郫县“田园世界”地块项目可行性研究报告(融资成功案例)

1、郫县“田园世界”地块项目可行性研究报告编制单位位：成都都市中环环宇盛投投资管理理有限公公司二一三三年五月月摘 要“田园世世界”住住宅项目目位于郫郫县郫筒筒镇菠萝萝村，属属郫县新新城区开开发项目目。本报报告通过过对“田田园世界界”3宗宗土地共共2100亩的开开发经营营环境的的市场调调查分析析，以及及周边主主要同类类竞争物物业的比比较后，依据蟠蟠郫筒镇镇当地的的目前市市场状况况和对未未来的预预测，对对项目的的可行性性与开发发经营策策划提出出初步意意见，并并结合项项目的特特点优势势，对项项目进行行了投资资分析、财务评评价和风风险分析析，以期期探讨该该地块进进行住宅宅开发经经营的可可能性。依据本本文的

2、方方案，项项目总建建筑面积积58万万平方米米，项目目总投资资25亿亿元。经经测算项项目经营营利润为为14亿亿元，因因此项目目在经济济上具有有较强的的可行性性。目 录录1郫县房房地产市市场总体体情况2项目概概述2.1项项目基本本信息2.2土土地信息息2.3规规划条件件2.4 土地效效果图3市场分分析与预预测3.1郫郫县整体体市场需需求分析析3.2郫郫筒板块块住宅市市场分析析3.3项项目优势势分析4市场策策略分析析4.1产产品策略略4.2价价格策略略5建设规规划和产产品方案案5.1规规划设计计方案的的指导思思想5.2规规划方案案描述5.3产产品方案案5.4建建筑方案案6项目开开发经营营策略和和投资

3、估估算6.1项项目开发发经营策策略6.2项项目投资资估算7项目开开发经营营主要风风险及对对策分析析7.1市市场风险险分析7.2项项目的资资本风险险分析7.3企企业风险险分析8结论与与建议一、郫县县房地产产市场总总体情况况郫县地处处川西平平原腹心心地带，位于成成都市西西北近郊郊，东靠靠金牛区区，西连连都江堰堰市，北北与彭州州市和新新都区接接壤，南南与温江江区毗邻邻，处于于“全域域成都”六走廊廊的中心心城郫郫县都都江堰走走廊，是是成都市市都市经经济的重重要拓展展区。 郫县距距成都市市区100公里，交通十十分便捷捷，生态态环境优优美，市市政设施施完善，区位优优势、比比较优势势和后发发优势突突出，有有

4、银郫县县之称。全县幅幅员面积积4377.5平平方公里里，辖114个镇镇（街道道），总总人口550万人人。郫县县是四川川省成都都市下辖辖的一个个县。县县人民政政府驻郫郫筒镇。 随着郫县县城市开开发建设设的快速速推进，共建配配套设施施不断完完善，县县域三产产服务业业、房地地产业发发展呈现现良好态态势。众众多开发发建设巨巨头的目目光投向向郫县，中信地地产集团团、深圳圳花样年年集团、中铁五五局、中中铁二局局先后进进入郫县县参与一一级土地地整理，绿地、龙湖、华润、置信等等 品牌牌开发商商先后进进驻郫县县，主题题地产和和高品质质楼盘不不断涌现现，城区区土地价价值迅速速提升，经营性性土地的的拍卖价价格从22

5、0088年前的的每亩11002400万元上上涨至目目前的每每亩40006645万万元，商商品房市市场均价价目前达达到55500元元/平方方米左右右。由于于郫县位位于成都都近郊，区位优优势明显显。之前前由于比比较优越越的自然然条件，导致郫郫县过去去过多的的发展了了农业，也间接接的导致致房地产产业的低低速发展展。近几几年，随随着现代代工业港港的大力力发展，以及成成都市主主城区的的外扩，使得郫郫县经济济面临巨巨大的机机遇，也也给郫县县房地产产市场带带来了稳稳定的客客户资源源和发展展机会。郫县是“八河并并流的水水上城市市，成都都平原的的至美田田园”，自然环环境优越越，水资资源丰富富，是国国家级生生态示

6、范范区、成成都市区区的重要要取水源源区。冬冬无严寒寒、夏无无酷暑，四季鲜鲜花盛开开，是居居家置业业的理想想之地。其巨大大的土地地供应量量和目前前房价的的洼地，必将为为房地产产开发带带来更大大发展空空间，是是未来城城市价值值的热点点区域、潜力区区域。目前郫县县房地产产主要聚聚集在三三大板块块组团：板块名称板块主要要范围功能定位位板块主要要楼盘犀浦绕城高速速、成灌灌公路、成灌高高速公路路、犀浦浦镇与金金牛区交交界线围围成区域域，面积积约3.2平方方公里高新技术术产业区区、科研研中心伊莎贝拉拉、新里里派克公公馆红光由绕城高高速5000米生生态绿地地、围城城路西沿沿线、托托普大道道及红光光路合围围而成

7、，面积约约为2.9平方方公里中高档居居住区正成名城城左岸、万基金金蓝湾、中铁瑞瑞城西郡郡英华、华润橡橡树湾郫筒郫筒镇成成灌路以以南的城城区，面面积约77.7平平方公里里政治、经经济、文文化、中中心，交交通枢纽纽，城镇镇人口集集中区龙湖弗莱莱明戈、中信未未来城、置信逸都都花园、中铁奥奥维尔二、项目目概述1、项目目基本信信息项目投资资商：成成都市有有限公司司项目开发发商：成成都置业业有限公公司项目名称称：“田田园世界界”（暂暂定）项目投资资商成都都市中环环宇盛投投资管理理有限公公司拟以以产权竞竞拍方式式收购上上述两家家公司全全部股权权而获得得土地使使用权及及项目开开发权，并为此此已组建建了专业业的

8、投资资并购团团队，对对郫县房房地产市市场做了了大量的的市场调调研，并并对该项项目做了了深入的的研究和和前期策策划，拟拟将该项项目打造造成郫筒筒镇标志志性的宜宜居生态态楼盘。2、土地地信息：该项目共共AB两两宗土地地，总占占地约2211亩亩，A号号地块占占地8668800.622，BB号地块块占地5538448.447。其中AA号地块块由两证证组成，分别为为郫国用用（20012）第xxxxx号号（4227577.499）和和郫国用用（20012）第xxxxx号号（4441233.133），成都俊俊峰置业业有限公公司拥有有A号地地块的土土地使用用权。BB号地块块为郫国国用（220122）第xxxx

9、xx号（5338488.477），成都置置业有限限公司拥拥有B号号地块的的土地使使用权。土地用地地性质为为商住用用地，其其中住宅宅使用权权年限为为20880年77月止，商业使使用权年年限为220500年7月月止。两两宗土地地地形方方正，平平整规则则，四面面临街，目前已已达到“六通一一平”，可以启启动设计计报建手手续，分分别以该该项目的的一二期期顺序实实施。3、规划划条件： 容积积率44，商住住比为220：880，建建筑密度度300%，绿绿地率30%，建筑筑限高1100米米。规划划指标在在郫筒镇镇较优，好于周周边建成成或在建建项目，相对于于获地成成本，土土地利用用开发性性价比较较高。4、宗地地效

10、果图图：三、市场场分析与与预测= 1 * GB4、郫县县整体市市场需求求分析：20088年之前前，郫县县基本的的购买群群体为本本地原住住居民，以第一一居所为为购买目目的，所所占比约约75%；20008年年随着成成灌快铁铁的开通通以及郫郫县启动动旧城改改造，非非郫县区区域人群群在郫县县购买住住宅比例例骤然放放大约占占65%，仍以以第一居居所为主主；20008年年，郫县县开始加加大旧城城改造制制度，快快速发展展区域经经济，以以旅游资资源吸引引了众多多商家前前来投资资。而房房地产市市场也开开始提出出5+22的生活活概念，郫县的的购买群群体也表表现出购购买目的的多样化化的特点点。市场场群体购购买目的的

11、仍以第第一居所所为主，购买人人群来源源于成都都、外地地、本地地、三州州，分别别占655%、115%、15%、5%。 目前郫郫县区域域住宅供供应仍以以三居室室为主，并形成成两级分分化。一一种提倡倡紧凑、功能型型居所；另一种种为舒适适、享受受型居所所。面积积供应主主要集中中在1000平米米的三室室及1220平米米之间的的四室之之间。而而80平平米以下下的户型型市场供供应量较较少。市场户型型面积供供应概况况60平米米以内80平米米以内100平平米以内内120平平米以内内140平平米以上上一室两厅厅两室两厅厅三室两厅厅三、四室室两厅四、五室室以上5%15%25%35%20%= 2 * GB4、郫筒筒板

12、块住住宅市场场分析1、郫筒筒板块住住宅市场场概况郫县三大大板块中中，由于于一直以以来是郫郫县主要要的政务务、经济济中心，所以房房地产市市场最为为发达。目前，郫筒板板块可分分为两大大片区，包括老老城镇片片区、东东南部新新城区，也就是是中信蜀蜀都片区区。中信信集团负负责一级级土地开开发的中中信蜀都都，规划划用地面面积约77平方公公里，是是郫县新新政府所所在地，未来将将是郫县县新的政政治、经经济、文文化中心心，片区区发展已已经由龙龙湖弗莱莱明戈的的入市开开始。老老城镇片片区以旧旧城改造造和环线线外扩发发展为主主，政府府定位的的职能是是城市的的商业和和文化娱娱乐中心心，可给给郫筒板板块带来来一些拆拆迁

13、户的的置业需需求。2、郫筒筒板块项项目物业业形态数据来源源：郫县县房管局局经过多年年较快的的发展，目前郫郫筒板块块物业类类型丰富富，从超超高层到到别墅，均有物物业供应应；景尚尚景供应应的超高高层物业业占200%的比比例，名名城左岸岸等楼盘盘供应的的小高层层物业比比例最多多，占442%，另外如如中铁瑞瑞景茗城城等楼盘盘供应的的高层物物业占224%，花园洋洋房物业业以龙湖湖弗莱明明戈为代代表。另另外，还还有少量量的多层层及别墅墅物业供供应。3、郫筒筒板块面面积段情情况数据来源源：郫县县房管局局同样，房房地产市市场的发发达，使使得郫筒筒板块在在分面积积段供应应方面也也较为丰丰富；各各个面积积段及各各

14、种户型型均占有有一定的的比例；占比前前三分别别是：1120-1444平米，29%，900-1220平米米，244%，660-990平米米，233%；市市场以1120平平米左右右的套三三户型为为主；4、郫筒筒板块产产品客户户群体分分析数据来源源：中原原市场监监测由中原日日常市场场监测得得知，在在郫筒板板块置业业的客户户基本上上以郫筒筒镇及红红光镇本本地居民民为主，老城镇镇相对成成熟和完完善的生生活配套套使得这这部分人人群就近近置业；其次，阿坝州州、都江江堰等周周边地区区的客户户能够占占到233%的比比例；成成都市主主城区的的客户仅仅占7%。= 3 * GB4、项目目优势分分析本项目位位于郫县县郫

15、筒镇镇新城区区，毗邻邻成灌快快铁。成成灌快铁铁让成都都城区、郫县、都江堰堰三地之之间构建建城市整整体的概概念。由由于能够够有效实实现对二二级城市市的客户户导入，快铁将将对当地地经济有有极大的的推动作作用。根根据上海海、广州州等城市市的经验验来看，凡是轨轨道交通通正式运运行的十十年里，沿线物物业都会会出现快快速上涨涨行情。由此看看来，郫郫县的轨轨道交通通沿线物物业仍将将在较长长一段时时间内处处于上涨涨通道。1、区位位优势本项目位位于成都都市城西西郫县郫郫筒镇东东南部新新城核心心区域，人文生生态上佳佳，属于于城市未未来发展展潜力板板块，是是居家享享受的风风水优地地。该项目位位于郫县县郫筒镇镇洪石村

16、村新城区区，紧邻邻望丛古古蜀文化化产业园园，坐落落在郫县县特色旅旅游古蜀蜀文化旅旅游产业业带上。古蜀文文化旅游游产业带带沿郫彭彭公路和和郫花路路分布，由以望望丛古蜀蜀文化产产业园为为核心，涵盖古古城遗址址、鹃城城遗址、杨雄墓墓、平乐乐寺等古古蜀文化化遗址和和景观。郫筒镇镇为郫县县的中心心城镇，与高新新西区邻邻近、望望丛祠文文化为房房产开发发支撑点点，并围围绕支撑撑点开发发商业地地产，目目前开发发面积幅幅线扩张张，区域域市场竞竞争激烈烈，先后后有华侨侨凤凰城城、中铁铁集团、中冶集集团、花花样年、置信房房产、蓝蓝光和骏骏、舜苑苑地产、四川国国安、成成都桃源源置业、四川港港湘房地地产有限限公司、西南

17、交交大工程程技术建建设有限限公司等等20多多家房产产开发企企业来抢抢占这块块市场。2、周边边市政配配套调查查银行：中中国银行行、建行行、工行行、农行行、农村村信用社社等；学校：郫郫县一中中、郫县县二小、郫筒一一小、西西南交大大信息产产业学院院等；医院：郫郫县卫生生防疫站站、县人人民医院院、三九九八医院院、郫县县中医医医院等；餐饮娱乐乐：竹林林饭店、欧罗巴巴花园酒酒店、新新外滩酒酒楼等；公园：望望丛祠公公园、石石牛公园园、烈士士陵园等等；3、道路路交通及及生态环环境状况况分析成灌高速速、国道道3177线、沙沙西线等等高等级级快速通通道横贯贯全境，县域内内各镇均均二级公公路相通通相联。公路密密度2

18、110公里里/百平平方公里里，达世世界发达达地区水水平；规规划中的的成都地地铁东西西线穿越越境内，届时乘乘地铁110分钟钟可到达达成都。境内“七七河并流流”，花花木久负负盛名，现在有有近100万亩花花卉苗木木，是成成都市鲜鲜花基地地、中国国盆景之之乡，境境内满目目清绿，四季花花开，生生态环境境优良。4、地块块及区域域原生价价值发现现与分析析本项目地地块区域域有两大大开发原原生价值值，一是是离望丛丛祠公园园，一是是政府新新建的行行政中心心。这两两点为本本区域开开发项目目的开发发支撑点点。新城城区住宅宅建设风风格多为为现代时时尚型；而望丛丛祠片区区多以建建设中式式、现代代中式风风格的住住宅。结结合

19、两者者特色及及区域环环境以及及本项目目所处的的位置及及规划条条件我们们认为应应顺应市市场发展展，以现现代时尚尚的建筑筑风格面面市，并并树立城城市新型型精品住住宅社区区的标杆杆。5、竞争争力分析析近年如富富士康等等外资或或内资企企业纷纷纷进入郫郫县。郫郫县常住住及流动动人口均均增长快快速，消消费市场场巨大，加上众众多知名名房地产产开发企企业纷纷纷入驻郫郫县以争争夺市场场。使郫郫县房地地产市场场的竞争争更为激激烈化，在激烈烈竞争的的同时也也会提高高整体的的开发水水平和住住宅的质质量。另外知名名企业得得到追捧捧。品牌牌的魅力力在房地地产业中中已经显显现，目目前在郫郫县居民民购房消消费中，企业知知名度

20、已已经成为为重要的的参考因因素。无无论是开开发公司司还是规规划设计计、中介介代理等等企业，知名度度和美誉誉度较高高的都受受到了购购房消费费者的青青睐，尤尤其是国国内知名名的地产产商和外外域、外外省的著著名规划划设计公公司，以以其先进进的理念念推出的的楼盘都都收到了了良好的的市场效效果。鉴于本项项目前身身系央企企中冶，实力雄雄厚信誉誉良好，且已建建成项目目品质高高雅，口口碑良好好，我们们可以依依托中冶冶的知名名度，根根据不同同市民的的不同需需求，推推出具有有先进理理念的楼楼盘；再再加上我我们开发发的地段段靠近望望丛寺文文化公园园，环境境优美，具有浓浓厚的人人文气息息；高收收入阶层层的市民民较多。

21、而周边边地段由由于郫筒筒镇近年年来的高高速发展展，致使使可建设设规模用用地越来来越少，与此同同时居民民的购买买力增强强，所以以该地区区市场上上住房供供需相对对平衡，具有巨巨大的市市场潜力力，为此此项目开开发带来来了无限限的商机机。据此此我们有有理由相相信我们们开发的的商品房房有较强强的竞争争力。6、目标标市场客客户特征征和消费费行为分分析近两年，本区域域内开发发项目多多达200个。我我司综合合已售完完项目、在售项项目、待待售项目目的市场场调研后后，得出出以下结结论：= 1 * GB2、客户户置业目目的有多次购购房经历历的郫县县人，自自住性需需求仍很很强烈557% ，说明明市场上上现有产产品仍不

22、不是郫县县人最满满意的自自住房，不少有有购买力力的郫县县人（333%）将自住住和投资资同时列列为置业业目的。= 2 * GB2、客户户购房原原因客户购房房时最关关注的因因素是价价格（115.772%）、交通通便利（15.86%）和物物业管理理（166.677%）。另外，他们对对住宅小小区的生生态环境境也较为为关注（10.14%）。= 3 * GB2、物业业类型客户对住住宅（553%）和商铺铺（355%）的的需求明明强于对对写字楼楼的需求求（122%），在住宅宅的物业业类型方方面，偏偏好还是是倾向于于高层住住宅非多多层物业业，其中中别墅排排屋277.866%、小小高层331.996%、高层331

23、.888%。= 4 * GB2、户型型结构客户比较较偏爱复复式结构构的高档档物业（50.00%）。 选择平平层的客客户多喜喜欢3房房2厅22卫的户户型。= 5 * GB2、理想想居住面面积郫县人对对面积的的需求较较大，客客户的理理想居住住面积集集中在1131-1800平米之之间，比比例超过过了500%。= 6 * GB2、价格格承受能能力客户对价价格还是是比较敏敏感的，56.67%的客户户的价格格上限在在70万万左右。但郫县县的高端端市场也也有一定定规模，两成的的客户可可以承受受1000万左右右的总价价。 = 7 * GB2、商品品房交付付标准客户对菜菜单式装装修的概概念几乎乎没有，接近九九成

24、的人人希望买买到毛坯坯房自己己动手装装修。= 8 * GB2、车位位需求与购房因因素分析析中发现现的现象象相同，客户对对车位的的需求异异常强烈烈，更有有接近三三成的受受调者需需要两个个车位。 = 9 * GB2、会所所设施客户对会会所设施施有一定定的需求求，多集集中在健健身设施施，如健健身房（27%）、游游泳池（16%）等，但对具具体的高高档健身身设施概概念还比比较模糊糊，如网网球场（0.993%）。 = 10 * GB2、现有有居所的的不足大部分客客户对目目前居所所的不满满意主要要集中在在绿化不不好（445%）和物管管问题（30%）。7 、项项目SWWOT分分析田园世界项目市场研究及定位报告

25、. 项目特性SWOT分析优势 Strength劣势 Weakness 机会 Opportunity 威胁 Threat 项目所在区域位置非常好 项目周边文化氛围浓厚 当地高端群体的购买欲 项目周边的景观还需完善 快铁噪音问题 地块布局问题 开发模式, 多元的商业配套带动住宅 郫县旧城改造推动消费者的刚性需求 周边品牌开发商项目密集 新的“国十条”等政策出台，造成部分消费者持币观望四、市场场策略分分析房地产商商品是有有别于其其他经济济物品的的一般特特殊商品品，它既既有一般般商品的的共性，又有其其特殊性性，房地地产商品品的组合合性，位位置固定定性，房房地产商商品的异异质性，即个别别性，房房地产商商

26、品价值值的巨额额性，房房地产开开发政策策限制性性，开发发周期长长，相关关行业多多，房地地产商品品更多地地受到政政府政策策的限制制，房地地产使用用的长期期性、耐耐用性等等。由于于房地产产上平的的这些特特殊性，对房地地产的市市场策略略也变得得更加重重要和不不同。 我们根根据房地地产的特特点和自自身的情情况将房房地产市市场策略略划分为为以下四四个层次次： （1）核心心产品层层：房屋屋为人们们提供的的是使用用空间和和安全，这是实实体，也也是一切切消费和和服务的的载体，我们力力求为住住户提供供高品质质，低价价格的房房屋实体体；（2）形式式产品层层：通常常指产品品的品质质、外观观、包装装、品牌牌、设计计，

27、如住住宅的套套型、结结构、装装修等方方面。我我们采用用最专业业的设计计人员，考虑用用户的各各种设计计需求，个性化化的户型型设计，精品化化的住宅宅建造，我们力力求为住住户提供供一个心心仪的居居住家园园；（3）延伸伸产品层层：是指指核心产产品及形形式产品品以外，产品所所提供的的服务项项目。如如装修、物业管管理、安安装电视视天线等等，我们们有完善善的售后后服务，专业的的物业管管理公司司，提供供住户所所需的各各项个性性化装修修要求和和高品质质的物业业管理服服务，让让住户轻轻轻松松松就可以以拥有温温馨的家家园；（4）潜在在产品层层：由产产品带来来的可发发展的潜潜在性产产品，如如停车场场、餐饮饮服务、特殊

28、服服务、娱娱乐服务务等。我我们在设设计中充充分考虑虑现代住住宅的需需求，提提供完善善的配套套服务设设施，停停车场，活动广广场，小小区居委委会办公公中心，小区内内商品服服务中心心等，让让住户在在小区内内能够满满足各项项生活需需求，拥拥有清新新的家的的感觉。= 1 * GB4、产品品策略产品策略略的核心心是为谁谁服务（消费者者是谁）：产品品定位。进行正正确的产产品定位位，解决决为谁服服务的问问题。很很多方面面决定的的，如产产品差异异（质量量、功能能）、形形象差异异（名牌牌、大公公司）、价格差差异、位位置差异异等，总总而言之之，产品品定位反反映了公公司或产产品的竞竞争能力力。进过过紧密的的市场分分析

29、和考考察，我我们将该该产品目目标人群群定位为为主要来来自郫县县地区的的中高稳稳定收入入者，特特别是一一些年轻轻的群体体，最求求个性张张扬的家家庭。他他们有着着很强的的住房需需求和超超前消费费的思想想意识，可以通通过按揭揭贷款等等方式将将他们的的潜在需需求挖掘掘出来，同时也也为社会会的安定定做好必必要的基基础工作作。 产品组合合与优化化产品组组合策略略是根据据房地产产企业开开发与经经济能力力和市场场环境作作出的关关于企业业产品品品种、规规格及其其生产比比例方面面的决策策。一般般是从产产品组合合的广度度、长度度、深度度和粘度度等方面面作出决决定。产产品广度度是指产产品的种种类多少少；产品品长度是是

30、指产品品的某一一类产品品不同形形式的总总和（如如住宅多多层、高高层、塔塔式、板板式等）；产品品深度是是指每种种产品所所提供的的款式、建筑风风格的多多少；产产品粘度度是指各各产品之之间在最最终用途途、开发发建设条条件、销销售渠道道或其他他方面的的相互关关联程度度。在根根据目前前市场状状况和项项目的自自身特点点，注重重产品的的多样化化组合，采取每每栋楼都都不同的的设计形形式，建建筑风格格统一而而张显个个性，多多样化的的户型构构造，居居住用房房和公共共服务设设施的相相应组合合。把握握市场的的旋律，分阶段段的推出出产品。= 2 * GB4、价格格策略1、定价价策略的的核心在在市场营营销组合合中，价价格

31、是唯唯一能创创造收益益的因素素，其他他因素只只影响成成本。我我们在制制定产品品价格方方案时，我们根根据项目目公司的的实力和和郫县地地区价格格走势采采用主动动的竞争争价格定定价策略略。定价价时将竞竞争者的的价格与与估算价价格进行行比较，分高于于、低于于、一致致三个层层次，再再将企业业产品质质量、成成本费用用、产品品服务与与竞争企企业进行行比较，分析造造成价格格差异的的原因，从而找找出产品品的特色色和优势势，根据据定价目目标，确确定产品品价格。2、定价价策略在在综合考考虑开发发成本的的情况下下，我们们根据开开发进行行的不同同阶段对对价格进进行阶段段行设置置，设置置四个价价格：开开盘价、封顶价价、竣

32、工工价和入入住价，并设置置与此价价格相适适应的销销售比例例。开盘盘时，采采取“试探性性”的定价价策略，为了能能够加速速收回资资金和有有效判定定市场需需求情况况，设定定较低价价格为449000元/m22，考察察市场的的反映情情况，收收集市场场信息，为下一一阶段的的营销提提供参考考数据，此阶段段销售量量控制在在15%。封顶时时，通过过前期的的市场销销售情况况进行价价格的调调整，符符合消费费者看涨涨的心理理，调整整价格为为较高水水平5500元/m22，设定定此阶段段销售量量为25%。竣工时时，房屋屋建造完完成，市市场资料料充分，市场需需求得到到较好的的释放，拥有实实际的房房屋可以以作为更更好的促促销

33、手段段，采取取高价的的策略，设定价价格为55900元/m22，此阶阶段将完完成房屋屋的大部部分销售售50%以上上。入住住时，此此时小区区基础配配套设施施完成，小区环环境和质质量得到到很好的的改善和和体现，由于大大多数购购房者都都会在之之前就完完成了房房屋的购购买，此此阶段只只是提供供少量的的房屋，同时，在第一一期开发发完成时时，暂时时减少房房屋的供供应量，更有利利于二期期房屋的的较高需需求的爆爆发。二二期开发发在一期期开发和和销售的的基础上上，根据据市场情情况进行行综合价价格定位位。3、促销销策略房地产促促销的目目的是通通过详细细的介绍绍、生动动的描述述来塑造造产品的的形象，刺激顾顾客的购购买

34、欲。我们结结合本公公司和项项目实际际情况，采取以以下的促促销策略略。（1）广广告良好好的企业业形象，注重企企业的宣宣传和良良好形象象的建立立，通过过各种的的商誉广广告和负负责的行行为方式式已经建建立起了了良好的的口碑。开发前前期在郫郫筒镇的的主要人人口集中中点安放放大型的的宣传广广告牌，在项目目所在地地安放大大型广告告牌，在在项目销销售前期期，通过过当地新新闻媒体体扩大宣宣传。（2）房房地产展展销会参参加成都都年度房房地产展展销会，在必要要时开办办本公司司各大楼楼盘的综综合展销销会，通通过房地地产商品品的模型型展览，设计图图纸的介介绍，散散发宣传传小册子子等方法法，引起起客户的的兴趣，刺激客客

35、户的购购买欲。（3）人人员推销销由于房房地产集集土地、开发、建筑、金融等等知识为为一身，是一种种特殊商商品，我我们在必必要的时时候选取取优秀的的推销人人员面对对面地了了解客户户的需求求，解答答客户的的问题，收集现现场的信信息，有有针对性性地对房房地产进进行推销销。扩大大该项目目的知晓晓度和认认可度。五、建设设规划和和产品方方案建设规模模与产品品方案研研究是在在市场预预测和资资源评价价的基础础上，论论证比选选拟建项项目的建建设规模模和产品品方案，作为确确定项目目技术方方案、设设备方案案、工程程方案、原材料料供应方方案及投投资估算算的依据据。= 1 * GB4、规划划设计方方案的指指导思想想1、规

36、划划指导思思想：由于项项目开发发分两期期开发，周期较较长，因因此在规规划设计计中既要要立足现现实，又又要着眼眼未来，充分体体现可持持续发展展的策略略，建议议在总体体规划设设计中，一定要要充分根根据开发发时的市市场情况况进行设设计。总体规规划中应应尽可能能兼顾到到本地块块的周边边环境，尤其要要注意项项目建成成后的周周边景观观以及社社区人文文的视觉觉效果。突出环环境设计计的宗旨旨，以“绿地中中的公建建”和“公建中中的绿地地”（政政府部门门规定的的绿化广广场部分分）两个个手法营营造两个个中心，形成集集中景观观，有效效利用土土地，发发挥投资资潜能，突出221世纪纪居住社社区的整整体特色色。总体上上来说

37、，此项目目的规划划方案中中建筑单单体设计计应采用用灵活的的户型和和变化的的立体效效果。小区的的目标顾顾客属中中高收入入的阶层层，在规规划上，停车泊泊位，按按文件规规定住宅宅不少于于0.77车位/户，大大部分业业主将拥拥有1-2辆私私家车，因此，建议在在小区的的交通方方面，充充分做到到人车分分流并且且规划好好停车位位。在设计计规划上上，建立立“城市市社社区小区组团团院院落家庭”的尺度度序列，综合考考虑内外外交通，公共设设施，行行政管理理，环境境保护，技术经经济要求求，合理理布局，站在城城市的高高度看社社区建设设，为居居民创造造与城市市完美和和谐的居居住环境境。2、强调调以人为为本的设设计原则则营

38、造舒舒适宜人人的人文文环境，良好的的人居环环境。（促进人人与自然然的亲和和关系，自然开开放的社社区文化化，亲切切的组团团休闲空空间，构构建出亲亲密和睦睦的邻里里关系）强调居居住的均均好性采用人人车分流流设计。（以贯贯穿的社社区主道道路为车车行干道道，车辆辆由主路路直接进进入地下下车库，社区成成为步行行区）完善的配配套公建建。（幼幼儿园、会所、便民商商业街，以外向向型布局局，既服服务本区区又向社社区开放放）与建筑筑交融的的绿化体体系。（连绵不不断的绿绿化体系系和流动动的景观观空间，以花园园围绕建建筑，建建筑坐落落在花园园中）主动创创造场地地高差。（建筑筑空间的的高低错错落，形形成丰富富的庭院院空

39、间，室内外外空间互互相渗透透，而又又不失私私密性。下沉式式花园结结合地下下车库。下沉的的园区泳泳池结合合地下室室。）注重园园区周边边环境的的改造。建筑以清清雅的格格调，质质朴的材材质，柔柔和的色色彩，亲亲切的尺尺度及丰丰富的细细部错落落掩映于于园林中中。住宅首首层抬高高。（住住宅首层层抬高11.5米米，可使使地下车车库直接接采光通通风。11.5米米的高差差形成坡坡地的立立体绿化化，自然然延伸到到楼墙窗窗前，首首层推窗窗触绿又又可避免免了视线线干扰）立面设设计细节节丰富、美观街角处处理创造造丰富景景观层次次。(几几条主要要道路的的交叉口口，四角角都有一一定后退退，建造造了4个个形态各各异的景景观

40、喷水水池，形形成怡人人的环境境和园区区景观的的延伸) 空间上相相互渗透透，绿化化与建筑筑互为界界面，相相互围合合，使整整个景观观流畅圆圆滑，连连绵不断断。注重住住宅建筑筑与绿地地的形式式、布局局的结合合。(大大胆采用用平坡结结合、乔乔灌结合合、花草草结合的的手法营营造景观观，藉以以营造丰丰富的、多彩的的、流动动的景观观空间) 强调组组团绿地地的自然然性和空空间的亲亲切感。(利用用组团建建筑的围围合，以以及栽植植与建筑筑的进退退关系，使自然然的活物物与建筑筑和硬质质景观相相生相长长，共同同营造出出属于组组团内部部的、令令人感到到亲切的的空间) 。空间上相相互渗透透，绿化化与建筑筑互为界界面，相相

41、互围合合，使整整个景观观流畅圆圆滑，连连绵不断断。利用组团团建筑的的围合，以及栽栽植与建建筑的进进退关系系，使自自然的活活物与建建筑和硬硬质景观观相生相相长，共共同营造造出属于于组团内内部的、令人感感到亲切切的空间间。使园林林景观产产生丰富富的层次次感，便便于植被被搭配，实现大大小乔木木、灌木木、地被被植物的的结合增强首首层住户户的私密密性，使使其与环环境形成成有一定定距离的的亲近感感在园林林绿化建建设中强强调以乔乔木为骨骨干的绿绿色植物物作为主主体，形形成良好好的生态态效益。(草坪坪的维护护浪费大大量的水水资源，且相对对制造氧氧气的能能力较弱弱。相反反，灌木木及乔木木不仅能能遮阳、吸热、减燥

42、，亦能产产生大量量的氧气气) 与其他他景观要要素结合合配置成成景。（使得园园区步移移景异，处处花花团锦簇簇，枝繁繁叶茂）室内空间间层次丰丰富，形形式多样样：地面不不同高度度的落差差设计（如餐厅厅、客厅厅和连接接客厅的的阳台）多级、多层次次的天花花造型设设计搭配圆圆形叠式式天花的的圆形餐餐厅设计计八角形形的2770度观观景主卧卧室。= 2 * GB4、规划划方案描描述“田园世世界”高高档小区区项目规规划总用用地约2210亩亩左右，一期占占地1330亩，二期占占地800亩，地地面总建建筑面积积为566万平方方米左右右，其中中住宅445万平平方米，商业为为11万万平方米米。总居居住户数数户，规规划总

43、居居住人口口人，容容积率44.0，绿化覆覆盖率445%。小区内内设幼稚稚园、配配套会所所、文化化中心、生态广广场、社社区活动动中心、游泳池池、网球球场、商商业街、运动区区、健康康跑道、攀岩壁壁、人造造沙滩游游乐区以以及医疗疗中心等等，充分分的满足足业主的的日常生生活需要要。 小区分分两期开开发，第第一期开开发122栋，二二期开发发8栋，总共将将建成220栋住住宅楼，共计550000户，规规划总居居住人口口1.88万人。小区绿绿化覆盖盖率455%。小小区内设设幼稚园园、配套套会所、文化中中心、生生态广场场、社区区活动中中心、游游泳池、网球场场、商业业街、运运动区、健康跑跑道、攀攀岩壁、人造沙沙滩

44、游乐乐区以及及医疗中中心等，充分的的满足业业主的日日常生活活需要。1、小区区配套设设施建议议= 1 * GB2、会所所是未来来社区档档次的标标志之一一，建议议建设一一个中型型豪华会会所，内内设儿童童游乐场场、健身身房，图图书馆、影视厅厅、娱乐乐室等休休闲活动动设施。= 2 * GB2、当今今时代已已进入数数字化信信息时代代，住宅宅小区的的智能化化成为发发展的必必然趋势势。为与与时代合合拍，拟拟建小区区应引领领智能化化生活新新潮流，建议引引进有线线电视、电信、计算机机三网合合一线路路并全部部采用地地下电缆缆，整个个小区实实行244小时实实时监控控，提供供自动抄抄表，多多媒体服服务、网网络教育育、

45、卫星星电视等等多方位位的网络络服务。= 3 * GB2、每户户设独立立的水、电、煤煤气表，小区内内采用变变频供水水系统及及自来水水净水系系统，保保证用户户生活用用水质量量。= 4 * GB2、小区区内应设设有小型型超市、商场、幼儿园园等公共共建设配配套设施施，为用用户的日日常生活活提供方方便，充充分体现现出社区区生活的的现代化化。2、环境境艺术设设计建议议随着人们们生活水水平的提提高，“买环境境”的观观念已为为大多数数居民所所接受，景观优优势也成成为众多多小区的的一个卖卖点。在在当前以以及未来来相当长长的一段段时间内内，人们们买房除除了考察察室内布布局、质质量及小小区的整整体规划划等因素素外，

46、也也越来越越重视其其环境，这实际际上也反反映了人人们追求求人与自自然的和和谐统一一，远离离喧闹、闹腾、嘈杂的的都市的的一种心心态。基于上述述原因和和项目自自身的环环境优势势，开发发公司在在进行本本地块的的整体规规划设计计时，不不仅兼顾顾到地块块的周边边环境，更要注注意小区区内的环环境艺术术设计，建议公公司聘请请专业的的环境艺艺术设计计人员进进行设计计，以期期达到较较好的环环境效果果。上述优化化建议仅仅仅是一一个思路路，设计计人员在在把握总总体原则则的前提提下，可可以有更更多的突突破。主要技术术经济指指标技 术 经 济济 指 标项目单位数量占地总面积平方米总建筑面积平方米居住建筑面积平方米公共建

47、筑面积平方米居住居数户平均每户建筑面积平方米平均每户居住人数人容积率绿化率%住宅栋数栋平均层数层地下车库面积平方米停车位个用 地 平 衡衡 表项 目目单 位位数 量量小区规划划用地万1.住宅宅用地万2.公建建用地万3.道路路用地万4.公共共绿地万= 3 * GB4、产品品方案小区规划划以中高高档高层层电梯公公寓为主主，外围围或两面面配以少少量高档档多层花花园式洋洋房。在在规划设设计及建建筑风格格上充分分体现“以人为为本”的的设计理理念。注注重环境境的营造造并赋予予其浓郁郁的文化化内涵，充分体体现211世纪郫郫县新城城高品质质和谐住住宅区的的风貌。主要居住住对象为为公务员员、商业业精英、知识分分

48、子、白白领阶层层等，以以及其他他知识层层次较高高，家庭庭收入较较好的市市民家庭庭。根据以上上多种消消费对象象的不同同品位和和要求，故选择择了多种种户型以以资参考考。1、参考考户型：A型：（82 1房房2厅22卫 ）B型：（89 2房房2厅22卫）C型：（1200 22+1房房2厅1卫）D型（11733房22厅2卫卫）F型（11454房22厅2卫卫）2、户型型室内效效果图：（客厅）（卧室）（卫生间间）（厨房）= 4 * GB4、建筑筑方案1、建筑筑设计指指导思想想= 1 * GB2、住宅宅的设计计要适度度超前。这里的的超前不不仅仅是是面积问问题，更更重要的的是功能能、质量量方面的的适度超超前，这

49、这就要求求设计人人员必须须考虑到到今后至至少100年内人人们生活活方式与与需求的的变化。如果我我们今天天设计开开发的住住宅能想想到明天天的话，那么我我们的住住宅将肯肯定会备备受青睐睐，也肯肯定会成成为销售售中的一一个强力力卖点。= 2 * GB2、住宅宅设计应应充分体体现“以以人为本本”的原原则，想想住户之之所想，每一细细节的处处理都应应体现出出对人的的关怀和和尊重,实现动动静分开开，洁污污分开。特别是是对儿童童居室，要更多多地予以以周到细细致考虑虑。正如如人们所所说：“以人为为本，就就是以孩孩子为本本”。每每一户型型内部布布置都应应按内外外分区、动静分分区、生生理分室室、功能能分室等等要求设

50、设计= 3 * GB2、住宅宅外观设设计采用用目前流流行的欧欧式风格格，色彩彩以简洁洁明快为为主，并并在阳台台、天沟沟、局部部墙等细细部以其其他色彩彩点缀，做到统统一中有有变化。= 4 * GB2、在建建筑材料料方面，大量采采用新材材料、新新产品，据统计计数据表表明，在在已建成成或正在在建成具具有“后后小康时时代”特特征的住住房中，新材料料、新产产品、新新技术的的采用率率，外墙墙材料为为60%，屋面面保温防防水材料料为900%，管管线集中中综合布布置为440%。= 5 * GB2、户型型设计多多样化，包括平平面布局局的多样样化，建建筑面积积规模大大小多变变、房型型设计的的多样化化（平面面、复式

51、式），物物业档次次的多样样化（多多层小洋洋楼、小小高层、）等。2、 基基本原则则和要求求（）尊尊重自然然、保护护生态的的原则建建筑及其其建成环环境要与与自然环环境协调调共生；要尽可可能减少少人工环环境对自自然生态态平衡的的负面影影响；人人工环境境要与自自然环境境有机结结合。 （）节节约资源源和能源源、高效效利用的的原则建建筑的规规划设计计、施工工建造、使用运运行和管管理维护护等一切切建筑活活动应尽尽可能节节约自然然资源和和能源消消耗；提提倡经济济、合理理、实用用、高效效，反对对铺张、浪费和和奢侈；采用人人工与自自然相结结合、现现代高新新技术与与传统适适用技术术相结合合、行政政干预与与市场经经济

52、相结结合的方方式，最最大限度度地提高高建筑资资源和能能源的利利用率。 （）健健康卫生生、无废废无污的的原则建建筑及其其建成环环境要有有利于人人的身心心健康，避免或或减少环环境污染染，应采采用无毒毒、无害害、环保保型绿色色建材，采用耐耐久性的的、可循循环、重重复利用用的材料料；尽可可能充分分利用太太阳能、风能、地热、地冷等等自然清清洁能源源；应设设置水循循环利用用系统和和固体垃垃圾、废废物的收收集、回回收和处处理系统统等；大大力发展展立体绿绿化，充充分发挥挥园林绿绿化保护护和改善善建筑环环境的作作用，满满足现代代人回归归自然的的心理渴渴望。 （）灵活开开放，适适应发展展的原则则建筑的的空间和和使

53、用功功能应适适应社会会的发展展变化，要求建建筑空间间应具有有包容性性，功能能应具有有综合性性，使用用应具有有灵活性性和适应应性以及及易于发发展的可可扩展性性，从而而使建筑筑的使用用功能具具有与其其物质结结构的耐耐久性相相适应的的持久生生命力，不仅能能很好地地满足其其当前的的使用要要求，而而且应避避免建筑筑物因其其功能失失效而大大量、频频繁地拆拆除重建建，使建建筑具有有潜在而而巨大的的节能、节材、节约资资金以及及减少生生产和施施工对环环境的污污染等综综合效益益。应把把建筑及及其规划划设计当当作一个个持续不不断的动动态生长长过程，要有预预见性地地研究建建筑与社社会发展展的互动动关系，要做到到近期规

54、规划与长长远规划划相结合合，为扩扩建和改改造留有有余地，提倡“弹性设设计”、“预留留设计”和“潜潜伏设计计”等，优先采采用具有有灵活性性和可变变性的建建筑结构构和设备备系统；发展模模块化、标准化化、易于于维护、更新的的建筑设设备和部部件等。（）生生态建筑筑文化和和美学艺艺术的原原则绿色色建筑应应以其独独特的建建筑技术术和艺术术方式表表达现代代生态文文化的内内涵和审审美意识识，创造造自然健健康、亲亲切舒适适、生机机勃勃、丰富多多彩、具具有传统统和地方方文化意意蕴和现现s代气气息的建建筑环境境艺术。3 、建建筑设计计效果图图（外观）（小区绿绿化）（景观）（高端户户型）（会所设设施）（地下车车库）（

55、底商）4、建筑筑方案描描述= 1 * GB2、建筑筑艺术与与风格 经典都市市小区为为多层住住宅小区区，小区区以中档档两室两两厅及三三室两厅厅住宅为为主，配配以少量量高档复复式楼。在规划划设计及及建筑风风格上充充分体现现“以人人为本”及建设设“两型型社会”的现代代设计理理念。注注重环境境的营造造并赋予予其浓郁郁的文化化内涵，充分体体现211世纪郫郫县新城城高品质质和谐住住宅区的的风貌。= 2 * GB2、建筑筑特征与与结构 本小区内内的住宅宅多为高高层建筑筑，均高高26层层，底层层为层高高2米的的车库；顶层为为复式楼楼；其他他中间层层由两室室两厅一一卫一厨厨（位于于楼栋每每层中间间部分）及三室室

56、两厅两两卫一厨厨（位于于楼栋每每层的两两端）的的户型结结构组合合而成。= 3 * GB2、建筑筑节能 经典都市市小区建建筑热环环境和能能源系统统的设计计应贯彻彻国家和和地方有有关节约约能源的的法规和和政策，严格执执行夏夏热冬冷冷地区居居住建筑筑节能设设计标准准。保保证舒适适，健康康的室内内热环境境基础上上，采取取有效的的节能措措施，改改善建筑筑的热工工性能，降低建建筑全年年能耗；积极采采用对环环境污染染小的可可再生能能源，并并提高采采暖、空空调等耗耗能系统统的效率率；最大大限度地地减少建建筑对能能源的需需求和对对空气污污染的破破坏，以以实现可可持续发发展的目目标。建筑节能能技术、材料、工艺的的

57、应用 除了在在保温节节能做法法及措施施中介绍绍的新技技术外，在现代代还原的的建设过过程中，应大量量应用四四新技术术，为住住宅产业业化及带带动其他他产业的的发展起起到一定定的作用用。4.3.22 主体体工程与与公用、辅助工工程= 4 * GB2、 平平面布置置与功能能要求 在平面面布置时时以可持持续建筑筑概念为为指导，注重以以人为本本，方便便住户使使用为几几本原则则。住房房与绿化化设施交交叉布置置，同时时设置集集中的大大片绿化化及活动动场所。具体布布置参见见总平面面布置图图。为住住户提供供完善的的配套服服务设施施，满足足居民的的日常需需求。本本项目主主体工程程为每层层2-44户设计计。= 5 *

58、 GB2、 辅辅助工程程 本项目配配套基础础设施有有道路系系统，绿绿化设施施，小区区居委会会或物业业管理办办公中心心，公共共活动广广场等。绿化覆覆盖小区区的大部部分地方方给居民民以田园园般的感感觉。六、项目目开发经经营策略略和投资资估算根据本报报告前五五章的论论述与分分析，本本章着重重讨论项项目的开开发经营营策略，并对项项目的投投资进行行估算，对工程程实施进进度作出出安排，并制订订相应的的项目筹筹资计划划和投资资计划。一、项目目开发经经营策略略依据本项项目及开开发公司司的实际际情况，本项目目宜采取取“合作作开发，整体规规划、分分期实施施、力创创精品”的灵活活多变的的开发经经营策略略。1、合作作

59、开发本项目由由成都市市公司（以下简简称“公公司”）定向投投资该项项目的两两家项目目开发商商：成都都置业有有限公司司和成都都置业有有限公司司。中环环公司将将以上述述两家项项目开发发公司为为合作主主体，中中环公司司为合作作平台，以股权权融资的的方式对对外合作作，期引引入有实实力的战战略合作作方，联联合收购购该项目目，共同同成立开开发经营营管理团团队，倾倾力打造造郫县精精品住宅宅样板，取得良良好的经经济和社社会效益益，回报报股东及及社会。2、合作作模式= 1 * GB2、公司司负责以以最低成成本获得得该项目目，也即即以合法法合规方方式获得得上述两两家项目目公司1100%的股权权，同时时协调企企业政府

60、府各方关关系，保保障项目目转让的的顺畅实实施。（公司为为此次收收购已于于20113年33月组建建了由律律师、会会计师、投资顾顾问等人人员组成成的投资资团队，委托相相关专业业机构已已完成前前期投资资尽职调调查及项项目策划划）。= 2 * GB2、合作作方负责责融资55亿人民民币，用用于取得得成都田田园世界界俊峰置置业有限限公司（即第一一期1330亩土土地使用用权），资金按按协定准准时到位位，资金金使用期期限2年年，年息息成本不不超过225%，到期还还本付息息。= 3 * GB2、公司司负责项项目后续续所有的的融资工工作及开开发经营营管理，前期合合作方持持有项目目80%的股份份，中环环公司持持有2