承德县滦河湾操盘思路

1、承德县滦河湾操盘思路2012年1月12日瀚目机构/谨呈：智乔集团/智鸿房地产开发有限公司通过项目自身研究、区域市场研究、目标客户研究，结合集团区域发展研究，引领一种全新的阶层生活方式，满足个性化需求。战略研究前提:特定的地点 + 特定的建筑 + 特定的人群 =是集团项目发展的主旋律，更是一种政府的使命是项目持续发展的原动力，更是区域价值的印钞机是特定人群的需要，更是城市未来的荣誉光环这就意味着，打造一个市场需求的品牌标杆震憾的成品谁将成为第一个城市标记？谁将成为承德市场第一品牌？高端市场需要引导承德城市需要标志区域影响需要提升价值体系需要重塑提案架构一、宏观市场二、区域研究三、市场研究四、项目

2、解读五、定位建议六、推广思考七、营销执行八、广告提案第一章：宏观市场政策经济政策层面金融行政金融调控为遏制房价过快上涨，央行于2011年2月、4月、7月共加息3次，加息幅度共0.75个百分点；2010年末至今，CPI涨幅一度超过通胀预警线，央行意图通过紧缩银根减少货币流通性来降低通胀压力，因此央行连续上调金融机构人民币存款准备金率6次，共上调3个百分点，加息及提高二套房首付等政策将加重贷款购房人的购房压力，从而起到遏制投机、投资客炒房的目的。提高存款准备金率将迫使开发商无法从银行获取资金，资金压力的逐步加大，将迫使开发商采取“降价、促销等”策略从而缓解资金压力，但2011年11月30日央行表示

3、将于12月5日下调存款准备金0.5个百分点，此举或表明，金融政策紧缩至极限，短期有望陆续出台货币宽松政策。金融调控存贷款利率及存款准备金率公布时间 政策内容 2011.01.14 2011年月日，中国人民银行决定，从2011年月日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 2011.02.08 2011年月日，中国人民银行决定，自2011年月日其上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。 2011.02.09 住房和城乡建设部发布关于调整住房公积金存款利率的通知，要求从2011年月日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点。五年

4、期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点。 2011.02.18 2011年月18日，中国人民银行宣布，将于24日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 2011.03.18 中国人民银行决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011.04.05 2011年4月5日 中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点 。2011.04.17 17日央行宣布将于21日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011.05.12

5、央行12日宣布，从5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011.07.07 央行宣布，上调金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。2011.12.05央行宣布，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2012.01部分银行下调首套房贷利率。控制需求08年刺激消费09年打击投机10年打击投机单纯从一系列金融政策对楼市的影响来看，其调控逻辑主要是通过调整开发商的资金成本，需求者的购房成本，来促进供应、降低需求，从而使供求关系发生改变、起到遏制房价的目的。但从加息的实质影响来看，其初期影响较小，主要是通过连续加息、形成累加效应与利率提升预期。政

6、府对投资性购房进一步加大调控力度，信贷政策进一步向自住型住房消费倾斜，未来自住型市场将成为主流需求。2011年是楼市最为“寒冷”的一年，国务院要求加大力度调控房地产，并在未来五年增加3600万套保障性住房供应，这将解决1亿人的刚性居住需求，将会与商品房市场形成严重对冲，因此2011年是楼市重要转折点。2012年将是持续严控的一年，政策的坚决性以及民众的观望氛围越来越浓都将影响市场的复苏；此外，2011年46个限购城市中，已有25个城市表示将继续限购，其余城市仍处于观望，因此，2012年将是楼市持续寒冬的一年。小结11年？打压市场12年行政手段因受国际金融危机影响，2009年房地产调控政策主要从

7、金融、市场、税收和保障住房几方面进行，其表现出政府希望通过刺激房地产市场，使之尽快回暖，从而拉动国民经济，房价也在市场的火速逆转中升至历史新高。11月16日国土部设限住宅用地出让面积9月1日国土部一周连发两文从重治理开发商囤地4月27日两部委特急彻查房产项目容积率4月12日银监局重申：非改善型二套房贷 首付至少四成3月30日 全国保障性安居工程工作会议在长沙召开2月18日国土资源部网站公布土地利用总体规划编制审查办法1月2日 国务院总理温家宝签署第546号国务院令1月1日新修订的建设项目用地预审管理办法开始施行1月1日实施个人住房转让营业税新政7月17日银监会重申严格执行二套房政策6月9日 国

8、家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知 5月27日国务院13年来首次下调商品房资本金比例5月24日 物权法两部司法解释出台5月22日 颁部20092011年廉租住房保障规划 12月9日个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年1月2月3月4月5月6月7月9月11月12月行政手段2009年2010.4.172010.9.292011.1.262011.2.16新“国十条”新“国五条”新“国八条”“京十五条”首套90平方米以上贷款首付款比例不得低于30%二套贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高暂停发放居民家

9、庭购买第三套及以上住房贷款二套房首付不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍扩大限购范围，本地二套房家庭和外地一套房家庭将停购加大保障房将设力度，逐渐形成与商品房对冲趋势限购与保障性住房投放量成为京十五条最受关注的部分本轮调控呈现出：“力度越发严厉，范围越发扩张，内容越发具象”的趋势。以信贷、限购、税收三大方面为核心，实现“提门槛，加成本，抑投机”行政手段2010年后行政手段新国八条1、进一步落实地方政府责任。2、加大保障性安居工程建设力度。3、调整完善相关税收政策，加强税收征管。4、强化差别化住房信贷政策。5、严格住房用地供应管理。6、合理引导住房需求。7、落实住房保障和稳定房价工作的约

10、谈问责机制。8、坚持和强化舆论引导。 点评： 保障房建设：确立地方政府工作方向，完善分配制度，加大保障性住房土地供应量，提高保障性住房市场占有份额，这样才能切实有效的解决中低收入人群居住需求。 打击投资投机群体：明确加强管制二手房市场流动性，提高征税年限与额度，限制二手房买卖，直接打击部分炒房族。与此同时加强住房信贷监管，提高二套房首付与贷款利率，一方面缩减银行信贷风险，另一方面提高购房门槛，加之限购原则上采取户籍制度与已有住房套数来界定，因此强化差别化住房信贷政策可以理解为针对当地户籍居民家庭的。点评：商品房施行一房一价制度是市场更加规范化的表现，市场透明度的增加一方面给予消费者一种稳定的心

11、里，同时防止市场恶性炒作。一房一价制度执行数月有余，市场反映效果并不理想。承德市于2011年6月16日前执行商品房明码标价。行政手段商品房明码标价：为规范房地产市场秩序，着力解决当前商品房销售中存在的标价混乱，信息不透明、价格欺诈等问题，3月16日，国家发展改革委发布商品房销售明码标价规定，专门对商品房销售的明码标价问题作出规定，要求：商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。按照国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）文件要求，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一

12、次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。该规定自2011年5月1日起施行。调节供应08年刺激消费09年住房保障10年规范市场2011年房地产市场经过史上最严厉的调控，自2010年4月、9月两次严厉调控过后，房地产曾短期出现冰点，但调控成果并不理想。2011年强势的国八条对地方政府造成了前所未有的压力，楼市上涨的势头已完全被遏制。大批量保障性住房的即将入市对商品房市场形成冲击，在一定程度上达到政府预期调节市场供应的平衡性发展，同时加重了市场观望情绪的蔓延。为规避类似美国次贷危机的严重后果，政府加强对房地产信贷业务的监管力度，保持货币从紧政策，坚决遏制房地产市场泡沫加剧，因此201

13、1年是完善制度的一年，2012年调控仍将持续。因政策作用力主要集中在一、二线城市以及部分三线城市，因此国家相关政策对承德县本土市场及本案在宏观上影响不大。承德市2011年建设各类保障性住房和棚改房26443套，同时将试行限价房，但此举均为满足刚性需求，相关项目均为低端产品，对本案没有威胁。小结11年完善制度12年持续调控经济运行全国市场分析全国市场全国经济景气指数点评：2010年初预警指数趋热，自四月份降至相对理想状态，11月国家经济景气较10月相比，总体趋于稳定，经济发展呈良好态势。自去年11月起，预警指数一度上扬，宏观经济有趋热倾向，但受宏观调控影响7月后有所回落。（数据来源于国家统计局）

14、全国市场消费者信心指数点评：国家统计局数据显示，继2011年年初消费者信心指数偏低，2月之后有所回升。但2011年CPI连续涨幅超过5%，已超通胀预警线，通货膨胀对消费者影响较大，消费者满意度持续走低。（数据来源于国家统计局）全国市场国房景气指数点评：2010年度一系列大力度调控的政策是导致国房景气指数持续下滑的重要因素。2011年国房景气指数略有回升，在节奏紧张的调控下，市场出现短时间僵持阶段，2011年5月起，国房景气指数进一步走低，全国房地产业进一步迈入低谷。（数据来源于国家统计局）全国市场全国企业景气指数点评： 房地产投资热度，企业活跃度均有所下降，依据国房价格指数与房地产业景气指数显

15、示，在未来一定时期内，房地产投资比重仍将下降，全国新建商品房供应量将减少。部分房企将转型，2011年前三个季度房地产企业景气指数走低与限购令房产税等政策打压有密不可分的联系。（数据来源于国家统计局）全国市场全国企业家信心指数点评： 房地产业信心指数明显低于总体平均值，直接反映全国房地产业在国家相关调控的同时减少投资意向。2011年前三个季度，全国房企信心指数持续走低。未退出房地产业的房企大多均处于观望状态。注：同比以去年同月价格为100，环比上月价格为100。（数据来源于国家统计局）点评： 2010年商品房施工面积与新开工面积远远高于商品房竣工面积，11月份各项数据较10月均有上升，尤其是商品

16、房屋施工面积增幅较为明显，但2011年初以来，新开工面积及竣工面积同比略有下降，在2010年整体趋热的前提下，2011年相对趋冷（保障房大量开工，因此2011趋冷）。全国市场全国商品房施工竣工面积增长走势2010年至今全国房地产开发规模与开、竣工面积增长情况（数据来源于国家统计局）小结 2011年相关房地产经济数据表现出在大环境趋紧的市场下，房地产业的冰点越来越近，国房景气指数的连续大幅下滑直接反应市场现状。 国内宏观经济逐步回落至合理水平，通胀压力将逐步下行，货币流通性将逐步放大。 消费者满意指数持续走低，相关机构调查结果显示，在2011年全年通胀影响下，消费者主要对物价以及房价表示不满意。

17、 在连续政策打压的情况下，国内出现一批又一批的降价潮，诸多机构、业内时评均表示2012年房价普遍将看跌，幅度10%30%。 我司预判： 2012年房地产市场在政策不动摇的情况下将逐渐走进两级分化模式，中低端盘将被迫选择先降价促销，以加速回笼资金来支撑自身运营。中高端盘在拥有高端主体、经典园林、高端物业等一系列优势前提下可采取价格保护的模式继续入市。 在政策丝毫不动摇的基础上，平均降价幅度达到20%的可能性较高。部分项目或可对半打折促销以求生路，能承担保价协议的高端项目可保持现售价或提升价格。第二章：区域研究承德基础信息土地研究承德市承德市概述承德处于华北和东北两个地区的连接过渡地带，地近京津，

18、背靠蒙辽，省内与秦皇岛、唐山两个沿海城市以及张家口市相邻。 是首批24个国家历史文化名城之一、中国十大风景名胜、旅游胜地四十佳、国家重点风景名胜区，是国家甲类开放城市。1994年位于承德市的避暑山庄及其周围寺庙被联合国教科文组织批准为世界文化遗产，从而使承德步入了世界文化名城的行列。承德市外阜交通主要有公路与铁路相结合。承德火车站位于承德市东南，现有京承、锦承、承隆三条铁路在承德站交汇。构筑以“一环八射”（所谓一环是指市区周边高速环路，八射是指：京承，承唐，承秦，承朝，承津，承围，承赤，承张）高速公路为核心的综合交通网络。承德市交通承德市荣誉1961年3月4日，全国第一批“重点文物保护单位”。

19、1982年，“全国首批24个历史文化名城”、“中国首批44家风景名胜”。 1985年，“中国十大风景名胜”。 1991年，“中国旅游胜地四十佳”。 1994年，联合国教科文组织列为“世界文化遗产名录”。 1998年，全国首批“十大文明风景旅游区示范点”。 1998年，中国优秀旅游城市”。 2007年，国家5A级旅游景区。 2007年9月10，“感动世界的中国品牌城市”。 2005、2007、2008年，“中国特色魅力城市200强”。 2007年，国家级“双拥模范城”荣誉称号。 2008年，“无偿献血先进市”。 2008年，“全国社会治安综合治理优秀市”。 2009年3月，首批82个国家级创建创

20、业型城市之一。 2011年，中国十大特色休闲城市承德矿产承德旅游在区域特定文化基础上充分利用自然景观资源，开展旅游产业，推动承德发展。承德地方矿产所占经济比重较高，是除攀枝花外唯一的大型钒钛磁铁矿资源基地，黄金产量居河北省第一位，钼、银、铜、铅、锌和花岗岩、大理石等资源丰富。承德市产业结构北方的中药材生产基地承德县承德县地处河北省东北部，距省会石家庄588公里。全县辖23个乡镇（17个乡、6个镇）和1个街道办，378个行政村，总面积3376平方公里，人口41万，其中农业人口38.3万；耕地总面积45.1万亩，人均1亩。县城规划区面积10平方公里，建成区面积6.7平方公里，县城人口6.8万.20

21、07年获省“宜居城市建设燕赵杯竞赛”金奖。2007年获“全国绿色小康县”称号。2005年被省确定为首批扩权县.承德县概述 承德县东、南、北三面环抱承德市区，县城距市区35公里；西南邻京津唐秦，东北接辽宁、内蒙。铁路、公路交通便利，是通往京津和辽蒙的交通要地，京承、承沈两条铁路纵贯县境；承德市“一环八射”高速路至少4条从县城经过.随着京津冀都市圈区域发展和经济一体化进程加快，县域在承接城市扩张和沿海产业转移方面具有独特优势。承德县交通发展承德县主要以轻工业、建材、酿酒为主的工业城市，结合地方自然资源优势，打造成为中心城市南部卫星城 。区域内矿产资源丰富，钒钛铁、花岗岩、石灰石储量分别为20亿吨、

22、28亿立方米和15亿吨，为做大做强特色产业提供了坚实的物质基础。承德县未来发展小结 承德市本土特性是其具有独特的自然资源优势（景色资源+矿资源），结合承德千百年传承下的文化共同筑起这座具有代表性的区域。承德市在全国具有较高影响力，因此，承德市未来发展空间较为广阔。 承德市在区位上临近京津，在京津外扩的发展模式上，承德逐渐占据了京城后花园的重要地位。外来人口旅游、度假、第二居所逐渐成为承德未来发展的重要依托。 承德县作为承德市2020年规划中卫星城、工业区的重要组成部分，直接借势承德市区，定位首批扩权县，未来西区新城建立后将与市区拉近距离。未来发展空间将更加得以体现。 承德县连接市区的高速日已开

23、通，驱车十余分钟即可两地切换，诸多利于县城发展的优势将陆续体现。土地市场2011年1月2012年1月承德县土地供量明细时间区域供地编号宗地位置总面积起始价（万元）供地用途供地方式2011/1/7承德县承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土挂告字20113号)1 高寺台镇高寺台村1258.229.5 商服用地挂牌承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土挂告字20113号)2 高寺台镇高寺台村3537.956 工业用地承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土挂告字20113号)3 甲山镇富台子村817.517.24 商服用地承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告

24、(承县土挂告字20113号)4 五道河乡五道河村1020.127 批发零售用地2011/1/8承德县承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土挂告字20112号)1 高寺台镇高寺台村3010159 工业用地挂牌承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土挂告字20112号)2 甲山镇武场村4359.465 工业用地承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土挂告字20112号)3 下板镇大兰窝村32485.37691 工业用地承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土挂告字20112号)4 仓子乡墩台村133217.5 住宅用地承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让

25、公告(承县土挂告字20112号)5 甲山镇武场村331.55 商服用地2011/1/11承德县承德县国土资源局国有土地使用权拍卖出让公告(承县土拍告字20111号) 下板城镇下板城村40620.71220 其他普通商品住房用地拍卖2011/1/24承德县承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土挂告字20114号)1 甲山镇武场村36016.01716 工业用地挂牌承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土挂告字20114号)2 东小白旗乡东小白旗村4292.571 住宅用地承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土挂告字20114号)3 头沟镇头沟村8827.985

26、工业用地承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土挂告字20114号)4 下板城镇北湾子村18866.4563 商服用地时间区域供地编号宗地位置总面积起始价（万元）供地用途供地方式2011/2/21承德县承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土挂告字20115号)1 下板城镇大杖子村907.118.37 工业用地挂牌承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土挂告字20115号)2 下板城镇大杖子村97419.73承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土挂告字20115号)3 下板城镇大杖子村1448.729.34承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承

27、县土挂告字20115号)4 下板城镇大杖子村6581.6133.28承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土挂告字20115号)5 下板城镇大杖子村1834.837.16承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土挂告字20115号)6 下板城镇大杖子村1487.330.122011/3/17承德县承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土挂告字20116号) 下板城镇东窑村4230.31492 住宅用地挂牌2011/5/3承德县承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土挂告字20117号)1 仓子乡仓子村4060.6163 工业用地挂牌承德县国土资源局国有土地

28、使用权挂牌出让公告(承县土挂告字20117号)2 仓子乡仓子村4060.6763承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土挂告字20117号)3 仓子乡仓子村4060.6963承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土挂告字20117号)4 高寺台镇高寺台村64310承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土挂告字20117号)5 高寺台镇高寺台村2763.442承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土挂告字20117号)6 岔沟乡下局子村10812.9397.5时间区域供地编号宗地位置总面积起始价（万元）供地用途供地方式2011/5/5承德县承德县国土资源局

29、国有土地使用权拍卖出让公告(承县土拍20112号)1 下板城镇大兰窝村16242.82590 工业用地拍卖承德县国土资源局国有土地使用权拍卖出让公告(承县土拍20112号)2 下板城镇大兰窝村16242.835902011/5/10承德县承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土挂告字20118号)1 岔沟乡岔沟村2300.5131.5 商服用地挂牌承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土挂告字20118号)2 大营子乡梆子沟村1660.1819 工业用地承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土挂告字20118号)3 甲山镇武场村836.313 商服用地2011/6

30、/2承德县承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土挂告字20119号)1 磴上乡东三十家子村334.93 其他普通商品住房用地挂牌承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土挂告字20119号)2 磴上乡东三十家子村334.73承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土挂告字20119号)3 下板城镇中磨村861.2782011/6/3承德县承德县国土资源局国有土地使用权拍卖出让公告(承县土拍告字20113号)1 下板城镇杨树林村4740.9350 其他普通商品住房用地拍卖承德县国土资源局国有土地使用权拍卖出让公告(承县土拍告字20113号)2 下板城镇大兰窝村9866

31、.1766 廉租住房用地2011/6/13承德县承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土挂告字201110号)1 高寺台镇北观音堂村6501.8103 工业用地挂牌承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土挂告字201110号)2 甲山镇山咀村3212.457 工业用地2011/6/21承德县承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土挂告字201111号) 六沟镇郝季沟村3220.9149 公共管理与公共服务用地挂牌2011/6/27承德县承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土挂告字201112号) 六沟镇六沟村669.513.5 商服用地挂牌2011/8

32、/1承德县承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土告挂字201113号) 下板城镇大兰窝村56800.381208 工业用地挂牌2011/8/2承德县承德县国土资源局国有土地使用权拍卖出让公告(承县土拍告字20114号) 岔沟乡解营村11009.75250 中低价位、中小套型普通商品住房用地拍卖时间区域供地编号宗地位置总面积起始价（万元）供地用途供地方式2011/8/5承德县承德县国土资源局国有土地使用权拍卖出让公告(承县土拍告字20115号)1 下板城镇中磨村3157.18234 其他普通商品住房用地拍卖承德县国土资源局国有土地使用权拍卖出让公告(承县土拍告字20115号)2 下板

33、城镇中磨村1076.2484承德县国土资源局国有土地使用权拍卖出让公告(承县土拍告字20115号)3 下板城镇中磨村3048.59244承德县国土资源局国有土地使用权拍卖出让公告(承县土拍告字20115号)4 下板城镇中磨村4825.354432011/8/22承德县承德县国土资源局国有土地使用权拍卖出让公告(承县土拍告字20116号) 下板城镇朝梁子村3333.33175 批发零售用地拍卖2011/8/22承德县承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土挂告字201114号)1 头沟镇头沟村6350.3167 其他普通商品住房用地挂牌承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土

34、挂告字201114号)2 高寺台镇张营村2003.7427 商服用地2011/8/25承德县承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土挂告字201115号) 高寺台镇张营村571.6524 商服用地挂牌2011/9/5承德县承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土挂告字201116号) 下板城镇迎宾路1211.35129 商服用地挂牌2011/9/14承德县承德县国土资源局国有土地使用权拍卖出让公告(承县土拍告字20117号) 下板城镇中磨村2747.9300 商服用地拍卖2011/9/23承德县承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土挂告字201117号) 东小白

35、旗乡八道沟村1712.118.2 商服用地挂牌2011/10/24承德县承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土挂告字201118号) 岔沟乡岔沟村1385.1117.5 商服用地挂牌2011/10/31承德县承德县国土资源局国有土地使用权拍卖出让公告(承县土拍告字20118号)1 承德县承希学校西、滦河城中湖左岸29518.336133 住宅用地拍卖承德县国土资源局国有土地使用权拍卖出让公告(承县土拍告字20118号)2 承德县承希学校南、承栗公路西62387.696481承德县国土资源局国有土地使用权拍卖出让公告(承县土拍告字20118号)3 承德县医院北、滦河城中湖左岸4378

36、5.6445492011/12/19承德县承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土挂告字201119号) 安匠乡一间房村3337.336.5 商服用地挂牌2011/12/31承德县承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土挂告字20121号)1 高寺台镇纪营村450.8933.5 商服用地挂牌承德县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(承县土挂告字20121号)2 高寺台镇下河口村3635.5562011年1月2012年1月承德县土地出让用途比供地用途供应面积商品房用地105586.9工业用地177621.87商业用地42853.38廉租房用地9866.17公共管理与公共服务

37、3220.912011年初至今，承德县土地出让共计61宗，其中工业用地与住宅用地所占比重较高，表明地方政府将地方经济重心放在工业上，加大工业投放力度，同时保障住宅市场的土地供应量，因为住宅用地供量较高，表明区域住宅市场房屋仍有较大上行空间，刚需及改善性需求较高。2011年1月2012年1月承德县土地成交明细（划拨土地未计入）编号签定日期行政区土地座落总面积成交价格（万元）容积率起始楼面地价（元/平米）土地用途供应方式12011-1-24承德县头沟镇头沟村0.266421.51.7137.1996997其他普通商品住房用地协议出让22011-2-15承德县下板城镇下板城村0.8583207124

38、1.1744145公共设施用地挂牌出让32011-2-15承德县甲山镇富台子村0.081817.241.5140.5052975住宿餐饮用地挂牌出让42011-2-15承德县高寺台镇高寺台村0.3011590.7754.6274324工业用地挂牌出让52011-2-15承德县高寺台镇高寺台村0.3538560.7226.11645工业用地挂牌出让62011-2-15承德县五道河乡五道河村0.102271264.7058824批发零售用地挂牌出让72011-2-15承德县甲山镇武场村0.4359650.7213.023957工业用地挂牌出让82011-2-16承德县甲山镇武场村0.033251.

39、5100.4016064批发零售用地挂牌出让92011-2-17承德县仓子乡西墩台村 0.133217.51.777.28316552批发零售用地挂牌出让102011-2-17承德县高寺台镇高寺台村0.125829.51.5156.3328034批发零售用地挂牌出让112011-2-18承德县下板城镇新兴街0.00482.971.7363.9705882其他普通商品住房用地协议出让122011-2-24承德县下板城镇下板城村4.062188203723.7635706其他普通商品住房用地拍卖出让132011-2-25承德县甲山镇武场村3.60167160.7284.0007616工业用地挂牌出

40、让142011-3-2承德县东小白旗乡东小白旗村0.4293711.797.28559488其他普通商品住房用地挂牌出让152011-3-4承德县下板城镇北湾子村1.88665631.5198.9469593商务金融用地挂牌出让162011-3-4承德县头沟镇头块地村0.8828850.7137.5493559工业用地挂牌出让172011-3-15承德县下板城镇大杖子村1.59473231202.5459334工业用地挂牌出让182011-3-24承德县下板城镇大杖子村1.594322.80.7289.2991576工业用地挂牌出让192011-3-28承德县下板城镇大杖子村0.090718.

41、370.7289.3369034工业用地挂牌出让202011-3-28承德县下板城镇大杖子村1.367276.90.7289.3719302工业用地挂牌出让212011-3-28承德县下板城镇大杖子村0.416584.40.7289.4872235工业用地挂牌出让222011-3-28承德县下板城镇大杖子村1.4425292.50.7289.6756623工业用地挂牌出让232011-3-28承德县下板城镇大杖子村0.144929.341202.484472工业用地挂牌出让242011-3-28承德县下板城镇大杖子村0.436688.51202.7027027工业用地挂牌出让252011-3-

42、29承德县下板城镇大杖子村0.6042122.40.7289.4027522工业用地挂牌出让编号签定日期行政区土地座落总面积成交价格（万元）容积率起始楼面地价（元/平米）土地用途供应方式262011-3-29承德县下板城镇大杖子村0.097419.730.7289.3810502工业用地挂牌出让272011-3-29承德县下板城镇大杖子村0.8778177.80.7289.359763工业用地挂牌出让282011-3-29承德县下板城镇大杖子村0.057211.61202.7972028工业用地挂牌出让292011-3-29承德县下板城镇大杖子村0.148730.120#DIV/0!工业用地挂

43、牌出让302011-4-1承德县下板城镇大杖子村0.183537.160.7289.2954457工业用地挂牌出让312011-4-10承德县县医院南侧4.0620788202.5868.522699住宅用地拍卖出让322011-4-20承德县下板城镇东窑村0.4234923387.7068558其他普通商品住房用地挂牌出让332011-6-6承德县下板城镇大兰窝村0.98663262165.2138658中低价位、中小套型普通商品住房用地拍卖出让342011-6-8承德县下板城板城大街（百货大楼5层）0.026161#DIV/0!批发零售用地拍卖出让352011-6-10承德县高寺台镇高寺台

44、村0.2763420.7217.155266工业用地挂牌出让362011-6-10承德县高寺台镇高寺台村0.0643100.7222.1728505工业用地挂牌出让372011-6-12承德县仓子乡仓子首发式0.4061630.7221.6202906工业用地挂牌出让382011-6-12承德县仓子乡仓子村0.4061631155.1342034工业用地挂牌出让392011-6-12承德县仓子乡仓子村0.4061630.8193.9177542工业用地挂牌出让402011-6-12承德县岔沟乡下局子村1.081397.50.7128.813201工业用地挂牌出让412011-6-13承德县大营

45、子乡梆子沟村0.166190.7163.5111876工业用地挂牌出让422011-6-15承德县岔沟乡岔沟村0.230131.51136.8970013批发零售用地挂牌出让432011-6-15承德县甲山镇武场村0.0836131.5103.6682616批发零售用地挂牌出让442011-7-7承德县下板城镇杨树林村0.47414111.7509.9445389中低价位、中小套型普通商品住房用地拍卖出让452011-7-8承德县磴上乡东三十家子村0.033531.752.67778753其他普通商品住房用地挂牌出让462011-7-8承德县磴上乡东三十家子村0.033531.752.6777

46、8753其他普通商品住房用地挂牌出让472011-7-11承德县下板城镇中磨村0.0861781.62559.2119413其他普通商品住房用地挂牌出让482011-7-22承德县甲山镇武场村0.837711.556.55117483批发零售用地协议出让492011-7-22承德县刘杖子乡刘杖子村0.314918.51.539.16587276批发零售用地协议出让502011-7-22承德县三家乡三家村1.1114641.538.3900186批发零售用地协议出让512011-7-25承德县六沟镇郝季沟村0.3221491.5101.4177792医卫慈善用地挂牌出让编号签定日期行政区土地座落

47、总面积成交价格（万元）容积率起始楼面地价（元/平米）土地用途供应方式522011-7-28承德县甲山镇山咀村0.3212570.7253.5136097工业用地挂牌出让532011-7-28承德县高寺台镇北观音堂村0.65021.30.72.856264007工业用地挂牌出让542011-7-28承德县头沟镇头沟村0.048610.251.5140.6035665批发零售用地协议出让552011-7-29承德县甲山镇山咀村3.3474438.71131.0569397工业用地挂牌出让562011-8-1承德县六沟镇六沟要村0.06713.51.5134.3283582其他商服用地挂牌出让572

48、011-8-26承德县岔沟乡解营村1.1011541.782.27814286中低价位、中小套型普通商品住房用地拍卖出让582011-9-1承德县下板城镇中磨村0.30492442.1381.0773243其他普通商品住房用地拍卖出让592011-9-1承德县下板城镇中磨村0.1076843.5223.0483271其他普通商品住房用地拍卖出让602011-9-1承德县下板城镇中磨村0.31577003073.90983001其他普通商品住房用地拍卖出让612011-9-1承德县下板城镇中磨村0.48254432.5367.253886其他普通商品住房用地拍卖出让622011-9-8承德县下板

49、城镇大兰窝村5.681208#DIV/0!工业用地挂牌出让632011-9-15承德县下板城镇朝梁子村0.33331751525.0525053批发零售用地拍卖出让642011-9-22承德县高寺台镇张营村0.2004271.589.82035928批发零售用地挂牌出让652011-9-26承德县头沟镇头沟村0.6351672.5105.1968504其他普通商品住房用地挂牌出让662011-9-26承德县高寺台镇张营村0.0572241.5279.7202797批发零售用地挂牌出让672011-10-14承德县下板城镇中磨村0.27482801.5679.281902批发零售用地拍卖出让68

50、2011-10-17承德县下板城迎宾路0.12113721.52047.894302批发零售用地挂牌出让692011-10-20承德县下板城镇大兰窝村1.6243345.51212.7070123工业用地拍卖出让702011-11-3承德县东小白旗乡八道沟村0.171218.21.570.87227414批发零售用地挂牌出让712011-12-3承德县岔沟乡岔沟村0.138517.51.584.23586041商务金融用地挂牌出让722011-12-29承德县下板城板城大街（原酒厂旧址）2.834725822.5364.3419057其他普通商品住房用地协议出让2011年1月2012年1月承德

51、县土地成交用途比2011年初至今，承德县土地共成交99宗，其中以划拨形式成交28宗土地，其中以工业、公共设施用地为主，证明区域将大力发展工业，改善城市面貌，逐步发展成为成熟的卫星城。土地用途成交面积（公顷）其他普通商品住房用地15.2633工业用地29.0601保障房用地0.7452商业用地6.3778公共设施用地23.4421小结 2011年承德县土地供量上可看出地方政府较为重视工业发展以及住宅市场发展，一方面加强工业投放力度，说明未来区域内，工业将成为重要经济来源，另一方面房地产也相对得到支持，土地供量较为充裕，区域刚需及改善性需求度相对较高。 2011年承德县土地成交量可看出，城市化建设

52、成为2011年地方政府的工作重点，但就住宅用地及商业用地总成交面积来看，远远高于2011年土地出让面积（成交部分用地为2010年供地），因此，各家入住承德县的房企较为看好区域市场。第三章：承德住宅市场研究承德市承德县承德市基本资料：总占地面积: 66356 总建筑面积: 233627 总套数：1564套产品类型：板楼、高层绿化率：44.77%容积率：3.03开盘时间：2011年9月五期推盘：200余套目前售价：均价6700元/平米去化率：二分之一开发商：承德市华峰房地产开发有限公司销售公司：自组团队个案分析世纪城产品情况1、建筑风格：现代建筑风格。2、园林景观：项目依山傍水，借势建造主题公园，

53、打造内部水系贯穿整体。3、后期服务：地方口碑较好的龙汇物业。个案分析世纪城销售情况：2011年9月开盘，共推出200余套房源，开盘期销售量30%，后期销售20%。价格情况：项目均价6700元/平米。个案分析世纪城推广层面：因项目时间较长，地方口碑较好，影响力较高，因此推广模式较为单一。客群分析：主力客群为承德本地人。个案分析世纪城世纪城小结：1、产品定位：中高端居住区，打造大型成熟社区。2、销售情况：项目共分5期开发，2011年9月为第五期开盘，至今销售百分之五十，项目整体定位较高，口碑较好。3、推广情况：推广手段较为单一。借鉴之处：1、项目借山水之势打造高端居所，同时占据先入市为主的战略优势

54、。 2、项目体量较高，前期品牌维系较为成功。基本资料：总占地面积: 22855 总建筑面积: 50000 总套数：400套产品类型：高层、小高层绿化率：70%容积率：1.99开盘时间：2011年5月一期推盘：174余套目前售价：均价6500元/平米去化率：二分之一开发商：承德市永利房地产开发有限公司销售公司：代理公司个案分析清樾华庭产品情况1、建筑风格：欧式建筑风格，普通住宅结合5米层高loft打造高端住宅。2、园林景观：内部园林景观以园林、广场、下沉式庭院为主，主要依托外阜2万余平米公园作为绿化主题。3、后期服务：物管方面待定。个案分析清樾华庭销售情况：2011年5月开盘，共推出174套房源

55、，开盘期销售量20%，后期销售30%。价格情况：项目均价6500元/平米。个案分析清樾华庭推广层面：主要采用传统推广模式。客群分析：主力客群为承德本地人。个案分析清樾华庭清樾华庭小结：1、产品定位：中高端居住区，打造城市中绿色居所。2、销售情况：开盘至今销售百分之五十，项目整体定位较高，主题较为明确。3、推广情况：推广手段较为单一。借鉴之处：1、项目主题：三重景观，七大居住境界，绿色是项目主题。 2、项目体量较小，自然资源利用较为成功。 基本资料：总占地面积: 58224 总建筑面积: 126000 总套数：894套产品类型：住宅，别墅，商铺绿化率：30%容积率：1.50开盘时间：2011年7

56、月一期推盘：500余套目前售价：均价7200元/平米去化率：不足三分之一开发商：承德市城建房地产开发有限公司销售公司：自组团队个案分析紫塞桃园个案分析紫塞桃园产品情况1、建筑风格：现代建筑风格。2、园林景观：自身园林景观较为普通，因项目环抱于魁星楼与僧冠峰风景区之中，因此外阜景色较优美。3、后期服务：项目规划后期推盘别墅同时配备专业的物业管理公司进行项目维护，物管方面待定。个案分析紫塞桃园销售情况：2011年7月开盘，共推出500余套房源，开盘期销售量不足20%，后期销售不足10%。价格情况：项目均价7200元/平米。个案分析紫塞桃园推广层面：主要采用传统推广模式，短信，灯杆，道旗，围挡、报广

57、等。客群分析：主力客群仍为承德本地人。紫塞桃园小结：1、产品定位：中高端居住区，打造城市中的幽静居所。2、销售情况：开盘至今销售情况不甚理想，一期开盘去化率较低，在销售策略上，项目开盘期营造较好声势，因此其开盘前的造势是成功的。3、推广情况：现下市场行情中，推广手段较为单一，主要依靠线下活动做传播方式。借鉴之处：1、项目主题：远离城市的喧嚣，实为闹中取静；直接指向高起点。 2、项目在市场极度低迷的情况下仍能有效开盘，造势是较为成功的。 3、项目定价需要加以重视，本案定价出现相对过高情况，以至于无法降价促销。 承德县基本资料：总占地面积:20.34万（约304亩）总建筑面积:50.85万总套数：

58、3843套项目形式：26栋多层，10栋17板式高层，3栋33层车位比例：33.67%商业面积：1.2万目前售价：均价3800，起价2998剩余盘量：124套明年预计盘量：2万（存量）+10万（新增）中道山水御园个案分析中道山水御园基本资料：占地面积：约30亩总建筑面积:10万住宅建筑面积:5.4万总套数：约416套项目形式：3栋26层高；目前售价：均价3750，起价3200剩余盘量：111套明年预计盘量：1.5万（存量）+2万（新增酒店公寓）金牛华府个案分析金牛华府基本资料：总占地面积: 6.25 万（93亩）总建筑面积:13万项目形式：7栋多层，2栋21层，4栋17层；商业面积：1.68万2

59、011年推盘量：165套目前售价：均价3560起价3200剩余盘量：55套明年预计盘量：2万（新增，预计明年新增土地一块）中盛花园个案分析中盛花园小结 2011年承德市房地产行情整体不佳，竞品个案中出现紫塞桃园定价过高的情况，市场不景气的环境中，定价过高直接导致项目进退两难的局面，因此，本案在开盘定价上应尽可能规避风险，可采取低开，逐步提价的策略。 承德市场推广渠道较为单一，户外广告，地方报广，短信成为推广主流媒介。 承德市区的中高端盘并非实质性的高端，但有趋高端的倾向，各项目的概念相对较弱，深入品质相对薄弱。 承德县尚未出现中高端项目，中道山水御园是离本案最近的项目，体量较高，地方吸引力较强

60、，但整体定位及项目内部品质与本案差别较大，本案应抓住自身优势，突破屏障，进而成功入市。第四章：项目解读 地块区域情况项目基本情况项目地块位于承德县城西侧，紧邻通往市区高速路，交通通达性较强。本案西邻滦河，北依山脉，南临城市花园，景观资源得天独厚。经济技术指标用地面积：40620平米 总建筑面积：121600平米容积率：2.5 建筑密度：25% 绿化率：35%停车位：550个 户数：901户开发计划：2011年 5月开工开盘日期：2012年5月（暂定）工程进度：售楼处在建，4#、5#在建。产品情况：1、法式新古典风格2、总栋数7栋：7栋高层产品。3、面积区间：90140m2产品及团队团队介绍：1