镇江君临南山市场调研最新稿

1、从最近正劲的项目说起中住君临南山市场篇徐瑛 2012年6月底谨呈招商北固湾中南世纪城江山名洲亚东朴园万科蓝山中集新项目镇江高端项目分布图：主要集中在北固山、焦山、南山周边高端竞案选取原则：来自于滨江及南徐板块项目具有低密度物业市场口碑及销售情况良好区域标杆型项目竟品分析产品户型地上面积地下面积联排L-3-01/01A184-18859L-3-02/02A274-29499-100L-3-03387167L-3-04/04A330-360144-146叠加J-5-0126326J-5-0223069项目首先开发的东地块总体规划有联排/叠加两种住宅产品，作为低密度纯别墅社区，项目具备打造标杆项目的

2、潜质。其中联排产品户型面积从180平米至390平米；叠加产品上叠面积为230平米，下叠为263平米。各类型产品均有不同面积的地下室设置。从总平图可以看出，项目主力户型为274-294平米的联排。中集项目解读项目规划及产品面积段建筑立面设计采用融合了现代与中式元素的新东方风格，采用干挂石材与面砖结合的方式，体现产品的整体品质。在景观规划方面江水新引入小区内部，结合绿植与硬质景观的打造，使得品质得到进一步提升。优秀的立面设计，奢华的立面用材，使得项目给予客户高端豪宅的直观感受。项目解读立面风格及景观打造6.6M卫卫卫卫卫卫露露露院院项目270平米左右主力联排户型进深16米，面宽仅有6.6米，导致户

3、型狭长、庭园面积过小，整体户型舒适度一般。户型内部共设计有六个卫生间，数量过多，浪费有限空间。而增加产品亮点的赠送空间则较少，附加值不高。项目解读主力户型解析（联排3-02户型：270）产品上叠与下叠均赠送地下室，具有一定的附加值。产品整体采用中西厨设计，主卧设计为套房，产品整体舒适度较高。但项目叠加产品主力面积为230-260平米，中间户采光较差，整体面积偏大，不易去化，与自身主力联排产品面积相近，容易形成内部竞争。下叠地下室上叠地下室中西厨主卧套房主卧套房中西厨主卧套房下叠上叠项目解读主力户型解析（叠加5-01户型：263）（叠加5-02户型：230）项目优势分析不可多得的地段与自然、人文

4、等多种资源优势，使得项目具备打造高端项目的基本条件;区位优势资源优势品牌优势中集集团下属企业，雄厚的企业实力为项目打造高端品质提供了坚实的基础;项目劣势分析产品劣势联排产品面宽较窄，舒适度一般，整体功能布局存在一定问题，切附加值较低;叠加产品面积偏大,与联排类似的面积段使得项目容易产生内部竞争，较难去化;认知劣势目前项目所在板块价值尚未树立，客户对于金山板块的区域认可度仍处在较低水平;优劣势分析项目名称开发商产品组合建筑风格立面用材未来供应在售低密度产品主力户型产品特点产品价格招商北固湾招商局地产类独、双拼、洋房、高层Art Deco局部干挂石材后期近50万平米别墅：260-300洋房：150

5、-200别墅：6米挑空客厅、南北双庭院洋房：下沉庭院洋房：10000别墅：12000万科蓝山镇江万筑置业有限公司联排、叠加、洋房新东方石材、面砖、涂料后期近35万平米联排：190-210洋房：85-132联排：大面积庭院；全明地下室洋房：一二层带地下室；层层退台联排：10000洋房：8000亚东朴园镇江亚东置业联排、叠加、洋房、高层新中式真石漆后期剩余8万方联排：190-270挑高客厅，赠送地下室14000江山名洲宁波维科联排、洋房英伦风格底层毛石铺面、其余部位真石漆剩余约1.5万平米联排：190-330赠送地下室12000中南世纪城镇江中南新锦城房地产发展有限公司叠加西班牙真石漆剩余4.2万

6、平米叠加：160-240入户花园，电梯直接入户，赠送地下室8500核心竞品锁定：通过对镇江高端项目梳理，我们发现目前招商北固湾在区位/资源/产品等各方面均远超过其他同质竞争项目，是当之无愧的No.1。中南世纪城万科蓝山招商北固湾亚东朴园江山名洲项目地址京口区镇江市北固山风景区（京口宝鼎前200米）开发公司招商地产 占地面积38.8万建筑面积75万容积率0.93物业类型类独栋、双拼、多层洋房、高层项目简介优越的地理区位、优质的景观资源、高品质的产品呈现以及强势品牌影响力注入，为项目起步提供强大助力;项目毗邻北固山风景区，坐拥“第一江山无限风光”整体景观资源极为优越。景观资源项目规划一期北户型面积

7、套数面积总面积总套数类独、双拼A243.37225354.1411353.1244B256.85112825.35C280.3861682.28D298.2751491.35洋房A193.81101938.18284.750B176.57101765.7C153.25101532.5D152.68101526.8E152.16101521.616F高层A136.7648748.821337.52184B85.13564767.28C122.21647821.44项目一期北地块共规划有类独、双拼、洋房、高层等物业类型，共计278套。其中低密度住宅共计94套。项目整体采用全开挖施工，做到了完全人车

8、分流，别墅物业地下室为四面采光。立面风格项目整体采用Art Deco风格设计，建材方面采用全干挂石材，在营造出时尚、都会感的同时，也给人以较高的品质感。竞争产品概览产品类型面积（）主力总价成交均价地下室处理方式及面积花园面积层数开间和进深类独栋260-300600-1000万25000-30000（不含地下）100-150（半地下，一层抬高1.2米）150-3003 开间：11-16米进深：18米双拼260500-550万20000（不含地下）100150-2003开间：11米进深：18米洋房1-2层176-1943-5层150200万1500086-94705开间：7.5米进深：13米项目低

9、密度产品以类独、双拼及洋房组成，由于产品定位不同，价格差异较大。项目产品设计较为舒适，大开间保证了产品良好的采光与空间布局。采光地下室、大面积花园等附加值使得项目具有良好的市场接受度。庭院精装交付,内外景观更显整体和谐。别墅区层高3.75米整体地下车位, 整体人车分流,双拼送2个车位 类独赠送3个车位;108-116平米约107平米约63平米约73平米南北双庭院精装交付6米挑空客厅舒适家庭厅宽景露台套房式主卧南北露台地下室层高3.75米，其中地上部分1.2米一层层高3.3米二、三层层高3米竞争主力户型解析类独/双拼涵山天墅（4室4厅3卫1厨 350-470平米）超高阳光地下室、南北大面积精装花

10、园、6米挑空客厅、大面积观景阳台、套房式主卧，使得产品具有较高的附加值与整体户型舒适度；竞争主力户型解析洋房86-94平米约90平米约86平米双玄关中西厨房家庭套房宽景阳台双庭院泊悦官邸a户型4室3厅2卫1厨 292平米与自然的亲密接触 南北双庭院、下沉式庭院、阳台、露台等多重灵动空间，内外互通；优越的空间布局 阳光双首层设计、超大家庭厅；奢想三层院落南北私家花园、下沉式庭院；阳光地下室、南北花园、大面积观景阳台、套房式主卧，洋房产品体验别墅生活物业公司：招商局物业物业费：类独栋、双拼3元/平米月 洋房：2元/平米月物业管理项目选用招商地产旗下品牌物业，为项目提供高标准物业服务。4大豪宅资源：

11、环绕您的三山山景、浩瀚江景、城市风光、人文景胜，为此可得。8000米滨江风光带：由最美的长江勾连的滨江风光带，江山于眼前悉数铺展。1500米都市圈：伬尺尽享市中心大市口繁盛都市配套，缔造完美生活圈。75万方国际大盘：招商地产大手笔规划体量，成就国际湾区第一豪宅社区。3大产品系：涵山天墅、泊悦官邸、湾流上府，献礼一城显赫。138年荣归巨献：百年招商珍视与镇江的138年渊源，再度深耕镇江。27年招商局物管：招商局物业“到家”服务，智享制知悦，全心全程。价值梳理项目多期开发，时间节点及主要产品种类 如下：2011年10月开盘(一期/类独栋、双拼、洋房)2011年11月（加推类独栋双拼和高层）开工动态

12、：136天从拿地到开盘，7月工程启动，9月景观示范区/售楼处/项目工程达到销售条件，10月2日开盘；销售动态：项目共分多期开发，目前首期别墅分2次推盘，共入网类独栋22套，售出10套；双拼22套，售出22套，洋房入网50套（其中1-2层复式20套，3-5层平层30套），售出37套（其中1-2层复式8套，3-5层平层29套）。面积区间：类独栋：地上260-300平米，地下100-150平米双拼：地上260平米，地下100平米左右；洋房：1-2层地上176-194平米，地下86-94平米；3层以上150平米价格类独栋：600-1000万/套，双拼500-550万/套左右，洋房：1-2层350万/套

13、；3-5层220万/套项目推盘策略类独栋、双拼高层洋房类独栋销售要明显好于双拼；洋房产品的1-2层复式户型去化困难；推盘策略营销模式营销模式：情景体验式销售，先打造情景观示范区、3D电子触摸屏展示样板以及参观公寓样板房等方式让客户零距离接触产品，再进行销售。活动营销举办各类活动，轰动市场，提高项目的知名度2011年11月26日，位于镇江北固山脚下的招商北固湾携手镇江奥达举行“以小见大”镇江奥达奥迪A1上市，暨A1、A3、TT试驾活动。活动营销为增进与业主的交流，招商北固湾于11月26日为业主举办一场别开生面的生日会。招商北固湾为业主生日会做了细心且周到的安排，从礼仪接待、业主签到、冷餐到许愿墙

14、等等。招商北固湾2.12当天到现场便可领取“恋爱证”、玫瑰花和情侣DIY合照大头贴。更为现场购房的新老朋友准备了爱情大礼包。招商北固湾现有关注微博活动，关注并发微博#招商北固湾大声说出你的爱#+告白内容，表白便可于2月14日晚6-8点登上城际广场LED显示屏。2月19日现场有放飞气球活动。客户来源北固湾我家山水阳光世纪花园谏壁电厂京口区政府江滨医院轮联船厂项目主力成交客群大致分为三类，分别为：区内改善客户（如：我家山水、阳光世纪花园）、区内公务员及事业单位中高层（如：江滨医院、京口区政府）、区内企业高管及私营业主（如金融行业高管、轮联船厂高管、钢材外贸等企业主）客群分析客户来源：镇江本地人为主

15、，主要来自润州，京口，其余为外出精英回乡置业，外地及下属乡镇客户极少，其中80%以上为购置第一居所；职业特征：政府官员、企事业单位高中层、金融证券类高管、个体工商户、私营业主（包含餐饮、钢材、外贸、肉制品等）；年龄层次： 40-50岁之间为主；付款方式：大多倾向于一次性付款，贷款率极低；产品偏好：对于别墅产品是否带电梯较为在意，花园面积、赠送空间等同样受到关注；地上2F+地下1F的产品较地上3F+地下1F产品更为受到热捧；消费习惯：追求品牌、偏好创新、极致的产品；性格特征：较为热情，追求新鲜事物，有一定的跟风倾向，口碑效应较强；客户特征广告思路：先破后立在广告形象上，我们打造的是一个全面领先镇江的首席地位，因此，在广告语上我们分为两个阶段，第一阶段，项目面世，以掷地有声的姿态宣告项目即将刷新镇江别墅新时代第二阶段，项目落地，以鲜明的卖点告诉市场，项目将为城市带来了什么。既然是镇江首席，必然要在形象上给人全新的感受别墅新纪元已然来到！精细营造街巷街巷的布局体现为主街宽阔、胡同略窄，而步入庭院又豁然开朗，在空间序列中起着由开放到私密的过度