物业环境管理概论

1、 可修改 欢送下载 精品 Word 可修改 欢送下载 精品 Word 可修改 欢送下载 精品 Word物业环境(hunjng)管理概论第一节物业环境(hunjng)的内涵一、环境(hunjng)的含义环境，是指周围的地方及其情况和条件。环境是针对(zhndu)主体而言的，以人类为主体的环境有广义与狭义之分。(一)广义的环境(hunjng)含义广义的环境含义包括以下四个层次：1.第一环境第一环境即自然环境或原生环境。第一环境既含有对人类有用的自然资源，如土地、森林、矿产、水、大气、生物、植物等，也含有对人类不利的自然灾害，如地震、火山、洪水、泥石流、海啸等。第一环境实质上是指自然界生物和非生物两

2、类物质。这两类物质虽然从存在形式上可分为生命体和无生命体，从存在特点上可分为可再生物质和不可再生物质，但是总的说来，它们都在以各自的形式运动变化着，并且它们的运动变化又是互相交错、互相影响和互相制约的。正是自然界的物质在其固有的条件下规律性的运动变化，才保持着第一环境的平衡。如果这种平衡被破坏，就会使物质运动发生紊乱，出现难以预料的后果。2.第二环境第二环境即次生环境，是指被人类活动改变或污染的自然环境，如城市上空被污染的大气，城市周围被污染的水域和水体，城市郊区(农业用地、蔬菜用地等)被污染的土壤，城区内部被破坏的林木、花木、草地或被绿化的土地等。第二次世界大战以后，由于科学技术的不断开展，

3、人们征服自然的能力提高了，但同时破坏自然的可能性也增加了。人们在征服自然的过程中，不断发现自然新的属性，扩大了原材料的使用范围，创立了一系列工业群。与此同时，也产生了新的污染物质。这些污染物质进入自然界，污染大气、土壤、水流、损害森林、植被，扰乱生态环境的平衡，给生态系统造成难以承受的压力，并危及人类的生存。3.第三环境第三环境是指由人工建造(jinzo)的房屋、道路和各项设施等组成的人工环境。第三(d sn)环境是人类生存和开展(kizhn)的根底(gnd)。房屋是供人们生产(shngchn)、工作、休息等各类活动的场所，也是人类开展所离不开的根本要素。而宽广、通畅的道路和各项配套完善的设施

4、是促进人类进步和社会开展所不可缺少的条件。因此，创造美好的人工环境是促进社会进步、人类开展的根本保证。4.第四环境第四环境是指由政治、经济、文化等各种社会因素所构成的人与人之间的社会环境。第四环境属于“软环境。政治稳定、经济健康快速开展、文化素质水平高，人与人之间团结、老实，必然会导致生产、工作效率高，人们的幸福感会增强，人生价值就会得到充分表达，人类社会就会不断向前开展。(二)狭义的环境含义狭义的环境就是仅指广义环境含义中的第二环境，即被人类活动改变或污染的自然环境次生环境。二、物业环境的内涵物业环境是城市环境的一局部。一般说来，物业环境包括广义环境的第二环境、第三环境和第四环境。城市环境是

5、指城市范围内的情况和条件；物业环境那么是指某宗物业，如居住小区、写字楼、购物中心、宾馆等其所在区域内的情况和条件。物业环境按物业用途的不同，可分为生活居住环境、生产环境、商业环境和办公环境等。(一)生活居住环境生活居住环境是指提供给人们居住的物业环境，包括内部居住环境和外部居住环境两个方面。1.内部居住环境内部居住环境是指居住物业住宅建筑的内部环境。影响住宅建筑内部环境的因素主要有以下几个方面：(1)住宅(zhzhi)标准住宅标准主要有面积标准和质量标准。面积标准一般是指平均每套或每户建筑面积和平均每人居住面积的大小；而质量标准是指设备的完善程度，如卫生设备、供水、供电、供气、供热、电视、 等

6、设施的完善(wnshn)程度。(2)住宅(zhzhi)类型住宅类型涉及到住宅的高度和层高。住宅有底层、多层和高层之分。一般来说，低层或多层住宅居住的方便性优点比拟(bn)突出，而高层住宅因室内容量大、室外视觉效果好，居住(jzh)起来舒适性特点较突出。(3)隔声住宅建筑的居室上下或前后左右要有良好的隔声效果，对电梯或楼梯、管道及外部噪声要有良好的防护效果。(4)隔热与保温住宅建筑在夏天具有良好的隔热效果，在冬天具有良好的保温功能，这是改善居住环境的重要条件。(5)光照居住建筑室内必须具有适宜的光照时间和强度，包括自然采光和人工照明两种情形。(6)日照居住建筑室内必须能够获得适时与适量的太阳光的

7、直接照射。日照有自然状态下的日照和受到人为因素影响下的日照两种情形。(7)通风、风向、风力通风一般是指自然通风。居室应具有良好的通风条件，特别是在炎热地区而没有空调的情况下，居室更应具有良好的通风条件。另外，风向与风力也是影响居室环境的重要因素。(8)室内小气候住宅建筑室内要具有适宜的气温、相对湿度和空气对流速度，确保室内居住环境空气清新，温度、湿度适宜，不损害人身健康，保持居室内环境的舒适性。(9)室内空气量和二氧化碳含量居住建筑室内要保持足够的新鲜空气量，尽量降低对人身心健康有害的二氧化碳及其他有害、有毒的气体含量，使人们居住在一个平安、舒适的室内环境之中。2.外部居住环境外部居住环境是指

8、居住物业所在区域内，与居民生活居住密切相关的各类公共建筑、公共设施、绿化、院落和室外场地等设施与设备的情况和条件。外部居住环境与内部居住环境的有机组合，构成了居住物业的生活居住环境。影响住宅建筑外部环境的因素主要有以下几个方面：(1)居住密度居住密度是指单位用地面积上居民和建筑的密集程度，通常用单位用地面积所容纳的居民人数(rn sh)和单位用地面积所建造的住宅建筑面积两个指标来衡量。从居住的舒适性角度考虑，居住密度以低为优。(2)公共建筑(n n jin zh)居住物业的公共建筑是指为居民生活效劳(xio lo)的各类公共建筑，包括中小学、幼儿园、托儿所、医院、电影院、商店、邮局(yuj)、

9、银行等文教、卫生、商业效劳(xio lo)、公安、行政管理等方面的公共建筑。居住物业的公共建筑能够配套、完善，是保证居住物业具有良好外部环境的根本物质条件。(3)市政公共设施市政公共设施是指居住物业的居民生活效劳的设施，如道路、各种工程管线、公共交通等。一般来说，完善、便利的市政公共设施能够给居住物业提供一个良好的外部居住环境。(4)绿化绿化是指居住物业的室外公共绿化面积和绿化种植。绿化不仅有利于调节小气候，而且还能美化居住环境，有利于人们的身心健康。(5)室外庭院和各类活动场所室外庭院主要是指住户独用的室外庭院和公用的生活用地。居住物业的活动场所主要包括儿童游乐和成年人、老年人休息活动的场所

10、。这些都是居民生活居住所不可缺少的组成局部。(6)室外环境小品室外环境小品主要包括建筑小品、装饰型公共标志、公共小设施、公共游憩小设施以及地面铺砌等。(7)大气环境居住物业区域内，空气中有害气体和有害物质的浓度与气味，直接影响着居民的身心健康。因此要保持良好的室外大气环境，应消除空气中的有害、有毒气体与气味，或者最大限度的降低其浓度，确保居民人身平安和身心健康。(8)声环境和视环境为了确保一个良好的居住环境，应尽可能降低噪声强度和住户相互间视线的干扰程度。(9)小气候环境应做好居住区内的气温、日照、防晒、通风或防风等状况的维护工作，确保居住区内优雅、舒适的小气候环境。(10)邻里(ln l)和

11、社会环境居住区内的社会风气(fngq)、治安状况、邻里关系、居民(jmn)的文化水平和艺术修养等，都会直接影响居住环境。(11)环境卫生状况居住区的卫生状况好，能够净化环境，给居民提供(tgng)一个清洁宜人的生活环境。(二)生产(shngchn)环境生产环境是指提供给企业及其生产者工人从事产品生产的相关设施与条件，其主要包括如下几个方面：1.物业用途及类型物业用途及类型是否与使用该物业生产的产品相一致，是影响生产环境的首要问题。例如，假设将一个层高较低的生产用房用于生产一种需要较高层高的厂房才能正常生产的产品生产用途上，那么其生产环境一定比拟差。2.隔声隔声要求生产用房之间、生产用房与外界不

12、造成噪声污染，确保生产者在生产工作时不受噪声的干扰，同时保证不影响外界他人的活动。3.隔热和保温隔热和保温要求生产用房在夏天能防止室内温度急剧上升，在冬天能防止室内温度急剧下降，确保生产者在一个适宜的温差环境中从事生产活动。4.光照与通风光照与通风要求生产者能在具有足够的自然采光或人工照明和良好的通风条件的生产用房内从事生产。5.绿化生产区域内假设有足够的绿地面积和绿化种植，不仅有利于厂区小气候的调节，而且能够美化厂区环境，有利于生产者的身心健康，树立企业良好的形象。6.环境卫生状况良好的环境卫生状况，能够(nnggu)确保生产者在一个清洁、卫生的环境中从事生产，是高效率生产高质量产品的重要条

13、件。7.交通(jiotng)条件生产型企业通常需要大量运进原材料及燃料，运出产品，因此必须有便捷的交通(jiotng)条件。例如：邻近公路交通干线或者符合运输条件的道路与公路干线相连、有铁路专用线进入厂区、临近通航河道(或海岸(hi n)且有专用(zhunyng)码头。以上公路、铁路和水运交通条件假设能同时满足两项及其以上者，那么该物业的生产环境的交通条件到达较好程度。8.根底设施企业生产对根底设施的依赖性较强，生产用房的电力供给情况、生产用水是否能够满足需要、排污及污染治理的可能性、通讯条件等等，都是影响生产环境的因素。9.行政效劳条件直接为生产型企业效劳的公安、银行、工商、税务、环卫等行政

14、效劳机构的设置，对于确保企业生产有一个良好的生产环境，起着十分重要的作用。(三)商业环境商业物业环境是指用于商业目的的物业，包括商店(商场、购物中心、商铺、市场等)、旅馆(宾馆、饭店、酒店、招待所、旅店等)、餐馆(饭庄、酒楼、酒家、茶楼等)、游艺场馆(娱乐城、歌舞厅等)和商务写字楼等，其所在区域的情况和条件，主要包括以下几个方面：1.物业类型与档次商业物业有低层、多层和高层之分，同时其物业档次也不相同。一般来说，其档次越高，相关的商业环境就越好，客户对商业环境的要求相对来说也要高一些。2.隔声商业物业应有较好的隔声效果，以免影响他人或外界，造成噪声污染。3.光照与通风商业(shngy)物业在使

15、用中，其室内应有足够的自然采光和人工照明，同时应具有较好的通风效果。4.室内(sh ni)小气候要求室内(sh ni)具有适宜的气温、相对湿度和空气流动速度。5.室内空气含氧量室内空气要具有(jyu)足够的含氧量，最大限度的降低有毒、有害、有异味的气体或物质，确保使用人的人身平安(png n)和身心健康。6.绿化商业物业要有足够的绿化面积和绿化种植或盆花种类。7.环境卫生状况良好的环境卫生状况，有利于商业活动的开展和吸引顾客。8.环境小品美观、适宜的环境小品，能给商业活动的开展构造一个良好的情景和气氛。9.商业设施完善、配套和便捷的商业设施，为商业活动的开展奠定了根底。10.交通条件对于商业物

16、业来说，应考虑两个方面的交通条件：一是顾客方面，主要是公共交通的通达度(附近公交线路的条数，公交车辆时间间隔，以及公交线路联结的居民区人数；距飞机场、火车站、码头等的距离远近)；自行车、摩托车和汽车的停车场地问题。二是经营方面，要考虑进货和卸货的交通便利程度。11.效劳态度和效劳水平商业物业的效劳态度越好、效劳水平越高，其商业效劳环境就越佳，相应的商业效益就越好。(四)办公(bn gng)环境影响办公环境的因素主要有以下几个(j )方面：1.办公室标准(biozhn)与类型办公室面积较大、室内(sh ni)净空高度(god)较高，那么办公的空间环境优越，无压抑感。2.隔声良好的隔声效果，既起到

17、了保密作用，又不干扰他人和外界。3.隔热和保温4.光照与日照5.通风6.室内小气候7.室内空气今氧量和二氧化碳含量8.室内景观办公室的盆景、小饰物、壁画、雕塑等小景观的合理布置，构成了一个优美的办公室内环境。9.办公设备配套、完善的办公设备是构造一个优美的办公环境的根本条件。10.室外绿化11.室外环境小品12.大气环境13.声环境和视环境没有外界的噪声干扰和良好的视觉环境，是办公条件的要求。14.环境卫生状况15.办公区域的治安状况16.办公(bn gng)人员的根本(gnbn)素质(szh)办公(bn gng)人员的根本(gnbn)素质主要包括思想文化素质、艺术修养以及人际关系等等。另外，

18、根据我国目前装修行业的开展，建筑装修材料对物业环境的影响较大，特别是对人身平安与身心健康有较大影响。1998年4月，武汉市卫生防疫站对某新建小区的5家住户的室内空气污染进行了调查，受访的10位居民每天在家停留13小时，他们称在家里常感到头晕、睡眠不好、记忆力减退、皮肤过敏、眼咽鼻不适，且发生率高达5090。经检测，这种病态反响主要是因为室内的装修材料和家具释放的污染物所致。目前，像此类因建筑装修污染致病的事例屡见不鲜。山东青岛市李沧区某居民一家三口在房子装修后就马上搬进新居，开始全家人都有一种不适感，但没在意，后来出现了胸闷、呕吐、呼吸短促等病症，夜间男主人因有过敏性哮喘病史导致喉头水肿窒息而

19、亡，妻儿均深度中毒。而北京市每年发生有毒建筑材料引起的急性中毒事件400余起，中毒人数1万余人，死亡人数约350人，慢性中毒约10万人次。研究说明，建筑材料导致的疾病主要有三类：一是癌症。溶解型涂料(油漆)中的苯、甲苯、二甲苯等苯类物在高浓度时会使血液受到毒害，易造成血癌；天花板、防火材料等石棉材料那么可引起肺间质流。二是不良建筑物综合症(SBS)，俗称“空调病、“办公室病、“星期一疾病。它主要是因为建筑物室内空气交换率低、污染程度高，以致室内人群产生诸如流泪、咳嗽、乏力、疲倦、头昏、嗜睡等病症，而一旦离开该建筑物，病症即可消失。这种现象常在一些装修豪华的写字楼、卡拉O厅、录像厅的包房里出现。

20、三是过敏症。它和SBS都是由木质人造板的粘合剂、含脲醛树脂的泡沫绝缘材料、隔音材料等释放的甲醛所致。甲醛已被确认为室内主要污染物之一。物业环境管理的内容和目标一、物业环境管理的内容物业环境管理主要是调控业主或物业使用人与环境保护的关系，组织并管理业主或物业使用人的生产和生活活动，限制业主或物业使用人损害环境质量、破坏自然资源的行为。一般来说，物业环境管理主要包括以下几个方面的内容：(一)治理环境污染环境污染主要有以下几种情况：1.空气污染造成空气污染的因素(yn s)主要有：(1)直接燃煤，排放过多(u du)二氧化硫气体。(2)机动车排放的尾气经强紫外线照射形成光化学烟雾(ynw)污染。(3

21、)基建扬尘形成(xngchng)的尘烟污染。据研究(ynji)资料说明，在采暖期大气中的尘以烟尘为主，约占三分之二；在非采暖期大气中的尘以扬尘为主，约占二分之一以上。2.水体污染工业废水和生活废水等含有大量有毒、有害污染物，进入水体后形成水体污染。3.固体废弃物污染固体废弃物是人们在生产和生活中扔弃的固体物质。影响物业环境的固定废弃物主要有生产与生活垃圾、粪便、沟泥等。其中垃圾包括无机垃圾(砖瓦碎石、炉灰、渣土等)和有机垃圾(动植物残体、废纸、塑料、碎布等)。固体废弃物如不及时加以处理，也会对环境造成污染。4.噪声污染噪声可分为交通噪声、生产噪声和生活噪声三种。(1)交通噪声大量交通噪声来源于

22、物业区域以外的城市道路。机动车进入物业区域内部也会带来噪声。距离城市道路远近的不同，受到交通噪声的干扰也就不同。(2)生产噪声主要有工厂加工噪声和工程施工噪声等。工厂加工噪声如冲压、锻造、蜂窝煤加工点的噪声，对附近居民和办公人员影响很大。工程施工噪声如施工现场打桩机、搅拌机、切割机、振动泵等机器设备工作中所产生的噪声，这类噪声严重干扰着周围物业业主和物业使用人的正常工作和生活。(3)生活(shnghu)噪声生活(shnghu)噪声主要包括商业噪声、保育教育噪声和日常生活噪声三类。商业噪声居住区和小区的商业中心是人流集中、气氛热烈的公共场所。特别是附近的农贸市场(nn mo sh chn)，其叫

23、卖声、讨价还价声、人群熙熙攘攘声等不绝于耳，对居住和办公产生严重干扰。保育教育噪声(zoshng)如学生上学与放学的嘈杂声，做操、上体育课的口哨声，儿童的哭闹嬉戏声等，都会影响附近物业业主和使用人的工作和休息。日常生活噪声日常生活噪声种类繁多，如居民播放音乐、家庭影院、家庭舞会等娱乐声响，家庭厨房(chfng)噪声、家庭纠纷的争吵声、家庭聚会的喧哗声、走家串户的叫喊叫卖声等等。5.电磁波污染目前由于电器、电信等具有强大电磁波污染因素的产品走入家庭和被消费者广泛使用，造成电磁波污染严重，极大地损害人们的身心健康。(二)做好物业环境绿化工作尽量扩大绿化面积及种植花草、树木的种类，不仅可以净化空气，

24、调节物业区域小气候，保持水土、防风固沙，而且还可以消声防噪，到达净化、美化环境的目的。(三)做好物业环境卫生管理工作物业环境卫生管理是物业管理中一项经常性的管理效劳工作，其目的是净化环境，给物业业主和使用人提供一个清洁宜人的工作、生活的优良环境。良好的环境卫生不但可以保持物业区域容貌的整洁，而且对于减少疾病、促进身心健康十分有益，同时，对社会精神文明建设也具有很重要的作用。(四)去除物业区域内的违章搭建违章搭建是对整个物业区域和谐环境的破坏。它既有碍观瞻，又影响人们的日常工作和生活，还可能带来交通、消防等方面不平安的问题。因此，物业管理公司一定要协助有关部门，认真做好去除和及时防止物业区域内的

25、违章搭建的管理工作。(五)加强市政(shzhng)公用设施管理为物业业主、使用人和受益人生产(shngchn)、生活、办公等效劳(xio lo)的市政公共设施是该物业(w y)区域的一个重要(zhngyo)组成局部，一旦它遭到破坏或损坏，便会影响人们正常的生产、生活和工作。因此，加强市政公用设施的管理也是物业管理公司环境管理的一项重要工作。(六)搞好车辆交通管理车辆是人流、物流的载体。物业区域的交通道路是物业人流、物流流动的通道。物业相对于其外部环境，车辆交通是对外联系的主要载体与通道，在物业使用中有着特殊的重要性。车辆交通管理的目的是为了建立良好的交通秩序、车辆停放秩序，确保物业业主、使用人

26、和受益人的车辆不受损坏和失窃。(七)建设各种环境小品物业环境小品的种类繁多，就其性质来说，大体上可划分为两大类：一是功能性环境小品，二是装饰性环境小品。环境小品具有方便实用、美化环境、优化空间的成效。不同物业，环境小品的布置原那么和方法不尽相同。环境小品的设计应从使用功能出发，在整体环境协调的统一要求下，与建筑群体和绿化种植紧密配合，才能到达理想的效果。(八)抓好治安管理工作物业区域内的治安管理工作是指物业管理企业为防盗、防破坏、防流氓活动、防意外及突发事故而对所管物业区域内的一系列管理活动。治安管理防治的对象主要是人为造成的事故与损失。其目的是防止所管物业区域内财物受损失、人身受伤害，维护正

27、常的工作、生活秩序。治安管理在整个物业管理中占有举足轻重的地位。它是物业业主、使用人和受益人正常工作、安居乐业的根本保证，也是整个社区及社会安定的根底。同时，良好的物业治安环境能提高物业和物业管理企业的声誉。(九)抓好消防管理工作消防管理工作在物业管理中占有头等重要的地位。为使物业业主、使用人和受益人有一个良好的物业使用环境，物业管理公司应做好物业消防设施和器材的配置与管理、消防宣传教育等工作，要预防物业火灾的发生，最大限度地减少火灾损失，为物业业主、使用人和受益人的生产和生活提供平安环境，增强其平安感，保卫其生命和财产的平安。(十)建立(jinl)新型的人文环境新型的人文环境应该是和睦共处、

28、互帮互助的生活环境；互利互惠、温馨文明(wnmng)的商业环境；融洽和谐、轻松有序的办公环境；平安(png n)舒适、相互协作的生产环境等。新型的人文环境可以使人们焕发热情，提高工作效率，热爱生活，充满(chngmn)爱心，并对社会治安状况的好转有着很大的促进作用。二、物业(w y)环境管理的目标物业环境管理的实质，就是要遵循社会经济开展规律和自然规律，采取有效的手段来影响和限制物业业主、使用人和受益人的行为，以使其活动与环境质量到达较佳的平衡，保证物业正常良好的工作、生活秩序与创造优美舒适的工作、生活环境，确保物业经济价值的实现，最终到达物业经济效益、社会效益和环境效益的统一。按照这个总目标

29、，物业环境管理的具体目标，主要有以下几个方面：(一)合理开发和利用物业区域的自然资源，维护物业区域的生态平衡，防止物业区域的自然环境和社会环境受到破坏和污染，使之更好地适合于人类劳动、生活和自然界生物的生存和开展。要到达这一目标，就必须把物业环境的管理与治理有机地结合起来，也就是合理利用资源，防止环境污染；在产生环境污染后，做好综合治理的补救性工作。这是防止环境污染和生态破坏的两个重要方面。在实际工作中，我们更应该注意以防为主，把环境管理放在首位，通过管理促进治理，为物业业主、使用人、受益人创造一个有利于进行生产和生活的优良环境；一个既能保证技术的合理开展，又能防止污染的健康、舒适、优美的物业

30、环境，以到达物业的经济效益、社会效益和环境效益的统一。(二)有效贯彻国家关于物业环境保护的政策、法规、条例、规划等，具体制定物业环境管理的方案和措施，选择切实可行的能够保护和改善物业环境的途径，正确处理好社会和经济可持续开展与环境保护的关系。由于不同的物业区域(qy)，其环境保护的要求或标准有所不同，有的物业在某些方面要求高一些，有的要求(yoqi)那么(n me)会低一些，这就需要物业管理企业根据物业的不同和物业区域的不同，客观地拟定(ndng)所管物业的环保标准与标准(biozhn)。同时，物业管理企业还应组织有关部门定时进行物业环境监测，掌握所管物业区域的环境状况和开展趋势。有条件的还应

31、该会同有关部门开展对所管物业区域的环境问题进行科学研究。(三)建立物业环境的日常管理机构，做好物业环境的日常管理工作，如物业区域内的卫生保洁、绿化、治安、消防、车辆交通等方面的维护和监督工作，使物业区域内的环境经常都得到净化、美化、绿化，保证正常的工作和生活秩序。(四)积极开展保护环境的宣传教育，引导公众参与物业环境管理，构建物业环境文化。过去人们一直在研究环境对人类的影响，很少研究人类对环境的破坏作用。因此，传统文化沿着人统治自然的方向开展，必然会产生人类生存和开展的自然环境的严重破坏。环境科学和其他环境学科，如物业环境管理的提出与开展，孕育了一种新型环境文化，这种环境文化代表了人与自然关系

32、的新的价值取向，认为人与自然本质上是一个整体，人与自然应当和谐相处。这种新型的环境文化，标志着人类在现代社会中高文化水平的意识觉醒，提高和普及公众的环境意识，是现代文明进步的标志和尺度。这种环境意识，使传统的伦理学、道德标准都会发生变化。现代环境伦理学认为，人的正当行为必须扩大对自然的关心，道德标准必须扩大到人类维护环境质量的实体和过程，必须以维护根本生态过程和完善生命维持系统为标准，保护遗传的多样性和保证人类对环境资源的持续利用，由此人类开展途径只能选择社会、经济、环境全面综合开展的途径。物业环境是一个局部区域的环境，但它直接影响着一个城市、乃至整个国家的整体环境，最终涉及到人类自身的切身利

33、益。现代工业文明的开展，大量消耗资源，不仅使环境日益恶化，威胁人类生存，而且为争夺自然资源，也给人类和平带来威胁。美国环保局局长威廉赖利曾说：“生态完整是国家平安的核心。由此可见，普及环境意识，引导人们自觉遵守和维护有关保护物业环境的政策、法律，唤起人们关心物业环境、社会公共利益与长远利益，把物业环境管理方面的要求和标准变成人们自觉遵守的行为准那么和道德标准，是实施物业环境管理的根本和根底。物业环境(hunjng)管理的根本(gnbn)原那么(n me)一、环境具有(jyu)价值的原那么(n me)环境是资源，环境以各种形式直接向生产者和消费者提供效劳。例如，我们所呼吸的新鲜空气，我们欣赏自然

34、景色所得到的享受等。因此，环境管理属于资源管理，这就说明了环境管理具有经济属性，环境管理所涉及的问题主要是生产力方面的问题。经济学家说过，天上不会掉馅饼，没有免费的午餐，保护环境必须付出代价。这条准那么说明环境资源有限，要求环境管理者实施谁开发谁保护、谁损害谁负担、受益与使用者付费、保护与建设者得利的原那么。这条原那么指出了环境应当遵循价值规律，利用经济手段把环境管起来，促使人们在开发和利用资源时，要充分考虑资源环境的持续利用问题，自觉地制止资源浪费、环境的污染与破坏。在市场经济条件下，市场并不能总是产生有利的社会与环境效果。其主要原因是：市场价格体系没有考虑到环境问题，价格严重背离价值，环境

35、资源和自然资源无偿使用。特别是不加调控的市场，更不能产生正确的信息和信息量。他们不仅对有害健康的生产环境不予重视，而且常常采取欺骗手法，生产有害于环境、有损于公众平安和利益的商品。他们常常在外表上治理污染，暗地里却进行排污或制造假的监测数据。特别是“为公论，声称造成环境污染并不是为了谋私利，而是为了完成国家生产任务或维护集体利益。在这种论调的掩盖下，再加上地方保护主义，致使许多环保政策难以落实，污染事故难以得到处理。因此，在物业环境管理过程中，应该利用价值规律来搞好物业环境管理，通过加强经济核算等方法，来调节生产效益与环境效益，从经济利益上使人们珍惜资源，保护环境。环境具有价值这一原那么，有助

36、于建立各种指标体系，把环境管理工作定量化、科学化，有助于把环境管理通过物业环境管理真正落实到各项具体工作中去，否那么环境保护只能停留在口头上，只能是一种愿望而已。总之，环境具有价值原那么是物业环境管理的根底和前提。二、全局和整体效益最优的原那么物业环境管理要遵循全局和整体效益最优的原那么。这条原那么说明了物业环境管理的生态属性，物业环境管理必须遵循生态规律，这可从以下三个方面来说明：(一)既要把物业环境问题作为城市和社会经济建设中的一个有机组成局部，又要把环境问题作为一个有机联系的整体，从物业环境本身固有的各个方面、各种联系上去认识和研究，进而揭示环境总体开展趋势和运动规律，正确处理全局与局部

37、、局部与局部之间的关系，取得最大的全局和整体效益。(二)在制定物业环境方案和组织实施方案时，要对物业区域内的各组成要素或功能性群体进行(jnxng)定性和定量分析，把不同层次与不同部门的管理工作有机联系和协调起来，防止(fngzh)决策失误和管理不善等情况的发生(fshng)，促进环境管理的整体效益与全面效益不断提高。(三)加强物业环境规划和物业区域内的综合治理工作，要综合研究区域内的人口、资源、经济结构、自然条件、环境污染和破坏程度等因素，合理安排区域内的生产、建设、商业、生活等活动，制定(zhdng)物业区域内的环境规划，统筹解决环境问题，运用多种管理手段来加强对环境的管理，实现物业环境管

38、理的最正确(zhngqu)整体效益。三、综合平衡的原那么环境问题始终是关于保护生态与开展经济的协调性问题。环境管理具有生态经济属性，环境管理必须遵循生态经济规律，力求生态与经济的协调和平衡。在物业环境管理中，遵循综合平衡原那么的具体表现为：(一)保持生态环境的良性循环和控制污染是整个城市、乃至整个社会大系统中的一个有机组成局部，应该把物业区域内的生态保护和环境管理纳入城市经济和社会开展方案，来协调和综合平衡城市社会经济开展与环境保护的关系，在整个城市、乃至整个社会开展的根底上搞好物业区域内的环境管理。(二)物业环境管理要有预见性和长远性，要密切注视物业所在区域的生产、经营、消费等，以整个城市和

39、社会经济开展动向可能对物业区域的环境保护带来的影响，及时提出环境保护对策，防患于未然；同时，还要开展物业环境评价和环境预测工作，尤其要开展经济建设中的环境影响评价工作，并使之制度化和标准化。(三)要制定和实施综合有效的制度、条例和标准，强化物业环境管理。为此就必须改变过去物业管理各个部门封闭地、独立地、互不关联地制定其单一的管理制度与措施，而应该在制定环境管理制度与措施时，既要考虑诸如大气、水体、土壤、生物和非生物之类的环境因素，又要考虑社会、政治、经济、文化、科学技术、法律等方面的情况，并对这些情况进行综合考虑，统一决策，分工协作，协调开展。四、持续开展原那么1987年4月，联合国环境(hu

40、njng)与开展(kizhn)委员会发表了研究(ynji)报告?我们(w men)的未来?，正式(zhngsh)提出了可持续开展战略，其含义是“既满足当代人的需求，又不对后代人满足其需求的能力构成危害的开展。可持续开展战略包含两个方面的内容：一是开展目标是为满足人类的根本需求，特别是贫困人们的需求；二是开展要以生物圈的承受能力为限度，如果超过这种限度，必将影响自然环境支持当代人和后代人生存的能力，只有通过技术进步和管理，对开展进行协调、制约，才能到达经济、社会和环境的协调开展。从环境管理的角度出发，可持续开展包括以下根本思想：1.可持续开展并不否认经济增长，但人类需要重新考虑的是如何推动经济增

41、长。要到达具有可持续意义的经济增长，必须审计能源和原料的使用方式，力求减少损失、杜绝浪费，尽量不让废物排入环境，从而减少单位经济活动造成的环境压力。既然环境退化原因存在于经济过程之中，那么其解决的方法也应从经济过程中去寻求，这样才能使传统的经济增长模式逐步向可持续模式过渡。2.可持续开展要以自然资源、环境为根底，同环境承载能力相协调。通过适当的经济、技术手段和政府干预，就可以减少每单位经济活动所产生的废物量，即减少资源的耗竭速率，使之低于资源再生速率，从而实现不损害环境的可持续增长。3.可持续开展要以提高人类生活质量为目标，同社会进步、开展相适应。对于居住类物业来说，环境管理的最终目的是为居民

42、创造一个舒适、宁静、高雅、安逸的高质量生活环境，并在此根底上为业主(住户)创造一种从物质到精神，既具有现代风貌，又具有个性特征的生活方式。与社会效劳相结合的、功能完善的物业管理是以“物业为中心的一个“微型社会，通过良好的环境管理形成一个“陶冶情操，净化心灵，提升精神的小社会。因此，良好的物业环境管理在充分保障业主、使用人的合法权益的同时，增强业主、使用人的睦邻友好意识，创造互相尊重、和乐共处的气氛，从而到达居住环境和社会关系、社会开展的和谐统一和协调开展。从这个意义上来说，物业管理不仅是改善市民居住条件、提高居住水平的物质根底，而且也是人类居住区可持续开展的重要前提。4.可持续开展成认自然环境

43、具有价值，应把生产中环境资源的投入和效劳计入生产本钱和产品价格之中，逐步完善经济核算体系。自然资源的价值和产品价格，应当完整地反映三局部本钱：一是资源开采或获取的本钱；二是开采、获取使用有关环境的本钱(包括环境净化本钱和环境损害本钱)；三是由于今天使用这一局部资源而不可能被后代人利用的效益损失，即时机本钱。而产品销售价格应当是这些本钱加上正常利税及流通费用的总和。5.可持续(chx)开展(kizhn)的实施(shsh)必须强调(qing dio)“综合(zngh)决策、“公众参与，并制定和实施相应的法律法规。要改变过去各个部门独立地、单一地制定社会、经济、环境政策的做法，提倡根据社会、经济、环

44、境的全面信息和综合要求来制定相关政策和措施，并有效地予以实施。五、政府干预和公众参与相结合的原那么政府是环境管理的主体，物业环境管理要依据政府制定的环境保护的相关法律、政策和方针进行。但是，环境管理完全依靠政府的干预也是不行的。这主要是由于在环境管理上存在“政策失灵的情况，即政府干预往往不能改正市场失灵，反而会把市场进一步扭曲。其主要原因有：1.改正市场失灵很少是政府干预的主要目标。而政府的主要目标大多是国家平安、社会平等、宏观调控等。2.政府干预常有未预料到的副作用。如政府鼓励并给予一定的优惠政策让居民购置家用小汽车，但可能因为汽车使用量增加而使城市交通困难和大气环境恶化。3.政策作用的对象

45、是有理性的人，政策的效果取决于人们对政策的反响。4.不同的政府政策干预相互影响，使鼓励机制发生扭曲。5.与环境无关的政府政策往往比环境政策对环境的影响更大。如木材价格的上调政策会刺激对森林的过度采伐。总之，由于政府在制定政策时要兼顾公平与效率两个方面，公平包括代内公平和代际公平，效率那么涉及管理本钱与实际效果。在确定资源、能源及重要产品的价格时，在决定对某些产品或行业给予补贴时，在对特定的环境与开展政策、方案或重大工程作出决策时，政府必须根据完全的经济、社会和生态信息，审慎地权衡公平与效率。即使是对市场失灵引起的问题进行干预或补救，如果政府的政策或行动缺乏或过度，也会引起“政策失灵。例如，一环

46、保工程不符合实际指标，到期不能完成，影响了公众对政策的信任感，造成负面影响，使一些企业产生政策性亏损以及补贴不当导致浪费使用等。尤其是国家既是社会的管理者，又是国家资产的所有者，同时还是管理政策的制定者，如果不能恰当地把国有企业的资产所有和经营职能分开，还将成为事实上的主要污染者。因此，在环境管理中，把政府的干预和公众参与结合起来，通过开发环境教育，增强(zngqing)公众对环境价值的认识和对开展环境保护工作的紧迫感，激发人们自发保护环境的热情，才能有效地监督政府防止(fngzh)决策(juc)失误。可见，政府干预与公众参与原那么(n me)对物业环境(hunjng)管理方案的实施有着十分重

47、要的意义。物业环境管理的根本手段一、法律手段运用法律手段是物业环境管理的一种强制性措施。环境管理一方面要靠立法，把国家对环境保护的要求和作法，全部以法律形式固定下来，强制执行；另一方面还要靠执法，环境管理部门要协助和配合司法部门对违反环境法律的犯罪行为进行斗争，按环境法规、环境标准对严重污染和破坏环境的行为可以提起公诉，直至追究法律责任，也可依据环境法规对危害人民健康、污染和破坏环境的单位或个人直接给予各种形式的处分，责令赔偿损失等。我国自20世纪80年代开始，从中央到地方公布了一系列环保法律、法规，特别是有关物业管理和物业环境管理的相关法律、法规的公布，对物业环境、城市环境和整个地球的环境保

48、护与污染防治起到了十清楚显的效果，但存在的问题还不少，致使环境管理的宏观调控能力受到影响。其具体表现在以下两个方面：(一)立法不完善首先，我国有关环境保护的某些法律条文不明确、不具体，使许多具体问题难以解决，不利于法律、法规的贯彻、执行与监督。例如，污染使受害人难以维护自身的环境权益，在寻求行政或经济制裁时，又没有明确的程序可依，法律对此规定不具体，不易操作，处理实际问题时带有很大的主观随意性。其次，法律在赋予环境保护与管理机构某些职权的同时，并未赋予相应和必要的执法手段和权利。再次，由于部门职能独立，常依企业的隶属关系作为环境管理的依据，不利于当地政府对所辖区域的环境质量负起责任。(二)执法

49、体制不完善目前，我国各项经济管理工作正在逐步向法制方面转移，但由于历史(lsh)和现实方面的原因，一些领导干部法制观念淡薄，不按法律办事，仅顾局部利益和眼前利益，凭领导个人意志行事，行政干预多，违反建设工程(gngchng)环保执法程序，不惜耗竭(hoji)资源、破坏环境的事件经常发生。因此，为改变这种不良局面，应完善执法体制，建立环保经济责任制，责任人承当(chngdng)防止环境污染的责任(zrn)，自觉遵守、执行环保法规，履行法定义务。二、经济手段在物业环境管理中，我们要遵循价值规律利用价格、税收、信贷等经济杠杆，调节生产者在资源开发中保护环境、消除污染的行为，以便于限制损害环境的社会经

50、济活动，奖励积极治理污染的单位和个人，促进节约和合理利用资源，充分发挥价值在环境管理中的经济杠杆作用。如排污收费、经济处分、损失赔偿、治污奖励等保护环境经济措施的综合利用。当前，我国在市场经济条件下，由于市场经济是一种利益导向型经济运行机制，以自主经营、自负盈亏、独立核算的企业和个体经济，为追求自身的经济利益，在当前我国环境保护相关法律、法规还不完善的情况下，千方百计地将生产经营造成的污染损害转嫁给社会，形成外部效应。外部效应是企业或个人的行为对活动以外的企业或个人的影响。外部效应导致私人本钱和社会本钱的不一致，使市场实际价格不同于最优价格。外部效应可能是好的，也可能是坏的。好的外部效应的例子

51、是，上游农民植树造林，保持水土不流失，下游农民能够得到灌溉用水和免受洪水与流沙之害。但上游的农民并不一定有这样做的积极性。坏的外部效应的例子是，上游伐木会对下游的种植、灌溉、运输、工业生产、居民生活等方面产生很多坏的影响，造成洪水泛滥、水土流失、生存环境恶化。这对下游居民和全社会都是本钱，但上游居民并不承当这一本钱。他们没有动力考虑这一本钱，并且停止伐木还会减少上游居民的收益。另外，上游居民之间的竞争关系也不允许单一上游居民单独承当社会本钱，只有全体上游居民都承当这种本钱，单一的上游居民才不会在竞争中失败。因此，必须采用经济杠杆，制定对所有上游伐木者同样的标准和鼓励机制使他们都承当这一本钱。目

52、前，由于环境保护的经济手段不力，随着市场经济的建立和开展，这种外部的坏效应现象越来越明显，其具体表现在以下两个方面：(一)把排污费作为企事业单位的环保补助金，并规定企业单位缴纳的排污费可从生产本钱中列支，这是不公平的。企业把排污费列入本钱，随着产品流通过程的完成，最后还是转嫁到消费者身上，形成一家污染，全民负担的局面。(二)现行有关环境保护优惠措施已失去效用。十多年来，国家(guji)在经济优惠政策方面，对“三废(snfi)综合利用产品和环保产品的生产、销售、价格等方面给予(jy)了一定优惠条件，但随着市场经济的建立，这些优惠条件已失去鼓励效果，产品销售、生产、价格等属于企业自主权，优惠条件已

53、不复存在。因此就要求进一步加强经济方面的管理，对环境和资源实行符合价值规律的管理方法，要根据市场经济的特点给予新的税收、信贷等优惠，惩罚环境污染者，奖励环境保护者，以促进环保产业、绿色产品生产和材料的开展(kizhn)。三、行政(xngzhng)干预手段物业所在区域的环境保护和管理部门，应根据国家行政法规所赋予的组织和指挥权力，对环境资源保护工作实施具体的管理措施。主要包括环境管理部门定期或不定期地向同级政府机关报告本地区的环境保护情况和工作，对贯彻国家有关环境保护方针、政策提出具体的意见和建议；组织制定国家和地方以及各类物业与不同条件下的环境保护政策、工作方案和环境规划，并把这些方案和规划报

54、请政府审批，使之具有行政法规效力；运用行政权力对某些区域采取特定措施，如划为自然保护区、重点污染防治区、环境保护特区等；对一些污染严重的工交企业要求限期治理，甚至勒令其关、停、并、转、迁；对易产生污染的工程设施和工程，采取行政制约的方法，如审批开发、建设工程的环境影响评价书，审批新建、扩建、改建工程的“三同时(我国?关于保护和改善环境的假设干规定?中明确指出：“一切新建、扩建和改建的企业，防止污染的工程，必须和主体工程同时设计、同时施工、同时投产。)的设计方案，审批有毒、有害的化学品生产、进口和使用，管理珍稀动植物物种及其产品的出口、贸易事宜等等。值得注意地是，行政干预的必要性，还得取决于以下

55、两个条件：1.行政干预的效果必须好于市场机制调节的效果。2.行政干预所得到的收益与效益必须大于行政干预本身的本钱和代价(即方案、执行本钱和所有由于行政干预而加于其他经济部门的本钱或损失)。四、技术手段运用技术手段，实现物业环境管理的科学化，包括制定物业环境质量标准，组织开展环境影响评价，编写环境质量报告，总结推广防治污染的先进经验，开展物业环境管理的研究、交流与合作，为制定环境保护技术政策提供依据。从环境问题被提到议事日程、产生初步的环境管理概念，直到今天开展到用生态经济学的观点，运用系统论、信息论、控制论等现代科学原理和方法，开展环境管理根底理论的研究，建立符合持续开展战略要求的人类环境经济

56、系统，大规模地开展环境预测、预报和评价工作，预测科技进步、生产技术革新和评价资源、能源给环境带来的影响及其效果等，都是科学技术开展的产物。现在，就宏观而言，许多西方国家已对环境管理的污染物体系以及有关评价人类环境经济系统的指标体系进行了大量系统研究，建立了许多定性模型和定量模式，应用模拟实验、计算机模拟方法进行系统分析，实现对高空乃至全球环境污染进行预测、预报，并对资源进行探测等等；就微观而言，环境管理已由局部的点源治理开展到今天提出的污染全过程控制，提出了在生产过程中消灭污染的“清洁生产方案。这种“清洁生产方案的特点是：生产上的投入最少，产出量最大，既能取得近期效益，也能取得长远的效果；资源

57、的消耗和利用最经济合理；生产者利益和整个社会利益协调一致，有最正确的环境效益。总之，许多环境政策、法律、法规的制定、实施都涉及到许多科学技术问题，所以环境问题解决的好坏，在很大程度(chngd)上取决于科学技术。没有先进的科学技术，不仅发现不了环境问题，而且即使发现了，环境污染和破坏也难以控制。所以科学技术是实现环境科学管理的有效途径和必不可少的手段。五、宣传教育手段(shudun)这是环境管理的一项战略性措施。环境保护宣传既是普及(pj)环境科学知识，又是思想发动(fdng)。通过(tnggu)播送、电视、电影及各种文化传播形式广泛宣传，使公众了解环境保护的重要意义和内容，激发他们保护环境的

58、热情和积极性，把保护环境、热爱大自然、热爱我们每个人所生存的环境变成自觉行动，形成强大的社会公众意识和公众舆论，制止浪费资源、破坏与污染环境的行为。物业区域内的业主、使用人和受益人，其环境意识的强弱是衡量其文明程度的重要标志。物业环境管理人员不仅应该加强对物业区域内成年人的环境意识教育，而且更应该重视对物业区域内的中、小学生和学龄前儿童普及环境科学知识，使他们从小就养成良好的环境意识和习惯。总之，加强公众环境意识的宣传教育工作，无疑是保护环境、促进社会经济持续开展的战略性管理手段。清洁管理第一节清洁管理概述在物业区域中，整洁及其所带来的舒适和优美，是一个十分重要的评价指标。它具有视觉上的直观性

59、，会由此直接带来心理上的舒适感与美感，因而成为物业区域(楼)文明的第一象征和效劳水平的重要标志。整洁的物业区域环境需要常规性的保洁管理效劳来保证。一、清洁(qngji)管理的涵义和原那么(n me)(一)清洁(qngji)管理的涵义保洁管理，是指物业管理公司通过宣传教育、监督治理和日常(rchng)清洁工作，保护物业区域环境，防治环境污染，定时、定点、定人进行生活垃圾的分类收集、处理和清运。通过清、扫、擦、拭、抹等专业性操作，维护辖区所有公共地方、公用部位的清洁卫生，从而(cng r)塑造文明形象，提高环境效益。保洁管理的重心，是防治“脏乱差。“脏乱差具有多发性、传染性和顽固性。例如，随手乱扔

60、各种垃圾、楼上抛物、乱堆物品堵塞公共走道、随意排放污水废气、随地吐痰和大小便，以及乱涂、乱画、乱搭、乱建、乱张贴等等，很可能发生在某些业户身上，所以不可掉以轻心。业户整体素质的提高，需要物业管理公司员工通过宣传教育、监督治理和日常清洁工作，作出坚持不懈的努力，否那么就可能因“脏乱差而使物业区域(楼)面目全非，从而与物业管理的宗旨相悖。(二)清洁管理的原那么1.扫防结合，以防为主在保洁管理工作中，“扫当然很重要，就好似每天洗脸一样，但是工作的重点并不是“扫，而是“防，即通过管理，纠正业户不卫生的习惯，防止“脏乱差现象的发生。因为优良的物业区域环境的造就，是管理者与被管理者相互作用的结果，也是管理