常州市社区商业调研报告+

1、常州市社区商业调研报告 2011.9.6目录一、社区商业分析 1.1、调研目的及内容 1.2、市区社区商业分布 1.3、市区社区商业价格分析 1.4、市区社区商业结构分析 1.5、市区社区商业业态分析二、典型个案分析 2.1、香江华庭个案分析 2.2、蔷薇家园个案分析 2.3、新城南都个案分析 2.4、中央花园个案分析调研背景调研目的 通过市场调研，准确推导出项目建设最为适合的面积段，并依靠住宅与商铺的价格比推导出现今市场较为正常的比值，同时通过个案借鉴，来分析市场上成功和不成功的社区商业在运作过程中的优缺点。 九龙仓时代上院项目规划3.89万，大体量的社区商业如何建设及后期如何定价，商业业态

2、如何规划布局，现需对常州现今在售或已交付的社区商业项目进行调研分析。调研对象及内容 常州现今主要的在售或已交付的社区商业，商业规模至少在1.5万以上的典型项目，社区商业的主要面积段（含面宽、进深、层高）、经营业态、建筑形态、销售及租金价格、周边住宅价格。新北区商业：15000-20000元/中心城区商业：15000-25000元/武进湖塘商业：20000-30000元/常州市大体量社区商业小区分布图世茂香槟湖住宅：7500元/；商业：15000元/租金：1.6-1.8元/*天府翰苑住宅：8000元/；商业：15000元/租金：2.5-2.9元/*天中央花园住宅：9000元/；商业：15000元

3、/租金：1.6-2元/*天凯旋城住宅：7500元/；商业：12000元/租金：0.8-1.2元/*天新城公园壹号住宅：6000元/；商业：12000元/租金：0.75-1.2元/*天香梅花园住宅：10000元/；商业：25000元/租金：1.5-2元/*天蔷薇家园住宅：8000元/；商业：23000元/租金：1.7元/*天中天名园住宅：7500元/；商业：11000元/租金：0.5-0.7元/*天莱蒙城住宅：8000元/；商业：30000元/商业租金：0.6-1元/*天新城公馆住宅：10000元/商业：20000-30000元/租金：2元/*天金梅花园住宅：7000元/；商业：15000元/租

4、金：0.6-0.7元/*天港龙华庭住宅：6000元/；商业：14000元/ 租金：0.5-0.7元/*天香江华庭住宅：10000元/；商业：20000元/租金：2-2.5元/*天鹏欣丽都住宅：12000元/；商业：22000元/租金：2.2元/*天九洲新世界住宅：11000元/商业：25000元/世纪华城住宅：7500元/；商业：15000元/租金：0.7-1.4元/*天景泰家园住宅：7000元/；商业：10000元/租金：0.7-1元/*天新城南都住宅：8000元/；商业：11000元/商业租金：0.7-1元/*天太湖明珠苑住宅：8000元/；商业：20000元/租金：1.9-2元/*天商业

5、规模在1.5万以上的典型项目社区商业价格分析区域项目名称销售方式普通沿街商业价格（元/）普通住宅价格（元/）住宅、商业价格比租金（元/*天）新北区世茂香槟湖两层连卖1500075001:21.6-1.8太湖明珠苑两层连卖2000080001:2.51.9-2金梅花园两层连卖1500070001:2.140.6-0.7中央花园一层、挑高1500090001:1.71.6-2府翰苑一层底商1500080002.92.9中心城区凯旋城两层连卖1200075001:1.60.8-1.2港龙华庭两层连卖1400060001:2.330.5-0.7香江华庭两层连卖25000100001:2.52-2.5香

6、梅花园两层连卖25000100001:2.51.5-2鹏欣丽都两层连卖22000120001:1.832.2九洲新世界两层连卖25000110001:2.27世纪华城两层连卖1500075001:20.7-1.4景泰家园两层连卖1000070001:1.430.7-1蔷薇家园一层底商2300080001:2.881.7新城公园壹号一层底商1500060001:2.50.75-1.2武进区中天名园两层连卖1100075001:1.470.5-0.7新城南都两层连卖1100080001:1.380.7-1新城公馆一层底商20000-30000100001:2.52莱蒙城一层底商3000080001

7、:3.750.6-1住宅与商业价格比基本保持在1:2左右社区商业面宽、进深分析 面宽进深3-4米4-5米5-6米6-8米8-10米10米以上合计8-10米192314113036065536.37%10-12米1315962670030116.71%12-14米65741061743030516.94%14-16米299611183028315.71%16米以上03020160222525714.27%合计27267636236210425180115.10%37.53%20.10%20.10%5.77%1.39%备注：以单间商铺为统计对象面宽4-8米，进深8-12米社区底商为市场供应主力以上

8、数据为调研的19个社区商业项目已交付的商铺部分汇总所得社区商业层高、主力面积分析 层高层数3-3.5米3.5-4.5米4.5-5.5米5.5-6.5米6.5-8.5米8.5米以上1F套数509629394118101660占比30.66%37.89%23.73%7.11%0.60%30.66%2F套数92071100992占比92.74%7.16%0.10%0.00%0.00%92.74%3F套数631400077占比81.82%18.18%0.00%0.00%0.00%81.82%4F套数18000018占比100.00%0.00%0.00%0.00%0.00%100.00% 面积段产品40

9、以下40-6060-8080-100100-150150以上合计单层单卖410920018118913381645.31%两层连卖002221604409291450.75%三层连卖0000467713.94%合计410942234163329218010.22%6.05%23.43%18.93%35.15%16.21%备注：以单间商铺为统计对象社区商业以单层及两层底商供应为主，主力面积为60-80与100-150商铺主力层高一层3.5-5.5米；二层及以上为3-3.5米社区商业业态分析社区商业业态分析商业业态面积占比大型超市卖场16.19%烟酒、茶叶、保健品14.06%五金、建材、家装12.

10、55%大型餐饮、酒店10.33%干洗店、教育等小型服务店7.71%小型餐饮7.17%美容美发、足疗、理疗店6.59%银行6.45%便利店、小超市等零售5.77%汽车维修及洗车3.33%电器及维修2.68%娱乐、电玩城2.75%服饰、鞋帽、皮革护理2.23%医院、药店2.18%合计100%53.13%一个上万的社区商业一般会配有30%以上面积的大型超市、餐饮及娱乐商业配套剩余商业则以中小型的零售、服务业为主社区商业综合分析市区商业综合分析：目前市区商业超1.5万项目主要分布在新北区、市中区、武进湖塘三个区域，其中新北区社区商业价格稍低，以两层连卖方式销售为主，价格在15000-20000元/；市

11、区社区商业价格与同地段住宅价格比在1:2左右较为合理（社区商业为两层连卖价格，如果一层底商单卖价格会更高）；社区商业主力面宽在4-8米，主力进深在8-12米，以一层底商及一、二层连卖方式为主，主力面积为60-80与100-150，商铺主力层高一层3.5-5.5米；二层以上3-3.5米；一个上万的社区商业一般会配有30%以上大型超市、餐饮及娱乐商业配套，剩余商业则以中小型的零售、服务业为主。目录一、社区商业分析 1.1、调研目的及内容 1.2、市区社区商业分布 1.3、市区社区商业价格分析 1.4、市区社区商业结构分析 1.5、市区社区商业业态分析二、典型个案分析 2.1、香江华庭个案分析 2.

12、2、蔷薇家园个案分析 2.3、新城南都个案分析 2.4、中央花园个案分析项目名称：香江华庭交付时间：2010年6月（全部交付）项目总规模：38万商业总规模：5.62万商业已销售量：2.85万（剩余的2.77万为大润发，属于招商）经营中商业总规模：约4.62万空置商业总规模：约1.01万商业空置率：约18.2%沿街商铺间数：129间经营中沿街商铺间数：88间（63家商铺）空置沿街商铺间数：41间住宅价格：9500-10000元/（二手房）普通沿街商铺价格：25000元/住宅、商业价格比：1:2.5普通沿街商铺租金：2-2.5元/*天沿街商业主力业态：超市、餐饮、银行、烟酒、美容、电器、汽车维修及

13、保养、建材、装饰香江华庭经济指标香江华庭商业分布电器电器门窗化妆品琴行电器建材装饰汽车轮胎宠物医院烟酒美发电器食品电器化妆品装潢家具旅游电脑配件银行医院洗车桌球空置家装美容棋牌养生烟酒家装空置棋牌鞋帽门窗空置空置美容养生烟酒珠宝教育电器银行美容快递保健品旅游皮革护理水果空置空置餐饮空置空置空置空置空置烟酒食品母婴干洗店空置空置空置空置空置文化典当烟酒洗车电器养生家具汽修彩票空置汽修餐饮空置旅游空置大润发4F3层商业楼；进深：8米单层面积1256左右1F：6.5；2F：3.9米；3F：3.9米一层：零售，二层：电玩城，三层：餐饮单间面宽：5-6米单间进深：8-10米层数：2层单间面积：92-12

14、0层高：1F：4.5米 2F：3.5米售价：20000-25000元/租金：2元/*天单间面宽：6米单间进深：8-10米层数：1层，5.4米单间面积：40-90售价：约50000元/租金：2.6元/*天单间面宽：4米单间进深：10-11米层数：2层（局部单层）单间面积：80-105层高：1F：5.4米 2F：3米售价：15000元-20000元/租金：1.2元/*天单间面宽：5米；进深：10-11米层数：2层；1F：5.4米；2F：3米单间面积：80-105售价：2000-30000元/ ；租金：2.3元/*天3层商业楼；进深8米单层面积1133左右1F：6.5；2F：3.9米；3F：3.9米

15、一层：银行，二层餐饮，三层：足疗商业楼空置率：0%底商分布示意图底商空置率：25%住宅区社区商业分布情况怀德路木梳路长江路香江华庭沿街商铺技术参数 面宽进深3-4米4-5米5-6米6-8米8-10米10米以上8-10米4617610-12米2229912-14米14-16米16米以上销售模式 层高层数3-3.5米3.5-4.5米4.5-5.5米5.5-6.5米6.5-8.5米一层单卖1F1510一、二层连卖1F9862F7331 面积段产品40以下40-6060-8080-100100-150150以上一层单卖889一、二层连卖35618备注：以单间商铺为统计对象面宽4-6米，进深8-12米的

16、90-120两层商铺为供应主力首层5.4米，二层3.5米为商铺主力层高业态布局个数面积段（）整体占比（与商业总规模相比）大型超市卖场（大润发）12100049.2%大型餐饮、酒店31000-120007.2%美容美发、足浴、足疗、理疗店10120-3005.2%五金、建材、家装980-2504.5%银行4100-5002.6%娱乐、电玩城111001.8%汽车维修及洗车4150-3001.6%便利店、小超市、水果店等580-1201.5%电器及维修5120-3001.3%小型餐饮380-3001.2%烟酒、茶叶、保健品540-1500.8%医院、药店270-1200.5%服饰、鞋帽、皮革护理2

17、60-1200.3%彩票、宠物店、干洗店、旅游等、照相馆、教育等小型服务店1550-3004.1%空置18.2%香江华庭商业业态分析商业业态分析大润发超市作为社区主力店，对项目的影响较大，周边商业有此得到较大的受益，业态较为丰富。香江华庭商业业态规模分析商业业态规模分析面积段（）个数整体占比（与商业总规模相比）主要业态类型100以下141.5%小餐饮、小超市、鞋帽、皮革护理100-200399.1%家装建材、电器、装饰、棋牌、美容养生、小型服务类200-300177.6%美容美发店、养生点、烟酒店、家装建材店、洗车店、银行300-50064.1%典当行、富通中央空调店、珠宝店、农业银行、大型理

18、发店500-100011.3%中国建设银行1000以上558.2%大润发超市、电玩城、大型餐饮、大型足疗空置4118.2%小区为成熟居住小区，商业配套完善，商业氛围浓厚，商业操作较为成功，具有较大借鉴意义；大型超市、餐饮、银行、娱乐等生活必备商业配套集中入驻带动小型商业发展；建材、家装、美容美发、电器、彩票等社区服务型商业作为大型商业的补充。香江华庭商业现状社区商业现状图展示木梳路沿街商业怀德路沿街商业楼怀德路沿街商业小区主入口沿街商业长江路沿街商业大润发超市商业综合分析：香江华庭地理位置优越，是常州开发较早的中高端大型楼盘，小区入住率较高，居住人口较多，且该项目被怀德路、木梳路、长江路三条城

19、市主干道包围，优越的地理位置、较大的人流量、便捷的交通成为项目打造大体量商业的有利因素；香江华庭开发较早，一期在07年6月交付，项目在10年6月已整体交付，商业得到了充分的发展时间，目前商业可售部分去化率为100%，商业整体空置率仅18.2%，属于销售、经营较为成功的社区商业，具有一定借鉴作用；项目在黄金地段打造大型配套商业，直接拉升商业整体价值，以大型配套商业带动小型服务性底商同步发展。在怀德路、木梳路交叉点引入2.1万大润发，聚集人气，带活了木梳路及怀德路的沿街商铺，有效拉升了项目商业价值；合理的商业业态布局，项目底商集中经营服务类、零售类小型商业，而在怀德路沿线黄金地段建造两栋总建近70

20、00的三层商业综合楼，集中打造高档大型餐饮、娱乐区，提高了项目商业的整体档次。香江华庭商业综合分析项目名称：蔷薇佳园交付时间：2011（全部交付）项目总规模：15万商业总规模：2.2万商业已销售量：1.79万经营中商业总规模：约0.65万空置商业总规模：约1.55万商业空置率：约70%沿街商铺间数：30间经营中沿街商铺间数：16间（8家商铺）空置沿街商铺间数：13间住宅价格：7500-8300元/（二手房）普通沿街商铺价格：20000-25000元/住宅、商业价格比：1:1:3-2.6普通沿街商铺租金：2-2.5元/*天沿街商业主力业态：银行、酒店。蔷薇佳园经济指标居住区蔷薇佳园商业分布社区商

21、业分布情况中吴大道丽华北路医院空置空置空置银行银行酒店银行银行银行售楼处美发五金美容单间面宽：6.5米单间进深：14-16米层数：4层单间面积：75-90层高：1F：4.5米 2F：3.6米售价：23000元/租金：1.2元/*天内街商业单间面宽：5-5.5米单间进深：10-13米层数：2层单间面积：60-90层高：1F：3.6米 2F：3.6米售价：18000元/空置空置空置空置空置空置空置空置空置空置空置超市空置空置空置空置空置空置空置空置空置单间面宽：6.5米单间进深：14-16米层数：5层单间面积：75-110层高：1F：4.5米 2F：3.6米售价：23000元/租金：1.2元/*天

22、蔷薇佳园沿街商铺技术参数 面宽进深3-4米4-5米5-6米6-8米8-10米10米以上8-10米1010-12米5812-14米3214-16米16米以上22销售模式 层高层数3-3.5米3.5-4.5米4.5-5.5米5.5-6.5米6.5-8.5米单层销售1F182F683F184F18 面积段层数40以下40-6060-8080-100100-150150以上单层销售422964备注：以单间商铺为统计对象面宽6-8米，进深12-15米的60-90一层商铺为供应主力首层4.5米，二层3.6米为商铺主力层高业态布局个数面积段（）整体占比（与商业总规模相比）大型餐饮、酒店1200010.00%

23、美容美发、足浴、足疗、理疗店23501.75%五金、建材、家装1600.30%银行2250012.50%便利店、小超市、水果店等1700.35%医院、药店115007.50%空置68.6%蔷薇佳园商业业态分析商业业态分析社区商业交付时间较短，鉴于丽华附近居住人气较好，大型餐饮及酒店、银行已进驻；其他商业均为小面积产品，属于正常形式的社区服务型业态。蔷薇佳园商业业态规模分析商业业态规模分析面积段（）个数整体占比（与商业总规模相比）主要业态类型100以下22小超市、五金店100-200200-30022美容美发店、养生店300-500500-10001000以上44银行、酒店、医院空置小区为新兴居

24、住小区，商业配套完善，小区商业配套亦逐步完善中；小区商业主要以完善丽华北路商业圈为主，因此主要经营业态为银行、酒店。蔷薇佳园商业现状社区商业现状图展示蔷薇佳园售楼中心汇丰商业广场锦江之星交通银行蔷薇佳园大门商业综合分析：蔷薇佳园地理位置优越，是常州开发的新兴楼盘，小区入住率较高，居住人口较多，优越的地理位置、较大的人流量、便捷的交通成为该项目商业迅速发展的有利因素；本项目隶属丽华成熟商区，商业价值不断提升，以大型酒店、银行吸引人量，从而带动整个小区商业的发展，南有天鹅湖，东有诺诚高第步行街，将来势必为一个大型的商业圈。本项目面临的挑战，天鹅湖商业街、诺诚高第步行街，是本案周边的两大商业，对于本

25、案来说是一把双刃剑，一方面带来了大量的客源，同时也是两位大的竞争对手；怎么面临挑战和机遇，无数的成功人士告诉我们：比别人做的更好远不如做别人所没有的！大型的银行、商务酒店，成为本案的特色，也是周边商业的特色。蔷薇佳园商业综合分析新城南都经济指标项目名称：新城南都交付时间：2010年7月（最后一批）项目总规模：86.9万商业总规模：2.4万（社区商业）商业已销售量：1.8万（综合市场未销售）经营中商业总规模：约1.8万空置商业总规模：约0.6万商业空置率：约25%沿街商铺间数：136间经营中沿街商铺间数：128间（88家商铺）空置沿街商铺间数：8间住宅价格：8000元/（二手房）普通沿街商铺价格

26、：11000元/住宅、商业价格比：1:1.75普通沿街商铺租金：0.7-1元/*天沿街商业主力业态：超市、餐饮、烟酒、美容、建材新城南都商业个案住宅区住宅区银行茶语皮鞋护理服装食品美容燕窝店养生水果早餐美发炒货美容酒店银行医疗卫生中介服装拉面美发特产美容苏果超市健身中心饭馆食品服装烟酒物业公司洗车饭馆饭馆饭馆超市洗车超市花店美发推拿洗车洗浴装修水果超市水果沙县拉面五金装修图文工具装修足浴包装袋装修宠物工具美容工具工具干洗超市药店菜根香水果中介美发网吧装修烟酒烟酒广告售楼处美发管道面宽5.5米 进深14米 层高3.2米租金：1元/*天左右售价：12000元/左右油漆商行轮胎烟酒面宽5.5米 进深

27、14米租金：1元/*天左右售价：12000元/左右面宽 单间5.5米 进深14米 层高3.2米租金：1-1.3元/*天左右商业空置率25.86%空置社区商业分布情况新城南都沿街商铺技术参数 面宽进深3-4米4-5米5-6米6-8米8-10米10米以上8-10米10-12米3312-14米14-16米514416米以上销售模式 层高层数3-3.5米3.5-4.5米4.5-5.5米5.5-6.5米6.5-8.5米一层单卖1F26一、二层连卖1F1022F102 面积段产品性质40以下40-6060-8080-100100-150150以上一层单卖188一、二层连卖87420备注：以单间商铺为统计对

28、象面宽4-6米，进深8-12米的90-120两层商铺为供应主力首层5.4米，二层3.5米为商铺主力层高业态布局个数面积段（）整体占比（与商业总规模相比）大型超市（明都苏果）115006.17%大型餐饮、酒店31000-200014.82%大型SPA 洗浴21000-20009.88%美容美发、足浴、足疗、理疗店11120-3009.51%五金、建材、家装8110-1504.28%银行2160-2001.48%汽车维修及洗车5140-2003.00%便利店、小超市、水果店等880-1203.29%电器及维修5120-3001.30%小型餐饮6120-3005.19%烟酒、茶叶、保健品6150-3

29、005.56%卫生服务站、药店3250-3502.47%服饰、鞋帽、皮革护理780-1202.88%彩票、宠物店、干洗店、旅游等、照相馆、教育等小型服务店2150-3004.31%空置25.86%商业业态分析新城南都商业业态分析面积段（）个数约多少整体占比（与商业总规模相比）主要业态类型100以下87002.9%便利店、小型超市、水果店100-20058622025.9%银行、美容、美发、足疗、五金、小型餐饮、烟酒店等200-30014300012.5%理疗、洗车、药店300-50025902.5%卫生服务站、美发500-1000000.0%1000以上6750031.3%大型超市、大型酒店、

30、餐饮SPA、洗浴中心空置面积600025.0%完全交付、成熟小区，现已经形成了一定的商业氛围，商业操作较为成功，有借鉴意义；新城南都处于武进花园街核心板块，区域内商业配套完善，整个小区商业以生活配套及服务类型为主。商业业态规模分析新城南都商业业态分析新城南都商业现状小区内商铺武宜路商铺商业综合分析：新城南都地理位置优越，体量达到87万且入住率高，消费群体有保证。新城南都最后一批商业于10年7月交付，除部分保留商铺外，可售部分去化率及出租率都达到了100%，具有一定借鉴作用；项目属于武进核心的花园街商圈内，周边商业配套已相当成熟，所以小区的商铺主要以满足新城南都业主日常生活需求，完善生活配套。现

31、有商铺经营者对盈利水平较满意，商铺存活率高。新城南都商业综合分析项目名称：中央花园交付时间：一期2009年，二期2010年项目总规模：50万商业总规模：1.97万商业销售量：1.55万经营中商业总规模：约0.67万空置商业总规模：约1.3万商业空置率：约66%沿街商铺间数：80间经营中沿街商铺间数：39间住宅价格：9000商业价格：15000住宅、商业价格比：1:1.7商业租金：1.6-2元/*天主力商业业态：休闲美容、烟酒、茶叶、装饰建材、食品中央花园经济指标中央花园商业分布空置空置空置空置建材汽修空置餐饮建材建材超市空置建材食品宠物建材烟酒汽修建材壁布花艺餐厅食品教育灶具店空置食品餐饮建材银行教育美容茶叶水果茶楼空置教育汗蒸美容橱柜烟酒食品美容装饰科勒科勒房产中介建材空置空置空置科勒空置空置空置空置空置空置空置空置空置空置30间门面空置，中间有4000的的大型商业2间挑高（两层）门面一层门面幼儿园小区入口单间面宽：4.5-5米单间进深：14-22米层数：1层，部分挑高6米做两层单间面积：80-400层高：一期：4.2米 二期：6米售价：15000元/租金：1.6-2元/*天住宅区社区商业分布情况空置率：66%中央花园商铺技术参数 面宽进深3-4米4-5米5-6米6-8米8-10米10米以上8-10米10-12米12-14米14-16米24816米以上30 面积