富仕棋园产品宣传策略DOC11

1、Q 媒体分析析表媒 体 分 析析 表促销：开始；成员：媒体：结束：日期：媒体花费成本本问询总数数每次问询询成本订单总数数每个订单单成本总销售销售成本本 促销计划划促销计划划促销开始成员媒体结束日期活动： 日日期 媒体安排排媒体安排排促销开始制作人媒体结束日期媒体： 日日期 富仕棋园园产品宣宣传策略略入市时机机和销售售阶段分分析 商机如如战机，关系着着商家的的生死成成败。因因此准确确分析楼楼盘的上上市时机机，对于于楼盘的的销售成成功与否否，有着着至关重重要的意意义。这这既要分分析楼盘盘的特点点，又应应尊重房房地产市市场的各各种规律律。富仕棋园园（一期期）的销销售工作作，从上上市推广广到销售售完成

2、，大致需需要一年年的时间间。这段段时间可可以分为为以下几几个阶段段：（一一）形象象推广和和内部认认购期；（二）开盘期期；（三三）强销销期；（四）续续销期盘中保保温期；（五）收盘期期盘尾冲冲刺期。上海房地地产市场场的变化化情况，从一年年四个季季度来看看，春季季的三、四、五五月和秋秋季的九九、十、十一、十二月月是房产产销售的的黄金季季节，而而夏季的的六、七七、八月月和冬季季的一、二月则则相对是是房产销销售的淡淡季。根据上述述情况，富仕棋棋园的销销售工作作做如下下的安排排：1、今年年的七、八月作作为该案案的形象象推广和和内部认认购时期期。2、九月月份为该该案的开开盘时期期,即主题推推广期。3、十、十

3、一、十二月月三个月月作为该该案的强强销期。4、来年年的一、二、三三月为该该案的续续销期，即盘中中保温期期。5、四、五、六六月作为为尾盘冲冲刺期。利用春季季售房的的好时机机，在保保温期调调整的基基础上，作最后后冲刺，使楼盘盘的销售售有一个个完美的的结局。 二、营销推推广费用用预算方方案（一）广广告总金金额：33000元/MM2 * 5995788M2 * 11.5%=299491111.00元元 （二）资资金配比比安排 根据销销售的情情况，选选择恰当当时机投投放及投投放时间间广告，达到最最好的效效率是我我们最终终的目的的。具体体如下：全部制作作费用占占总金额额的255%，共共计7337，2277

4、.75元元。（具具体包括括两处售售楼处的的装修、样板房房制作装装修、楼楼书制作作、模型型制作、邀请函函制作、信封、看板、精神堡堡垒、各各种效果果图、工工地围墙墙、户外外广告等等媒体推广广费用占占总金额额的600%，共共计1，7699，4666.000元；主要为为平面及及CF。媒体推广广总费用用在销售售推广阶阶段中的的比例：形象推广广和内部部认购期期推广费费用占110%，计17769446.66元；主题推广广期推广广费用占占20%，计33538893.2元推广强销销期推广广费用占占40%，计7707778644.4元元；推广保温温期推广广费用占占20%，计33538893.2元；尾盘冲刺刺期推广

5、广费用占占10%，计11769946.6元。SP活动动及公关关费用占占总金额额的155%，共共计4442，3366.65元元。针对不同同的推广广阶段策策划实施施不同主主题的SSP活动动，与项项目核心心主题与与销售进进程充分分结合，发挥整整合策略略的最大大效应并并协调统统一。整个销售售推广过过程将举举办35个主主题SPP活动。三、媒体体、SPP活动整整和策略略方案 媒媒体广告告是消费费者了解解楼盘的的主要途途径，也也是楼盘盘对外宣宣传的主主要手段段。SPP活动的的开展有有利于销销售，在在销售的的不同阶阶段，开开展不同同SP活活动，能能够拉动动人气，起到点点缀的作作用。媒媒体广告告和SPP活动的的

6、有效结结合，则则能够更更大的发发挥两者者的效用用，从而而利于销销售。前期项目目准备期期20011年7月月1日前前完成如如下工作作：现场包装装；售楼处装装修；环境施工工；案前作业业；企划设计计；项目主题题公关。（二）启启动形象象推广和和内部认认购期 七月进入入项目形形象推广广和内部部认购阶阶段，具具体如下下：时间长度度：两个个月主题：将将本案核核心概念念-和谐谐生活社社区-及地位迅速速建立起起来，制制造富仕仕棋风。目的：以以扩大品品牌知名名度及信信任度，拉升品品牌形象象，达到到造名造造势的效效果争取取第一批批冲动型型客户下下定签约约。配合：举举行第一一次主题题SP活动动；注：在具具体实施施时我司

7、司会有详详尽的方方案提出出。2、八月月底前完完成内部部认购期期和形象象主题推推广工作作，同时时将本案案进行预预热，以以保证强强销期的的热销。媒体策动动定位：1、围绕绕预售前前的SPP活动进进行媒体体炒作，主题定定位为： “富仕棋棋园20万万平方米米-人文文社区-公园社社区”横空出出世2、品牌牌资源整整合-充分利利用“好世樱樱园”已有的的品牌效效应，提提高富仕仕棋园知知名度和和信任度度。媒体选择择：新新民晚报报二分分之一黑黑白版硬硬性广告告广告预算算费用：7月：新民晚晚报二二分之一一黑白版版硬性广广告（88.8万万元）8月：新民晚晚报二二分之一一黑白版版硬性广广告（88.8万万元）广告费用用合计

8、:17.6万SP 活活动建议议：紧扣本期期主题和和目的，盛邀日日本或上上海的围围棋名人人及各界界人士参参加，拉拉开销售售良好开开始。注：对媒媒体的选选用进行行跟踪，为下面面的媒体体策动做做资料，为失误误处作及及时调整整。主题推广广期，即即开盘期期1、九月月进入全全面公开开阶段，具体如如下：现场销售售正式开开始启动动，利用用媒体宣宣传和主主题活动动优势强强攻热炒炒。时间长度度：开盘盘期期为为一个月月主题：将将本案核核心概念念-和和谐生活活社区-及地地位提升升目的：放放大品牌牌知名度度及信任任度，提提高产品品品质形形象，争争取更多多的冲动动型客户户下定签签约。配合：推推广中举举行主题题SP活活动注

9、：在具具体实施施时我司司会有详详尽的方方案提出出。九月底完完成主题题推广期期工作，鲜明主主题的确确立，为为强销期期项目卖卖点细化化深入，带动销销售跑量量做保证证。媒体策动动定位：开盘期期的气氛氛应该热热烈，因因此开盘盘期的媒媒体广告告发布以以版面大大、冲击击力强为为侧重点点，通过过大面积积系列行行报纸广广告来聚聚集人气气。同时时以宣传传项目主主题-棋道、人文、公园生生活-为为主媒体选择择：新新民晚报报硬性性广告、申江江服务导导报硬硬性广告告、新新闻晨报报硬性性广告发布频率率：开盘盘期的气气氛应该该热烈，因此开开盘期的的媒体广广告发布布密集。目的：利利用大密密度系列列性报纸纸广告达达到聚人人气。

10、广告预算算费用：9月第一一周：新民晚晚报整整版彩色色硬性广广告（220万元元） 9月第第二周：申江江服务导导报整整版彩色色硬性广广告（66万元） 9月第第三周：新闻闻晨报1/22彩色硬硬性广告告（6万元）广告费用用合计：32万万元（四）持持续推广广强销期期1、九月月初以开开盘为起起点进入入强销跑跑量阶段段，具体体如下：时间长度度：推广广强销期期为期33个月；主题：对对项目主主题支撑撑卖点进进行系列列专题式式诉求；目的：将将销售推推向高潮潮，跑量量速度加加快，销销售量提提升到最最大化；配合：推推广中举举行主题题SP活动动；注：在具具体实施施时我司司会有详详尽的方方案提出出。十二月底底前完成成推广

11、强强销期工工作，销销售到此此时超过过六成达达到七成成，为下下一步的的销售深深化打下下了基础础。媒体策动动定位：通过前前面阶段段的推广广，知名名度、品品牌势、人气势势已经空空前高涨涨，所以以本阶段段以项目目产品的的广告主主诉求点点、细分分优势卖卖点用诉诉求的形形式打动动目标消消费者引引发购买买行动。 将将富仕棋棋园的主主题从11、200万平方方米的“四大名名园概念念”；2、人文和和谐DNNA ；3、公公园住宅宅-社区区公元化化、景观观均衡化化、建筑筑人文化化、生活活和谐化化等方面面细分，分阶段段以不同同主题进进行推广广。媒体选择择：报纸纸广告：新民民晚报硬性广广告、解放日日报硬硬性广告告、申申江

12、服务务导报硬性广广告、新闻晨晨报硬硬性广告告 电视广广告：上上海电视视台、闵闵行电视视台房房屋买卖卖、东东方电视视台东东方家园园等发布频率率：开盘盘期的气气氛应该该热烈，因此开开盘期的的媒体广广告发布布密集。广告预算算费用：报纸广告告：366万 10月第第一周：新民民晚报二分之之一版彩彩色硬性性广告（10万元元） 10月第第三周：新闻闻晨报四分之之一版彩彩色硬性性广告（4.22万元） 11月第第一周：新民民晚报二分之之一版黑黑白硬性性广告（8.88万元） 11月第第三周：申江江服务导导报二二分之一一版彩色色硬性广广告（33万元） 12月月第二周周: 新民民晚报二分之之一版彩彩色硬性性广告（10

13、万元元） 电视广广告：335万 广告费费用合计计:711万元 SP活动动建议：向客户赠赠送围棋棋和与围围棋有关关的书籍籍；组织织客户观观看围棋棋比赛，或与为为期运动动员一起起探讨围围棋。注：对媒媒体的选选用进行行跟踪，为下面面的媒体体策动做做资料，为失误误处作及及时调整整。（五）推推广保温温期1、20001年年 1月左左右进入入均量销销售阶段段，具体体如下：时间长度度：为期期3个月；主题：根根据强销销期各支支撑点媒媒体推广广的跟踪踪情况，对项目目主题支支撑卖点点进行有选选择性主主攻系列列专题式式诉求；目的：将将销售量量维持；配合：推推广中举举行主题题SP活动动；注：在具具体实施施时我司司会有详

14、详尽的方方案提出出。20022年3月月底前完完成推广广保温期期工作，销售到到此时达达到九成成，为下下一步的的扫尾销销售打下下了基础础，提供供了参考考依据。媒体策动动定位：通过强强销期的的销售，楼盘已已经成熟熟化，和和强销期期各卖点点媒体推推广的跟跟踪情况况项目产产品优势势卖点已已经发现现，所以以本阶段段以诉求求项目产产品优势势卖点为为主，维维持目标标消费者者购买行行动。媒体选择择：以新闻晨晨报整整版、新民晚晚报二二分之一一版和四四分之一一版为主主媒体,并配合合CF和和网络。发布频率率：每个个月一个个广告推推广。目的：由由于经过过主题推推广期之之后，知知道的人人以经很很多了， 所以广广告量减减半

15、。广告预算算费用：报纸广告告：199.2万万1月：新民晚晚报二二分之一一版黑白白硬性广广告（88.8万万元）2月：新闻晨晨报整整版黑白白硬性广广告（66万元）3月：新民晚晚报四四分之一一版黑白白硬性广广告（44.4万万元）电视广告告：155万广告费用用合计:34.2万元元SP活动动建议： 盛邀日日本或上上海知名名围棋人人士与业业主进行行围棋车车轮大战战，以次次回 馈馈客户。注：对媒媒体的选选用进行行跟踪，为下面面的媒体体策动做做资料，为失误误处作及及时调整整。（六）尾尾盘冲刺刺期 1、20002年年 4月左左右进入入销售扫扫尾阶段段，具体体如下：时间长度度：为期期三个月月；主题：以以成熟的的社

16、区、优秀的的销售，实惠的的价格等等为诉求求；目的：将将项目产产品销售售画一个个圆满的的句号，为下一一期的销销售工作作大好基基础；配合：举举行答谢谢户主主主题SPP活动；注：在具具体实施施时我司司会有详详尽的方方案提出出。2、20002年年6月底底前完成成尾盘冲冲刺期销销售告以以段落媒体策动动定位：根据剩剩余房子子的情况况，制定定相应的的策略。广告主主要是以以宣传整整个楼盘盘的销售售业绩，树立公公司的整整体形象象，既能能销掉剩剩余房子子，又能能为下一一期销售售打下基基础。这这是你最最后的机机会，低低价是金金；媒体选择择：依旧旧以新新民晚报报二分分之一版版和四分分之一版版为主媒媒体。广告预算算费用

17、： 4月第一一周：申江服服务导报报二分分之一版版彩色硬硬性广告告（3万元） 4月第三三周：新民晚晚报四四分之一一版黑白白硬性广广告（44.4万万元） 5月第二二周：新民晚晚报四四分之一一版黑白白硬性广广告（44.4万万元） 6月第二二周：新民晚晚报四四分之一一版黑白白硬性广广告（44.4万万元） 广告合合计:116.33万元SP活动动建议：答谢客户户酒会或或冷餐会会，答谢谢顾客，并为下下一期销销售作好好宣传工工作。注：对媒媒体的选选用进行行跟踪，为下面面的媒体体策动做做资料，为失误误处作及及时调整整。（七）媒媒体推广广计划及及费用（汇总）阶段时期期时间媒体版面费用一、形象象推广、内部预预订期7

18、月新民晚晚报1/2黑黑白版8.8万万8月新民晚晚报1/2黑黑白版8.8万万二、主题题推广期期9月第一一周新民晚晚报整版彩色色20万9月第二二周申江服服务导报报整版彩色色6万9月第三三周新闻晨晨报1/2彩彩色6万三、强销销期10月第第一周新民晚晚报1/2彩彩色10万10月第第三周新闻晨晨报1/4彩彩色4.2万万11月第第一周新民晚晚报1/2黑黑白8.8万万11月第第三周申江服服务导报报1/2黑黑白3万12月第第二周新民晚晚报1/2彩彩色10万10、111、112月定定时集中中上海、闵闵行房房屋买卖卖、东东方、东方家家园电视滚动动播出东方家家园35万四、续销销期20022年1月月新民晚晚报1/2黑黑白8.8万万2月新闻晨晨报整版黑白白6万3月新民晚晚报1/4黑黑白4.4万万1、2、3月定时集中中房屋买买卖、东方方家园东方家家园15万六、尾盘盘冲刺期期4月第一一周申江服服务导报报1/2彩彩色3万4月第四四周新民晚晚报1/4黑黑白4.4万万5月第三三周新民晚晚报1/4黑黑白4.4万万6月第二二周新民晚晚报1/4黑黑白4.4万万费用合计计171万万四、综述述（一）通通过不同同阶段对对广告种种类、数数量、大大小、时时间的良良好控制制整合，加上严严谨、丝丝丝入扣扣的主题题把握，将资金