某公园里项目可研分析报告

1、穗港白塔堡项目可研分析 PAGE 第 PAGE 84 页 共 NUMPAGES 84 页穗港公园园里项目目可研分分析 白塔塔堡项目目前 言言制造商的的高明不不在于他他能生产产什么而是取决决于他知知道市场场需要什什么开发商并并不是雕雕塑家他们的建建筑不是是用来欣欣赏的艺艺术品所以市场场决定着着我们要要去做什什么我们的分分析架构构住宅市场分析地块基本分析，与开发方向基本定位 别墅市场分析白塔区域分析沈阳市宏观分析土地市场分析供求关系分析竞品分析环沈阳市大盘开发人脉流向与项目定位摘牌初步结论建设准标、成本与利润分析政策法规分析结论盟森营销的建议与综合结论 盟盟森营销销一方面面从宏观观经济经经论与模模

2、拟投资资方面来来进行回回报分析析;另一一方面通通过周边边竞品数数据分析析、购房房人流向向与销售售周期测测算,分分析立项项的可行行,得出出综合分分阶段开开发结论论,最后后以自身身作为开开发商,进行比比较建议议,希望望得到大大家的一一致认可可,确保保投资的的风险最最低。目 录第一部分分：市场场调研 项目宏观观与微观观环境分分析 房地产经经济发展展环境我国房地地产市场场发展状状况经济发展展趋势分分析与预预测房地产经经济与政政策分析析区域市场场现状及及其趋势势判断城建发展展与总体体规划分分析房地产市市场发展展趋势房地产市市场总体体供求现现状为来人口口的增长长对房地地产大盘盘的促进进土地市场场分析地价刷

3、新新的特点点土地级别别重新划划定典型型区域地价涨幅幅小于房房价涨幅幅，还有有较大的的涨幅空空间项目周边边地价情情况土地拆迁迁补偿情情况项目市场场调研沈阳市中中高档住住项目分分析沈阳市别别墅市场场分析项目区域域市场分分析项目周边边环境关关系分析析周边竞品品界定及及个案的的深入剖剖析结论：项项目所在在区域内内商品住住宅市场场价格走走势、供求关系系分析及及市场价价值挖掘掘项目目标标客户定定位分析析目标客户户定位及及分析目标客户户特征分分析目标客户户需求分分析、消消费预测测及未来来预测第二部分分：项目目核心定定位及产产品建议议项目SWWOT分分析项目地块块的优势势项目地块块的劣势势及化解解策略项目地块

4、块的机会会点项目地块块的威胁胁点及规规避策略略项目市场场竞争力力分析自身资源源审核市场竞争争力及空空白点分分析差异化竞竞争优势势及核心心竞争力力分析项目开发发理念定定位本案开发发理念推推导模型型的建立立（结合合地块自自身资源源、市场场竞争、规划指指标等）目标客户户定位分分析本案核心心竞争力力定位项目开发发理念定定位产品定位位产品理念念及物业业类型定定位产品建筑筑风格设设计指导导产品单体体的户型型配比定定位户型局部部功能分分区控制制建议产品的建建筑环境境定位户型结构构定位总体规划划设计建建议项目地块块价值分分析总体规划划之策划划理念建建议环境景观观规划建建议景观规划划之策划划理念建建议景观设计计

5、及布局局建议项目公建建配套规规划建议议项目公建建配套指指标建议议公建配套套细化建建议开发分期期战略建建议分期开发发的依据据原则分期开发发的具体体划分分期开发发战略项目开发发模式、时机及及周期策策略财务分析析 成成本分析析 现现金流分分析目 录第一部分分：市场场调研 项目宏观观与微观观环境分分析 房地产经经济发展展环境(一)房地产产投资规规模进一一步扩大大，发展展空间广广阔A、经济发发展将带带动房地地产开发发规模进进一步扩扩大。119988年以来来，我市市国民经经济以年年均122.2%的速度度持续快快速增长长，经济济实力显显著增强强，地区区生产总总值(GGDP)由19998年年的1339100亿

6、元增增至20004年年的2333188.788亿元。房地产产项目利利用外资资的份额额也明显显增加。20007年以以来，沈沈阳新批批房地产产项目772个，合同外外资额110.44亿美元元，占总总额的119%；房地产产项目实实际利用用外资达达5.44亿美元元，占总总额的333.33%。从目前我我市经济济走势看看，未来来几年我我市经济济将继续续保持这这样的发发展速度度，它必必将带动动我市房房地产开开发规模模的进一一步扩大大，以适适应区域域经济发发展的需需要。B、宏观调调控政策策将支持持房地产产开发投投资保持持持续稳稳定发展展。从中中长期看看，国家家最近出出台的宏宏观调控控政策，对稳定定房地产产市场，

7、促进房房地产业业持续健健康发展展具有积积极作用用。全面面建设小小康社会会奋斗目目标的提提出、国国家振兴兴东北老老工业基基地政策策的出台台，以及及沈阳市市政府提提出的“土地分分块出让让，配套套分期付付款，分分割发证证，分批批次预售售，审办办联动，强化拆拆迁，配配套先行行，活跃跃房地产产市场，加大金金融支持持”等多项项措施，也将激激发房地地产商的的投资信信心和积积极性，为我市市房地产产开发投投资的持持续增长长提供了了强有力力的政策策保障。C、良好的的投资环环境为房房地产投投资规模模进一步步扩大创创造了条条件。目目前，我我市城市市建设日日新月异异，道路路交通明明显改观观，供水水、供电电情况明明显改善

8、善，中心心城市的的载体和和辐射功功能日趋趋增强，周边地地区的聚聚集作用用进一步步加大。随着“环保模模范城市市”、“森林城城市”、“活力城城市”等荣誉誉的取得得，沈阳阳的名片片越来越越亮丽，对房地地产开发发投资吸吸引力也也进一步步增强，为投资资规模的的进一步步扩大创创造了条条件。在在加强城城市硬环环境建设设的同时时，沈阳阳市政府府注重软软环境建建设，积积极转变变政府工工作作风风，努力力打造“服务型型”政府，减少行行政审批批手续，提高行行政效率率，对吸吸引房地地产开发发投资，增加房房地产供供应起到到了促进进作用。D、较大的的利润空空间驱使使房地产产供给不不断增加加。任何何一个行行业，任任何一个个企

9、业的的最终目目标都是是追求利利润最大大化，房房地产开开发企业业也不例例外。据据业内专专家测算算，目前前单个房房地产开开发项目目的平均均利润率率在155-200%，这这就必然然形成了了房地产产投资的的内驱力力。沈阳阳作为东东北特大大中心城城市之一一，具备备较大的的市场空空间，拥拥有持续续稳定的的房地产产开发市市场需求求，可使使房地产产开发企企业在房房地产开开发项目目中，拥拥有相当当宽泛的的余地来来进行市市场定位位，来寻寻求市场场的缝隙隙，进行行差异化化竞争，获得更更多利润润。(二二)房地地产需求求十分旺旺盛，开开发潜力力巨大A、消费升升级转型型带动住住房改善善型需求求增长。一方面面，从消消费结构

10、构看，国国外先进进国家发发展的一一般规律律表明，恩格尔尔系数为为40%左右时时，是房房地产业业的快速速发展时时期。220077年，我我市城镇镇居民消消费的恩恩格尔系系数略低低于400%，居居民消费费重点已已经转向向住、行行和教育育等方面面，消费费结构的的升级转转型，将将较大幅幅度地提提高住房房消费在在居民消消费中的的比例，增加住住房消费费总量，提高住住房消费费质量，由“有其房房”向“优其房房”转变，改善型型需求增增长。另另一方面面，从消消费水平平看，城城镇居民民收入的的增长，消费水水平的提提高，无无疑也为为住房质质量的改改善奠定定了坚实实的基础础。19998年年以来，我市GGDP和和人均GGD

11、P增增长均在在10%以上；城镇居居民人均均可支配配收入从从49331元上上升至220077年的889244元，年年均增长长10.4%；城镇居居民人均均储蓄存存款也从从119994元元提高至至20007年的的223357元元，年均均增长110.99%。B、城市化化进程加加快提供供自动型型住房需需求。城城市化是是世界各各国共同同的发展展规律。根据国国际经验验，当一一国经济济进入持持续稳步步增长时时期，城城市化也也将进入入一个快快速发展展时期，房地产产业与一一个国家家或地区区的城市市化发展展水平有有着很强强的正相相关关系系。因为为城市化化发展所所带来的的人口增增长，将将提供巨巨大的自自动型住住房需求

12、求。20004年年，我市市城镇人人口占总总人口的的比重为为64.3%。按照政政府提出出的每年年要提高高一个百百分点城城镇化的的发展指指标，到到20110年将将达到770%，在未来来几年中中，如果果我市人人口自然然增长率率仍保持持20004年的的0.003，预计计城镇人人口净增增加约440万人人，以人人均住房房面积330平方方米(小小康标准准)计算算，每年年就需要要约2000万平平方米的的住房。C危危旧房改改造产生生被动型型住房需需求。近近年来，我市以以“经营城城市”为理念念，以政政府为主主导，采采取市场场化运作作旧房的的拆迁、改造工工作，将将旧城改改造目标标化，由由政府有有关机构构负责组组织实

13、施施，为住住宅产业业的发展展准备了了充足的的被动型型需求潜潜力。220044年，拆拆除各类类危险破破旧房屋屋1722.2万万平方米米，其中中住宅994.88万平方方米,20007年,新增棚棚户区改改造755万平方方米。据据了解，至20010年年预计拆拆迁改造造危旧房房9000万平方方米，每每年约1150万万平方米米，按照照1:22膨胀系系数测算算，每年年要新建建3000万平方方米以上上的住房房，才能能满足被被动型住住房需求求。D、人均居居住面积积偏低，主动型型住房需需求大。20007年，我市城城镇人均均住房面面积22.51平方米米，虽比比19998年提提高了55.399平方米米，但与与全国平平

14、均水平平24.97平平方米相相比，相相差2.46平方米米；在全全国155个副省省级市中中位次偏偏后，居居第9位位。国际际经验表表明，在在人均住住房建筑筑面积达达到355平方米米之前，会保持持旺盛的的住房需需求。剔剔除其他他因素，以现有有城镇人人口每人人每年住住房增加加1.00平方米米保守估估算，每每年就需需要约4440万万平方米米的住房房。因此此，潜在在的主动动型市场场需求将将为我市市住宅产产业持续续发展提提供广阔阔的发展展空间。E、外向度度扩大，需求多多样化。随着外外向经济济的不断断发展，越来越越多国际际资本注注入沈阳阳，越来来越多外外资企业业登陆沈沈阳，通通过实施施“金廊”工程，吸引一一些

15、金融融、贸易易企业落落户沈阳阳，进而而加大了了对高档档写字楼楼和商业业营业用用房的需需求。在在提升房房地产质质量和人人气的同同时，为为沈阳房房地产市市场发展展创造了了良好的的契机。综上上所述，我市每每年住房房需求在在9400万平方方米以上上，按现现在的开开发比例例推算，每年各各类商品品房屋需需求可达达10000万平平方米，需求十十分旺盛盛，开发发潜力巨巨大。(三三)房地地产价格格稳中有有升，未未来前景景看好从供供给来看看，建材材成本及及地价的的上涨将将带动房房价上涨涨；从需需求来看看，有效效需求的的逐渐扩扩大将推推动房价价上涨。在供求求关系的的共同作作用下，未来房房地产价价格将延延续近年年稳中

16、有有升的良良好态势势，这为为我市房房地产业业提供了了广阔的的发展空空间。主主要原因因：一是是我市房房价与其其他城市市比相对对较低，具有很很大的上上升空间间，具有有较强的的增值潜潜力，房房价的稳稳步上升升将会增增强投资资者的信信心。220044年，我我市商品品房的平平均价为为每平方方米29911元元，明显显低于深深圳(667711)、广广州(445377)和厦厦门(441466)等市市，在115个副副省级市市中居第第九位。二是我我市房价价收入比比逐年下下降，人人们购房房能力不不断增强强，房价价的稳步步上升不不会影响响市场需需求。相相反，人人们“买涨不不买跌”的心理理会刺激激消费需需求增加加。20

17、004年年房价收收入比为为6.99，接近近国际公公认36合适适水平。房地产作作为支柱柱产业，房地产产开发在在我国已已经走向向成熟。在第十十个五年年计划期期间，220011年到220077年，住住宅年度度投资额额从422167亿元元，上升升到88837亿亿元，增增长100966；住住宅新开开工面积积从30053227万万平方米米上升到到479949万万平方米米，增长长616；商品房房中住宅宅的销售售量为4402112亿元元上升到到861194亿亿元，增增长1114（住宅销销售面积积从1999388万平方方米上升升到3338199万平方方米），像北京京、上海海等大城城市发展展速度还还要更快快一些。

18、我国房地地产市场场发展状状况中国房地地产价格格自19998年年以来，持续77年以百百分比两两位数的的速度增增长。从从20002年至至20007年44月，全全国住宅宅用地平平均价格格指数在在五年间间上涨了了54.2%，京、沪沪、穗、深等地地房地产产价格均均上涨一一倍以上上，杭州州则超过过了2000%。这其中中有正面面的推动动力，如如经济发发展、居居民购买买力增强强、供求求关系变变化、农农村城镇镇化等，但其间间也蕴藏藏着大量量非理性性繁荣的的因素。20044年下半半年以来来，我国国房地产产业景气气指数随随着房价价的持续续高涨而而呈现走走高的趋趋势。在在国家的的宏观调调控下，竣工面面积、土土地开发发

19、面积、新开工工面积等等指标增增幅都有有较大回回落，政政府对土土地资源源的控制制，导致致人们对对土地这这种稀缺缺资源的的升值预预期空前前高涨，无论出出于投资资或自住住，业主主都乐意意尽快掏掏钱购买买。20007年年6111月年年我国完完成开发发土地面面积81190.5万平平方米，与20004年年同期相相比增长长了3.0。全国完完成购置置土地面面积1662999.7万万平方米米，与220044年同期期相比增增长了33.9。20007年年6111月我我国房地地产开发发投资额额为61193.1亿元元，比220044年同期期增长223.55。我我国东部部地区房房地产投投资额为为41773.44亿元，比2

20、0004年年同期增增长199.2。中部部地区的的房地产产投资额额为9559.66亿元，比20004年年同期增增长344.8。西部部地区的的房地产产投资额额为10060.1亿元元，比220044年同期期增长332.11。房房地产企企业的融融资活动动空前活活跃。据据有关调调查统计计，20004年年，房地地产基金金投向房房地产资资金超过过7亿美美元，220077年，房房地产基基金投向向房地产产资金将将达到228亿美美元；220044年，全全国300家信托托投资公公司共计计发行了了约833个房地地产信托托产品，募集金金额约1122亿亿元，220077年，房房地产信信托募集集资金约约为2220亿元元。经

21、济发展展趋势分分析与预预测改革开放放以来，随着市市场经济济的发展展，沈阳阳市的综综合经济济实力显显著增强强；新世世纪以来来经济呈呈现快速速增长趋趋势，220044年是振振兴东北北老工业业基地的的开局之之年，在在这一年年里，沈沈阳的经经济发展展不仅增增长速度度达到了了十年来来的最高高水平，经济运运行质量量更是显显著提高高。沈阳近八八年人均均GDPP走势 说明：从从19998年至至20007年的的七年间间，沈阳阳人均GGDP连连续保持持着递增增的趋势势，20003年年的人均均GDPP增长率率更是达达到144.2%，；220044年已完完成GDDP18845.5亿元元，同比比增长115.44%，22

22、0077年预计计比上年年同上增增长155.2%,从GGDP总总量上看看，沈阳阳市的GGDP总总值不算算高，因因为在沈沈阳市，我们拥拥有较多多的国防防科技产产业，不不计算在在国家的的GDPP总值中中，但从从图表，我们不不难出，沈阳市市的快速速增长过过程，及及有利于于全民收收入水平平的提高高,沈阳阳市进入入城市发发展的快快速成长长行列。房地产经经济与政政策分析析1、国国八条A、高度度重视稳稳定住房房价格； B、切实实负起稳稳定住房房价格的的责任；C、大力力调整住住房供应应结构； D、严格格控制被被动性住住房需求求； E、正确确引导居居民合理理消费需需求； F、全面面监测房房地产市市场运行行；G、积

23、极极贯彻调调控住房房供求的的各项政政策措施施；H、认真真组织对对稳定住住房价格格工作的的督促检检查。 盟盟森营销销观点： 国务院院为进一一步规范范房地产产的有序序发展与与挤压房房地产的的泡沫，在房地地产的税税务与管管理进行行宏观调调控，从从“国八条条”的发布布至今，房地产产价格的的增长势势头在减减缓，一一二线城城市出现现负增长长，三线线城市房房价减缓缓增长；国家宏宏观调控控基本上上取得了了成效，一二线线城市房房地产泡泡沫被部部分挤出出，国家家宏观调调控取得得了成效效；而三三线城市市的房地地产减缓缓增长，从另一一个方面面影响了了各地方方城市发发展的GGDP增增长值，房地产产的开发发与销售售，是三

24、三线城市市GDPP增长的的主要来来源，各各地方结结合中央央的要求求，准许许各地方方，根据据自身情情况，对对“国八条条”区域落实进行行调整，特别是是房地产产两年内内再交易易的，增收收5%的的营业税税方面，在一二二线城市市，一二手手房营业业税落实实较少，一般只采采用12%的的营业税税，全国国只有山山东青岛岛增收22%的营营业税，按全国国现阶段段房地产产的发展展情况，我们认认为中央央不会在在今明两两年再出出现针对对房地产产增长的的严管宏宏观调控控制度。2、831土土地大限限20022年5月月9日，国土资资源部签签发111号文件件(招招标拍卖卖挂牌出出让国有有土地使使用权规规定，以下简简称“11号号令

25、”)，文文件叫停停了已沿沿用多年年的土地地协议出出让方式式，要求求从20002年年7月11日起，所有有经营性性开发的的项目用用地都必必须通过过招标、拍卖或或挂牌方方式进行行公开交交易。国国土资源源部、监监察部日日前联合合下发“关于继继续开展展经营性性土地使使用权招招标拍卖卖挂牌出出让情况况执法监监察工作作的通知知”，为协协议出让让经营性性土地使使用权规规定了最最后期限限20004年88月311日。盟森营销销观点：国家从土土地方面面控制了了不正当当的竞争争，让房房地产的的开发商商，在土土地方面面的确取取得，基基本上是是公平竞竞争；另另一方面面也控制制了一部部分地方方官员权权钱交易易，受贿贿的行为

26、为。3、央行行两次加加息20004年年10月月29日日至20007年33月177日央行将现现行的住住房贷款款优惠利利率回归归到同期期贷款利利率水平平，实行行下限管管理，下下限利率率水平为为相应期期限档次次贷款基基准利率率的0.9倍，商业银银行法人人可根据据具体情情况自主主确定利利率水平平和内部部定价规规则。以以5年期期以上个个人住房房贷款为为例，其其利率下下限为贷贷款基准准利率66.122%的00.9倍倍（即55.511%），比现行行优惠利利率5.31%高0.20个个百分点点。 盟森营营销观点点：国家通过过央行，对房地产产的销售售融资方方面，逐逐步取消消了优惠惠政策，通过对对消费者者的消费费制

27、约，把房地地产贷款款与其它它行业的的贷款推推到一条条起跑线线上竞争争，从另一一方面阻阻止了一一部分社社会上的的“热钱”，流向向房地产产,或者者是其它它方面。4、20007年年1月11日起，银行可可采固定定利率住住房贷款款从1月11日起，银银行贷款款利率上上调，并并根据个个人信贷贷信用提提供不同同贷款利利率。目目前，光光大银行行还获批批推出固固定利率率贷款，而建行行、工行行等也在在申请推推出固定定利率贷贷款。所所谓的固固定利率率住房贷贷款，就就是在贷贷款合同同签订时时，即设设定好固固定的利利率，不不论贷款款期内市市场利率率如何变变动，借借款人都都按照固固定的利利率支付付利息，不会“随行就就市”。

28、而现现行的住住房贷款款规则下下，国内内商业银银行发放放的中长长期贷款款，实行行的是逐逐年甚至至逐月调调整利率率的计息息方式，一旦遇遇到贷款款利率调调整，贷贷款买房房的人就就要从下下一年度度开始按按照新的的贷款利利率还贷贷。盟森营销销观点：04、005年央央行两次次调高利利率后，房贷利利率上涨涨21。持续续升息的的压力和和预期，带来的的是国内内房贷市市场持续续17个个月的增增速放缓缓，以及及提前还还贷数量量的激增增。如采采用固定定利率，可以有有效控制制提前还还贷为银银行带来来的金融融损失，增进银银行稳定定收益，对消费费者来说说，如果果两者超超过1，选择择浮动利利率比较较划算；如果低低于1，选择择

29、固定利利率将会会相对更更合理。区域市场场现状及及其趋势势判断城建发展展与总体体规划分分析房地产市市场发展展趋势沈阳阳是东北北地区的的核心，在房地地产业的的发展中中,与其其它一二二线城市市比较相相对落后后，在这这次宏观观调控政政策实施施前房地地产业发发展的基基本态势势是健康康的，主主要特点点是购销销两旺，有效需需求拉动动供给；主要问问题是供供给结构构失衡，有效供供给不足足。1.1、快速发发展的基基本态势势沈阳房地地产19985至至20003年的的18年年间，房房地产投投资出现现3次高高潮和22次低潮潮。19985年年开始进进入第三三个发展展期，220033年进入入快速发发展期。土地开开发利用用6

30、766万平方方米，收收取土地地出让金金30.03亿亿元；开开发建设设投资1177.3亿元元，施工工面积117388.8万万平方米米，竣工工面积5585.9万平平方米；拆迁居居民3.95万万户，拆拆迁面积积1822万平方方米，安安置居民民4.882万户户；商品品房销预预售面积积5188.2万万平方米米，销售售额944.7亿亿元；存存量房销销售5553.33万平方方米，销销售额990.44亿元；租赁面面积677.7万万平方米米，租金金为5.8亿元元；商业业银行贷贷款2008.99亿元，个人贷贷款911.233亿元；居民人人均住房房面积上上升到220.112平方方米，房房价收入入比降低低到8.02。

31、由此可可见，沈沈阳房地地产业是是在刚刚刚进入快快车道就就迎涞了了宏观调调控的考考验。1.2、购销两两旺，主主要比例例协调开发建设设投资与与房屋销销售比协协调。220044年房地地产投资资1777.3亿亿元，商商品房预预售合同同备案金金额1664.999亿元元，投资资销售比比为933.1%，远高高于全国国平均770880%的的水平，20007年1111月月，沈阳阳市房地地产完成成投资3314.42亿亿元,比比上年同同期增长长30%,其住住宅完成成了2664亿,比上年年同期增增长244%。房屋竣工工面积与与销售面面积比协协调。220044年，沈沈阳市商商品房竣竣工近5586万万平方米米，销售售51

32、88万平方方米，占占88.45%。20007年年110月月沈阳市市房地产产施工面面积为227699万平方方米,比比支年同同期增长长8.11%,其其中住宅宅为21103万万平方米米,同比比增长119.22%。房地产发发展与本本市国民民经济发发展相应应。19985-20007年，GDPP年均增增长166.3%，固定定资产投投资年平平均增长长21.6%，其中房房地产投投资占固固定资产产的266.9%，属于于正常区区间。房地产业业发展与与人均可可支配性性收入相相协调。19995-220077年，沈沈阳市居居民可支支配性收收入由337211元增加加到近880000元，房房价收入入比由99.7降降到8.0

33、2，居民购购房能力力大有提提高。房地产发发展与城城市化进进程相协协调。我我国城市市化水平平为399.1%，沈阳阳市已达达63.6%。根据国国际经验验证明，城市化化达到440-550%，房地产产业进入入快速发发展期，沈阳市市已处于于这个阶阶段中。二三级市市场协调调共进。20007年1111月月商品房房销售面面积8448.115万平平米，存存量房销销售5338.004万平平方米，二者比比例为11：1.57，形势喜喜人。从20007年1111月月的购房房消费与与购房投投资比例例来看,基本上上达到11:1。因此租租金将会会回归,房价格格上涨会会减缓。这说明明进入良良性发展展阶段。住房消费费已开始始转向

34、大大众消费费为主体体。20003年年，每平平方米330000元以下下的和1120平平方米以以下的商商品住宅宅均达660%左左右，220044年，这这一比例例还在增增加，220077年1-11月月已超过过65%，百姓姓购房成成为沈阳阳市的强强势主流流。房价上涨涨与居民民可支配配性收入入增长相相适应。19993-220044年111年间，沈阳市市居民可可支配性性收入年年均增长长12.97%，同期期房价上上涨9.97%，低于于前者33%。220044年房价价上涨99.5%，20007年年1-77月上涨涨6.66%，处处于稳中中有升的的良好状状态。房地产市市场总体体供求现现状沈阳市国国民经济济支柱产产

35、业的房房地产业业，在全全国及时时的宏观观调控中中，其发发展趋势势同整体体的房地地产业发发展形势势一样，仍在持持续快速速健康地地发展着着，且今今后的发发展态势势将会更更好。根根据统计计资料显显示，沈沈阳市房房地产完完成投资资、开发发建设、市场销销售等情情况如下下表：年份项目1998819999200002001120022200332004420077年111月月完成投资资额（亿亿元）35.6651.8864.0078.11116.1177.3142.4房地产投投资占全全社会固固定资产产投资比比例（%）19.1121.5524.4425.8828.8830.4429.77房屋施工工面积（万）61

36、0.7719.9828.4888.912388.217388.815300.1房屋竣工工面积（万）238.7326.1349.5348.8363.6585.9723.4存量房总总面积（万）/139156158261348538.04商品房实实际销售售面积（万）120.5149.1210.5195.2206.1324.8387.4944.61商品房实实际销售售额（亿亿元）29.2241.6656.5553.5556.4494.77106.5314.42商品住宅宅平均价价格（元元/）23111.824377.725455.826099.026011.027522.73107732566从上表中中，

37、我们们可以分分析得出出，沈阳阳市房地地产业已已进入了了快速发发展期，对全市市经济和和社会发发展以及及老工业业基地振振兴起到到了巨大大的推动动作用。结合这这几年的的房地产产持续上上升，结结合沈阳阳市的人人口总量量，到达达小康人人均居住住面积225平方方米还有有较大的的需求空空间，房房地产业业的存量量房总面面积将会会拉动一一手与二二手之间间的中低低档项目目的互动动，促进进房地产产的交易易良性发发展。结合20007年年1111月房地地产销售售情况表表:单位：件件/万平平方米/亿元项目件数面积金额当月累计比上年同同期增长长当月累计比上年同同期增长长当月累计比上年同同期增长长商品房销销售（合合同备案案）

38、14899797766038.550139.12944.6124.4447.008314.4230.00其中：住住宅12944485188034.558121.96848.1521.66037.552264.00 24.00存量房转转让703226971102.55150.666538.042.55313.228114.063.2其中：住住宅680886648832.11240.445440.972.5118.17789.7774.8公房出售售1537721888423.846.799128.00 21.620.1663.78844.1房地产抵抵押6368855811417.74149.971

39、2744.54418.0922.777224.3111.6其中：住住房消费费贷款6138853299717.5856.889517.9622.209.62288.44727.2房地产典典当0572.220.000 0.16674.170.000 0.0443.33房屋租赁赁23255161669143.0319.009208.2783.0060.7888.95513.44我们不难难看出,20007年,沈阳房房地产在在国家宏宏观调控控的引导导下,发发展较为为良性,房地产产一手的的成交量量在增加加,二手手的的成成交量在在下降,房屋的的供给量量不足,市场需需求量较较高,会会促进二二手房的的价格进进一

40、步升升值；结结合房地地产的两两次加息息,一次次性付款款的客户户比例再再增加,住房消消费贷款款在减少少。为来人口口的增长长对房地地产大盘盘的促进进(资料料来源: 市政政协人口口资源环环境与城城乡建设设委员会会)沈阳市未未来人口口总量（含机械械人口）单位位：万人人预测年份份人口数户籍人口口流动人口口每年新增增人口每人增加加25计算20077801.8720.781.11如果每年年新户籍籍增人口口15.8万人人成立每年需求求房地产产的开发发面积不不能少于于3955万,20066841.4736.5104.920077881752.3128.720088920.6768.1152.520099960.

41、2783.9176.320100999.8799.7200.12015511977.8878.7319.1从上表中中,沈阳阳市按现现阶段的的发展情情况,每每年需要要的新增增居隹面面积为3395万万平方米米,如果果沈阳市市现阶段段少于这这个面积积的开发发量,沈沈阳市的的房地产产价格还还会继续续上涨,从这几几年房地地产的开开发量与与人口增增长相比比较来看看,沈阳阳市房地地产的价价格,会会进入缓缓慢成长长期。土地市场场分析地价刷新新的特点点A、调整整后的地地价仍有有上涨空空间沈阳市市地价水水平还有有上涨空空间。与与东北地地区其他他城市相相比，调调整后的的沈阳市市地价水水平稍领领先于长长春和哈哈尔滨，

42、但与大大连相比比还有一一定距离离，各级级别基准准地价比比大连市市约低445%左左右。与与其他省省会城市市相比，沈阳市市地价水水平高于于西部的的西安，与中部部的武汉汉相当，低于东东部的杭杭州和南南京。与与北京、上海相相比，仍仍有较大大差距。 B、近郊郊区地价价涨幅较较大，市市中心区区和远郊郊区乡镇镇涨幅较较小。 就各各级别基基准地价价来看，四级地地和五级级地等近近郊区上上调幅度度较大，市中心心和远郊郊区乡镇镇的上调调幅度较较小。这这种规律律与沈阳阳市的城城市建设设重点地地区分布布与区域域土地市市场状况况完全一一致。市市中心地地区城市市建设已已基本成成熟，土土地市场场趋于饱饱和，因因此地价价变化不

43、不大；远远郊区市市政设施施改造力力度较小小，地价价变化也也较小；而二环环两侧区区域，近近年来基基础设施施改造力力度较大大，城市市环境有有明显改改善，地地价水平平上涨较较快。另另外，近近两年土土地出让让的地块块也大部部分集中中在一环环到二环环之间以以及二环环周边的的区域，这些地地区的实实际出让让地价已已远远高高于原来来的地价价水平。比如，大东区区目前毛毛地出让让价格平平均在6600元元/平方方米左右右，而原原来的出出让价格格仅为2290元元/平方方米，这这次上调调为4440元/平方米米，与实实际地价价水平相相比仍有有一定空空间。这这也说明明，基准准地价调调整是一一个渐进进的过程程，地价价水平应应

44、逐渐趋趋于合理理。 C、城市重重点改造造区域地地价涨幅幅较大。 城市市基础设设施改造造力度加加大的区区域，如如金廊工工程、银银带工程程、景观观路改造造、公园园绿地建建设等，地价水水平上涨涨明显。如金廊廊沿线220022年土地地出让均均价为每每平方米米40000元；20003年为为每平方方米70000元元；20004年年达到每每平方米米90000-1100000元，这次基基准地价价上调为为59229元/平方米米，考虑虑容积率率等修正正后的宗宗地地价价与实际际地价水水平基本本相当。土地级别别重新划划定典型型区域A.商商业用地地部分地地区地价价水平变变化情况况 西江街、塔湾地地区、浑浑南地区区：由五

45、五级地调调整为四四级地。 大韩屯、三台子子、沙河河子、老老瓜堡：由六级级地调整整为四级级地。 上园、沈沈铁路、长青街街、方家家栏、东东陵西路路、向工工街、鸭鸭绿江街街、于洪洪广场、榆树台台地区：由六级级地调整整为五级级地。 长白地区区：由七七级地调调整为五五级地。 北京街-青年大大街（快快速干道道南二环环路）：由三级级地调整整为二级级地。 北陵大街街：由四四级地调调整为三三级地。 西塔地区区：由三三级地调调整为二二级地。 南京街：由一级级地调整整为二级级地，基基准地价价由89992元元/m22调整为为59229元/m2，降幅为为34.1%；出让金金由24428元元/m22调整为为22776元/

46、m2，降幅为为6.33%。B.住宅宅用地部部分地区区地价水水平变化化情况 南市地区区：由一一级地调调整为二二级地。 胜利大街街：由二二级地调调整为三三级地。 八王寺地地区：由由四级地地调整为为三级地地。 老瓜堡地地区、塔塔湾地区区、浑南南地区:由五级级地调整整为四级级地。 盟森营销销观点：从上面的的土地基基准地价价上的上上调中，我们可可以看出出，地区区改造成成与地价价上调息息息相关关；动迁迁前与动动迁后，基准地地价一般般是上调调的；政政府地基基准地价价方面为为房地产产企业提提供最终终的高销销售房价价奠定了了一部分分基础，例如：八王寺寺、老堡地区区、塔湾湾地区、浑南地地区，都都是这种种情况，促进

47、了了大盘的的升值，为房地地产抵押押贷款，评估提提供了理理想基数数。地价价涨幅小小于房价价涨幅，还有较较大的涨涨幅空间间，为房房地产大大面积开开发提供供了可能能，土地地成为了了“保值与与升值”，地产产商风险险较小。项目周边边地价情情况20077年8月23日签订的的编号为为：A、20007-0044号地块块挂牌牌交易成成交确认认书（沈和交交字（220077）0044号），竞得人人为沈阳阳市兴和和房屋开开发有限限公司。经核准准，规划划条件中中容积率率由1.66调整为为1.668；毛毛地成交交单价由由6600元/平方米米调整为为6877元/平方米米，面积积由7003000平方米米调整为为693385.

48、7平方方米，毛毛地成交交总价款款变更为为4766679975.9元；B、20007-0055号地块块挂牌牌交易成成交确认认书（沈和交交字（220077）0055号），竞得人人为沈阳阳市和兴兴房地产产开发有有限公司司。经核核准，规规划条件件中容积积率由1.66调整为为1.77；毛地地成交单单价由5539元元/平方米米调整为为5655元/平方米米，毛地地成交总总价款变变更为44510065449元。附：土地地拆迁补补偿情况况表沈阳市城城市房屋屋拆迁住住宅房屋屋补偿区区域级别别划分图图区域范围补偿标准准（建筑面面积m22）区域范围补偿标准准（建筑面面积m22）一级区域起青年大大街与浑浑河水涯涯线交汇

49、汇处浑河北北水涯线线南京南南大街砂阳路路铁路线线北跨线线桥胜利北北街市府大大路南京北北街昆山中中路长江街街泰山路路北陵大大街嵩山东东路黑龙江江街昆山东东路敬宾街街惠工街街友好街街广宜街街北顺城城路东顺城城街魁星楼楼路万泉街街万柳塘塘路文化东东路天坛一一街中环路路青年大大街青年大大街与浑浑河水涯涯线交汇汇处止。31955元四级区域起铁路线线与玄武武湖街交交汇处铁路线线重工南南街、重重工北街街白山路路小韩屯屯东侧路路西江街街沙万路路塔北村村西侧路路千山路路黄河北北大街区界线线省牛肉肉繁育中中心南侧侧路铁路观泉路路高官台台街中环路路浑河隧隧道浑河北北水涯线线长青桥桥与北水水涯线交交汇处止止22844

50、元起浑河桥桥与北水水涯线交交汇处机场高高速公路路沈营公公路绕城高高速公路路铁路长青街街长青桥桥与北水水涯线交交汇处止止二级区域起浑河水水涯线与与大铁桥桥交汇处处铁路砂阳路路南京南南街浑河北北水涯线线浑河北北水涯线线与长大大铁桥交交汇处止止。29022元五级区域起沈营公公路与绕绕城高速速公路交交汇处绕城高高速公路路铁路浑河北北水涯线线南李宫宫 堡北北侧路大堡南南侧路燕塞湖湖街沈辽路路沈辽公公路七号街街沈新路路绕城高高速公路路铁路绕城告告诉公路路文储街街铁路线线望花啤啤酒厂北北侧望花中中街望花村村北侧路路范家坟坟南侧路路榆林街街东望街街铁路金杯客客车厂南南侧路区界线线东大营营街马官桥桥北侧路路金家

51、街街大坝路路农大种种鸡科研研场北侧侧路浑河北北水涯线线浑河隧隧道与北北水涯线线交汇处处止18855元起北跨线线桥与铁铁路交汇汇处北虹桥桥路珠江街街华山路路怒江街街北运河河长江北北街香炉山山路黄河大大街白山路路陵东街街银山路路陵园街街嵩山东东路北运河河小北关关街天后宫宫路草仓路路铁路滂江街街莲花街街泉园二二路富民街街浑河北北水涯线线浑河北北水涯线线和浑河河桥交汇汇处止。三级区域起沈阳站站铁路线线与中环环交汇处处中环路路铁路线线卫工南南街建设西西路保工北北街北二中中路兴华北北街天山路路昆山西西路塔湾街街北运河河水渠怒江北北街白山路路大韩屯屯东侧路路黑山路路黄河北北大街莲花山山路陵北街街陵北街街与白

52、山山路交汇汇处止。27011元起浑河北北水涯线线与浑河河园林处处东侧路路交汇处处水渠东黄泥泥坎村民民委员会会东侧路路绕城高高速公路路绕城高高速公路路与丹霍霍公路交交汇处止止起陵东街街与金山山路交汇汇处金山路路鸭绿江江街北海街街珠林路路北运河河和睦路路凌云街街长安路路小河沿沿路江东街街长青路路文萃路路2100巷中环路路浑河北北水涯线线浑河北北水涯线线与富民民街交汇汇处止。六级区域五级以外外区域15066元项目市场场调研沈阳中高高档项目目分析（一）本本次所选选项目的的界定标标准与“理想想新城”项目地地理位置置相当的的项目。项目单价价均价在在40000-660000元/平平方米之之间的。项目规模模在

53、建筑筑面积55万平方方米以上上的。目标客户户群相近近的项目目。（二）所所选项目目的具体体分布情情况所选的中中高档住住宅项目目主要分分布在和和平区、皇姑区区、大东东区和沈沈河区。其中和和平区项项目有五五个，主主要分布布在太原原街商圈圈和金廊廊工程，具体分分布见图图一。大大东区项项目有六六个，全全部都在在一环线线以内，临近沈沈河区，具体分分布见图图二。图一：和和平区楼楼盘分布布图 图二：大东区区楼盘分分布图皇姑区项项目有九九个，是是项目最最多的一一个区域域，主要要分布在在黄河大大街和长长江街沿沿线，具具体分布布见图三三。沈河河区项目目有五个个，主要要分布在在金廊沿沿线，具具体分布布见图四四、图五五

54、。图三：皇皇姑区项项目分布布图 图四：沈河区区项目分分布图图五：沈沈河区项项目分布布图 图六六：浑南南新区项项目分布布图 浑南新新区所选选项目为为两个，分布在在浑河两两侧。还有部分分项目分分布在于于洪、铁铁西与东东陵，具具体分布布情况见见图七、图八、图九。图七：城城建花园园 图八：阳光1100 图图九：锦锦绣江南南住宅项目目市场供供应量、销售量量分析（一）供供应量分分析A、所选选住宅项项目总体体供应情情况分析析（单位位：平方方米）本次调研研所选的的30个个项目的的总供应应量为4497223277.244平方米米。主要要分布在在于洪区区、皇姑姑区、沈沈河区、大东区区及和平平区。东东陵区及及铁西区

55、区的分布布量较少少。其中中于洪区区主要为为阳光1100项项目，其其总供应应量在1150万万平方米米。和平平区及沈沈河区多多为金廊廊项目。B、所选选项目年年供应情情况分析析（单位位：平方方米）从上图中中可以看看出，列列入本次次调研范范围内的的住宅项项目的供供应量，从20002年年开始至至今，逐逐年成倍倍数递增增。C、以户户型划分分的供应应情况分分析 从图中中可以看看出，所所选的中中高档住住宅项目目中，三三室、四四室户型型的供应应量占总总供应量量的766%，是是各户室室户型中中的主要要部分。尤其是是三室户户型，占占到总供供应量的的56%。其他他户型仅仅占244%。尤尤其是五五室以上上户型，仅占总总

56、供应量量的3%。平层户型型仍是所所选项目目的主流流产品，占总供供应量的的91.2%。错层、跃层、复式做做为项目目的一些些亮点点点缀其中中，不足足总供应应量的110%。D、以面面积区间间划分的的供应情情况分析析列入本次次调研的的中高档档住宅项项目中，面积段段在1000平米米以下（含1000平米米）的供供应量仅仅为122%。在在1000平方米米以上的的面积区区间中，1200-1550平方方米（含含1500平方米米）的供供应量最最多，占占总供应应量的228%，1500-1880平方方米（含含1800平方米米）区间间的供应应量占总总供应量量的266%。1100-1200平方米米（含1220平方方米）与

57、与1800平方米米以上的的供应量量基本相相当，各各占188%和116%。中高档住住宅产品品因其价价格较高高，因此此决定了了其目标标客户的的经济水水平较高高，这样样的人多多为400岁以上上，四口口之家或或三代同同堂，其其要求产产品的功功能要全全，要有有足够的的空间。因此户户型面积积均偏大大。E、以单单价划分分的供应应情况分分析从图中可可以看出出，所选选楼盘中中项目均均价在440011-45500元元/平方方米的是是大多数数，占总总供应量量的433%。其其次为555011-60000元元/平方方米，其其供应量量为211%。单单价在440000元/平平方米以以下与660000元/平平方米以以上的供供

58、应量相相对较小小，各占占供应量量的4%。当然然这与我我们所选选取的样样本形态态是有着着直接关关系的。6、以总总价款划划分的供供应情况况分析本次以110万元元为跨度度对列入入本次调调研范围围内的项项目进行行统计，从图中中可以看看出，本本次所选选项目的的总价款款主要集集中在550-1100万万之间，占总供供应量的的68%左右。这是因因为中高高档项目目的单价价较高，而且面面积较大大，因此此其总价价款也相相应较高高。（二）销销售量分分析A、所选选住宅项项目总体体销售情情况分析析所选在售售项目数数量总供应量量总消化量量平均销售售率26293334566平方米米203116766平方米米69.226%26

59、个在在售项目目中，有有3个在在20002年就就已经入入市，55个项目目在20007年年入市。其余大大多数为为20003年入入市，至至20007年销销售周期期已有三三年，虽虽然平均均销售率率达到669.226%，但是整整体上来来说，销销售速度度较中低低档住宅宅来说还还是慢得得多。B、所选选项目年年销售情情况分析析（单位位：平方方米）所选项目目多为003年入入市，在在04年年正是其其强销期期，因此此04年年的消化化量是最最大的。进入005年，老盘的的供应量量已经相相应有所所减少，而055年的新新楼盘入入市又比比较晚，尚未形形成有效效的销售售量，城城市的购购买力不不足，是是中高档档项目销销售不佳佳的

60、主要要原因。C、以户户型划分分的销售售情况分分析通过各户户室销售售量和销销售率的的对比图图可以看看出，二二室至四四室的户户型消化化量是最最大的，而其对对应的销销售率并并不高，原因在在于二室室至四室室的户型型的供应应量也是是最大的的。而从从销售率率图中可可以看出出，六室室以上户户型的销销售率是是最高的的，究其其原因，一是这这部分户户型全部部为跃层层，这样样的大户户室户型型的格局局及功能能区间的的划分比比较合理理，受到到消费者者的欢迎迎。二是是这部分分产品供供应量非非常的小小，因此此其销售售量很小小但是其其销售率率却很高高。五室室户型多多为平层层，因其其面积较较大，销销售率较较低。D、以面面积区间