中天左岸小型综合体营销推广方案

1、厦门创智堂房地产代理2010年5月29日中天左岸公馆商业策划报告（初稿）商业本体分析商业本体分析项目概述南淝河项目地块滨河路宋斗湾路铜陵南路本案位于中环（铜陵路）旁，属于正在开发成长的城市中心潜力区域；南面紧邻南淝河，坐拥南淝河景观带，环境条件优越；地段较佳，交通便捷，南北通达，距离城市核心近，但路况差；区域环境形象较弱，不具备现代化城市之形象氛围。机会：城市更新，新瑶海大建设即将开始；本案周边在建高档项目林 立，未来消费潜力巨大。地段发现商业本体分析项目概述 本案商业总体量37599.45，由乐购综合楼底商及乐购大型卖场、回迁楼底商、独栋商业、商业内街组成，形态多样。本次策划定位涉及部分有：

2、A、乐购卖场外围沿街底商；B、乐购卖场所在的集中商业4F商业部分；C、回迁楼两层底商；D、四层商业楼；E、住宅所在部分底层内街；项目杭性客观分析：1、整体分布较散，若定位不当，不能有效聚集消费客流；本体认识2、位于主干道商业部分少之又少，滨河路上商业多，而纵观合肥沿河路商业，几乎都不成气候；3、沿街商业较少，大部分为内街与多层数的商业，直观商业价值低。位置优越，地段商业价值显著；产品形态多样，互动替补性强，消费人群多元化；商业动线较合理，各形态商业统筹兼顾，死角较少；1、一个产品形态多样、互动替补性强的综合街区世界500强前列的乐购卖场，与沃尔玛、家乐福同具磁场效应，其所到之处，无不成为城市、

3、区域商业中心，这种一站式集约业态，深受市民认可。本案进驻乐购，将强力吸附周边消费人群，锋芒非周边零散业态所能比拟，本案无疑将成为本区域新的商业中心。下一个城市中心新名词：左岸，一如国购、新都会。2、一个拥有乐购卖场作为核心动力的商业新磁场南淝河滨河路段，景观优美，深幽静谧；而自然景观除了直接的视觉享受外，更重要的是精神享受；另一重附加值是本案纯正血统的 artdeco建筑，这种建筑风格极具文化感，商业、住宅质感强。二者融汇在一起，即是：”情调“，商业的情调、生活的情调。3、一个融汇建筑文化与景观文化的的中央生活区商业本体分析项目概述价值盘点商业本体分析分析后的启示 前面是对本案商业的基本认识，

4、要操作和运营好商业，还必须对市场有深入了解，从而最终达成商业的最大价值。因此我们必须还要回到市场中来！通过我们之前的调研，我们发现类似的综合体项目的大型商业的辐射范围与城区的的商圈有所不同，辐射范围比城区的商圈辐射能力弱，基于此，此次对市场的深入调研和分析具有极强的针对性。 我们发现，本项目商业存在部分抗性，同时价值点突出、多元。那么，如何整合诸多价值点使本项目商业价值达到最大化？商业细分研究，深入分析！商业本体分析本区域、路段商业概述新都会环球广场华联超市 如图所示，我们针对和平路以南、南淝河路以北、东南一环以东、当涂路以西的范围内进行了详尽的市场调研，同时对该范围内的铜陵路沿线的既有商业进

5、行了较为详尽的调研，以期对商业业态定位提供依据。 通过市场调研，我们发现该区域内主要存在的两个较大的商业，一者为南一环与马鞍山路交汇处的新都会环球广场、一者为当涂路与和平路交汇处的华联超市。 其他路段诸如巢湖南路、滨河路、合裕路、和平路沿线均为零散的个体商业经营，参考性较小。 铜陵路沿线的商业也多为零散的商业，只有宝业城市绿苑的沿街商业较为成熟。另外南淝河路的元一哈街具有一定特色。商业本体分析本区域、路段商业概述本区域大型商业之新都会楼层业态1F生活名店街精品化妆、珠宝、服饰等品牌店及、休闲娱乐餐饮设施、麦当劳、肯德基2F时尚休闲区体验式休闲运动精品名品汇粹，5000平米为台湾SPORTS 1

6、00（运动系列）3F、4F家乐福以及工艺饰品，医药店及精品店新都会环球购物广场商业本体分析本区域、路段商业概述新都会分析结论位置优越： 位于马鞍山南路和屯溪路两条干道交汇处。商业总面积：达万余。主力店：家乐福。商场定位： “吃、喝、玩、购”的一站式消费。停车位：万平方米的合肥最大型停车场。商场外观：外墙采用全通透玻璃幕墙设计。目标市场定位：中青年时尚人群。新都会环球购物广场 点评：区域性的商业中心，辐射力不强，业态单一，只是“服装+超市”的商业形态，难以满足客户群的全方位消费需求，算不上真正意义上的Shoppingmall。商业本体分析本区域、路段商业概述本区域大型商业分析之华联1234567

7、89101112131415161718192021222324252627282930 新都会环球广场华联超市 本案目标区域内的另外一较大型商业为北京华联和平路店，店面规模约1500，规模相对较小，辐射能力很弱，基本满足和平路段的居民生活配套；周边商业主要业态为文体店（旁边有学校）、移动、联通通信等业态，辐射能力更弱，仅能满足该路段基本生活配套。商业本体分析本区域、路段商业概述 通过此次市场调研，我们发现铜陵路沿线的商业多为零散的个体经营，缺乏整体的定位与运营；商业业态也多为社区的配套商业，诸如小型餐饮、社区干洗店、汽车修配店、婴童用品商店、建材装饰店、便利店等。 商业租金每月从50元100

8、元/不等，铺位的面积主要集中在20100，租金最高部分为宝业城市绿苑的沿街商铺，租金平均每月60元/，高者达到90100元/。 相对成熟，但整体形象较差，具备较为理想的交通条件，却仍然难以吸引区域内及区域外的广泛人流。值得高兴的是，这样的情形下，商家普遍觉得生意较好，商业前景较好。 各种业态五花八门，多为低档次、低品质感小型零散商铺，本案乐购的到来将极大的改变该区域的整体商业形象。铜陵路沿线商业概况商业本体分析本区域、路段商业概述本区域、路段商业分析结论 1、沿铜陵路商业多为零散经营，整体档次较低、形象较差，仅宝业城市绿苑的沿街商铺较为成熟，但依然缺乏整体定位，功能仅能满足本社区及周边社区的基

9、本生活需要，租金水平也难以达到理想程度，最终结果是难以实现商业的最大价值。 2、马鞍山路与铜陵路交叉口新都会环球广场主要为家乐福大型卖场、辅以写字楼及周边社区为主要消费群体。属于区域型商业中心，但其辐射力有限，业态较为单一，仅为“服装+超市”的商业形态，难以满足消费者的全方位需求，算不上真正意义上的Shoppingmall。 3、华联超市则位于和平路上，周边的商业多文体店、移动、联通通信等业态，辐射能力更弱，仅能满足该路段基本生活配套。4、本区域高端娱乐休闲类、餐饮类商业缺乏，如大型KTV、中高档餐饮连锁点；且本区域商业零散直观，缺乏商业内涵。启示商业形态五花八门，形象较差，缺乏整体定位；仅有

10、的两个较大体量商业辐射能力有限，业态单一，难以满足该区域客户的多方位需求。城市东南区需要一个定位鲜明、能够满足消费者多方位需求、提升区域形象的核心综合体！项目商业定位分析商业定位市场机会点及定位 差异定位 定位前思考 作为商业地产，差异化经营和主题经营是将来最主要的发展趋势，没有自己的主题，没有自己差异化的优势、核心竞争力，那么在商业市场的经营中将很难成功。 目前，合肥市场有很多的商业综合体，如新天地、万达。也有很多的特色商业街，如步行街、元一哈街、金地88街。其规划无不是凭借项目自身的地理位置、住宅及商业体量规模，而确立了其商业未来在城市中的地位，从而合理的规划商业业态。 本案，机会点在哪里

11、，我们寻求何种差异化经营？ 商业定位切入点分析做区域档次最高、业态最全、最具情调的商业综合体。定位前思考 1、乐购作为本项目的商业主力店，是商业成功的重要支撑。 目前区域商业布局零散，更是缺少核心主力店，在此情况下乐购对于本案商业有着绝对的昭示作用。 2、以知名品牌餐饮提升商务价值 项目所处区域办公写字楼产品较少，缺少一定商务氛围，本案写字楼的规划一方面将提升项目后期消费人群的整体层次，另一方面又对区域商务现状提出了考验，因此我司建议通过品牌餐饮对提升本项目的商务价值，实现两者的资源整合。 4、以名品专卖提升商业形象 若项目想做成区域档次最高、业态最全、最具情调的商业综合体，名品专卖必将是项目

12、形象的最重要部分，作为商业中心中最时尚、最新潮的消费区域，它将与主力店的顾客形成共享，进一步提升项目的人气和商业收益。 3、以特色休闲商业，丰富商业经营 作为市场中少有的淝河沿岸商业，其滨水景观将是项目有别与其余商业的有效竞争力之一，以滨水景观为前提的特色休闲类商业的设置，不但使其商业街处处充满创意，也更加丰富商业的业态，提高竞争。商业定位定位前思考次级商圈主要以核心商圈对外辐射，主要包括瑶海区东南、包河区北部、庐阳区南部核心商圈：以项目为半径约5公里范围内，主要为一环路南、二环路西北、淝河路东，和平路西南。边缘商圈主要包括合肥市市区及部分郊区客户项目商圈辐射商业辐射区域范围所在范围： 区域覆

13、盖 + 跨区域的广泛吸纳消费属性： 目的性消费 + 非目的性消费 个人消费 + 家庭消费客群主力： 全客层 以白领和女性个人、中产阶级家庭为表率购买特征：“四高” （高收入+高意识 + 高鉴赏力 +高购买力）年龄主力： 16-55岁，偏重于40岁以下， 2-3口之家庭，偏重女权的家庭政府商务人士，政务区政府及商务办公的客群。周边居住人群和家庭，尤其是年收入超过5万元的中产阶级家庭和月收入超过3000元人群。受过或在读的良好教育背景的知识化、年轻化、时尚化的人群。追求时尚、品位、舒适、小资的人群，尤其是18-40岁的女性。特别关注周边区域居住和工作的公司白领、政府公务、工商业主和企事业团体。项目

14、定位商业定位定位前思考项目商圈辐射商业辐射人群特征强调情感需求与精神享受，对购物环境要求较高不断更新的商品咨讯具有品位的潮流风景十分丰富的品类品牌体面美味的餐饮动感的活力娱乐前沿休闲惬意的体验空间引领理念健康生活都市时尚情调商业中心社会形象文化形象人文形象项目定位市场形象商业定位整体形象定位作为本项目运营的最核心功能，乐购是本案商业的核心动力，其主要业态和品类是服饰、鞋包、配饰、化妆品、珠宝等等。本项目购物功能的提升和延伸，本案存在LOFT公寓及独栋写字楼，将来商务人群聚集，因而餐饮、酒店将承担主力业态（店）。作为本项目购物功能的提升和延伸，充分体现城市购物中心富有品味的特色和主题，合理融合到

15、其他业态中，形成有机整体。这是现代购物中心必备的商业元素，以体验式的、非目标性消费过程，有效促进其他业态的消费规模，并形成独有的品味。以主题名品中心提升项目档次、形象，填补区域品牌消费中心的空白。产租主力时尚类商品目标性消费家庭型消费目标性消费家庭型消费非目标性消费家庭型消费商业文化提升百 货 类餐饮住宿类 娱 乐 类休 闲 类主题名品项目定位 紧扣“都市情调商业中心 City Mall ”的经营需要和全面特征，结合统一的商业文化和视觉形象系统，规划和实现本项目的功能组合及其配比，更好的满足更大范围内的购物、餐饮、休闲、娱乐、住宿方面的“一站式”消费需求。商业定位整体经营定位高档连销餐饮分店、

16、连锁商务酒店。左岸商业中心餐饮品牌专店休闲文娱食宿其它正餐、美食坊、轻餐、快餐、休闲餐、酒吧、冷饮吧等。品牌专店和专柜，含主力店、次主力店、集成店（区）等。运动健身馆、运动酒吧、电玩游艺世界、动漫商品等。化妆品、配饰、珠宝、钟表、工艺品、音像店、医疗、教育等 。 化妆品、服饰鞋包、运动服饰及用品、婴童服饰、居家用品、餐厅及小吃、食品、生鲜超市、食品、等。百货商业定位业态示意内街商业定位研究独栋酒店与两层底商定位研究乐购底商定位研究乐购4F定位研究内街定位研究商业定位内街商业主要依靠整体性、经营特色吸引人流，由于销售困难通常采取持有或带租约销售沿街式商业内街式商业经营特色昭示性强，便于突出打造商

17、业形象昭示性弱，需要依靠特色取胜人流吸引依靠自然人流和商家品牌吸引人流靠特色、品牌吸引人流店铺特点相对独立，相互干扰小聚集性强，互相依托可销售性分割形式更灵活，便于销售销售难度大，销售容易导致经营困难规划重点造型、广告面特别注意人流动线设计常见业态百货、超市、服饰、专卖店、餐饮等餐饮、休闲娱乐等内街定位研究商业定位案例一：元一柏庄（哈街）规划先进，点线结合，通透性佳11幢LOFT ，4000平方米一幢，每幢四层。主要为企业办公物业。同时适合做大型餐饮与大型娱乐5万平米商业用房组成的时尚商业街。定位为娱乐休闲一条街业态主要以酒吧，购物，餐饮为主一幢大型商业综合楼，目前计划大型超市入驻合肥代表性内

18、街分析 内街定位研究商业定位经营模式：9年返租金销售，每年按照市场年收益率8的比例返还给客户规模：面积划分为604000平方米，优势：1，对于开发商：实现快速销售，开发商可以在早期拥有资金进行其他投资回报。2，对于业主：投资更有保障，在小业主投资渠道不够丰富的情况下，此类商铺投资既保证短期收益率，又保证长期收益率。3，对于项目：9年的统一规划使用权，完全可以使开发商在很大权利范围内保证业态规划的合理与品质的保证，最终保证整体商业的完美落幕劣势： 对于开发商：需要投入人力物力在此项目上，对于异地开发商来说不可取，但是元一为合肥本地开发商，故可避免此类问题案例一：元一柏庄（哈街）面积过大，销售情况

19、一般，招商由开发商全力参与合肥代表性内街分析 内街定位研究商业定位案例二、绿地海顿公馆 ：商业小围合，开敞空间，线性连接，满城美食，饕餮大餐合肥代表性内街分析 内街定位研究商业定位经营模式：设立招商部，在客户购买后提供免费售后服务，主要服务为：接待，联系，提供相关咨询，相当于中介服务规模：50200平方米，由于商铺有三层高，故内街与部分楼层高的商铺招商还需等待时日优势：1，对于开发商：绿地作为品牌开发商，可以在销售早期给客户以信心，促进销售。实现现金回流，在后期，也不必为单一项目付出人力物力。2，对于消费者：早期在商铺招租的情况下，有专业人员负责接待，也省去一份麻烦。3，对于项目：开发商在一定

20、权限内可以进行统一调配，可以在一定程度上保证项目的整体风格定位。案例二、绿地 饕界 销售情况良好，招商经营有困难合肥代表性内街分析 内街定位研究商业定位案例三、金地 国际城88街 产品规划较早，率先采用骑廊形式连接内街与外街首批推售商铺第二批推售商铺第三批推售商铺马鞍山南路北机动推售区域合肥代表性内街分析 内街定位研究商业定位项目规划为餐饮商务休闲街，依托马鞍山路原有的“酒吧一条街”的商业气氛，以金地88街为主体，打造合肥首个集中式餐饮商务休闲特色文化街区。 经营模式：3年返租金销售，每年按照收益率8的比例返还给客户规模：面积划分为60200平方米优势：1，对于开发商：实现快速销售，开发商可以

21、在早期拥有资金进行其他投资回报。2，对于业主：投资有部分保障，在小业主投资渠道不够丰富的情况下，此类商铺投资既保证短期收益率，又保证长期收益率。劣势：1，三年返租金销售使开发商招商带来很大限制。 HOPSCA国际街区案例三、金地 国际城88街 后期营销包装使销售火爆，但后期经营出现问题合肥代表性内街分析 内街定位研究商业定位合肥内街商业的经营出现了普遍的问题，人气不足、业态失控、缺乏统一管理是导致出现这一情况的主要原因。对本项目而言，地段和地块条件、周边住宅支撑均不如以上项目的情况下，如只是简单的定位为休闲娱乐餐饮等常规业态，则势必前景堪忧。业态布局上需充分考虑项目整体商业资源的整合，配合项目

22、现有的核心业态（乐购超市）来吸引客户、支撑项目的整体形象，盘活整体的商业。内街定位研究商业定位 E区商业为36号楼2层底商构成的商业内街，总体量为7876，为双层对街铺面，入口为滨河路和宋斗湾路，整体呈“T”字型；从动线交通上来说，通达度较好，人流死角面较小；铺面面积较为适中，相对去化较易，但运作时首要问题。因此，此部分商业成败会影响到项目形象、档次及整体的品质感。结论：整体商业价值一般，运作有一定难度，人流量远小于铜陵路与滨河路交汇处，但此区必须运作以谋求整体的良性发展！内街定位研究商业定位思考？吸引人流，提高消费者在地块内的停留时间，最好能使其流连忘返能拉动其它物业（如酒店、办公、商场）的

23、需求能最大限度的满足住宅客户的生活需求配套能充分发挥地块的优势，具备雄厚的群众基础本案内街业态定位 内街定位研究商业定位本案内街部分商业定位：以高档休闲配套店为主，包括高档咖啡厅、西餐厅SPA会馆,康体健身等名品专卖店社区生活配套本案产品特征区域缺少高档次商业配套中心虽交通动线规划较好，但滨河路、宋斗湾路明显人气不足，难以实现随机性消费经营酒店、写字楼部分物业使得项目后期将成为区域内高素质群体聚集场所滨河景观资源对休闲类情景商业经营提供了契机独栋酒店与两层底商定位研究内街商业定位研究乐购底商定位研究乐购4F定位研究酒店部分定位研究商业定位1#楼产品分析项目各商业体优劣机会分析与定位建议 1#楼

24、指标性质：回迁楼商业；面积：1125.69；层数：上下2层商铺，开间26米、进深8米左右；单层层高：-1F3800 1F东4600 2F4000；单层面积：208，C区商业处临滨河路回迁楼下，为上下2层商铺，如上图所见，有台阶限制且柱网较多，从而限制其业态选择及分开租售；此区商业旁，场地空间较大；此区位置较佳，处于综合楼消费人群的动线第二环节，商业价值较为明显。结论：此区商业具有整体性特点，不宜分割，商业价值稍弱！2#楼产品分析项目各商业体优劣机会分析与定位建议 2#楼指标性质：休闲商业；面积：5541.76；层数：4层；单层层高：1F西36001F东4200 2F-4F3600 现状：1F西

25、边约282 作为销售中心 D区位于整个项目的中部、临滨河路，距离铜陵路较远，南临南淝河景观带，景观环境优越、相对安静；同时产品本身为4层独栋商业形式且产品已经定型，体量较大且此商业由下至上商业价值递减，底商价值较大；从整个项目的人流动线来看，无论从铜陵路方向还是从宋斗湾路方向，到此的人流经过前面的商业截留，人流显著减少。结论：此区商业整体价值大于分体价值，底商价值大于二层以上价值，且受人流动线的影响，整体价值较弱！1#楼商业价值分析项目各商业体优劣机会分析与定位建议 1、沿滨河路，商业价值相对较高，升值潜力也较高；2、铺面外观设计品质感较高，台阶的设计给予品味与身份感较高； 3、与2#楼共享车

26、位等配套资源和沿河景观资源，商业情景氛围突出；4、 由于内部结构和处于住宅区底层的特殊性，对商业业态的选择面也受到限制。5、如上图所见，有台阶限制，柱网很多，而且楼梯井位于正门入口，如果分割出售，格局的复杂会使商业难以消化，若能整体定向销售，这里较适合做高档商业服务业态。2#楼商业价值分析项目各商业体优劣机会分析与定位建议 1、一层沿滨河路，沿街商业的商业价值相对其他商业类型较高，升值潜力也较高；2、铺面外观设计品质感较高，铺面整体透光性好，对商业氛围的营造起到助推作用； 3、整个商业体退让道路距离较为适中，背面设有停车场，内部格局合理，这些都有利于该商业体的租售。4、 2#楼为独栋商业体，体

27、量较大，整体销售难度极大，建议1层沿街根据本项目整体定位定向销售，2-4层由开发商持有以租待售。业态定位发展启示项目各商业体优劣机会分析与定位建议 强调主题式内涵，不与项目概念脱节，加强项目未来竞争力；商业内涵化的表现决定了本项目在市场上形成的影响力，一方面要提供优越的消费环境、符合消费市场的商户组合方案，同时面对商户竞争，提供有竞争力的经营环境和租金条件，争取到商家的进驻；由于项目沿街，正对南淝河景观带，要充分利用景观资源，引进休闲、精品业态，采用主题化经营，突出项目特色。从项目的整体功能上考虑，由于写字楼和公寓的存在，本区可以考虑提高商务服务功能的业态。业态定位项目各商业体优劣机会分析与定

28、位建议 主题概念主题延伸功能定位业种业态左岸第二空间静（宿）则惬意动（购）则品味商务服务、精品休闲，升华大卖场的功能，将其客群范围缩小精细化，过渡情景商业内街，在目的性与随意性之间产生共鸣中高档商务酒店、商务会所、或高档酒店精品礼品店、异国料理业态定位举例项目各商业体优劣机会分析与定位建议 异国情调的中港商务酒店 茶港商务酒店精品礼品店商务会所异国料理乐购底商定位研究独栋酒店与两层底商定位研究内街商业定位研究乐购4F定位研究乐购底商定位研究商业定位商业定位商业细分定位乐购底商研究 A区商业主要是乐购所在综合楼的临滨河路的沿街一层底商构成，此部分商业临近铜陵路，同时乐购入口及写字楼入口分别位于该

29、区底商的动线源头，铜陵路大量的人流及本案写字楼的商务人群对商业的需求直接反映在此区底商及乐购上；在大型卖场乐购的成功运营下，将会使本区的商业价值得到提升，考虑到乐购的存在，其业态的选择应与乐购形成互补！结论：本区铺面面积较小，较为临近铜陵路，位于乐购及写字楼人流动线的源头，商业价值较为显著！项目商业价值最高部分，其中A区部分为沿街单层街铺，B区部分为内部4层商业；乐购超市分布在商场内2、3层，其中入口面对铜陵路；沿街外铺中，主要部分为沿滨河路、太平路。乐购底商定位研究商业定位同类物业规划类比 案例一、新天地乐购商业中心 招商先行，商业经营开业后商业推出市场。经营模式：6年返租金销售，前三年共2

30、0%回报，从房屋总价中扣除，后三年8的年回报率。规模：主力面积3040平方米优势：1.对于开发商：通过商业经营先行，实现了销售的顺利进行，虽前期在招商上有较大投入，但是大大降低了后期销售的风险。2.对于业主：投资有部分保障，在小业主投资渠道不够丰富的情况下，此类商铺投资既保证短期收益率，又保证长期收益率。乐购底商定位研究商业定位同类物业规划类比 案例一、新天地乐购商业中心以乐购为核心品牌店，围绕乐购人流动向合理布局底层商业经营业态以乐购为核心店，所有业态规划围绕其人流动向布局；整个商场内部布局为环形动线，实现室内内街的规划；以名品专卖店、休闲服饰、鞋类等业态为主，辅以珠宝首饰、眼镜店、屈臣氏等

31、业态，完善商业功能；外街为招商银行及肯德基西式快餐厅。乐购底商定位研究商业定位同类物业规划类比 案例二、温莎杰座以沃尔玛超市为主力店，依托地段优势，繁荣商业四层群商，其中2、3F为沃尔玛超市；一层主要经营业态包括尚品家居、休闲服饰、鞋类名品专卖、珠宝钟表等；四层为餐饮、KTV娱乐等业态；整体商业布局以沃尔玛主卖店为核心竞争力，配合各种辅助业态，完善商业功能，实现整体商业的市场形象和竞争。定位分析 乐购底商定位研究商业定位综合商场底商定位本案四层商业部分，现已与乐购超市签署进驻意向，在商业规划布局上需充分利用乐购超市的人气优势，满足整体商业部分的消费支撑。考虑到：从地块功能分析看，其属于区域居住

32、区核心商业点，承担了区域生活配套及商业形象功能。可能方向？提升价值，带动经营日常用品购买类饮食业态珠宝首饰类名品专卖类金融、电信类以银行金融、西式快餐、肥西老母鸡、永和豆浆类目的性消费为主，提升项目形象；辅以部分名品专卖店、休闲服饰类店，在聚集商业人气的同时完善商业功能。乐购4F定位研究独栋酒店与两层底商定位研究乐购底商定位研究内街商业定位研究乐购4F定位研究商业定位商业本体分析商业细分研究B区商业分析 B区位于乐购所在综合楼的4楼面积在3000左右，体量较大。而从消费者日常的消费心理和动线上来看，人们更乐意去2、3楼消费，对4楼少有问津；而通过对现有大型卖场上4楼或更高楼层的了解来看，此区商

33、业受关注度较低。因此，这里存在的商业应该具有鲜明的定向性或者目的性。结论：体量较大，受关注度较低，商业价值较A区小！项目商业价值较弱部分；乐购超市占用约500作为办公；剩余约3500 左右的商业面积乐购底商定位研究商业定位同类物业规划类比 案例一、新天地乐购商业中心4F为屋顶停车场以乐购为核心店，4F停车场仅以商场辅助为功能；屋顶停车场使整体商场动线更加完善，对于商场业态定位起到均衡作用。乐购底商定位研究商业定位同类物业规划类比 案例二、温莎杰座以餐饮娱乐为商业定位，丰富业态内容，提高商业人气阿波罗KTV傣妹火锅定位分析 乐购底商定位研究商业定位综合商场4F商业定位本案4F商业部分，由于层级而

34、导致的商业价值降低，商业动线不易规划。考虑到：从功能上是不可缺少，可以丰富大卖场业态类型，对打造一站式的商业中心起到不可或缺的作用。可能方向？丰富业态，拉动人气KTV、PUB美食广场电玩游艺类桌球俱乐部此部分商业开发商可现持有，在人气氛围成熟时选择销售，在持有期以目的性消费业态为定位。项目商业租售建议参考目前商业市场的操作策略，本项目的销售策略，主要采用纯销售与带租约销售模式直接 销 售带租约销售短期返租销售长期返租销售一般为2-3年返租一般为8-10年返租 商业部分招售建议租售产品分体建议 直接销售模式优势： 发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返 租补贴与相关税费； 将

35、商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。劣势：产权分散，主力店或品牌店难以进驻；无法规划经营业态及规范整体形象； 对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长； 若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。适用： 商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解； 纯街铺销售； 商业体量极少或零星商业物业。优势：通过招商保证前期商业定位与形象；加快销售进度，快速回收资金短期内使业主获得稳定收益。劣势：铺位差异性影响销售难度的程度比较明显；售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望；中、长期收益难以稳定；后期经营管理难度较大，若有不慎将损坏商业形象；各类手续复杂，易产生纠纷。适用：商

36、业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报；纯街铺或少量商业物业。带租约销售区域形式租售方式销售方式A沿街铺销售直接销售B4F商业招租再销售返租1-3F乐购返租C2F底商租售同步直接销售D1F销售直接销售2-4F招租直接销售E商业街招租再销售返租招租部分为开发公司短期持有，以租为主，销售为辅本案商业部分租售分体建议 产品自身属性 项目业态及功能定位 项目整体形象定位 市场接受度及销售难度 商业价值实现租售方式选择考虑因素：A区为乐购下的沿街商铺，位于十字交汇，距综合商场出入口较近，有强大的人流支撑；在主力商家乐购领头羊的作用下，商

37、业价值凸显单铺面积适中，总价合理，市场接受度高，销售难度较小，市场易消化；商业运作尤其讲究卖期望值，通过推广，增加投资客对未来价值的信心；建议直接销售，加快资金回流。A区B区4F商业，1-3为综合型的商场，根据定位，4F主要是为目的性消费区，商业价值体现较晚，4F的商业价值本身相对较小且销售难度大，建议先由开发商短期持有整体招租再销售B区B区1F商业，为项目商业核心价值区，建议以返租方式分割销售，控制单铺面积，控制合理总价，实现较高单价，成立商管运营公司统一运营。C区考虑产品的结构和功能定位，不宜分割销售，建议以租为主，同时拓展大客户实现销售目的，租售同步。C区2-4F考虑其产品结构的特殊性，

38、市场消化此类物业存在较大抗性，且商业价值不大，加之对其功能定位的考虑，建议由开发商持有整体招租。D区商业1F为沿街铺面，商业价值较大，可售面积较小，市场接受度高，建议直接销售D区E区为商业街，主要为内街，商业价值一般，周边居住氛围较浓，消费人口集中，由乐购的带动下，商业价值会逐渐显现，同时考虑到单铺面积不大，总价适中，市场接受度高，投资灵活，收益方式多样，建议由开发商招商为先、引进主力商家，销售同步进行。E区 商业部分招售建议招商、返租销售策略 销售返租策略 合肥部分返租商业概况项目名称主力铺面积返租方式新天地国际购物广场30-40平米 6年返租，前三年20%，直接从购铺总价中扣除，后三年每年

39、8% 明发商业广场40-70平米5年返租，前三年20%，直接从购铺总价中扣除，后两年每年8% 绿地花花市街30-80平米 3年返租，每年返租8%，三年共返24%，直接从购铺总价中扣除 凤凰城商业广场 10-40平米 与投资人签订整40年的经营管理保障合同，前2年返祖23%，后7年按照市场来定； 5.6%的保底年回报率（按照比银行5年定存的利率高2个百分点的回报率），回报年限9年。 根据对合肥目前市场商业返租情况的调研，和对项目的本身的定位分析，确定商业的销售的基本条件：价格：一铺一价销售方式：返租、直接销售返租期：5年，前三年20%直接从购铺总价中扣除，后两年8%， 逐年返还,年初一次性付清整

40、年租金（沿街铺面不返租）返租回报率：7-8付款方式：银行按揭贷款或一次性付款 商业部分招售建议招商、返租销售策略 销售返租策略 商业部分招售建议招商、返租销售策略 招商政策策略 策略一：招商先行、推动销售 策略二：官方洽谈、政策支持 策略三：放水养鱼、立足长远 策略四：大户先行、散户跟进 策略五：同业差异、异业互补 策略六：形象先行、造势优先 策略七：主动出击、重点突破 策略八：因时利导、控制有序总策略我们将在后期合作中提供更为详尽的招商具体执行方案业态规划业态：服饰专店、餐饮、文娱、生活服务等全方位业态组合。业态：服饰专店、餐饮、文娱作为三大主力。品类：美食天地、特色餐饮、电玩游乐城、书店、

41、健身、服饰畅销品牌。服务：美容、美发、纤体、美甲、教育、医疗专科、银行等。品牌：哈根达斯、星巴克、大食代、世纪环球、ZARA品类：美食天地、特色餐饮、大型KTV、畅销品牌服饰。文娱、餐饮吸引并留住客群，增加趣味和体验，有效增加其他商业消费机会。主力店吸引人流，并产生一定收益下，体现经营特色和强化商业形象。基于其他业态提供的消费机会，服饰品牌专店更多地产生营业收入和坪效贡献。“聚客效应”：某些业态、品类、服务必须尽可能快地形成足够的忠实客户群体和足够的逗留时间。全业态、全客层：City Mall涵盖各种业态、品类、品牌和服务，达到了尽善尽美、无微不至的程度。“领头羊效应”：某些品类、品牌具备进驻

42、购物中心的成功经验，对部分零售品牌商起到鼓舞力和带动力。“两种平衡”：收益、客流、商业形象等多因素之间的平衡，以及目标消费与非目标消费之间的平衡，这两种平衡须综合权衡。业态组合及其配比的目的和方法 商业部分招售建议招商、返租销售策略 招商涉及业态 商业部分招售建议招商、返租销售策略 招商进程 项目洽谈会 项目洽谈会是招商最为常见的一种形式。它是由招商单位携项目，有针对性地与商家洽谈。其特点是针对性强，易于吸引有兴趣的客商。可组织业内人士开会进行直接沟通。登门拜访 登门拜访是招商效果明显的辅助性活动。招商单位专门派出招商人员，拜访目标客户宣传投资环境，具体介绍项目，其特点是机动灵活，针对性强，气

43、氛融洽，容易引起被访者的兴趣。但登门拜访前要对客户有所了解。现场洽谈 针对上门客户争取现场成交2、招商方式与渠道 商业部分招售建议招商、返租销售策略 招商渠道 次主力店招商，原则上由招商团队根据市场情况和项目的功能、定位，对招商条件提出建议，经发展商确认并给予一定权限后直接与次主力店洽谈；如招商条件超出权限范围，招商团队将根据经验并结合客观情况，综合评估其对项目整体运营以及预期财务指标的影响，提出倾向性意见，由发展商审批决定。其它重点客户，如小型专业店和知名品牌店，在既定租金基础上，由招商团队根据招商谈判策略提出相应优惠权限，由发展商授权后直接把握优惠幅度。3、重点客户的招商组织 谈判原则及权

44、限 商业部分招售建议招商、返租销售策略 重点客户组织纯分成或保底租金加分成：以月销售额作为基数，按一定比例分成，或按月保底租金加分成的方式收取商铺租金。预留较好的商铺位置：在不同商品品类的经营区域中，划出小量具有影响力的范围供重点客户先行确定位置。延长租赁年限：部分重点客户若有要求的，可适当延长租赁年限。采取纯分成或保底分成的租赁形式可有效降低租户经营风险，对发展商收益也有一定保障，但管理难度较大。 惯例优惠措施 商业部分招售建议招商、返租销售策略 招商优惠措施4、招商活动组织1）板块商业高峰论坛目 的：使社会各界明确区域与项目未来发展前景； 正式向外界明确推出“区域旅游商业”区域价值理念；

45、为项目正式开盘活动奠定良好的舆论基础， 增加客户购买注入信心。邀请单位：政府单位、区域内其他项目单位、商业地产名人、知 名商业运营公司 媒体支持：网络、报纸媒体配合议 题：东南区域未来整体规划与东南区域的发展潜力与前景 综合商业地产的开发对于区域发展的作用和地位 大型国际性、艺术性、文化性配套奠定区域高度 情景商业街社区打开高尚、情调生活之窗 商业部分招售建议招商、返租销售策略 招商活动组织主题：中天左岸项目招商推介会人员邀请：根据项目业态定位要求，经过筛选后拟定的商家负责人。 相关政府领导嘉宾 乐购超市主要领导 中天集团领导及左岸项目负责人 媒体及相关合作单位活动内容：中天集团领导致欢迎词

46、政府领导致辞 项目负责人项目推介 乐购超市领导作为商家代表发言 项目合作洽谈 现场协议签订仪式 文艺表演 答谢宴请 2）项目招商洽谈会协议签订项目推介、代表发言招商会场文艺表演媒体配合春节前营销推广计划总建筑面积：130182.32公寓：16537.2 套数：320商品住宅：47228.62套数：392商业：37599.45 写字楼：19329.3 车位:1193个单元统计项目推盘节奏小区住宅和公寓部分多为南北朝向，实现户型朝向的均好。由于小区景观及公共绿化较少，沿河公园为社区的主景观轴，3#4#楼及南向公寓单位景观资源好于其他单位。但这些单位沿滨河路，同时噪音污染影响程度又相对其他单位更大。

47、房源分析项目推盘节奏综合评析结果 区域为好 区域为次好 区域为中综合分析项目推盘节奏市场需求市场竞争属性公寓中低现金牛住宅高中现金牛创业者办公中中明星商业街中高明星主题购物中心中高廋狗NO1:现金牛+痩狗公寓+主题购物中心+附属商业街NO2:现金牛住宅NO3:明星商业内街+写字楼由于近期政策影响，住宅消费信心不敌商业投资势情；先动主题购物中心，带动沿附属商业街，同步推出低总价、现金牛的公寓产品，合理规避市场风险同时减小资金压力。项目推盘到此阶段，市场应该已在回暖阶段，此时推出住宅产品，短平快，可迅速回笼资金。且有前期运作，本案价值得以市场展现，可最大化实现住宅利润价值。随着招商工作的不断开展，

48、大型商家进驻，商业价值得到最大程度释放。同时由于写字楼的使用年限较短，最后推出，避免与公寓发生冲突。从而通过前期的铺垫，提升价值，实现利润最大化。推盘节奏思考项目推盘节奏购物中心底商写字楼商业内街住宅物业推盘顺序项目推盘节奏公寓11年5月上旬住宅部分开盘公寓购物中心底商住宅商业内街写字楼10年7月中上旬售楼部进场10月中上旬公寓部分开盘12月上旬购物中心底商部分开盘公寓推广期间购物中心底商开始蓄客购物中心底商推广期间住宅部分开始蓄客11年9月下旬商业内街部分开盘住宅部分推广期间商业内街部分开始蓄客商业内街部分推广期间写字楼部分开始蓄客11年12月下旬写字楼部分开盘12年6月下旬项目尾盘状态，售楼部撤场项目面市之始，销售现场对各类物业需求客户进行统计并存档推盘时间节点安排项目推盘节奏公寓购物中心底商首推单位：公寓部分楼栋号：7号楼套数：320套面积区间：30-70其次推出单位：购物中心底商部分面积：4000左右年前推出产品项目推盘节奏累计春节前完成公寓部分销售目标70%，