南通海外联谊大厦前期物业管理投标书

1、南通海外外联谊大大厦前期期物业管管理投标书南通市城城南物业业有限公公司二00九九年 月 日投标函南通环中中置业有有限公司司：首先，感感谢贵公公司同意意我公司司参加“海外联联谊大厦厦”项目前前期物业业管理投投标。接海外外联谊大大厦前期期物业管管理招标标文件后，我我公司组组织专门门工作班班子，认认真研读读文件，并到现现场踏勘勘，深刻刻认识建建设单位位和项目目本身对对前期物物业管理理的要求求，分析析我单位位的优势势，认真真细致地地拟制了了前期管管理方案案。我公公司的主主要优势势有：（一）我我公司成成立早，有丰富富的人力力、技术术、设备备、信息息资源，公司规规模效应应明显，服务成成本合理理，建设设单位

2、和和管理处处一旦有有特殊任任务，公公司能提提供强有有力的支支持。（二）我我公司改改制后，体制、机制都都及时进进行了转转换，内内部管理理严格而而富有活活力，锻锻炼和培培养了一一支责任任心强、技术业业务熟的的骨干队队伍。为为了做好好此项工工作，我我公司专专门从上上海聘请请了具有有丰富管管理经验验的顾问问，专门门跟踪此此项目。可以说说，我公公司己作作了管理理队伍的的充分准准备。完完全有能能力组建建一个好好的管理理团队。（三）我我公司多多年与建建设单位位合作，在与建建设单位位、施工工单位协协作沟通通，做好好房屋售售后服务务，加强强空置房房的管理理，维护护建设单单位声誉誉，促进进后续楼楼盘的销销售，便便

3、利业主主等方面面做了大大量富有有成效的的工作，积累了了丰富经经验。正因为如如此，我我公司决决定参加加“海外联联谊大厦厦前期物物业管理理”的投标标，并申申明：（一）我我公司按按规定提提交海海外联谊谊大厦前前期物业业管理投投标书两份。（二）我我公司遵遵守、执执行海海外联谊谊大厦前前期物业业管理招招标文件件中的的各项规规定，响响应文文件的的各实质质性要求求。（三）如如果我方方中标，我们将将以全新新的理念念、负责责的精神神、百倍倍的努力力，扎扎扎实实按按投标方方案实施施，努力力成为南南通市执执行物业业管理法法规和服服务标准准的典范范，达到到建设部部创优标标准，为为业主提提供安全全、舒适适、温馨馨的办公

4、公、经营营环境，为业主主提供优优质服务务。（四）海外联联谊大厦厦前期物物业管理理投标书书自开开标之日日起，330日内内有效。祝商祺！ 南南通环中中置业有有限公司司 法定定代表人人（签字字）： 二000九年年 月月 日目 录录第一篇 资格格、资质质篇.7一、公司司概况77二、企业业营业执执照证明明件117三、企业业法人代代表证明明件118四、企业业资质证证明件119五、企业业组织机机构代码码证明件件221第二篇 技术术文件篇篇22一、管理理总体设设想.22（一）管管理服务务理念和和目标.22（二）管管理模式式、机构构及人员员配置、管理培培训.271、管理理模式2282、管理理机构.283、人员员

5、配置.314、人员员管理.445、人员员培训.533（三）管管理制度度、机制制、规程程5531、管理理制度.5662、管理理机制.5663、主要要服务项项目运行行规程.588（四）物物资装备备计划.611（五）采采购程序序、运营营成本控控制目标标、方法法.62（六）外外包工作作选聘的的原则、方法.633（七）计计算机在在工作中中的运用用.633二、早期期介入内内容与计计划.644（一）早早期介入入内容.644（二）早早期介入入服务计计划.677三、房屋屋交付后后（原属属开发商商售后服服务）的的服务方方案、计计划 699（一）我我方承担担售后服服务的优优势.69（二）服服务目的的.69（三）服服

6、务内容容.69（四）人人员组织织.70（五）工工作计划划.71四、日常常分项管管理方案案.71（一）公公共事务务管理.71（二）入入住管理理服务.77（三）装装饰装修修管理.79（四）安安全管理理服务.82（五）车车辆管理理服务.94（六）保保洁管理理服务.97（七）绿绿化管理理服务.1088（八）档档案资料料管理.1199五、房屋屋及设施施、设备备的维修修养护计计划及实实施方案案.1224（一）组组织实施施办法.1244（二）维维修养护护标准.1255（三）主主要项目目管理维维修规程程.1299（四）设设施、设设备故障障的应急急措施.1611六、特约约服务.1633七、社区区文化建建设.16

7、33第三篇 商务务文件篇篇. 1677一、物业业服务报报价书.1667二、物业业服务费费测算明明细.1668（一）成成本汇总总表.1688（二）成成本平均均分摊费费用.1176（三）服服务费标标准.1776（四）收收入测算算.1776（五）效效益分析析.1777三、财务务管理工工作模式式、制度度、预决决算的方方式内容容 .1777四、能源源费的估估算与控控制措施施.1788五、达不不到管理理服务目目标愿意意接受的的经济惩惩罚.1779六、对招招标方及及项目的的承诺及及优惠措措施.1799第一篇 资格格、资质质篇一、公司司概况（一）公公司简介介我公司原原成立于于19993年，前身为为城南房房管所

8、下下属机构构。20002年年底改制制，现为为南通环环中置业业有限公公司下属属单位，并有科科兴公司司、房产产中介等等各家公公司。公司现有有职工一一百多人人，共有有大专以以上学历历40人人，有国国家高级级职称多多人，国国家级物物业管理理资格证证书2人人，专业业技术证证书多人人，全国国劳动模模范全国国五一劳劳动奖章章1人，我公司司有四十十余年房房屋管理理维修经经验，并并有一支支劳模带带领的通通称“徐虎班班”服务队队，有较较高的技技术服务务水平和和良好的的声誉，在社会会上赢得得了业主主的好评评。我公司管管理过的的楼盘有有濠景园园、白家家园、新新桃园、段家坝坝三德小小园、五五一职工工苑、跃跃龙公寓寓及信

9、普普大厦写写字楼、以及长长桥万利利发大厦厦，有着着多年的的写字楼楼和商业业的管理理经验。公司建有有完善的的各项内内部管理理规章制制度和细细化考核核标准，建有修修缮、绿绿化、保保安、保保洁、车车辆管理理等日常常管理台台帐，及及时检查查、定期期考核、综合档档案、专专项管理理。建立立并严格格执行服服务质量量，服务务收费等等企业管管理制度度和标准准，建立立企业信信用档案案系统，有优良良的经营营业绩，以科学学的管理理、自动动化办公公赢得信信誉，取取得了一一定的规规模和社社会效益益。（二）公公司发展展目标以三个代代表思想想和科学学发展观观为指导导，学习习国内外外物业管管理先进进经验，严格遵遵守ISSO90

10、001质质量体系系标准，不断创创新管理理模式和和服务手手段，通通过艰苦苦努力，使公司司建设成成为具有有较大规规模、较较高运行行质量、多个运运行平台台的具有有理特色色的一流流物业管管理企业业。（三）企企业精神神文明、高高效、团团结、创创新（四）服服务宗旨旨业主至上上，服务务第一，全心全全意为业业主提供供优质服服务。（五）经经营目标标经济效益益、社全全效益和和环境效效益的和和谐统一一。（六）质质量保证证体系公司成立立十年来来，认真真贯彻执执行物业业管理行行业的有有关法律律法规，牢固树树立服务务意识，以现代代化的理理念管理理物业，建立IISO990011标准的的质量管管理体系系和计算算机网络络管理系

11、系统，优优质高效效地向业业主提供供满意的的服务，为企业业和业主主共同创创造价值值，获得得了较好好的社会会效益和和企业信信誉。（七）、公司和和所管物物业主要要获奖项项目一览览表（注：文文件、证证书、奖奖状附后后）二、企业业营业执执照三、企业业法人代代表证书书四、企业业资质证证书五、企业业组织机机构代码码证第二篇 技术文文件篇一、管理理总体构构想（一）管管理服务务理念和和目标接到海海外联谊谊大厦前前期物业业管理招招标文件件后，我们组组织专门门班子认认真研读读，并到到现场踏踏勘，详详细分析析研究了了物业蕴蕴含的思思想内涵涵和招标标方的要要求,认认为对该该项目的的物业管管理服务务要树立立“三个理理念”

12、：1、树立立高起点点、高品品位管理理服务理理念。这这是物业业本身档档次的要要求。海海外联谊谊大厦位位于南通通市新城城区中心心，地处处规划中中的CBBD中心心。在工工农路和和世纪大大道交界界处东侧侧，与南南通市新新市政府府仅有一一街之隔隔，区位位特殊，交通便便利。该该项目配配有完备备精良的的设施、设备和和高标准准的安全全智能化化弱电系系统，同同时配有有商业。综观以以上情况况，该项项目确属属高档办办公楼。对这样样高档办办公楼的的管理服服务，首首先必须须树立高高起点、高品位位管理服服务的理理念。高起点、高品位位服务体体现在以以下方面面：1.1制制订高质质量的服服务标准准。我们们以江江苏省住住宅物业业

13、管理服服务标准准中的的五级标标准为基基本依据据，同时时参照全国物物业管理理示范大大厦标准准及评分分细则，结合合本物业业实际和和建设方方、业主主方要求求，制订订好每项项服务的的标准和和细则，使各服服务项目目有标准准可依。1.2抓抓好质量量控制。遵守国国际质量量管理标标准体系系，执行行好各项项管理的的规范化化程序，严格按按各项管管理制度度和操作作规程办办事，坚坚持项目目跟踪检检查评价价，全面面实行奖惩条条例，持续改改进服务务，使我我们的每每项服务务都达到到制订和和承诺的的标准。1.3配配强、建建设高质质量的管管理服务务队伍。高质量量的服务务是靠高高素质的的人。我我们将发发挥我公公司的人人才优势势，

14、利用用好骨干干储备资资源，选选配优秀秀的物管管处主任任，抽调调部分骨骨干，再再向社会会择优招招聘，通通过岗前前、岗位位培训，配齐、配强、管好管管理服务务队伍，落实好好工资、福利待待遇，最最大限度度地调动动各员工工的积极极性、创创造性，切实管管理好物物业，服服务好业业主。1.4抓抓好开局局，一以以贯之。根据我我们的管管理经验验，一个个项目要管管好，抓抓好开局局非常重重要，起起点要高高，管理理要严，服务要要实。具具体做到到：制订、准备好好一套完完整的业业主入户户资料；协助建建设单位位拟制好好符合法法规、切切合实际际的临临时管理理规约，并做做好宣传传解释工工作；举行隆隆重的入入住仪式式；抓好岗岗前培

15、训训，特殊殊工种持持证上岗岗；严格按按入住规规程办事事，办好好、办齐齐各种手手续；管理处处的内部部从一开开始即严严格管理理，严格格制度，严格各各项服务务的规程程，并持持之以恒恒，转入入常规管管理。2、树立立品牌管管理、特特色管理理服务理理念。树树立“南通城南南物业”品牌一一直是我我公司发发展战略略之一。我们靠靠这一品品牌，使使我公司司业务范范围不断断扩大，市场不不断拓展展，赢得得了客户户，增强强了美誉誉度。海海外联谊谊大厦的的物业管管理是我我公司市市场延伸伸的一个个标志性性重要项项目，是是我们树树立品牌牌，打造造品牌的的极好契契机。因因此，我我们在对对该项目目的管理理中，牢牢固树立立品牌管管理

16、、特特色管理理服务理理念。在在管理服服务的实实践中，体现在在以下方方面：2.1在在本公司司管理服服务队伍伍中，不不断灌输输品牌服服务的思思想。利利用岗前前培训，讲评工工作，思思想教育育等机会会，认真真进行品品牌战略略思想的的教育，使公司司全体人人员以实实际行动动，为维维护品牌牌，树立立品牌出出谋划策策，奉献献出力。2.2建建立形象象化标识识系统。首先建建立公众众标志，如道路路指引标标识、消消防标识识、绿化化标识、建筑物物标识、设备设设施标识识、景观观标识、安全防防范标牌牌标识等等，其次次，设立立服务标标志，如如公司标标识、服服装标识识，工作作牌、办办公标志志等。2.3坚坚持富有有公司传传统特色

17、色的管理理办法。如我公公司在内内部管理理方面坚坚持的“基本工工资+效效益工资资+奖惩惩”的分配配制度，“社会招招聘骨干干和内部部骨干同同时竞聘聘上岗”的用人人制度，“日检、周检、月检”制度，“管理处处一日基基本活动动”制度，在服务务业主方方面的“大厦1110服服务”制度，“公开服服务承诺诺”制度，“酒店一一站式服服务”制度，“业主、物管联联席会议议”制度，“社区、业主、新闻、内部共共同监督督”制度等等。在坚坚持过程程中，根根据具体体情况的的变化和和形势要要求的发发展，进进一步发发扬光大大，使“南通城城南物管管”的特色色更加鲜鲜明。2.4在在全面提提高服务务质量的的基础上上，根据据该项目目的特点

18、点，搞好好更富有有特色的的服务，以进一一步提升升“南通城城南物管管”的形象象。要特特别关注注大厦的的高尚综综合体特特点，体体现在整整个管理理体系中中商业、写字楼楼既是大大型综合合体，但但又要体体现相互互独立性性，既有有共同性性服务，又要体体现服务务于不同同的形态态，使不不同的业业主都能能获得新新体验。2.5打打造保安安队伍形形象化建建设亮点点。强化化仪容仪仪表训练练，实行行准军事事化管理理，规范范言行举举止，开开展和部部队、公公安共建建活动，学习他他们的好好思想、好作风风、好技技术，建建立高素素质保安安队伍，给人们们树立全全新的、正规化化形象。3、树立立“人性化化”管理服服务理念念。物业业管理

19、，管理的的是物，服务的的是人。“人性化化”管理服服务是“以人为为本”科学发发展观在在物业管管理中的的具体体体现，是是物管行行业发展展、人们们日益增增长的需需求的必必然要求求，也是是我们公公司不断断成长壮壮大的内内在需要要。所谓谓“人性化化”管理服服务，从从本质上上讲即使使我们管管理服务务更符合合人的需需求，符符合人的的发展的的需求，更提升升人的生生活价值值。我们们在管理理服务中中，在全全面提高高常规项项目管理理服务质质量的同同时，在在以下方方面给予予进一步步加强和和关注：3.1始始终把服服务态度度放在重重要位置置。物业业管理服服务在很很多方面面需要人人与人的的交往，好的服服务态度度则是人人们最

20、直直接的需需求。我我们公司司的所有有服务人人员都要要严格遵遵守着装装、仪容容仪表、接待服服务用语语，行为为举止规规定，尊尊重业主主、理解解业主，热情耐耐心接待待业主投投诉，认认真负责责处理好好问题，全心全全意为业业主服务务。3.2放放大特约约服务功功能，增增加个性性化服务务内容。专门配配备客服服人员，树立先先进的客客服理念念，放大大客服范范围，优优化客服服质量。适当增增加维修修服务人人员，对对业主自自用设施施、设备备的维修修，采取取业主购购买材料料或根据据业主要要求代为为购买的的形式，免去人人工费用用。如业业主使用用管理处处的材料料，只收收取材料料成本费费。3.3建建立“大厦1110”服务。公

21、安部部门虽然然只负责责社会治治安工作作的职能能，但在在实际工工作中，人们遇遇到难题题、急事事就自然然想到请请求“1100”帮助。“1100”服务在在社会上上引起强强烈反响响和人民民群众的的一片赞赞誉。根根据这一一情况，我们响响亮提出出，我们们在大厦厦的物管管服务队队伍要成成为“大厦1110”。在可可能情况况下，尽尽最大可可能主动动为大厦厦业主解解决急、难问题题。“人性化化服务”是我们们物业管管理中一一个极其其深刻和和永恒的的课题，我们将将在具体体的服务务实践中中，不断断创新服服务，增增加内涵涵，使我我们的服服务更加加亲情化化。我们对海海外联谊谊大厦的的总体管管理目标标为：成成立海外外联谊大大厦

22、物业业服务中中心，成成为南通通市执行行物业管管理法规规和服务务标准的的典范；一年内内达到市市级物业业管理优优秀项目目，二年年内达到到省级物物业管理理优秀项项目；三三年达到到建设部部创优标标准。为为大厦的的广大业业主提供供“安全、舒适、温馨”的办公公环境，为业主主提供良良好的服服务。分项管理理目标为为：1、房屋屋设施设设备维保保1.1房房屋及配配套设施施完好率率 98%1.2设设施、设设备使用用完好率率 1000%，返修修率11%1.3零零修报修修及时率率 1000%1.4业业主特约约维修合合格率 1000%1.5特特约维修修回访率率 1000%2、安全全护卫，秩序维维护2.1因因管理责责任发生

23、生的火灾灾、事故故、案件件数 02.2 消防设设备、设设施完好好率 1100%2.3灭灭火预案案演习达达标率 1000%2.4各各类突发发事件的的有效处处理率 5%2.5 车辆违违章停放放率 955%2.6违违章处理理率 1000%3、保洁洁管理3.1环环境卫生生清洁率率 999%3.2明明显垃圾圾停留地地面时间间不超过过1小时；3.3工工作标准准抽检达达标率 99%3.4化化粪池、雨、污污水井（管）完完好率 1000%3.5机机房卫生生、物管管用房、垃圾岗岗卫生达达标率 1000%3.6水水池卫生生达标率率 1100%4、绿化化管理4.1绿绿化养护护成活率率 95%4.2补补种、补补植率 1

24、000%4.3植植物长势势达标率率 98%4.4绿绿化设施施完好率率 98% 5、公共共事务、综合管管理5.1服服务有效效投诉小小于1%，处理理率 1000%5.2有有效回访访率 1000%5.3员员工培训训计划完完成率 1000%5.4特特种行业业员工持持证上岗岗率 1000%5.5服服务规范范出错率率（以检检查、投投诉、记记录为准准） 3%5.6住住户对整整个管理理服务满满意率 955%（二）管管理模式式、机构构及人员员配置、培训管理理1、管理理模式1.1从从管理体体制考虑虑，我公公司在海海外联谊谊大厦设设立物业业服务中中心，作作为我公公司派出出机构，实行公公司领导导下的主主任（项项目经理

25、理）负责责制。由由主任具具体组织织实施整整个大厦厦的安全全防卫、卫生保保洁、房房屋及设设施、设设备的维维修养护护、绿化化养护等等管理服服务。服服务中心心的人事事、财务务、档案案管理由由公司直直接负责责，公司司各职能能机关对对服务中中心各项项业务实实施指导导，服务务中心大大的维保保项目由由公司工工程队协协助组织织实施。1.2从从服务功功能考虑虑，公司司采取一一体化主主管理。各大项项管理服服务项目目，包括括房屋、设施设设备的维维护保养养、安全全护卫、卫生保保洁、绿绿化养护护及开发发方承担担的售后后服务职职能等均均由我公公司进行行实质性性管理运运作服务务，日常常管理均均不外包包。电梯梯、消防防、弱电

26、电等特种种设备的的维修、保养委委托有资资质的专专业公司司进行。1.3服服务中心心实行扁扁平化管管理，减减少专职职管理人人员，队队长、主主管、组组长均不不脱产，除管理理任务外外，均得得负责具具体服务务事项。2、管理理机构南通市城南物业有限公司（总经理室）办公室经营管理部财务部综合管理部工程部品质管理部人力资源部海外联谊大厦物业服务中心4人绿 化 组2人保 洁 组10人维 保 组6人保 安 队 16人3、人员员配置3.1定定额海外联谊谊大厦物物业服务务中心共共配备人人员388人（含含车管员员3人），其中中主任1人人副主任11人客服专员员2人保安队长长1人保安班长长3人保安员人人9人维保主管管（兼智

27、智能化管管理）11人维保工22人高配值班班3人保洁主管管1人保洁工99人绿化组长长1人（非脱产产）绿化工11人车管员（汽车）3人（纳入保保安队管管理）合计388人3.2选选配办法法与基本本条件选配采取取“骨干内内选，择择优外招招”的办法法，即从从公司人人才库中中，挑选选约三分分之一的的人员作作为中心心骨干，另三分分之二，公开向向社会招招聘，择择优录用用，经培培训上岗岗。3.2.1保安安3.2.1.11性别：男；3.2.1.22年龄：45岁岁以下；3.2.1.33文化：高中以以上；3.2.1.44身体：1.770m以以上，五五官端正正，身心心健康；3.2.1.55具有一一定的专专业素质质，退伍伍

28、军人优优先；3.2.1.66无犯罪罪和严重重不良行行为记录录（公安安部门证证明）。3.2.2保洁洁员3.2.2.11性别：男、女女不限；3.2.2.22年龄：52岁岁以下；3.2.2.33文化：初中以以上；3.2.2.44身体：身心健健康；3.2.2.55业务素素质：劳劳动态度度好。3.2.3维保保人员：3.2.3.11性别：男；3.2.3.22年龄：45岁岁以下；3.2.3.33文化、业务：高中以以上文化化，具有有电工证证和特种种作业资资格证；3.2.3.44身心健健康。3.2.4绿化化人员：3.2.4.11 500岁以下下；3.2.4.22高中以以上文化化；3.2.4.33有一定定的业务务

29、素质，具有园园艺方面面的资格格证书优优先；3.2.4.44身心健健康。3.3拟拟配服务务中心主主任简况况姓名性别年龄职务海外联谊谊大厦服服务中心心主任职称学历政治面貌貌参加工作作时间从事物业业管理工工作年限限曾 管 理 项项 目 情 况况项目名称称项目类型型项目规模模（）备注服务中心心主任简简历4、人员员管理人员管理理主要通通过实行行岗位责责任制和和内部管管理制度度加强对对人员的的管理。4.1管管理处人人员岗位位职责4.1.1管理理处主任任职责4.1.1.11根据物物业管理理法规、管理合合同和公公司确定定的年度度管理目目标和经经济指标标，对大大厦的房房屋、公公共设施施组织验验收、接接管、维维修

30、养护护，治安安、车辆辆秩序，保洁绿绿化，社社区文化化等实施施全面管管理。4.1.1.22组织员员工学习习、培训训，提高高管理服服务水平平。加强强对员工工的考核核，提出出奖惩建建议。关关心员工工生活、福利，调动员员工的积积极性。4.1.1.33结合大厦厦区实际际，建立立健全各各项规章章制度，率先垂垂范、模模范遵守守并督促促员工认认真贯彻彻、执行行。4.1.1.44审批房房屋、公公建设施施的维修修养护计计划，按按规定报报请公司司和业主主委员会会审批，并组织织实施。4.1.1.55按预案案负责对对突发事事件的处处置，亲亲临一线线组织指指挥，保保护人民民生命财财产，避避免事态态扩大，减少一一切损失失。

31、4.1.1.66加强同同政府执执法、管管理部门门、建设设单位，供电、供水、供气、电信等等部门和和业主委委员会、居委会会等组织织的联系系，协调调好关系系，搞好好工作的的协同。4.1.1.77组织人人员收缴缴好物业业服务费费。4.1.1.88组织开开展好社社区文体体活动，搞好精精神文明明建设。4.1.1.99定期向向公司请请示汇报报工作，完成公公司交办办的其他他任务。4.1.1.110副主主任在主主任领导导下，协协助主任任工作，主任不不在时，代理主主任职责责。4.1.2客服服专员职职责4.1.2.11负责对对业主的的回访工工作，及及时收集集各类信信息，了了解住户户对公司司提供服服务的意意见和建建议

32、反馈馈给物业业管理处处主任。4.1.2.22负责定定期发放放、回收收住户意意见征询询单。4.1.2.33负责住住户进户户、退户户手续的的办理工工作。4.1.2.44负责对对客户接接告诫的的日常工工作指导导和监督督。4.1.2.55负责管管理处各各种文件件及通知知的拟写写。4.1.2.66负责策策划、组组织社区区文化活活动。4.1.2.77负责物物业业主主的投诉诉接待工工作。4.1.2.88负责物物业管理理处的文文件收发发、登记记、分类类、保管管和文印印工作。4.1.2.99负责住住户资料料的收集集、保管管、归类类工作。4.1.2.110负责责物业管管理处各各项费用用收缴的的汇总工工作。4.1.

33、2.111负责责物业管管理处员员工的考考勤，做做好办公公场所的的安全、清洁工工作。4.1.2.112负责责整理制制作相关关报表。4.1.2.113负责责办公用用品及固固定资产产的添置置申请、领用、保管、保养工工作，并并做好记记录。4.1.2.114协助助物业管管理处主主任，协协调好工工作，组组织好会会议并做做好记录录。4.1.2.115协助助物业管管理处主主任完成成其他工工作。4.1.3保安队队长职责责4.1.3.11带领并并督促全全班搞好好训练，不断提提高素质质和业务务水平。4.1.3.22带领全全队人员员加强政政治思想想学习和和保安队队业务学学习，不不断提高高思想觉觉悟和业业务技能能。4.

34、1.3.33督促全全队积极极参加文文体活动动，锻炼炼身体，增强体体质。4.1.3.44督促和和检查全全队人员员热爱本本职工作作，忠于于职守，积极自自觉地加加强工作作责任心心。4.1.3.55全面、统一协协调全队队的工作作，监督督全队人人员着装装整齐，文明执执勤，树树立良好好的保安安形象，严格执执行作息息时间制制度。4.1.3.66每周对对全队人人员的业业务训练练进行考考核，做做好全队队人员的的思想工工作。4.1.3.77详细收收集业主主意见和和发现质质量问题题，及时时做好处处理，并并迅速上上报。4.1.3.88完成上上级交待待的其它它任务。4.1.4安全全巡查员员职责4.1.4.11认真学学习

35、和熟熟悉治安安管理、道路交交通管理理、城市市建设管管理等有有关法律律法规，以及物物业管理理有关规规定和保保安业务务知识，以维护护好所辖辖物业的的治安、交通秩秩序，确确保辖区区安全。4.1.4.22在派出出所指导导下，负负责所管管理区域域日常巡巡视工作作，对进进出辖区区的外来来人员按按规定进进行审查查登记。对辖区区内分管管区域的的治安、消防、违章、摊点、机动车车辆等实实行全方方位的巡巡查管理理，发现现问题，善于解解决，处处理不了了的，及及时向上上级或有有关部门门报告，并做好好巡查记记录。4.1.4.33熟悉辖辖区物业业情况，熟练掌掌握消防防器材的的使用，懂得一一些救护护知识，提高业业务水平平。发

36、生生紧急事事件，及及时处理理并上报报有关部部门，积积极配合合有关部部门进行行抢救工工作。4.1.4.44严格执执行交接接班手续续，认真真做好值值班记录录、交接接班记录录及各类类台帐。4.1.4.55负责安安全防犯犯设施的的管理。4.1.4.66负责房房屋装修修控制与与管理。4.1.4.77讲究文文明和礼礼貌待人人，耐心心说服教教育业主主遵守辖辖区各种种规章制制度。4.1.4.88完成公公司交办办的其它它工作任任务。4.1.5门卫卫职责4.1.5.11对出入入大厦的人人员进行行证件，身份的的查验，遵守会会客登记记制度，办理好好登记手手续，防防止无关关员进入入，扰乱乱工作程程序；4.1.5.22对

37、出入入大厦的外来人员员和车辆辆所携带带、装运运的物品品、物资资进行检检验、核核查，以以防单位位物资或或物品流流失和易易燃、易易爆、有有毒物品品流入大大厦，确确保单位位财产和和人生安安全。4.1.5.33疏导车车辆，清清理无关关人员，维持好好正常的的交通秩秩序，引引导车辆辆停放有有序、整整齐。4.1.5.44提高警警惕，注注意发现现可疑人人，可疑疑事，如如有发现现，正确确处理并并及时报报告领导导，妥善善处置；4.1.5.66根据业业主要求求，及时时接收、分发报报刊、邮邮件，搞搞好登记记手续，防止误误时、误误事。4.1.5.77完成上上级交给给的其他他任务。4.1.6监控控保安职职责4.1.6.1

38、1正确操操作和爱爱护监控控设备，消防报报警台，双监报报警设备备及电梯梯监控报报警设备备。4.1.6.22做好值值班详细细记录和和交接班班工作，保持室室内整洁洁和设备备无故障障。4.1.6.33对录相相带及其其有关资资料做好好存放管管理工作作，确保保正常便便用，随随时协助助调查各各类案件件。4.1.6.44加强重重点部位位的监控控，遇有有特殊情情况或嫌嫌疑人及及时与所所在区域域保安人人员联系系，妥善善处理。4.1.6.55工作认认真仔细细，精益益求精，监控值值班中遇遇事要及及时判明明情况，重要事事件及时时报告主主管领导导。4.1.6.66未经批批准，任任何人不不得将录录像资料料外借，值班中中禁止

39、擅擅离职守守和会客客，确保保监控工工作安全全、有序序。4.1.6.77完成领领导交办办的其它它任务。4.1.7义务务消防员员岗位职职责管理处主主任是大大厦消防防负责人人，管理理处员工工都是义义务消防防员、须须履行消消防员职职责如下下：4.1.7.11管理处处全体员员工积极极主动参参加每月月消防训训练，按按消防部部门有关关规定要要求，认认真学习习有关消消防知识识和熟练练掌握消消防器材材的正确确使用方方法和规规范操作作技术。4.1.7.22在有关关部门的的指导下下，熟练练掌握救救生的基基本方法法。在发发生火灾灾、台风风、液化化气泄漏漏、水灾灾等情况况下，能能及时赶赶到现场场，疏散散和组织织住户到到

40、达安全全地点。4.1.7.33熟悉住住宅区消消防器材材和设备备的分布布情况，当有事事故发生生时，能能迅速地地找到和和利用附附近的消消防器材材进行抢抢救工作作。4.1.7.44对大厦内的的各楼宇宇的消防防器材设设备定期期检查及及时维修修，保证证设备处处于完好好状况，检查防防火通道道，时刻刻保质畅畅通，及及时纠正正消毒违违章和消消除火险险隐患。4.1.7.55积极做做好宣传传教育和和防范工工作，在在凡是没没有消防防器材的的地方标标明 消防字样和和火警电电话 1199，与与业主订立立防火安安全公约约，向业业主普及及消防知知识和基基本的救救生、抢抢险措施施以及自自救、逃逃生的方方法。4.1.7.66在

41、发生生火灾、液化气气泄漏、暴风雨雨等情况况时，立立即通知知有关消消防单位位，并协协助调查查事故原原因，接接受消防防人员的的指挥，全力开开展救护护工作。4.1.8车场场保安员员职责4.1.8.11值班时时不得擅擅离职守守，交班班前必须须抄车号号、交车车，认真真做好交交接班工工作。4.1.8.22查验停停车收费费卡与车车辆号牌牌相符后后方能停停放，指指导车辆辆停放到到位，不不得一车车占二位位。4.1.8.33督促驾驾驶员熄熄火关机机、拉手手刹、切切断电源源、取下下点火钥钥匙关锁锁车门和和车窗玻玻璃，保保管好物物品。4.1.8.44加强车车场巡逻逻，看护护场内公公共设施施及车辆辆停放情情况，发发现有

42、异异常、可可疑之处处要及时时查明，发生重重大事故故必须奋奋力抢救救，保护护现场并并立即上上报。4.1.8.55对闲杂杂人员进进入车场场实施管管理，遇遇可疑人人员必须须核实，作出判判断，妥妥善处理理，对夜夜间车辆辆出场必必须核对对清楚后后方予放放行。4.1.8.66管理好好车场交交通安全全秩序，对在场场内修理理汽车、加放汽汽油、吸吸烟者进进行劝阻阻、警告告、禁止止其违规规行为。4.1.8.77对车场场文明清清洁进行行督促管管理，定定期清洁洁倒车镜镜，对从从车辆上上抛弃垃垃圾者，要对其其进行教教育，让让其清扫扫整改。4.1.8.88发现车车辆携带带易燃、易爆、有害、危险品品及污染染物品进进入停车车

43、场，要要立即报报告上级级，采取取果断措措施，劝劝其出场场。4.1.8.99妥善保保管车场场收费票票据，收收取的现现金清点点后与发发票存根根要按规规定时限限及时送送交公司司财务部部，做到到帐目清清楚。4.1.8.110完成成领导交交办的其其他任务务。4.1.9保洁洁主管职责责4.1.9.11服从领领导，模模范带头头，以身身作则，积极带带领队员员完成上上级交给给的各项项任务。4.1.9.22全面负负责大厦厦内的清清洁卫生生工作的的安排，做好每每日检查查记录并并及时向向主管汇汇报。4.1.9.33负责做做好保洁洁员的思思想教育育、法纪纪教育工工作，组组织保洁洁员学习习文化和和专业知知识。4.1.9.

44、44协助大厦厦内除四四害消杀杀工作，组织安安排保洁洁员完成成此项工工作。4.1.9.55每日检检查监督督卫生、消杀，评定工工作效益益，搞好好环境卫卫生管理理。4.1.9.66坚持每每日巡查查大厦卫生生，劝阻阻和制止止不卫生生、不文文明的现现象和行行为。4.1.9.77坚持原原则、办办事公道道。4.1.9.88管理处处主任交交待的其其它任务务。4.1.10保保洁员职职责4.1.10.1对分分管的道道路实行行全天保保洁，每每天清扫扫不得少少于1次次，保证证路面无无积水、无垃圾圾。4.1.10.2对分分管的绿绿化带每每日检查查拾零不不少于11次，保保证绿化化带内无无瓜皮果果壳、纸纸屑等杂杂物。4.1

45、.10.3对分分管楼宇宇的楼梯梯及走廊廊每日清清扫1次次，楼梯梯扶手擦擦拭1次次，公共共部位无无杂物堆堆放。4.1.10.4爱护护清洁用用具、材材料，减减少浪费费，节约约开支，并认真真做好蚊蚊蝇灭杀杀工作，垃圾桶桶每周擦擦洗一次次。4.1.10.5积极极完成领领导交办办的其他他任务。4.1.11维维保主管管职责对维保组组进行实实务性的的管理，组织维维修工对对大厦的物物业进行行维修、改造及及保养，监督、检查维维修工的的日常工工作，确确保大厦厦内物业业管理的的正常运运转，具具体职责责如下:4.1.11.1服从从主任的的领导及及工作安安排，根根据管理理处的管管理目标标，制订订住宅区区内物业业维修及及

46、养护的的实施方方案。4.1.11.2必须须具备工工民建的的有关知知识，能能编制工工程预结结算，懂懂得房屋屋结构特特点以及及使用要要求。4.1.11.3必须须具备物物业的有有关管埋埋知识，熟悉江苏省省住宅大大厦物业业管理条条例与与管理处处的有关关规章制制度。4.1.11.4掌握握大厦内房房屋的分分布情况况、结构构类型，地上及及地下管管道的走走向、分分布和起起止点。4.1.11.5接受受业主报修修或咨询询时，态态度要热热情、和和蔼，及及时解答答、解决决住户的的疑难问问题。4.1.11.6组织织维修工工对大厦内房房屋本体体及公共共配套设设施进行行维修及及保养，确保地地下排污污、雨水水管道的的畅通。4

47、.1.11.7经常常巡视大大厦及检检查维修修工的工工作情况况，发现现问题及及时处理理。4.1.11.8定期期对维修修工进行行思想教教育与维维修技术术的培训训，提高高维修工工的思想想和技术术素质。4.1.11.9响应应并参与与管理处处组织的的公益活活动，积积极配合合其它部部门做好好各项物物业管理理工作。4.1.11.10完完成主任任交给的的其它任任务。4.1.12维维修工职职责4.1.12.1参加加物业的的验收和和交接工工作，负负责物业业竣工验验收资料料的交接接和收集集整理工工作。4.1.12.2负责责建筑物物、构筑筑物及共共用部位位设施、设备的的维修和和保养。制定及及组织实实施房屋屋及公用用设

48、备设设施的维维修计划划，对改改建、扩扩建项目目进行现现场监督督管理，做好竣竣工验收收工作。4.1.12.3负责责地下设设施、污污水管线线、化粪粪池、雨雨水管线线的疏通通、维修修和保养养。4.1.12.4负责责对辖区区内道路路、路灯灯、娱乐乐场所、园林绿绿化、消消火栓、停车场场、停车车库、共共用卫生生设施、卫生保保洁设备备等的维维修和保保养。4.1.12.5负责责处理业业主维修修申请，核定收收费项目目和标准准，及时时安排维维修人员员为业主主提供服服务，并并按维修修回访要要求对住住户进行行回访，确保维维修质量量。4.1.12.6负责责监督机机电设备备、消防防设施及及防盗设设施的检检查检修修工作，参

49、与重重大项目目维修施施工，把把住维修修质量关关。4.1.12.7负责责采购物物资的质质量验收收，严把把质量关关。4.1.12.8负责责配合自自来水公公司、电电话公司司、煤气气公司、供电公公司及有有线电视视台的维维修检查查工作。4.1.12.9负责责对业主主装饰装装修有关关问题的的管理，对业主主的装修修咨询提提供技术术上的建建议和监监督工作作。4.1.12.10坚坚持修旧旧利废，控制能能源低消消耗，降降低成本本，提高高效益，热情为为业主提提供优质质服务。4.1.12.11积积极参加加公司、管理处处组织的的有关业业务理论论和技术术的学习习，不断断提高维维修养护护水平。4.1.12.12积积极完成成

50、公司下下达的其其它各项项任务。4.1.13智智能化管管理员职职责4.1.13.1在维维保主管管领导下下，重点点负责大大厦弱电电系统，包括消消防报警警系统、监控系系统、门门禁系统统、对讲讲系统、红外线线系统的的检查、检测和和维护，制订全全面的维维护计划划；4.1.13.2加强强对中控控室运行行的管理理，会同同保安队队监控人人员加强强对中控控室各设设施、设设备的维维护，做做好检查查、督促促所有人人员遵守守中控室室管理、运行制制度和规规定；4.1.13.3做好好对重点点设施、设备的的点检和和抽查，保证各各设施、设备正正常运行行；4.1.13.4及时时排除智智能化设设施、设设备的故故障，对对技术复复杂

51、项目目做好外外聘方案案，在领领导同意意后，组组织实施施，跟踪踪监测，搞好工工程决算算；4.1.13.5完成成上级交交给的其其他任务务。4.1.14、绿化主主管职责责4.1.14.1熟悉悉大厦绿化化概况，充分利利用和发发展绿化化面积，保持绿绿化完好好率达995%以上上。因地地制宜，合理布布置花草草树木品品种和数数量，创创造优美美的植物物景观，发挥绿绿化的生生态环境境效益。4.1.14.2提高高绿化养养护管理理的知识识和技能能，熟悉悉花草树树木的品品种、名名称和栽栽培管理理方法，掌握花花木病虫虫害的防防治方法法、园林林器械的的使用方方法。4.1.14.3对花花木进行行挂牌，标明品品种、科科属、原原

52、产地、生长特特性、繁繁殖方法法、管理理方法等等，方便便业主欣赏赏。4.1.14.4巡视视大厦绿化化，做好好分析和和记录，掌握大大厦绿化化的基本本情况。4.1.14.5借鉴鉴其他先进进的管理理方法，收集业业主对绿绿化管养养的建设设性建议议，结合合实际情情况，制制定管养养计划、管养方方法，确确保绿化化管养的的正常运运作。4.1.14.6关心心绿化员员工的生生活，多多交流思思想，为为绿化工工作好后后勤工作作，解释释工作疑疑难，多多渠道增增进绿化化工的知知识和素素质。4.1.14.7广开开门路，与社区区文化建建设结合合，建设设大厦 爱绿化化、护绿绿化的的文化环环境。4.1.14.8与管管理处其其它部门

53、门精诚合合作，搞搞好单位位的各项项活动。4.1.14.9完成成管理处处主任交交办的其其它工作作。4.1.15、绿化养养护员职职责4.1.15.1熟悉悉辖区的的绿化面面积和布布局、花花草树木木的品种种和数量量，充分分利用绿绿地面积积，保持持绿化成成活率在在95%以上，并且合合理布置置花草树树木的品品种和数数量。4.1.15.2熟悉悉花草树树木的名名称、特特性和培培植办法法，并对对较为名名贵、稀稀有和数数量较大大的品种种在指定定的地方方公告其其名称、种植季季节、生生长特征征、养护护办法等等，供业业主观赏赏。4.1.15.3对花花草树木木定期进进行培土土、施肥肥、除杂杂草和病病虫害，并修枝枝剪叶、补

54、苗、浇水。大棵的的灌木，要给予予造型，丰富绿绿化内容容。4.1.15.4保持持绿化带带的清洁洁，保证证不留杂杂物、不不缺水、不死苗苗、花木木生长茂茂盛。4.1.15.5每月月检查、记录、报告绿绿地、树树木情况况，及时时劝阻和和处理违违反有关关绿化管管理规定定的行为为。4.2考考核细则则4.2.1本办办法主要要用于甲甲方对乙乙方的考考核。乙乙方亦可可作为内内部考核核用。4.2.2考核核采取定定期考核核与随机机考核结结合，即即每季集集中考核核一次，同时平平时可抽抽查；考考核过程程与考核核结果结结合，既既考核工工作的行行为过程程，又考考核最终终效果；考核人人与考核核事结合合，既考考核人的的行为、举止

55、、态度，又要考考核工作作数量、质量。4.2.3考核核目的主主要是为为了服务务能得到到持续改改进，因因此，评评分细则则采取只只记录扣扣分项的的办法。4.2.4每扣扣1分，扣效益益工资或或奖金11元。区分序号考核内容容扣分数备注共同性内内容1上班迟到到、早退退102不按定着着装（或或不整洁洁）103不戴工号号牌104上班私自自离岗、干私活活105工作时大大声喧哗哗、吵闹闹106长时间闲闲聊，打打工作电电话107未及时、准确、清楚填填写记录录108无故缺席席、迟到到各种会会议109损坏、丢丢失公物物20照价赔偿偿10伪造、涂涂改票据据、记录录2011上班使用用辱骂性性语言2012服务态度度差，有有合

56、理投投诉2013违反安全全工作规规程运作作3014工作失责责、公司司信雀受受损3015服从正常常调度5016无故旷工工半天以以上5017禁烟处抽抽烟1018工作吃零零食1019工作中营营私舞弊弊、谋私私利100视情另罚罚20紧急情况况，逃避避100视情另罚罚管理1领导不力力，管理理混乱202未按时制制订月计计划，报报工作小小结上交交考勤表表203对员工考考核不认认真、不不公正204隐瞒内部部违规违违纪事实实205所管员工工发生问问题，造造成不良良影响306工作缺少少协调，造成损损失307对分管业业务不熟熟，使工工作失误误308工程预算算不合理理，审查查不细造造成损失失309公司、业业主要求求未

57、贯彻彻，使工工作造成成影响3010整改项目目完成不不好，业业主不满满意5011和业主关关系示处处理好，影响声声誉3012工作不深深入，马马虎误事事30保安1未经登记记同意，随意让让外来人人员入大大厦102态度不好好，未礼礼貌用语语103立岗时精精神状态态不好，未按规规定站立立104未按规定定佩戴对对讲机，警棍、武装带带105未经批准准，私自自请人代代理206不按规定定参加晨晨练，集集训307误发报刊刊、邮件件208未经同意意，非公公司内车车辆入院院309车辆入院院，未按按规定停停放2010未经批准准，易燃燃易爆，有毒物物品带入入大厦11消防警报报未及时时确认、处置50造成严重重后果另另论12未

58、经批准准，楼内内出现明明火作业业又未及及时制止止2013未搞好消消防、监监控运行行检查2014未做好值值班记录录215未经批准准，无关关人员进进入 监监控室2016漏报监控控重要情情况，造造成失责责3017值班时睡睡觉5018隐瞒重要要情况，误事5019紧急情况况不处置置，甚至至逃离100视情另处处20辖区发生生重大案案件100视情另处处维修1不掌握各各设备系系统情况况，影响响工作202接报修后后未及时时解决503未做好派派工记录录，结算算204维修后未未清理现现场205维修质量量差，二二次返工工306停电、水水未按规规定通知知业主，造成影影响307未按规对对消防系系统检查查记录308维修中不

59、不爱护工工具，浪浪费材料料50视情赔偿偿9违规操作作，造成成后果5010重要维保保未回访访3011重大故障障未及时时联系维维保单位位5012用材以次次充好100视情另处处13出现较严严重水浸浸10014出现较长长时间责责任停电电100保洁1保洁项目目较明显显不整洁洁20每处扣220分2废纸、废废物未及及时处理理203服务用品品未及时时发放204室内出现现苍蝇、蚊等未未及时消消灭205厕所有明明显异味味306化粪池、窨井外外溢507浪费保洁洁耗材、服务品品508耗材、服服务品以以次充好好1009外墙未按按期清洗洗100扣除全部部清洗费费用绿化1未按时完完成绿化化任务202因责任造造成植物物死亡5

60、03病虫害未未及时防防治504未按计划划进行养养护305绿化带有有明显杂杂草、垃垃圾、杂杂物、枯枯枝506室内盆景景、盆花花未按时时更换507雕塑损坏坏、太脏脏505、人员员培训5.1共共同科目目培训。主要指指政治思思想、道道德、法法律、法法规的培培训。以以公司办办公室统统一组织织为主，各管理理处分片片组织为为辅。一一年三到到四次，或结合合形势、任务变变化需要要进行。5.2新新员工培培训。所所有新进进公司的的员工都都要进行行公司基基础教育育，包括括公司简简介、员员工守则则、质量量目标方方针和相相关的法法律法规规知识学学习教育育。所有有新员工工和转岗岗的人员员必须进进行部门门基础教教育和岗岗位技