建设项目核准申请报告

1、PAGE PAGE 31目 录录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc312247633 一、总 论论 PAGEREF _Toc312247633 h 1 HYPERLINK l _Toc312247634 二、市场场预测 PAGEREF _Toc312247634 h 4 HYPERLINK l _Toc312247635 三、建设设规模与与产品方方案 PAGEREF _Toc312247635 h 9 HYPERLINK l _Toc312247636 四、选址址方案 PAGEREF _Toc312247636 h 11 HYPERLINK l _Toc31224

2、7637 五、节能能节水措措施 PAGEREF _Toc312247637 h 13 HYPERLINK l _Toc312247638 六、环境境影响评评价 PAGEREF _Toc312247638 h 13 HYPERLINK l _Toc312247639 七、劳动动安全卫卫生与消消防 PAGEREF _Toc312247639 h 15 HYPERLINK l _Toc312247640 八、组织织机构与与人力资资源配置置 PAGEREF _Toc312247640 h 15 HYPERLINK l _Toc312247641 九、项目目实施进进度 PAGEREF _Toc31224

3、7641 h 16 HYPERLINK l _Toc312247642 十、投资资估算 PAGEREF _Toc312247642 h 18 HYPERLINK l _Toc312247643 十一、融融资方案案 PAGEREF _Toc312247643 h 18 HYPERLINK l _Toc312247644 十二、财财务评价价 PAGEREF _Toc312247644 h 19 HYPERLINK l _Toc312247645 十三、社社会评价价 PAGEREF _Toc312247645 h 21 HYPERLINK l _Toc312247646 十四、风风险分析析 PAGE

4、REF _Toc312247646 h 22 HYPERLINK l _Toc312247647 十五、研研究结论论与建议议 PAGEREF _Toc312247647 h 24 HYPERLINK l _Toc312247648 十六、附附图、附附表 PAGEREF _Toc312247648 h 26一、总 论论（一）项项目背景景1.项目目名称:九重锦锦A区2.开发发单位概概况：湖北奥泰泰投资有有限公司司，注册册资本115000万元，公司类类型为有有限责任任公司（私营）。公司司经营范范围：房房地产开开发、房房地产经经营、商商品房销销售、物物业管理理等。公公司实行行规划、开发、管理、销售、服

5、务一一体化，一贯秉秉承诚信、合作、卓越、创新的经营营理念，开拓进进取。3.可行行性研究究报告编编制依据据（1）项项目建议议书及其其批复文文件（2）国国家及咸咸宁市颁颁布的相相关法律律、法规规、政策策（3）咸咸宁市国国民经济济和社会会发展“十五”计划和和远景目目标纲要要（4）咸咸宁市20009、20110年国国民经济济和社会会发展统统计公报报（5）咸咸宁市城城市总体体规划大大纲（22000020220年）（6）温温泉开发发区的经经济和社社会发展展规划（7）房房地产开开发机构构发布的的工程建建设方面面的标准准、规范范、定额额（8）咸宁市市市区基基准地价价（9）咸咸宁市及及项目周周边地区区市场调调研

6、和现现场勘察察资料（10）投资项项目方签签定的协协议书或或意向书书（11）编制审核申申请报告告的委委托合同同（12）其他有有关依据据资料4.项目目提出的的理由与与过程房地产经经济是国国民经济济的重要要组成部部分，是是国民经经济的重重要支柱柱之一。发展房房地产经经济有利利于加快快我国产产业结构构和消费费结构的的调整，从而促促进国民民经济健健康持续续发展。现在房房地产经经济（尤尤其住宅宅经济）是我国国新的经经济增长长点，发发展房地地产经济济，可以以拉动一一系列行行业发展展。现今今，国家家为拉动动经济，满足广广大人民民群众的的住房需需求，提提倡大力力发展房房地产经经济。湖湖北奥泰泰投资有有限公司司为

7、了响响应国家家的安居居工程，决定规规划、开开发九重重锦A区区项目。近两年来来，咸宁宁市发展展势头强强劲，咸咸宁市政政府明确确提出了了超前规规划、拓拓展发展展空间、创建面面向211世纪的的集产、学、研研、居为为一体，产业发发达、环环境优美美、居住住舒适的的咸宁科科技新城城的奋斗斗目标。九重锦AA区项目目选择此此处规划划、开发发，等项项目实施施后，将将有利于于启动咸咸宁温泉泉高科技技园小区区的初步步形成，完善科科技园“产、学学、研、居”为一体体的总体体规划，并极大大改善温温泉开发发区的面面貌。（二）项项目概况况1.拟建建地点项目用地地位于书书台街西西侧，东东临书台台街，南南临咸宁宁学院运运动场，西

8、临咸咸宁学院院核工程程学院，北临规规划道路路。2.建设设规模与与目标该项目地地上总建建筑面积积769990平平方米，净用地地面积2996122平方米米，其中中住宅6685550平方方米，商商业建筑筑84440平方方米。总总居住户户数6000户，规划总总居住人人口20000人人，建筑筑密度116.99%，绿绿化覆盖盖36.1%。小区内内设居委委会、物物业管理理用房、开闭所所、公厕厕、配电电房、公公寓等设设施。本本项目总总投资估估算为2250335.995万元元，采用用邀请招招标方式式选择勘勘察、设设计以及及施工单单位。我国已经经进入小小康社会会，人们们生活水水平稳步步提高，湖北奥奥泰投资资有限公

9、公司超前前思想，规划、开发“九重锦锦A区”，致力力于为在在咸宁温温泉园区区工作的的白领阶阶层周边边高校院院所的知知识分子子，入住住温泉从从业人员员，及其其他知识识层次较较高、家家庭收入入较好的的市民家家庭提供供一个优优美、舒舒适的居居住环境境。3.主要要建设条条件（1）供供水在天洁国国际城南南侧有现现状DNN10000mmm上水管管线，本本项目上上水可从从上述干干线引入入。（2）雨雨水、污污水排放放书台街、规划道道路现有有现状DDN21100毫毫米的雨雨水管线线和DNN18000毫米米的污水水管线，可以就就近排入。（3）供供热拟从书台台街或商商业街新新敷设的的供热干干线接入入。（4）供供电可从

10、凯悦悦学府配配电室接接入，考考虑留有有余地，变压器器容量为为80000千伏伏安。（5）配配套本项目住住宅区前前后的道道路、绿绿化以及及所需的的各种市市政条件件及基础础设施配配套，均均由湖北北奥泰投投资有限限公司统统一开发发，各种种设施接接口均至至本项目目红线内内。目前前，本项项目建设设场地已已达到“三通一一平”，其它配套设设施将与与住宅建建设同步步进行。（6)主主要技术术经济指指标总经济技技术指标标数 量单 位九重锦AA区净用地面面积296112平方米计容总建建筑面积积769990平方米高层住宅宅685550平方米商业84400平方米不计容总总建筑面面积257660平方米物业管理理用房350平

11、方米变电室50平方米开闭所120平方米景观架空空12400平方米地下室240000平方米建筑密度度16.99%绿化率36.11%二、市场场预测从消消费结构构看 随着房地地产市场场的发展展，居民民住房消消费观念念发生了了明显的的变化。人们已已不能满满足于“够住就就行”的传统统观念，改善型型住房的的需求较较为明显显。住房房消费正正由“居住型型”向“享受型型”转变。二次置置业、三三次置业业的消费费群体逐逐步扩大大。从需需求关系系看 根根据城市市总体规规划，城城市建城城区面积积不断扩扩大，城城市人口口增长。在不考考虑有效效购买力力的情况况下，单单从住房房需求分分析，咸咸宁市每每年人口口增长拉拉动的住住

12、房需求求，加之之城市外外来人口口的购买买需求和和城市拆拆迁需要要，将为为房地产产业提供供广阔的的发展空空间。 1市场场调查据20009年咸咸房指数数报告显显示:房地产产综合物物业价格格为29968.76元元/m2,住宅平平均价格格为2617.31元元/m2，写字楼楼平均价价格为441499.166元/m2，从市场场形态来来看,全市各各区楼盘盘销售量量是上升升趋势。目前咸宁宁市住宅宅市场供供应上,住宅面面积在1100mm2以下的的占总量量的4%,住宅宅面积在在1011-1120的的占总量量的322%,11211440占总总量的445%,1411-1160的的占总量量的5%,16611800占总量

13、量的100%,1180以以上的占占总量的的4%。从从以上统统计结果果看,1120mm2-1140mm2的住宅宅面积目目前是咸咸宁市住住宅市场场上供应应的主力力,市场接接受程度度最高。购房者能能承受多多高的房房价,是房地地产市场场上最为为关心的的问题,根据我我们这次次调查结结果,购房者者对购房房总价格格的承受受能力如如下:承受总总价格在在20万以以下的占占33%,承受受总价格格在211-330万之之间的占占30.5%，承受总总价格在在31400万的占占24.50%承受总总价格在在41-50万万的占88%,承承受总价价格在550万以以上的占占4%。以上调查查结果显显示,咸宁市购购房者所所能承受受的

14、价格格在200-300万之间间，比例例占到总总量的660%以以上,可见是是主要购购买力的的承受范范围。另外，重重点调查查了我们们的项目目所在的的温泉区区房地产产市场及及项目周周边的主主要楼盘盘销售状状况。在在20100年第四四季度温温泉区住住宅价格格指数为为14888.667点，比上季季度上涨涨了366.922点；住住宅平均均价格为为2625.85元元/平方方米，比比上季度度上涨了了57.68元元/平方方米，涨涨幅为22.544%。温泉区住住宅价格格指数季度温泉区指指数20099第四季季度11455.39920100第一季季度12733.52220100第二季季度13277.12220100第

15、三季季度14511.75520100第四季季度14888.6772产品品供需预预测根据调查查，目前前咸宁市市房地产产投资大大幅增加加，20009年上半半年咸宁宁完成住住宅建设设投资339.447亿元元，比去去年同期期增长447.117%，施工面面积达到到9588.2万万平方米米。20010年总总投资额额为1332.55亿元，同比增增长144.9%。其中中住宅投投资999.399亿元，同比增增长155.4%，占总总投资的的75%，经济济房开发发投资113.665亿元元，占总总投资的的10.3%.从销售售投资比比率来看看，077年销售售额只占占到投资资额的443.778%，08年上上升到660%，

16、在20100年，全市销销预售总总面积为为7599.322万（其中住住宅销售售面积3393.13万万）同同比增长长17.17%；总销销售额为为1188.555亿元，同比增增长266.622%。中中央城、凯悦学学府等一一批商品品住宅的的良好销销量，再再结合白领阶阶层以及及周边高高校教师师对中高高档住房房的需求求一定会会更大，另外国国家对居居民购买买住宅的的金融政政策支持持（贷款款）将加加大力度度，居民民购房能能力将大大大提高高。据此此分析，我们此此时开发发商品房房，是迎迎合市场场需求，销售前前景良好好。3价格格预测据调查，今年咸宁市还还将陆续续推出一一系列的的中高档档项目，整体项项目水平平与200

17、10年项目相相比，这这些项目目无论在在质量，还是在在规划设设计上，都将会会再上一一个档次次，从而而拉动咸咸宁市房房价继续续走高。按照这这样上涨涨趋势，今年咸咸宁市房房价升幅幅在100%左右右，其中中适用房房升幅达达20%，从原原因上看看，主要要有四：（1）在在政府土土地供应应政策与与方式变变化的情情况下，地价上上升。住住宅集中中区地段段周边开开发项目目的增多多，形成成“扎堆堆”效应应，带动动地价上上升。（2）需需求量大大。从目目前我市市房地产产的消费费市场来来看，有有84.6%的的消费者者都采用用了商业业贷款或或组合贷贷款的方方式进行行购房置置业，而而且更多多的人因因贷款利利率较低低则更希希望

18、采用用公积金金贷款；还有居居民的福福利性住住房观念念已经开开始向商商品化转转变，使使得市场场积累的的需求量量在短时时期内释释放出来来。（3）购购买力的的增强，按揭的的作用。我市城城镇居民民的人均均可支配配收入的的增加，使居民民购买力力有所增增强，再再加上不不少“持持币观望望”者的的加入，银行按按揭到位位，国家家对居民民购买住住宅的金金融政策策支持（贷款）将加大大力度，居民购购房能力力将大大大提高，致使房房价上涨涨。（4）住住宅品质质的提高高，也造造成了房房市升温温。因为为随着经经济的发发展，居居民对住住宅的选选择与选选择能力力大大增增强，居居民以十十分挑剔剔的目光光审视、评判选选择住宅宅，对住

19、住宅的品品质以及及物业管管理服务务的要求求的提高高，最终导导致价格格上扬。（5）竞竞争激烈烈。一方方面由于于咸宁市市人口不不断增多多，消费费市场继继续变大大，加上上房地产产发展水水平相对对较低，外地企企业纷纷纷进入咸咸宁；另另一方面面，由于于房地产产市场供供销了两两旺，因此给给咸宁的的房地产产市场带带来了激烈的的竞争。综上所述述，再结结合我们们公司的的竞争实实力，初初步可以以确定该该小区内内房屋销销售大约约每平方方米2880035000元。4竞争争力分析析由于咸宁宁市进两两年人口口增长迅迅速，消消费市场场巨大，加上房房地产发发展水平平相对较较低，致致使大量量外地开开发企业业纷纷入入驻咸宁宁以争

20、夺夺市场。碧桂园园、湖北北佳辰、福星惠誉誉地产等国内著著名房地地产商的的到来，使咸宁宁市房地地产市场场的竞争争更为激激烈化，在激烈烈竞争的的同时也也会提高高整体的的开发水水平和住住宅的质质量。另外知名名企业得得到追捧捧。品牌牌的魅力力在房地地产业中中已经显显现，目目前在咸咸宁市居居民购房房消费中中，企业业知名度度已经成成为重要要的参考考因素。无论是是开发公公司还是是规划设设计、中中介代理理等企业业，知名名度和美美誉度较较高的都都受到了了购房消消费者的的青睐，尤其是是国内知知名的地地产商和和外域、外省的的著名规规划设计计公司，以其先先进的理理念推出出的楼盘盘都收到到了良好好的市场场效果。鉴于湖北

21、北奥泰投投资有限限公司实实力雄厚厚、信誉誉良好，再加上上九重锦锦A区地地段紧靠咸宁学学院和鄂鄂南高中中，环境境优美，具有浓浓厚的人人文气息息；同时时周边地地段由于于咸宁市市近年来来的高速速发展，高收入入阶层的的市民较较多。可可以推断断，本项项目具有有巨大的的市场潜潜力，有有较强的的市场竞竞争力。5市场场风险分分析（1）该该居民小小区主要要居住对对象为周周边高校校院所的的知识分分子和知知识层次次较高，家庭收收入较好好的市民民家庭。由于他他们：A. 职职业稳定定：改革革开放以以来,教教职工的的职业相相对来说说比较稳稳定，同同时随着着经济水水平的不不断提高高，人们们对文化化的追求求也提高高到了新新的

22、位置置，随之之而来的的是教职职工的收收入水平平也逐步步的提高高。B. 收收入稳定定：教职职工的收收入水平平在稳定定中逐步步提高。C. 文文化水平平较高：他们的的年龄的的大多在在3545岁岁之间，人到中中年是单单位的骨骨干力量量，年富富力强，工作紧紧张，需需要一个个好的居居住环境境。D. 对对家庭居居室的要要求较高高：除对对住宅的的舒适性性.安全全性的要要求以外外，由于于工作的的原因，他们要要求居住住地能上上班方便便，同时时在家也也可顺利利开展工工作，对对小区环环境的要要求，对对住宅品品位的要要求，对对户型的的设计要要求也比比较高。这就意味味着该项项目的变变现性较较好，比比较容易易出手，这也是是

23、项目投投资本金金安全性性的保证证，所以投投资风险险不会太太大。（2）通通货膨胀胀的防护护能力：在市场场经济条条件下，通货膨膨胀的影影响是长长期存在在的，而而对于房房地产投投资而言言，是本本身具有有对通货货膨胀的的防护能能力，这这是由房房地产本本身具有有升值能能力来决决定的，这就减减少了通通货膨胀胀对该项项目的影影响，同同时对该该项目的的投资采采取了相相对保守守的措施施，这就就为该项项目的投投资减轻轻了风险险。（3）房房地产开开发受政政府行为为影响较较大，同同样也受受银行利利率影响响，依照照目前国国家实施施的房地地产政策策，风险险较小。三、建设设规模与与产品方方案建设规模模与产品品方案研研究是在

24、在市场预预测和资资源评价价的基础础上，论论证比选选拟建项项目的建建设规模模和产品品方案，作为确确定项目目技术方方案、设设备方案案、工程程方案、原材料料燃料供供应方案案及投资资估算的的依据。1建设设规模该项目地地上总建建筑面积积76990平方方米，净净用地面面积2996122平方米米，其中中住宅6685550平方米米，商业业建筑884400平方米米。总居居住户6600户，规规划总居居住人口口20000人，建筑密密度166.9%，绿化化覆盖率率36.1%。小区内内设商业业街、配配套有会会所、文文化中心心、商业业网点、居委委会等设设施。2产品品方案（1）户户型选择择九重锦AA区项目目针对咸咸宁市多多

25、种消费费对象的的不同品品位和要要求，故故选择了了多种户户型，见见下表：户 型 分 配配 表楼型户型格 式面积（）数量（套套）A3室2厅厅2卫11厨1阳阳台12855B3室2厅厅2卫11厨2阳阳台13155C2室2厅厅1卫11厨1阳阳台9565D3室2厅厅2卫11厨3阳阳台15865E4室2厅厅3卫11厨2阳阳台1书书房16165F3室2厅厅3卫11厨2阳阳台1书书房14565G3室1厅厅1卫11厨1阳阳台80115H2室1厅厅1卫11厨1阳阳台73.225115（2） 配套设设备：电梯：商商品房均均配置高高档名牌牌电梯。电视、电电话、电电讯系统统：有线线电视插插口、电电话插口口、宽带带高速上上

26、网，报报装后可可立即使使用。电气配置置：开关关、照明明、插座座、电表表各一个个。煤气：煤煤气管道道安装到到厨房。给水：变变频式供供水系统统，每户户独立水水表。排水：有有组织排排水，预预设空调调机专用用冷凝水水排水管管。（3）智智能化系系统：安全防范范系统：家庭紧紧急报警警系统、红外探探测、可可视对讲讲防盗门门、244小时电电子巡更更系统、车库管管理系统统等。 “一卡卡通” 智能能系统：IC卡卡门禁、小区内内停车、消费“一卡通通”。信息服务务系统：小区局局域网（可接入入Intternnet）、背景景音乐、视频点点播等。3. 道道路系统统道路为小小区主干干道和内内部道路路相交成成网状分分布。4.

27、小小区建筑筑小品入口：区区内设保保安。入入口处有有宽广的的地下停停车场指示牌：居住区区设置各各种指示示牌，如如指示公公共服务务设施位位置、公公共建筑筑以及管管理处等等方便居居民使用用。庭院灯：保证居居住区夜夜间行人人车和公公共秩序安全全、既有有安全保保护功能能、又可可美化环环境。座椅板凳凳：设在在广场、水边，既绿化化又方便便使用。栏杆：起起安全保保护作用用。儿童童活动场场地以塑塑料栏杆杆为主。居住区区地形有有高低变变化时，可设台台阶和挡挡土墙，方便排排水。宣传栏：设在人人流集中中必经之之地。大大小高度度适宜，便以观观看。垃圾桶：在公共共区域等等人流较较多的地地方、居居住楼旁旁设置。广场：社社交

28、游憩憩公共场场所，附附设游乐乐设施。四、选址址方案（一）项项目概况况1. 自自然条件件通过对该该地块的的构成成成分、结结构形式式、资源源状况、承载力力的情况况进行勘勘测和研研究，发发现该地地块地质质好，属属于四类类土（沙沙砾坚土土），地地基强度度好，适适用于钢钢筋混凝凝土基础础。该地地块自然然条件良良好，不不会影响响到土地地平整、开挖土土石方、道路铺铺设、基基础施工工及地下下工程排排水。2. 城城市的基基础设施施条件政府部门门通过开开发项目目征收环环境配套套费，已已为项目目提供了了排水、电力、燃气、供热、交通等等基础设设施。项项目与城城市基础础设施网网络连接接点较近近，不需需要建造造水处理理系

29、统。3. 周周边环境境条件小区拟建建于温泉泉工业园园开发区区内，东东临书台台街，南南临银泉泉大道，交通便便利。正正对面是是咸宁学学院，拥拥有很强强的文化化底蕴。整个小小区有山山有水，树木繁繁密，绿绿地完善善齐备，污染小小，空气气清新，环境幽幽雅。湛湛蓝的天天、清澈澈的水是其引引以为傲傲的亮点点，郁郁郁葱葱的的松林、芳草茵茵茵的绿绿地让你你在蓝与与绿的交交响中感感受大自自然的气气息、享享受返朴朴归真的的美丽。独特的的地理位位置，赋赋予了小小区更深深刻的内内涵。（二）建建设条件件1. 供供水在天洁国国际城东东侧有现现状DNN10000mmm上水管管线，本本项目上上水可从从上述干干线引入入。2. 雨

30、雨，污水水排放书台街和和银泉大大道现有有现状DDN21100毫毫米的雨雨水管线线和DNN18000毫米米的污水水管线，可以就就进排入。3. 供供热拟从天洁洁国际城城敷设的的供热干干线接入入。4. 供供电可从附近近的凯悦悦学府供供电处接接入。5. 供供气通过天然然气中压压管向区区内送气气。本项项目住宅宅区前后后的道路路、绿化化以及所所需的各各种市政政条件及及基础设设施配套套，均由由湖北奥奥泰投资资有限公公司统一一开发，各种设设施接口口均至本本项目红红线内。目前，本项目目建设场场地已达到“三通一一平”，其他他配套设设施将与与住宅建建设同步步进行。6. 电电信本项目预预计需装装机容量量为8220门的

31、的程控交交换机，拟由温温泉区电电话局从从8311开设下下属分局局解决。（三）建建设规模模该项目地地上总建建筑面积积769990平方方米，净净用地面面积2996122平方米米，其中中住宅6685550平方米米，商业业建筑884400平方米米。总居居住户6600户户，规划划总居住住人口220000人，建建筑密度度16.9%，绿绿化覆盖盖率366.1%。小区区内设商商业街、配套有有会所、文化中中心、商商业网点点、居居委会等等设施。（四）环环境保护护1. 大大气制冷拟采采用溴化化锂装置置，取消消了制冷冷剂氟里里昂的使使用，有有利于保保护臭氧氧层。餐餐饮以煤煤气为燃燃料，所所以应在在操作间间设计通通风排

32、气气装置，且排气气烟囱避避开其它它环境敏敏感地段段。地下下停车场场废气主主要为汽汽车尾气气，再次次安装通通风排气气装置。2. 污污水处理理本项目产产生的污污水主要要有餐饮饮废水，生活废废水和洗洗浴污水水。生活活废水和和餐饮废废水经隔隔油，沉沉淀处理理后排入入下水道道。五、节能能节水措措施九重锦AA区项目目建筑热热环境和和能源系系统的设设计贯彻彻了国家和和地方有有关节约约能源的的法规和和政策，严格执执行夏夏热冬冷冷地区居居住建筑筑节能设设计标准准。保保证舒适适，健康康的室内内热环境境基础上上，采取取有效的的节能措措施，改改善建筑筑的热工工性能，降低建建筑全年年能耗；积极采采用对环环境污染染小的可

33、可再生能能源，并并提高采采暖、空空调等耗耗能系统统的效率率；最大大限度地地减少建建筑对能能源的需需求和对对空气污污染的破破坏，以以实现可可持续发发展的目目标。六、环境境影响评评价 1.施施工噪声声影响根据噪声声污染源源分析可可知，由由于施工工场地的的噪声源源主要为为各类高高噪声的的施工机机械，这这些机械械的单体体声级一一般均在在80ddB以上上，且各各施工阶阶段均有有大量设设备交互互作业，这些设设备在场场地内的的位置，同时使使用率有有较大变变化，因因此很难难计算其其确切的的施工场场界噪声声，根据据本工厂厂施工量量，按经经验计算算阶段其其各施工工阶段的的昼夜声声级见表表。各施工阶阶段昼、夜声级级

34、估算值值 单位：ddB（AA）施工阶段段昼间场界界噪声标准值夜间场界界噪声标准值土方阶段段75-8857575-88555结构阶段段70-8857065-88055装修阶段段80-99585禁止施工工552.施工工扬尘的的影响 由于土土石方过过程破坏坏了地表表结构，会造成成地面扬扬尘污染染环境，其扬尘尘量的大大小与诸诸多因素素有关，是一个个复杂、较难定定量的问问题。（1）大大气污染染源分析析A. 地地下车库库废气九重锦AA区总项项目建有有6022个停车车位的停停车场，地下车车库面积积48220m2，层高高约3.9m。停车场场设有两两个进出出口。车车库内的的废气排排放高度度为2.5米，排气量量约

35、70000立立方米/h。B. 天天然气燃燃烧废气气居民住宅宅采暖和和炊事采采用天然然气，最最大燃气气量为11.8立立方米/h，平平均燃气气量为11.4立立方米/h，6600户居民民共用天天然气2232000000立方米米。（2）水水污染源源分析拟建项目目的水污污染源主主要是生生活污水水。按人人均每天天用水1150LL估算，居住人人口20000人人，生活活耗水量量每天3300立立方米。污水类类型包括括洗浴排排水、冲冲厕排水水和厨房房污水。七、劳动动安全卫卫生与消消防1. 安安全措施施方案主要有：（1）在在选择工工艺技术术方案时时，应尽尽可能选选用安全全生产和和无危害害的生产产工艺和和设备。（2）

36、对对危险部部位和危危险作业业应提出出安全防防护措施施方案。（3）对对危险场场所，按按劳动安安全规范范提出合合理的生生产工艺艺方案和和设置安安全间距距。煤炭炭、冶金金等矿井井开采项项目，应应提出防防止瓦斯斯爆炸、矿井涌涌水、塌塌方冒顶顶等技术术和安全全措施方方案。（4）对对易产生生职业病病的场所所，应提提出防护护和卫生生保健措措施方案案。2. 消消防设施施和设施施根据项目目在生产产经营过过程中存存在火灾灾隐患的的部位、火灾危危险类别别以及可可能波及及的范围围，确定定应采用用的消防防等级，并结合合项目场场址周围围消防设设施状况况，提出出消防监监控报警警系统和和消防设设施配置置方案。八、组织织机构与

37、与人力资资源配置置湖北奥泰泰投资有有限公司司是股份份有限制制公司,分为权权力机构构,经营管管理机构构和监督督机构。最高权权力机构构是董事事会,实行董董事会领领导下的的总经理理负责制制,董事会会由8人组成成,董事长长1人,副董事事长2人,对股东东大会负负责。总经理理受董事事会任聘聘, 各部部门分设设经理,负责组组织公司司的经营营管理活活动。高级职职员由董董事会商商议任聘聘，监理会会由股东东代表22人和职职工代表表8人组成成，对公司司的财务务和职权权予以监监督。九、项目目实施进进度为了争取取时间，缩短工工期，保保质保量量完成工工程，本本项目决决定采取取平行施施工方式式。本项目工工程计划划自2001

38、2年4月开工工，至220144年6月竣工工，总工工期266个月。为为了节约约投资，决定分分区分阶阶段开发发。据市市场分析析，预计计每期推推出商品品房有550%可可采用分分期付款款的形式式预售，按市场场吸纳能能力及公公司开发发能力、资金筹筹措的可可能性，本项目目工程开发发建设进进度计划划安排如如下表所所示。本项目工工程开发发建设进进度计划划安排表表时间任务20122年4月月至122月20133年1月月至122月20144年1月月至6月月2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度456789101112123456789101112123456可行性研究项目审批批规划设计计主体工程程一

39、期主体工程程二期绿化工程程十、投资资估算开发项目目固定资资产投资资估算表表序号项目费用用名称 金金额（万万元）1土地开发发费18466.6662建安工程程费163336.4493前期工程程费487.094建设工程程其他费费21877.277135基础设施施配套费费11311.40056公建设施施配套费费385.387727开发期间间费342.692258不可预见见费17522.511659建设期利利息566.43775合计项目投资资总额250335.995十一、融融资方案案1. 资资金的渠渠道与方方式本公司拥拥有雄厚厚的资金金基础，有能力力和实力力保证本本项目实实施的顺顺利完成成，其主主要的资

40、资金来源源有三种种渠道：（1）筹筹措和利利用自有有资金1120000万元元，为实实施工程程项目，满足开开工前的的资金周周转，本本公司可可根据收收入资金金的回报报率适时时投入一一部分自自有资金金。（2）银银行贷款款60000万元元：贷款款是实施施工程项项目的过过程中出出现资金金扭转不不过来的的重要来来源，通通过贷款款以保证证项目顺顺利进行行。3.房屋屋预售:可以在在项目进进行中缓缓解资金金压力，是融资资的重要要方式。2. 编编制资金金流动计计划，确确定资金金的需求求额资 金 流 动 计 划 表单位(万万元)序号项目建 设 期小计20122201332014420155201661投资1.1分年计

41、划划35%35%30%100%1.2建设投资资85711.2886585711.2886573466.8117244889.3391.3建设期利利息191.2966191.2966163.9688546.56小计250335.9952资金筹措措2.1自有资金金1200001200002.2贷款210002100018000600002.3销售款收收入4500057000204774.2215133770.112441331.226十二、财财务评价价（一）项项目法人人项目财财务评价价1. 销销售收入入、销售售税金2012220133201442015520166销售收入入045488.34465

42、7388.5779204774.2215133770.112销售税金金0227.41773286.92889510233.7110755668.5066注：销售售税金=销售收收入*55%2. 损损益和利利润分配配表在项项目实施施过程中中做出记记录，并并在项目目完成后后统计列列出。3. 财财务指标标（1）财财务净现现值（FFNPVV）与财财务内部部收益率率（FIIRR）根据项目目现金流流量表，可计算算出财务务净现值值和财务务内部收收益率财务净现现值（FFNPVV）=77000万元财务内部部收益率率(FIIRR)=277.500%经过表中中计算可可知，项项目财务务净现值值（FNNPV）0,表明项项

43、目除达达到基准准的收益益率外，还能后后的超过过收益，具有财财务上，经济上上的可行行性，项项目财务务内部收收益率（FIRRR）8%且且水平较较高，表表明项目目具有盈盈利能力力，故可可行。（2）项项目投资资利润率率 投资资利税率率 投资资回收期期 借借款偿还还期项目总投投资额为为250035.95万万元，总总销售收收入为4441331.226万元元，总销销售利润润额为1137228.008万元（见见损益和和利润分分配表）投资利润润率平平均利润润总额/总投资资额100054.83销售利润润率平平均利润润总额/销售收收入1000331.111投资回收收期44-1+147749.0255/2004144

44、.2115=33.722（根据据现金流流量表） 现 金 流 量 表单位(万万元)年末12345净现金流流量-87662.558255-42114.223655-17772.2206204114.2215133770.112累计净现现金流量量-87662.558255-129976.8199-147749.025556655.199190335.331（3）流流动资金金流动资金金估算表表（见附附表）（二）财财务评价价结论本房地产产投资开开发方案案在财务务方面是是完全可可行的。十三、社社会评价价1. 项项目对社社会影响响分析随着国民民经济的的发展，房地产产市场已已成为国国民经济济的重要要组成部部分

45、，尤尤其是住住宅房地地产的开开发已成成为房地地产开发发市场的的核心，它对对对我国国国民经济济的增长长起到了了至关重重要的作作用。随着人人民生活活水平的的提高，人们对对住房的的需求不不仅仅满满足于有有一个基基本的居居住条件件，人们们现在更更加重视视居住的的质量，居住的的环境（包括室室外环境和和室内环环境），本小区区的建设设重点目目标就是是要营造造出适合合人们居居住的良良好的环环境。本本小区的的建设不不但可以以为大量量咸宁居居民提供供高质量量的住房房，解决决人们对对优质住住房的需需求，还还给该地地区的人人文、自自然环境境带来了了巨大的的改善。根据规规划，本本小区的的绿化率率将达到到36.1%。另外

46、外，由于于本小区区位于咸咸宁学院院附近，优优美的环环境将会会吸引大大批高校校教师前前来居住住。2. 项项目对所所在地的的互适性性分析该项目开开发完毕毕后，所所在地人人流，车车流将有有很大的的增量，对交通通和市场场将有更更高的要要求；同同时，对对于居民民子女的的上学问问题也是是人们比比较关心心的问题题。考虑虑到该地地区位于于高校附附近，周周围的交交通条件件较好，建成后后交通和和市场环环境应大大体满足足需求。3. 社社会评价价结论总的说来来，该项项目的建建设对社社会各个个领域的的发展都都有拉动动作用。对社会会的发展展有积极极的作用用。十四、风风险分析析（一）主主要风险险1. 自自然风险险自然风险险

47、是指由由于自然然因素的的不确定定性对房房地产商商品的生生产过程程和经营营过程造造成的影影响，以以及对房房地产商商品产生生直接破破坏，从从而对房房地产开开发商和和经营者者造成经经济上的的损失。自然风风险因素素主要包包括：火火灾风险险、风暴暴风险、洪水风风险、雪雪灾风险险、气温温风险。2. 策策风险政策风险险是指由由于政策策的潜在在变化给给房地产产市场中中商品交交换者与与经营者者带来各各种不同同形式的的经济损损失。政政策风险险因素又又可分为为以下几几类：政政治环境境风险、经济体体制改革革风险、土地使使用制度度改革风风险、住住房制度度改革风风险、金金融政策策改革风风险、环环保政策策变化风风险、建建筑

48、安全全条例变变化风险险、审批批手续过过程风险险、法律律风险。3. 经经济风险险经济风险险主要是是指一系系列与经经济环境境和经济济发展有有关的不不确定因因素。包括：市场供供求风险险、财务务风险、地价风风险、融融资风险险、管理理风险、工程招招投标风风险、国国民经济济状况变变化风险险。4. 技技术风险险技术风险险是指由由于科学学技术的的进步、技术结结构以及及相关变变量的变变动给房房地产开开发商和和经营者者可能带带来的损损失。包包括：建建筑材料料改变和和更新的的风险、建筑施施工技术术和工艺艺革新的的风险、建筑设设计变动动或计算算失误的的风险、设备故故障或损损坏的风风险、建建筑生产产力因素素短缺风风险、

49、施施工事故故风险、市场供供求风险险。5. 社社会风险险社会风险险因素主主要是指指由于人人文社会会环境因因素的变变化对房房地产市市场的影影响，从从而给从从事房地地产商品品生产和和经营的的投资者者带来损损失的可可能性。房地产产市场的的社会风风险因素素主要有有城市规规划风险险、区域域发展风风险、公公众干预预风险、治安风风险。6. 内内部决策策和管理理风险内部决策策和管理理风险是是指由于于开发商商策划失失误、决决策失误误或经营营管理不不善导致致预期的的收入水水平不能能够实现现，包括括投资方方式、地地点、类类型风险险选择、人、财财、物组组织管理理风险等等。（二）投投资风险险的控制制1. 通通过加快快进度

50、来来控制风风险针对该项项目，我我们采取取提高选选址的速速度、利利用法律律手段、来保证证迁址工工作的顺顺利进行行、采用用招投标标的办法法和建设设单位签签订具有有法律效效应的承承包合同同，以保保证资金金的充分分供应，与建筑筑材料等等物资供供应单位位签订施施工材料料供应合合同。这这样极可可能避免免不必要要因素的的影响。2.通过过市场调调查来降降低风险险通过市场场调查，获得尽尽可能多多的信息息。获得得的信息息有关投投资环境境和投资资项目的的市场信信息越多多，作出出的预测测就越精精确，从从而能进进行正确确的科学学的决策策，包括括投资项项目的选选择、区区位的选选择、时时机的选选择、融融资的选选择、租租售的

51、选选择等等等。这样样就能把把不确定定性降低低到最低低限度，较好地地控制房房地产投投资过程程中的风风险。3.通过过加强管管理来降降低风险险良好的项项目管理理是重要要的保证证。从投投资开发发来看，项目全全过程的的投资、进度和和质量是是重点。聘请有有经验的的房地产产专家进进行指导导是非常常有必要要的，可可以有效效地减少少经营费费用、提提高收益益水平，进而降降低并控控制风险险。十五、研研究结论论与建议议（一）推推荐方案案的总体体描述通过调查查市场行行情，研研究周边边地段楼楼盘销售售形式，经过深深入研究究论证，该商品品住宅项项目盈利利可能性性较大，投资机机构决定定实行独独资开发发经营房房地产的的投资方方

52、式。（二）推推荐方案案的优缺缺点描述述1.优点点（1）项项目拥有有较好的的投资环环境与机机遇国民经济济的持续续稳定发发展、住住房制度度改革的的深入，政府对对公司开开发本项项目的鼎鼎力支持持，居民民对改善善居住条条件的期期望与购购买力水水平，这这些基本本方面为为本项目目提供了了一个较较好的投投资环境境与机遇遇。（2）项项目在经经济上具具有较强强的可行行性A. 项项目总建建筑面积积: 7768990平方方米B. 项项目总投投资: 250035.95万万元 C. 项目目财务净净现值:70000万元元D. 项项目财务务内部收收益率:27.50%（3）项项目具有有突出优优势A. 在在附近区区域的竞争对对

53、手较少少B. 九九重锦AA区项目目的定位位属中档档次，在在同一供供需圈内内缺少可可替代物物业，且且需求量量较大C. 公公司的资资金具有有优势D. 项项目拥有有较好的的周边环环境（包包括自然然、人文文、交通通等环境境）E. 项项目所处处地块的的发展前前景较好好（4）项项目开发发经营风风险较小小 本项目目属于大大面积、大规模模开发，在项目目开发过过程中可可享受政政府提供供的诸多多优惠政政策，因因此，只只要在实实施中辅辅以全过过程科学学决策控控制，应应能稳获获预期投投资收益益。2.存在在问题 （1）项目目规模较较大，时时间较紧紧，开发发过程中中各方面面工作协协调难度度大。 （2）项目目独一无无二的品

54、品位定位位有一定定难度，尽管设设计工作作一经完完成，其其定位也也就相应应确定，但在实实施过程程中仍需需要根据据具体情情况不断断完善。 （3）房地地产行业业竞争激激烈，公公司需要要建立一一支高素素质的营营销队伍伍，或采采取委托托销售的的方式。（三）结结论与建建议1.结论论从经济效效益来说说：由于于公司在在项目开开发建设设前，进进行了广广泛、深深入的市市场调研研，了解解客户的的需求，目前部部分单元元已有意意向性客客户提前前预定，销售前前景看好好。从社会效效益来说说：九重重锦A区区建成后后，可提提供住宅宅600套，将将切实解解决附近近职工的的生活及及居住问问题。从环境效效益来说说：该开开发过程程全部

55、是是文明施施工，最最大程度度的减小小了对环环境的破破坏，该该工程完完成后，从前的的脏乱差差的大体体环境变变成了环环境幽雅雅，全新新的建筑筑造型，秀丽的的自然景景观，功功能齐全全，配套套的公共共服务设设施以及及便利的的交通，无疑将将在该市市形成一一个全新新的居住住圣地，对于美美化咸宁宁的市容容，改善善环境带带来较大大的影响响。纵观开发发全过程程，从经经济效益益，社会会效益和和环境效效益来看看，该开开发方案案是完全全可行的的。2.建议议 强化项项目进程程中的投投资、质质量、进进度计划划，注重重对可能能发生的的不利条条件及变变化因素素的预测测与防范范对策，以保证证项目按按期完成成。 （1）实实行速度度管理，加强项项目运作作进度，以避免免市场可可能的由由高峰期期向下降降期转折折的风险险。 （2）公公司各部部门紧密密配合，以加快快项目运运作进度度。 （3）要