商品房预售合同模板纠纷案

1、泛华工程有限公司西南公司与中国人寿保险(集团)公司商品房预售合同纠纷案【裁判摘要】依照第的规定，公司能够设立分公司，分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担。因此，公司分支机构于公司法人变更过程中是否已实际经工商部门注销完毕，不阻碍公司基于独立法人资格行使其分支机构所享有的民事权利、承担其分支机构所负有的民事义务。最高人民法院民事判决书(2005)民一终字第85号上诉人(原审被告)：泛华工程有限公司西南公司。法定代表人：张涛，该公司董事长。托付代理人：王万吉，北京市信杰律师事务所律师。托付代理人：陈晓莺，北京市信杰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：中国人寿保险 (集团)公司。法定代表

2、人：杨超，该公司总经理。托付代理人：陈志刚，重庆百君律师事务所律师。托付代理人：孙渝，重庆百君律师事务所律师。上诉人泛华工程有限公司西南公司 (以下简称泛华公司)与被上诉人中国人寿保险(集团)公司以下简称人寿(集团)公司)商品房预售合同纠纷一案，重庆市高级人民法院于2005年7月29日作出(2005)渝高法民初字第13号民事判决，泛华公司不服一审判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2006年1月18日进行了开庭审理。泛华公司的托付代理人王万吉、陈晓莺，人寿(集团)公司的托付代理人陈志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：人寿(集团)公司原名为中保人寿保险有限公司，199

3、6年 9月经批准设立了中保人寿保险有限公司重庆市分公司(以下简称中保人寿重庆分公司)。1998年5月18日，泛华公司与中保人寿重庆分公司签订了商品房预售(预购)合同约定：泛华公司将其开发建设的重庆市渝中区新华路筷子街泛华大厦三区 9楼至28楼房屋14 400平方米和四区负一层车库600平方米，共计15 000平方米以6624万元的价格预售给中保人寿重庆分公司。第一次缴付购房款在合同签字后付定金20万元；第二次在登记时付房款总额的20(含定金)1325万元；第三次在工程进行到第九层时付总价的10，共计662万元；第四次在工程每上升五层时付总价的10，共计662万元。泛华公司在1999年8月31日

4、将竣工并经验收合格的上述房屋移交给中保人寿重庆分公司。该合同关于违约责任的约定为：合同签订后，双方均不得擅自变更或撤销，中保人寿重庆分公司如违反约定的期限延迟缴付房款，应向泛华公司缴纳违约金，违约金每日按房价的02累加计算；泛华公司如违反约定的期限延迟交移房屋，应向中保人寿重庆分公司缴纳违约金，违约金每日按房价款的02累加计算。合同签订后，泛华公司和中保人寿重庆分公司在重庆市房地产交易所办理了预售合同登记，登记号为 (98)预售(购)第0953号。1998年7月6日至1999年1月11日，中保人寿重庆分公司分八次向泛华公司共计支付了5875万元的房款。2003年2月12日，泛华公司向中国人寿保

5、险公司重庆市分公司(以下简称中国人寿重庆分公司)发出商品房入住通知称，现已按照中国人寿重庆分公司的变更要求及施工图完全竣工，设备安装已全部就位，并已调试完毕。请中国人寿重庆分公司即日起入住该楼，进一步完善精装修，尽快支付剩余房款，以便泛华公司尽早为中国人寿重庆分公司完善房屋产权证及国土使用证。然而，泛华公司至今未向人寿(集团)公司提交泛华大厦通过竣工验收和消防验收并达到合格能够入住的证据。2003年10月28日，中国人寿重庆分公司称以邮件挂号的方式，向泛华公司送达了关于催交我司购买的办公用房的公函，但未向一审法院提交邮政送达的回执单据。目前，讼争房屋已完成主体结构建设，尚未竣工验收，不具备交付

6、使用条件。1999年3月，中保人寿保险有限公司更名为中国人寿保险公司，同年4月，中保人寿重庆分公司更名为中国人寿重庆分公司。2003年6月，中国人寿保险公司独家发起设立了中国人寿保险股份有限公司，同年8月，中国人寿保险公司又更名为中国人寿保险(集团)公司。2003年9月18日，中国人寿保险股份有限公司设立了中国人寿保险股份有限公司重庆市分公司。 2004年7月，人寿(集团)公司发文同意注销中国人寿重庆分公司及其所属分支机构营业执照，原中国人寿重庆分公司及其直属机构的相关债权债务由人寿(集团)公司承担。2005年2月，人寿(集团)公司在向一审法院提起诉讼的同时，申请对泛华大厦的房屋予以诉讼保全。

7、一审法院于2005年 3月11日作出(2005)渝高法民初字第13号民事裁定书，查封了泛华大厦价值6624万元的房产。2005年2月23日，人寿(集团)公司向一审法院提起诉讼称：1998年5月18日，该公司下属非法人营业组织-中保人寿重庆分公司与泛华公司协商签订了购买泛华公司开发的重庆市渝中区民族路 15号泛华大厦部分房屋的商品房预售 (预购)合同。合同约定：中保人寿重庆分公司向泛华公司购买泛华大厦三区9楼至 28楼房屋14 400平方米和四区600平方米车库，共计15 000平方米。工程竣工交付时刻为1999年8月31日。中保人寿重庆分公司应分数次向泛华公司支付购房款 6624万元。鉴于泛华

8、大厦三区共计29层，故竣工验收前中保人寿重庆分公司支付房款为总房款的70，计463680万元。合同签订后，双方办理了预售合同登记，中保人寿重庆分公司超额支付购房款共计5875万元。但至今为止，泛华公司仍未交付竣工验收合格的房屋，构成违约。购房合同签订后，中保人寿保险有限公司经批准变更为中国人寿保险公司，2003年6月中国人寿保险公司又更名为人寿(集团)公司，现人寿(集团)公司享有1998年5月18日购房合同的全部权利。为此请求判令：1泛华公司立即履行交房义务；2泛华公司从逾期之日起至交房之日止向人寿(集团)公司支付违约金(截至2005年1月31日违约金为254362万元)；3由泛华公司承担诉讼

9、费用。泛华公司答辩称：一、人寿(集团)公司主体不适格。从人寿(集团)公司提交的现有证据来看，无法证明中国人寿重庆分公司已更名为人寿(集团)公司，人寿(集团)公司不是购房合同的相对方，不享有购房合同的权利。二、即使人寿(集团)公司主体适格，泛华公司申请中止案件审理的要求合理合法，本案应中止审理。三、关于实体问题，关于交房泛华公司无异议，但关于违约金，人寿(集团)公司的请求已超过诉讼时效，泛华公司不予认可。一审法院经审理认为，关于人寿(集团)公司是否属于适格原告问题。1998年 5月18日，与泛华公司签订商品房预售 (预购)合同的中保人寿重庆分公司，系由原中保人寿保险有限公司设立，原中保人寿保险有

10、限公司变更名称为中国人寿保险公司后，原中保人寿重庆分公司也变更名称为中国人寿重庆分公司，其隶属关系没有变化。第规定，分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担。目前，中国人寿保险公司又更名为人寿(集团)公司，且已下文注销中国人寿重庆分公司，其相关债权债务由人寿(集团)公司承担。因此，人寿(集团)公司以原告身份向泛华公司主张权利是正当的。关于人寿(集团)公司主张的违约金请求是否超过了诉讼时效的问题。首先，本案违约金系基于泛华公司未按约履行交房义务的违约行为而产生的。按照双方当事人在商品房预售(预购)合同中的约定，泛华公司如违反约定的期限延迟移交房屋，应向人寿(集团)公司缴纳违约金，违约金每日

11、按房价款的02累加计算。从该约定内容分析，延迟交房的违约金是依照违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，即相关于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分不计算诉讼时效的独立的权利，购房方能够在该项整体权利没能实现时提出主张。假如将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分不起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中约定的“累加计算”的本意，违背当事人意思自治的差不多原则；其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。关于没有支付期限

12、的债务，债权人任何时候都能够主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“明白或者应当明白权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算；再次，就本案的实际情况而言，要求购房方在房屋交付之前单独就违约金债权提起诉讼或申请仲裁，均不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。总之，泛华公司关于违约金债权应当按照违约时刻分不计算诉讼时效的抗辩理由，因无现行法律、司法解释明文规定的支持，不予采纳。综上，人寿(集团)公司与泛华公司签订的商品房预售(预购)合同符合法律规定，系双方真实意思表示，应当受到法律爱护。泛华公司应当按照合同忠实履行义务，幸免因违约造成其损失的扩大。人寿(集团)公司的诉讼请求及其理由成立

13、，依照第第一款、第、第之规定，判决：(一)泛华公司在判决生效后三十日内按双方签订的重庆市商品房预售(预购)合同将验收合格的泛华大厦三区9楼至28楼房屋14 400平方米和四区600平方米车库交付人寿(集团)公司，并办理有关产权过户手续。(二)泛华公司在判决生效后立即向人寿(集团)公司支付截止 2005年1月31日的逾期交房违约金 254362万元，并按每日6624万元的 02向人寿(集团)公司支付从2005年2月1日起至履行本判决第一项交房义务时止的逾期交房违约金。案件受理费430 960元、保全费331 720元，共计762 680元，由泛华公司负担。泛华公司不服一审判决，向本院提起上诉，请

14、求撤销一审判决，改判驳回人寿 (集团)公司的诉讼请求并由人寿(集团)公司承担本案诉讼费用。要紧理由是：1一审判决关于人寿(集团)公司享有本案诉讼主体资格的认定错误，人寿(集团)公司提供的证据不足以证明其享有商品房预售(预购)合同的权利，其无权提起本案的诉讼。据2005年5月18日，重庆市工商行政治理局出具的工商查询记录表明，截至该日，中国人寿重庆分公司仍为合法存续的通过工商登记的法人分支机构，并未办理注销、撤销及主体资格变更等手续。人寿(集团)公司提供的证据，不能表明人寿(集团)公司合法承继了中保人寿重庆分公司的债权债务，及人寿(集团)公司合法享有中保人寿重庆分公司在商品房预售(预购)合同中的

15、权利。人寿(集团)公司提供的证据自相矛盾，无法体现中保人寿重庆分公司的债权债务究竟由谁承担。2一审判决认定泛华公司违约并判今泛华公司承担违约责任错误。其一，依照人寿(集团)公司提供的泛华公司及中国人寿重庆分公司的往来函件，双方已对交房时刻达成了新的约定，泛华公司并不存在违约行为。本案讼争房屋于1998年年底已主体封顶，1999年8月竣工并经结构验收合格，泛华公司差不多具备依约交付房屋的条件，但因泛华公司前任法定代表人被撤销职务后，拒不交出全部工程资料，故泛华公司无法调取相应的证据。泛华公司在一审期间已向法院提出调查取证申请书，但一审法院未予理睬。人寿(集团)公司提出变更设计的要求是导致泛华公司

16、未能按照重庆市商品房预售 (预购)合同约定时刻交付房屋的全然缘故。中国人寿重庆分公司出具的关于催交我司购买的办公用房的公函表明，双方已就房屋交付的时刻形成了新的合意，人寿 (集团)公司不能再按照商品房预售(预购)合同的约定主张泛华公司违约。其二，假设泛华公司违约，人寿(集团)公司主张的违约金也已超过诉讼时效，已丧失胜诉权。商品房预售(预购)合同约定厂明确的履行期限，即1999年9月1日起泛华公司应当给付违约金，本案违约金是有给付期限的。自约定交付房屋之日起至今近六年时刻，人寿(集团)公司从未督促泛华公司交付房屋，更未主张过违约金，故人寿 (集团)公司主张的违约金差不多超过诉讼时效，法律不应爱护

17、。人寿(集团)公司当庭答辩称：一审判决认定事实清晰，适用法律正确，应予维持。要紧理由：1人寿(集团)公司主体适格。2商品房预售(预购)合同约定泛华公司于1999年8月31日交付的房屋应为竣工验收合格的房屋，而不是主体封顶即可。人寿(集团)公司所发的两份函件本意为催交房屋，与变更交房时刻非同一概念，双方从未就交房条件进行过变更。3商品房预售(预购)合同未约定违约金的支付时刻，故应从发生争议之日，即2003年10月28日和2004年4月13日，人寿(集团)公司分不发函至泛华公司催收房屋遭到拒绝之日开始起算诉讼时效。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案双方当事人争议焦点有二：其

18、一、人寿(集团)公司的诉讼主体资格问题；其二、违约责任的认定及人寿(集团)公司主张违约金是否超过诉讼时效问题。(一)人寿(集团)公司的诉讼主体资格问题。经审查，本案所涉商品房预售(预购)合同的一方签约主体为中保人寿重庆分公司。该公司系属中保人寿保险有限公司设立的分公司。1999年3月22日，经中国保险监督治理委员会批准，中保人寿保险有限公司更名为中国人寿保险公司，随之，作为中保人寿保险有限公司分公司的中保人寿重庆分公司亦于同年4月20日变更公司名称为中国人寿重庆分公司。2003年 7月8日，中国人寿保险公司再次更名为人寿(集团)公司。上述事实表明，人寿(集团)公司与本案签约主体中保人寿重庆分公

19、司的总公司中保人寿保险有限公司仅为变更前后公司名称的差异，实系同一法人。人寿(集团)公司变更设立后，中国人寿重庆分公司虽未因之变更相应名称，但2004年7月14日，人寿(集团)公司向重庆市工商行政治理局出具关于注销原中国人寿重庆市分公司及其所属分支机构的函，申请注销中国人寿重庆分公司，同时表明原中国人寿重庆分公司及所属分支机构的相关债权债务由该公司承担。人寿(集团)公司申请注销中国人寿重庆分公司的行为，属公司基于经营进展需要对其分支机构的变更调整。依照第的规定，公司能够设立分公司，分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担。因此，公司分支机构于法人变更过程中是否已实际经工商注销完毕，不阻碍

20、公司基于独立法人性质行使对其分支机构所享有的民事权利和民事义务。人寿(集团)公司于本案中以原告身份向泛华公司主张商品房预售(预购)合同项下的合同权利符合法律规定。泛华公司上诉提出的截至2005年5月18日，中国人寿重庆分公司未办理注销手续，仍为合法存续的法人分支机构，人寿(集团)公司不具备合法诉讼主体资格，无权提起本案诉讼的主张，与事实不符，亦无法律依照。一审判决认为人寿(集团)公司属于本案适格原告，认定事实及适用法律正确，予以维持。(二)违约责任的认定及人寿(集团)公司主张违约金是否超过诉讼时效问题。本案双方当事人签订的商品房预售 (预购)合同约定，泛华公司应在1999年 8月31日将竣工并

21、验收合格的房屋移交给中保人寿重庆分公司。泛华公司上诉提出，依照泛华公司与中国人寿重庆分公司的往来函件，双方已对交房时刻达成了新的约定，泛华公司不存在违约行为。经审查，中国人寿重庆分公司分不于2003年 10月28日及2004年4月13日，向泛华公司发出两份函件，名称为关于催交我司购买的办公用房的公函。其中2004年4月13日函件的邮政送达回执单据上载明泛华公司拒收。该函件内容为中国人寿重庆分公司基于函发之日，泛华公司仍未完成工程竣工验收、消防验收和环境配套设施的整治工作的现状，为幸免损失接着扩大而要求泛华公司尽快依约交付竣工验收合格房屋的催告。未见双方于此函件中对房屋交付期限存有明确具体的合意

22、变更，且于此之外泛华公司亦没有再提供其他形式的证据证明其主张的本案双方当事人就讼争房屋交付时刻存在协商一致的变更，因此，泛华公司的上述主张与事实不符，不予支持。泛华公司上诉亦提出，本案讼争房屋于1999年8月竣工并经结构验收合格，已具备依约交付的条件及人寿(集团)公司提出变更设计的要求是导致泛华公司未能按照约定时刻交付房屋的全然缘故两项主张，作为其不应承担违约责任的抗辩理由。经查，自本案诉讼伊始，泛华公司一直未能就讼争房屋已通过竣工验收合格及人寿 (集团)公司于合同履行过程中存在不符合合同约定的设计变更提供有效证据。对此，泛华公司主张系由其前任法定代表人隐匿工程资料导致其举证不能所致。泛华公司法定代表人的变更属于其公司内部人员的调整变化，在公司依法存续期间，法定代表人的更迭不构成阻碍公司民事责任承担的法定抗辩理由，故泛华公司该项上诉主张亦不能成立。按照双方当事人在商品房预售(预购)合同中的约定，