浅谈房地产开发企业项目成本控制

1、浅谈房地产开拓企业工程本钱操纵摘要：文章从工程方案、工程实行等方面简朴阐述了怎样对开拓工程举行本钱操纵和办理。关键词：本钱操纵办理0弁言在市场经济期间，当某一高等消耗品的市场日趋美满成熟的时间，市场竞争重要表示为代价的竞争。商品住宅作为一种特别商品，当根本的元素如房型、环境、形状等都已被市场理性选择，在如今房地产市场非常范例的环境下，代价战将是一种趋势，这时本钱办理的有用与否直接干系房地产企业赢利的空间巨细，必将成为市场竞争中更为实际的本领和要领。随着环球金融危急的不竭扩大，怎样加强开拓工程标本钱操纵显得尤为紧张。公正有用地操纵房地产工程开拓本钱，贯串于工程投资决议阶段、方案阶段、工程发包阶段

2、和实行阶段，可以说是一个体系操纵历程，它具有全员性和全历程性的特点。固然工程开拓建立的各个阶段本钱操纵各有其特点，所起的作用和紧张程度也有所差异。但笔者以为房地产开拓工程本钱操纵应有二个关键阶段：方案阶段和施工阶段。1工程方案阶段，本钱操纵的重头戏工程方案阶段是操纵开拓本钱实现经济效益的最直接最紧张的环节，由于方案阶段可锁定可控本钱的90%以上。房地产工程方案阶段一样平常可统分为开端方案和施工图方案。这两个阶段可以别离确定详细的技能经济指标，每一项指标都干系到工程标开拓本钱。整个方案阶段既是目的本钱进一步优化的阶段，又是详细剖析目的本钱并举行落实的阶段；在这个阶段，本钱办理要把握一个紧张原那么

3、，那就是已经确定的目的本钱只能优化不克不及超标。在详细方案阶段应详细抓好以下几方面的事情：1.1工程方案托付时，要向方案单元及方案职员提供尽大概细致正确的相干方案资料及种种技能经济指标，明白工程开拓的定位、工程建立本钱范畴、质量及结果，特别要夸大方案方案的“经济公正性和技能先辈性间的干系，详细内容包罗户型、成效、环境配套、布局方案等。在包管工程质量的条件下尽大概从源头上作好本钱节省。1.2开端方案完成后，房开企业技能部分要认真检察比对，不克不及太过依靠于方案部分。这一阶段非常紧张，侧重应留意的是方案方案是否到达所要求的各项技能经济指标，整个方案思绪是否经济公正。一是布局是否公正，好比户型，是否

4、充实思量最大程度上满意当代人们的一样平常生存居住的必要；再如环境配套方法，是否从“以报酬本作思量。这两点都是影响衡宇贩卖的重要因素，由于如今大部分购房者对户型和居住环境很看重，乃至凌驾了对代价的存眷。二是经济性是否公正，按照当代人的生存风俗在修建方案时将成效分区相对会合，修建尺寸只管接纳经济尺寸；别的在环境配套上要做到经济有用、美不雅舒适，不求豪华但求新奇。在全面检察后，针对各项技能经济指标对方案方案提出公正化的改正及修改，尽大概做到细致殷勤，制止方案返工；其次，对修改后的方案方案要重新举行本钱预算并再与目的本钱举行比较，如许做目的是为了制止超预算方案。1.3施工图方案阶段，这是操纵工程本钱最

5、重要的一环。方案历程中，有些工程方案职员只注意方案“质量及方案限期，没有更多的思量方案对工程建立本钱的庞大影响。限定和操纵对工程造价影响大的内容。实行限额方案，在满意方案质量的条件下，通过优化方案，限定每平方米钢筋含量、混凝土含量、单元施工图预算指标、方案变动用度限额指标等对工程造价影响大的内容。由其要留意以下几点：修建布局情势的接纳。在满意抗震及宁静成效的条件下，按照修建物特点只管接纳本钱较低的布局情势。通过举行全面测算比力后选择混淆布局或框架布局。底子布局情势的选用必需依靠真实的地勘资料并对持力层举行认真选择。公正选择桩的型号、桩径、桩长、底子情势、埋置深度，制止在施工时出现超深或返工征象

6、。布局配筋量尺度不一。有些方案职员为了淘汰事情量，对配筋及截面不举行单独盘算，同一配筋；好比对现浇板不分开间巨细，方案同一厚度及配筋，这是非常白费的。布局按取大值的方法举行同一标示或作笔墨简朴说明。2施工阶段是工程本钱操纵中的另一个关键阶段建立工程标施工阶段本钱操纵是详细的、繁杂的，也会在必然程度上影响工程标投资。这一阶段对工程造价的影响程度可达10%摆布，按照施工阶段的这一特点，在该阶段的本钱操纵中除了要加强条约办理外，还应重点加强施工现场的办理，严酷操纵工程变动及把好修建质料、装备的质量代价关：2.1加强条约办理，严酷操纵条约变动修建工程施工条约一经签署，是严酷受到国度执法庇护的。以是，起

7、首必需加强条约的执法意识，把握条约条款的内在，经心推敲条约笔墨的措词，加强条约条款的精细性。包管条约的顺遂推行，有用防范条约纠纷的产生，淘汰、制止施工索赔，从而淘汰工程用度。在条约推行历程中严酷条约变动确认容许步伐，创立健全条约履约跟踪查抄制度，加强监视，进步条约履约率，创造题目实时改正，从而更有用地操纵工程造价。2.2加强施工现场办理事情优化施工构造方案，选择技能先辈、经济公正的施工方案，同时尽大概淘汰方案变动及严酷操纵现场工程量变动签证事情。现场签证是施工历程中一项常常性的事情，很多工程由于现场签证的不严厉，引起工程造价失控。据统计，由于工程量签证题目所引起的工程结算价的上升幅度可达10%

8、-20%，个体的乃至更高，必需严酷现场签证制度办理。2.3实在把好装备、质料的质量及代价关工程质料、装备代价办理是工程本钱操纵的重点和难点。质料是工程造价的重要构成部分之一，据测算质料用度一样平常占工程造价的65%以上，因此它对工程造价的影响宏大，公正的质料代价是操纵工程造价的基矗为准确确定质料代价，除了把好出场质料的质量关外，还应创立立备、质料的质量和代价的认证制度。作为房地产开拓商，要实时相识质料、装备的代价变革环境，从而能较好的操纵质料、装备的质量和代价，以低落工程造价。操纵好以上二个关键阶段的同时还应准确处置惩罚本钱、市尝工程质量、开拓周期、资源、效益之间的干系，防范和杜绝庞大工程质量变乱，积极收缩开拓周期，严酷操纵工程标质量本钱和期间用度，加快投资回报，进步投资回报率,以利低落企业财政本钱。3竣事语总之，工程施工阶段的本钱操纵是工程工程本钱全历程操纵中极其紧张的一个环节和阶段，它与方案阶段的本钱操纵一起构成房地产开拓工程本钱操纵的二个