北京亚洲花园项目商务计划书

1、PAGE 北京富宏房地产开发有限责任公司PAGE 1Page of NUMPAGES 6亚洲花园园项目商务计划划书北京泰诚诚实业发发展公司司北京富宏宏房地产产开发有有限责任任公司20055年111月15日Page PAGE 16 of NUMPAGES 53目录录公司简介介项目介绍绍一、 项项目背景景二、 现现已有批批准文件件第一节 项目目建设地地理条件件位置及规规划范围围用地现状状周边环境境及控规规条件第二节 项目目规划建建设方案案一、项目目建设内内容方案构思思功能布局局消防设计计五、项目目经济技技术指标标六、项目目规划特特色第三节 环境保保护第四节 项目目建设方方式与进进度建设方式式分期开

2、发发拆迁计划划建设计划划进度安安排第三章 市场场分析一、北京京宏观环环境分析析二、北京京房地产产市场形形式分析析三、项目目目标市市场环境境分析四、项目目目标市市场的设设定第四章 销销售计划划及策略略销售价格格定位目标客户户定位入市时机机规划广告策略略销售工作作安排第五章 投资说说明一、资金金筹集方方案二、投资资概算三、项目目用款计计划四、投资资形式五、投资资退出方方式与计计划 第六章章 风风险分析析与控制制一、政策策风险二、市场场风险三、竞争争风险四、管理理风险第七章 管管理一、基本本思路二、公司司经营班班子设置置及分工工三、公司司各部门门职责第八章 财财务经营营测算第九章 结结论北京富宏房地

3、产开发有限责任公司第一章 公公 司 简 介介北京富宏宏房地产产开发有有限责任任公司是是一家从从事房地地产开发发经营的的股份制制公司，成立于于20001年22月，注注册资本本60000万元元，共有有三个股股东：中中关村建建设开发发股份有有限公司司占股权权50%；福建建三木集集团股份份有限公公司占股股权300%；华华通实业业总公司司占200%股权权；公司司本着“诚信为为本，理理性经营营，务求求实际，稳步发发展的宗宗旨和目目标，紧紧紧依托托大股东东单位中中关村建建设开发发股份有有限公司司在首都都房地产产市场中中拼搏并并逐步开开始占有有一席之之地。经过公司司高层反反复论证证和不懈懈努力，几年来来公司将

4、将亚洲花花园项目目从原占占地1.3公顷顷不断扩扩容至44.433公顷，建筑面面积从原原5.11万平方方米扩至至目前的的26.1万平平方米，使该项项目增值值潜力不不断提升升，为进进一步开开发建设设打下了了坚实的的基础。然而，利润往往往与风风险并存存，公司司在扩大大该项目目建设规规模的同同时也产产生了巨巨大的资资金压力力。面对对困难，公司坚坚持以诚诚信为本本，以人人文为根根，以理理性经营营为基点点，以求求真务实实的作风风，积极极拓展工工作思路路，深入入细致开开展工作作。为适适应市场场的规律律，使公公司更加加稳健发发展，达达到多赢赢的目的的，现诚诚邀天下下有识之之士及公公司携手手共同打打造“亚洲花花

5、园”精品地地产项目目。第二章 项项 目 介 绍绍一、 项目背背景 20008年北北京奥运运会的开开展，给给北京市市的经济济带来了了巨大的的商机。为了搭搭上奥运运东风，加快北北京城市市建设步步伐，促促进首都都经济发发展，改改善人民民的居住住条件，北京富富宏房地地产开发发有限责责任公司司在北京京东城区区王家园园地区开开发建设设集商贸贸、商务务酒店、公寓、写字楼楼、住宅宅、于一一体的地地区中心心综合性性项目亚洲洲花园项项目。二、现已已批准文文件 北京市市发展计计划委员员会、北北京市建建设委员员会关关于开发发建设亚亚洲花园园项目建建议书（代可行行性研究究报告）的批复复，京京计投资资200031211号

6、。 北京市市规划委委员会规划意意见书，20002规规意字227788号。 建设综综合勘察察研究设设计院北京亚亚洲花园园规划设设计方案案一，20003年44月。 土地出出让管理理处关关于延长长地价水水平的审审定通知知书。 北京规规划委员员会“亚洲花花园”项目设设计方案案审查意意见，220044规审字字04555号。（6）北北京市城城中村整整治指挥挥部办公公室“关于研研究涉及及市属企企业城中村村整治会会议纪要要。（220055、7、5）（7）北北京市土土地整治治储备中中心“政府土土地和入入市交易易土地联联席会项项目审议议结果告告知单”（2200551002号）第一节 项目目建设地地理条件件一、位置

7、置及规划划范围 亚洲花花园项目目位于东东城区东东二环东东侧，工工体北路路南侧，紧临港港澳中心心、亚洲洲大酒店店、富华华大厦及及美惠大大厦，项项目占地地约4.43公公顷，地地上总建建筑面积积16.5万平平方米，地下总总建筑面面积9.58万万平方米米，是港港澳商圈圈中最具具规模的的重要组组成部分分。场地地东临330米宽宽的新中中街路，且与工工人体育育场及城城市绿化化带相对对呼应，南靠225米宽宽的王家家园规划划路，西西侧为225米宽宽的东二二环辅路路，北侧侧与新中中大厦及及亚洲大大酒店为为邻，此此地块拟拟建一包包括酒店店、公寓寓及商业业群体的的大型城城市综合合体，富富宏房地地产公司司开发的的“亚洲

8、花花园”项目为为综合体体中最为为突出与与重要的的部分。二、用地地现状 项目用用地南侧侧为解放放初期建建设的危危旧平房房，约占占用地面面积的三三分之一一，多数数房屋年年久失修修，私搭搭乱建现现象非常常严重，存在安安全隐患患；北侧侧为六、七层普普通居住住住宅，基本为为7080年年代所建建，建筑筑密度高高，缺乏乏绿化。三、周边边环境控控规条件件 1、西西侧地块块用地性性质为商商业金融融用地，现状建建筑由北北向南依依次为：港澳中中心，建建筑高度度约600米；万万泰北海海大厦，建筑高高度约660米；富华大大厦，建建筑高度度约600米。 2、东东侧地块块用地性性质为体体育用地地，现状状建筑为为工人体体育馆

9、，建筑控控制高度度为244米；东东北侧地地块用地地性质为为二类居居住用地地，现状状建筑为为塔式住住宅，建建筑控制制高度为为60米米；东南南侧地块块用地性性质为二二类居住住用地，现状建建筑为聚聚龙花园园，建筑筑高度约约为600米。 3、北北侧地块块用地性性质为商商业金融融用地，现状建建筑为亚亚洲大酒酒店，建建筑高度度约为660米。 4、南南侧地块块用地性性质为二二类居住住用地，现状建建筑为美美惠大厦厦，建筑筑高度约约为455米。第二节 项项目规划划建设方方案一、项目目建设内内容 建设项项目内容容为：四四星级商商务酒店店、具有有星级宾宾馆服务务的涉外外公寓、智能化化写字楼楼、中高高档商业业建筑和和

10、为置业业者提供供娱乐休休闲的商商务会所所等类型型的建筑筑产品。二、方案案构思 1、总总体规划划布局 该项目目为城市市用地当当中较为为完整的的、成规规模的建建设用地地，新的的建设要要在这一一完整城城市片段段中楔入入庞大的的建筑体体重，又又不破坏坏周边的的城市环环境，使使该地段段在整体体城市环环建中起起到更为为重要的的作用。 2、交交通组织织 酒店及及写字楼楼的入口口位于新新中街，与亚洲洲大酒店店靠近形形成酒店店群气氛氛，公寓寓住宅入入口设置置在西侧侧与南侧侧，中心心绿地为为公寓、住宅和和写字楼楼创造了了一个绿绿色景观观，人车车严格分分流，南南侧在地地下一层层、地上上二层布布置商业业步行街街，以半

11、半地下的的空间引引导和吸吸纳商业业人流，形成完完整和连连续的多多层步行行系统。 3、生生态空间间 用地东东侧为城城市绿带带，区内内建筑的的底部局局部与生生态广场场结合，中心绿绿洲将绿绿化引入入到建筑筑群体的的核心当当中。西西区住宅宅群体围围合而成成生态院院落，形形成立体体的、交交叉的生生态绿化化体系，充分体体现绿化化的多样样性和系系统化。三、功能能布局 1、建建筑组成成：本项项目主要要由酒店店、写字字楼、商商业、公公寓、住住宅组成成，形成成一大规规模高级级花园小小区。 2、商商场：为为地上一一层、二二层和地地下一层层、二层层，尽可可能沿街街和占满满用地，以充分分利用土土地的商商业价值值。 3、

12、写写字楼：与周边边道路连连接紧密密，以利利出行交交通方便便，且不不影响公公寓的出出入。 4、酒酒店：环环境上与与亚洲大大酒店相相结合，形成酒酒店群气气氛。 5、地地下停车车：地下下二、三三层为主主要停车车车库，可停约约15000辆，地上停停车1223辆，不同分分区停车车位靠地地面标志志引导。 6、单单体造型型：建筑筑单体造造型简洁洁、形体体错落有有致、跳跳跃有机机的块体体，设有有风中走走廊形成成建筑和和天空、大气交交融的设设计。建建筑与场场地紧密密结合，体现现现代主义义对城市市的关注注、文脉脉的追寻寻和人文文的情感感。 7、住住宅公寓寓户型设设计：户户型设计计强调适适宜性，不同户户型之间间可以

13、相相互组合合，灵活活分割，多种功功能可以以同时得得到满足足，建筑筑的标准准化模块块和使用用的灵活活性共同同作用于于建筑产产品的开开发和使使用。四、消防防设计 1、外外部：沿沿建筑外外围设置置环形的的消防车车道，高高层住宅宅、酒店店和办公公楼均保保证有四四分之一一的外墙墙面落地地，以满满足消防防的要求求。另沿沿地形周周边设置置室外消消火栓。 2、内内部：商商场部分分采用中中央自动动喷淋系系统，沿沿共享空空间周边边及共享享长廊两两侧设有有防火卷卷帘，消消防分区区控制在在40000平方方米以下下，以满满足消防防规范的的要求。酒店和和办公楼楼均设有有消防楼楼、电梯梯，并采采用中央央自动喷喷淋系统统。高

14、层层住宅设设有剪刀刀防烟楼楼梯，以以提供两两疏散口口，每单单元两住住宅电梯梯中至少少有一部部为消防防电梯。3、结构构部分：本工程程由商场场、酒店店、写字字楼和公公寓四部部分组成成。地下下一层层层高4.2米，其其结构型型式为框框架结构构。酒店组群群地上117层，建筑面面积约66万平方方米，其其结构型型式为框框架剪力力墙结构构。写字字楼主体体分别为为7、115、117层，建筑面面积约22.844万平方方米，其其结构型型式为框框架剪力力墙结构构。住宅、公公寓主体体地上分分别为111、114、117层，建筑面面积8.36万万平方米米，商业业建筑面面积1.35万万平方米米。其结结构型式式为框架架剪力墙墙

15、结构。 以上各各部分之之间均用用变形缝缝分开，地下室室底板及及地下外外墙体变变形缝用用橡胶止止水带连连接，止止水带构构造为活活动止水水带，以以便老化化失效后后更换。 4、设设备部分分 空调、通风设设计：本本工程总总建筑面面积约为为26.1199万平方方米。空空调冷源源为冷水水柜，空空调热源源为蒸汽汽锅炉，兼供酒酒店生活活用水。空调系系统按高高、低设设置。冷冷却塔设设在裙房房顶层。空调风风系统按按每栋建建筑的功功能要求求分别设设置。酒酒店部分分客房用用风机盘盘管加新新风系统统，娱乐乐及会计计室、宴宴会厅用用全空气气系统。写字楼楼用变风风量系统统，商场场全部采采用全空空气系统统。公寓寓按分体体空调

16、或或户用中中央空调调预留电电量。 给排水水设计：室外给给水，由由市政直直接供给给，从不不同方向向引入22根DNN3000给水管管作为水水源，生生活及辅辅助用水水量。最最大用水水量约为为50000立方方米/日日，最大大小时用用水量约约为7000立方方米/小小时。 室内给给水设计计：室内内分区供供水，地地下三层层地上三三层为市市政直接接供水，419层层为高压压区，采采用加压压供水，设生活活、消防防合用水水池及加加压泵房房。酒店店、公寓寓集中供供应热水水。 排水设设计：本本工程采采用雨、污分流流制，室室内采用用污废分分流，污污水经化化粪池处处理后排排入市政政污水管管，废水水直接排排入污水水管，地地下

17、室车车道及消消防电梯梯积水坑坑均由潜潜水泵排排入室外外。本工工程酒店店、写字字楼、公公寓楼、商业、裙房等等屋面雨雨水及室室外雨水水经收集集后排入入市政雨雨水管道道。 消防设设计：消消防用水水量：室室外消火火栓300升/秒秒，内消消火栓440升/秒（火火灾延续续时间按按3小时时）,室内自自动喷洒洒用水量量26升升/秒（火灾延延续时间间按1小小时）。 消防水水系统：室外消消火栓利利用市政政消火栓栓，写字字楼、酒酒店、商商场均按按“高规”要求设设室内消消火栓及及自动喷喷淋系统统。公寓寓部分设设室内消消火栓。 防排烟烟设计：写字楼楼、酒店店、商场场及公寓寓的防烟烟楼梯间间、消防防电梯前前室及合合用前室

18、室均设置置加压送送风系统统。地下下车库、地下设设备用房房、地下下超市及及中厅均均设置排排烟兼排排风系统统及补风风系统。具体按按“高规”执行，地下车车库防火火分区不不得大于于400000平平方米，防烟分分区不得得大于220000平方米米。 5、电电气部分分 广场用用电是属属一级负负荷，两两路100KV市市电引入入广场内内。广场场分为酒酒店、写写字楼、公寓三三个用电电负荷中中心，在在各自所所在部位位的地下下室设一一座100KV变变电室，容量均均为16600KKVA2。 建筑物物内设电电话总机机房，由由市话电电缆引来来。 设卫星星电视接接收无线线，并自自办节目目，电缆缆送至各各用户。 为了提提高建筑

19、筑物管理理水平及及节能需需要，建建筑物内内设楼宇宇自动化化系统。 为确保保城市广广场各部部门（宾宾馆、商商场、写写字楼、住宅）高水平平运转，设自动动化办公公系统，并引入入宽带信信息网络络系统。 消防自自动报警警系统：本建筑筑属一级级防火，设中心心控制室室、区域域报警、火灾探探测器系系统，其其中包含含自动报报警、联联动控制制、自动动喷洒、火灾广广播疏指指示等功功能。 保安临临控系统统：主要要入口、公共走走道、电电梯内、室外重重要部位位，设临临控探头头，将信信号送至至中心控控制室，并设巡巡更系统统。 背景音音乐：商商场、写写字楼、宾馆公公共场所所、屋顶顶花园，设背景景音乐系系统，可可与消防防广播共

20、共用，有有火情时时切换。 全部线线路的干干线为地地下室桥桥架敷设设。10KKV电源源、电话话、网络络信息、卫星天天线系统统、消防防自动报报警等系系统还请请有关部部门给予予配合，以满足足城市广广场使用用要求。五、项目目经济技技术指标标名 称单 位数 量备 注注1、总规规划用地地万m24.4332、总建建筑面积积万m226.1119003、地上上总建筑筑面积万m216.553522其中住宅建筑筑面积万m2 44.65584公寓建筑筑面积万m21.16644公建建筑筑面积万m210.118322其中：商商业万m21.93342写字楼万m2 2.778177酒店万m2 5.9996554、地下下总建筑

21、筑面积万m2 9.558388 其其中：地地下1-2层商商业街万m24.00005、容 积 率4.56、总建建筑密度度%267、建筑筑日照间间距1:1.6 / 1:1.338、建筑筑高度 M59.999、建筑筑层数地上7-18地下3-48、绿 化 率%31.449、地上上停车位位辆7310、地地下停车车位辆15500 六、项项目规划划特色 1、规规划设计计：在项项目规划划设计上上充分吸吸收当代代国际先先进的建建筑艺术术，既体体现现代代时尚小小区的特特色风貌貌，同时时又符合合北京市市城市总总体规划划要求；既能突突出自己己，又能能与周边边建筑、自然景景观协调调。 2、设设施、设设备、材材料：项项目

22、建设设将充分分采用先先进技术术、先进进的设备备及设施施，室内内外装饰饰选择目目前市场场先进的的装饰材材料。 3、停停车位置置：车位位数完全全可满足足社区及及社会停停车需要要。 4、绿绿化：项项目严格格按规划划设计要要求安排排绿地，在住宅宅区内安安排较大大范围的的集中绿绿地。第三节 环环境保护护 按照国国家环境境保护局局“建设项项目环境境保护管管理办法法”和北京京市“北京市市实施建建设项目目环境保保护管理理办法细细则”，建设设项目要要采取严严格的环环境保护护措施。本项目目的建设设内容为为综合商商业楼，是北京京市重点点发展的的第三产产业，对对环境的的污染较较少。环环境保护护主要是是生活污污水、生生

23、活垃圾圾、噪声声，及地地下车库库的汽车车废气，此外无无其他污污染源，不存在在有害垃垃圾的处处理。总总之，对对环境的的影响较较少。在在项目建建设及建建成后的的使用过过程中，将采取取严格的的环境措措施，严严格遵守守国家和和北京市市的环境境保护法法规。 1、污污水：生生活污水水经化粪粪池、含含油污水水经隔油油池处理理后，达达到规定定的排放放标准，污水排排放将严严格执行行国家和和北京市市的有关关规定和和标准。 2、生生活垃圾圾：将生生活垃圾圾分类收收集，由由专门的的管理部部门专设设清洁人人员，利利用密闭闭垃圾筒筒运出，由环卫卫部门统统一清运运至垃圾圾处理厂厂和垃圾圾消化场场处理。 3、噪噪声：噪噪声污

24、染染源主要要是排风风机、停停车库的的排风、送风系系统、发发电机等等，拟优优先选择择低噪声声的设备备。 4、汽汽车废气气：因停停车库进进出、停停放车辆辆较多，汽车废废气污染染较为严严重，解解决办法法是在设设计停车车库时保保证车库库有一定定的容积积，车辆辆进出停停车库车车道尽可可能缩短短，以缩缩短车辆辆进出库库时间。地下车车库采取取强制通通风手段段，设有有强制排排风、送送风系统统。车库库排风口口设置在在空气流流通的地地带。 只要在在停车设设计时全全面考虑虑环保控控制的各各环节，如通风风方式、通风量量、通风风口的设设计，以以及废气气的净化化、分离离等方面面，采取取合理有有效的措措施，汽汽车废气气排放

25、完完全可以以达到国国家和北北京市规规定的废废气排放放标准。此外，汽车废废气还可可通过建建筑物周周围绿化化，减弱弱污染的的影响。第四节 项目建建设方式式与进度度一、建设设方式 目前，项目处处于筹备备、待建建设阶段段，由北北京富宏宏房地产产开发有有限责任任公司负负责组织织开发建建设工作作，工程程建设按按照北京京市有关关建设工工程招标标、投标标的有关关规定，采取招招标或议议标的方方式择优优选择建建筑施工工企业组组织施工工。为保保证施工工质量，工程建建设采用用施工监监理的方方式进行行，聘请请有经验验的监理理单位配配合北京京市建设设工程质质量监督督总站具具体实施施工作。二、分期期开发建筑单体体的设计计中

26、强调调分期开开发的可可能性，一期为为南侧板板式高层层公寓以以及高层层写字楼楼和酒店店建筑群群，以激激发和拉拉动整个个项目的的进展；二期为为北侧住住宅区，最后完完成步行行街体系系。三、拆迁迁计划 1、需拆迁迁情况亚洲花园园项目涉涉及被拆拆迁人113988户，拆拆迁面积积783331平平方米，用地范范围内无无文物保保护单位位及古树树，地势势平坦，无不良良地貌，适于建建设。具体情况况如下：项目名称称户数（户户）面积（MM2）单价（元元/M22）金额（万万元）一楼房（成成套） 1普通住宅宅楼 1,0035 661,4406 99,100 55,88792非住宅 3 3,1185 133,000 4,1

27、440二平房-1住宅 3351 8,9979 133,0000 11,66722非住宅 9 1,3361 122,0000 1,63333平房自建建房。 1,1100 88,0000 880三公路一局局补偿面面积 2,3300 100,0000 2,3000亚洲大酒酒店补偿偿5,0000中鸿房地地产补偿偿2,6000四市政拆迁迁补偿 2,6118总 计计 1,3398 778,3331 86,7722由于政策策变化因因素，拆拆迁单价价有可能能浮动。2、拆迁迁进度安安排拆迁工作作分二期期进行，第一期期为南侧侧板式高高层公寓寓以及高高层写字字楼和酒酒店地块块，时间间自20005年年10月月至122

28、月，第第二期为为北侧住住宅区，时间自自20006年33月至55月。 四、建建设计划划进度安安排北京富宏房地产开发有限责任公司Page PAGE 20 of NUMPAGES 53亚洲花园园项目综综合计划划一览表表（一）表一 20005年年11月月15日日 时间工作内容容20055年20066年合计(万元)四季度一季度二季度三季度四季度 土地取得4.43公公顷的一一级土地地开发权权拆迁取得一期期拆迁许许可证。进行拆迁迁公告入入户调查查。完成部分分拆迁工工作完成一期期拆迁工工作。办理二、三期拆拆迁许可可证。进行拆迁迁公告入入户调查查。完成部分分拆迁工工作。1、完成成二、三三期拆迁迁工作。规划及设设

29、计1、完成成4.443公顷顷用地规规划许可可证。2、完成成市政规规划咨询询方案。3、完成成一期工工程施工工图设计计。4、完成成一期建建设工程程规划许许可证。5、办理理二期的的审定意意见书。完成二、三期审审定意见见书。进行二、三期施施工图设设计。进行一期期的勘探探。调整市政政咨询方方案。1、办理理二三期期建设工工程规划划许可证证。2、落实实市政方方案组织织市政方方案设计计。完成市政政规划设设计。报批市政政规划。组织市政政各专业业施工图图纸。工程建设设完成一期期的工程程编标。办理一期期施工许许可证。3、一期期招标。一期开工工基础施施工。二、三期期编标。办理二、三期施施工许可可证。二、三期期招标。一

30、期基础础完成，结构完完成500。二、三期期基础开开工。一期结构构完成。二、三期期基础完完工。销售1、一期期销售策策划、宣宣传。1、二期期销售策策划、宣宣传。投入资金金(万元元)40,225055,006748,991712,44028,6667165,3033销售收入入(万元元)11,9993 11,9933亚洲花园园项目综综合计划划一览表表（二） 时时间工作内容容20077年一季度二季度 三季度四季度合计（万万元）土地拆迁规划及设设计工程建设设一期装修修80二期结构构40三期结构构40大市政外外线开工工。一期竣工工。二期结构构达到880三期结构构达到8801、一期期大市政政外线基基本完工工。

31、2、二、三期大大市政外外线开工工。1、二、三期结结构完成成、装修修20销售1、一期期销售5501、一期期销售3302、二、三期销销售策划划、宣传传。1、一期期销售完完毕。2、二、三期销销售2001、二、三期销销售200投入资金金（万元元）8,66678,86678,866711,119837,5599销售收入入（万元元）11,999311,999315,888720,772360,5596表二 220055年111月155日亚洲花园园项目综综合计划划一览表表（三） 20005年111月115日 时时间工作内容容20088年合计(万万元)一季度二季度三季度四季度土地拆迁规划及设设计工程建设设1、

32、二、三期装装修达到到602、市政政外线达达到8001、二、三期装装修完工工1、二、三期工工程竣工工。2、市政政外线竣竣工。收尾工程程销售1、二、三销售售302、500地下下1、二、三期销销售1002、地下下商业销销售3001、二、三期销销售2002、地下下商业销销售200投入资金金(万元元)10,996710,996710,996712,990345,8804销售收入入(万元元)21,887632,991835,226148,6647138,7022 北京富宏房地产开发有限责任公司Page PAGE 21 of NUMPAGES 53亚洲花园园项目综综合计划划一览表表（四） 时时间工作内容容2

33、0099年合计(万万元)三表合计计(万元元)一季度二季度土地拆迁规划及设设计工程建设设销售销售收尾尾销售收尾尾投入资金金(万元元)1,97761,9776250,6822销售收入入(万元元)58,553082,7792141,3222352,6177表四 220055年111月155日 北京富宏房地产开发有限责任公司Page PAGE 35 of NUMPAGES 53第三章 市市场分析析一、北京京宏观环环境分析析 从政策策上看，“十五”期间北北京市房房地产的的发展有有诸多有有利因素素。 1、北北京市宏宏观经济济持续稳稳定增长长，客观观上要求求房地产产开发发发展与之之相适应应。房地地产业与与第

34、二、第三产产业关系系密切，对制造造业、建建筑业、金融业业等诸多多行业乃乃至社会会经济总总供给和和总需求求均发生生影响，房地产产业的发发展有利利于协调调二、三三产业的的同步发发展，提提高三产产在经济济总量中中的比重重，形成成良好的的经济格格局。 2、北北京在举举办20008年年奥运后后，将使使北京提提前200年跨入入国际化化大都市市的行列列，这极极大增强强了人们们对北京京房地产产的信心心。 3、入入世后，大量外外国资本本涌入我我国，对对我市的的写字楼楼、公寓寓形成需需求，并并将刺激激商业用用房、宾宾馆饭店店的建设设。 4、房房改及配配套政策策出台和和住房商商品化进进程的加加快，使使住宅建建设仍将

35、将保持较较高的增增长进度度，房地地产需求求从集团团购买完完全转向向个人购购买，从从隐性需需求向显显性需求求逐步转转化，带带动房地地产业继继续平稳稳发展。 5、城城乡居民民收入稳稳步提高高，一季季度全市市镇居民民人均可可支配收收入40000元元，同比比增长110.88%，扣扣除同期期居民消消费价格格因素影影响，实实际增长长5.55%。 6、住住房金融融体系已已初步确确立，在在“十五”期间会会有较大大发展。“九五”期间针针对个人人的住房房按揭从从无到有有，银行行信用由由原先的的只向企企业信贷贷发展为为企业和和个人的的双方向向信贷。同时，住房公公积金制制度的确确立和发发展为银银行信贷贷提供了了有益补

36、补充，成成为职工工第一次次购房贷贷款的首首选渠道道。 7、中中关村科科技园、绿化隔隔离带、大规模模基础设设施、奥奥运场馆馆的建设设以及危危旧房改改造将为为我市房房地产业业注入新新的活力力。 8、近一一阶段由由于有关关部门为为加强土土地供给给管理以以规范土土地一级级市场；理顺商商品房价价格构成成以促进进商品房房价格向向价值回回归；启启动二三三级市场场以协调调存量房房及增量量房的比比例关系系；确定定经济适适用房合合理规模模及加快快廉租屋屋政策实实施以解解决中低低收入者者住房问问题；剔剔 除以以炒卖土土地或项项目的开开发公司司和对散散乱差的的开发企企业进行行整合；优化投投资环境境及加大大房地产产开发

37、的的投资力力度等方方面出台台了一系系列相关关政策，这些措措施的实实行有利利于我市市“十五”期间房房地产业业的持续续发展。 通过以以上八个个方面的的分析，可以得得出这样样的结论论：北京京宏观环环境良好好，房地地产业将将呈现良良好的发发展态势势。二、北京京房地产产市场形形势分析析 今年上上半年，北京市市房地产产开发投投资在上上年同期期高速增增长的基基础上又又攀新高高，同比比累计增增长533.1%。房地地产开发发业的持持续、稳稳定发展展，对我我市扩大大投资需需求，拉拉动经济济增长，至关重重要。 从房地地产开发发周期及及其推动动因素分分析，金金融风暴暴过后220011年以来来形成的的北京市市房地产产开

38、发上上升高潮潮仍将延延续几年年。 北京成成功取得得了20008年年奥运会会的举办办权，是是该项目目发展的的一个重重要契机机，随着着奥运经经济的切切实到来来，大规规模的场场馆建设设，周边边基础设设施、道道路交通通的改造造更新及及配套服服务设施施的配备备，必将将为北京京城市经经济发展展带来强强有力的的支撑。而在奥奥运村周周边的房房地产开开发项目目也早已已打出了了奥运牌牌，并受受到了买买家的追追捧，特特别是前前期推广广到位的的个别项项目在北北京申奥奥成功后后便开始始热销不不断。现现在距220088年奥运运还有33年，奥奥运对北北京市经经济和房房地产市市场发展展的影响响也将会会逐步显显现。三、项目目目

39、标市市场环境境分析 根据本本项目所所在地区区各类物物业的开开发建设设情况和和销售情情况进行行比对，本地区区物业市市场主要要呈以下下特点： 1、本本地区在在北京城城市规划划中主要要以体育育文化类类设施为为主。北北京工人人体育场场和北京京工人体体育馆是是该地区区的标志志性建筑筑，它们们曾承担担了第111届亚亚洲运动动会和第第26届届手球世世界锦标标赛的主主会场和和主赛馆馆的任务务，在220088届奥运运会它们们也将承承担着重重要角色色；目前前北京市市最大的的公园“朝阳公公园”是占地地规模比比著名皇皇家园林林和颐和和园还大大6000亩的中中心公园园，仅距距本项目目20000米之之遥。因因此，体体育、

40、文文化特色色是本地地区建筑筑的主要要色调。适合较较高档次次人群居居住。 2、本项项目所在在地区的的高档居居住类物物业的数数量较少少，基本本上是幸幸福村小小区和吉吉市口小小区部分分已建成成的住宅宅。现在在有少量量吉市口口小区以以及工体体北路以以北部分分在建的的住宅。本地区区高档居居住类物物业的销销售价位位基本维维持在1100000元/m2至1220000元/mm2之间，这类建建筑的立立项及街街区控制制性规划划设计和和设计的的时间基基本上在在20世世纪900年代初初，是当当时北京京计划经经济时代代的产物物，已经经落后于于现代居居住建筑筑规划和和设计的的理念，且可供供进行城城市建筑筑改造的的建设用用

41、地已极极为有限限，建设设能够满满足高档档居民居居住生活活质素要要求的新新型高档档居住建建筑将极极具升值值潜力，因此，本项目目中规划划了一部部分价位位在1220000元/mm2至1330000元/mm2的甲级级商品住住宅建筑筑。3、本项项目所在在地区的的涉外高高档公寓寓，平均均销售价价位为119722美元/m2。其中中，涉外外酒店式式公寓的的富华大大厦和聚聚龙花园园的销售售价位分分别为225000美元/m2、23300美美元/mm2。由此此可见，考虑奥奥运概念念和入世世概念，结合本本项目所所在地区区物业未未来的升升值潜力力，本项项目公寓寓部分销销售价位位维持在在17000美元元22000美元元/

42、m22之间，依据比比较价位位而来是是有充分分客观依依据的。 4、本项项目所在在地区的的商业类类物业的的建成时时间也较较早，且且基本上上属于居居住组团团级商业业服务业业配套设设施，没没有建设设规模在在100000mm2以上的的综合性性商业，从利用用北京工工人体育育馆广场场办集贸贸早市的的兴旺景景象可以以看出本本地区正正规日用用商品供供求不成成比例。因此，在该地地区建设设一定规规模的大大型综合合性商业业不但有有利于改改善该地地区日用用商品的的供求状状况，也也可以为为该地区区数家星星级酒店店的客人人以及数数家A级级写字楼楼和高档档公寓的的客户提提供商业业服务。 5、本项项目所在在地区的的星级宾宾馆酒

43、店店共有44家。全全部为五五星级酒酒店，港港澳中心心瑞士酒酒店、亚亚洲大酒酒店、保保利大厦厦和新保保利大厦厦。其中中，新保保利大厦厦正在建建设中。由于该该地区所所在北京京市东二二环中路路的地理理位置的的重要性性，该地地区的涉涉外商务务需求非非常大，且该地地区所处处地为泛泛CBDD区。因因而形成成了该地地区星级级酒店的的客房出出租非常常高的较较独特的的现象，本项目目开发为为避免同同档次竞竞争，拟拟设立四四星级标标准的商商务酒店店，以满满额出租租率赢得得市场。 6、本项项目所在在地区的的办公写写字楼类类物业数数量一般般，未形形成气候候，只距距离朝阳阳门外大大街的华华普大厦厦、丰联联广场等等高档办办

44、公写字字楼类物物业较近近。富华华大厦和和聚龙花花园等酒酒店式公公寓为涉涉外商务务提供了了一部分分办公用用房，该该地区办办公类物物业的销销售价格格基本上上维持在在22000美元元/m22左右，远远不不能满足足商务办办公的需需要。 7、本项项目所处处环境是是在泛CCBD地地区具有有交通便便利条件件，周边边已形成成高尚办办公及居居住的人人文环境境。同时时，政府府在内城城区改造造上的大大力支持持，为该该项目开开发提供供了前提提条件。四、项目目目标市市场的定定位从以上分分析看本本项目开开发锁定定的目标标市场是是：集团团式商业业、商务务开发和和中高档档公寓、住宅开开发。其其中商业业开发面面积5993422

45、平方米米，占总总开发面面积的223%；商务开开发面积积10118322平方米米，占总总开发面面积的339%；公寓和和甲级住住宅开发发面积5582228平方方米，占占总开发发面积的的22%；其余余417788平平方米为为项目配配套面积积，占总总开发面面积的116%。第四章 销售售计划及及策略一、销售售价格定定位根据以往往写字楼楼销售的的市场规规律来看看，开盘盘之前的的放点不不宜过大大；而考考虑到本本项目预预热期较较长、区区域位置置优良、投资前前景看好好，不排排除有大大客户整整消其中中某一楼楼座的几几率，针针对这一一部分客客户，可可考虑给给予适当当让利。为高效开开发建设设完成本本项目，最大安安全地

46、规规避风险险，快速速回笼资资金，实实现较大大经济效效益 ，本项目目销售价价格定位位基本原原则为低低于周边边同类项项目。1、酒店店：本项目2200000元/m2 ，本本地区1180000元/m2至2220000元/mm2；2、高档档公寓：本项目999000元/mm2 ，本本地区1100000元/m2至1338000元/mm2；3、写字字楼：本项目1140000元/m2，本地地区1660000元/mm2至2000000元/mm2；4、商业业：本项目1175000元/m2至2550000元/mm2，本地地区2000000元/mm2至2880000元/mm2； 5、住住宅本项目668000元/mm2，

47、本地地区80000元元/m22至1220000元/mm2；6、车位位本项目11500000元元/个，本地区区180000元元/个至至230000元元/个。二、目标标客户定定位 该项目目将会带带动一大大批投资资、建筑筑、设计计、展览览、展示示、广告告、旅游游相关、科技、经贸、金融、咨询服服务等公公司，而而成为本本案的目目标客户户。1、公寓寓式写字字楼目标标客户群群：小型公司司，如展展览、展展示、广广告、设设计等旅游、金金融、会会计师、咨询等等服务公公司科技、经经贸公司司投资型买买家较有实力力公司的的办事处处2、酒店店、商业业用房目目标客户户群：如银行、保险、证券类类公司饮娱乐公公司：饮饮食广场场

48、、咖啡啡店、茶茶艺、夜夜总会等等市及商贸贸精品类类店型专业市市场，如如电器、汽车、高档家家私等。三、入市市时机规规划20066年8-9月市市场告知知、进入入预热期期；楼体出地地面，项项目体量量对推广广在形象象上有直直观的支支持效果果；售楼处搭搭建完成成；夏季房展展会。四、广告告策略1、广告告创意（1）电电视广告告创意以电视作作为最直直接的视视觉认知知介质，鲜明的的打出项项目品牌牌的同时时，介绍绍其优越越的区域域位置，及具有有特色的的外立面面和LOOFT结结构。（2）报报纸广告告创意 报纸广告告创意以以软宣为为主，硬硬广仅在在形象树树立期及及阶段分分标时出出现。软软宣内容容紧密配配合销售售反馈。

49、、（3）户户外广告告创意借助于户户外媒体体强势的的宣传作作用，树树立项目目形象。画面应应具有视视觉冲击击力、SSLOGGEN简简明、对对目标客客户起到到过目不不忘的作作用。（4）电电台广告告创意（5）其其他广告告创意2、广告告效果监监控、评评估及修修正（1） 建立完完善、切切实的客客户登记记（补充充）（2）销销售反馈馈（3） 定期的的讨论会会（4）分分批地阶阶段广告告推广任任务研讨讨3、入市市前印刷刷品的设设计、制制作（1）销销售现场场包装项目地块块路口，工地围围挡和项项目周边边的道路路指引系系统应作作周到考考虑。如如：与交交通口配配合，对对于禁左左、仅限限直行等等交通指指示牌有有机结合合；挂

50、旗旗等。（2）户户外发布布户外发布布CBDD，东北北二环的的立柱及及楼顶广广告可作作为首选选。据专专业户外外媒体调调查分析析结果表表明，东东北二环环的户外外广告效效果基本本等同于于东二环环户外，建议在在选择时时对被选选项严格格评估。（3）直直投在确定可可被使用用的社会会资源的的同时，建立有有效的客客户档案案，并配配合直投投。直投投内容可可涵盖：介绍项项目基本本情况的的楼书、月讯；对于互互动式传传播的告告知及报报道等。（4）报报刊杂志志（5）互互联网等等4、广告告发布时时期（1）预预热期A、运用用报纸、活动为为告知，DM、海报等等，点与与面的配配合，迅迅B、速建建立产品品的知名名度，在在形象建建

51、立上必必须投以以重兵。（2）销销售期A、重点点在产品品认知与与销售，因此延延续报纸纸广告和和公关活活动，增增加传播播频率，深入浅浅出地加加强产品品宣传，DM和和海报攻攻势重复复运用，并投入入夹报媒媒体，使使产品完完全为消消费者所所认识。B、主流流媒体：选择覆覆盖面大大的主流流媒体做做少量投投放（包包括但不不限于）：北京京青年报报 - 北京地地方综合合性报纸纸，主要要面对青青年读者者，包括括新闻、娱乐、热点关关注、人人物、法法治、科科技、经经济等多多方面的的内容。C、直效效媒体：有针对对性的选选择直效效性强的的媒体，并增加加投放量量（包括括但不限限于）：中国商报报 ：中国商商报为为我国经经济领域

52、域权威彩彩色日报报，国内内外公开开发行；人民网 ：人民民日报主主办的综综合性网网站，含含新闻、娱乐、生活、文化等等内容；经济观察察报： 报道国国内外大大事、财财经新闻闻、专题题报道； 经济日报报 ： 中共中中央直属属的党报报，以经经济报道道为主的的综合性性日报。D、专业业杂志：其优势势在于印印刷精美美、传阅阅率高、保存期期长、广广告成本本低等等等，还有有一个往往往被人人们忽略略的优势势，即发发布软新新闻的效效果（包包括但不不限于）：经济月刊刊 ：是是经济日日报配套套的经济济类刊物物； 中国经济济信息杂杂志 ： 由经经济日报报主办，提供各各种经济济信息； 中国企业业家 ： 由经经济日报报报业集集

53、团主办办，主要要为经营营管理者者服务； 中国国外经贸贸： 跨跨国经营营者在中中国市场场中的可可靠指南南；中国之翼翼：中国国国际航航空公司司机上杂杂志。该该杂志为为机上赠赠阅杂志志，国航航的每个个座位均均有一册册月刊，每月一一日上机机。国航航系航线线最多的的境内航航空公司司，国际际航线数数量及从从北京出出发的国国内外航航线也最最多，因因此较受受北京的的开发商商喜爱，特别是是高档写写字楼、公寓、别墅。（3）强强销期重点在产产品促销销，大量量运用夹夹报，扩扩大报纸纸版面，以直接接有力的的诉求，打动动消费者者，配合合SP活活动，创创造销售售高峰期期。本阶阶段的广广告宣传传主要用用以配合合活动，软性文文

54、章的频频率上调调。（4）媒媒介组合合策略A、 在降低低销售成成本的原原则下，媒体组组合策略略以直效效为原则则。B、 利用社社会资源源进行整整合，起起到对目目标客户户的直击击。如“写字楼巡展展”、“北京商商铺节”、“电梯框框架媒体体”； C、 以以户外媒媒体、销销售现场场包装进进行大面面积辐射射；互动动式传播播令目标标客户对对项目本本身及未未来物业业有感官官认识；并配合合以软性性宣传作作为前两两者的继继续深入入和持久久扩散。（5）公公关活动动策划及及软性新新闻主题题A、 板板式办公公：配合合人力资资源论坛坛，追求求企业人人性化管管理与办办公效率率的连带带性。B、人文文奥运：结合建建筑设计计研究、

55、北京市市容建设设与国际际的接轨轨，讲求求建筑色色彩对城城市的影影响。C、高科科技公司司入住：配合对对于有特特殊专利利的高科科技公司司的购买买让利活活动，展展开“科技引引领财富富”的软性性宣传。五、销售售工作安安排详见下表表：销售阶段段工作内容容预计成交交到达前期准备备期制定销售售制度、人员招招聘及培培训、完完成销售售工具的的准备及及制作、完成销销售文件件的制定定、参与与接待中中心的建建设、组组织销售售人员进进行市场场调查等等；020055.10020006.2内部认购购期利用公司司各种资资源对锁锁定的有有效客户户群进行行直销，并利用用现场包包装及媒媒体宣传传（以户户外广告告为主）扩大客客户群体

56、体，实现现部分销销售；3520077.3市场认购购期进入实质质销售阶阶段，通通过产品品形象在在市场上上的确立立，扩大大客户群群；并借借助产品品宣传快快速消化化前期有有效客户户；10%20077.36开盘期通过开盘盘的市场场告知，认真做做好新客客户的积积累工作作，完成成认购期期客户的的销售跟跟进工作作；挖掘掘新客户户，以充充实销售售；25%20077.7强销期结合工程程建设形形象及前前期所达达成的销销售率，利用项项目优势势进行立立体网络络销售；45%20077.711持续期充分利用用所营造造出的现现场销售售气氛，组织活活动式直直销，扩扩大有效效客户量量，延续续销售势势头；55%20077.122

57、20008.2第二强销销期执行准现现房销售售策略，充分利利用工程程形象调调动客户户购买欲欲望，采采用多种种促销手手段进行行销售；75%20088.3-5尾房销售售期认真办理理客户入入住，利利用优惠惠手段完完成房屋屋销售；95%20088.6第五章 投资资说明 一、资金金筹集方方案开发建设设资金筹筹集：22506682万万元自筹资金金：4330000万元其中：富富宏公司司重组阶阶段成果果250000万万元施工单位位垫资：180000万万元借贷、私私募融资资：20076882万元元二、投资资概算该项目预预计总投投资 25.06228亿元元.，项目目重组阶阶段成果果250000万万元；折折合到每每建

58、筑面面积单方方均价9957元元/平方米米。具体情况况见投投资测算算表（附表一一）附表一投 资资 测 算 表序号项目名称称数量（平平方米）单价（元元/平方米米）金额（万万元）一土地成本本总计 5,3446 139,6288 1土地取得得费261,1900 957 25,0000 2拆迁补偿偿费261,1900 3,2993 86,0000 3毛地价28,6628 3.1地上商业业毛地价价107,1244 1,7000 18,2211 3.2住宅毛地地价46,5584 885 4,1223 3.3公寓毛地地价11,6644 1,3000 1,5114 3.4地下商业业毛地价价45,0000 850

59、 3,8225 3.5地下车位位毛地价价16,7760 570 955 二 前期费费用总计计72 1,8881 1许可证执执照费40 2招投标管管理费261,1900 2.000 52 3标底编制制费80 4工程监理理费261,1900 2.400 63 5房屋买卖卖手续费费165,3522 30.000 496 6房屋产权权登记费费165,3522 0.300 5 7勘探费100 8设计费261,1900 40.000 1,0445 三建筑安装装费总计计261,1900 2,4442 63,7795 1住宅46,5584 1,5550 7,2221 结构1,3000 设备200 装修50 2

60、公寓11,6644 2,0000 2,3229 结构1,3000 设备300 精精装修400 3写字楼27,8817 2,2000 6,1220 结构 1,5000 设备500 外装修修200 4商业19,3342 2,2000 4,2555 结构1,5000 设备500 外装修修200 5酒店59,9965 3,8000 22,7787 结构1,7000 设备1,0000 精精装修 1,0000 6地下95,8838 2,2000 21,0084 结构1,9000 设备300 装装修 四市政工程程费 400 10,4448 1大市政接接口费261,1900 50 1,3006 2小市政建建设