舒适和优优美的居居住生活活环境。建筑物屋屋面形式式、建筑筑立面设设计和建建筑物布布局，在在符合城城市规划要求求的前提提下，既既要营造造楼群的的立体效效果，又又要与周周围建筑筑相协调。5.3.3 设设计荷载载取值原原则1、依据据建筑筑结构荷荷载规范范GBB500009-20001(220066 版)2、基本本风压力力：0.55KKN；基本雪压压：0.3KNN。5.3.4 设设计基础础参数1、使用用年限：正常维维护情况况下合理理使用年年限 550 年年。（2）地地震设防防烈度：依据国国家标准准建筑筑抗震设设计规范范、陕西自自治区工工程建设设标准（DBBJ033-233-20006）的规

49、定定，宝鸡鸡市渭滨区抗抗震设防防烈度为为 7 度，地地震动峰峰值基本本加速度度 0.15gg，地震震分组为第第一组。（3）安安全等级级：结构构安全等等级三级级。（4）建建筑耐火火等级：居住建建筑耐火火等级二二级。（5）屋屋面防水水等级为为 III 级。（6）按按居住建建筑节能能标准 65。（7）建建筑类别别为丙类类。21陕西宝鸡鸡市棚户户区改造造南苑绿绿景小区区建设项项目5.3.5 建建筑单体体设计1、单体体平面设设计（1）户户型设计计根据现现代人的的生活需需要，并并适当超超前考虑虑人们将来的生生活模式式等，追追求住宅宅户型设设计体现现真正意意义上的的“以人人为本”，所有户户型均有有宽敞明明亮

50、的起起居室。部分起起居室串串联阳台台，舒适型卧卧室均配配有良好好的视野野环境，厨房、卫生间间以及足足够的储储藏间，主主卧室配配置更衣衣间大卫卫生间均均是现代代人时尚尚生活的的要求。（2）合合理组织织各功能能分区的的平面关关系，各各行为空空间的专专用性明确以满满足不同同程度的的私密性性要求。起居区区与休憩憩区明确确干湿分分开，起居居室、主主卧室、书房及及餐厅均均有良好好的景观观朝向。开间于于进深适宜宜，空间间完整，通风良良好，富富于空间间上的变变化。2、单体体的立面面造型设设计立面造型型设计也也体现现现代城市市文化及及高品味味的生活活的追求求。立面主要要通过现现代简明明手法表表达现代代住宅建建筑

51、的基基本构成成元素，简洁明快快、清秀秀典雅、加以局局部线条条的点缀缀，无不不突显出出住宅的的建筑魅力力，体现现住宅小小区自身身的特色色。5.3.6 主主要建筑筑材料（1）钢钢筋：采用热轧轧带肋钢钢筋 HHRB 4000E 级级钢筋，用于板板内钢筋筋，梁柱柱箍筋。热轧轧带肋钢钢筋 HHRB 5000E 级级钢筋,用于基基础底板板，梁柱柱主筋。（2）混混凝土强强度等级级多层建筑筑：柱、梁、板板用 CC30，基础砼砼标号为为 C220 上上部主体体C30；高层建筑筑：基基础垫层层为 CC15;钢筋砼砼基础梁梁、基础础筏板为为 C335、P6；地地下室外外墙为 C355、P6；剪剪力墙、剪力墙墙连梁：

52、基础顶顶面至 5.88m22陕西宝鸡鸡市棚户户区改造造南苑绿绿景小区区建设项项目砼强度等等级为 C355，5.88m 以以上采用用 C330；梁梁板均为为 C330。（3）填填充墙体体外墙采用用 3000 厚厚干容重重不大于于 6KKN/MM3 的陶粒粒砖 MM5 混混合砂浆浆砌筑；内墙采用用 2000 厚厚干容重重不大于于 6KKN/MM3 的陶粒粒砖 MM5 混混合砂浆浆砌筑；（4）屋屋面防水水为 SSBS 改性沥沥青卷材材防水层层，防水水层合理理使用年限为 15 年。（5）卫卫生间、厨房、饮水间间地面防防水：采采用聚氨氨脂防水水涂料，四周上卷卷卫生间间卷起 8000 高，其它上上卷 33

53、00 高。6）屋面面保温材材料采用用聚苯板板表观密密度330kggm3，墙面面保温采采用表观观密度20kkgm3，导热热系数0.0042WWMK，抗抗压强度度0.1Mppa，抗抗拉强度度0.1Mppa，蓄蓄热系数数0.36，传热系系数 00.411wm2.k。5.3.7 墙墙体工程程框架结构构墙体采采用框架架填充墙墙，外墙墙 3000 厚厚陶粒空空心砖 M5 混合浆浆砌筑，粘 1110 厚岩棉棉保温板板；内墙墙 2000 厚厚陶粒空空心砖 M5 混合浆浆砌筑。5.3.8 门门窗工程程项目采用用单框双双玻多腔腔塑钢窗窗，外门门为不锈锈钢门。外窗、玻璃幕幕气密性性等级建筑外外窗气密密性能分分级及检

54、检测方法法 GGB71107-20002 不不低于级，水水密性等等级不低低于级级，抗风风压性能能不低于于级，隔声性性不低于于级。4.3.9 无无障碍设设计主要出出入口设设有坡道道，供残残疾人使使用，坡坡道的坡坡度不应应大23陕西宝鸡鸡市棚户户区改造造南苑绿绿景小区区建设项项目1：122，两侧侧设高度度为 00.655m 的的不锈钢钢扶手。公共共卫生间间设残疾疾人专用用厕位，无障碍碍卫生间间及盥洗洗室的门门宽应满满足轮椅椅出入要要求，无无障碍卫卫生间为为座便器器，墙上上安装不不锈钢扶扶手。5.3.10 各栋楼楼单体设设计详见见下表住宅建筑筑物一览览表名称长（m)宽(m)面积(mm2)层数（FF）

55、高度(mm)结构形式式备注1#框架结构构2#框架结构构3#框架结构构4#框架结构构5#框架结构构6#框架结构构7#框架结构构8#框架结构构9#框架结构构10#框剪结构构11#框剪结构构12#框剪结构构13#框剪结构构14#框剪结构构15#框剪结构构16#框剪结构构17#框剪结构构18#框剪结构构19#框剪结构构20#框架结构构21#框架结构构22#框架结构构23#框架结构构24#框架结构构25#框架结构构26#框架结构构27#框架结构构28#框架结构构29#框架结构构30#框架结构构5.3.11 结构设设计1、设计计依据和和标准建筑结结构荷载载规范GB5500009-220011(20006

56、年版)24陕西宝鸡鸡市棚户户区改造造南苑绿绿景小区区建设项项目建筑结结构可靠靠度设计计统一标标准GB5000688-20001建筑地地基基础础设计规规范GB5000077-20002建筑结结构荷载载规范GB5000099-20001混凝土土结构设设计规范范GB5000100-20010建筑工工程抗震震设防分分类标准准JB5002233-20008砌体结结构设计计规范JB5000033-20011建筑抗抗震设计计规范GB5000111-20010国家、陕陕西自治治区现行行有关规规范、规规程和规规定和宝宝鸡市相相应的技术规规程及规规定2、抗震震设防根据中中国地震震动参数数区划图图（GGB18830

57、66-20001），该区区域地震震动峰值值加速度度 g=0.115，对对照地震震基本烈烈度为 7 度度。按照建建筑抗震震设防分分类标准准GBB502223-20008，建建筑结构构安全指指标为:本项目建建筑场地地类别为为类，地面粗糙糙度为 B 类类，地基基础础设计等等级为丙丙类，抗震设防防烈度为为 7 度，抗震设防防措施按按 7 度处理理，抗震设防防类别为为丙类，框剪抗震震等级为为二级，结构设计计使用年年限为 50 年。结构采用用的设计计基准期期为 550 年年。3、设计计荷载取取值原则则（1）依依据建建筑结构构荷载规规范GGB5000099-20001(20006 版版)25陕西宝鸡鸡市棚户

58、户区改造造南苑绿绿景小区区建设项项目（2）基基本风压压力：00.555KN；基本雪压压：0.45KKN。4、结构构选型项目住宅宅楼多层层结构采采用为钢钢筋混泥泥土框架架结构，框架抗抗震等级为三三级。项目住宅宅楼高层层结构采采用为框框剪结构构，抗震震等级为为二级。5、主要要抗震措措施本项目建建筑设计计按 77 度设设防。框架结构构、框筒筒结构的的抗震和和抗风性性能良好好且经济济合理，可以保证结结构的整整体抗震震性能。所以多多层建筑筑采用框框架结构构，高层层建筑采用用框筒结结构。选择可靠靠的持力力层，由由此保证证建筑物物的抗倾倾覆能力力。进行行专门的场地地安全性性评价，确保场场地地震震动参数数的可

59、靠靠性。严格按照照规范的的抗震措措施进行行设计，提高结结构的变变形能力力和耗能性能能。对主主要的薄薄弱部位位重点进进行加强强。5.4 给排水水方案5.4.1 设设计依据据建筑给给水排水水设计规规范GB5500115-220033建筑给给水排水水及采暖暖工程施施工质量量验收规规 GBB502242-20002建筑灭灭火器配配置设计计规范GB5501440-220055建筑排排水硬聚聚氯乙烯烯管道工工程技术术规程CJJJ/T229-998建建筑给水水硬聚氯氯乙烯管管道工程程技术规规程CCES441: 92室外给给水设计计规范GB5500113-220066建筑设设计防火火规范GB5500116-2

60、20066自动喷喷水灭火火系统设设计规范范GBB500084-20001(220055 年版版)26陕西宝鸡鸡市棚户户区改造造南苑绿绿景小区区建设项项目气体灭灭火系统统设计规规范GGB5003700-20005高层民民用建筑筑设计防防火规范范GBB500045-95(20005 年年版)二次供供水设施施卫生规规范GGB1770511-199975.4.2 室室外给水水工程本工程水水源为城城市自来来水，供供水压力力 00.266MPaa。从城城市给水管道上上接二根根 DNN1500mm 的引入入管，分分别经阀阀门井及及水表井井后与项目区管管道相连连接。5.4.3 建建筑物内内给水及及用水量量(1