上海沪西财富中心项目可行性研究

1、PAGE PAGE 0策源机构咨询研发中心二OO七年四月上海普陀区沪西财富中心可行性研究报告上海沪西财富中心项目可行性研究PAGE PAGE 36目 录录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc166465586 1.项目目情况 PAGEREF _Toc166465586 h 1 HYPERLINK l _Toc166465587 1.1地地理位置置 PAGEREF _Toc166465587 h 1 HYPERLINK l _Toc166465588 1.2主主要经济济技术指指标 PAGEREF _Toc166465588 h 1 HYPERLINK l _Toc16

2、6465589 1.3地地块现状状 PAGEREF _Toc166465589 h 2 HYPERLINK l _Toc166465590 1.4周周边环境境 PAGEREF _Toc166465590 h 2 HYPERLINK l _Toc166465591 1.5配配套设施施 PAGEREF _Toc166465591 h 3 HYPERLINK l _Toc166465592 22.区域域规划情情况 PAGEREF _Toc166465592 h 4 HYPERLINK l _Toc166465593 2.1区区域建设设规划 PAGEREF _Toc166465593 h 4 HYPE

3、RLINK l _Toc166465594 2.2产产业发展展规划 PAGEREF _Toc166465594 h 5 HYPERLINK l _Toc166465595 2.3轨轨道交通通规划 PAGEREF _Toc166465595 h 6 HYPERLINK l _Toc166465596 2.4区区域发展展环境比比较 PAGEREF _Toc166465596 h 6 HYPERLINK l _Toc166465597 2.5区区域规划划总结 PAGEREF _Toc166465597 h 8 HYPERLINK l _Toc166465598 3.区域域办公市市场分析析 PAGER

4、EF _Toc166465598 h 8 HYPERLINK l _Toc166465599 3.1宏宏观背景景 PAGEREF _Toc166465599 h 8 HYPERLINK l _Toc166465600 3.2区区域办公公竞品分分析 PAGEREF _Toc166465600 h 9 HYPERLINK l _Toc166465601 3.3项项目办公公客户定定位建议议 PAGEREF _Toc166465601 h 11 HYPERLINK l _Toc166465602 3.3项目目办公类类型定位位建议 PAGEREF _Toc166465602 h 12 HYPERLINK

5、 l _Toc166465603 3.4项项目办公公开工时时序建议议 PAGEREF _Toc166465603 h 12 HYPERLINK l _Toc166465604 3.5甲甲级办公公楼租金金/售价建建议 PAGEREF _Toc166465604 h 13 HYPERLINK l _Toc166465605 3.6公公寓式办办公售价价建议 PAGEREF _Toc166465605 h 15 HYPERLINK l _Toc166465606 4.区域域商业市市场分析析 PAGEREF _Toc166465606 h 16 HYPERLINK l _Toc166465607 4.1

6、宏宏观背景景 PAGEREF _Toc166465607 h 16 HYPERLINK l _Toc166465608 4.2区区域商业业分布情情况 PAGEREF _Toc166465608 h 16 HYPERLINK l _Toc166465609 4.4区区域商业业消费者者定位建建议 PAGEREF _Toc166465609 h 18 HYPERLINK l _Toc166465610 4.3项项目商业业业态定定位建议议 PAGEREF _Toc166465610 h 19 HYPERLINK l _Toc166465611 5.项目目初步财财务评价价 PAGEREF _Toc166

7、465611 h 21 HYPERLINK l _Toc166465612 5.1项项目评估估说明 PAGEREF _Toc166465612 h 21 HYPERLINK l _Toc166465613 5.2项项目开发发经营方方案 PAGEREF _Toc166465613 h 21 HYPERLINK l _Toc166465614 5.3项项目总投投资估算算 PAGEREF _Toc166465614 h 22 HYPERLINK l _Toc16646656115 5.33.1估估算参数数 PAGEREF _Toc166465615 h 22 HYPERLINK l _Toc1664

8、65616 5.3.2总投投资估算算 PAGEREF _Toc166465616 h 22 HYPERLINK l _Toc166465617 5.4项项目经营营收入估估算 PAGEREF _Toc166465617 h 23 HYPERLINK l _Toc166465618 5.4.1估算算参数 PAGEREF _Toc166465618 h 23 HYPERLINK l _Toc166465619 5.4.2项目目经营收收入测算算 PAGEREF _Toc166465619 h 23 HYPERLINK l _Toc166465620 5.5项项目财务务评价 PAGEREF _Toc16

9、6465620 h 23 HYPERLINK l _Toc166465621 5.5.1静态态盈利能能力 PAGEREF _Toc166465621 h 23 HYPERLINK l _Toc166465622 5.5.2动态态盈利能能力 PAGEREF _Toc166465622 h 24 HYPERLINK l _Toc166465623 5.5.3资金金平衡分分析 PAGEREF _Toc166465623 h 24 HYPERLINK l _Toc166465624 5.5.3资金金平衡分分析 PAGEREF _Toc166465624 h 25 HYPERLINK l _Toc166

10、465625 5.6项项目盈亏亏平衡分分析 PAGEREF _Toc166465625 h 26 HYPERLINK l _Toc166465626 5.7项项目评估估结论 PAGEREF _Toc166465626 h 261.项目目情况1.1地地理位置置本项目本项目地地块位于普陀陀区中西部部，沪宁宁高速公公路与真真北路中中环线交交汇处西西北侧。具体体四至范范围为：东起真北路路中环线线，西倚子洲洲路，北靠靠铜川路路，南临临曹安路路和沪宁宁高速公公路，属于普陀陀区真北北新兴商商贸群和和真光商商业中心心范围。1.2主主要经济济技术指指标地块基本经济技术指标项目数量: m2备 注总占地面积69,9

11、30占地：104.9亩总基地面积23,986建筑密度：34.3%地上建筑面积244,775容积率：3.5其中：办公部分181,266可售(50%)商业部分63,489可售(50%)总建筑面积289,775地下建筑面积45,000不计容积率地下室停车库45,000绿化面积27,972绿化率：40%注：地下45000中含停车位约1500个1.3地地块现状状真北路子洲路曹安公路金汤路该地块目目前为多家汽汽车企业业用地，包括大大众维修修中心、上海汽汽车工业业机动车车置换有有限公司司、民防防真北路路停车场场、普陀陀区机动动车驾驶驶员培训训部、沪沪裕钢材材仓库等（由于于无地块块红线范范围相关关资料，项目位

12、位置目前前暂定）。现场场勘察显显示，整整个地块块较为方方正，临临路面位位于真北北路高架架及曹安安公路，北侧、西侧均均靠有建建筑物阻阻挡，西西北角临临子洲路路、金汤路路处有一一处入口口（普陀陀区机动动车驾驶驶员培训训部），如在项项目地块块范围内内，则为为项目西西北侧唯唯一临路路入口。真北路曹安路及高架下匝道真光新村如家及住宅区1.4周周边环境境地块以西西：与真真光新村村老式住住宅区仅仅一墙之之隔，无无进出通通道。地块以南南：紧贴贴曹安公公路，连连通中环环线立交交桥和沪沪宁高速速，道路路情况复复杂，来来往车辆辆极多，环境非非常嘈杂杂。同时时，由于于高架下下匝道的的影响，使得进进入该地地块的通通路被

13、阻阻挡，需需绕行22、3百百米。地块以东东：为真北北路，有有高架支支柱和栅栅栏阻拦拦。地块以北北：有如如家快捷捷酒店、少量中中低挡餐餐饮设施施及住宅宅区。1.5配配套设施施 交通配套套：项目紧邻邻真北路路中环线线、曹安安公路、沪宁高高速公路路三条上上海西北北侧的交交通动脉脉，可以以方便直直达市区区各处，距离上上海虹桥桥国际机机场仅110公里里，且周周边分布布有北安安线、7727、7500、622、3223、5562、8277、9447等众众多公交交线路，交通出出行十分分便利。商业配套套：项目周边边商业配配套较为为齐全，拥有百百联中环环中心、麦德龙龙、红星星美凯龙龙、百安安居、迪迪卡侬、乐购、苏

14、宁、国美、梅川路路欧亚步步行街等等大型商商业设施施，作为区区域商业业中心已已经初见见规模。项目环境境现状总总结项目地处处普陀区区中环区区域，区区位道路路条件较较好，交交通出行行十分便便利。作作为居住住聚集区，其发展展较为成成熟，商商业配套套设施较较为完善善。由于项目目临路面面为真北北路中环环、沪宁宁高速公公路两大大高架环环绕，机机动车出出入通路路上受到到较大影影响，地地块西北北角出入入口所临临子洲路路、金汤汤路均仅仅为双车车道道路路，本项目未未来出入入动线需需着重考考虑。否否则道路路环境将将对项目目尤其是是商业部部分构成成不利影影响。2.区域域规划情情况2.1区区域建设设规划根据普陀陀区“十一

15、五五”规划，普陀区区将在未未来重点点规划建建设5大大区域真如如城市副副中心、长风生生态商务务区、真北组组团商贸贸群、桃浦都都市产业业园、长寿综综合服务务带，其中本本项目位位于真北北组团商商贸群。五大重点点区域定定位情况况商务商业娱乐真如城市市副中心心综合商务务中心便利性购购物中心心历史风貌貌旅游文文化区长风生态态商务区区高科技生生态商务务港高端商业业品牌店店苏州河娱娱乐休闲闲区真北组团团商贸群群长三角商商务平台台大型专业业商贸中中心都市休闲闲娱乐中中心桃浦都市市产业园园物流枢纽纽中心-长寿综合合服务带带现代服务务业集聚聚区餐饮娱乐乐购物区区旅游休闲闲区目前以上上区域除除长寿路路沿线商商务带已已

16、成熟外外，真如如、真北北、长风风三个重重点规划划地区的的重新建建设均刚刚起步。就目前前的定位位方向，真北地地区区别别与其他他重点规规划地区区的关键键在于：专业商商贸。目目前周边边专业市市场集中中是其发发展的重重要基础础。真北组团团商贸群群以中环环线为中中轴，南南起苏州州河，北北至沪嘉嘉高速公公路。重重点推进进九大组组团式商商务、商商业、宾宾馆、娱娱乐项目目建设，规划用用地面积积70.66万万，规划划建筑面面积2000.336万。真北北路核心心区域，重点开开发商务务办公楼楼宇群，搭建与与长三角角互为辐辐射对接接的商务务平台，凸显涉涉外经贸贸和商务务特色，汇聚国国内大、中型企企业总部部、区域域采购

17、中中心和营营销结算算中心等等。金沙沙江路区区域，重重点开发发汽车销销售、展展示、维维修、服服务“四位一一体”汽车商商贸集聚聚区；梅川川路东段段、真光光路区域域，重点点集聚建建材、家家具、家家电等大大型专业业商贸展展销中心心、配送送中心等等。在梅梅川路西西段区域域，重点点开发面面向广大大市民的的都市休休闲娱乐乐中心。2.2产产业发展展规划在“十一一五”规划中中，普陀陀区产业发发展重点点主要集集中在以以下四点点：提升升发展都都市型商商业：鼓励集集聚著名名商品品品牌或企企业品牌牌的商业业服务企企业，大大力培育育具有民民族和本本地特色色的个性性化商业业服务企企业。重点点发展商商务服务务业：重点建建设以

18、国国际商贸贸企业总总部为龙龙头，以以长三角角企业总总部和涉涉外经贸贸为特色色的现代代服务业业集聚区区；以要要素市场场为主体体，以电电子商务务和互通通联动为为特色的的新型要要素市场场集聚区区；以高高端物流流为先导导，以陆陆港口岸岸和多式式联运为为特色的的现代物物流园区区；以研研发设计计为重点点，以产产学研战战略联盟盟为基础础的科技技型产业业集群。大力力发展休休闲娱乐乐业：加强苏苏州河综综合轴线线开发和和环长寿寿地区休休闲娱乐乐街区建建设，结结合苏州州水岸整整治，开开发沿水水岸休闲闲娱乐带带，加快快长寿、长风大大型娱乐乐项目和和旅游设设施的建建设。大大力开发发集购物物观光、健身娱娱乐、文文化活动动

19、、会务务展示等等功能于于一体的的特色休休闲商业业区。配套套发展酒酒店住宿宿业：新建四四星五五星级酒酒店、会会议中心心，开发发若干假假日宾馆馆、酒店店式公寓寓，进一一步改善善本地区区商务环环境，提提升旅游游服务功功能，满满足高标标准商务务、旅游游住宿和和综合活活动需求求,并带带动周边边区域内内餐饮、购物、娱乐等等产业发发展。根据普陀陀区综合合发展的的产业规规划，现现代服务务业聚集集区、要要素市场场聚集区区、现代代物流园园区、科科技产业业集群、景观休休闲娱乐乐设施和和高星级级酒店等等配套设设施都是是区政府府鼓励的的商业形形态。落实到到具体到到房地产产载体，则为高高品质写写字楼、新型商商业设施施和酒

20、店店或类酒酒店物业业。本项项目的基基本产品品定位则则基于此此规划方方向。2.3轨轨道交通通规划根据上海海轨道交交通规划划，项目目所处真真北路、曹安公公路周边边规划建建设有轨轨道交通通14号号线（原原来的MM6线，起讫点点为环西西二大道道至金桥桥）、115号线线（原来来的轻轨轨L1线线，起讫讫点为上上海西站站-环南南二大道道），作作为轨道道交通远远景规划划，目前前尚未确确定具体体走向，预计在在20110-220200年间全全部建设设完成。在本项目目的建设设期及运运营初期期，轨道道交通的的远期规规划并不不能对项项目带来来直接的的利好。由于商商办综合合项目重重长期的的运营收收益，因因此两条条轨道交交

21、通的启启用，将将对项目目原规划划写字楼楼部分的的租金起起到一定定拉升作作用，此此外也更更有利于于本项目目内原规规划商业业部分吸吸引更广广泛的客客源。规划真北路站规划铜川路站本项目2.4重重点规划划板块发发展比较较作为普陀陀未来重重点发展展的4个个办公板板块，真真如与其其它板块块相比优优势何在在？长风生态态商贸区区办公1220.55，商业业30万万，酒店店式公寓寓70万万。优势1、普普陀政府府重点打打造商务务板块 2、具有长长风公园园、苏州州河等自自然景观观资源 3、规划完完整，区区域规模模庞大，易产生生聚集效效应劣势1、区区域办公公市场完完全没有有基础 2、目前区区域内多多为老厂厂房，环环境条

22、件件较差 3、东西走走向金沙沙江路、光复西西路道路路条件较较差 4、体量较较大，经经营初期期阻力较较大真如城市市副中心心商业办公公52万万优势1、上海海市4大大城市副副中心之之一 2、具有上上海西站站货运交交通枢纽纽劣势1、区域域发展早早，居住住氛围过过浓，目目前无办办公氛围围 2、规划定定位较为为笼统，办公市市场定位位不清晰晰 3、铜川路路、曹杨杨路地面面道路交交通较为为拥堵（由于长长江实业业在真如如已获得得大幅综综合土地地，目前前该区域域颇受关关注）长寿综合合服务带带办公377万，商业业27.75万万，酒店店4.55万优势1、普普陀商办办发展最最为成熟熟的区域域 2、地处市市中心区区域，交

23、交通便利利，办公公氛围较较好劣势1、未来来发展空空间有限限，区域域办公市市场未来来供应量量为4大大区最少少 2、租金、售价较较高，办办公入门门门槛相相对较高高真北组团团商贸群群办公677万，商业业51万万，公寓寓式酒店店17万万。优势1、地理理区位条条件最为为优越 2、沪宁高高速公路路为上海海江苏商商贸主通通道；中中环线为为上海市市内交通通动脉 3、区域经济济发展较较为成熟熟，商业业、生活活配套齐齐全劣势1、办公公组团尚尚未形成成聚集效效应2.5区区域规划划总结真北组团团商贸群群从地理理位置上上来看，是目前前普陀大大力发展展的真如如、真北北、长风风三大商商务区中中区位较较好的板板块，沪沪宁高速

24、速公路、真北路路中环线线这两条条对外对对内主干干道的存存在，可可以吸引引众多经经贸、物物流企业业落户。在环境上上，除长长寿路沿沿线外，真北地地区相比比长风、真如，其商业业金融成成熟度更更高，便便利的配配套设施施在三大大区中更更具有吸吸引力。依照真北北地区的的商务规规划，以以及普陀陀区商、办、购物物、酒店店综合发发展的产产业定位位，本项项目适宜宜打造成成为与长长三角互互为辐射射对接的的商务平平台，辅之以以商业、宾馆、娱乐项项目建设设，建成集涉外外经贸、休闲购购物、都都市娱乐乐为一体体的区级级综合商商务休闲闲中心。3.普陀陀区办公公市场分分析3.1宏宏观背景景普陀区写写字楼市市场相对对市区其其他行

25、政政区发展展较为缓缓慢，目目前写字字楼供应应主要集集中在长长寿路沿沿线和中中山北路路沿线，且以中中低档办办公物业业为主，其中商住住型物业业也是区域域办公市市场主导导产品。基于普普陀区政政府的整整体规划划方向，目前长长风、真真如、真真北地区区均是普普陀区政政府鼓励励发展的的重点商商务区，如前文文所述，各区域域的发展展重点各各有特点点，目前前这三个个今后的的写字楼楼重点供供应区均均处于起起步状态态，3-5年后后将会对对普陀区区的写字字楼市场场格局产产生重大大影响。今后33-5年年间，普普陀区将将是市中中心区域域内写字字楼供应应量最大大的行政政区域。普陀区220066年共计计新增办办公楼77.233

26、万，环比下下跌633.588%。全全年成交交办公楼楼16.15万万，环环比下跌跌21.07%。由于于写字楼楼供应结结构问题题，066年区域域写字楼楼成交均均价1112933元/，环比比下跌111.885%。普陀区新新增企业业个数新增企业业类型20044年新增增企业数数20055年新增增企业数数20066年新增增企业数数私营企业业户106991919922377内资企业业户273230193“三资”企业家家464352从普陀区区新增企企业数量量来看，基本保保持稳定定态势，办公楼楼市场需需求具有有一定的的保证。基于这这样的经经济背景景，区域域内规划划的写字字楼未来来供应量量也十分分可观。真北、真如

27、、长风共共计规划划有近3300万万左右右的办公公项目，且有国国浩、旭旭辉、长长实等诸诸多实力力开发商商进入该该区域市市场，届届时竞争争将十分分激烈。由于市市场需求求容量有有限，本本项目规规划的办办公部分分也应及及早入市市，抢占占先机。3.2区区域办公公竞品分分析项目名称称开发面积积功能定位位规划百联中环环购物广场场43万商业255万酒店7万万办公100万大型百货货购物中中心家居卖场场餐饮休闲闲广场五星级酒酒店公寓式办办公楼绿洲湖畔畔商务港港30万办公8.8万酒店公寓寓5.6万万商业2.85万万住宅7.5万国际化高高标准写写字楼环型商业业休闲街街酒店与酒酒店式公公寓高层经典典住宅创邑金金沙谷2.

28、3万万创意办公公 时尚美食食街创意产品品专卖店店旭辉世纪纪广场11万商业办公公6 万万公寓式式酒店55 万创展“LLOFTT” SSOHOO公寓式式办公55A甲级级写字楼楼北岸长长风29万一期2.6万办办公写字楼购物中心心休闲娱乐乐五星级酒酒店酒店式公公寓受到普陀陀区大力力发展商商贸的影影响，其其为市中中心新建建办公项项目体量量最多的的行政区区之一，目前市市场竞品品主要集集中在真真北路沿沿线及长长风生态态商务区区。特征1：均为大大型商办办综合项项目如上图所所示，目目前本项项目竞品品个案中中，除创邑金沙谷谷为小型型创业园园区外，其余项项目均为为10万万以上上大型综综合项目目，其物物业形态态均十分

29、分齐全，且较为为类似，包含有有甲级写写字楼、酒店式式公寓、五星级级酒店、创业办办公等。该情况主主要是受受到土地地规模限限制所致致，而本本项目办办公面积积也达到到18万万，建建筑单类类型物业业风险较较大，因因此建议议采取混混合物业业形态。特征2：写字楼楼类型雷雷同，竞竞争压力力大区域内写写字楼均均以甲级级或准甲甲级写字字楼标准准建设，建筑品品质并非非各项目目的竞争争点。目目前总部部基地型型写字楼楼群和小小面积写写字楼为为市场主主力供应应的两类类物业，也是上上述竞品品的两个个主要物物业类型型。总部部基地型型项目由由于某些些项目地地理位置置缺陷，概念过过于夸大大，其实实际需求求受到质质疑。小小面积写

30、写字楼在在市场上上销售情情况较好好，但目目前市场场供应过过大。3.3项项目办公公客户方向向据中房指指数显示示，去年年第三季季度上海海甲级办办公楼平平均租金金已达11.033美元/平方米米/天，同比上上涨了111.996%，创下了了上海自自19999年以以来的新新高。而而随着上上海甲级级办公楼楼市场租租金压力力持续增增大，企企业外迁迁动力正正在不断断增强，传统CCBD外外围的准准CBDD区域逐逐渐成为为投资商商和大型型企业共共同关注注的热点点。据统计数数据显示示，普陀陀区077年一季季度引进进内资企企业8887户，注册资资金177.288亿元。其中服服务业3375户户、物流流业377户，注注册资

31、金金10000万元元以上的的企业220户，其中550000万元以以上的44户，引进进企业规规模和质质量在不不断提高高。上海陆上上货运交交易中心心4月226日在在西北物物流园区区内正式式开工建建设，其其将通过过整合城城市现有有的货运运服务资资源，形形成上海海市内货货运巴士士的城市市终端网网络，服服务于长长三角和和全国。综上三点点，本项项目应充充分利用用紧靠中中环线、沪宁高高速公路路的地理理优势，以市区区传统CCBD区区域外迁迁的大中中型企业业、外省省市（主主要为长长三角）大中型型服务业业企业和和物流企企业为主主要客户户目标。另外，据据调查，长寿路路、中山山北路区区域办公公楼主要要以老式式乙级办办

32、公楼为为主，其其入驻企企业行业业分布范范围较广广，包括括纺织、贸易、电子、化工、咨询服服务业等等多个行行业，企企业多为为国内小小型企业业或大型型企业代代表处，办公场场地较小小。中山山北路作作为物贸贸一条街街，更是是聚集了了大量的的贸易类类公司。所属区域域物业名称称入驻企业业特点入驻率中山北路路联合大厦厦各地办事事处、纺纺织公司司95%物贸大厦厦金属贸易易、期货货公司100%新建业中中心电脑、电电器、家家具贸易易等小型型企业60%万千大厦厦贸易、进进出口公公司90%中星经贸贸大厦贸易、科科技、电电子等私私营小公公司85%中期大厦厦贸易、进进出口、医药科科技、成成套设备备85%华源世界界广场华源药

33、房房、华源源集团内内部各部部门70%振源大厦厦服饰、塑塑胶、电电子、精精细化工工等企业业85%长寿路恒达广场场房产开发发、数码码科技、投资、机械98%沙田大厦厦房产、投投资、贸贸易、家家具95%世纪商务务广场律师行、投资公公司、银银行、机机械设备备业95%中环商务务大厦中环集团团、广告告、装潢潢公司100%本项目在在产品上上较这些些老式办办公楼具具有一定定优势，部分成成长阶段段的中小小企业随随着公司司的发展展，将会会产生出出置业或或是改善善办公环环境的需需求，加加上普陀陀区每年年有近220000家新开开私营企企业，因因此本项项目应以以普陀区区内有改改善型需需求的中中小企业业和新开开私营企企业为

34、次次要客户户目标。3.3项项目办公公类型定定位建议议根据客户户目标定定位，建建议将本本项目办办公部分分拆封为为两部分分：高端定位位：满足足大中企企业需求求的准甲甲级办公公楼（对对外宣传传甲级）中低端定定位：满满足中小小企业商商务、新新开私营营企业商商住的公公寓式办办公楼建议面积积配比为为：甲级办公公楼：110万（双塔塔）公寓式办办公：44万（2栋）本项目办办公部分分剩余44万，结合周周边项目目情况，以及本本项目商商务休闲闲的定位位目标，建议引引进1幢幢星级酒酒店，与甲级办办公、公公寓式办办公、商商业购物物共同组组成集商商务、居居住、休休闲为一一体的高高档综合合商务休休闲中心心。不过由于于本项目

35、目体量较较大，周周边商务务环境尚尚未成熟熟，酒店店经营所所需时间间较长，建议先先启动办办公楼部部分，待待商务环环境成熟熟，外省省市商务务人流增增多后，再行启启动酒店店项目。3.4项项目办公公开工时时序建议议目前项目目周边已已开盘项项目有44个，办办公总体体量达335万，后续续规划量量更是达达到3000万，因此此建议本本项目办办公部分分首先启启动上市市，尽早早抢占市市场。另真如地地区长江江实业地地块预计计于088年中旬旬启动，项目总总建面772万平平方米（14.4万平方方米住宅宅），为为真如城城市副中中心的启启动项目目，定位位为面向向长三角角的生活活服务中中心，其其开发时时序与本本项目十十分接近

36、近，但预预估其将将首先开开发住宅宅项目，考虑到到长江实实业的品品牌效应应，因此此本项目目应在其先先上市，避开直直接竞争争，随着着长江实实业地块块的成熟熟，也将将给本案案带来一一定的辐辐射利好好效应。3.5甲甲级办公公楼租金金/售价价建议对于本项项目销售售/租赁赁价格的的评估，我们主主要通过过竞争个个案比较较定价的的方法，依据以以目前市市场上类类比楼盘盘的售价价水准，并结合合本项目目各项因因素比较较考虑，并对项项目价格格进行修修正，最最终对本本项目未未来销售售/租赁赁价格进进行综合合评估。项目名称称级别地址租金(元元/日)出租率绿洲中环环中心甲金沙江路路、真北北路创邑金金沙谷金沙江路路、真北北路

37、2.5 新长征商商务大厦厦甲梅川路、真北路路2-2.985%旭辉世纪纪广场丹巴路、云岭东东路北岸长长风甲大渡河路路、光复复西路$0.66550%绿地和创创甲曹杨路、近中山山北路$0.445售为主振源大厦厦乙中山北路路、镇坪路路390%中期大厦厦乙中山北路路、江宁路路2.492%中星经贸贸大厦乙中山北路路、镇坪路路2.390%富丽大厦厦乙江宁路112866号2.590%联合大厦厦乙中山北路路、武宁路路2.695%华源世界界广场乙中山北路路、光新路路2.590%本项目租租金建议议所取比比较个案案主要为为真北路路沿线新新建办公公楼、长长风生态态商务区区新建办办公楼、中山北北路沿线线乙级办办公楼。目前

38、真北北路沿线线办公楼楼区域项项目多数数为在建建，因此此高档甲甲级办公公楼租金金情况为为空白状状态，根根据周边边已建成成办公楼楼租金情情况，区区域平均均租金价价格在22.5元元/日日左右。中山北路路沿线是是普陀区区成熟的的办公楼楼聚集区区域之一一，但是是目前在在租项目目多数为为乙级办办公楼，由于入入住率较较高，租租金水平平有所上上涨，平平均租金金在2.5-33元/日左右右。长风生态态商务区区作为普普陀区新新兴的商商务区，目前刚刚刚启动动建设，首个项项目北岸岸长风租金金价格达达到0.65美美元/日日，虽然然长风生生态商务务区定位位较高，但以上上价格已已接近虹虹桥甲级级办公楼楼租金（约0.75美美元

39、/日日），有有虚报租租金嫌疑疑。普陀环线线内甲级级办公楼楼代表绿绿地和创创大厦，目前租租金0.45美美元/日日，市场场需求良良好。考虑到以以下因素素：本项目定定位为区区域内标标志性办办公楼，其产品品、规划划均在区区域内有有较大优优势，可可在目前前区域平平均租金金水平上上有所提提升。中环线、沪宁高高速的双双重交通通优势，加上未未来轨道道交通113、114号线线的利好好。以未来上上海办公公楼租金金平均年增长幅幅度为110%计计算2年后本本项目甲甲级办公公楼开盘盘租金为为3.55-3.8元/日日由于甲级级办公楼楼如以租租赁为主主，则将将会长期期占用大量资资金，因因此以租租金反推推及参考考区域在在售办

40、公公楼。 级别项目名称称地理位置置成交均价价（元/m2）甲级绿地和创创大厦曹杨路4450号号170000-2200000元茂金豪豪大厦西康路110188号160000乙级浦发广场场中山北路路17221号100000上海新体体育广场场华池路558号100000绿洲中环环中心金沙江路路真北北路130000以未来上上海办公公楼售价价平均年增长幅幅度为110%计计算2年后本本项目甲甲级办公公楼开盘盘售价为为150000-170000元元/3.6公公寓式办办公售价价建议本项目周周边公寓寓式办公公产品较较少，目目前在售售个案主主要为绿绿洲中环环中心，售价在130000元元/，考虑到到本项目目公寓式式办公商

41、商住两用用的特性性，特将将周边公公寓产品品列为比比较对象象。项目名称称所属板块块距本案价格现状祥和名邸邸长征近100000在售海上名庭庭真如近97000在售绿洲中环环中心长征近110000售完金沙雅苑苑长征远90000在售象源丽都都长征远95000在售星河世纪纪城真如远85000在售从上表可可以看出出，目前前本项目目周边公公寓价格格集中在在90000-1100000元/。参考距离离最近的的2个项项目祥和名名邸和海海上名庭庭以及绿绿洲中环环中心产产权式办办公1330000元/的售价价，利用本本项目酒酒店式公公寓单套套面积偏偏小有利利于控制制总价和和商住两两用的优优势得出出以未来上上海住宅宅售价平

42、平均年增长幅幅度为55-100%2年后本本项目公公寓式办办公开盘盘售价为为150000元/注1：真真北地区区办公市市场刚刚刚启动，办公氛氛围尚不不浓郁，而周边边竞品较较本项目目先期上上市，因因此为吸吸引市区区CBDD溢出客客户，与与周边竞竞品竞争争，易采采用具有有较强吸吸引力的的营销模模式进行行销售。注2：为为方便计计算，后后期财务务测算中中酒店以以180000元元/为为预估售售价。4.区域域商业市市场分析析4.1宏宏观背景景普陀区商商业布局局较为分分散，整整体档次次有待提提高。由由于区内内存在大大量的快快速干道道，区域域内的商商业网点点布局随随意性、无序性性较为突突出，营营业网点点较为分分散

43、，商商业规模模较小，经营层层次较低低，致使使该区域域整体商商业竞争争能力弱弱，与城城市商业业发展不不协调。为此普陀陀区在规规划中提提出结合合现代服服务业集集聚区建建设，实实施错位位竞争和和商务商商业、文文化休闲闲、旅游游宾馆、快速交交通联动动发展的的策略，高起点点规划建建设区域域性的商商业中心心。推进进专业特特色街区区建设，集聚知知名专业业店、专专卖店。形成以以大众型型商业为为主体、以区域域性商业业中心为为标志、以特色色商业为为补充的的商业体体系，保保持区域域商业的的持续健健康发展展。4.2区区域商业业分布情情况迪卡侬百联购物中心百安居苏宁电器澳特莱农工商超市国美电器麦德龙乐购红星美凯龙富龙建

44、材市场家电卖场大型超市购物中心建材市场本项目梅川路步行街项目所处处真北地地区是目目前普陀陀区现有有两大成成熟商圈圈之一（另为长长寿路商商圈），商业发发展较为为成熟，沿真北北路拥有有众多大大型商场场，其主主要分为为大型购购物中心心、大卖卖场、建建材超市市、家电电卖场。各类行业业总体量量表行业体量典型商户户建材卖场场12红星美凯凯龙、百百安居家居超市市8月星家居居餐饮休闲闲7.5梅川路步步行街大型超市市6.3农工商、麦德隆隆百货商场场5.5东方商厦厦品牌直销销店1.3奥特莱家电卖场场0.5苏宁、国国美体育用品品超市0.311迪卡侬特征1：超市大卖卖场扎堆堆现象真北地区区5公里里范围内内，就集集中了

45、乐乐购、麦麦德龙、农工商商、世纪纪联华（百联中中环中心心内）44家大型型超市、卖场，分布非非常密集集，一般般而言由由于居民民对于卖卖场价格格敏感度度较高，超市大卖卖场的扎堆易易产生恶恶性竞争争现象。虽然由于于真北地地区目前前住宅发发展较快快，人口口导入较较多，卖卖场生存存状况尚尚且不错错，但考考虑到区区域中卖卖场需求求已经本本饱和，且普陀陀区政府府不鼓励励发展大大卖场，加之本本项目定定位于区区级商务务休闲中中心，以以涉外经经贸、休休闲购物物、都市市娱乐为为主，卖场对对提升项项目形象象不利，因此不建建议引进进大卖场场。特征2：形成以以家电、家居、建材为为主的专专业市场场群与超市大大卖场相相似，真

46、真北地区区聚集了了国美、苏宁、百安居居、红星星美凯龙龙、富龙龙建材市市场、月月星家具具（百联联中环中中心内）近18万万的家家电、家家居、建建材专业业市场，而与超超市大卖卖场不同同的是，此类专专业市场场较易产产生聚集集效应，且与政政府规划划所契合合，市场场前景看看好。不过由于于大型建建材市场场多以独独立仓储储式卖场场为主，如百安安居、红红星美凯凯龙，在在本项目目中较难难采用。家电市市场其定定位较为为中低端端，出入入人流较较为复杂杂，与本本项目商商务区定定位不符符，也不不建议在在本项目目中引进进。家居居市场定定位相对对较高，如引进进则如何何导入客客源是其其最大的的问题。特征3：区域内内高端百百货商

47、场场较少作为普陀陀中西部部住宅聚聚集区，本项目目周边有有真光新新村、真真如西村村、长征征新村、梅川新新村等大大局居民民区，区区域人口口及消费费能力都都较强，但从商商业布局局来看，该地区区目前仅仅有百联联中环中中心拥有有包括东东方商厦厦在内的的近5.5万百货商商场，并不能能满足区区域内巨巨大的购购物需求求。因此在“真北组组团商贸贸群”的规划划中，提提出了提提升中高高端百货货的比例例的意向向，加上上百货商商场的聚聚集效应应，建议议在本项项目中引引进中高高端百货货商场，完善休休闲购物物功能。特征4：区域内内中高端端餐饮娱娱乐较为为稀缺目前真北北地区商商业形态态多以百百货、超超市、餐餐饮为主主，其中中

48、餐饮娱娱乐集中中在梅川川路步行行街和百百联中环环中心内内，从调调研情况况来看，梅川路路步行街街、百联联餐饮街街定位属属于中低低端，如如肯德基基、必胜胜客、避避风塘、味千拉拉面、新新亚大包包、沧浪浪亭、丰丰裕生煎煎等，高高端餐饮饮设施较为为缺乏，而随着真如如城市副副中心、真北组组团商贸贸群的成成熟，高高端餐饮饮市场较较具潜力力。休闲娱乐乐设施目目前在真真北地区区同样稀稀缺，主要集中中在百联联中环中中心内，如世纪纪环球影影城、天天行健健健身房、加勒比比海娱乐乐城等，建议在在本项目目中引进进SPAA、美容容、健身身、酒吧吧、KTTV等多多种休闲闲娱乐设设施。4.4区区域商业业消费者者定位建议议真北地

49、区区作为普普陀大型型居住聚聚齐区之之一，拥拥有梅川川路餐饮饮步行街街、铜川川路水产产一条街街等著名名餐饮街街，区域域居民餐餐饮消费费能力较较强。真北地区区北靠桃桃浦工业业园区、西接曹曹安专业业市场，区域个个体工商商户、私私营业主主较多，其休闲闲娱乐需需求较多多，而整整个普陀陀中西部部休闲娱娱乐设施施稀缺。因此本项项目商业业主要消消费目标标以周边边餐饮消消费和辐辐射范围围内的休休闲娱乐乐需求为为主。4.3项项目商业业业态定定位建议议本项目拥拥有超过过6万的商业业面积，且以餐饮、娱乐功功能为主主，为区区别于百百联中环环中心的的广场式式休闲购购物，建建议采用用“STRREETT MAALL”形式打打

50、造。Streeet Malll即中中央休憩憩式商业业街区，是在毗毗邻的建建筑群中中或一个个大建筑筑物中，由许多多商店和和餐馆组组成的零零售综合合体。本本案的商商业部分分力求塑塑造成集集休闲购购物、都都市娱乐乐等功能能于一身身的个性性化休闲闲娱乐中中心，Strreett Maall更更能体现现新颖时时尚的生生活方式式，达成成中外文文化和生生活方式式的水乳乳交融。商业业建筑形形态建议建成成233层的商商业群落落，整个个商业部部分或连连接、或或分割，形成动动线明确确、处处处有景的的旅游消消费休闲闲场所。233层的建建筑高度度有利于于保证人人流的密密度，也也利于商商铺的出出售与经经营。商业业业态配配比

51、建议Sttreeet MMalll经营业业态以餐餐饮、娱娱乐、购购物为主主，混合合艺术、文化、旅游、康体等等辅助业业态。主主要业态态的面积积配比建建议如下下：餐饮：娱娱乐：购购物：其其他44：3：2：11业态规模说明餐饮中餐中小型周边缺乏乏此类高高档定位位的餐饮饮场所，有知名名品牌的的支撑，可以提提高整个个商业的的档次和和知名度度西餐中小型酒吧中小型娱乐DISCCO中型集中性高高品味娱娱乐场所所在区域域内尚未未形成规规模效应应KTV中型其他小型购物特色店中小型特色商店店可以填填补区域域市场空空白，吸吸引中该该段客户户其他美容、健健身会所所中小型为周边酒酒店、办办公及公公寓住客客提供高高尚配套套

52、商业业建筑面面积根据经验验，Sttreeet MMalll商业建建筑面积积建议为22.5万万商业剩余余面积约约4万，体量量较大，从规模模上来考考虑，仅仅适合引引进精品品百货或或专业电电脑商城城，不过过由于本本项目出出入通路路上的劣劣势，其其招商压压力将会会较大，建议带带区域市市场成熟熟后再行行启动入入市。5.项目目初步财财务评价价5.1项项目评估估说明本项目是是一个大大型的商商业、办办公综合合性项目目，目前前尚处于于前期论论证阶段段，后期期开发和和经营还还存在许许多不确确定性，如对项项目商业业部分业业态业种种的细分分定位还还没有明明确。因因此，为为了使项项目的财财务评价价更具科科学性，本次财财

53、务评价价暂不考考虑商业业部分，只针对对项目的的办公及及酒店物物业部分分。本项目财财务分析析结构严严格按照照建设部部颁发的的房地地产开发发项目经经济评价价方法。项目自有有资金按按总投资资的355%以上估估算，其其他筹措措资金来来自于银银行借款款。项目贷款款的年利利率根据据中国人人民银行行最新公公布的住住宅商业业贷款利利率6.12%，并考考虑到本本项目自自身的一一些因素素取7%为本项项目的年年贷款利利率。本次估价价选用无无风险贴贴现率加加风险调调整值法法来确定定贴现率率，考虑虑到开发发本项目目企业面面对的经经营风险险、财务务风险，基准收收益率确确定为110%。5.2项项目开发发经营方方案本项目拟拟

54、定整体体开发周周期为55年，开开发产品品包括110万平平方米的的甲级办办公楼，4万平平方米的的公寓式式办公，4.113万平平方米的的产权式式酒店。项目开发发周期与与财务报报表按半半年度编编制，即即每年分分成2期期计算。第1期为为前期阶阶段。第2期开开工，第第4期部部分结构构封顶，第7期期竣工。第4期开开盘销售售，其中中甲级办办公楼销销售期为为3.55年，公公寓式办办公销售售期为11.5年年，产权权式酒店店销售期期为2.5年。5.3项项目总投投资估算算5.3.1估算算参数土地费用用：本项项目除商商业部分分的土地地成本按按300000万万元估算算建安工程程费：估估算本项项目的甲甲级写字字楼建安安工

55、程造造价为555000元/，公寓寓式办公公建安工工程造价价为42200元元/，产权式式酒店建建安工程程造价为为50000元/。前期费用用：估算算该费用用按建安安工程费费的4%计提。基础设施施费：估估算该费费用按建建安工程程费的66%计提提。管理费用用：该费费用按项项目销售售收入的的2%计计提。销售费用用：该费费用按项项目销售售收入的的3%计计提。财务费用用：按77%的贷贷款利率率计算。不可预见见费：该该费用按按建安工工程费的的5%计计提。5.3.2总投投资估算算项目总投投资为11535567.50万万元。各各项开发发成本构构成详见见下表：序号项目单位数量1建筑安装装工程费费用924333.0001.1甲级办公公楼万元550000.0001.2公寓式办办公万元168000.0001.3产权式酒酒店万元206333.0002土地费用用万元300000.0003前期费用用万元36977.3224基础设施施万元55455.9885公共配套套设施万元6开发期税税费万元7其他工程程费用万元8间接开发发费万元9管理费用用万元64877.82210销售费用用万元97311.73311不可预见见费万元46211.65512财务费用用万元10500.00013合计万元153