小城镇房地产开发项目的市场定位 毕业论文【最新】

1、广西国际商务职业技术学院毕业论文学生姓名 指导教师 所在系 市场流通系 专业名称 营销与策划班级 10级 学 号 QQ2374355132012年12 月 22 日目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc343972448 一、绪言 PAGEREF _Toc343972448 h 2 HYPERLINK l _Toc343972449 （一）小城镇的定义 PAGEREF _Toc343972449 h 2 HYPERLINK l _Toc343972450 （二）房地产开发的定义 PAGEREF _Toc343972450 h 3 HYPERLINK l _To

2、c343972451 （四）本选题的目的、意义 PAGEREF _Toc343972451 h 3 HYPERLINK l _Toc343972452 二、市场定位的要求 PAGEREF _Toc343972452 h 3 HYPERLINK l _Toc343972453 （一）市场定位的原则 PAGEREF _Toc343972453 h 3 HYPERLINK l _Toc343972454 （二）细分市场方法 PAGEREF _Toc343972454 h 5 HYPERLINK l _Toc343972455 三、市场定位方法 PAGEREF _Toc343972455 h 7 HY

3、PERLINK l _Toc343972456 （一）产品定位 PAGEREF _Toc343972456 h 8 HYPERLINK l _Toc343972457 （二）企业定位 PAGEREF _Toc343972457 h 10 HYPERLINK l _Toc343972458 四、小城镇房地产项目开发情况 PAGEREF _Toc343972458 h 12 HYPERLINK l _Toc343972459 五、结合小城镇房情况与定位方法，制定房产开发项目定位 PAGEREF _Toc343972459 h 14 HYPERLINK l _Toc343972460 六、个案论证

4、PAGEREF _Toc343972460 h 16 HYPERLINK l _Toc343972461 （一）项目介绍 PAGEREF _Toc343972461 h 16 HYPERLINK l _Toc343972462 （二）项目SWOT分析 PAGEREF _Toc343972462 h 17 HYPERLINK l _Toc343972463 （三）项目定位 PAGEREF _Toc343972463 h 17 HYPERLINK l _Toc343972464 七、结论及建议 PAGEREF _Toc343972464 h 20 HYPERLINK l _Toc343972465

5、 （一）结论 PAGEREF _Toc343972465 h 20 HYPERLINK l _Toc343972466 （二）建议 PAGEREF _Toc343972466 h 21 HYPERLINK l _Toc343972467 参考文献 PAGEREF _Toc343972467 h 21毕业设计题目： 小城镇房地产开发项目的市场定位绪言（一）小城镇的定义小城镇就是较小的城镇。它介于城乡之间，地位特殊。小城镇等于建制镇加城镇加集镇。镇是农村一定区域内政治、经济、文化和生活服务的中心。城镇，通常指的是以非农业人口为主，具有一定规模工商业的居民点。集镇是指乡、民族乡人民政府所在地和经县级

6、人民政府确认由集市发展而成的作为农村一定区域经济、文化和生活服务中心的非建制镇。因而集镇是农村中工农结合、城乡结合，有利生产、方便生活的社会和生产活动中心，是今后我国农村城市化的重点。的社会和生产活动中心，是今后我国农村城市化的重点。（二）房地产开发的定义房地产开发是实现城严格的市规划和城市建设的商业经营活动，在房地产开发之前必须获得国有土地使用权，根据市场的规模、经济，有目标的进行合理地在该土地上进行建设基本设施，房地产开发包括土地开发和房屋开发，在开发时保证开发主体合法和城市规划的期限。（四）本选题的目的、意义全国房地产项目行业开发浪潮的兴起，国内外注资越来越多，住宅房地产项目做为房地产的

7、主要产业，住宅性房地产业成为竞争最大的一个项目，大中城市房地产行业的饱和，房地产行业纷纷向综合型转型，寻找新新市场，三农政策的实施，小城镇经济发展迅速，小城镇房地产开发前景极为广阔，成为房地产业一个新的发展方向，企业与消费者的交易取得成功的因素成为现代企业研究的首要主题，本文将根据本企业的经济情况和小城镇的特殊情况利用逻辑方法和策划理论知识进行探索，找出现在目前楼盘的定位的，运动科学的方法进行市场调查，运动科学的定位策略方法，科学分析目前小城镇房地产市场的定位问题以及目前市场空缺的市场定位，分析出小城镇房地产差异化的市场定位，构建小城镇房地产项目定位程序，提高企业竞争力，最后使用一个小城镇房地

8、产开发项目进行研究实证，本文制希望能给小城镇房地产开发商提供一个做市场定位的依据及参考。市场定位的要求（一）市场定位的原则1.可衡量性分析 在市场细分以后细分市场与消费群体之间必须有明确的差异性，购买规模的可视性，以及消费群体的基本情况（除少数特殊情况外）是可以衡量的，比如说年龄、收入、职业、家庭情况等。2.可占领性分析可占领性也包括可行性，细分市场必须和目标市场的选择必须根据企业的自身的开发与营销活动能力，地区性、目标市场大小等的因素，必须具有可占领性才能保证企业能够顺利地占领这块市场和以后的宣传、销售等活动。3.可赢利性分析 项目具有可行性是基础，企业的主要目的就是为了赢利，必须保证项目的

9、可赢利性。4.稳定性分析 市场是变化多端的，市场不仅要足够大、有可占领性还需要有稳定性，市场的变动可能会给损失和风险，必须把目标放长远，随着市场客观环境的变化，企业也应该及时顺应市场的变化。5.规模性分析有些房地产商盲目地利用规模效应开发，最后由于根本没有那么大的需求导致产品滞销，对企业赢利产生巨大影响，往往原因是细分市场过小，一个理想的市场必须有一定的规模和一定的发展前景。6.区域基本信息分析判断未来物业的基本开发走向。对生活基本质量必须有保障，水电等供应情况，总体价格水平是否合适目标消费群体，周围的物业租售总体状况对 本企业的影响。可以根据职业、年收入、年龄等进行划分，如上班族特点，白领特

10、点，个体户特点，其他7.差异性 使用市场定位差异性来与其他竞争对手的市场区分出来，有效的避免竞争，可以通过产品、服务、人员、形象等差异区别于其他对手，取得竞争优势。（二）细分市场方法1.市场基本细分结构小城镇市场有竞争者分析竞争者战略方式竞争不激烈，无需细分市场产业竞争结构竞争者变量分析分析竞争者SWOT竞争激烈，进行市场细分分析竞争者市场定位其他竞争者能力分析无竞争者无细分市场市场基本细分结构图2.细分程序七步法根据需要选定产品市场范围:要确定进入什么行业，生产什么产品，根据消费者需求和分析消费者的需求变动确定细分市场。列出所有潜在顾客的所有需求:确定产品市场范围之后，从地理、人口心理、城市

11、规划方面列出目前的消费需和潜在的消费者需求，为市场细分提供充分的可变量。选出市场细分标准列出所有潜在顾客的所有需求之后，通过市场调查了解消费者最关心、最迫切的产品需求。检验市场细分的标准:对细分市场加以筛选，选着出重要的需求因素，将其与企业的实际情况进行对比。消费者的关键特征划分相应消费者群体:目标顾客基本需求的差异，并划分为不同的子市场。进一步细分市场:不同的需求和购买行为的关系，寻找新变量。衡量市场规模:估计可盈利水平，找到前面得到的市场挖去细分市场潜力，寻找可赢利机会。3.多变量因素法 职业类型、年龄结构、家庭收入等。职业类型/年收入5万以下5万-15万元15万-30万元30万以上上班族

12、944323431456567个体户2343345453456455其他16556549451324人数*个人数*个人数*个人数*个人数*个按职业类型、年收入划分得到多个细分市场（例）4.目标市场的区域分析和客户分析主要分为三个地理因素、人口因素、心理因素地理因素城市状况经济发展、家庭住房情况、家庭就业情况等人口密度该市人口密度区位和环境所在县城的方位和当地的政治等环境地形地貌、气候特点当地气候，冷热等情况土地资源情况土地价格、区位等一系列因素人口因素年龄根据年龄划分收入城镇居民平均年收入、目标群体年收入家庭家庭人数及家庭的结构心理因素社会阶层社会阶层数据分类统计生活方式可以根据地区的人民生活

13、习惯判断个性所购买的人的年龄，教育，职业购买动机购买后的用途，转手、居住、出租目标市场的区域分析和客户分析5.影响置业的政策因素影响市民购房计划的主要政策因素是限购令，受影响的比例分别为30.60%、24.78%，有些城市在购房时需要满4-6年的居住时间才能购买当地的房，在购买第二套房时税率提高，其次是贷款利息升高导致购房更加困难。6.波特五力分析波特无力即可赢利性分析，用来排除一些对企业构成威胁的因素，这些都威胁到企业后期的市场营销活动，极有可能导致策划预测运作的顺利进行，只有把目标放到后期工作中，做好前期工作，才是最有效的避免威胁。威胁（波特五力）：现有竞争对手的威胁，潜在新加入的竞争对手

14、威胁，替代品的威胁，消费者的讨价还价能力，供应商的讨价还价能力7. 根据马斯洛需求层次理论分析购房用途 房子的核心价值是居住，商业地产是用于投资，在市场上大部分人是居住使用，另外还有许多人购房当做商业投资项目，现在的人们除了安全上的需求是最基本的需要外,对于该地区刚性需求大小等，前人的马斯洛理论对楼盘多个因素进行考虑。生理需求根据国内房地产统计宣示用于生活需要社会需求用于投资出租、转手销售和商业用地,根据他们的购房原因来看，炒房者的注重在价格、收益与风险这三个方面，有些是用作自用办公室或者销售产品的店面的商业用途。尊重与自我实现当楼盘定位于高档级别的时候，目标消费群体更注重于自己的形象，其中主

15、要包括了消费档次、楼盘档次、楼盘质量、在楼盘内的住户消费能力。三、市场定位方法（一）产品定位1.地理位置选择定位交通情况：现在的许多家庭因为孩子上学，大人上班对公共交通非常重要，有关的车流情况、道路的宽度对交通的通畅有极大影响，人们的生活时而使用物流，不少人都喜欢网上购物，较为明显的是快递，所以开发商必须对目标消费群体情况进行研究，这也可以成为行业的竞争优势。周边景观：自认景观、人文景观、遮挡物和可能造成的破坏。商务圈：百货商场等购物上锁，写字楼、厂房、各种企业等的数量、等级以及周边人口的特性、生活、收入、性别、年龄、消费能力等2.利用USP理论定位房地产行业也像其他行业一样， 不管竞争的是否

16、热烈，都会给自己创造卖点，和市场联系起来，给品牌创造优势与机会，才能在市场上划出一块属于自己的领域。楼盘硬件建筑风格园林主题自然景观区位价值消费者的知情权人以群分原创概念功能提升产品嫁接楼盘软性附加价值楼盘可感受价值概念销售情感升值潜力创意促销地域性因素阳光、空气、水科技设备户型成本与物业境外设计数字化社区居住文化生活方式产品类别高使用率环境景观社区房地产寻找卖点因素参照表以上为目前房地产业所运用的卖点，企业不能盲目的创造卖点，卖点少不能满足消费群体的需求，卖点过多的话，生产升本增加，卖点的多少要依据产品目标消费群体而定，并根据经济发展趋势设法创造新卖点。罗列目前市场所存在的各个楼盘的特点，分

17、析出他们的卖点，使用鱼骨分析法和对比之后，把企业和消费群体情况相结合，制作出企业独特的、合理的卖点。3.功能差异化定位核心价值为主，附加价值为辅，楼盘综合一体化已经成为房产发展的主流，复合型的楼盘更加有利，所以在保障产品的核心功能的情况下，运用集中化战略，尽力满足消费者潜在需求，尽量产品价值最大化。教育功能附加功能，离教育机构比较近，名牌教育机构为最佳，有书店、报纸摊等休闲功能附加功能，有一完整的休闲配套购物功能至少有一个超级市场，几个便利店娱乐功能附加功能，桌球室、溜冰场等一系列的配套设施商务功能商务服务中心餐饮功能早餐、中西餐、酒吧修理功能家电维修、车辆维修等服务功能物业管理4.特色定位房

18、地产开发项目的特色主题，寻找特色，创造特色，可以使用交错组合与差异化进行定位。5.差异化定位为了区别于其他产品和消费者的认同，以及具备特色创造差异化，进行差异化定位。6.房产业态定位楼盘的消费群潜在的消费能力，楼盘可以利用商业业态获得赢利，决定了业态的收益价格定位可分为：高价定位、低价定位、中价定位、固定价格定位，房地产开发项目的销售价格定位比较特殊，不宜使用高价定位和固定价位定位，高价定位可以很快的回收成本，但是对于已购房消费群来说，谁都不希望自己的房子贬值，其他开发商的价格影响，销售业会非常艰难，许多购房者认为房子的升值是购房的因素之一，如果价格一直不变，顾客认为还可以等一等，没有激发消费

19、群体购买的急迫性，售楼前期固定价格定位也不适用，目前企业通常开始售楼时使用低价定位，大部分销售出去之后使用价格固定或走高，随着时间的增加明显的看到楼房的升值。8.反定位根据各个小城镇的开发项目市场定位不同，为了避免企业竞争，可能反定位的方法对企业的定位更有利，但市场需求必须有有可衡量性，主要形式如下： 繁华城市：交通便利、接近都市、绿化面积小、价格昂贵。回归田园：田野生活、远离闹市、价格偏低。 时尚户型：使用现代化的设计，体现现代化生活。 反古风格：使用反古式设计，诗意、优雅的生活，怀旧。 赢利模式: 销售商品房和商面来赢利.赢利模式:销售的商品房不赢利，但是通过餐饮、电影院、游乐场健身、咖啡

20、馆等商业模式赢利。（二）企业定位1.客户群的选择 根据顾客群的经济、收入、家庭结构等进行筛选出自己的客户群体，从中划分出那些是有可能进行交易及可以让企业获取最大利润的的主要群体、次要群体等，根据该群体需求，制作、修改企业飞服务，尽力提 高顾客满意度，放弃一些不能或很少能带给企业利益的消费群，寻求企业效益、利益最大化。2.价值的获取多方位的分析企业获利点，分析影响企业获利点的因素，削减企业获利少的方面，制定合理的企业赢利模式。3.战略控制为了保证企业各种战略的有效实施，分析其影响的因素，对未来的变量进行预测。4.业务范围要理解是我将从事何种经营活动，包括企业希望向客户提供何种产品、服务和解决方案

21、,这个经营活动所起的作用，要向谁出售这个产品，谁不需要这种产品，所选业务范围的竞争程度。5.分析竞争者优势因素 竞争对手九龙套房世纪花城兴景江华庭本项目项目区位市郊市中心市中心市郊规模大小32亩30亩25亩41亩定位价格低价格高价格高价格中盈利模式出售住宅出售住宅出售住宅出售住宅/商店出租销售价格9485/平12010/平15142/平11432/平销售率72%81%67%租金水平30/平43/平49/平39/平空置率28%19%32%物业管理费低低高中推广中中高高6.规模定位 规模定位以企业的经济和目标市场情况进行选着选择性市场、专业化市场 单一密集型市场。7.形象定位 从目前销售出去的楼盘

22、，我们经常看到消费者的抱怨，所以不能以传统楼盘概念告诉消费者这是一个居住的地方，而是给传达一个“优秀产品”，树立品牌形象，楼盘的质量、配套、物业等表现出来，一般通过广告的形式传达给消费者。企业内相互沟通，树立企业经销理念，形成企业共同的价值观和共同目标，通过各种宣传和活动树立品牌定位理念，给消费群体指明楼盘方向，建立企业文化，构建品牌价值，通过CIS企业识别系统提升企业形象。四、小城镇房地产项目开发情况（一）居民可支配收入“2011年中国大中城市居民家庭人均可支配收入达到了7631元，中国城镇居民人均月可支配收入为1840元”，小城镇与大中城市相比相差4倍之多，明显有巨大差距，可支配收入不高，

23、很多开发商的价格都在消费者水平上。（二）小城镇房地产开发项目特点小区绿化面积比较小，结构等比较传统，户型也比较传统、楼型一般是板楼，没有电梯，建筑高度一般不高于8层，通风面大多数为两面，小区门口路面都是一个小斜坡。（三）小城镇人口情况小城镇的人口为2万人口20万，据2011年1月搜狐新闻显示“从城镇人口中25-34岁年龄段人口数量的变化趋势看，未来城镇人口中25-34岁年龄段人口数量，将由2010年的约20%比例逐渐下降至2030年的约12%。由于人口年龄结构和置业水平有很强的相关性，通常城镇人口在25-34岁左右进入第一次置业高峰，从而成为基本自住需求的主力人群，因此这一年龄段人口数量变化，

24、意味着未来潜在自住需求将出现较明显回落。”小城镇人口为年龄25-34岁为房地产需求的主要消费人群，随着需求主力消费群体的下降，很有可能导致房产需求的回落。（四）小城镇购房面积根据居民住房需求心态透视北京城镇居民住房需求及满意情况调查报告，在全市抽取800户城镇居民家庭开展了住房需求及满意情况调查，样本全市覆盖18区县。数据如下：户均建筑面积拥有房产家庭租（借）住家庭全市平均平米比重%位次比重%位次比重%位次40以下52340-7021170-100132100-150344150以上455北京城镇居民住房不同家庭居住面积情况需求调查结果 北京城镇调查结果不能表明全国的小城镇的情况，从这里来看小

25、城镇购房在40-100平米面积的住宅为较多数人的选择，有更大的发展空间，租借家庭居住的面积较小，有些新型房地产也是进行开发小型住宅进行出租为主，销售为辅的赢利方向，而出租的赢利方向因为租金收入不大，回收成本较慢。（五）小城镇房地发展的消费者情况房地产属于刚性需求，随着人们生活水平的提高，追逐十全十美的生活，人们的消费观念也在不断的变化，对产品需要的个性化、层次化的特点，他们对商品有多更多的选择，消费者意识到从符合自己的特点的商品里面挑选，对生活更加质量的更加的重视，产品首先要具备什么条件，其次要具备什么条件，成为消费者产生消费的重要因素。不少本地住户向一级二级城市移居，成为了一个小城镇房地产住

26、宅房销量的原因之一。（六）小城镇房地产开发商情况产品越来越不能满足消费者的需求小，城镇市场兴起的房地产项目也越来越多，目前小城镇房地产企业总是凭着感觉和过去的经验、照搬其他企业的方式、运作中出现问题才解决问题来传统地运营，没有经过或运用不科学的市场调查和分析手段，对市场产生极大的朦胧，盲目地开发，导致错误的市场定位，不合理地开发土地，配套不完善，总是在无差异市场上开发产品，销售不出就做广告、做促销，造成销售策划零乱，最后销售无法达到预期效果。五、结合小城镇房情况与定位方法，制定房产开发项目定位（一）交错组合差异定位、特色定位论证的方法差异化定位于特色定位不是同一概念，差异化定位是企业在顾客广泛

27、重视的某些方面，力求在本产业中独树一帜。特色定位是企业通过分析市场中现有产品的定位状况，发掘新的具有鲜明特色的产品，并在市场上找到自己合适的位置，来为企业的产品定位，差异化定位重在顾客，而特色定位重在产品。1.利用交错组合定位差异化 根据各小城镇地区房产开发商的不同，存在的竞争对手少的情况下，市场供不应求的情况，进行无差异市场定位最为理想，无差异定位为企业分散更多的风险，如果在竞争对手对或市场已经被瓜分的情况下，进行差异化战略来占领一部分市场，小城镇相对大中城市比较落后，所开发的楼盘不够完善的特点，小城镇的差异化可以使用市场细分七步法分析，充分了解市场的居民生活方式、思想观念、民族、服务等情况

28、，根据目标群体的需求指数，寻找差异化。2.利用交错组合论证特色定位根据小城镇小区绿化面积比较小，结构等比较，户型也比较传统、楼型一般是板楼等的特点，居民的偏好情况，创造卖点，制定主题。3.交错组合差异定位、特色定位具体操作户型设计需求指数竞争指数交错比地段771入户花园97飘窗96通风、阳光76物业管理65设施质量95房价97交通95户型设计96娱乐服务65飘窗910教育结构95总和9874注：指数的范围由小到大为1-10，利用需求指数和竞争指数交错，选出理想的差异化、特色定位。（二）价格定位根据以上小城镇居民月均可支配收入图，可以看到小城镇居民的可支配收入低，从小城镇购房面积图表来看，大多数

29、居民的居住房在40-100平米占63.6%，100-150平米占14.1%，分析目标消费群体的购买力、购房意向指数等相关因素，包括对手数量、对手能力等，通过分析竞争者分析，判断出较优的目标市场。低价进入（前期）价格升高（中期）基本稳定（后期），低价进入（前期）价格升高（中期）小幅度降价（后期），低价进入（前期）价格升高（中期）价格升高（后期）。（三）选择模式 根据小城镇的情况，需要的特色比较少，比较合适使用密集单一模式，这种模式可以集中有限的资源、针对性强、扬长避短。（四）小城镇形象定位 结合小城镇的特点，合理的给企业的房地产开发项目形象定位，获得大众的认同，小城镇形象定位通过CIS理念，有效

30、地把企业信息传达给消费群体。1.通过建筑外观来表现，如建筑形状、材料、结构、设计、颜色等。2.通过企业识别标志来表现，如企业商标、名称、主题等。3.通过企业的价格、质量、服务等。4.内部传播和外部传播交错，内部传播：理念沟通、行为准则，外部传播：广告投放，内外相结合：品牌定位理念、企业经营理念、品牌名称、象征符号、造型等。个案论证（一）项目介绍XX小城镇房地产项目位于永康市城东路以南，大部分住宅面北朝南，西北向-花园大道以西，长城西大道尾，市内各主要商业区位于项目的西部和南部，毗邻汽车客运站区域内交通便捷，环境优雅，该项目占地约25621，其中10248用于绿化，XX小城镇房地产项目计划于20

31、10年1月初破土动工，分二期开发。计划于2011年4月初一期竣工，2012年3月初工程全部竣工。（二）项目SWOT分析1.优势： 项目位于北向市中心要道-花园大道以西，长城西大道尾，市内各主要商业区位于项目的西部和南部，区域内交通便捷。 与市政府、高镇小学、永康市第一中学、龙川学校相距不远，对于教育方面非常方便。 从区位来看周围有长城西大道、花园大道、九铃东路，车行道八向，非常方便。2.劣势： 该区域位于市中心外环，相对郊区的楼盘来说，地皮价格要高出很多。3.机会： 小城镇的经济发展快和人口增加，需求变得更大。 永康市内的开房地产开发项目很少靠近教育机构，凭借这个优势可以创造一个卖点。 现有的

32、项目楼盘的绿化率小，容积率大，一些配套设施不完全，物业管理水平比较低。4.威胁： 附近的出租房的价格比较低。（三）项目定位1.目标市场定位有在本地区购房的需求的群体已经有足够的资金存款有购房消费的决定权的顾客2.交错组合差异定位、特色定位，定量分析户型设计需求指数 竞争指数 = 交错比地段771入户花园97飘窗96通风、阳光76物业管理65设施质量95房价97交通95户型设计96娱乐服务65飘窗910教育结构95总和9874注：交错比为需求指数除以竞争指数，指数越大，市场越大。根据定量分析法，所得结果 教育机构、设施质量、交通、飘窗、户型设计最理想。教育机构、设施质量、交通、飘窗、户型设计的需

33、求指数和交错比相加分别为36、，教育机构、设施质量、交通、飘窗、户型设计（任意三个）的需求指数和为27我们用二八定律验证其指数足够大二八定律公式： 98（总需求指数） 27（目标需求指数）19.6（二八定律结果指数）在教育机构、设施质量、交通、飘窗、户型设计这几个因素选择个数来定位时，并不是说每个因素都用来做项目的差异，各个因素需要的资金不同，必须企业的经济与规模情况而定，如果经济足够开发并且规模足够大，那么就可以选择全部做为企业的卖点最好不过。3.功能定位分析竞争对手的有点进行定位因素|楼盘九龙套房世纪花城兴景江华庭九铃华府世纪皖景时代花园地段市郊市中心市中心市中心市郊市郊入户花园无无有（优

34、）有（优）有（一般）有（一般）飘窗有有有有有有通风、阳光两面三面三面三面两面两面物业管理三级物业三级物业二级物业一级物业三级物业三级物业设施质量一般一般好好一般一般房价 元/平米9485120101514219844元1742114578交通一般一般一般一般一般一般户型设计优雅优雅豪华豪华优雅优雅娱乐服务一般一般好好一般好附近教育结构无有无无有无休闲服务一般一般好好一般好总评657089957080根据竞争对手的特点，小城镇房地产开发项目楼盘中，多数为结构不完全，市场调查结果显示许多对于交通、设施质量、与教育结构近这三个方面比较薄弱，可以根据这三个方面，创造差异性。4.价格定位 价格定位是企业

35、定位中的重要部分之一，销售价格过大会导致消费者的不认同，销售价格过小影响企业的赢利，必须通过科学的价格定位方法进行定价。 价格成本公式：成本 = 容积率 土地平米价+1800（建造大致总成本）低价进入（前期）价格升高（中期）价格升高（后期）。5.规模定位企业的规模很大程度上决定了开发项目的管理和服务，以及对企业的整个运营、企业的赢利起重要作用，永康市各楼盘面积总和约为43万，根据指数比计算出土地最大规模。规模最小公式比例8.4 27 此处为三个差异因素作为例子。公式 43万规模定位必须根据恩格尔系数的变量而调整大小。6.形象定位定位大众产品的时候，是定位在这个大众化的高档、中档还是低档，这个很

36、重要。根据我们的国情来看，一般的越是高档的产品，价格会越高，其消费的人群就越少，产品越是低档，价格会越低，消费的人群就越多，根据现有房地产竞争者情况，目前有定位为豪华、时尚、花园的形象的楼盘，根据本方案项目的特点，可定位为时尚设计、优雅文化这两个方面。内部传播：理念沟通、行为准则，外部传播：广告投放，内外相结合：品牌定位理念、企业经营理念、品牌名称、象征符号、造型等。七、结论及建议结论房地产开发项目市场定位是一个有逻辑性的策略的程序，同时它必须是有合理性和科学性的，并且通过多个的步骤完成，首先要通过市场细分，集料收集、分析、分类、筛选、整理，根据企业情况、竞争状况、需求情况的情况进行对比、定性

37、分析、定向分析、理论等方法的综合分析，找寻差异、特色、创新以及定位延伸的方法与手段，划分出一个运作性强的目标市场，根据企业的是自身情况，给企业指明方向的合理定位指标。本文作为一次市场定位的实践研究，运动所学过的知识，对小城镇房地产开发项目定位方法和逻辑性进行了一些改进，希望更给房地产开发商一个依据和参考。（二）建议开发商应该根据小城镇的特殊情况利用逻辑方法和策划理论知识进行探索，通过科学的市场调查，分析和了解市场环境、国家政策、消费者需求情况、竞争状况、自身情况及各种变量，将它们结合起来，进行定量、定性等综合分析，和对各种特殊情况有不同的针对方法。参考文献1 李耀峰：“论房地产开发项目的市场定

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40、社区规划入手以东营市义和镇颐和佳苑项目为例”， 城乡建设，2010年第10卷。17叶禾、金莉：“丽水市小城镇房地产开发前景分析”， 丽水学院学报，2011年33卷第5期。18周德来：“浅谈国内房地产市场定位策略”， 中国高新技术企业，2008年第19期 。19CORP petence Center of Urban and Regional Planning:urban development; real estate business;PPP.REAL CORP. 2007.20Max Kummerow. Information and communication technology in

41、 the real estate industry: productivity, industry structure and market efficiency J. Telecommunications Policy.2005. 29(2/3).21Luiz Flavio Autran Monteiro Gomes. Determining The Utility Functions Of Criteria Used In The Evaluation Of Real Estate J. International Journal of Production Economics.2009,

42、 117(2).22 Kuei-Feng Chang. Measuring the influence of the greening design of the building environment on the urban real estate market in Taiwan J. Building and environment . 2010, 45(10).23P. Ciurlia. A model for pricing real estate derivatives with stochastic interest ratesJ. Mathematical and comp

43、uter modeling .2009, 50(1/2).24Hui, ECM.Jump point detection for real estate investment successJ . Physica. A, Statistical mechanics and its applications.2010, 389(5).25Zhou, WX. Analysis of the real estate market in Las Vegas: Bubble, seasonal patterns, and prediction of the CSW indicesJ. Physica.

44、A, Statistical & Theoretical Physics.2008, 387(1).致谢！ 在写毕业设计之时已经触觉到自己已将由学校至社会的转向，在学校的岁月中，非常感谢老师在各方面的亲切的关怀与指导，度过人生中最开心与具满无限美好回忆的大学生涯。 首先感谢我们的指导老师，虽然在写毕业设计中有了一些格式与思路，在制作毕业设计的途中专业知识与能力极少，而老师在百忙之中抽空仔细阅读了我们每个人的设计为我们指点其中的思路与错误，不仅让我们如何运用专业知识更懂得专业以外的知识。 其次感谢尊敬的大学中教我们知识的老师们和伴随我们两年之久的辅导员，在大学的学堂上给予我们知识，在大学的活动中

45、给了我们建议，在以后的人生道路上给予我们经验等等，使我们的大学生涯充满欢乐、学到丰富知识、充满了无限的精彩回忆！ 最后感谢和我在大学中的同学。（以下是附加文档，不需要朋友下载后编辑删除，谢谢）2016年铁西区政府工作报告2015年12月28日在铁西区第十七届人民代表大会第四次会议上区长 程晓龙各位代表：现在，我代表区人民政府向大会报告工作，请予审议，并请区政协各位委员提出意见和建议。一、2015年及“十二五”时期主要工作回顾2015年是“十二五”规划的收官之年。面对严峻复杂的经济形势，在市委、市政府和区委的正确领导下，在区人大依法监督和区政协民主监督下，区政府紧紧团结和依靠全区人民，扎实推进改

46、革创新、稳定增长、转型升级、改善民生、依法行政等重点工作，全区呈现经济趋稳向好、民生不断改善、社会和谐稳定的良好局面。区域经济运行总体平稳。预计全年实现地区生产总值960亿元，下降3%，绝对值居全市第一；服务业增加值321亿元，下降0.7%；一般公共预算收入90.5亿元，下降26.4%，绝对值居全省第一；固定资产投资503.3亿元，下降28.3%；社会消费品零售总额573亿元，增长6%；出口总额21.38亿美元，增长4%，绝对值列全市首位；城市居民人均可支配收入36360元，增长6.5%。重点区域建设全面提速。中德装备园、中法生态城、铁西金谷“一园一城一谷”产城融合、东西互动的发展格局全面形成

47、。中德装备园10平方公里起步区建设全面启动，中德园成为国务院批复的首个以中德高端装备制造产业合作为主题的战略平台、“中国制造2025”与“德国工业4.0”战略对接合作的重要载体。中法生态城规划建设、征地拆迁和招商工作全面展开。铁西金谷成为全市生产性服务业“三大战役”的主战场。新民屯、四方台、长滩三镇合署办公，西部新城建设全面启动。现代建筑产业实现产值294亿元，占全市建筑业总产值三成以上。全年收储土地1042公顷，出让土地149.6公顷。全区整合整理土地72宗。区委、区政府、区政协等机关西迁的拉动效应开始凸显，新华印刷、红梅味精等地块接连热拍，华润、龙湖等地产商成功摘牌，铁西迈入“新地产时代”

48、。重大项目建设顺利推进。全区3000万元以上新开工项目101个、竣工项目92个。40个市重点项目全部开复工，完成投资241.4亿元。宝马发动机、沈阳冶金机械、东方银座铂尔曼酒店、嘉泰工业装备博览城一期等项目竣工或试生产，华润万象汇正式营业，辽宁奇辉电子、金谷科技园公共服务平台等项目上线运营，新加坡智能物流、澳大利亚工业地产、纽卡特行星减速机等项目加快推进，宝马研发中心、库卡机器人工程示范中心、积水潭医院、兴华地下商业城等项目开工建设，中德工业4.0战略合作暨中德企业创新中心、美国江森启停电池、富士康汽车零部件等项目签约落地。同时，积极争取国家省市政策、项目和资金支持，全年争取支持资金16.4亿

49、元，其中老工业基地搬迁改造项目获批国家资金5897万元。对内对外开放成效明显。成功举办“沈阳慕尼黑装备制造产业推介会”、“辽宁省巴登符腾堡州装备制造产业合作推介会”，并在法兰克福设立中德装备园代表处。举办了德国企业沈阳行、中德并购论坛等招商活动。德国莱玛特高精度光电子设备、法国电力集团基础设施建设、日本IHI株式会社农机生产基地等50余个项目加快推进。西门子互联交通研发中心、德国劳仕领汽车注塑件等项目签约落地。北方重工盾构机代表我国同类产品首次打入南美市场。华利能源并购加拿大风电母线、沈阳和平子午线轮胎收购英国KRT公司等3个海外并购项目顺利完成。外贸出口势头良好，沈鼓集团、三一重工出口分别增

50、长3.2倍和3.1倍。改革创新取得新突破。整合行政机构，将发改局与科技局合并、昆明湖与西三环合署。落实大部门监管体制，成立市场监督管理局。组建两区行政审批局，启动企业投资项目管理体制改革试点工作，审批时限由120天减至30.5天，缩减74.6%。积极开展简政放权工作，承接省市下放的303项行政职权。建立权责清单制度，减少行政审批事项1258项，“三证合一”工作经验在全省推广，“一照一码”登记模式全面实施。成立城区、工业、服务业、外商投资4个企业服务中心。国企改革稳步推进，北方重工与中建材签署联合重组合作协议，沈鼓集团上市通过证监会初审，机床集团与社会资本组建混合所有制企业，华岳外贸等8户企业转

51、制评估审计工作进入尾声。国资运营成效明显，国资收益实现13.3亿元。三生制药在香港上市，金昌蓝宇、递家物流、万合胶业等企业在新三板上市。企业自主创新能力不断提升，沈鼓集团10万空分装置、特变沈变换流变压器、北方重工镁合金成套设备等新产品打破国际垄断。沈阳铸造研究所获评国家重点实验室。税改工作成效明显，42户企业完成“营改增”。城乡面貌不断改善。投入28亿元，实施各类城建项目442项。新建改造道路41.4公里。迎宾路高架桥、开发大路跨化工园铁路桥、中德大街一标段、开发22号路宝马铁路专用线下穿桥等重点工程竣工通车，浑河四街、中德大街二标段、地铁九号线铁西段、中法大道等建设工程加快推进。北一路、保

52、工街等“三横两纵”快速路网建设全面启动，北一路快速路管网排迁工程完工。铁西金谷二号路、三号街竣工通车。嘉泰工业博览城电力配套等工程按期完工，铁西新城地下综合管廊、220千伏高花变电站等重点配套工程按期推进。建大公交港湾投入使用。全面推行城市网格化管理，集中整治占道经营、露天烧烤等城管顽疾，我区道路交通秩序整治经验在全市推广。对铁西金谷、沈新路实施绿化景观提升工程。全年植树42万株。大力实施“蓝天碧水”工程，完成50台大型燃煤锅炉达标改造工程，拆除联网或取缔燃煤锅炉62台。沈化、东药搬迁及土地污染治理工作有序推进。各项社会事业全面进步。勋望北校新教学楼投入使用，春晖学校综合楼等11个新建项目按期

53、推进，五十三中学北教学楼等36个维修改造工程如期完成。公办普通高中标准化建设全部完成。农村中小学校车实现安全监管全覆盖。我区被列入国家特殊教育改革实验区。基层医疗服务体系不断完善，卫生信息化平台一期建设基本完成，长滩、新民屯卫生院主体完工。打造了森林体育公园，新建文体广场22处，改造街道(社区)文化站(室)11个，社区书屋实现全覆盖。社会保险扩面工作进展明显，42381名被征地农民纳入市级养老保险统筹。采取国资划拨、租赁、资源整合等方式，全面完成15个未达标社区办公用房改造任务。新建社区老年人日间照料站7个、区域性居家养老服务中心1个、助残阳光工场1个，完成残疾人家庭无障碍设施改造165户，为

54、2283名一级重度残疾人办理意外保险。城镇实名制就业达到4.2万人，城镇登记失业率控制在4%以内，零就业家庭继续保持动态为零。实名制扶持创业带头人647人，带动就业7882人。扎实推进安居工程，安置居民3400户。年初确定的42项为民办实事工作全面完成。新农村建设取得明显成效。加强农业基础设施建设，完成设施农业建设450亩。5个街镇26个村的农民土地承包经营权确权改革工作进展顺利。稳步推进7个宜居示范村和42个达标村建设，朴坨子村荣获全市最佳村镇环境改善奖。投资2780万元，实施农村饮水安全工程，农业水利设施建设全部按期竣工。全区新增造林面积1605亩。政府自身建设进一步加强。自觉接受区人大依

55、法监督、区政协民主监督，全年办结人大代表建议230件、政协委员提案204件，办复率100%。坚持依法科学民主决策，建立政府重大行政决策合法性审查制度，依法行政水平不断提升。深入开展“三严三实”专题教育，政风行风进一步好转。认真贯彻新预算法，全面推行预决算和“三公”经费公开。完成“六五”普法工作。社会治理水平明显提升。我区信访稳定工作经验在全市推广。社会治安综合防控体系日益完善，安全生产、消防安全以及交通安全、食品药品安全工作不断加强，各类安全事故得到有效预防。与此同时，国防动员教育、人防和民兵预备役工作进一步加强，双拥共建工作扎实推进，对口支援工作成效明显，民族、宗教、外事、侨务等方面工作也取

56、得了新的成绩。海关、检验检疫、银行、保险、交通、供电、供水、供气等驻区单位积极参与铁西建设，为全区发展做出了积极贡献。各位代表，2015年全区工作取得的成绩，标志着我们“十二五”期间各项工作取得了积极进展。回首“十二五”，铁西老工业区向全面振兴迈出了坚实步伐，其成果突出体现在四个方面。结构调整不断加快，产业规模和实力进一步壮大。两化融合带动传统产业改造升级。装备制造业占工业比重达到77.2%，支撑作用进一步增强。现代建筑产业园入驻企业210余家，工业增加值达到635亿元。服务业层次和水平实现跃升，现代服务业占服务业比重达到34.1%。农业现代化加快推进，设施农业和高效特色农业比重达到8%。改革

57、创新不断深化，对内对外开放进一步扩大。以综合配套改革为统领，行政管理体制、国资国企等领域改革有序推进。大力实施创新驱动发展战略，71项产品具有国际竞争力。非公经济、外向型经济蓬勃发展，在我区直接投资的世界500强企业达到56家，实际利用外资、外贸进出口额连年名列全市第一。5年累计实际利用外资44.7亿美元、外贸进出口总额158.4亿美元，分别是“十一五”时期的2.2倍和1.6倍。城市功能持续完善，综合承载力进一步提高。5年累计投入城建资金161亿元，道路、桥梁、铁路专用线、电力管网、绿化等重大基础设施建设工程如期完工，城市综合交通网络日趋完善。环境保护和节能减排任务如期完成。我区成为全国城市环

58、境总体规划编制试点和国家生态工业示范园区。社会建设扎实推进，人民生活进一步改善。城乡居民收入逐年提高，2015年城市居民人均可支配收入是2010年的1.8倍。社会保障体系不断完善，累计发放低保金3.4亿元。就业、就医、就学、居住等民生工程扎实推进，全区人民更好地享受到振兴发展成果。我区荣获全国创建文明城市工作先进城区、全国科技进步示范区、全国义务教育发展基本均衡区等荣誉称号。各位代表，过去五年铁西取得的成绩来之不易。这是市委、市政府和区委正确领导的结果，是全区人民团结奋进的结果。在此，我代表区政府，向人大代表和政协委员，各民主党派、各人民团体，向驻区部队官兵和中、省、市直企事业单位，向关心支持

59、铁西振兴发展的社会各界人士，表示衷心的感谢！在肯定成绩的同时，我们清醒地看到，发展道路上还有不少困难和问题，政府工作还有不足和差距。一是经济下行压力巨大。工业企业订单不足，效益下滑。项目储备不足，投资拉动作用减弱。传统产业增长乏力，新兴产业支撑作用有限。二是改革创新力度还不够大。简政放权、职能转变有待于进一步适应经济发展新常态下的新要求。国有企业股份制改革有待进一步加快。三是公共服务资源配置仍不均衡。涉及群众切身利益的一些热点、难点问题，还需下更大气力解决。四是政府职能有待进一步转变，个别部门干部的精神状态、能力素质和工作作风还不适应加快复兴振兴的新要求。对此，我们高度重视，将采取有力措施切实

60、加以解决。二、“十三五”时期全区目标任务和2016年重点工作各位代表，“十三五”时期是全面创新改革的攻坚期，也是铁西复兴振兴的关键期，更是全面建成小康社会的决胜期，经济发展新常态带来的机遇和挑战前所未有。我们必须审时度势，因地制宜，实事求是，以更加坚定的信心和高度的责任感，全力抢抓机遇，主动应对挑战，保持发展定力，努力开创铁西振兴发展的新局面。根据国家、省市“十三五”总体安排，按照区委“十三五”规划建议，区政府在充分调查研究、广泛征求意见的基础上，编制了铁西区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要(草案)。“十三五”时期政府工作的指导思想是：认真贯彻党的十八届五中全会、中央经济工作会议和习近平