2022年江苏省房地产估价师制度与政策房地产开发项目转让程序考试试卷

1、江苏省房地产估价师制度与政策：房地产开发项目转让程序考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题备选项中，只有1个事最符合题意） 1、有关市场法说法，错误是。 A：测算成果轻易被人们理解、承认、接受 B：测算成果有时并不一定是合理、真实 C：需要估价师对当地房地产市场行情有足够把握 D：每个影响原因对可比实例成交价格影响程度都可采用定量分析予以量化 E：工业用地监测点评估价格 2、住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴

2、存。 A：长期住房储金 B：短期住房储金 C：临时住房储金 D：短期住房工资 E：执行层组织协调3、某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。假如平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测该都市商品住宅销售量为（）万m2。 A390.5 B399.5 C523.5 D543.0 4、某墙身详图中所标明尺寸为660，表明其所对应实际尺寸是_。 A660mm B1320mm C5500mm D13200mm5、假如石油价格持续攀升导致了一种国家通货膨胀，此类通货膨胀属于。 A：需求拉动型通货膨胀 B：成本推进型通货膨胀 C：构造失调型通货膨胀 D：预期型通货膨胀 E：执行层组织

3、协调 6、房地产开发项目可行性研究初步可行性研究阶段，所需费用约占总投资0.25%1.5%，投资预算精度可达_%。 A5 B10 C15 D20 7、按照住房置业担保管理试行措施规定，住房置业担保企业提供担保是_担保。 A一般保证 B贷款人、保证人分担责任比例保证 C连带责任保证 D信誉保证 8、是物业管理社会化必要前提。 A：物业所有权、使用权与物业经营管理权相分离 B：物业所有权、使用权与物业经营管理权相一致 C：物业所有权、使用权与物业经营管理权相融合 D：现代化大生产社会专业分工 E：执行层组织协调 9、下列行业中，_中企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。 A批量行业 B僵滞行业

4、C分块行业 D专业化行业 10、估价汇报封面应包括估价汇报名称、估价项目名称、委托人、估价机构和。 A：注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价作业日期、估价汇报编号 B：注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价时点、估价汇报编号 C：估价作业日期、估价汇报编号、附件 D：估价时点、估价作业日期、估价汇报编号 E：工业用地监测点评估价格11、下列有关土地赔偿费、安顿补助费使用，表述错误是。 A：土地赔偿费归农村集体组织所有 B：地上附着物和青苗赔偿费归地上附着物和青苗所有者所有 C：由农村集体组织安顿人员，安顿补助费由农村集体经济组织管理和使用 D：由其他单位安顿人员，补助费发放给个人 E：房地产

5、估价机构必须加盖公章 12、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125，套内墙体面积为20，分摊共有建筑面积为25该套住宅每平方米建筑面积价格为【考题】 A：1667元 B：1765元 C：1875元 D：元 E：工业用地监测点评估价格 13、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参照根据估价，一般是评估。 A：挂牌底价 B：正常市场价格 C：竞买人可承受最高价 D：最也许成交价 E：工业用地监测点评估价格14、在某商业街深度3048%(即100英尺)、临街宽度20%矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%矩

6、形土地总价为_万元。 A1504 B1404 C1304 D1204 15、_是指不一样意他人祈求，而提出证据加以抗辩权利。 A形成权 B异议权 C支配权 D祈求权 16、某待开发土地，其土地获得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元k。假设开发周期为2年，其中第一年和次年投资分别占总投资60和40。银行贷款年利息为8，该土地投资利息为元。 A：55.20 B：103.22 C：109.63 D：114.82 E：工业用地监测点评估价格 17、现金流入与现金流出之差称为_。 A现金波动值 B现金后期值 C净现金流量 D现金流量差值 18、目前房地产市场不景气，但预测3年后价格会回升，既有一座

7、出租写字楼要估价。该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益1000万元，估计未来3年内仍维持这个水平，但等到3年后市场回升时将其转卖售价会高达25000万元销售税费为6%。假如投资者规定该类投资酬劳率为10%，则该写字楼目前价值为_。 A21225万元 B19854万元 C2358万元 D3万元 19、建筑物净收益=建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。 A：建筑物重置价 B：建筑物现值 C：土地价格 D：房地产价格 E：工业用地监测点评估价格 20、房地产管理部门对房地产转让双方提供文献进行审查，当超过_日视为同意受理。 A10 B20 C5 D7 21、实行住房分派货币化后，公务员

8、住房补助详细措施由_同意。 A市(县)人民政府 B省、自治区、直辖市人民政府 C上级财政部门 D上级房改部门 22、某房地产在未来6年均可以获得稳定年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20，酬劳率为10，若采用直接资本化法评估该房地产市场价值，则资本化率为。 A：667 B：741 C：1260 D：1333 E：工业用地监测点评估价格23、在_中，一般有一家或数家大型百货企业是重要租户。 A市级购物中心 B地区购物商场 C居住区商场 D邻里服务性商店 24、在都市规划区范围内，以出让方式获得土地使用权，闲置1年以上按出让金_如下征收土地闲置费。 A10% B15% C20% D2

9、5%25、估价时点究竟是目前、过去还是未来，是由决定。 A：估价目 B：估价师 C：委托人 D：估价对象 E：工业用地监测点评估价格二、多选题（共25题，每题2分，每题备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选每个选项得 0.5 分） 1、协议未作约定，面积误差比绝对值超过3时，假如买受人不退房，产权登记面积不不小于协议约定面积时，处理原则是。 A：面积误差比在3以内(含3)房价款由买受人补足 B：面积误差比绝对值在3以内(含3)部分房价款由房地产开发企业返还买受人 C：绝对值超过3部分房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人 D：绝对值超过3房价款由房地

10、产开发企业三倍返还买受人 E：绝对值超过3房价款由房地产开发企业双倍返还买受人 2、_就是要估算出一种地区对某种产品潜在需求数量。 A潜在需求评估 B市场趋势分析 C市场规模分析 D市场需求预测3、获得开发项目用地所发生费用为_。 A用地使用费 B土地费用 C土地转让费 D土地租用费 4、房地产估价中价值，一般是指_。 A使用价值 B互换价值 C投资价值 D账面价值5、资本化率是（）倒数。 A毛租金乘数 B潜在毛租金乘数 C有效毛收入乘数 D净收益乘数 6、下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标有。 A：投资回收期 B：借款偿还期 C：利息备付率 D：财务净现值 E：现金酬劳率 7、

11、房地产估价之因此要遵守替代原则，是由于根据经济学原理，同一种商品在同一种市场上具有相似_。 A成交价格 B理论价格 C评估价值 D市场价格 8、某房地产开发项目，通过测算得出如下数据：假如市场前景好将产生5680万元净现值；假如市场状况一般将产生2450万元净现值；假如市场前景不好，则将产生-3680万元净现值，经分析市场前景为：好概率为45%；一般概率为35%；不好概率为20%。则该项目期望值为万元。(试题) A：2677.50 B：3680.60 C：4003.50 D：5356.80 E：借款协议 9、按消费者对产品两种属性重视程度进行划分，形成不一样偏好细分市场模式是_。 A同质偏好市

12、场 B分散偏好市场 C个别偏好市场 D集群偏好市场 E弥隙市场 10、尽管有些房地产开发商也有自己销售队伍，但他们往往还要借助于物业代理协助，这是由于物业代理具有某些优势，详细包括。 A：物业代理对房地产市场目前和未来供求关系 B：物业代理具有丰富租售知识和经验专业人员 C：物业代理信誉更高，更易销售 D：物业代理愈加熟悉市场状况 E：房地产开发商有特定销售对象11、某写字楼2年前市场价格为1元/m2，目前该类写字楼市场资金为每天2元/m2，写字楼净收益为市场租金80%。预测3年后该写字楼市场价格将到达12500元/m2，转让该写字楼税费为市场价格6%。假如投资者规定该类投资酬劳率为12%。则

13、该写字楼目前市场价格为（）元/m2。 A10300 B9766 C10256 D9874 12、房价收入比在_倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补助地区，可以对无房和住房面积未到达规定原则职工实行住房补助。 A3 B4 C5 D6 13、从房地产投资对象上来分，投资可以分为。 A：固定资产投资和流动资产投资 B：不动产投资和动产投资 C：长期投资和短期投资 D：境內投资和境外投资 E：借款协议14、廉租住房保障资金来源有等。 A：地方财政预算安排 B：中央财政专题补助 C：住房公积金增值收益 D：土地出让净收益 E：住宅专题维修资金 15、销售税费包括_。 A两税一费(营业税、都

14、市维护建设税、教育费附加) B交易手续费 C土地增值税 D印花税 E企业所得税 16、下列行为中，应当缴纳契税有。 A：房屋赠与 B：非法定继承人房屋继承 C：以土地、房屋权属抵债 D：以土地、房屋权属投资、入股 E：房地产抵押 17、_是以房地产与其外部环境与否保持协调，来鉴定与否为最高最佳使用，它可以协助我们确定最佳用途。例如，在平常必需品零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样地区开设专卖店就不是最高最佳使用。 A权益原理 B收益递增递减原理 C均衡原理 D适合原理 18、_是市场经济产物，竞争是市场经济基本特性。 A物业管理 B房地产 C中介机构 D商品房 19、对

15、于一般房地产投资项目，（）指标值应当不小于1.2。 A资产负债率 B偿债备付率 C流动比率 D速动比率 20、个人住房抵押贷款业务中，与开发商有关信用风险有。 A：恶意欺诈 B：市场疲软 C：项目拖期 D：质量纠纷 E：违法预售 21、当投资者准备进行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观_研究。 A区位 B环境 C政策 D文化 22、物业管理经费来源除了物业管理企业开展多种经营收入和利润外，还包括。 A：定期收取物业管理服务费 B：物业共用部位、共用设备设施维修资金 C：政府扶持 D：对长期拖欠物业费业主罚款 E：开发建设单位予以一定支持23、房地产开发程序重要分为阶段。 A：决策分析，规划设计，建设，租售 B：决策分析，可行性研究，建设，租售 C：投资机会选择与决策分析，前期工作，建设，租售 D：投资机会选择，前期工作，施工与竣工，物业管理 E：借款协议 24、土地使用税课税对象是范围内土地。 A：