清湖创意产业园分析报告9919440

1、清湖创意产业园项目分析报告书深圳市 XXXX有限公司2008 年 1 月目录项目概况市况分析三、项目发展SWOT分析四、项目发展定位五、六、项目分期开发财务分析清湖创意产业园项目分析一、 项目概况 本项目位于深圳市宝安龙华街道清湖工业区，梅观、机荷高速公路的交界处，处在深圳中部组团的核心区域部分，毗邻深圳卷烟厂，富士康、报业集团、 富安纳等知名企业，四面临路。 2005 年深圳广播电影电视集团通过政府出让取 得该地块土地所有权。该地块占地面积 81,226.29 平方米，批准总建筑面积 121,8340 平方米，容积率 1.5，工业用途，已交清地价(原 20,912,196 元)。根 据目前深

2、圳市用地紧张和项目发展本身需要， 建议把容积率提高到 2.5，按现行 基准地价标准，另需补交地价款 2843 万元。该地块现已平整， 初步规划定位为 集研发、生产、商务和生活为一体的办公、公寓和商业综合功能区。 规划设计基本资料如下：土地登记状况1)宗地号： A828-00312)土地位置：深圳市宝安区龙华街道清湖3)4)用地面积： 81，226.29 平方米容积率：w 1.55)建筑覆盖率：w 40%6)建筑高度或层数：多层7)8)9)总建筑面积：121,840 m2土地使用权来源：出让10)土地用途：工业用地土地性质：商品房11)12)土地使用年限： 2005 年 06 月 16 日至 2

3、055 年 06 月 15 日土地登记证书：房产证深房地字第 5000177102 号土地权利状况2005 年 6 月 16 日，深圳XXX 集团与深圳市国土资源和房产管理局签订了 深圳市土地使用权出让合同书（深地合字（2005）4035 号），合法取得上述 宗地的使用权， 宗地编号为 A828-0031，土地面积约为 81226.29 平方米，法定 使用年限 50 年（2005 年6 月 16 日至 2055 年 06 月 15 日止），土地用途为工业 用地，主体建筑物的性质为工业厂房，建筑覆盖率w1.5，计入容积率总建筑面积不超过 121840 平方米（其中厂房占 70%，宿舍及食堂占 1

4、5%，研发中心及 实验占15%）。该宗地土地使用权出让金为人民币3,136,829 元，土地开发费为人民币 17,775,367 元，合计人民币 20,912,196 元。3 .土地利用状况开发程度：宗地外“五通”（通路、通电、通上、下水、通讯），宗地内场 地已平整。地上状况：宗地内场地已平整，待开发建设。二、市况简析项目片区产业发展现状本项目位于观澜-龙华-坂田片区，目前该区域以高新科技制造业为主、兼 有部分优势传统产业，其主要产业为：计算机、电信通讯、机电一体化；汽车及电子零部件的制造；小家电、服装、玩具、工艺礼品。近两年该片区的发展也显示出研发、工业设计类等高端生产性服务业开始 发展，如

5、华为、元征等工业设计及研发中心的建立和发展。项目片区同内或相似物业调查情况中档工业园出租率高。调查显示中档工业园供不应求， 高档写字楼出租则 空置率较高。项目亚洲工业园金荣达工业园彩煌工业园华为写字楼元征工业园物业档次中档中高档中档高档高档租金价格（元 / m2）15-202516-204545出租率100%100%100%50%60%说明：华为写字楼、元征工业园租金价格包括写字楼租金、室内装修、空调费、 物业管理费等，两家写字楼均可做一般加工制造用途。亚洲工业园、金荣达工业园、彩煌工业园租金均包括物业管理费等。2 . 2 附近新增物业、写字楼供应趋减。清湖片区物业多数为大型企业自用，除该地块

6、东面土地尚未开发外，周边 其他地方多数均已投入使用或正在建设中，特色产业园写字楼更是供应紧张。2 . 3 租金平均较前两年有较大递增调查表明，近两年因房地产价格大幅上升，加之周边新增工业园较少，导 致租金价格上升。其中亚洲工业园租金从两年前 12-18 元/川递增到现在 15-20 元/川，金荣达工业园从 23-24 元，递增到 25 元。本项目产业发展趋势3 .1 总体趋势从以上产业现状分析可以看出，本项目所在片区的制造业以高新技术产业 及优势传统产业为主，服务业以生产性服务业为主。通过制造业的结构演变规律可以预测，未来片区将重点以知名品牌与高新技术制造业为主导。随着以华为代表的通讯设备产业

7、、以富士康为代表的计算机及电子产业的 快速发展， 本片区已形成通讯设备、计算机及电子信息产业为主导的高新技术 产业，以及好日子、富安娜等知名传统企业的聚集效应，呈现企业素质高、大 企业聚集的良好产业发展环境。3.2 工业设计产业在本区域发展的可行性当前，国家政府和企业界已经意识到“中国制造”必须走向“中国创造” ， 自主创新与品牌塑造将成为中国企业下一步的关注点， 从联想购并 IBM PC，TCL 购并汤姆逊，明基并购西门子手机，我们看到中国制造走向世界创立自主品牌 的决心和勇气。工业设计行业规模及未来发展趋势“工业设计类创意企业” 是从高新技术产业分离出来的高端生产性服务业， 中国的制造业正

8、处在从中国制造向中国创造的转型时期，中国工业设计蓬勃发 展，中国工业设计年产值约为 300 亿人民币，占 2005 年世界创业产业产值的 1.27 %。，相当于 2004 年中国国内生产总值的 2.19%。，可以预见中国工业设计 行业未来的发展潜力巨大。新一代国际产业转移的特别是服务业的转移，跨国企业伴随着制造基地在 中国的扩大，也将设计及研发部门移至中国，一大批中国本土优秀的工业设计 公司和设计大师也开始受到业内人士的认可，近年来工业设计咨询机构正开始 登陆中国。中国政府也意识到工业设计在提升产品和企业地位和国际竞争力方面的重 要作用，并已陆续出台多项政策鼓励和扶持工业设计行业发展，如国家级

9、工业 设计产业基地的认定、享受创意产业及高新技术产业的优惠等等。深圳设计业吸引力分析I 工业设计师的人才资源、工业产品设计的领先地位、深圳工业制造业的发达程度将是吸引国内外优秀工业设计企业入驻深圳的主要因素。深圳工业产品设计全国领先并占据全国49%勺份额。目前，深圳工业设计在推动本地及国内产品创新，赢得市场份额方面举足轻重。广东工业产品设计 占据全国 70% 份额。深圳工业产品设计领先全国，占据全国 49%虽的市场份额 目前，我市各类设计公司和设计工作室逾千家；还有相当数量的设计师活 跃在一些大企业和品牌公司里。作为设计业的核心和主体，产品设计在深圳经 济领域的作用和贡献越来越突出。目前，深圳

10、已经拥有了设计业技术系统化、 高档次的汽车造型设计人才，拥有了航天表以及 IT产品的优秀设计人才除工业设计外，深圳正努力打造成为全国性的动慢产业基地，一年一度的 “文博会” 越来越显示市政府对打造文化产业的支持与决心。其中，动慢与设 计创意受到了前所未有的关注，国家文化部也表示给与大力支持。深圳工业设计企业的分布结构深圳工业设计企业呈散点状分布，大部分设计企业希望入驻集中的园区, 共享集群带来的好处。根据市场调研结论表明，目前平面设计、广告、园林规划等设计公司主要 分布在深圳经济特区内；而与制造业结合紧密的工业产品设计分布则特区内外 均有，无明显的集中区域，呈散点状分布。本项目产业发展方向判断

11、本项目位于深圳市重点发展的清湖工业区内，为知名品牌及高新技术产业 集中的园区，顺应深圳产业的发展方向。结合深圳文化建市的目标，应重点发 展兼具高新技术产业、生产性服务业、文化产业特征的工业设计产业、动慢创 意及相关研发产业，争取达到区域内的共同发展。3国内成功园区案例分析无锡（国家）工业设计园主要指标项目简介技术指标位于瓥园开发区的无锡工业设计园是国内第一个为工业设计企业和设计师 提供专业化、系统化服务的公共创业服务平台。规划面积：2.5 平方公里 一期建筑面积：18000 平方米 二期建筑面积：60000 平方米项目概念景观规划物业管理物业用途主要客户为设计者创造“灵感的反应堆”，让“知识创

12、造财富”四大平台：工业设计孵化平台、公共技术服务平台、人才教育培训平台、科 技中介服务平台五大中心：展示交易中心、辅助设计中心、快速成型中心、信息咨询中心、 人才培训中心工业设计园位于风景秀丽的蠡湖开放式景区之中，是无锡城市中濒临太湖ft 水的精华低于，业已成为国内外研发人才最向往的创业园区。无锡（中国）工业设计园管理委员会研发、办公截止到 2006 年第二季度，无锡工业设计园已吸引国内外设计及自主研发企 业 115 家，比去年同期增加了 33 家。深圳天安数码城主要指标项目简介位于深圳中心区西侧，与深圳湾和香蜜湖毗邻，形成了集科技发展、产业基 地、科技成果转换、优良环境、高尚住宅五位一体的发

13、展模式。技术指标占地面积：30 万平方米总建筑面积：80 万平方米其中研发基地及配套设施约为50 万平方米，高尚住宅区 23 万平方米，白领公寓 6 万平方米。项目概念打造一个集科技开发、创业投资、高尚生活、金融服务和商业等配套设施具 备的中小型创新科技企业的理想创业“绿洲”，创造浓厚的创新科技氛围。建筑设计科技产业大厦在设计上体现了后工业化、科技化、信息化等特征，既适合企 业研发，又体现了总部经济概念、哑铃型经济、协作化经济的特点。景观规划同香蜜湖、水上乐园以及 136 万平方米绿洲的高尔夫球场相环绕，拥。与海景相物业管理深圳天安物业管理有限公司物业用途办公、写字楼、研发中心及仓储主要客户广

14、东移动通信有限公司深圳分公司、美国风河系统国际公司深圳代表处、卡尔马斯特（香港）有限公司深圳代表处、三星电机（香港）有限公司等香港科学园主要指标项目简介位于香港新界大埔区白石角沙田海滨技术指标用地面积：22 公顷总建筑面积：330000 平方米项目概念聚集了现代知识与先进技术，为各高科技企业提供理想的校园式环境。建筑设计各栋大楼的外观和功能都围绕冋一主题设计，建筑理念冋出一辙，即相互协调，又各具特色，能够表达出人类、自然、科技与建筑相结合的风格。景观规划大楼高层设有休憩用地作为空中花园及散步区。物业管理香港科技园公司物业用途研发创新基地、办公及写字楼主要客户Advaneed wireless

15、group limited , andigilog international limited , 华钢光电集团有限公司，金ft电子（香港）有限公司，飞利浦电子有限公司、环球事业科技控股有限公司等三、项目 S.W.O.T 分析Strength：项目发展优势分析深圳XXX 集团的媒体及品牌优势。深圳XXX 集团的积聚效能优势。高速公路交汇处，交通便利。园区配套正逐步完善。近龙华中心城和清湖地铁站，未来升值潜力大。位于观澜-龙华-坂雪岗高新技术区域，适合发展工业设计研发业 处在深圳中部组团的核心区域Weakness 项目发展劣势分析处于特区外工业园区，对研发及办公类物业总需求量不及特区内地区、对租

16、金要求低于特区内。 局部交通暂时存在瓶颈。 本项目所处清湖工业区没有统一规划，商住配套布局分散，影响本项目 的商住安排。Opportunities：项目发展机会分析符合深圳市产业发展政策。 园区可申请税收等政策优惠。 深圳乃至华南尚无专业工业设计研发园区。 政府鼓励工业设计研发类创意产业或高新技术产业。 目前国内外设计研发类企业积极向深圳转移。 政府鼓励适当提高容积率。深圳写字楼、工业厂房、住宅供应目前总体状况偏紧。 国内经济持续向好，各种物业供应持续偏紧。Threats:项目发展风险分析关内研发类物业、 写字楼、 旧工业区改造的创意园区将对本项目形成一 定竞争。关外工业园、研发物业对本项目形

17、成的价格竞争。 周边部分地块尚未开发，令本项目未来招商存在一定变数。 本项目对面清湖村委将建的商住配套及工业物业对本项目所形成的竞 争。地处关外，区位优势不明显。 华为公司产业基地的部分转移，其配套公司的迁移。若国内经济发展放缓，影响市场租赁的需求。四、项目发展定位项目总体定位本项目以优美的生态环境、景观建筑为载体；以优势或特色产业为依托； 整合并加强创新要素资源，促进产业向高端集聚；将本项目打造成为后工业时 代华南地区最适宜企业发展的生态、智能、创新的企业发展空间。融合自然、建筑、产业生态为一体，融合创新、科技、智能理念为一体； 成为全方位的设计研发社区。项目发展主题定位结合项目开发的政策背

18、景、规划背景、市场需求调研结论与项目的开发条 件，紧密贴合项目竞争策略、开发思路与开发模式的前提下，着力把本项目打 造成：1深圳创意产业园重点引进工业设计研发等创意型企业建立园区创新服务中心构建企业创新的公共服务平台 )智能园区智能化物业智能化生态建筑生态自然生态产业生态 )全生态产业发展空间|-+-*-*-*-*-+ *!l4*A*l*4 * *#*#* *!fe+ 書“ + *-*满足工业设计及研发等创意企业追求更优办公环境的需求，凸显项目特色，为企业提供生态、环保、绿色的花园式生态园区环境，提升项目竞争优势 与吸引力。力求成为：华南首家以工业设计为主的创意产业园与前沿接轨最紧密的国际创意

19、园区最创意的“灵感反应堆”优秀设计师、研发设计产品集中之地集汽车设计、通讯产品设计、家电设计、软件设计、IC 设计、服装设计、玩具设计、模具设计、包装设计、动慢设计等设计及研发为一体的 综合设计、研发生产基本。最具典范意义的商务办公区深圳XXX 集团是大型传媒集团，与报业集团、发行集团一并构成深圳市 文化产业的主力军。从文化产业的内涵来说，不仅包含媒体、广告、印刷、艺 术，还包括设计、研发等与高新技术制造业边界模糊的产业。由于本项目位处 深圳市的主要工业重镇-龙华的清湖工业区内，现状看以高新技术制造、研发与 传统优势制造业并存，都市化的商业、办公及居住地环境还有待时日。因此， 兼属文化产业、高

20、科技产业、生产性服务业的工业设计业成为本项目的发展首 选。五、项目分期开发本项目占地 8 万多平方米，建筑面积 20 万平方米（按 2.5 容积率），从资金的运作及风险规避考虑，本项目分三期开发建设，并且每期间间隔一年：一期开发产品：3 栋多层独立设计研发楼、2 栋研制生产中心和一栋公 禹；二期开发产品：2 栋多层独立设计研发楼、1 栋高层综合设计研发楼、1 栋研制生产中心和 1 栋公寓；三期开发产品：2 栋多层独立设计研发楼、1 栋高层综合设计研发楼、1 栋综合服务楼和 1 栋公寓。六、财务分析1 .估算前提估算前提用地性质工业土地使用年期2005.6 2055.6 共 50 年开发土地面积

21、（平方米）81226.29容积率2.5总建筑面积203065.725地上建筑面积203065.725地下建筑面积未计动工时间2008.1竣工时间2012.12项目总投资本次合作将采取项目方以土地+租金注入、合作方以资金注入的方式，项目 方占 51%勺控股权，合作方占 49%勺股权。项目总投资额包括土地费用、前期工程费用、建安工程费、管理费用、不 可预见等费， 项目总投资约为 50667 万元。其中一期投资 22839 万元（含评估的 土地价款 9980），我公司按项目总权益 28%8 投入 7348 万元；二期投资 8642 万 元，我公司按项目总权益 28%8类别项目方合作方合计土地评估价9

22、980/9980一期/1285912859二期/86428642资金投入三期9785940119186合计97853090240687总投资额197653090250667双方各占股权比例51%49%100%投入 4938 万元；三期投资 19186 万元，我公司 按项目总权益 28%8 投入 5372 万元。资金投入见下表:说明：多层建筑造价按 1500 元/川，高层按 2300 元/川，公寓按 2000 元/卅计增加容积率，补地价按 350 元/卅计算，需补 2843 万元。土地转让契税按 3%+。工程勘测费、设计费按 528 万元计。管理费：总建安成本X 3%不可预见费：总建安成本X 2%期投入资金=原地价+补地价+建安成本+其他税费。H.以上出资比率按XXX 集团合作开发协议书内容为标准。j.以上造价未包含配套费租金收入见下表:第四十六年租金收入19031941409641787450466445总投入金额228393148131481506675066750667回报率（%8.336.1713.018.2514.7921第六年至类另y第一年第二年第三年第四年第五年说明：以上未扣除税费。以上