天津某项目市场研究与产品定位

1、目 录20066天津泰泰丰项目目市场研研究与产产品定位位TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc120520674 第一部分分：业态态分割及及初步定定位摘要要 PAGEREF _Toc120520674 h 3 HYPERLINK l _Toc120520675 第二部分分：天津津市及本本案所处处区域各业态态市场分分析 PAGEREF _Toc120520675 h 4 HYPERLINK l _Toc120520676 一、写写字楼市市场分析析 PAGEREF _Toc120520676 h 4 HYPERLINK l _Toc120520677 1、天津津写字楼楼宏

2、观经经济环境境分析 PAGEREF _Toc120520677 h 4 HYPERLINK l _Toc120520678 2、天津津市写字字楼市场场整体状状况分析析 PAGEREF _Toc120520678 h 5 HYPERLINK l _Toc120520679 3、区域域市场分分析 PAGEREF _Toc120520679 h 12 HYPERLINK l _Toc120520680 4、本案案写字楼楼部分初初步建议议 PAGEREF _Toc120520680 h 16 HYPERLINK l _Toc120520681 二、酒酒店市场场分析 PAGEREF _Toc120520

3、681 h 17 HYPERLINK l _Toc120520682 1、天津津酒店宏宏观经济济政策分分析 PAGEREF _Toc120520682 h 17 HYPERLINK l _Toc120520683 2、天津津存量酒酒店供需需情况分分析 PAGEREF _Toc120520683 h 18 HYPERLINK l _Toc120520684 3、酒店店业态总总结及本本案酒店店部分业业态定位位 PAGEREF _Toc120520684 h 23 HYPERLINK l _Toc120520685 三、酒酒店式公公寓市场场分析 PAGEREF _Toc120520685 h 24

4、HYPERLINK l _Toc120520686 1、天津津市酒店店式公寓寓现状 PAGEREF _Toc120520686 h 24 HYPERLINK l _Toc120520687 2、潜在在竞争项项目 PAGEREF _Toc120520687 h 27 HYPERLINK l _Toc120520688 3、现有有及潜在在酒店式式公寓分分布 PAGEREF _Toc120520688 h 29 HYPERLINK l _Toc120520689 4、区域域内酒店店式公寓寓状况及及本案酒酒店式公公寓初步步定位 PAGEREF _Toc120520689 h 29 HYPERLINK

5、l _Toc120520690 四、商商业市场场分析 PAGEREF _Toc120520690 h 30 HYPERLINK l _Toc120520691 1、商圈圈的定义义 PAGEREF _Toc120520691 h 30 HYPERLINK l _Toc120520692 2、天津津市区主主要商圈圈分析 PAGEREF _Toc120520692 h 30 HYPERLINK l _Toc120520693 3、小白白楼区域域商业业业态分析析 PAGEREF _Toc120520693 h 31 HYPERLINK l _Toc120520694 第三部分分：天津津市综合合体项目目

6、的发展展状况分分析 PAGEREF _Toc120520694 h 32 HYPERLINK l _Toc120520695 一、潜潜在综合合体项目目基本情情况 PAGEREF _Toc120520695 h 32 HYPERLINK l _Toc120520696 二、综综合体项项目情况况小结 PAGEREF _Toc120520696 h 32 HYPERLINK l _Toc120520697 第四部分分：本案案所处区区域分析析 PAGEREF _Toc120520697 h 33 HYPERLINK l _Toc120520698 一、小小白楼CCBD区区域规划划概述 PAGEREF

7、_Toc120520698 h 33 HYPERLINK l _Toc120520699 二、区区域对本本案影响响分析 PAGEREF _Toc120520699 h 34 HYPERLINK l _Toc120520700 三、本本案在区区域中的的地位作作用 PAGEREF _Toc120520700 h 35 HYPERLINK l _Toc120520701 第五部分分：本案案的业态态划分 PAGEREF _Toc120520701 h 36 HYPERLINK l _Toc120520702 一、项项目特征征分析 PAGEREF _Toc120520702 h 36 HYPERLINK

8、 l _Toc120520703 1、项项目立地地特征概概述 PAGEREF _Toc120520703 h 36 HYPERLINK l _Toc120520704 2、综综合体项项目特征征分析 PAGEREF _Toc120520704 h 37 HYPERLINK l _Toc120520705 3、项项目SWWOT分分析 PAGEREF _Toc120520705 h 39 HYPERLINK l _Toc120520706 二、本本案业态态划分及及初步产产品定位位 PAGEREF _Toc120520706 h 41 HYPERLINK l _Toc120520707 1、业业态划分

9、分原则 PAGEREF _Toc120520707 h 41 HYPERLINK l _Toc120520708 2、业业态划分分 PAGEREF _Toc120520708 h 42 HYPERLINK l _Toc120520709 第六部分分：本案案的产品品初步定定位 PAGEREF _Toc120520709 h 45第一部分分：业态态分割及及初步定定位摘要要经过对天天津市及及本案所所处区域域市场的的分析，根据本本案特点点，考虑虑到发展展上要求求，本司司对项目目的各业业态分割割作出如如下建议议：项目最终终涵盖业业态将包包括写字字楼（甲甲级、SSOHOO）、集集中式商商业（部部分街铺铺）

10、、酒酒店、酒酒店式公公寓、高高端公寓寓，具体体业态分分割配比比为：写字楼部部分6万平米米，其中中4万平平米高端端写字楼楼，2万万平米SSOHOO类商住住。高端端部分建建议发展展商自行行持有11万平米米左右招招租以提提升形象象，其余余部分进进行销售售满足回回款需要要。商业部分分3万平米米，规划划四层裙裙楼，引引入中高高端集中中百货。建议前前期由发发展商自自行持有有，待经经营成熟熟后可考考虑整体体转让。裙楼沿马马场道、合肥道道、南昌昌路方向向可考虑虑分割街街铺出售售，预计计引入业业态将以以商务餐餐饮、娱娱乐休闲闲为主。出售街街铺面积积约为11万平米米。酒店部分分3万平米米，引入入四星级级以上酒酒店

11、。由由发展商商自行持持有，经经营成熟熟后可考考虑整体体转让。酒店式公公寓2万平米米，依托托酒店管管理进行行产权式式经营，完全出出售。高端公寓寓6万平米米（需保保障煤、水、电电等后期期生活成成本与住住宅享受受统一待待遇，贷贷款保证证7成330年），完全全出售，位于项项目南端端，考虑虑板式或或塔板结结合。由此计算算，由发发展商自自行持有有部分面面积为：酒店33万平米米，集中中商业22万平米米，写字字楼1万万平米，共6万万平米。出售部部分面积积为：高高端公寓寓6万平平米，酒酒店式公公寓2万万平米，商铺11万平米米，写字字楼部分分5万平平米，共共14万万平米。运用市场场比较法法，考虑虑到时间间因素的的

12、调整，若目前前本案推推出市场场发售，在保证证一定销销售速度度的前提提下，可可获得回回款177.818.2亿元元（按预预估推出出时间）。持有有部分获获得租金金7500082000万/年。第二部分分：天津津市及本本案所处处区域各各业态市市场分析析写字楼市市场分析析1、天津津写字楼楼宏观经经济环境境分析1.1、宏观经经济发展展状况来源：天天津市统统计年鉴鉴长期以来来，天津津市的经经济水平平保持了了两位数数的发展展，20004年年，天津津市地区区生产总总值完成成29331.888亿元元，比上上年增长长19.8%，增幅达达到155.7%。全年年人均GGDP达达到3115500元。005年上上半年，又完成

13、成地区生生产总值值15777.559亿元元。经济济的长期期稳定增增长为各各行各业业的发展展创造了了良好的的经济环环境，也也为写字字楼市场场的发展展带来了了乐观的的预期。1.2、第三产产业发展展状况年份第三产业业增加值（亿元）增长速度度占国民经经济比重重20000754.4210.77%46.00%20011856.611.77%46.99%2002296011.22%47.55%2003310844.911.55%45.55%2004412699.43311.77%43.22%来源：年年天津统统计年鉴鉴作为大型型工业城城市，天天津市的的第三产产业比重重长期保保持在550%以以下的水水平。但但是

14、，随随着地区区经济的的飞速发发展，第第三产业业也有了了长足提提高。220044年，天天津市第第三产业业完成112699.433亿元，按可比比价格计计算较003年增增长111.7%。随着着天津市市建设北北方金融融中心力力度的加加大，第第三产业业将继续续蓬勃发发展，为为写字楼楼的长期期需求提提供有力力保障。1.3、政策法法规根据市政政府第222次常常务会议议关于加加快停缓缓建项目目处置工工作的要要求，220055年，市市政府将将力争全全部盘活活停缓建建项目，消灭所所有烂尾尾楼项目目。随着着这一政政策的实实施，未未来一到到两年内内，天津津市的写写字楼市市场将呈呈现集中中放量的的局面，形成激激烈的竞竞

15、争。1.4、宏观经经济状况况小结分析天津津市宏观观经济发发展和政政策法规规证明：长期来来看，天天津市宏宏观经济济的改善善和第三三产业的的发展将将为写字字楼市场场提供足足够的需需求保障障；但是是，未来来一至两两年，写写字楼市市场集中中放量的的局面将将比较明明显。从从时间节节点看，08-09年年，天津津市经济济的发展展对写字字楼市场场需求的的刺激正正逐步显显现，但但也将面面临写字字楼市场场供应放放量后的的激烈竞竞争，机机会与风风险均很很大。2、天津津市写字字楼市场场整体状状况分析析20011年后，天津市市写字楼楼市场交交易日趋趋活跃，特别是是跨国公公司及外外省市企企业进入入天津设设立机构构日益增增

16、多，IIT业、金融业业、医疗疗保健、医药类类、通讯讯、贸易易、咨询询、投资资管理等等公司进进入天津津市场。20002年、20003年写写字楼市市场整体体需求一一直处于于需求上上升的量量变阶段段。截至至目前，天津市市内综合合素质较较优的物物业出租租率普遍遍稳定在在80%左右，而南京京路沿线线综合素素质优的的物业出出租率则则能达到到90%。，租租金在保保持了223年年的“刚性”之后，呈现出出缓慢上上行的趋趋势。写写字楼回回暖趋势势明朗。至目前为为止，天天津共有有高、中中、低档档写字楼楼1000多座。但分布布相对分分散，主主要呈现现出热点点地段和和重点区区域相结结合模式式：热点点地段包包括小白白楼地

17、区区、友谊谊路沿线线、南京京路沿线线、中山山路沿线线、东站站附近区区域、十十一经路路区域及及围堤道道沿线；重点区区域为中中央商务务区即CCBD区区域。2.1、存量市市场分析析存量写字字楼分布布本案南京路沿沿线、友友谊路区区域、小小白楼CCBD区区域、十十一经路路区域以以及鞍山山西道沿沿线是写写字楼，尤其是是甲级写写字楼密密集的区区域，区区域的特特点主要要集中在在交通便便利，周周边商务务配套相相对齐全全。小白楼地地区是天天津市政政府规划划的市中中央商务务区 ，是天津津市高档档写字楼楼发源地地，。以以滨江万万丽酒店店为圆心心1.88公里为为半径的的的一个个圆形商商务中心心，是云云集天津津最高档档写

18、字楼楼和商务务配套的的集中地地。友谊路商商务区是是天津市市政府规规划的天天津市的的金融中中心区。友谊路路沿线、工业展展览馆及及天津乐乐园周边边地区近近年来成成为写字字楼后起起之秀，发展势势头迅猛猛, 聚聚集了大大量的金金融企业业和银行行总部。南京路商商务区相相比前两两者属于于沿线商商务区，高端写写字楼密密集，在在政府将将来的规规划中将将形成天天津又一一个大型型的写字字楼集中中地区。本案所处处小白楼楼CBDD区域，向西与与南京路路相连，向北与与十一经经路相接接，并有有国际经经济贸易易中心、金皇大大厦等天天津市内内最高端端写字楼楼项目作作为形象象支撑，出于写写字楼建建设集聚聚效用的的考虑，正是最最

19、适合发发展写字字楼项目目的区域域。存量写字字楼规模模及租售售状况所在区域域项目名称称建筑面积积（万平平米）租售价格格（租金金/平米米/天；售价/平米）空置率入住时间间河西区金皇大厦厦9.5 租金：4410%20011泰达大厦厦6租金：22.815%19977文华中心心5.6租金：2215%20011北方金融融大厦4.2租金：22.35%19988图书大厦厦3租金：22.5售价：66500010%20022华盛广场场5租金：22（包括括物业费费）15%19988天信大厦厦4.1租金：33.2（包括物物业费）5%20000国华大厦厦3.7租金：22.4售价：88400040%20055云翔大厦厦4

20、租金：22.2（包括物物业费）15%19988峰汇广场场9.6租金：22.3(精装)售价：997000(精装装)60%20055国际经济济贸易中中心9.2租金：44.5售价：110600020%20033恒华大厦厦8.2 租金：22.2售价：99100020%20055亚太大厦厦3租金：22.5售价：88000015%20022友谊大厦厦4租金：22.8（包括物物业费）售价:99300010%20044南开区今晚大厦厦8.1租金：33.510%19988百脑汇科科技大厦厦3.9租金：11.618%20055电子科技技中心3.6租金：22售价：66500020%20044荣华时代代广场3.1租金

21、：未未定售价：6680009%20066和平区信达广场场15.33租金：66.5售价：116000060%20055国际大厦厦5.2 租金：882%19900津汇广场场5.1租金：558%20022万科世贸贸广场2.8 租金：22.512%19955滨江万丽丽6.5租金：445%20000河北区远洋大厦厦7.5租金：33.28%19977万科中心心大厦5.1 租金：22.3（包括物物业费）20%19999河东区天星河畔畔广场5.8租金：22.6售价：88500020%19988万隆中心心大厦4.3租金：22.5售价：88000020%20011三联广场场5.2售价：77000035%20055

22、目前天津津甲级写写字楼总总建筑面面积约为为1600万平方方米，写写字楼部部分面积积约为1105万万平方米米，约占占总建筑筑面积的的66%。存量项目目中，河河西区比比重最大大，占445%，其次是是和平区区，为222%，河东十十一经路路区域和和南开鞍鞍山西道道区域同同样有写写字楼集集中分布布，红桥桥河北写写字楼相相对分散散。从租金、售价对对比和入入住率的的情况看看，天津津市写字字楼，尤尤其是甲甲级写字字楼近两两年长期期保持了了较高的的入住率率，平均均入住率率一般在在80%以上。而金皇皇大厦、国际经经济贸易易中心、津汇广广场等在在天津市市知名度度较高、形象较较好的写写字楼入入住率甚甚至能超超过900

23、%，同同时保证证超过44.5元元/天/平米的的租金水水平。较较高的租租金和入入住率均均说明了了目前市市场对高高端写字字楼的庞庞大需求求。但是，从从销售情情况看，除信达达广场售售价1660000元/平平米外，大部分分写字楼楼项目均均价在880000-90000元元/平米米之间，仅比同同区域住住宅售价价高出550010000元/平米，销售速速度也与与高端公公寓相似似。扣除除成本中中的电梯梯数量的的增加、中央空空调的配配备、层层高的增增加及销销售周期期拖后所所增加的的成本后后，与住住宅相比比实际利利润率基基本相同同而风险险更高。并且，从目前前市场看看，虽然然投资写写字楼的的回报率率远远高高于投资资住

24、宅、商铺，但是客客群投资资数量仍仍远逊于于前者，购买客客户仍以以企业购购买自用用为主。由此证证明，目目前天津津市场写写字楼销销售的冷冷淡与市市民投资资意识的的冷淡与与落后有有直接关关系。而而这一情情况随着着经济水水平的改改善和对对外交流流的加强强，在未未来有极极大可能能得到改改善。2.2、潜在市市场分析析写字楼潜潜在供应应规模 随着海海河节点点、地铁铁上盖的的开发及及市政府府对解决决“停缓建建”工程力力度的加加大，未未来一到到两年内内，将有有大量的的写字楼楼项目推推向市场场，加剧剧市场的的竞争。以下是是本司统统计的可可能推向向市场的的写字楼楼潜在项项目：所在区域域大厦名称称建筑规模模开发商和平

25、区和记黄埔埔写字楼楼26.44万平米米和记黄埔埔地产（天津）有限公公司北洋钢铁铁大厦15.22万平米米北京复地地房地产产开发有有限公司司津汇广场场二期6.8万万平方米米天津澳中中发展有有限公司司人才大厦厦17.66万平米米天津北方方人才港港股份有有限公司司中联商务务中心4.1万万平方米米天津亚克克房地产产开发有有限公司司金融街海海河广场场项目20万平平方米北京金融融街河西区云顶大厦厦16万平平方米集贤房地地产公司司君谊大厦厦9.1万万平方米米天津建工工集团房房地产发发展有限限公司万顺大厦厦3.6万万平方米米天津万顺顺置业有有限公司司冶金大厦厦3.5万万平方米米（复工）国贸中心心23万平平方米（

26、停工）龙都商务务大厦4.2万万平方米米天津龙都都置业投投资集团团有限公公司创展大厦厦3.2万万平方米米天津广达达房地产产开发公公司南开区地铁大厦厦7.9万万平方米米天津地铁铁总公司司荣华时代代广场二二期9.3万万平方米米天津信诚诚开发实实业有限限公司南方科技技广场3.2万万平方米米华洋实业业公司赛德广场场6.4万万平方米米天津协恒恒房地产产开发有有限公司司天津金桥桥物业科科技有限限公司世贸中心心11万平平方米天津房地地产发展展股份有有限公司司浙江华华庭股份份有限公公司河东区冠福大厦厦3.1万万平方米米天津美东东房地产产开发公公司鼎泰大厦厦4.2万万平方米米天津河东东区建委委河北区海河大道道4.

27、1万万平方米米天津乐康康置业奥式商务务区4.3万万平方米米天津开发发区天厦厦房地产产开发有有限公司司红桥区泰达城7万平方方米天津泰达达城市开开发有限限公司据不完全全统计，未来一一到两年年内，天天津市将将要动工工的写字字楼或以以写字楼楼为主的的综合体体项目将将超过1123万万平米，仍以写写字楼部部分占总总建666%统计计，则预预估08809年年，写字字楼推出出量为888万平平米。考考虑到类类似项目目建设周周期，其其中大多多数项目目将与本本案同时时推出市市场，形形成极激激烈的市市场竞争争。其中中体量较较大的有有：20万平平米规模模和记黄埔埔写字楼楼国贸中心心金融街项项目15万平平米规模模云顶大厦厦

28、人才大厦厦北洋钢铁铁大厦这些大型型综合体体项目的的集中面面市将导导致市场场供应量量在短期期内成倍倍增长的的局面。同类产产品供应应短期内内的集中中放量将将对本案案的写字字楼部分分产生巨巨大冲击击，成为为本案写写字楼部部分消化化的主要要障碍。潜在项目目分布情情况本案从潜在写写字楼项项目的分分布看，传统上上写字楼楼项目的的密集区区域将继继续成为为未来写写字楼供供应的热热点地区区，友谊谊路区域域、南京京路沿线线及鞍山山西道区区域为主主。随着着政府的的着意打打造，小小白楼CCBD、南京路路沿线、友谊路路区域的的商务氛氛围将越越发浓郁郁，更加加适合写写字楼项项目的推推出。2.3、天津市市写字楼楼市场总总结

29、对天津市市写字楼楼整体市市场环境境的分析析表明，目前天天津市写写字楼市市场有如如下特征征：存量高端端写字楼楼供给不不足，出出租状况况优秀目前天津津甲级写写字楼的的总供给给量仅有有1055余万平平米，尤尤其缺乏乏较高端端的项目目。因此此相对较较高端的的项目均均能在保保持一定定租金水水准的情情况下仍仍能有885%甚甚至900%以上上的入住住率，体体现了目目前市场场对高端端写字楼楼的庞大大需求。而这些些天津市市的高端端项目的的车位数数量、交交通、电电梯等基基本情况况仍很不不理想，天津市市目前仍仍缺乏真真正意义义上的高高端写字字楼。投资氛围围冷淡，销售并并不理想想 目前前天津市市写字楼楼项目的的售价仅

30、仅高于同同区域住住宅项目目5000-10000元元，难以以弥补建建设周期期、建筑筑特点带带来的损损失，风风险更大大、回报报率较低低。虽然然写字楼楼售价相相对住宅宅较低，回报率率更高，但销售售速度仍仍不理想想，主要要仍是企企业自用用或基金金整体购购买。这这与天津津市冷淡淡的投资资气氛有有直接关关系，有有可能随随着市民民收入水水平的增增高及投投资意识识的增强强得到改改变。供应日趋趋集中，CBDD优势显显现无论目前前写字楼楼存量市市场还是是潜在市市场，小小白楼地地区、友友谊路沿沿地区、南京路路沿线、东站附附近区域域、十一一经路区区域、鞍鞍山西道道沿线都都是天津津市写字字楼重点点分布的的区域。随着潜潜

31、在项目目的进一一步推出出市场，原有商商务区的的商务氛氛围将越越发浓重重。 本案所处处的小白白楼CBBD区域域不仅自自身商务务氛围浓浓厚，并并且与同同样写字字楼密集集的南京京路沿线线、十一一经路区区域相接接，是最最适宜发发展写字字楼项目目的区域域之一。潜在供应应极大，集中放放量竞争争激烈虽然目前前天津市市写字楼楼供应比比较缺乏乏，但仅仅据不完完全统计计，与本本案同步步进行开开发的写写字楼或或以写字字楼为主主体的综综合体项项目规模模已达到到1200万平米米以上。同类产产品，尤尤其是大大量规模模在155万平米米以上，与本案案产品形形式类似似产品短短期内的的集中上上市势必必对本案案产生剧剧烈冲击击。高

32、端放量量集中，商住SSOHOO类产品品不足在天津市市的潜在在产品中中，高端端产品过过多，各各项目在在规划设设计上盲盲目上规规模、上上档次，忽视了了差异化化经营，梯度层层次不明明显，适适合小型型企业的的商住项项目存在在巨大供供应缺口口，这也也是本案案可以加加以利用用的机会会。综上所述述，从天天津市写写字楼整整体市场场状况看看，虽然然宏观经经济的发发展和市市民投资资意识的的改善将将为写字字楼市场场的进一一步发展展带来机机遇，但但目前写写字楼销销售的冷冷淡和潜潜在供应应的集中中投放都都将对写写字楼的的经营，尤其是是高端写写字楼的的销售回回款带来来巨大的的风险。风险大大于机会会。但商商住SOOHO类类

33、项目潜潜在供应应不足，也成为为本案的的机会点点之一。3、区域域市场分分析3.1、区域写写字楼市市场状况况物业名称称等级总体量（万平米米）单层面积积（平米米）售价（元元/平米）租金（元元/天/平米）物业费（元/月/平米）空置率入伙时间间国际大厦厦甲级5.211588只租不售售8已含2%19900万顺ICCTC5A甲级级8150001060004.51620%20033.8信达广场场5A甲级级商用151500016000072460%20055金皇大厦厦5A甲级级9.515166只租不售售4已含10%20011.2滨江万丽丽5A甲级级6.520122只租不售售4已含5%20000.9图书大厦厦5A

34、甲级级329000650002.51510%20022.122泰达大厦厦甲级619822只租不售售2.8已含15%19977.1亚太大厦厦甲级310177800002.51015%20022.111恒华大厦厦甲级8.213000910002.23020%20055.6存量写字字楼规模模 小小白楼CCBD区区域共有有存量写写字楼556.22万平米米，占天天津市存存量写字字楼总量量的355%，已已初步体体现出商商务中心心区的气气氛。租金及空空置率状状况注：为比比较方便便，本司司将物业业费摊入入租金，进行了了修正区域写字字楼平均均租金为为4.55元/平平米/天天，各写写字楼日日租售价价格在22.28

35、元/平米/天之间间，依个个项目品品质的不不同，租租金大体体上可以以分为三三个梯度度：7元/平平方米/天以上上为第一一梯度；45元元/平方方米/天天为第二二梯度；3元/平平方米/天为以以下为第第三梯度度；主要表现现为国际大厦厦、信达达广场是是第一梯梯度；金皇大厦厦、万顺顺ICTTC等为为第二梯梯度；其余写字字楼为第第三梯度度；可见，区区域内写写字楼市市场客户户的梯次次分布较较明确。通过对小小白楼区区域的写写字楼实实际进驻驻情况看看，本区区域整体体入住率率较高，除新开开盘的信信达广场场外，空空置率普普遍在220%以以下，经经营比较较成熟的的项目入入住率能能超过990%，高于天天津市的的平均水水平，

36、体体现了商商务客户户对该区区域的认认可程度度。售价状况况目前区域域内在售售项目不不多，出出现明显显的档次次划分。除信达达广场售售价1660000元/平平米、万万顺ICCTC售售价1006000元/平平米，其其余基本本在在88000090000元/平米左左右。新推出的的信达广广场由于于其高端端的形象象，硬件件设施相相对完善善，在最最高的价价位实现现了市场场平均销销售速度度，体现现了目前前天津市市场对高高端项目目的需求求。图书大厦厦和亚太太大厦目目前都基基本处于于尾盘状状态，目目前只有有小面积积办公间间，受到到尾盘影影响，其其价格应应有一定定修正。从的信达达广场与与众多写写字楼产产品的巨巨大价差差

37、来看，区域存存量项目目中，高高端、中中高端项项目仍比比较稀缺缺。商住SOOHO类类产品的的典型恒恒华大厦厦售价已已升至990000元以上上，并能能维持相相对较快快的销售售速度，证明了了类似产产品市场场需求的的支持。3.2、区域写写字楼客客群分析析在小白楼楼地区，高端写写字楼的的租户主主要以境境外公司司、国内内大型贸贸易公司司为主，如国际际大厦，外资企企业占990以以上，大大厦自119911年开业业至今一一直是各各国际跨跨国公司司、外资资企业首首选办公公及住宿宿地点，办公楼楼主要客客户由各各国内外外知名金金融、保保险、船船务和商商贸企业业等组成成。主要要客户为为永大光光明人寿寿保险公公司,富富士

38、施乐乐(中国国)有限限公司,新韩银银行,华华侨银行行, 松松下电器器有限公公司等。而区域内内中低租租金写字字楼（金金皇大厦厦、滨江江万丽等等）租户户则以中中小型贸贸易公司司、咨询询公司、科技公公司为主主，此类类公司对对写字楼楼的地段段、档次次有一定定要求，但更注注重租金金成本，价格敏敏感度较较高。作为天津津的CBBD，与与其他区区域相比比，小白白楼区域域的客户户构成出出现整体体实力较较高，涉涉及行业业相对广广泛，服服务业客客户比例例逐渐上上升等特特点。主主要表现现在与入入世概念念密切相相关的行行业呈现现出需求求旺势，例如保保险、金金融、IIT等行行业对写写字楼的的需求在在迅速增增加。第三产业业

39、对写字字楼的需需求受到到经济结结构的调调整（地地产行业业迅猛发发展等因因素）呈呈现增大大趋势。如房地地产公司司、信息息咨询公公司、物物业代理理公司等等也在逐逐渐进驻驻高档写写字楼。同时，高高端物业业、品牌牌项目的的优势凸凸显，呈呈现出很很强的竞竞争力。如国际际大厦、津汇广广场、IICTCC等高档档写字楼楼因品质质和配套套的优秀秀而吸引引了大批批外资客客户。3.4、区域写写字楼状状况小结结分析区域域内写字字楼状况况可以发发现如下下特性：规模巨大大、数量量密集，商务中中心气氛氛浓厚。租金得到到维持，档次明明显，入入住率高高在售项目目较少，高端项项目稀缺缺，依品品质不同同，档次次分化严严重。客户整体

40、体实力较较高，涉涉及行业业相对广广泛，服服务业客客户比例例逐渐上上升。高端项目目启动的的同时，带动了了较低端端商住项项目的发发展。整体而言言，目前前小白楼楼地区已已形成浓浓厚的商商业、商商务氛围围，但是是也面临临如下影影响写字字楼项目目的问题题：交通状况况不佳目前该区区域吸引引了大量量人流、车流，但交通通等基础础配套设设施并未未及时跟跟上，区区域内或或周边的的南京路路、马场场道、大大光明桥桥等路段段都是拥拥堵严重重的路段段，交通通等基础础设施建建设的滞滞后将对对区域写写字楼市市场的进进一步发发展造成成障碍。当然，随着地地铁一号号线的通通车及市市政建设设的进一一步发展展，这一一问题有有望得到到改

41、善。写字楼品品质良莠莠不齐，缺乏高高端氛围围本案所处处小白楼楼CBDD是天津津市写字字楼发展展比较早早的区域域,虽然然有国际际经济贸贸易中心心、信达达广场等等高端项项目作为为地区整整体形象象的支撑撑，但是是一些较较早的项项目品质质已经落落后，影影响了区区域的整整体形象象。同时时，地区区内的凯凯旋门百百货等商商业项目目的档次次偏低，同样影影响了区区域形象象。综上所述述，小白白楼CBBD区域域已形成成浓厚的的商务氛氛围，市市场条件件成熟，需求旺旺盛，而而一些交交通配套套的问题题也可以以在短期期内得到到改善。在本区区域建设设写字楼楼项目更更利于在在市场竞竞争中处处于领先先优势。4、本案案写字楼楼部分

42、初初步建议议4.1、本案写写字楼面面临市场场状况小小结对天津市市及区域域写字楼楼市场的的分析表表明，天天津市写写字楼市市场竞争争激烈，潜在项项目众多多，风险险较高，但小白白楼CBBD区域域地段更更佳，竞竞争优势势更强。通过对写写字楼客客户需求求的分析析发现，客户选选择写字字楼时除除租金等等必须因因素外，主要考考虑地段段条件、形象档档次、硬硬件设施施、软性性配套与与物业管管理。因因此，在在假定本本案形象象档次、硬件设设施及物物业配套套均不逊逊于竞争争项目时时，小白白楼中心心区作为为天津核核心商务务区，汇汇聚了天天津大量量人流、物流、信息流流、资金金流，商商务氛围围浓厚的的地段条条件将成成为本案案

43、写字楼楼部分的的最大竞竞争优势势。4.2、本案写写字楼部部分面临临的问题题 本案的的写字楼楼部分主主要面临临两大问问题：交交通与回回款压力力。交通项目东至至南昌路路，西至至九江路路，南临临合肥道道、北临临马场道道。目前前仅有马马场道为为双向四四车道，其余合合肥道与与南昌路路均为单单行道，九江路路尚未定定线。路路网交通通的不便便将成为为影响项项目写字字楼品质质的主要要问题。但是，这这一问题题不仅影影响写字字楼部分分，对酒酒店、商商业、会会展等其其它公建建设施影影响更大大。同时时，目前前天津市市存量的的高端写写字楼如如津汇广广场、国国际经济济贸易中中心也面面临类似似问题，却取得得了优秀秀的租售售业

44、绩。加之地地铁的通通车将缓缓解交通通压力，因此，公建项项目中，写字楼楼项目对对此问题题的适应应能力最最优。回款虽然目前前写字楼楼市场出出租情况况优秀，但囿于于整体投投资气氛氛的冷淡淡，售价价与销售售速度仍仍不如住住宅项目目。但是是，由于于本案以以公建立立项，开开发住宅宅有一定定压力。并且，写字楼楼投资回回报率相相对较高高，随着着市民投投资意识识的逐步步加强，这一状状况有望望得到改改善。国国际贸易易中心、恒华大大厦、信信达广场场等项目目表明，写字楼楼的销售售状况正正在逐步步回暖。同时，受高容容积率的的限制，街铺建建设用地地有限，相比酒酒店等其其它公建建设施，写字楼楼项目仍仍是最适适宜满足足回款要

45、要求的公公建业态态。但是，为为了保障障写字楼楼的软性性品质，实现更更高的销销售价格格，有必必要由发发展商持持有1万万平米的的体量，引进国国际知名名企业，作为高高端客户户，提升升整体形形象，促促进相关关产业企企业入住住，进行行招租经经营。由此，出出于分散散风险、保障回回款的原原则，本本司建议议，业态态分配时时适当缩缩小写字字楼部分分的比例例，约66万平米米。但是到商商住SOOHO类类产品的的机会更更大，更更利于回回款，因因此建议议将写字字楼部分分分拆为为高端与与SOHHO两部部分，其其中高端端4万平平米，SSOHOO2万平平米。规规划设计计上，较较规整部部分设计计为写字字楼，较较零散、朝向较较差

46、部分分设计为为SOHHO，也也利于实实现价值值的最大大化。酒店市场场分析1、天津津酒店宏宏观经济济政策分分析 天津是四四大中央央直辖市市之一，也是北北方最大大的工商商业港口口城市、全国历历史文化化名城和和首批中中国优秀秀旅游城城市。近近年来，天津旅旅游业发发展迅猛猛，旅游游收入以以两位数数增幅连连年攀升升。20004年，天津国国际旅游游接待人人数611.6万人人次，实实现旅游游外汇收收入4.12亿美元，国内旅旅游接待待人数444833万人次次，旅游游收入4485.14亿亿元人民民币，旅旅游业增增加值占占到全市市GDPP的4.43%。从119999年到220044年，天天津进出出口商品品总值增增

47、长了33.3倍倍。近年年来，天天津进出出口贸易易日益频频繁，增增大了往往来天津津地区的的客流量量，进而而也带动动了酒店店等行业业的发展展。1.1、天津旅旅游人次次变动情情况来源：天天津市统统计年鉴鉴19999年到220044年，天天津接待待旅游人人数呈逐逐年递增增趋势，虽然220033年受“非典”因素的的影响旅旅游人数数较20002年年有所减减少，也也达到了了48990177人。同同时，游游客在津津的平均均每人居居住天数数也由119999年的77.2天天增加到到了20004年年的8.3天，有益于于酒店业业需求市市场的发发展。由由过去平平均增长长速度的的推断，未来三三年，外外游客来来津人数数将以

48、每每年增长长20%以上速速度递增增，国内内游客来来津人数数将以每每年增长长18%以上的的速度递递增。1.2、商务客客群的未未来变动动趋势20044年122月，天津城城市总体体规划(20004-220200年)方案正正式公示示。未来来天津将将定位于于环渤海海地区的的经济中中心，同同时努力力把天津津建设成成为国际际港口大大都市、中国北北方经济济中心和和生态城城市。经经济的发发展、地地位的提提高和环环渤海经经济圈建建设都促促使天津津客流量量大增，受此拉拉动作用用的影响响，天津津旅游业业、商业业、餐饮饮业以及及会展业业必将有有较大幅幅度的增增长，同同时天津津酒店业业也面临临着一次次快速发发展的商商机。

49、2、天津津存量酒酒店供需需情况分分析2.1、现有酒酒店情况况分析目前，天天津星级级酒店在在规模及及数量上上都低于于北京、上海以以及广东东等大城城市，发发展水平平仍处于于较为落落后的地地位。20055年天津津旅游统统计资料料显示，目前天天津市内内六区正正式挂牌牌的星级级酒店共共有588家，其其中四星星级以上上酒店116。酒酒店，尤尤其是四四星级以以上酒店店的稀少少难以满满足接待待市场需需要。目目前，天天津市星星级酒店店的客房房经常出出现爆满满现象。酒店行行业呈现现出迅速速发展的的前兆。名称星级区域喜来登大大酒店河西区泰达国际际会馆南开区金皇大酒酒店河西区滨江万丽丽酒店（准准）和平区凯悦饭店店和平

50、区君悦饭店店和平区天宇大酒酒店和平区利顺德大大饭店和平区舒泊花园园大酒店店和平区今晚大酒酒店（准）南开区津利华大大酒店河西区美都大酒酒店河西区水晶宫饭饭店河西区帝城大酒酒店（准）河西区假日饭店店河北区世纪酒店店（准）河西区截至到目目前为止止，天津津市内六六区五星星级酒店店共有44家，四四星级酒酒店共有有12家家，其中中已通过过审批的的五星级级酒店33家，四四星级酒酒店9家家。存量量酒店明明显稀缺缺从上图可可以看出出，目前前天津市市内六区区四、五五星级酒酒店多数数都分布布在政治治、经济济、文化化较为优优越的和和平区和和河西区区，而其其它区域域四、五五星级酒酒店数量量则相对对较少。2.1.1、酒酒

51、店分布布状况本案目前天津津市内六六区的四四、五星星级酒店店大多集集中在以以下三个个区域：1、早期期形成的的“宾馆区区”，位于于河西区区紫金山山路和宾宾水道一一带，以以喜来登登酒店、水晶宫宫饭店、津利华华大酒店店等为核核心；2、近年年形成的的“中心商商务区”，位于于河西区区与和平平区交界界处的小小白楼地地区，以以凯悦饭饭店、滨滨江万丽丽酒店、金皇大大酒店等等为代表表；3、日渐渐发展的的“老城厢厢地区”，位于于和平、南开以以及红桥桥三区交交界之处处，以假假日饭店店、舒泊泊花园大大酒店、今晚大大酒店为为轴线。2.1.2、酒酒店需求求（经营营）情况况五星级酒酒店入住住率名称入住率旺季淡季平均入住住率喜

52、来登大大酒店98%90%94%金皇大酒酒店88%75%82%滨江万丽丽酒店85%85%85%泰达国际际会馆85%85%85%四星级酒酒店入住住率名称入住率旺季淡季平均入住住率水晶宫饭饭店90%85%88%津利华大大酒店90%80%85%帝城大酒酒店85%75%80%美都大酒酒店90%80%85%假日饭店店80%75%78%利顺德大大饭店90%85%88%凯悦饭店店85%75%80%君悦饭店店85%80%83%舒泊花园园大酒店店85%75%80%今晚大酒酒店85%80%83%天宇大酒酒店85%75%80%世纪酒店店80%75%78%可以发现现，天津津淡、旺旺季对四四、五星星级酒店店影响并并不大，

53、一方面面这与天天津市酒酒店的商商务需求求更高有有关，另另一方面面也表明明天津星星级酒店店市场的的供应量量还远未未达到饱饱和，仍仍有相当当的发展展潜力。随着本市市各行业业各领域域突飞猛猛进地发发展，高高级星级级旅游饭饭店市场场紧缺的的状况日日益突出出，也使使得本市市四、五五星级旅旅游饭店店的出租租率大幅幅上扬，一般而而言，酒酒店业出出租率最最佳合理理指数应应既考虑虑经济效效益，又又能使酒酒店得到到可持续续发展，合理指指数应在在75%左右，目前天天津市存存量四、五星级级酒店远远远超出出这一标标准，需需求极度度旺盛。2.2、潜在酒酒店情况况从天津旅旅游局了了解到，预计到到20007年年年底，天天津星

54、级级饭店数数量将会会突破1190家家，星级级饭店客客房总数数将达到到250000间间左右。该时，天津星星级酒店店结构数数量大体体为：五五星级饭饭店将达达到133家，四四星级饭饭店将达达到或超超过244家，三三星级饭饭店将达达到或超超过733家，一一、二星星级饭店店将达到到或超过过80家家。在已启动动的房地地产项目目中，如如阳光星星期八、海河新新天地等等项目都都规划有有高档酒酒店。目目前已了了解到的的市内六六区潜在在四星级级以上酒酒店包括括时代奥奥城酒店店、铜锣锣湾广场场酒店、海河楼楼酒店、金耀大大酒店、世贸中中心酒店店、环渤渤海大酒酒店、天天成大厦厦酒店、迎宾广广场酒店店、人才才大厦维维斯汀酒

55、酒店、和和黄项目目酒店、北洋钢钢铁大厦厦酒店、金融街街酒店等等项目。项目名称称发展商项目概况况时代奥城城国际酒酒店天津融创创奥城投投资有限限公司300000-4400000平方方米房 间 数：3300-3500套07年入入市铜锣湾广广场酒店店项目隆侨房地地产开发发有限公公司5星级，主体已已建成海河楼酒酒店项目目天津房产产总公司司酒店项目目为2期期，尚未未投入建建设金耀大酒酒店项目目589114.44平方米米，地下下面积1123119.88平方米米正处于合合作招商商阶段世贸中心心酒店项项目天津房地地产发展展股份有有限公司司浙江华庭庭股份有有限公司司6万平方方米的五五星级商商务酒店店环渤海大大酒店

56、项项目天津环渤渤海控股股集团有有限公司司4万平米米，客房房3433套美国豪生生酒店集集团，220066年开业业天成大厦厦酒店城建集团团3.4万万平米（含地下下）五星级迎宾广场场酒店4.4万万平米，主体完完工人才大厦厦酒店（WESSTH）天津旅游游集团维斯汀酒酒店，投投入建设设津汇广场场酒店新加坡GGIC日本全日日通集团团经营龙悦海上上国际花花园天津德茂茂丰置业业有限公公司龙悦自行行管理金融街项项目酒店店北京金融融街规划约44万平米米酒店此外，正正在前期期筹划中中的北洋洋钢铁大大厦、和和记黄埔埔项目中中，也有有高星级级酒店的的规划，但具体体规模仍仍未确定定。已知潜在在酒店分分布统计潜在在供应四四

57、、五星星级酒店店分布比比例：南南开区占占40%，和平平区、河河西区、河东区区各占220%。分布特特点仍然然以河西西、和平平、南开开为主。注：由于于本案距距红桥、河北区区过远，因此未未标注红红桥、河河北区项项目从潜在四四、五星星级酒店店分布的的情况看看，分布布仍呈现现出集中中趋势：均在交交通便利利，商业业商务氛氛围比较较浓郁的的区域，这也是是酒店赖赖以生存存的基本本条件。潜在酒店店特点小小结统计分析析表明，天津市市潜在酒酒店业态态存在如如下特点点：项目分布布密集，传统的的宾馆区区、商务务区酒店店将继续续分布。酒店档次次高，规规划多以以五星为为主。酒店项目目多集中中在大型型综合体体中，情情况与本本

58、案类似似。酒店的集集中放量量同样成成为招商商、经营营的市场场难题。2.3、区域酒酒店供需需情况分分析本案地处处的小白白楼区域域目前仅仅有滨江江万丽、金皇两两所酒店店，潜在在供应也也比较缺缺乏，周周边地区区潜在酒酒店项目目主要沿沿南京路路分布，酒店的的缺乏与与小白楼楼CBDD区域浓浓厚的商商务氛围围并不匹匹配，存存在很大大的酒店店业发展展市场空空当。3、酒店店业态总总结及本本案酒店店部分业业态定位位分析表明明，天津津市目前前缺乏足足够的酒酒店供应应，各类类酒店长长期处于于满负荷荷运营的的状态。从潜在在看，天天津市高高端酒店店供应密密集，竞竞争激烈烈。本案所处处的小白白楼CBBD区域域商务氛氛围浓

59、厚厚，对酒酒店，尤尤其是中中高端酒酒店需求求量大。供应及及潜在供供应严重重不足，本案有有着明显显的市场场切入机机会。并且，作作为综合合体项目目，中高高端酒店店的引入入对项目目整体品品质的提提升，售售价的拉拉动都有有明显的的向上拉拉动作用用。但是，考考虑到酒酒店部分分对经营营要求很很高，难难于以产产权式进进行零散散发售。若无法法在前期期整体转转让的话话，必须须由发展展商自行行持有一一段时间间，回款款压力大大，因此此建议本本案引入入的酒店店业态以以四星或或五星为为佳。按按四星级级以上酒酒店要求求规模估估算，面面积应控控制在33万平米米左右。酒店式公公寓市场场分析天津酒店店式公寓寓起源基基本与写写字

60、楼市市场发展展同步， 20000年年奥林匹匹克大厦厦的正式式落成，标志着着天津酒酒店式公公寓的正正式启动动。20002年年泰达国国际公寓寓以舒适适型房型型的模糊糊定位的的酒店式式公寓销销售，标标志着销销售型天天津酒店店式公寓寓正式开开始。1、天津津市酒店店式公寓寓现状1.1、酒店式式公寓的的市场标标准目前天津津市的酒酒店式公公寓大体体分为三三种类型型：纯粹的酒酒店式公公寓非销售型型酒店或或写字楼楼酒店店式公寓寓销售型酒酒店式公公寓。纯粹的酒酒店式公公寓目前前天津市市场投入入经营的的只有一一家，即即奥林匹匹克大厦厦。非销售型型写字楼楼或酒店店加酒酒店套房房目前市市场上的的主要项项目有国国际大厦厦