商业运营管理汇编

1、 新华集团 国金（沈阳）商业经营管理制度流程汇编第 PAGE 51 页 共 NUMPAGES 158 页新华集团团沈阳国金金广场商业经营营管理制制度汇编编20111年7月前言：为规范沈沈阳国金金广场商商业招商商、运营营、物业业管理、企划管管理等一一系列商商业经营营行为，维护沈沈阳国金金广场的的商业经经营秩序序，由沈沈阳新华华国金广广场资产产管理有有限公司司编制下下述经营营管理制制度汇编编。该制制度汇编编具有对对外职能能，即由由沈阳新新华国金金广场资资产管理理有限公公司主导导，规范范了沈阳阳新华国国金广场场资产管管理有限限公司同同公司其其他各行行政部门门、领导导层就国国金广场场招商运运营管理理事

2、宜的的工作职职能分工工、汇报报对象及及操作流流程；该该制度汇汇编更具具有对内内职能，规范了了公司内内部各部部门就国国金广场场运营管管理同国国金广场场承租户户之间的的管理内内容、管管理要求求及管理理职责等等。制度度汇编按按购物中中心的管管理工作作内容分分为：招商管理理流程运营管理理流程物业管理理流程推广业务务流程目 录TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc243983496 第一部分分沈阳新新华国金金广场资资产管理理有限公公司【招招商管理理流程】 PAGEREF _Toc243983496 h 6 HYPERLINK l _Toc243983497 一、地产产公司各各部

3、门在在招商流流程中承承担职责责 PAGEREF _Toc243983497 h 7 HYPERLINK l _Toc243983498 二、招商商各阶段段工作流流程 PAGEREF _Toc243983498 h 9 HYPERLINK l _Toc243983499 三、招商商工作审审批流程程 PAGEREF _Toc243983499 h 15 HYPERLINK l _Toc243983500 四、招商商现场工工作流程程 PAGEREF _Toc243983500 h 17 HYPERLINK l _Toc243983501 五、商户户装修入入驻工作作流程 PAGEREF _Toc243

4、983501 h 22 HYPERLINK l _Toc243983502 备注1：招商政政策 PAGEREF _Toc243983502 h 32 HYPERLINK l _Toc243983503 备注2：招商洽洽谈记录录模板 PAGEREF _Toc243983503 h 33 HYPERLINK l _Toc243983504 备注3：招商总总结记录录模板 PAGEREF _Toc243983504 h 34 HYPERLINK l _Toc243983505 备注4：商户物物业工程程需求内内部转签签单 PAGEREF _Toc243983505 h 36 HYPERLINK l _T

5、oc243983506 备注5：工程洽洽商审批批单 PAGEREF _Toc243983506 h 38 HYPERLINK l _Toc243983507 备注6：场地交交接记录录单 PAGEREF _Toc243983507 h 40 HYPERLINK l _Toc243983508 第二部分分沈阳新新华国金金广场资资产管理理有限公公司【运运营管理理暂行规规定】 PAGEREF _Toc243983508 h 41 HYPERLINK l _Toc243983509 一、沈阳阳新华资资产管理理有限公公司组织织架构及及部门职职责 PAGEREF _Toc243983509 h 42 HYP

6、ERLINK l _Toc243983510 二、运营营部工作作流程 PAGEREF _Toc243983510 h 46 HYPERLINK l _Toc243983511 三、企划划部工作作内容 PAGEREF _Toc243983511 h 57 HYPERLINK l _Toc243983512 四、财务务部的工工作内容容 PAGEREF _Toc243983512 h 59 HYPERLINK l _Toc243983513 五、行政政人事部部的工作作内容 PAGEREF _Toc243983513 h 60 HYPERLINK l _Toc243983514 六、人员员编制 PAG

7、EREF _Toc243983514 h 61 HYPERLINK l _Toc243983515 七、新新华国金金广场运运营管理理暂行规规定 PAGEREF _Toc243983515 h 62 HYPERLINK l _Toc243983516 备注1：退换换货及投投诉解决决流程 PAGEREF _Toc243983516 h 73 HYPERLINK l _Toc243983517 备注2：送货货管理规规定 PAGEREF _Toc243983517 h 74 HYPERLINK l _Toc243983518 备注3：出货货管理规规定 PAGEREF _Toc243983518 h 7

8、5 HYPERLINK l _Toc243983519 备注4：新华华国金广广场运营营管理内内部规范范 PAGEREF _Toc243983519 h 76 HYPERLINK l _Toc243983520 第三部分分沈阳新新华国金金广场资资产管理理有限公公司【物物业管理理流程】 PAGEREF _Toc243983520 h 79 HYPERLINK l _Toc243983521 第一章 接管验验收 PAGEREF _Toc243983521 h 80 HYPERLINK l _Toc243983522 1、物业业验收程程序 PAGEREF _Toc243983522 h 80 HYPE

9、RLINK l _Toc243983523 2、物业业工程验验收流程程 PAGEREF _Toc243983523 h 81 HYPERLINK l _Toc243983524 第二章 后期运运营管理理 PAGEREF _Toc243983524 h 82 HYPERLINK l _Toc243983525 1、行政政文员工工作程序序 PAGEREF _Toc243983525 h 82 HYPERLINK l _Toc243983526 2、财务务收缴工工作程序序 PAGEREF _Toc243983526 h 82 HYPERLINK l _Toc243983527 3、保安安管理 PAG

10、EREF _Toc243983527 h 83 HYPERLINK l _Toc243983528 4、工程程部安全全运行管管理制度度 PAGEREF _Toc243983528 h 85 HYPERLINK l _Toc243983529 第三章 监控中中心管理理办法 PAGEREF _Toc243983529 h 86 HYPERLINK l _Toc243983530 1、监控控中心交交接班制制度 PAGEREF _Toc243983530 h 86 HYPERLINK l _Toc243983531 2、监控控中心进进出人员员管理制制度 PAGEREF _Toc243983531 h

11、86 HYPERLINK l _Toc243983532 3、监控控保安系系统异常常情况处处理程序序 PAGEREF _Toc243983532 h 88 HYPERLINK l _Toc243983533 4、消防防联动报报警处理理程序 PAGEREF _Toc243983533 h 88 HYPERLINK l _Toc243983534 5、停车车库的流流程 PAGEREF _Toc243983534 h 89 HYPERLINK l _Toc243983535 第四章 电梯管管理流程程 PAGEREF _Toc243983535 h 92 HYPERLINK l _Toc2439835

12、36 1、消防防电梯管管理 PAGEREF _Toc243983536 h 92 HYPERLINK l _Toc243983537 2、客梯梯管理 PAGEREF _Toc243983537 h 92 HYPERLINK l _Toc243983538 第五章 接待、收发管管理办法法 PAGEREF _Toc243983538 h 93 HYPERLINK l _Toc243983539 1、接待待服务的的规范要要求 PAGEREF _Toc243983539 h 93 HYPERLINK l _Toc243983540 2、宾客客迎送服服务规范范 PAGEREF _Toc243983540

13、 h 93 HYPERLINK l _Toc243983541 3、台综综合服务务规范 PAGEREF _Toc243983541 h 93 HYPERLINK l _Toc243983542 第六章 仓库管管理办法法 PAGEREF _Toc243983542 h 95 HYPERLINK l _Toc243983543 1、仓库库管理 PAGEREF _Toc243983543 h 95 HYPERLINK l _Toc243983544 第七章 服装管管理 PAGEREF _Toc243983544 h 97 HYPERLINK l _Toc243983545 第八章 钥匙管管理 PAG

14、EREF _Toc243983545 h 98 HYPERLINK l _Toc243983546 1、钥匙匙分类 PAGEREF _Toc243983546 h 98 HYPERLINK l _Toc243983547 2、钥匙匙保管、领用及及使用规规定 PAGEREF _Toc243983547 h 98 HYPERLINK l _Toc243983548 3、钥匙匙领用方方法、程程序 PAGEREF _Toc243983548 h 98 HYPERLINK l _Toc243983549 4、钥匙匙交接及及分管流流程 PAGEREF _Toc243983549 h 1000 HYPERL

15、INK l _Toc243983550 5 公共共区域、设备功功能房钥钥匙管理理流程 PAGEREF _Toc243983550 h 1011 HYPERLINK l _Toc243983551 第九章 清洁管管理 PAGEREF _Toc243983551 h 1033 HYPERLINK l _Toc243983552 1、日常常清洁 PAGEREF _Toc243983552 h 1033 HYPERLINK l _Toc243983553 2、定期期清洁 PAGEREF _Toc243983553 h 1033 HYPERLINK l _Toc243983554 3、特别别清洁 PAG

16、EREF _Toc243983554 h 1033 HYPERLINK l _Toc243983555 4、夜间间清洁 PAGEREF _Toc243983555 h 1033 HYPERLINK l _Toc243983556 5、其他他垃圾处处理等工工作 PAGEREF _Toc243983556 h 1033 HYPERLINK l _Toc243983557 6、垃圾圾及垃圾圾房管理理 PAGEREF _Toc243983557 h 1033 HYPERLINK l _Toc243983558 7、业主主生活垃垃圾清运运流程 PAGEREF _Toc243983558 h 1055 H

17、YPERLINK l _Toc243983559 第十章 灭虫工工作 PAGEREF _Toc243983559 h 1088 HYPERLINK l _Toc243983560 1、防鼠鼠、灭鼠鼠 PAGEREF _Toc243983560 h 1088 HYPERLINK l _Toc243983561 2、防蟑蟑、灭蟑蟑 PAGEREF _Toc243983561 h 1088 HYPERLINK l _Toc243983562 3、防蝇蝇、灭蝇蝇 PAGEREF _Toc243983562 h 1099 HYPERLINK l _Toc243983563 4、防蚊蚊、灭蚊蚊 PAGER

18、EF _Toc243983563 h 1099 HYPERLINK l _Toc243983564 第十一章章 绿化管管理 PAGEREF _Toc243983564 h 1100 HYPERLINK l _Toc243983565 1、绿化化 PAGEREF _Toc243983565 h 1100 HYPERLINK l _Toc243983566 2、绿化化布置、养护及及清洁流流程 PAGEREF _Toc243983566 h 1122 HYPERLINK l _Toc243983567 第十二章章 施工管管理 PAGEREF _Toc243983567 h 1133 HYPERLIN

19、K l _Toc243983568 1、业主主单元施施工管理理 PAGEREF _Toc243983568 h 1133 HYPERLINK l _Toc243983569 第十三章章 业主服服务 PAGEREF _Toc243983569 h 1166 HYPERLINK l _Toc243983570 1、主要要工作 PAGEREF _Toc243983570 h 1166 HYPERLINK l _Toc243983571 2、报修修流程图图 PAGEREF _Toc243983571 h 1177 HYPERLINK l _Toc243983572 3、业主主投诉处处理流程程图 PAG

20、EREF _Toc243983572 h 1199 HYPERLINK l _Toc243983573 第十四章章 事件处处理 PAGEREF _Toc243983573 h 1222 HYPERLINK l _Toc243983574 1、紧急急事件处处理程序序 PAGEREF _Toc243983574 h 1222 HYPERLINK l _Toc243983575 2、斗殴殴事件处处理程序序 PAGEREF _Toc243983575 h 1233 HYPERLINK l _Toc243983576 3、盗窃窃事件处处理程序序 PAGEREF _Toc243983576 h 1233

21、HYPERLINK l _Toc243983577 4、电力力故障 PAGEREF _Toc243983577 h 1244 HYPERLINK l _Toc243983578 5、交通通意外 PAGEREF _Toc243983578 h 1244 HYPERLINK l _Toc243983579 6、火灾灾事件处处理流程程图 PAGEREF _Toc243983579 h 1266 HYPERLINK l _Toc243983580 7、客人人紧急伤伤病处理理流程 PAGEREF _Toc243983580 h 1277 HYPERLINK l _Toc243983581 8、拾到到财物

22、处处理流程程 PAGEREF _Toc243983581 h 1288 HYPERLINK l _Toc243983582 9、电梯梯困人保保安处理理流程 PAGEREF _Toc243983582 h 1299 HYPERLINK l _Toc243983508 第四部分分 沈阳新新华国金金广场资资产管理理有限公公司【推广业业务流程程】118 HYPERLINK l _Toc243983509 一、户外外媒体发发布执行行流程119 HYPERLINK l _Toc243983509 二、活动动的执行行流程120 HYPERLINK l _Toc243983509 三、印刷刷喷绘制制作的执执行

23、流程程121 HYPERLINK l _Toc243983509 四、与各各部门合合作流程程122 HYPERLINK l _Toc243983509 五、与广广告公司司合作流流程123 HYPERLINK l _Toc243983509 六、于推推广宣传传礼品制制作的合合作流程程124 HYPERLINK l _Toc243983509 七、杂志志媒体发发行的合合作流程程125 HYPERLINK l _Toc243983509 八、各部部门设计计申请表表126 HYPERLINK l _Toc243983509 九、新华华国金广广场商业业多次设设计申请请表127 HYPERLINK l _

24、Toc243983509 十、新华华国金广广场商业业内部设设计申请请表128第一部分分新华国金金广场【招商管管理流程程】编制：沈沈阳新华华国金广广场资产产管理有有限公司司20111年7月一、地产产公司各各部门在在招商流流程中承承担职责责部门流程中承承担职责责决策层审批租赁赁标准及及招商政政策；审批招商商计划；审批商业业定位及及经营管管理模式式；审批年度度收入、支出预预算审批招商商对需的的对外宣宣传性文文件（包包括招商商答客问问、媒体体宣传推推广文件件、招商商手册等等）；审批商业业公司选选择的招招商合作作伙伴及及合作条条件；审批并签签署租赁赁意向书书/合同定期听取取招商工工作汇报报，并对对特殊招

25、招商合作作条件进进行决策策。法律部针对租赁赁意向书书、租赁赁合同、招租代代理合同同审核法法律条款款，参与与会签审审批。针对有歧歧义、有有纠纷隐隐患的合合同条款款及时提提出警示示。财务部针对租赁赁意向书书、租赁赁合同、招租代代理合同同参与会会签审批批。主导制定定上述合合同中关关于收付付款时间间及方式式、开具具发票、税费承承担、开开户银行行账号等等条款是是否符合合公司规规定且表表述无误误。重点审核核上述合合同中关关于物业业抵押、销售等等条款是是否表述述无误收取租赁赁押金、保证金金，开具具相应票票据。设计部针对租赁赁意向书书、租赁赁合同参参与会签签审批提供项目目店铺划划分面积积准确数数据、工工程进展

26、展计划、交房标标准、水水、暖、电、电电气、空空调、燃燃气、管管道等布布点情况况及设计计说明提供土建建设计说说明；提供装饰饰效果图图纸、终终版平面面、立面面、天花花设计图图纸参加施工工洽谈会会；参与施工工改造洽洽商流程程编制协助开展展商户进进场装修修事宜。商业管理理部编制招商商答客问问、招商商手册； 编制商业业定位报报告、招招商实施施计划、招商广广告发布布计划、楼层平平面规划划拟定租金金标准、租赁政政策制定年度度收入、支出预预算，并并全程控控制执行行。租赁意向向书、租租赁合同同范本编编制、与与商户洽洽谈及公公司内部部发起审审批流程程向相关部部门收集集数据及及资料、图纸施工改造造洽商流流程的编编制

27、及主主控执行行，主持持召开施施工洽谈谈会参与商户户进场装装修管理理参与场地地交接招商实施施及招商商管理工工作物业管理理部编写物业业管理公公约、商商户进场场施工管管理制度度，明确确施工管管理费用用标准提供物业业管理工工作内容容明细、服务标标准及物物业管理理费测算算标准提供能源源费用测测算方式式、费用用标准及及收费方方式向商户移移交场地地并办理理移交手手续进行商户户二装施施工管理理、图纸纸审核及及施工竣竣工验收收审核招商商答客问问二、招商商各阶段段工作流流程1、前期期定位阶阶段1.1.定位报报告1.1.1由商商业顾问问公司主主导，进进行市场场调查，提出沈沈阳新华华国金广广场商业业定位的的专业意意见

28、，编编写商商业定位位报告1.1.2由沈阳新新华资产产管理有限限公司主导导，组织织我公司司设计部部、物业业部参加加设计评评审会，落实定定位报告告中各业业种业态态所需建建筑设计计条件根据商商业定位位报告、业种种业态平平面布局局和招商商目标的的商业需需求，提提供基本本的商业业建筑要要求：具体内容容包括：层高、柱距、荷载、用电量量、燃气气、上下下水、烟烟道、隔隔油池、电梯、扶梯、货梯配配置等如建筑设设计条件件无法更更改，由由沈阳新新华资产产管理有限限公司主主导，调调整业种种业态平平面布局局，使业业种业态态平面布布局与现现实物业业条件尽尽量吻合合，减少少不必要要资金投投入。1.1.3由商商业顾问问公司公

29、公司主导导，沈阳阳新华资资产管理理有限公公司配合合向公司司决策层层汇报并并报批商业定定位报告告1.2招招商政策策1.2.1由沈阳新新华资产产管理有有限公司司主导，根据公公司领导导层决策策的商商业定位位报告，编写写招商商政策1）招商商政策包包括分铺铺租金标标准及递递增率、租赁年年限2）招商商政策包包括装修修期、免免租期标标准3）招商商政策包包括保证证金、押押金标准准1.2.2由沈阳新新华资产产管理有有限公司司主导，向公司司决策层层报批招商政政策，公司财财务部会会签意见见。1.3物物业服务务管理1.3.1由物物业部主主导、商商业管理理部、设设计部、工程部部参与，制定物物业管理理费用价价格1)由商商

30、业管理理部调研研与本项项目定位位相当的的商业项项目物业业费价格格；2)由商商业管理理部提供供商业业定位报报告及及各楼楼层业种种业态布布局规划划，由由设计部部提供国金广广场设计计技术参参数及设设计说明明汇总总至物业业部，物物业部根根据上述述技术指指标测算算物业管管理费用用价格及及提供物物业管理理服务内内容。3)由物物业部主主导、商商业管理理部、设设计部、工程部部参与，共同确确定物业业费用及及服务标标准。1.3.2由商商业管理理部主导导，签订订物业业管理委委托合同同，（含物业业费用标标准及服服务标准准），报报公司决决策层审审批。1.4合合同范本本1.4.1由商商业管理理部主导导，编写写招商商租赁合

31、合同范本本租租赁意向向书范本本1.4.2由商商业管理理部主导导，召开开法务部部、财务务部、设设计部、物业部部等关联联单位参参加合合同评审审会，就合同同范本的的表述内内容征询询各部意意见，并并修改合合同文本本内容。1.4.3由商商业管理理部主导导，向公公司决策策层报批批合同同范本，法律律部、财财务部、设计部部、物业业公司会会签意见见。2、中期期招商实实施阶段段2.1编编制招商商计划2.1.1内容容包括1）招商商的起止止时间及及项目的的开业时时间，分分阶段的的招商完完成比例例，分阶阶段重点点目标品品牌的洽洽谈实施施节奏；2）重点点目标品品牌列表表，针对对重点目目标品牌牌的特殊殊招商政政策3）与招招

32、商阶段段相配合合的宣传传推广计计划4）招商商合作伙伙伴的选选择2.1.2招商商计划由由商业管管理部编编制，公公司决策策层审批批。2.2布布置招商商现场2.2.1选择择招商场场地，并并进行装装修装饰饰2.2.2招商商场地办办公系统统调试完完毕2.2.3招商商团队进进驻招商商现场2.3招招商推广广道具2.3.1招商商推广道道具包括括：印制制招商手手册、DDM单等等宣传资资料；招招商易拉拉宝、招招商看板板2.3.2由推推广部主主导，选选择招商商推广道道具的设设计公司司、制作作公司2.3.2由推推广部发发起招招商推广广道具的的设计制制作合同同，报报公司决决策层审审批2.4招招商合作作伙伴管管理2.4.

33、1招商商合作伙伙伴的选选择：由由商业管管理部选选择有成成功代理理经验、有品牌牌知名度度、有优优秀并与与项目定定位相匹匹配的客客户资源源的招商商合作伙伙伴，签签订招招商代理理协议，招招商代理理协议由商业业管理部部发起，公司决决策层审审批，财财务部、法律部部签署意意见。2.4.2招商商合作伙伙伴的管管理：由由商业管管理部督督促招商商合作伙伙伴积极极、主动动的开展展招商工工作，定定期与商商业公司司沟通，共同控控制招商商进程；当招商商合作伙伙伴介绍绍意向客客户时，商业管管理部与与其共同同与客户户进行洽洽谈，了了解客户户现有店店铺的经经营情况况、经营营能力、与项目目的适合合度等，共同促促进客户户签约。2

34、.5招招商进程程管理2.5.1商业业管理部部逐一洽洽谈的客客户，需需做好洽洽谈笔录录，填写写招商商洽谈记记录，内容包包括：1）商户户基础情情况：包包括商户户名称、经营品品类、店店铺分布布、市场场知名度度2）商户户合作意意向情况况：包括括租赁面面积、经经营设想想、租金金承受能能力、物物业条件件需求等等3）商户户合作意意向判断断：是否否有影响响商户合合作的难难点并提提出解决决措施4）下步步招商谈谈判的计计划：再再次洽商商的时间间、再次次洽商的的谈判要要点，谈谈判间期期的工作作举措等等2.5.2商业业管理部部日常要要将客户户谈判笔笔录进行行汇总，定期向向公司领领导进行行汇报2.5.3由商商业管理理部

35、主导导，定期期（按月月）召开开招商汇汇报会，汇报会会内容包包括1）当期期（当月月）招商商总结，内容包包括客户户洽谈数数量统计计、意向向客户数数量统计计，签约约客户数数量及面面积统计计，招商商比例，当期（当月）招商计计划达成成比例，招商过过程存在在的问题题及难点点，解决决方案等等。当期期招商推推广方案案实施情情况及效效果分析析说明。其他疑疑难问题题等。2）下期期（下月月）招商商计划，内容包包括计划划签约客客户数量量及面积积数量，计划招招商达成成比例，招商问问题解决决情况说说明等。及下期期招商推推广方案案的实施施计划及及费用预预算等。2.5.4如因因项目工工程进度度以及招招商洽谈谈总体进进展等因因

36、素，需需要对招招商计划划有较大大的变动动和调整整时，由由商业管管理部发发起，公公司领导导层审批批，相应应调整招招商计划划。2.6施施工改造造管理2.6.1由商商业管理理部牵头头制定施施工改造造洽商流流程，设设计部参参与。流流程内容容包括1）商户户需求的的物业条条件，我我方能提提供的物物业条件件，需要要改造的的项目2）由设设计部审审核商户户改造要要求，提提出专业业意见。3）由设设计部提提供改造造所需费费用标准准4）由商商业管理理部明确确意见，是否需需提供改改造，改改造费用用承担方方，并报报公司决决策层审审批。5）公司司审批同同意后，由商业业管理部部将审审批单传设计计部、财财务部备备案，由由设计部

37、部落实设设计更改改及落实实施工实实施。2.6.2对于于需由公公司承担担改造费费用的施施工改造造，商业业管理部部应谨慎慎而为，并力争争在其他他商务谈谈判条款款中挽回回或降低低损失。3、后期期签约及及进场装装修阶段段3.1签签订租赁赁意向书书/合同1）在满满足经审审批的租租赁政策策的情况况下，由由商业管管理部拟拟定租赁赁意向书书/合同，交予商商户确认认无异议议后，由由商业管管理部发发起审批批流程；公司决决策层审审批，公公司法律律部、财财务部、设计部部、工程程部签署署会签意意见。如如不满足足审批的的租赁政政策，由由商业管管理部单单独向公公司决策策层汇报报，呈阅阅审批，得到公公司决策策层批复复后，由由

38、商业管管理部拟拟定租赁赁意向书书/合同，并发起起审批流流程。经经审批通通过后，商业管管理部将将租赁意意向书/合同交交予商户户，由商商户先行行签字、盖章、提交相相关营业业执照证证明等资资料。2）商业业管理部部收到商商户签章章后的租租赁意向向书/合同后后，办理理我方的的签章流流程，报报相关部部门备案案。并把把生效后后的租赁赁意向书书/合同返返给对方方。3.2开开展招商商总结招商工作作结束后后，商业业管理部部针对招招商过程程中出现现的问题题，吸取取成功经经验，总总结待改改进之处处，撰写写招商总总结，作作为今后后其他项项目招商商工作的的借鉴和和指导。三、招商商工作审审批流程程编号关键事项项主办部门门输

39、出文件件汇金商业业管理公公司公司总部部备注审批岗位位总经理助助理总经理地产公司司职能部部门地产公司司总经理理集团总经经理1定位及合合同相关关事宜1）确定或调调整商业业定位的的定位报报告招商部商业定定位报告告招商总总监2）租赁意向向书范本本、租赁赁合同范范本、招招租代理理合同范范本招商部呈阅件件附相相关资料料招商总总监法律部部3）确定或调调整租金金底价、租赁政政策招商部呈阅件件附相相关资料料招商总总监财务部部4）确定或调调整招商商计划招商部招商计计划及招招商企划划计划招商总总监企划总总监财务部部工程部部5）商业租赁赁意向书书、租赁赁合同、续租合合同、招招租代理理合同（范本无无修改且且租赁条条件在

40、公公司政策策范围内内）招商部合同审审批会签签单及及相关附附件招商总总监 财务总总监财务部部财务部备备案6)商业租赁赁意向书书、租赁赁合同、续租合合同、招招租代理理合同（范本有有修改或或租赁条条件超出出公司政政策底限限）招商部合同审审批会签签单及及相关附附件招商总总监 财务总总监法律部部财务部部财务部备备案7）解除协议议招商部合同审审批会签签单附附相关资资料招商总总监财务总总监法律部部财务部部财务部备备案2招商推广广相关事事宜的审审批1）招商代理理合同招商部呈阅件件附相相关资料料招商总总监法律部部财务部部2）宣传推广广代理合合同、设设计制作作合同企划部呈阅件件附相相关资料料企划总总监招商总总监法

41、律部部财务部部3付款、退退款事宜宜的审批批1)代理佣金金付款招商部项目款款（合同同款）领领款单招商总总监财务总总监财务部部2）推广费用用、制作作费用的的付款企划部项目款款（合同同款）领领款单企划总总监3）租户押金金的退款款招商部项目款款（合同同款）领领款单招商总总监4工程改造造洽商事事宜1）租赁合同同中，涉涉及装修修改造、增设广广告位等等工程问问题作为为补充协协议招商部工程改改造洽商商会签单单招商总总监 财务总总监设计部部工程部部合约部部财务部部注：表表示过程程参与；表示示对输出出文件的的审批顺顺序，红红色数字字表示审审批或确确定。 表示报报备或抄抄送（最最终审批批完成后后由发起起人将输输出文

42、件件的电子子文稿报报备或抄抄送至相相关岗位位）四、招商商现场工工作流程程接电接访访流程1.1 接电接接访流程程图客户首次来电客户应邀来电客户首次来访客户应邀来访轮值接电对应招商人员轮值接访对应招商人员介绍项目约访f介绍项目洽谈继续约访跑单继续追踪f来访f议价、看现场成交成交报告填写电话咨询记录表填写现场咨询记录表填写客户到场确认单秘书转交招商总监转交秘书录入、归档跑单f1.2 接电、接访规规则及相相关问题题处理原原则接电轮值值，具有有当天的的首次来来电客户户拥有权权；同时时完成电电话访谈谈积累商商户任务务并进行行电话约约访；若接电轮轮值招商商人员临临时不在在电话位位上，可可委托他他人代接接电话

43、；若未委委托他人人，其他他招商人人员应主主动代接接电话，客户仍仍归接电电轮值人人员所有有；若接电轮轮值招商商人员请请假或其其他原因因缺席，由招商商经理安安排其他他招商人人员轮值值，客户户归被安安排人员员所有；若客户二二次来电电寻找某某招商负负责人，轮值人人员须及及时转达达，不得得私自接接待并据据为己有有，一经经发现处处以罚款款，同时时归还客客户所有有权；若客户二二次来电电寻找某某招商人人员，但但其请假假或外出出，由接接电轮值值招商人人员代为为接待，客户仍仍归原招招商人员员所有接访轮值值招商人人员，具具有当天天的首次次来访客客户拥有有权；当当天有两两名轮值值招商人人员时，轮流接接待；若接电轮轮值

44、招商商人员临临时不在在岗位上上，可委委托他人人代为接接访；若若未委托托他人，其他招招商人员员应主动动代为接接访，客客户仍归归接访轮轮值招商商人员所所有；若接访轮轮值招商商人员请请假或其其他原因因缺席，由招商商经理安安排其他他招商人人员轮值值，客户户归被安安排招商商人员所所有；若客户二二次来访访寻找某某招商人人员，轮轮值招商商人员须须及时转转达，不不得私自自接待并并据为己己有，一一经发现现罚款一一百元，同时归归还客户户所有权权；若客户二二次来访访寻找某某招商人人员，但但其请假假或外出出，由接接访轮值值招商人人员代为为接待，同时填填写客户户到场确确认单，客户仍仍归原招招商人员员所有若二次来来电、来

45、来访客户户忘记招招商人员员姓名，暂由轮轮值招商商人员接接待，同同时在登登记表中中注明，由秘书书根据以以往记录录寻找原原招商人人员；当天的接接电登记记表、接接访登记记表、接接访确认认单，必必须当天天转交秘秘书，秘秘书第二二天上班班时将电电子版转转交招商商经理；1.3 外出、例会及及值班规规则每周每人人一天外外出时间间（外出出内容包包含：拜拜访商户户、收集集商户、专项调调研）外出时需需保质保保量完成成工作，不得在在外出时时间进行行逛街等等私事，一经发发现处以以罚款；招商部门门例会每每周两次次，分别别为周一一、周五五；项目目全体例例会时间间听从项项目安排排例会期间间，接电电、接访访工作由由招商经经理

46、安排排专人负负责每周六照照常上班班，每周周日一名名招商人人员值班班（三名名招商人人员轮值值），全全天接电电、接访访；秘书书每周一一天轮休休，之前前需请示示招商经经理周六的登登记表、确认单单录入工工作，秘秘书在下下班前完完成；周周日的登登记表、确认单单在周一一上班时时转交秘秘书，秘秘书完成成录入后后转交经经理2. 现现场签约约流程*招嘀人员带客户到财务付清余款，发票交客户；顾问复印发票交秘书存档* 正式合同一式四份：招商联由秘书直接存档；客户联交给客户所有，秘书台账签收；客服联交客服部存档，秘书台账签收；财务联交财务部，秘书台账签收* 租赁意向书一式四份：招商联由秘书直接存档；客户联交给客户所有

47、，秘书台账签收；客服联交客服部存档，秘书台账签收；财务联交财务部，秘书台账签收2.1 签约流流程图* 招商人员带客户到财务交定金，定金收据交客户；顾问复印收据交秘书存档* 客户决定认租后，招商人员到招商总监处审核，通过后到秘书处领租赁意向书并登记* 审批表一式2份(招商人员直接填写)：一份交由商户；另一份分别由秘书存档签订租赁意向书填写并提交进驻意向审批表签订正式合同全款付清收取定金持续跟进、介绍进展客服备案意向书变更换户意向书变更换户退户（有违约金）退订（无违约金）退户（有违约金）* 正式合同阶段，可以退户，按合同约定数额交纳违约金* 该阶段，客户可以退订，招商人员获悉后到秘书处做退订登记，

48、秘书转交招商总监* 意向书阶段，可情况可更换位置，顾问到秘书处查询销控，重新领取、签订认租协议*意向书阶段，若客户毁约，招商人员可带客户到上述各部门签字确认，定金不退* 意向书阶段，可情况可更换位置，招商人员到秘书处查询销控，并进行变更登记五、商户户装修入入驻工作作流程（一）主主要流程程1、施工工改造洽洽商流程程商业公司司对商户户提出的的物业工工程需求求条件进进行初审审，初步步判断现现有物业业条件不不能满足足商户需需求时，由商业业公司填填写物物业工程程需求条条件，包括但但不限于于商户对对于供水水、供电电、供暖暖、燃气气、空调调、新风风、排风风等设备备的使用用标准；楼板承承重、层层高、柱柱距等工

49、工程标准准；以及及商户需需拆改增增设设备备设施、线路、系统的的要求和和施工说说明等。商业公公司填写写完毕后后，将上上述表单单转工程程部签收收。工程部组组织工程程主管、专业工工程师、设计师师根据物业工工程需求求条件内容，在7个工作作日内出出具工工程洽商商审批单单，对对商户提提出的物物业需求求条件逐逐条回复复，并反反馈给商商业公司司。反馈馈的内容容应包括括：工程程洽商的的逐项条条件是否否可以落落实，可可否实施施改造，改造费费用标准准估算，改造工工期及其其他特别别说明等等。商业公司司依据反反馈的工程洽洽商审批批单，再次与与商户洽洽商。如如工程技技术条件件无法满满足商户户需求，则谈判判终止。如工程程技

50、术条条件可以以满足商商户需求求，则需需明确改改造费用用的承担担方和施施工方。需由我司司支付费费用并负负责施工工的，由由商业公公司填写写工程程改造洽洽商费用用报审表表，由由工程部部或施工工单位填填写施工工费用预预算和施施工费用用明细，由合约约预算部部对费用用进行复复核，由由工程部部对施工工技术标标准进行行复核，由财务务部参与与会签后后，报地地产公司司总经理理和集团团总经理理审批。商户自行行承担费费用的，原则上上需由商商户使用用甲方指指定的施施工单位位进行施施工改造造，并自自行与施施工单位位协商施施工改造造方案及及改造费费用等事事宜，并并将改造造方案提提交商业业公司及及工程部部备案，作为施施工验收

51、收的依据据。施工结束束后，由由工程部部主导，商业公公司参与与，共同同对施工工结果进进行验收收。在项目移移交给物物业公司司后，由由物业公公司承担担前期工工程部、设计部部、合约约预算部部的工作作职责，对商户户施工改改造进行行审核、评估、验收。2、商户户装修流流程招商部客户至招商部：提出装修申请，填写装修申请表、装修委托书、提交装修方案和装修图纸、装修及设计单位资质证明（二级以上） 物业工程部联系消防施工单位与客户（装修单位）进行接洽，审批装修施工图纸安全管理部签署治安、消防安全服务协议物业客服部装修单位签署装修服务协议物业财务部缴纳装修押金、装修服务费和其他费用安全管理部办理出入证和装修施工许可证

52、工程部隐蔽工程验收客服部装修工程验收（工程部组织验收）物业验收合格后3个月办理退还施工押金和出入证押金手续财务部3、商户户入驻流流程招商部签订租赁合同提交营业执照、税务登记证及法人身份证复印件缴纳首期租金(含物业服务费)客户签署物业服务协议两份客户填写客户资料登记表客户接收租区钥匙/能源卡在钥匙/电卡接收记录上签字确认，交纳能源卡押金客户签收客户手册、装修手册、消防安全服务手册物业客服助理向客户介绍物业情况并对上述手册进行讲解。物业客服部客户（装修单位）、招商部、物业客服部和工程部一同到租区进行“租区交接”，客户在入驻（装修前）交接记录上签字确认，验收人员共同签字后存档。需委托钥匙要填写托管钥

53、匙协议书招商部物业安全管理部需要时，办理车场停车手续客户（装修单位）购物广场招商部物业工程部物业客服部需要时，按照装修服务程序办理装修手续物业客服部办理搬迁手续（二）流流程说明明装修公司司需提交交装修方方案和资资料提交以下下资质文文件并加加盖公司司印章公司营业业执照（加盖红红章） 装饰企业业施工资资质证明明（二级级以上）设备安装装企业施施工资质质证明（空调、消防等等改造安安装需二二级以上上资质）外地装饰饰企业需需提供进进京施工工许可证证办理装修修保险文文件装修单位位需投保保火灾、水浸或或所雇承承包商及及其雇员员引致的的个人损损伤等保保险，第第三者责责任险保保额不少少于人民民币一百百万元。签署装

54、装修施工工消防安安全协议议书。提交一式式四份比比例为11：50或1：1000全套装装修图纸纸，供物物业管理理公司审审核。图图纸要求求须清楚楚显示但但不限于于以下资资料。设计说明明：本工程的的设计、施工、用料、工期等等总说明明；总平面图图：室内之平平面布局局； 室内隔隔断墙或或加建墙墙的高度度； 保险柜柜或重型型装置之之重量及及尺寸； 地面装装修类型型（出入入口地面面应与公公共区域域地面保保持水平平）； 有可能能影响购购物中心心外观形形象部位位的效果果图；综合天花花图：天花板、龙骨吊吊顶施工工图；安装于天天花之上上的所有有设备、设施之之布局；电气系统统图：总负荷的的计算及及三相平平衡；各回路负负

55、荷情况况；各开关容容量及各各回路线线径、管管径；空调布置置图：风机盘管管位置；新风管道道位置；送风口及及回风口口位置；室内空调调温控器器位置及及布线情情况；给排水管管道分布布图：给排水管管之接驳驳位置及及水管尺尺寸；水管分布布图；茶水间地地漏及防防水物料料详情；照明平面面布线图图：各回路布布线情况况；配电箱、开关、灯具位位置；标明回路路号；插座平面面布线图图：各回路布布线情况况；配电箱、插座位位置；标明回路路号；提升地面面工程及及地下布布线情况况；综合布线线平面图图：各回路布布线情况况；机房、机机柜等位位置；配线表；提升地面面工程及及地下布布线情况况；消防平面面图：自动报警警平面图图；自动喷水

56、水平面图图；消火栓位位置；消防广播播位置；装修工作作方案/图纸的的一般要要求：所有图纸纸以公制制式注明明尺寸，按比例例正确注注明，数数字要清清晰，并并注明日日期；所有技术术资料按按公制注注明；图上标明明正确的的楼层，租赁单单元号及及尺寸；构造详图图，材料料及其他他安装方方法说明明要在图图中表示示出来；机械、设设备要配配有证书书、说明明，以便便估计负负荷、动动力、热热量散发发和防火火等；倘若客户户需要对对租区结结构进行行调整，图纸上上应标明明结构调调整、采采用手段段、 机电 系统、实施规规则等详详细资料料并备有有结构计计算；所有尺寸寸都要由由客户或或客户的的承包商商到现场场核实；缴纳装修修保证金

57、金和施工工管理费费：装修保证证金额装修保证证金相当当于二倍倍的施工工管理费费金额，但最低低保证金金金额不不可少于于人民币币10,0000.000元，客客户应在在提交装装修申请请时向物物业管理理公司支支付。当当装修工工程完工工，经物物业管理理公司验验收合格格后，装装修保证证金在扣扣除必要要的费用用后（其其中装修修保证金金的200%在一一年后无无息退还还），余余额将于于14个工工作日内内无息退退还。施工管理理费施工管理理费标准准为人民民币*元/套内建建筑平方方米，费费用包括括审图费费、各部部门的日日常检查查、清洁洁和施工工垃圾清清运费（不含水水、电费费）施工工管理费费最低不不少于*元。客户在在提交

58、装装修申请请时向物物业管理理公司支支付。工人出入入证押金金和工本本费装修单位位应在施施工前替替其装修修人员申申请及办办妥有效效的出入入证。将将装修人人员的资资料详列列在申请请表格上上，携同同装修人人员的身身份证复复印件、其他证证件复印印件及22张1寸近照照，交到到物业管管理公司司办理出出入证。每张施施工人员员出入证证须缴纳纳人民币币*元，其中*元为为押金，10元为为工本费费。出入入证的押押金退还还及开具具的发票票手续统统一在装装修工程程结束后后凭押金金收据办办理，施施工单位位应保管管好押金金收据。如施工人人员出入入证遗失失，应立立即到物物业管理理公司补补办。补补办施工工人员出出入证押押金与工工

59、本费照照收，丢丢失的施施工人员员出入证证押金不不予退还还。装修方案案审查和和消防报报批图纸审核核包括但但不局限限于以下下主要内内容：装修是否否破坏建建筑物主主体结构构及承重重墙。装修是否否超额增增加地面面荷载、室内砌砌墙、室室内增加加超负荷荷吊顶、安装大大型灯具具 等。装修是否否任意扩扩大原有有门窗尺尺寸，是是否破坏坏购物中中心外立立面及购购物中心心整体建建筑 风格。装修电力力设计是是否符合合规范要要求。检检查电线线穿管、跨接等等是否符符合规范范，电线线横截面面积、开开关容量量是否符符合图纸纸要求。地插、电源面面板、灯灯具等电电气设备备是否存存在安全全隐患。装修空调调设计中中新加装装的风机机盘

60、管与与购物中中心空调调干管相相接的阀阀门、供供回水管管、冷凝凝水管、控制电电路的施施工是否否符合规规范，是是否留有有检修空空间及天天花上是是否留有有检修口口。装修是否否任意剔剔凿楼板板，切断断楼板中中受力钢钢筋。装修是否否拆改水水、电、燃气、空调等等购物中中心配套套设施。装修新增增上、下下水的房房间必须须加做防防水层。装修的装装饰设计计及使用用的装饰饰材料必必须符合合防火规规范及环环保要求求。物业管理理公司对对客户提提交的装装修图纸纸、方案案进行审审查批复复。在装装修方案案通过之之前会安安排物业业公司工工程部、商业管管理公司司运营部部、客户户的设计计师，承承包商以以及相关关人员一一起来参参加装