商业运营管理方案1114218412

1、商业运营营管理方方案第一篇 市市场经营营管理方方案一、市场场商业机机会分析析1、商业业地产业业态和业种选选择1.1、第四代代专业市市场背景景分析1.2 、Shooppiing-malll（购购物中心心）背景景分析1.3、商业街街背景分分析1.4、临时性性展馆背背景分析析2、长三三角主要要商圈商商业地产产商铺供供给面积积分析3、可比比市场业业态分析析（义乌乌国际商商贸城一一期市场场）二、本项项目市场场业态定位位1、项目目选择业业态的原原则2、项目目的业态态选择3、项目目的业种种选择4、项目目的楼层层规划4.1、第一层层业种规规划4.2、第二层层业种规规划4.3、第三层层业种规规划4.4、第四层安

2、排4 .55、第五五层安排排4 .66、第六六层安排排5、市场场业态的的组合原原则三、市场场运营策策划的核核心市场运运营计划划四、市场场功能说说明五、经营营策略1、项目目铺型结结构详析析2、赢利利模式3、市场场前期的的经营管管理六、市场场经营管管理手册册第一章、市场招招商细则则第二章、市场抽抽签、选选择商铺铺定位到到户的实实施办法法第三章、市场商商铺使用用权转让让、转租管管理规定定第四章、市场商商铺使用用权转让让、转租流流程第五章、业主入入住流程程图第六章、玩具商商会章程程第七章、市场管管理公约约第八章、市场商商铺管理理办法第九章、市场先先行赔偿偿制度第二篇市场物物业管理理方案1、管理理机构设

3、设置及人人员配置置11、管理架架构12、人员配配置13、岗位安安排2、部门门职能21、综合管管理部2.2、财务部部23、市场物物业管理理部24、安保消防防部25、保洁绿绿化部3、岗位位职责31、总经理理岗位职职责32、副总经经理岗位位兼行政政管理部部经理岗岗位职责责33、综合管管理部员员工岗位位职责34、财务部部员工岗岗位职责责35、市场物物业管理理部员工工岗位职职责36工工程部员员工岗位位职责37、安保消消防部员员工岗位位职责38、保洁绿绿化部员员工岗位位职责4、各部部门工作作手册41、安保消消防部工工作手册册第一章 总则 第二章章 日常常管理制制度和规规定 第第三章、安保人人员应具具备的礼

4、礼仪第四章、消防管管理规定定第五章、市场防防火方案案第六章章、物业业火警应应急处理理程序第七章、安保消消防部安安保员培培训第八章、安保员员车辆管管理服务务=c42工工程管理理部工作作手册第一章、工程管管理部人人员素质质 第二章、设备房房管理 第三章、弱电管管理第四章、电梯管管理第五章、空调系系统运行行管理 第六章、供暖锅锅炉运行行管理 第七章、仓库管管理第八章、采购管管理第九章、工程部部紧急措措施实施施方案43、保洁绿绿化部工工作手册册第一章、清洁服服务与环环境卫生生保洁工工作要求求第二章、地板拖拖扫操作作标准第三章、楼道清清洁操作作标准第四章、玻璃门门、窗、幕墙清清洁操作作标准第五章、公用卫

5、卫生间清清洁操作作标准第六章、办公场场所清洁洁操作标标准第七章、市场外外公共场场地清洁洁操作标标准第八章、垃圾的的运送和和清理第一篇 市市场经营营管理方方案一、市场场项目商商业机会会分析1、商业业地产业业态业种种选择1.1、第四代代专业批批发市场场背景分分析从发达国国家商业业批发业业的发展展趋势和和经验看看，专业业批发市市场的发发展具有有以下一一些规律律：其一一，其发发展都经经历了从从初级到到成熟、从粗放放到集约约、从混混乱到有有序的过过程；其其二，其其发展呈呈规模化化、集约约化发展展趋势，市场数数量减少少，规模模扩大，分布集集中；其其三，批批发市场场一般分分布在交交通便捷捷、用地地宽敞的的城

6、市周周边地区区，布局局较均衡衡；其四四，能够够承担起起商品的的企划开开发和零零售店支支援的功功能，同同时具有有金融、集货备备货、收收集信息息、商品品配送等等方面的的功能；其五，批发市市场的现现代化发发展趋势势，如现现代化的的管理系系统、国国际国内内仓储物物流中心心、酒店店餐饮、铁路货货场等都都是必要要的；其其六，逐逐步形成成与国际际市场衔衔接的现现代化市市场交易易体系和和市场运运行机制制。义乌市场场的规划划符合批批发市场场的趋势势与规律律，成为为最具特特色的第第四代专专业批发发市场（即：批批发+样样品展示示+义博博会）。目前义义乌小商商品城股股份公司司下属的的篁园市市场、宾王市市场、国际商商贸

7、城一一、二期市市场、四星级级宾馆银银都宾馆馆、三星级级宾馆商商城宾馆馆、梅湖会会展中心心以及国际际商贸城城国际仓仓储物流流中心、江东国国内仓储储物流中中心等。其中，国际商商贸城一一期市场场占地4400亩亩，建筑筑面积334万平平方米，总投资资7亿元元人民币币。该市市场的经经营业态态主要为为玩具和和饰品等等，有996000个商铺铺。国际际商贸城城二期市市场主体体建筑由由三个市市场交易易区和66幢小高高层组成成。市场场包括：F、GG、H三三个市场场交易区区、四星星级宾馆馆、高档档写字楼楼等，总用用地面积积5282M（799233亩），总建筑筑面积约约90万万M，容容积率11455，绿地地率255%

8、，建建筑密度度38%，预算算总投资资约300亿元。本项目目地处上上海周边边，高标标准、体体量大、设施先先进、功功能齐全全，作为为让“国内卖卖家和国国际买家家“无缝对对接”的国际际采购中中心，适适合选择择在第四代代专业批批发市场场业态上发发展而来来的具有有展览展展示和网网上交易易平台的的第五代代专业批批发市场场业态。1.2 、Shooppiing-malll（购物中中心）背景分析析购物中心心最早出出现在欧欧美发达达国家，约有1100年年的历史史。shhopppinggmaall是是指城市市市区购购物中心心。购物中中心的本本质特点点是统一一管理和和分散经经营的管理理方式。管理者者对购物物中心实实行

9、统一一的集中中管理，购物中中心的日日常运行行、保安安、清洁洁、维修修进货和和促销活活动等都都是有组组织地进进行，公公共空间间实行统统一管理理，供所所有的零零售商与与购物者者共享。经营者者不参与与管理，定期向向管理者者交纳管管理费用用，而所所有者与与管理者者部参与与经营，租金收收入和经经营状况况并无直直接关系系。购物物中心在在发达国国家发展展日趋成成熟，已已经朝着着生态化化、娱乐乐个性化化等方向向发展。购物中中心在年代代中期开开始引入入国内。年年代末期期，深圳圳首家MMALLL购物中中心铜铜罗湾百百货开业业，它是是利用工工业厂房房改建的的物业；20002年上上海正大大广场由由泰国正正大集团团附属

10、公公司上海海帝泰发发展有限限公司投投资4.5亿美美元兴建建，总建建筑面积积达244万平方方米，是是目前中中国最大大的集购购物、餐餐饮、娱娱乐和休休闲于一一体的大大型购物物中心，位于享享有“东东方曼哈哈顿”之之称的陆陆家嘴金金融贸易易区核心心地带，堪称“现代商商业巨型型航母”。购物物中心在在我国发发展很快快，但是是对购物物中心精精髓理解解不深，投资的的许多购购物中心心缺乏精精心规划划，运作作管理方方式依旧旧是传统统的百货货管理方方式，许许多购物物中心经经营失败败。本项项目地处处“江苏的的东大门门，上海海的后花花园昆山花花桥”，不在在上海繁繁华闹市市之内，故本项项目不适适合选择择购物中中心业态态。

11、1.3、商业街街背景分分析从全球来来看商业业街发展展大体分分为七个个阶段。第一个个时期就就是集市市贸易。第二个个时期这这些摊贩贩慢慢地地开始进进店，形形成店铺铺格局，在道路路两侧形形成不同同数量不不同规模模的店铺铺。第三三个时期期，实际际上随着着商业街街的发展展，有些些地方形形成小的的商业中中心。第第四个时时期，大大型商业业街的出出现。第第五个时时期，是是规范化化的商场场和超市市业态加加入到流流通领域域以后，实际上上就给商商业街的的结构增增添了骨骨干力量量。第六六个时期期是六十十年代，商业街街由于中中产阶级级搬到郊郊区居住住进入低低谷时期期。第七七个时期期，商业业步行街街增加sshopppin

12、ng mmalll 购物物中心，出现购购物、文文化娱乐乐、休闲闲、展示示等趋势势，商业业步行街街开始在在各国获获得大发发展。商业步行行街对城城市发展展的影响响与作用用：(1)、商业步步行街是是城市的的商业文文化名片片，是城城市繁荣荣的象征征，是城城市运营营的点睛睛之笔。 (2)、重振原原有商业业中心，带动城城市新一一轮发展展 (3)、塑造新新的城市市中心。(44)、步行街街对城市市商业结结构更新新，改变变了单一一购物结结构，通通过发展展旅游文文化等多多种功能能，提升升了城市市生活品品质。 (55)、强化城城市中心心的价值值和凝聚聚力，改改变城市市空心化化的格局局 (6)、步行街街对城市市文化影

13、影响较大大，它是是对都市市文化的的提升与与再造。商业步步行街所所倡导的的不仅是是城市文文化的堆堆砌或变变迁，它它蕴藏着着文化移移植、文文化嫁接接、文化化转换的的城市发发展，因因此步行行街将商商业文化化提升为为社会文文化层次次。 上上海海新新天地是是上海具具有浓厚厚“海派”风格的的都市旅旅游景点点。它的的前身是是上海近近代建筑筑的标志志之一上海石石库门居居住区。改造之之后，上上海新天天地被创创新地注注入了诸诸多时尚尚的商业业元素，变成了了一个集集餐饮、购物、娱乐等等功能于于一身的的国际化化休闲、文化、娱乐中中心。商商业街必必须与房房地产相相辅相成成，与周周边居住住环境相相互依赖赖、相互互依托。有

14、数据据显示，10万万平方米米的Maall，周围需需要500万人口口的购买买力来支支撑。本本项目刚刚开始开开发，周周边没有有一定规规模人口口购买力力来支撑撑，故本本项目不不适合选选择商业业街业态态。1.4、临时性性展馆背背景分析析随着改革革开放的的进一步步深化，会展业业在中国国的发展展也越来来越快。根据有有关数字字显示，20004年中中国举办办展览会会总数超超过20000个个。主要要分布在在北京、上海、广州、大连、成都、深圳等等沿海和和经济发发达地区区。据了了解，改改革开放放以来，我国展展览业从从小到大大，以年年均200的速速度递增增，行业业经济效效益逐年年攀升，场馆建建设日益益完善，已经成成为

15、国民民经济的的助推器器和新亮亮点。 会展展业的快快速发展展取决于于她区别别于传统统产业的的独特魅魅力。首首先会展展业作为为新兴行行业自身身具有可可观的经经济效益益。据专专业人士士透露，目前中中国会展展业本身身的利润润率大都都在300至550，甚至更更高。而而近十年年来，我我国通过过展览实实现外贸贸出口成成交额达达3400多亿美美元，内内贸交易易1200多亿元元人民币币。更为为重要的的是，会会展业具具有强大大的产业业带动效效应，不不仅能给给城市带带来场租租费、搭搭建费、广告费费、运输输费等直直接收入入，还能能创造住住宿、餐餐饮、通通信、旅旅游、购购物、贸贸易等相相关收入入。据悉悉，这种种带动效效

16、应大约约为1比比9，即即举办地地在会展展上投入入1元钱钱，就将将在该地地相关产产业中有有9元的的实际产产出。另另外会展展能汇聚聚巨大的的信息流流、技术术流、商商品流和和人才流流，将对对国民经经济和社社会进步步产生难难以估量量的影响响和催化化作用，这些社社会效益益有的是是立竿见见影的，而更多多的是潜潜移默化化、逐步步发挥作作用的。由此可可见会展展业是名名副其实实的朝阳阳产业 。现以以北京、上海、广州、武汉、深圳、大连、沈阳等等城市为为中心的的全国性性展览网网络已经经形成。但是，我们也也应该看看到，我我国展馆馆建设也也出现过过热，在在本项目目周边已已有建好好和投入入使用并并已形成成品牌的的展馆有有

17、：上海海新国际际博览中中心、苏苏州国际际会展中中心。我我们应走走“差异化化”发展之之路，即即：采取取“虚实结结合”方式，通过举举办主题题性临时时展来聚聚人气，以便于于后期市市场销售售和招商商工作。故本项项目规划划中央展展馆（临临时性展展馆）一一座，其其他展馆馆为常年年展馆，是符合合业态选选择规律律的。2、长三三角主要要商圈商商业地产产商铺供给给面积分分析第四代市市场类面积（平平方米）市场面积（万万m）商铺面积（每每个）扬州五亭亭龙玩具具城18商业街：1500-3000市场：220-880五角世贸贸商城4815义乌国贸贸城一期期3495-14苏州国际际服装城城1009无锡新世世界纺织织城1302

18、0无锡东方方轻纺城城104市场一期期1楼商商铺：448；2和3楼楼:966合计434 3可比市市场业态态分析（义乌国国际商贸贸城一期期市场）义乌国际际商贸城城一期市市场占地地4000亩，建建筑面积积34万万平方米米，总投投资7亿亿元人民民币。该该市场的的经营业业态主要要为玩具具、饰品品和工艺艺品，有有96000个商商铺。其其中：市市场一楼楼的经营营业态主主要为玩玩具和花花类，有有30000个商商铺。其其中：玩玩具类商商铺有220000个。它它们包括括：普通通玩具（有10000个个商铺）、电动玩玩具（有有4000个商铺铺）、充气玩玩具（有有2000个商铺铺）、毛绒玩玩具（有有4000个商铺铺）；

19、花花类商铺铺有10000个个。市场二楼楼的经营营业态主主要为饰饰品，有330000个商铺铺。其中中：珠宝宝类商铺铺有16600个个；头饰饰类商铺铺有14400个个商铺。市场三楼楼的经营营业态主主要为工工艺品，有30000个个商铺。其中：装饰工工艺品商商铺有115000个；喜喜庆工艺艺品商铺铺有3000个；旅游工工艺品商商铺有2200个个；瓷器器小工艺艺品商铺铺有2000个；相框类类商铺有有5000个；饰饰品配件件商铺有有3000个。市场四楼楼为生产产企业直直销中心心，有商商铺6000个。如表一一和表二二所示：表一：国国际商贸贸城一期期市场业业态情况况登记表表 商铺数（个）业态规划划业种规划划（

20、商铺铺数：个个）一楼30000 玩具、花花类普通玩具具（10000） 电动玩具具（4000）充气玩具具（2000）毛绒玩具具（4000）花类（110000）二楼30000 饰品珠宝（116000）头饰（114000）三楼30000 工艺品装饰工艺艺品（15000）喜庆工艺艺品（3000）旅游工艺艺品（2000）瓷器小工工艺品（2000）相框（5500）饰品配件件（3000）四楼600生产企业业直销中中心合计96000表二：国国际商贸贸城一期期市场业业态分布布图 1.5本本项目商商业机会会1、位置置因素分分析我们准备备在江苏苏省昆山山市花桥桥镇投资资筹建的的国际展展览中心心中，计计划先期期建一座

21、座玩具城城堡。花桥是是苏、沪两省省市的交交界处，昆山是是外商密密集的小小上海，沿江高高速、沪宁高高速从花花桥贯穿穿而过，将来上上海延伸伸过来的的城际轻轻轨，也也为巨大大的人流流提供条条件，因因此是建建玩具城城堡的合合适选址址。2、区域域产业因因素分析析截止目前前，长三三角玩具具生产企企业近220000家，从从业人员员有555万多人人，20004年年外贸出出口总值值达544.399亿美元元。与珠珠三角相相比，其其玩具出出口产品品虽然在在国际市市场占有有率、国际网网络健全全、玩具门门类齐全全等方面面存在着着一定的的差距，但是由由于长三三角被经经济人士士公认为为我国经经济最发发达、对对外开放放程度最

22、最高、经经济最为为活跃的的区域之之一，其其在生产产成本和和劳动力力成本以以及资金金、信息、人才资资源等方方面有着着无以伦伦比的区区位优势势。因此，中国玩玩具企业业已开始始移师北北上，中中国玩具具产业的的重心已已逐渐由由珠三角角向长三三角转移移。由此此可见，依托上海海，立足足长三角角，建立立一个大大型玩具具城，有有利于整整合该区区域的玩玩具产业业链，扩扩大长三三角的玩玩具产品品的对外外出口贸贸易，提提升整个个中国玩玩具产品品的技术术含量和和附加值值，打破破中国玩玩具“贴牌生生产”的怪圈圈，是一一个具有有前瞻性性的战略略选择。 3、玩具生生产企业业需求因因素分析析随着我国国经济的的发展，我国城城乡

23、居民民的消费费支出中中，玩具具类支出出始终保保持着一一个不断断增长的的良好势势头。我我国玩具具市场正正在伴随随玩具要要领的延延伸、功功能的拓拓展及消消费群体体的日益益扩大，逐渐从从温而不不热的季季节性、节日性性的特定定销售态态势中走走出。中中国加入入世贸，执行国国民待遇遇规则，外商必必涌入中中国市场场，国外外玩具产产品的到到来，将将使中国国玩具市市场发生生巨大变变化，竞竞争也会会日趋激激烈，中中国玩具具业必定定要有一一个重新新整合的的过程。面对美美国、欧欧盟等发发达国家家成熟的的玩具工工业发展展现状，我国玩玩具企业业如何在在国外知知名玩具具品牌的的激烈竞竞争中得得以生存存和发展展，这是是一个摆

24、摆在我国国玩具业业面前亟亟待解决决的问题题。而在在中国玩玩具出口口区域格格局中，长三角角的玩具具产业由由于还没没有一个个可供其其对外出出口的理理想平台台的支撑撑，玩具具产业链链难以形形成集聚聚效应，因此，在长三三角和珠珠三角的的“南北争争霸”中处于于明显不不利的地地位，其其区域中中玩具企企业只能能依靠广广州这一一跳板开开展对外外贸易，此已非非长久之之计。对对此，我我们从中中国玩具具业的国国际和国国内区域域激烈竞竞争的态态势出发发，在长长三角的的重心地地带上海海附近-昆昆山，建建一座大大型玩具具城，既既是顺应应中国玩玩具产业业链已逐逐步从珠珠三角向向长三角角进行战战略转移移的时代代潮流的的需要，

25、也是中中国玩具具产业在在国际玩玩具业激激烈的竞竞争环境境中提高高整体竞竞争力的的需要。二、本项项目市场场业态定位位1、项目目选择业业态的原原则前瞻性、国际化化、时尚尚化、细细分化。2、项目目业态选选择据上述分分析和项项目环境境，项目目的业态态选择：玩具、礼品和和工艺品品。3、项目目的业种种选择3.1、玩具展展区（1）、婴儿玩玩具（2）、电动或或遥控及及发条类类玩具（3）、动作类类玩具（4）、游戏益益智类玩玩具（5）、毛绒及及布制玩玩具（6）、玩偶（7）、骑乘类类玩具：童车，婴儿车车，小自自行车（8）、玩具乐乐器（9）、充气玩玩具（10）、其他玩玩具及玩玩具零配配件、辅辅料3.2、礼品展展区（1

26、）、纸品及及包装产产品：日日历，挂挂历，台台历，贺贺卡，问问候卡，礼盒，礼盒包包装，手手工艺纸纸，纸袋袋，丝带带，礼品品包装纸纸（2）、画、相相及框：中国字字画，油油画，雕雕版画，相簿，相架，工艺镜镜框，画画框，活活动支架架（3）、宣传礼礼品及赠赠品：宣宣传赠品品，徽章章及奖章章，纪念念品，钥钥匙扣，钥匙包包，记事事簿（4）、工艺品品：景泰泰兰，漆漆器及雕雕漆，工工艺扇，工艺灯灯，文房房四宝，人发及及发制品品，绣品品，花瓶瓶，工艺艺茶具，酒具，雕刻工工艺品，泥塑工工艺品，树脂工工艺品，民族工工艺品，天然工工艺品，其他工工艺美术术品（5）、珠宝及及骨刻玉玉雕珠宝首首饰：宝宝石、珍珍珠、珠珠宝首饰

27、饰原料、金银骨刻玉玉雕：牛牛骨、马马骨、骆骆驼骨、玳瑁壳壳、鹿角角、珊瑚瑚、珍珠珠母及其其他动物物质雕刻刻制品（包括塑塑模制品品），玉玉石雕刻刻制品3.3、装饰品品展区（1）、家居装装饰品：门窗装装饰，墙墙挂装饰饰品，人人造花（2）、节日、派对装装饰品：气球，装饰蜡蜡烛，烛烛台，派派对用品品，派对对布置及及装饰，圣诞布布置及装装饰，复复活节用用品及装装饰，其其他节日日用品及及装饰4、项目目的楼层层规划4.1、第一层层业种规规划该层营业业面积约约为99968。该层业种种规划：玩具类类（1）、婴儿玩玩具（2）、电动或或遥控及及发条类类玩具（3）、动作类类玩具（4）、游戏益益智类玩玩具（5）、毛绒及

28、及布制玩玩具（6）、玩偶（7）、骑乘类类玩具：童车，婴儿车车，小自自行车（8）、玩具乐乐器（9）、充气玩玩具（10）、其他他玩具及及玩具零零配件、辅料4.2、第二层层业种规规划该层营业业面积约约为93320。该层业种种规划：礼品类、 装饰品品类。同时，在该楼楼层设有有国内品品牌玩具具生产企企业直销销中心。其中：（1）、礼品展展区、纸品品及包装装产品：日历，挂历，台历，贺卡，问候卡卡，礼盒盒，礼盒盒包装，手工艺艺纸，纸纸袋，丝丝带，礼礼品包装装纸、画、相及框框：中国国字画，油画，雕版画画，相簿簿，相架架，工艺艺镜框，画框，活动支支架、宣传传礼品及及赠品：宣传赠赠品，徽徽章及奖奖章，纪纪念品，钥匙

29、扣扣，钥匙匙包，记记事簿、工艺艺品：景景泰兰，漆器及及雕漆，工艺扇扇，工艺艺灯，文文房四宝宝，人发发及发制制品，绣绣品，花花瓶，工工艺茶具具，酒具具，雕刻刻工艺品品，泥塑塑工艺品品，树脂脂工艺品品，民族族工艺品品，天然然工艺品品，其他他工艺美美术品、珠宝宝及骨刻刻玉雕珠宝首首饰：宝宝石、珍珍珠、珠珠宝首饰饰原料、金银骨刻玉玉雕：牛牛骨、马马骨、骆骆驼骨、玳瑁壳壳、鹿角角、珊瑚瑚、珍珠珠母及其其他动物物质雕刻刻制品（包括塑塑模制品品），玉玉石雕刻刻制品（2）、装饰品品展区、家居居装饰品品：门窗窗装饰，墙挂装装饰品，人造花花、节日日、派对对装饰品品：气球球，装饰饰蜡烛，烛台，派对用用品，派派对布置

30、置及装饰饰，圣诞诞布置及及装饰，复活节节用品及及装饰，其他节节日用品品及装饰饰4.3、第三层层业种规规划该层营业业面积约约为95508。该层业种种规划：动漫游游戏软件件产品。同时，在该楼楼层设有有海外进口口品牌玩玩具直销销中心（如韩国国玩具精精品馆、台湾玩玩具精品品馆和香香港玩具具精品馆馆和美国国玩具精精品馆等等）、动动漫游戏戏园、儿儿童娱乐乐园。该楼层设设计的主主题：儿儿童世界界；（可可以以整整体出租租模式交予予儿童娱娱乐机构构经营。）（1）、对象：以各类类型家庭庭的孩子子为主，集玩、食、购购、学习习和智力力开发为为一体的的儿童世世界。（2）、产品：按产品品类型分分区设置置，如：按年龄龄分区

31、的的儿童服服装、玩玩具反斗斗城、儿儿童摄影影、理发发、儿童童图书。、理由：家长对独独生子女女的宠爱爱，消费费较高；大人小孩孩同玩同同乐，能能带动全全家消费费；儿童消费费容易聚聚集人气气；为周边沪沪、苏、杭等大大城市儿儿童提供供了良好好的儿童童娱乐服服务。4.4、第四层安排：有商业业配套企企业，如如餐饮、娱乐、休闲等等。4 .55、第五层安排：（1）、较强实实力的研研发机构构或生产产厂家；（2）、以展览览展示为为目的的的商品经经营者；（3）、国外大大型儿童童用品、玩具、礼品采采购集团团；（4）、商务洽洽谈区4 .66、第六六层安排排：为市场管理理方办公公场所和配套服务务企业，如咨询询、法律律顾问

32、、装修、设计、会计、审计、培训等等； 5、市场场业态的的组合原原则开发模式式直接关关系到市市场运营营工作的的主要内内容，例例如万达达商业地地产开发发模式是是与大商商家沃尔尔玛建立立合作联联盟，市市场业态态的组合合的重点点是半主主力店和和中小商商家。本本项目可可以借鉴鉴其成功功经验，市场招商商之前，第一步步组建市市场经营营管理公公司负责责招商和和经营管管理，对对业态进进行统一一设计和和管理，采用流流水线模模式，充充分考虑虑不同业业态之间间的互补补促进作作用。市市场统一一运营一一般包含含四个方方面的内内容：统统一招商商管理、统一营营销、统统一服务务监督和和统一物物管。这这其中统一招招商管理理与业态

33、态管理又是后后面三个个统一工工作的基基础和起起源。这这项工作作的成败败得失不不仅决定定了项目目前期的的规划是是否成功功，而且且决定着着后期市市场商业业运营的的管理能能否成功功。第一基本本原则：要维护护第五代专业业市场的的产业经经营黄金金搭配，作作到市场场细分。据我们们对国内内多家同同类市场场考察调调研的经经验总结结，比较较认同“产品展展示+批批发+外外贸定单单+博览览会+网网上交易易平台”的这个个第五代专业业市场产产业经营营黄金搭搭配，此此搭配特别别适用于于超大型型国际采采购中心心，市场运运营要注注意维护护和管理理好这个个经营原原则。 第第二基本本原则：要维护护市场的统统一主题题形象和和统一品

34、品牌形象象。市场场运营时时要始终终注意维维护和管管理好已已确定的的经营主主题和品品牌形象象。 第第三基本本原则：市场业业态的组组合目标标要能够够在功能能和形式式上同业业差异、异业互互补。简简单地说说，同业业差异就就是市场场有一定定承受力力，不能能过多地地盲目招招同一品品类的店店进入。第四基本本原则：市场经营营方式的的选择原原则。核核心主力力品牌店尽尽量自营营一部分分或全部部，我们们可以自己己组建市市场经营营管理公公司，并并聘请知知名商业业管理公公司专家家作为我我方的市市场经营营管理顾顾问，也也可以吸吸收优秀秀商业团团队加盟盟，这样样一可以以加强经经营控制制力度，有利于于市场长期期经营；其次可可

35、增强其其他商户户与之合合作的信信心；第第三可以以提高非非主力品品牌店的的租金收收入。而而招主力力商户尽尽量以租租赁为主主、销售售为辅；招非主主力商户户尽量以以销售为主主、租赁赁为辅，这样也也可以增增强我方方对市场的整整体控制制力度，提升经经营业绩绩。 第第五基本本原则：业态组组合顺序序原则。核心主主力店先先行，次次主力店店紧随，普通商商户随后后的原则则；玩具具经营项项目优先先，辅助助项目配配套的原原则。 第第六基本本原则：核心主主力店市市场布局局原则，从整体体布局上上有利于于人流进进入主力力店，同同时也便便于从主主力店向向其它区区域回旋旋，通道道好比血血管，要要方便人人流的回回旋。核核心主力力

36、店的运运营对整整个市场场的运营营成败，市场普通通商户和和配套机机构的引引进都有有重大的的影响。一个超超级玩具具生产企企业直销销店或超超级玩具具销售公公司的入入驻，常常常能带带动整个个市场的顺顺利运营营与管理理。另外外核心主主力店对对于人流流也起着着关键的的作用，其布局局直接影影响到市市场的形形态。市市场的核核心主力力店适合合放在经经营轴线线（或线线性步行行街）的的端点。 第第七基本本原则：特殊商商户招商商优惠原原则。以点代代面，特特色经营营是市市场特别别是超大大型综合合性市场场的经营营特点。特殊商商户是指指具有较较高文化化、艺术术、科技技含量的的经营单单位，对对它们给给予优惠惠政策，邀请其其入

37、场，能够起起到增强强文化氛氛围，活活跃市场场气氛之之作用。例如深深圳华侨侨城MAALL购购物中心心就专门门邀请三三百砚斋斋，展示示中国的的砚文化化。当然然特殊商商户的经经营范围围要与市市场的经经营主题题及品牌牌形象相相吻合。 第第八基本本原则：租赁经经营采用用放水养养鱼的原原则。因因为市场场经营具具有长期期性特点点，采用用合理租租金与优优质服务务做法，将整个个市场作热热，而后后根据运运营状态态，适当当稳步地地调整租租金。这这样，发发展商与与商户才才能一同同成长。放水养养鱼的原原则可以以理解为为先做做人气，再做生生意的的原则。 第第九基本本原则：统一市市场经营营的管管理要要充分体体现和强强调对商

38、商户的统统一服务务。统一一服务包包含统一一的市场场物流服服务、统统一的信信息系统统支持服服务、统统一的培培训服务务、统一一的市场场布置指指导服务务、统一一的行政政事务管管理服务务、统一一的物业业管理服服务等等等。这个个统一一服务不但要要体现在在思想上上和招商商合约中中，更要要体现到到后期的的市场运运营管理理中。第十基本本原则：市场要具具备完善善ERPP信息系系统，为为市场管理理者、广广大签约约商户和和顾客都都提供便便利。建建立统一一的信息息平台，进行精精细化的的管理，不但能能够为顾顾客提供供统一收收银、消消费一卡卡通和商商户缴费费一卡通通、网上上缴费与与玩具派派送的快快捷、安安全和方方便物流流

39、服务等等便利服服务，还还能为广广大签约约商户提提供丰富富准确的的顾客信信息和市市场信息息，甚至至于提供供更详细细的经营营信息，譬如商商品单品品进销存存信息等等等。更更能为市市场自身身提供布布局疏密密度、品品项搭配配、人员员配置、场地评评效、商商户业绩绩等经营营信息，便于市市场分析析后对经经营场地地（稀缺缺资源）进行无无限再分分配。市市场的经经营管理理不是一一个开业业后就完结结的工作作，实际际上市场场的经营管管理是一一个无限限循环的的工作，这都需需要信息息系统的的分析支支持。三、市场场运营策策划的核核心市场运运营计划划准备：市场经营营管理计划划、市场场物业管管理计划划、市场场营销和招招商计划划、

40、市场场宣传推广广计划，为保障障广大业业主利益益，我方方要做好好细致的的准备工工作。要要确定市市场运营营时间安安排、主主要市场场经营管管理骨干干、主要要市场运运营活动动、市场场运营费费用。开开展实际际市场运运营工作作之前，首先确确定招商商条件，然后确确定商家家档次、规模。国内外品品牌玩具具生产企企业直销销店的招招商条件件条件名称称具体内容容租金10115年租租金计划划，反映映出初期期的扶持持阶段售价我方对其其出台的的优惠销销售政策策展位服务务提供大面面积展位位和展位位优先选选择权等等相关服服务配套支持持与服务务降低其经经营成本本，例如如物流配送送、外贸贸出口等等服务市场运运营时间间安排： 由由于

41、大型型市场运营营任务较较重，运运营时间间要提前前安排，其中国国内外品品牌玩具具生产企企业直销销店的招商要要事先做做好相关关工作，在项目目设计方方案出来来后要正正式确定定主力店店，根据据其的具体体要求进进行方案案设计修修改与完完善，而而后进入入施工状状态，避避免方案案被迫修修改所造造成的损损失。 中中小商户户要在国国内外品品牌玩具具生产企企业直销销店确定定后，建建筑封顶顶前开始始市场展展位安排排工作。市场运营营计划市场运营营工作名名称内容目的国内外品品牌玩具具生产企企业直销销店的招招商专题研究究国内外外品牌玩玩具生产产企业直直销店，确定完完成其招商的的时间了解扩张张策略和和选址条条件名店招商商主

42、要面向向世界玩玩具和珠珠宝名店店，要提提前了解解消费人人群对知知名品牌牌的购买买力与消消费文化化方面的的接受程程度。掌握品牌牌资源区域级玩玩具品牌牌代理商商主要研究究玩具销销售网络络渠道（尤其是是外贸出出口渠道道）掌握重点点品牌资资源国外玩具具采购商商建立国际际玩具采采购基地地促使国内内卖家和和国际买买家“无缝对对接”海外商会会把海外商商会作为为重点招招商对象象设立如香香港玩具具馆、韩韩国精品品馆、美美国馆等进进口玩具具产品馆馆市场经营营管理队队伍选拔与培培训，研研究市场场经营管管理骨干干人才的的定向猎猎取市场试营营业和正正式开业业宣传确定费用用开支和和宣传策策划工作作四、市场场功能说说明1、

43、管理理功能管理是保保证市场场经营正正常化的的基本保保障。组织由市市场经营营管理公公司和业业主共同同参加的的市场管管理委员员会；制定有关关市场的的管理规规定；解决市场场纠纷和和分歧；检查、监监督产品品的质量量；决定市场场业主都都必须遵遵守的市市场管理理公约决定市场场的防盗盗、防火火问题；处理紧急急情况的的问题；成立市场场义务消消防队、义务治治保队、党总支支和妇联联等群众众性自治治组织；组织有关关推介、展示、培训等等有利市市场的活活动；争取政府府的优惠惠政策，创造良良好的市市场平台台环境；成立具有有行业特特点的中中介服务务组织，专业商商会，行行业协会会。2、选择择合适的的主题，聚集商商气，引引进主

44、力力店和品品牌店提提升物业业形象相关产品品高度集集中形成成一个突突出的主主题，不不仅能够够建立项项目的个个性与特特色，而而且能够够使整个个项目的的灵魂得得以体现现，可以以在较大大范围内内主导行行业市场场，占据据市场优优势，形形成规模模效应。只有主题题明晰，统一经经营，统统一规划划、统一一形象才才能落到到实处，整体效效应才有有更好的的发挥。成行成成市的主主题专业业市场随随着市场场的发展展越来越越成熟，许多商商铺年年年都能升升值，投投资回报报相当可可观，对对于投资资者和经经营者来来讲，有有良好的的市场前前景。目前国内内的商业业物业普普遍存在在一种现现象：一一楼生意意火爆，二楼生生意一般般，三楼楼有

45、些顾顾客，四四楼没人人光顾。而比较较成功的的市场的经经营情况况来看，这些市市场基本本上不设设临街铺铺位，几几层市场经过过统一规规划设计计，合理理分割功功能分区区，有意意识地引引导消费费者由“低”往“高”走，由由“外”往“里”走。从从局部上上看，一一楼的营营业额明明显高于于其它楼楼层，但但正是由由于经营营商的精精心设计计，带动动了“高层”市场的销销售额，在保证证一楼生生意火爆爆的同时时，兼顾顾到经营营死角和和高楼层层的商铺铺经营与与销售。由于市场场有三层层的营业业面积，要使楼楼上的物物业价值值最大化化，必须须对整个个市场进行行整体规规划设计计，引进进主力店店（企业业）和主主力品牌牌商品，从经营营

46、的角度度规划设设计符合合市场需需求的商商业形态态，从而而带动项项目的整整体销售售与经营营，而只只有主题题明确，才能对对品牌店店的入驻驻产生足足够的吸吸引力。同时，通过品品牌店和和主力店店的加入入，容易易在市场场上形成成口碑，有利于于市场的的繁荣和和后续经经营。3、借势势借力，为我所所用：借“中国国国际采采购中心心”的规模模优势，强化本本项目国国际采购购中心价价值的独独特性；借“玩具具城堡”的儿童娱娱乐休闲闲配套成成熟之势势，强化化我们的的儿童娱娱乐休闲闲氛围；借“中国国国际采采购中心心”的区位优势势，强化化我们的的市场商业业地位无无可替代代。在借势借借力的同同时，还要凸显显个性：在借势借借力同

47、时时，树立立中国国国际采购购中心的的龙头地地位，将将其他项项目成为为配套和和衬托。五、经营营策略1、项目目铺型结结构详析析铺 型面 积套数/百百分比类别一楼旺铺约2166平方米米24/22.17%边铺约7299平方米米81/77.31%中间铺约23776平方方米264/23.84%二楼旺铺 约1533平方米米17/11.644%边铺约7566平方米米84/88.111%中间铺约28880平方方米320/30.9%三楼旺铺约1533平方米米17/11.611%边铺约4411平方米米49/44.644%中间铺约40550平方方米450/42.6%2、赢利利模式首层商铺铺以销售为主主，确保保首层商商

48、铺的价价值，并并按照已已经确定定的商业业主题经经营管理理,合理分分割单位位面积，尽量满满足经营营者的功功能需求求，以求求能实现现利润的的最大化化；二层层物业以以销售为为主；三三层以上上的物业业出租为为主，为为企业提提供长期期的稳定定的现金金流，等等待周边边商业气气氛成熟熟和周边边物业升升值后再再伺机售售出，以以追求利利润的最最大化。如需资资周转时时，可在在适当的的时机将将物业售售出。出出售的铺铺位都采采用返租租的形式式，增加加投资型型业主的的信心，返租以以3-55年为宜宜，而且且单价不不宜太高高，否则则，将增增加推广广的投入入和后续续经营的的成本压压力。3、市场场前期的的经营管管理：为了保证证

49、销售与与招商的的顺利进进行，应应该注意意：按照经营营主题，统一招招商，并并作好相相应的功功能分区区安排；把握商品品的结构构，引导导商家经经营；统一形象象（市场场内、外外），统统一信息息发布；多功能公公共区域域的设计计与活动动组织：比如市市场中庭庭展示中中心、商商务洽谈谈区、活活动广场场等。3、市场场后续的的经营管管理：目的：使使物业升升值做出出品牌，为企业业下一个个项目打打好基础础组建专业业的市场场物业管管理公司司，引入入先进的的管理理理念；负责玩具具城堡进进一步推推广，不不断加强强其市场形形象和知知名度；大型的公公关活动动，使玩玩具城堡堡成为客客户注目目的焦点点；（三）预预留管线线（1）、首

50、层设设计成投投资经营营或自主主经营铺铺位销售售，确保保首层商商铺的价价值，并并按照已已经确定定的主题题招商经经营，带带动二层层以上物物业，同同时，为为经营通通道预留留好进出出通道，吸引人人流更上上一层楼楼，以免免影响二二、三层层主力市市场的经经营；（2）、二层以以上的物物业设独独立的上上楼通道道，方便便购物者者进出市市场，另另一方面面，在返返租期届届满后，方便二二层以上上物业的的经营；（3）、可以安安排在市市场中庭庭设计550010000平方方米的展展示中心心或互动动广场（活动、信息发发布）。（4）、仓储配配送可以以通过租租赁仓库库或建地地下仓库库位置规规划预留留仓储功功能。六、市场场经营管管

51、理手册册第一章、市场招招商细则则中国采购购中心玩玩具城堡堡经国家家工商行行政管理理局批准准，于二二零零六六年X月月X日正正式注册册，登记记证号为为“工商市市字XXXX号”。于220066年X月月X日开开始招商商，于XX月X日日隆重试试开业，凡符合合国家有有关规定定的法人人和个体体经营户户均可入入场经营营。具体体招商细细则如下下：1、市场场管理方方事项楼层摊位位售价 售价价 面积 一楼 1330000元/平平方米 99668平方方米二楼 1004000元/平平方米 93220平方方米 三楼 65500元元/平方方米 95008平方方米玩具馆整整体销售售均价1100000元/平方米米2、市场场布局

52、及及商铺数数量采取全内内廊式营营业展示示厅格局局，一层层至三层层为营业业区，共共有商铺铺13006个。其中：一层为为3699个，二二层为4421个个，三层层为5116个，每间间面积为为9 m（可根根据业主主需求提提供商铺铺面积）。3、新进进商户需需预缴以以下费用用：（1）、商铺租租金免缴12个个月；免缴期期届满后后，除拥拥有商铺铺产权自自营的业业主外（免缴租租金），从第二二个月开始始，每月月1-110号交交纳当月月租金及及物业管管理费等等相关费费用。（2）、市场商商铺押金金50000元/间、产品品质量预预赔金330000/间；（3）、清洁费费2元/ m/月。4、签约约方式合同一年年一签，租金每

53、每半年支支付一次次（不包包括拥有有商铺产产权的商商户）。每年合合同的截截止日期期为X月月X日。合同期期届满，市场内商商户有优优先续约约权。5、通讯讯设施市场每个个商铺设设4部电电话端口口，外线线通讯费费用按电电信部门门有关规规定实收收，内部部虚拟通通话费不不另收费费（若有有变动按按电信部部门有关关规定办办理）。商铺还还设有LLAN宽宽带端口口，商户户可自主主选择安安装。电信收费费标准：电话安安装工料料费X元元、电信信月租费费20元元/年；宽带8000元/年。6、水电电费用 进场场商户自自用电费费按独立立电表实实计（加加合理线线耗），根据供供电部门门相关标标准收取取。公共共照明部部分、中中央空调

54、调、水按按面积合合理分摊摊。7、优惠惠政策及及相关服服务免收商铺铺场地装装修费，房租三三年内免免递增。市场内内商户有有优先租租用市场场仓库、车位等等权利，经营户户的工商商、税务务登记等等事项，由市场场管理方方代办。8、市场场硬件设设施中国采购购中心玩玩具城堡堡是大体体量、高高规格、功能强强大的专专业玩具具展贸和采采购平台台。市场场位于项项目启动动区（BB地块），建筑筑地上33层，地地下1层层，总高高度为222.44米，总总建筑面面积3003877M2，共设设有13306个个，其中中：12285个个标准展展位（33 M X 3 M）、211个非标标准展位位。有1个商务务谈判室室（三楼楼）、22个

55、餐厅厅（一楼楼和二楼楼）和11休闲咖咖吧（二二楼）。一、二二层为普普通展厅厅，层高高适合一一般布展展需要。一层层层高6MM，设有有3699个展位位，其中中标准展展位（33 M X 3 M）3359个个，100个非标标准展位位；二层层层高5.5M，设有展位4421个，其中标标准展位位（3 M X 3 M）4166个，5个非非标准展展位；三层为为大空间间，层高高为5MM至11.9M，设标准准展位5516个个，其中中标准展展位（33 M X 3 M）5100个，6个非非标准展展位。三楼展展位可作作普通展展览，也也满足大大公司整整体展览览的需求求。市场场内自动动扶梯、中央空空调、互互联网专专线系统统、

56、中央央控制消消防喷淋淋、防盗盗报警、安全监监控系统统等现代代化设施施一应俱俱全。9、其他他事项（1）、本细则则条款和和国家有有关政策策规定相相抵触时时，以国国家有关关政策为为准。（2）、本细则则所提及及的面积积标准按按建筑面面积计算算。（3）、本细则则有关未未尽事宜宜，市场场管理方方有权在在正式租租赁合同同中进行行补充。（4）、其他未未尽事宜宜由市场场管理方方和业主主协商解解决。10、现现场招商商办公联联系方式式：办公时间间：8：30-17：00（白天），双休休日照常常办公第二章、市场抽抽签、选选择商铺铺定位到到户的实实施办法法 一、参参加对象象已取得市市场商铺铺抽签资资格或商商铺选择择资格的

57、的业主。二、定位位方式1、抽签签商铺以以抽签的的方式定定位。2、选择择商铺按按中标价价从高标标到低标标的顺序序以选择择的方式式定位。三、须带带资料1、业主主本人办办理的，须带商商铺抽签签单或商商铺选择择单、商商铺预交交款收据据或招标标保证金金收据、业主本本人身份份证等资资料的原原件。2、委托托他人办办理的，须带商商铺抽签签单或商商铺选择择单、商商铺预交交款收据据或招标标保证金金收据、被委托托人身份份证等资资料的原原件，以以及业主主本人身身份证复复印件。四、定位位程序1、入场场 凭凭商铺抽抽签单或或商铺选选择单、商铺预预交单收收据或招招标保证证金收据据、业主主本人身身份证原原件或被被委托人人身份

58、证证原件及及业主身身份证复复印件，经验核核后领取取场内座座位号签签入场，在对应应行业类类别区域域对号入入座。2、定位位 抽抽签商铺铺先抽顺顺序签，再按顺顺序签抽抽取商铺铺确认单单确认商商铺；选选择商铺铺凭商铺铺选择单单，按中中标价从从高标到到低标顺顺序选择择商铺。3、公证证 凭凭抽签商商铺确认认单或选选择商铺铺确认单单、业主主本人或或委托人人身份证证的原件件办理商商铺定位位结果公公证手续续。4、结算算 凭凭公证书书、商铺铺预交款款收据或或招标投投标保证证金收据据、商铺铺确认单单、业主主本人或或被委托托人身份份证的原原件于当当天进行行商铺租租金结算算，开具具结算单单。5、交款款 业业主凭租租金结

59、算算单、银银行本票票、商铺铺确认单单、公证证书、身身份证的的原件，在市场场管理方方规定时时间内办办理租金金结算手手续。6、签约约 凭凭商铺确确认单、公证书书、租金金发票、身份证证的原件件签订商商铺使用用协议书书。五、商铺铺抽签或或选择的的顺序1、第一一层业种种规划商商铺的抽抽签或选选择：该层业种种规划：玩具。抽签或或选择的的范围为为：（1）、婴儿玩玩具（2）、电动或或遥控及及发条类类玩具（3）、动作类类玩具（4）、游戏益益智类玩玩具（5）、毛绒及及布制玩玩具（6）、玩偶（7）、骑乘类类玩具：童车，婴儿车车，小自自行车（8）、玩具乐乐器（9）、充气玩玩具（10）、其他他玩具及及玩具零零配件、辅料

60、2、第二二层业种种规划商商铺的抽抽签或选选择：该层业种种规划：礼品、 装饰品品。抽签或或选择的的范围为为：（1）、纸品及及包装产产品：日日历，挂挂历，台台历，贺贺卡，问问候卡，礼盒，礼盒包包装，手手工艺纸纸，纸袋袋，丝带带，礼品品包装纸纸（2）、画、相相及框：中国字字画，油油画，雕雕版画，相簿，相架，工艺镜镜框，画画框，活活动支架架（3）、宣传礼礼品及赠赠品：宣宣传赠品品，徽章章及奖章章，纪念念品，钥钥匙扣，钥匙包包，记事事簿（4）、工艺品品：景泰泰兰，漆漆器及雕雕漆，工工艺扇，工艺灯灯，文房房四宝，人发及及发制品品，绣品品，花瓶瓶，工艺艺茶具，酒具，雕刻工工艺品，泥塑工工艺品，树脂工工艺品，