某文化产业园项目分析研究报告

1、PAGE 青州文化化产业园园项目分分析研究究报告目 录录 TOC o 1-3 u第一部分分 青州州市城市市分析研研究 PAGEREF _Toc188254392 h - 11 -一、青州州市城市市概况 PAGEREF _Toc188254393 h - 11 -1、地理理位置及及概况 PAGEREF _Toc188254394 h - 11 -2、交通通状况 PAGEREF _Toc188254395 h - 22 -3、城市市建设概概况 PAGEREF _Toc188254396 h - 33 -4、地域域文化 PAGEREF _Toc188254397 h - 44 -5、常住住人口分分析

2、 PAGEREF _Toc188254398 h - 55 -二、青州州市城市市发展规规划研究究 PAGEREF _Toc188254399 h - 66 -1、城市市总体规规划 PAGEREF _Toc188254400 h - 66 -2、城市市产业布布局 PAGEREF _Toc188254401 h - 99 -3、交通通规划 PAGEREF _Toc188254402 h - 110 -4、城市市化进程程研究 PAGEREF _Toc188254403 h - 111 -三、青州州在区域域城市体体系中的的作用与与定位 PAGEREF _Toc188254404 h - 113 -1、

3、山东东半岛城城市群发发展规划划 PAGEREF _Toc188254405 h - 113 -2、青州州在区域域城市体体系中的的作用与与定位 PAGEREF _Toc188254406 h - 115 -四、青州州市城市市经济发发展研究究 PAGEREF _Toc188254407 h - 118 -1、青州州GDPP分析 PAGEREF _Toc188254408 h - 118 -2、财政政收入分分析 PAGEREF _Toc188254409 h - 119 -3、固定定资产投投资分析析 PAGEREF _Toc188254410 h - 119 -4、 产产业结构构分析 PAGEREF

4、 _Toc188254411 h - 220 -5、优势势产业专专题介绍绍 PAGEREF _Toc188254412 h - 221 -6、居民民收入与与消费水水平分析析 PAGEREF _Toc188254413 h - 225 -7、居住住水平分分析 PAGEREF _Toc188254414 h - 227 -第二部分分 青州州市房产产市场分分析研究究 PAGEREF _Toc188254415 h - 228 -一、城市市房地产产发展进进程 PAGEREF _Toc188254416 h - 228 -二、土地地供应分分析 PAGEREF _Toc188254417 h - 229

5、-三、房地地产市场场分析 PAGEREF _Toc188254418 h - 331 -四、青州州市房地地产业经经营现状状 PAGEREF _Toc188254419 h - 334 -1、物业业类型与与开发水水平 PAGEREF _Toc188254420 h - 334 -2、客户户构成与与分布 PAGEREF _Toc188254421 h - 334 -3、开发发商构成成及外来来开发商商状况研研究 PAGEREF _Toc188254422 h - 334 -4、政策策环境分分析 PAGEREF _Toc188254423 h - 335 -五、青州州市房产产市场板板块分布布与解析析

6、PAGEREF _Toc188254424 h - 336 -1、典型型个案 PAGEREF _Toc188254425 h - 336 -2、主要要楼盘概概况 PAGEREF _Toc188254426 h - 339 -3、基建建参考 PAGEREF _Toc188254427 h - 441 -六、青州州房地产产市场综综述 PAGEREF _Toc188254428 h - 442 -第三部分分 文化产产业园区区分析研研究 PAGEREF _Toc188254429 h - 445 -一、区位位分析 PAGEREF _Toc188254430 h - 445 -二、项目目现状及及利用条条

7、件 PAGEREF _Toc188254431 h - 446 -1、项目目现状 PAGEREF _Toc188254432 h - 446 -2、配套套情况 PAGEREF _Toc188254433 h - 447 -3、自然然景观 PAGEREF _Toc188254434 h - 447 -三、文化化产业园园区规划划分析 PAGEREF _Toc188254435 h - 448 -1、功能能分区 PAGEREF _Toc188254436 h - 448 -2、交通通道路 PAGEREF _Toc188254437 h - 552 -四、SWWOT分分析 PAGEREF _Toc18

8、8254438 h - 553 -1、优势势分析(Strrenggth) PAGEREF _Toc188254439 h - 553 -2、劣势势分析(Weaakneess) PAGEREF _Toc188254440 h - 554 -3、机会会分析(Oppporttuniity) PAGEREF _Toc188254441 h - 554 -4、威胁胁分析(Thrreatto) PAGEREF _Toc188254442 h - 554 -五、园区区开发核核心价值值解析 PAGEREF _Toc188254443 h - 555 -1、人文文与自然然优势 PAGEREF _Toc18825

9、4444 h - 555 -2、交通通优势 PAGEREF _Toc188254445 h - 556 -3、产业业发展规规模优势势 PAGEREF _Toc188254446 h - 556 -4、时机机价值 PAGEREF _Toc188254447 h - 556 -结 束束 语 PAGEREF _Toc188254448 h - 557 -附件：青青州市城城市规划划图、文文化产业业园区规规划图、资质文文件等。第一部分分 青青州市城城市分析析研究一、青州州市城市市概况1、地理理位置及及概况青州市位位于中国国山东省省中部，地处东东经111810至111846,北纬纬3624至36658。东

10、接接风筝都都潍坊，西邻工工矿重镇镇淄博和和全国化化工基地地中国齐齐鲁石化化公司，南依林林果之乡乡沂蒙，北傍羊羊口渔、盐海区区和全国国石油基基地胜利利油田。东西最最大距离离53.6公里里，南北北最大距距离600.6公公里，面面积15569平平方公里里。青州市119866年由原原益都县县撤县设设市，是是山东省省直管县县级市，行政隶隶属潍坊坊市，人人口900万，其其中回族族2万人人，满族族50000人，辖9个个镇、33个街道道办事处处。青州为古古九州之之一， 拥有550000多年文文明史和和20000多年年城建史史，“东夷文文化”的发祥祥地。境境内名胜胜荟萃，风光秀秀丽，具具有得天天独厚的的人文与与

11、自然景景观条件件。青州州市拥有有丰富的的旅游开开发资源源、深厚厚的工业业基础和和便捷的的交通，是一座座既有古古老文化化底蕴，又朝气气蓬勃的的城市。青州市荣荣誉称号号 省级级历史文文化名城城 国家家卫生城城市 国家家园林城城市 中国国优秀旅旅游城市市 国家家级生态态建设示示范区 全国国科技工工作先进进市 全国国社区建建设先进进市 中国国比较适适宜投资资和居住住的城市市2、交通通状况青州市，东西扼扼中原大大地至胶胶东半岛岛的通路路，南北北控沂蒙蒙山区至至鲁北平平原的走走廊。胶胶济铁路路横贯境境内，益益羊铁路路直达渤渤海莱州州湾；济济青高速速公路、东青高高速公路路、3009国道道、胶王王、荣兰兰、羊

12、临临、博临临等公路路干线与与18条条市、乡乡公路纵纵横交错错，是山山东中部部重要的的交通枢枢纽和物物资集散散地。东东距青岛岛机场1198公公里，西西距济南南机场1137公公里，距距青岛港港口2小小时车程程，便利利的交通通条件将将青州与与济南、青岛、天津、北京、南京、上海等等大都市市联通在在一起。市内东西西向主要要道路有有范公亭亭路、尧尧王山路路、胶王王路、3309国国道、北北环路等等；南北北向主要要道路有有东环路路、东方方路、青青州路、云门山山路、驼驼山路、西环路路等；北北环路、东环路路、西环环路、胶胶王路组组成城市市环路；新建西西外环、东外环环，南外外环为城城市外环环，承担担对外和和过境交交

13、通。便利的交交通成为为青州对对外联系系纽带，并在山山东半岛岛都市群群发展占占有重要要的位置置，也使使青州这这块宝地地打开了了通向外外地的窗窗口，有有展示自自己的机机会，给给经济的的腾飞带带来巨大大的动力力，扩大大了青州州房地产产市场的的辐射范范围。3、城市市建设概概况青州目前前已经规规划并初初步形成成了“一城四四区”的城市市格局。一城是是指提升升改造旧旧城区，向东向向南发展展新城区区，形成成新的城城市中心心区；四四区是指指南部文文化产业业园区、北部经经济开发发区、东东部黄楼楼花卉园园区、西西部峱山经济济发展区区。青州市现现辖9个个城镇和和3个街街道办：其中王王府、益益都、云云门山33个主城城区

14、街道道办事处处，属于于综合性性中心城城镇；庙庙子、邵邵庄属于于工矿型型城镇；谭坊、黄楼属属于商贸贸型城镇镇；王坟坟属于旅旅游型城城镇；以以及高柳柳、何官官、东夏夏、弥河河等城镇镇。主要要城镇都都处在交交通干线线或结点点，形成成以中心心城区为为中心呈呈树枝状状分布的的格局。“十五”期间，青州市市全社会会规模以以上固定定资产投投资4998亿元元，年均均增长332.99%。城城市建成成区面积积达到336.55平方公公里，城城市化水水平达到到45%。旧城城改造取取得突破破性进展展，完成成拆迁2288万万平方米米。城市市和村镇镇绿化覆覆盖率分分别达到到45.2%和和34%，是“国家园园林城市市”。先后后

15、对133个城中中村实施施整体搬搬迁改造造，20006年年全市拆拆迁面积积达到550万平平方米，20007年拆拆迁面积积达到2265万万平方米米，房地地产业繁繁荣。一一大批重重点承建建项目开开工建设设，市民民休闲娱娱乐中心心、中央央商务区区、石坊坊路拓宽宽改造等等重点项项目相继继开工建建设，体体育中心心、会展展中心逐逐步投入入使用。为加快城城市化进进程，青青州树立立了“抓城市市建设就就是抓经经济建设设”的观念念，大力力推进城城市建设设与管理理转型，使资源源优势尽尽快转化化为经济济优势，大大提提升了城城市竞争争力，从从而促进进全市经经济社会会更快更更好地发发展。目目前，一一个现代代化中等等城市正正

16、在青州州迅速崛崛起，房房地产业业步入快快速发展展阶段。4、地域域文化青州是古古“九州”之一。尚书书禹贡记载“海岱惟惟青州”，按五五行学说说，青州州地处海海（东海海）岱（泰山）之间，位于中中国东方方，“东方属属木，木木色为青青”，故名名青州。自汉武帝帝设青州州刺史部部起，青青州一直直作为州州、郡、府、路路、道的的行政治治所，长长达14400年年之久，长期处处于南北北文化交交流的中中心地带带，是中中国东部部区域的的政治、经济、军事、文化和和贸易中中心之一一。19986年年国务院院批准撤撤销益都都县，设设立青州州市。青州钟钟灵毓秀秀，人杰杰地灵，物丰景景靓，文文化底蕴蕴极为深深厚。在在七千年年的人类

17、类文化发发展过程程中这里里留下了了众多的的“北辛文文化”、“龙山文文化”、“大汶口口文化”遗址，被史学学家鉴为为“东夷文文化”发祥地地，珍存存的清清明上河河图等等万多多件历史史文物，凝结着着青州厚厚重的文文化积淀淀。古州名郡郡自然是是名人荟荟萃，英英杰辈出出之所。寇准、范仲淹淹等朝廷廷重臣，郑道昭昭、欧阳阳修、王王世贞等等文坛巨巨匠，都都曾官居居青州；王曾、赵秉忠忠、邢王王介、钟钟羽正、冯溥等等一代名名臣，燕燕肃、于于钦等学学术巨擘擘，都诞诞生在青青州这片片土地上上；这里里还哺育育过李清清照、郦郦道元、黄庭坚坚等一代代名流。“右有山山河之固固，左有有负海之之饶”，古城城青州以以其深厚厚的历史史

18、文化而而蜚声海海内外，这里的的房地产产业坐拥拥取之不不竭的文文化元素素。5、常住住人口分分析51常常住人口口总量与与结构分分析20077年，全全市城市市人口331万人人，就业业人口223万，其中：制造业业8.77万、电电力燃气气1.11万、卫卫生教育育3.44万、公公共管理理和社会会组织00.8万万、电信信及信息息传输00.6万万。52常常住人口口发展趋趋势分析析按照构筑筑现代化化中等城城市发展展框架，到20012年年，城市市人口将将达到443万人人，城市市化水平平达到553%。53未未来常住住人口产产业构成成分析到20112年，城市人人口中将将有5%的人从从事第一一产业，30%的人从从事第二

19、二产业，65%的人从从事第三三产业。54未未来常住住人口收收入水平平分析按照年均均12.5%的的增长速速度，到到20112年，城市常常住人口口人均可可支配收收入将达达到2万万元。55未未来常住住人口住住房需求求分析按照近三三年青州州商品房房销售面面积平均均增长220%的的速度测测算，到到20112年，五年将将累计销销售商品品房2554万平平方米，仅20012年年一年将将达到771万平平方米，每年将将有2.5万人人有购房房需求。此外，青州秀秀美的生生态居住住概念，吸引周周边地区区居民到到青州购购房的人人数也会会大大增增加。 “十一一五”时期是是青州城城市现代代化加速速发展的的关键时时期。到到20

20、110年，城市人人口400万，住住宅刚性性需求将将高速增增加，市市场对房房地产项项目的消消化能力力明显加加强，直直接地刺刺激房地地产业发发展。小结：青州城建建基础较较好，城城市框架架、道路路网络基基本形成成，先后后荣获国国家卫生生城市、中国优优秀旅游游城市、国家级级生态建建设示范范区等称称号；交交通区位位优势明明显，两两条高速速公路、两条铁铁路纵横横贯穿，长深高高速公路路、胶济济铁路客客运专线线正在动动工建设设，地处处山东省省“一体两两翼”发展全全局的中中心区位位；旅游游资源丰丰富，历历史人文文底蕴深深厚，城城市内涵涵丰富，城市发发展的基基础优势势突出。二、青州州市城市市发展规规划研究究1、城

21、市市总体规规划11城城市发展展定位青州市位位于山东东半岛城城市群的的中间区区位。在在城市发发展规模模上，到到20220年，建成区区面积达达到500平方公公里，城城市人口口45万万，成为为现代化化中等城城市；在在性质定定位上，成为山山东半岛岛城市群群中心城城市；在在产业定定位上，以服务务业为先先导，以以工业为为主体，以农业业为基础础；在功功能定位位上，成成为特色色鲜明、布局合合理、功功能完善善、环境境优美的的最佳人人居环境境城市；在目标标定位上上，建成成“三名一一强城市市”（文化化名城、旅游明明市、生生态名城城和经济济强市）。建设现代代化中等等城市，到20020年年建成面面积达到到50平平方公里

22、里，城市市人口达达到455万人。建成“三名一一强城市市”。12城城市性质质山东半岛岛重要中中间区位位城市，以机械械加工为为主导产产业，商商贸旅游游发达的的历史文文化名城城。13城城市环境境风貌青州市现现状建设设用地336.55平方公公里，建建成区主主要集中中在东南南西北四四条环路路以内，以及南南环以南南和东环环以东部部分区域域，呈现现为“三山二二水映古古城，四四轴五片片画青州州”的整体体环境风风貌，三山： 即西南南近邻城城区的云云门山、驼山和和尧王山山。 二水： 即穿城城而过的的南阳河河和北阳阳河。四轴：范范公亭路路行政办办公轴线线；玲珑珑山北路路-云门门山路商商业轴线线、尧王王山路商商业轴线

23、线；东方方路城市市综合发发展推进进轴线。五片： 一是以以西环路路、南环环路、青青州路和和南阳河河围合而而成的古古城片区区； 二二是以南南阳河、铁路和和西外环环路之间间的北城城片区。三是铁铁路以北北的铁北北片区；四是青青州南路路以东，铁路以以南，南南环路以以北，东东环路以以西的现现代片区区；五是是南环路路以南的的云门片片区。三山二水水映古城城，四轴轴五片画画青州，更以“古”字和“青”字凸显显山水历历史文化化名城的的城市特特色。14城城市发展展布局城市发展展格局中心城区黄楼花卉产业邵庄工业园经济技术开发区文化产业园区青州市的的城市发发展格局局，是推推进一城四四区建设，目前已已经初步步形成了了：南部

24、部文化产产业园区区，北部经经济开发发区两翼翼齐飞；东部黄楼楼花卉园园区、西西部峱山经济济发展区区首尾互互动，鲲鲲鹏展翅翅，昂首首东进的的城市发发展格局局。城区主要要是行政政、商贸贸、金融融中心，北部、西部主主要功能能是发展展工业，东部主主要功能能是发展展农业，南部主主要功能能是发展展服务业业。“一城四四区六大大基地”发展格格局“一城”即青州州城市中中心区；“四区”即南部部文化产产业园区区、北部部经济开开发区、东部黄黄楼花卉卉园区、西部峱峱山经济济发展区区；“六大基基地”即机械械制造业业基地、石油化化工基地地、冶炼炼建材基基地、现现代物流流基地、旅游居居住基地地和花卉卉苗木基基地。2、城市市产业

25、布布局21农农业布局局青州市拥拥有著名名的花卉卉产业和和瓜果农农业。农农业布局局呈现为为黄楼镇镇的花卉卉苗木种种植交易易基地；东夏、黄楼镇镇的优质质小麦生生产基地地；谭坊坊、东夏夏、何官官、王坟坟镇的瓜瓜果蔬菜菜加工基基地；弥弥河、东东夏镇的的食用菌菌基地；何官、高柳镇镇的蛋鸡鸡生产基基地。22工工业布局局工业企业业主要分分布在城城北经济济开发区区和城西西峱山经济济发展区区。城北经济济开发区区规划总总面积664平方方公里，主要发发展先进进技术和和高新技技术产业业。目前前进区项项目已达达到1221个，总投资资76.2亿元元。初步步形成了了机械加加工业、纺织服服装业、石油化化工业、印刷包包装业等等

26、产业集集群。峱山经济济发展区区总控制制面积660平方方公里，一期规规划占地地23000公顷顷，主导导产业涉涉及机械械加工、建材、化工、纺织等等领域，已入驻驻项目111个，其中过过亿元项项目2个个。是青青州市承承接国内内外产业业转移、加快经经济发展展的重要要载体。23第第三产业业布局城区是以以中百大大厦、银银座商城城、人民民商场、大利群群、王府府商场、王府购购物广场场等为主主的中央央商务区区，城西西是以汽汽车、摩摩托车配配件、农农机配件件为主的的物流组组团，城城南是以以农产品品、海鲜鲜干货批批发为主主的市场场物流组组团，城城东是以以钢材、家具、建材批批发为主主的综合合性物流流园区。在城区区北部正

27、正在规划划建设占占地200平方公公里的现现代物流流中心，是山东东省“十一五五”重点服服务业项项目。旅游业分分为以城城区为中中心的古古城文化化片区、以云驼驼玲风景景区为主主的佛寿寿文化片片区、西西南山区区山地森森林休闲闲旅游片片区以及及弥河生生态旅游游区等四四大特色色旅游片片区。以服务业业为先导导，以工工业为主主体，以以农业为为基础。以机械械加工、石油化化工、冶冶炼建材材为三大大支柱产产业，以以现代物物流、花花卉苗木木、旅游游休闲为为三大优优势产业业，培育育房地产产、信息息服务、农业生生物工程程、新型型建材、文化创创意产业业等新的的经济增增长点。3、交通通规划青州市地地处山东东半岛交交通枢纽纽位

28、置，交通发发达，规规划建设设中和即即将动工工建设的的一系列列铁路、公路重重点项目目，更加加提升青青州城市市交通的的档次。正在建设设中的胶胶济铁路路客运专专线在青青州市建建设高等等次的客客运站，该项目目将在008年北北京奥运运会开幕幕前建成成投入使使用，届届时从青青州乘火火车去济济南仅需需1小时时、去青青岛仅需需1小时时30分分钟；长长春深深圳高速速公路是是我国高高速公路路体系“五纵五五横”网络之之一，也也是国家家“十一五五”重点工工程，贯贯穿青州州南北，20008年开开工建设设，青州州设立33个出入入口，届届时青州州的交通通优势更更加突出出；对现现有国道道省道青青州段全全部进行行升级改改造。规

29、划建设设新的城城区外环环线，打打通宝通通街，建建设石坊坊路，延延伸青州州路等，构建便便捷的城城区交通通网络。其中，宝通街街与潍坊坊城区连连接，全全长288.8公公里，道道路建成成后，到到潍坊的的车程缩缩短为半半小时，青州将将融入潍潍坊半小小时经济济圈，增增强接受受青岛辐辐射的能能力。文化产业业园区紧紧靠新南南外环，与中心心城区连连成一体体，新南南外环路路的文化化产业园园区段已已经建成成。青州市城城市道路路网完善善，陆运运、海运运、空运运交通将将更加方方便，为为城市产产业快速速发展奠奠定基础础，积极极拉动房房地产业业的发展展。4、城市市化进程程研究41城城市化改改造与升升级青州市近近年来不不断加

30、大大城市建建设力度度，积极极推进城城市化建建设。目目前，全全市城市市化水平平45，城市市化进程程正处于于加速阶阶段，预预测20010年年达到550%，20220年达达到677%。青青州城市市化发展展的主要要动力包包括：城城镇人口口的增加加、城镇镇间的相相互作用用、产业业的空间间集聚、产业结结构转换换以及外外部资金金和技术术的进入入。42城城乡体系系及其发发展规划划根据青州州城乡体体系所采采取的点点轴集聚聚发展战战略和青青州城镇镇空间分分布的特特点，形形成了“一心两两点三轴轴四片区区”的城乡乡发展空空间结构构。一心，指指青州城城区，位位于全市市辖区的的几何中中心。两点，为为市域的的两个中中心镇，

31、分别为为东部的的谭坊镇镇和西南南部的庙庙子镇。三轴，胶胶济铁路路和济青青高速公公路构成成的东西西向运输输大通道道，是山山东省经经济发展展的重要要轴线和和四大联联系通道道之一，这同样样也是目目前青州州市域城城镇经济济发展的的主轴线线。胶济济轴线覆覆盖了市市域中部部和北部部大部分分地区。以济青青通道为为依托，以庙子子镇为端端点，形形成了一一条由市市区向西西部山区区辐射的的二级轴轴线。以以济青高高速公路路通道为为依托，沿长深深高速公公路向北北延伸，以高柳柳镇为次次节点形形成另一一条由市市区向北北辐射的的二级轴轴线。四片区，一是中中部城镇镇群，以以中心城城区为中中心。二二是东部部城镇群群，以谭谭坊镇为

32、为中心，包括谭谭坊、黄黄楼和东东夏。三三是西部部城镇群群，以庙庙子镇为为中心，包括庙庙子镇、王坟镇镇和邵庄庄镇。四四是北部部城镇群群，以高高柳镇为为中心，包括何何官镇、高柳镇镇。43城城乡一体体化的发发展研究究青州的城城乡一体体化进程程，通过过结合市市域产业业结构和和产业布布局调整整，促进进人口和和产业向向城镇集集中，逐逐步形成成具有较较强的社社会经济济凝聚力力的职能能分工明明确、城城镇特色色鲜明的的市域城城镇体系系，加快快城镇化化进程。特别是是采取了了一系列列措施，鼓励农农民放弃弃宅基地地和承包包田，到到城镇或或市区居居住，由由农民变变为市民民，加快快城乡一一体化进进程。近近期规划划（到22

33、0100年）城城镇化水水平以年年均1.111.2个个百分点点速度提提高；远远期规划划（到220200年）按按年均11.51.77个百分分点速度度提高。预测近近、远期期城镇人人口总数数分别为为40万万人和660万人人。44城城区改造造进程青州是一一个传统统的工业业城市，随着经经济社会会的发展展，原有有的城市市布局正正在发生生很大变变化。 在新一轮轮城市总总体规划划中，青青州市以以建设“鲁中商商城”为目标标，发挥挥地理位位置优越越、交通通便利的的优势，不断培培育和完完善市场场体系。全市先先后在城城区规划划建设了了海天水水产干货货批发市市场、摩摩托车批批发市场场、东方方商贸城城等大型型批发市市场。对

34、对城区开开通133条商贸贸街，形形成山东东省目前前最大的的副食品品专业批批发市场场。青州市结结合旧城城改造提提升，确确立了“以路带带项目、以河带带项目、以公共共事业建建设带项项目，成成片开发发、集中中建设”的原则则。目前前的重点点工程有有占地220000亩的城城东安置置区、占占地18800亩亩的北城城花园、占地110777亩的开开发区综综合服务务区、占占地20000亩亩的尧王王老年休休闲文化化社区，及海岱岱、前营营子、南南燕都等等小区建建设。随着青州州市推进进城市化化进程，中心城城区也开开始扩张张，功能能强化，具有鲜鲜明的人人文自然然景观特特色的南南部文化化产业园园区，将将成为城城市中的的高档

35、区区域。三、青州州在区域域城市体体系中的的作用与与定位1、山东东半岛城城市群发发展规划划山东半岛岛城市群群是由济济南、青青岛、烟烟台、淄淄博、威威海、潍潍坊、东东营、日日照等88个设区区城市构构成的城城市地域域空间组组合，土土地面积积近7.4万平平方公里里，人口口42444万，是全省省经济发发展的重重心。改改革开放放以来，山东半半岛成为为全省经经济发展展的重心心、城市市分布的的密集区区、对外外开放的的门户。为了进一一步提升升山东省省社会经经济发展展，山东东省提出出了“促进山山东半岛岛城市群群崛起”的新战战略，220066年山山东半岛岛城市群群总体规规划（22006620020年年）实实施。根根

36、据这一一规划，半岛都都市群将将以青岛岛为龙头头，以青青岛和济济南为区区域发展展双中心心，形成成六个等等级的城城市规模模结构，依托“胶济线线”、“沿海线线”等四条条发展轴轴线的辐辐射作用用，推动动以韩日日为主要要方向的的经济国国际化战战略等六六大发展展战略。在这一规规划的预预期中，半岛城城市群最最终将发发展成山山东以及及黄河中中下游地地区对外外开放的的门户、区域综综合竞争争力强大大的国际际化都市市连绵区区和城市市空间联联系密集集区。在在全国范范围内，半岛城城市群也也将是黄黄河流域域的经济济中心和和龙头带带动区域域，与京京津冀、辽中南南地区共共同构筑筑引领中中国经济济发展的的重要增增长极。到200

37、20年年时，半半岛都市市群将实实现城市市体系逐逐步优化化完善、城市群群网络化化程度大大幅提高高、都市市连绵区区的实体体地域基基本形成成、半岛岛城市群群城市化化水平达达到700%的目目标。山东半岛岛城市群群在全国国区域经经济中的的位置20077年，山山东省积积极转换换发展思思路，在在进一步步强化“主体”发展的的同时，寻找“两翼”纵向发发展的突突破口，对全省省区域发发展格局局提出了了“一体两两翼”的重要要构想。所谓“一体”，就是是从山东东东部沿沿海沿胶胶济铁路路向西到到省会济济南周围围，这一一带聚集集了山东东主要城城市，总总体发展展水平比比较高，经济总总量约占占全省的的三分之之二，构构成了山山东区

38、域域经济发发展的主主体部分分；“两翼”，即北北翼和南南翼，北北翼是指指黄河三三角洲及及周边，南翼是是指鲁南南经济带带。 “一体”是全省省的交通通发达带带、主体体产业带带、城市市连绵带带、创新新密集带带、前沿沿开放带带、资本本聚集带带和人才才荟萃带带，构成成山东经经济社会会发展的的主体。由黄河河三角洲洲和鲁南南经济带带构成的的南北“两翼”，是支支撑山东东发展的的资源之之翼、基基础产业业之翼、发展腹腹地之翼翼和后发发优势之之翼。“一体”和“两翼”各具优优势又存存在有机机联系，在发展展要素、产业层层次、功功能定位位等方面面，形成成一个相相互依存存、相互互支撑、分工协协作、优优势互补补的有机机整体。山

39、东省“一体两两翼”发展构构想“一体两翼”发展构想主 体北 翼南 翼 山东半半岛城市市群总体体规划（20006220200年）的实施施，将推推动未来来山东省省经济发发展，并并引领山山东省经经济整体体发展，半岛城城市群是是山东经经济“火车头头”、是全全国最具具活力的的地区之之一，在在全球服服务链和和产业链链中承担担重要角角色。2、青州州在区域域城市体体系中的的作用与与定位在山东省省“一体两两翼”发展全全局中，青州市市的区位位极具特特殊性，从东到到西，从从南至北北，青州州都处于于中心位位置，是是全省区区域经济济布局的的交汇点点，是“一体”的中心心，“两翼”的联结结点。在在山东半半岛城市市群规划划的基

40、础础上，为为在“一体两两翼”经济格格局中扮扮演一个个重要角角色，青青州市确确立了“融入一体，联结结两翼”的发展展思路，立足得得天独厚厚的区位位、交通通、人文文、资源源等众多多优势，对工业业、城市市和服务务业进行行了全方方位提升升，力争争在“一体两两翼”发展全全局中承承载更多多的功能能。青州市在在山东半半岛都市市群中的的重要位位置为了突出出“中心”地位，青州把把城市建建设作为为第一推推动力，确立了了“一城四四区六大大基地”的城市市布局，沿袭和和扩展“白墙灰灰瓦、绿绿树青石石”的城市市风貌，规划建建设总投投资1550亿元元，建设设包括体体育中心心、会展展中心、中央商商务区在在内的“六路一一河四中中

41、心”等300多个项项目。通通过市场场化运作作，先后后引进城城建项目目38个个，改造造“城中村村”13个个，整合合了六所所职业学学校，新新建200多处高高档小区区。同时时，对城城市的居居住、商商贸、休休闲、工工业等功功能区进进行重新新划分。青州市大大力发展展工业企企业，拉拉长产业业链条。为更好好地承担担半岛都都市群制制造业转转移，积积极做大大做强机机械制造造这一优优势行业业。通过过山工机机械与美美国卡特特彼勒联联合，打打造了自自己的行行业龙头头，逐步步形成了了包括润润光科技技等的机机械加工工组团和和1000多家中中小企业业相互配配套的机机械加工工行业集集群，为为制造业业向青州州转移创创造了条条件

42、。立立足丰富富的矿产产资源优优势，引引进了总总投资330亿元元的中联联鲁宏水水泥以及及新型建建材、泰泰和矿业业等一大大批投资资过亿元元的建材材生产企企业，努努力打造造半岛都都市群的的建筑材材料基地地。以发发展精深深加工为为方向，推进弘弘润石化化与中石石油合作作，建设设金泉化化工、振振华化工工等重点点项目，拉长了了石油化化工产业业链条，进一步步确立自自己在“一体两两翼”中的重重要位置置。为让区位位优势变变成发展展优势，让城市市融入“一体两两翼”，放大大“中心”作用，青州立立足丰富富的物流流和旅游游资源，把发展展服务业业放在突突出位置置。一方方面，抓抓住即将将修建的的长(春春)深(圳)高高速公路路

43、的契机机，规划划现代物物流中心心，以此此对原钢钢铁市场场、配货货物流中中心进行行全面整整合。目目前，新新建的益益都钢材材物流园园，引进进了哈韦韦斯特物物流中心心、广东东欧浦钢钢铁物流流等国内内外知名名企业，与龙口口港联手手建立了了保税物物流中心心和天保保电子商商务网上上交易平平台，进进一步把把青州连连接了大大海，变变成了钢钢材“旱地码码头”。同时时，结合合3099国道青青州段的的拓宽改改造，对对沿路的的农机、摩托车车、建材材等原有有市场进进行了全全面整合合，并借借助花博博会，规规范和拓拓展江北北花卉交交易中心心，形成成江北最最大的花花卉市场场。这样样一个入入驻6000多家家物流企企业和实实体，

44、销销售网络络覆盖全全省，年年物流量量1600万吨的的大型“物流城城”基本形形成。与与此同时时，青州州不断挖挖掘和丰丰富历史史文化和和旅游资资源，强强力推进进旅游业业发展。在提升升原来旅旅游资源源的基础础上，规规划运作作了云驼驼玲风景景区整合合、龙兴兴寺重建建、十里里古街开开发等660多项项文化旅旅游项目目，打造造出古城城、佛寿寿文化、生态休休闲、农农业观光光等“四大旅旅游片区区”， 使青青州成为为全省重重要的旅旅游城市市。借助上述述因素，青州市市对于周周边地区区形成了了一定的的辐射能能力，主主要影响响范围有有南至临临朐、临临沂，东东至昌乐乐、潍坊坊，北至至寿光、东营、滨州，西至淄淄博。尤尤其是

45、作作为国家家卫生城城市、国国家园林林城市和和中国优优秀旅游游城市，青州市市优美的的自然环环境、舒舒适的人人居条件件以及便便利的交交通吸引引了周边边地区（淄博、潍坊、东营、寿光、临淄、广饶等等地）很很多高素素质人群群到青州州市买房房居住。小结：山东省“一体”带动“两翼”，“两翼”支撑“一体”，全面面推进与与重点突突破相结结合，合合力撬动动全省区区域协调调发展。青州，正积极极融入到到这一发发展全局局，正在在充分放放大在“一体”中的经经济社会会发展承承载功能能，充分分提升在在“两翼”中的枢枢纽地位位，青州州市更富富有吸引引力和辐辐射功能能。四、青州州市城市市经济发发展研究究1、青州州GDPP分析（数

46、据来来源：青州市市政府工工作报告告潍潍坊市国国民经济济和社会会发展统统计公报报）依据近66年统计计数据制制成的图图表中，我们可可以看出出青州市市GDPP增长稳稳定，并并且始终终保持着着增长的的趋势，特别是是近四年年增长速速度开始始加速。未来五五年青州州市经济济将继续续保持高高速发展展的态势势，计划划到20012年年全市生生产总值值突破5500亿亿元。根据目前前GDPP的增长长趋势，以及政政府对未未来的预预期，几几年内青青州市GGDP将将保持较较高的增增长速度度，这也也是促进进房地产产业发展展的核心心之一。2、财政政收入分分析20033-20007年年青州市市地方财财政收入入情况分分析（数据来来

47、源：青州市市政府工工作报告告、潍坊年年鉴）通过对220033-20007年年青州市市地方财财政收入入情况分分析，青青州市财财政收入入逐年以以25%左右的的速度提提升，这这为房地地产规划划和相应应区域配配套设施施的建设设提供了了经济基基础。3、固定定资产投投资分析析进入20007年年，随着着青州市市新一轮轮的城市市规划和和青州在在山东“一体两两翼”发展全全局中的的地位凸凸显，青青州市加加大了城城市投资资的力度度，城乡乡面貌发发生了巨巨大变化化。自220033年的五五年来，青州市市全社会会规模以以上固定定资产投投资4998亿元元，年均均增长332.99%。根据青州州市政府府工作目目标，220088

48、年将继继续加大大固定资资产投资资，计划划完成规规模以上上固定资资产投资资1500亿元。完成体体育中心心和会展展中心二二期、石石坊路建建设、南南阳河综综合整治治一期、市民休休闲娱乐乐中心、中央商商务区一一期、星星级酒店店等工程程。重点点抓好青青州路延延伸，青青垦路、济青路路拓宽改改造，东东环路提提升，3309国国道东高高段绿化化等工程程，配合合搞好长长深高速速公路青青州段建建设，打打通范公公亭路至至潍坊宝宝通街，延伸云云门山路路至文化化产业园园区。青州市房房地产投投资在全全社会固固定资产产中的比比重较小小，仅占占到6 %左右右，这与与全国平平均水平平还存在在很大差差距，这这在一定定程度上上说明在

49、在青州市市全社会会固定资资产投资资的构成成中，城城市基础础配套建建设投资资仍是主主要构成成部分，青州市市房地产产市场发发展空间间很大。随着城城市改造造、市政政建设的的进行，土地供供应、居居住需求求加大，将为青青州市房房地产市市场的发发展提供供内在支支撑，并并且随着着城市功功能日益益完善，青州市市将越来来越适合合居住。4、 产产业结构构分析“南有江江苏无锡锡，北有有山东青青州”， 八八十年代代，青州州市是江江北第一一财政收收入过亿亿元的县县，经济济基础牢牢靠。自20003年的的五年来来，青州州市产业业结构调调整取得得了突破破性进展展，经济济运行质质量得到到显著改改善。现现代农业业发展水水平不断断

50、提高，现已形形成瓜菜菜、果品品、花卉卉、畜牧牧、优质质粮五大大支柱产产业，是是“中国花花木之乡乡”和全国国“蜜桃之之乡”。农业产产业化程程度不断断提高，连续成成功举办办花博会会，又夺夺得20009年年第七届届中国花花卉博览览会举办办权，确确立了江江北花卉卉贸易中中心的地地位。工业新增增规模以以上企业业3499家，实实缴税金金过千万万元企业业16家家，机械械加工、石油化化工、冶冶炼建材材三大主主导产业业主营业业务收入入占规模模以上工工业企业业的比重重达到660%。20007年，规模以以上工业业企业主主营业务务收入、利税、利润分分别是220022年的66.8倍倍、7.9倍和和13.4倍。服务业发发

51、展迅速速，旅游游总收入入、市场场交易额额年均分分别增长长23%和255%；现现代物流流中心列列入省“十一五五”服务业业发展规规划，一一批物流流项目开开工建设设。截至至20007年，二、三三产业占占全市生生产总值值的比重重达到888%，比20002年年提高66.8个个百分点点。服务务业从行行业内部部的发展展情况看看，传统统三产发发展稳定定，如交交通运输输和商业业，比重重稍有降降低；而而房地产产开发、金融、旅游、信息、咨询、社区服服务等新新兴行业业发展迅迅速。特特别是青青州拥有有优美的的自然旅旅游景观观资源和和丰富的的人文景景观资源源，在旅旅游经济济的带动动下，服服务业又又有很大大的发展展潜力。第

52、二产业业是拉动动国民经经济增长长的主要要力量，是房地地产发展展的基础础，而加加快发展展第三产产业，对对于优化化结构、增加就就业、增增加地方方财政收收入和居居民收入入，有着着直接和和显著的的作用，从而扩扩大内需需。因而而，第二二产业和和第三产产业的快快速发展展为整个个城市的的房地产产市场的的发展创创造了条条件。同同时，第第三产业业总产值值的增加加，意味味着青州州市中小小型企业业的发展展，随着着他们的的经济实实力和总总体数量量的不断断提高，为青州州市房地地产市场场提供了了更广泛泛类型的的客户群群。5、优势势产业专专题介绍绍51现现代物流流优越的区区位和交交通优势势是青州州做大现现代物流流业的前前提

53、条件件。青州州市地处处山东半半岛中部部，胶济济铁路中中段，是是山东省省“一体两两翼”发展的的交通枢枢纽，具具有发展展物流业业得天独独厚的区区位与交交通优势势。20077年，物物流业作作为青州州三大优优势产业业之一，越来越越受到青青州市的的重视，并成为为加快推推进服务务业提升升的重要要发展途途径。规规划面积积17.5平方方公里的的青州现现代物流流中心项项目，被被列入山山东省“十一五五”服务业业发展规规划，总总投资220亿元元的港天天保税物物流中心心项目开开工建设设，益都都钢材物物流园近近期投入入使用，哈韦斯斯特物流流中心、广东欧欧浦钢铁铁物流落落户青州州，天保保电子商商务网上上交易平平台成立立。

54、近年年来，全全市流通通服务业业得到长长足发展展，流通通设施日日趋完善善，流通通规模得得到扩大大，流通通结构明明显改善善，建设设了一批批规模较较大、档档次较高高的综合合型商品品大市场场和功能能较为完完善的专专业批发发市场，全市有有各类商商品交易易市场十十余个，其中山山东大华华机动车车交易市市场是江江北最大大的摩托托车批发发市场，农机批批发、副副食品批批发、水水产品干干货批发发、谭坊坊瓜菜批批发等市市场都形形成了一一定规模模。各类类专业批批发市场场的蓬勃勃兴起为为物流业业的发展展奠定了了坚实的的基础。发展物流流业，提提高青州州市在山山东省“一体两两翼”中的地地位，放放大了在在“一体”中的社社会经济

55、济发展承承载功能能，提升升了在“两翼”中的联联结功能能，同时时也成为为青州经经济发展展的优势势产业和和经济增增长点。52旅旅游业青州市名名胜荟萃萃，风光光秀丽，是著名名的历史史文化名名城。云云门山、驼山、玲珑山山、仰天天山、偶偶园、范范公亭、博物馆馆等，以以其优美美的自然然风光，众多的的历史人人文景观观，吸引引着成千千上万的的中外游游客。青州市将将独具特特色的文文化资源源和得天天独厚的的旅游资资源有机机结合，突出“古、青青”特色，建设古古州，充充分挖掘掘整合青青州历史史文化和和民俗风风情，以以“古”为底色色，以改改造提升升为重点点，整合合古街、古寺、古庭院院等古迹迹，做大大“古城文文化”，全力

56、力打造“佛国寿寿山，古古州福地地”城市文文化品牌牌，规划划建设了了“四片、十一园园、十二二馆”。“四片”，一是是古城文文化片区区。以老老城区为为中心，以范公公亭公园园、偶园园、真教教寺、清清真寺等等为主要要景点，以灿烂烂的古州州文化为为主题，占地440平方方公里；二是佛佛寿文化化片区。以城南南云驼玲玲风景区区为中心心，以甲甲子文化化生态园园、东夷夷文化生生态园、龙兴寺寺等为主主要景点点，以文文化体验验、修身身养性为为主题，占地660平方方公里；三是山山地森林林生态休休闲片区区。以西西南山区区为中心心，以仰仰天山、唐赛儿儿寨、八八喜谷为为主要景景点，以以绿色生生态、休休闲度假假为主题题，占地地6

57、000平方公公里；四四是弥河河生态休休闲旅游游片区。沿城东东弥河两两岸，以以黄楼花花卉博览览园、农农家乐、白鹭洲洲、华东东保育院院和华东东局指挥挥部为主主要景点点，占地地2600平方公公里。“十一园园”就是以以青州历历史文化化为主线线，充分分保护和和挖掘青青州的遗遗址遗存存和民俗俗风情，建设十十一个不不同朝代代风貌的的，散落落城区的的，折射射历史的的遗址公公园、花花园小区区、生态态园区。“十二馆馆”是依托托各个朝朝代留下下的遗址址遗迹，深入挖挖掘青州州的历史史遗存，规划建建设9个个博物馆馆，加上上城市规规划展览览馆、科科技馆和和新图书书馆。已已经有龙龙兴寺修修复、九九龙涧景景观公园园、东夷夷文

58、化生生态园、甲子文文化生态态园等重重点旅游游项目在在建。20077年，青青州市接接待中外外游客3320万万人次，实现总总收入115.88亿元。青州市市的特有有历史文文化、自自然风光光、花卉卉产业等等，已形形成青州州独具特特色的旅旅游资源源，旅游游业已经经成为青青州经济济发展的的优势产产业之一一，旅游游业的发发展对城城市地产产宣传有有着重要要意义。53花花卉苗木木业青州是花花木之乡乡，素有有“东方花花都”、“仙客来来之乡”之称，花卉产产业是青青州的传传统优势势产业。从上世纪纪八十年年代初开开始，青青州花卉卉开始进进入产业业发展阶阶段。经经过二十十年快速速发展，目前已已经形成成了黄楼楼花卉博博览园

59、、城区花花卉种植植观赏区区、王府府街道花花卉种植植区、王王坟镇花花卉苗木木区、云云门山花花卉种植植区“一园四四区”的生产产格局。全市建建起了黄黄楼花卉卉集中种种植基地地、云门门山大花花蕙兰基基地、王王府街道道兰花基基地、谭谭坊高档档绿化苗苗木基地地、城区区花卉盆盆景基地地、王坟坟苗木树树桩基地地、东夏夏绿化苗苗木基地地、邵庄庄果树苗苗木基地地八大基基地。全全市花卉卉苗木种种植面积积10万万亩，其其中花卉卉面积55万亩，品种110000多个，花卉生生产专业业户1550000多户，年生产产各种花花卉2.1亿多多株（盆盆），销销售收入入18亿亿元。建建成了220万平平方米花花木交易易市场和和12.7

60、万平平方米设设施齐全全的花卉卉交易大大厅，在在全国设设立了1160余余处销售售点，销销售网络络覆盖全全国200多个省省（市、自治区区），是是江北最最大的花花卉生产产、集散散地。花花卉产业业的发展展带动了了旅游、服务等等相关产产业的发发展，已已成为青青州农业业的支柱柱产业和和优势产产业。花博会20011年至220033年，先先后举办办了青州州花卉交交易会和和第三届届山东省省花卉博博览会。20004年开开始，持持续举办办中国（青州）花卉博博览交易易会。历历届花博博会期间间，共有有来自国国内外11.5万万余家企企业与会会参展，3000多万人人次参观观交易，吸引了了韩国、日本、香港、台湾等等国家和和地