003经济适用房(北京)研究报告

1、2003经经济适用房房（北京）研研究报告九力营销顾顾问 王新明 为了把握北北京市经济济适用房市市场的发展展趋势及需需求动态，九九力营销顾顾问公司在在20033年夏季房房展会期间间，对参加加房展会有有意向购买买经济适用用房的群体体进行了访访问，同时时对北京市市经济适用用房的供给给情况进行行了深入的的调查，本本报告分为为供给、需需求、未来来发展趋势势及预测33个大的组组成部分。第一部分 谁在在购买经济济适用房一、经济适适用房购房房群体在年年龄上呈“U”型分布 经济适用房房购房群体体和普通商商品房的购购房群体之之间存在一一定的差异异性，总体体而言呈“U”型分布：35岁以下下（49.73%）的的群体和

2、440岁以上上（41.53%）的的群体比较较密集，336-400岁之间的的群体比较较少。图 经济适用用房需求群群体年龄分分布 二、外来群群体对经济济适用房需需求有一定定需求 和普通住宅宅市场类似似，外来群群体对经济济适用房的的需求比较较大，在总总体需求群群体中，外外来群体的的需求比重重占1成略强。前不久有有关经济适适用房对外外来群体（不不具有北京京市户口的的群体）开开放的讨论论，以及经经济房在房房价上浮33%就可以以按照普通通商品房出出售，如果果以上政策策执行的话话，经济适适用房项目目将持续火火爆。图 经济济适用房需需求群体户户口分布 三、经济适适用房需求求群体中低低学历群体体比重较大大 和普

3、通住宅宅需求群体体的学历比比较而言，经经济适用房房需求群体体之中中低低学历（高高中及以下下学历）群群体比重比比较大，占占50%左右右。图 经济济适用房需需求群体学学历分布 四、经济适适用房需求求群体主要要在“国有性质质”及“私营企业业”工作 普通商品房房，尤其是是中高档普普通住宅，往往往面对的的群体是白白领群体，而而其中相当当一部分群群体在外企企工作，而而经济适用用房的需求求群体绝大大多数在“国有、集集体、事业业单位”工作，另另外“私营企业业员工”的比重也也比较大，约约占1/55略强。图 经济济适用房需需求群体单单位性质分分布 从经济适用用房需求群群体的职位位分布来看看，主要是是“普通职员员”

4、。图 经济济适用房需需求群体单单位职位分分布 五、的经经济适用房房需求群体体的家庭年年收入超过过6万元 根据北京市市相关规定定：购房经经济适用房房的家庭年年收入水平平不能超过过6万元，但但从目前有有购买经济济适用房需需求的群体体而言，家家庭年收入入水平在66万元以上上的占了11/4，那那么这部分分群体的需需求如何满满足呢？似似乎目前金金融系统和和相关部门门很难界定定某个家庭庭的年收入入水平属于于什么层次次，另外“强制性一一刀切”也存在一一定的不合合理性和不不公平性，我我们注意到到，越是比比较贫困的的家庭相对对而言家庭庭成员越多多（当然部部分比较富富有的家庭庭也存在这这样的趋势势，但原因因却完全

5、不不同），相相对而言个个人的人均均年收入水水平相差比比较大，所所以从总量量上进行比比较有失偏偏颇。图 经经济适用房房需求群体体家庭年收收入分布 第二部分 居住住现状分析析九力营销顾顾问公司 王新明明一、5成以以上的潜在在购房群体体没有自己己的住房 从有购买经经济适用住住房意向的的潜在购房房群体而言言，5成以上没没有自己的的住房，其其中约有33成属于“租房大军军”的一份子子，约有11/6“和父母亲亲戚挤在一一起”，另有1成住在“单位宿舍舍”。图 经济适用用房潜在购购买群体目目前居住现现状 二、约有115%的潜潜在购房群群体已购公公房或者商商品房 有购买经济济适用房需需求的潜在在用户8成以上属属于

6、“首次购房房”，但同时时也有1成以上的的群体已经经购买过“公房”或者“商品房”，对比上上面的数据据，我们会会发现还有有另外3成潜在需需求用户也也拥有自己己的住房，这这部分可能能属于自己己的私家房房产（比如如从父母处处继承、以以前自己盖盖的房子并并拥有合法法身份），甚甚至可能包包括一些所所谓的违章章建筑等，有有自有住房房群体还希希望购买经经济适用房房的原因主主要在于：1拆迁因因素（见下下图），有有4成以上的的潜在用户户属于此列列；2希望改改变居住环环境，无论论是公房，还还是以前早早期的商品品房在设计计、采光、通风、户户型、配套套等方面已已经不能适适应目前的的“生活起居居”的要求，必必须进行“升级

7、换代代”，而经济济适用房，尤尤其是位置置优越、性性价比合适适的经济适适用房成为为了这部分分群体的首首选；3另外，存存在出于投投资考虑的的可能性，对对于已经拥拥有住房的的群体，完完全可以在在“目前的住住房”和“未来购买买的经济适适用房”中选择一一套回报比比较好房子子出租；图 经济适用用房潜在购购买群体购购房经历 三、拆迁户户成为经济济适用房市市场的需求求主力 调查发现，4成以上的潜在购房群体是因为拆迁的原因选择经济适用房，相当一部分拆迁户经济上并不富裕，有相当一部分拆迁户没有经济能力回迁（虽然政策上允许回迁），拆迁补偿款只能购买经济适用房。图 是否因为为拆迁购买买经济适用用房 四、购买经经济适用

8、房房基本上为为了“自己居住住” 和普通住宅宅市场以及及公寓市场场存在很大大不同的是是，购买经经济适用房房的群体基基本上是为为了“自己居住住”，投资群群体在经济济适用房市市场所占比比重非常小小。图 购买经济济适用房的的目的 五、经济适适用房潜在在购买群体体工作地点点分布 从经济适用用房潜在购购房群体的的工作地点点位置分布布来看，朝朝阳区分布布比较集中中，约占44成，其次次是“海淀”、“东城”、“西城”，以上4个区域的的潜在购房房群体约占占总体8成。图 经济适用用房潜在购购买群体工工作地点分分布 第三部分 需求求分析九力营销顾顾问公司 王新明明一、经济适适用房区域域需求 从目前经济济适用房大大的区

9、域需需求来看，东东部的需求求最旺盛，占占60%，其其次是北部部，占266.6%，其其次是南部部，占233.8%，对对西部的需需求仅占111.1%。表 东部区域域需求分布布东部 百分比 朝阳路沿线线 27.8 通州区域 12.2 东坝区域 7.8 双井区域 7.2 东部其他区区域 5 小计 60 表 南部区域域需求分布布南部 百分比 方庄区域 9.4 丰台区域 7.8 垡头区域 3.3 南部其他区区域 2.2 南苑区域 1.1 小计 23.8 表 北部区域域需求分布布北部 百分比 回龙观区域域 14.4 天通苑区域域 8.9 昌平区其他他区域 3.3 小计 26.6 表 西部区域域需求分布布西部

10、 百分比 西四环沿线线 6.7 一线地铁往往西沿线 2.2 石景山区域域 2.2 小计 11.1 二、经济适适用房价格格需求 对经济适用用房价格的的需求主要要集中在22500-40000元/平米之间间，占688.85%，这和目目前经济适适用房的价价格分布基基本类似，另另外对单价价在25000元/平米的项项目也存在在较大的需需求，而这这样的项目目目前市场场供给比较较少。图 经济适用用房价格（单单价）需求求分布 从经济适用用房的总价价需求来看看，40万是经经济适用房房的价格门门槛，总价价需求在440万以下下的约占99成，另外外约有1成的潜在在用户可以以承受400-50万万的总价。图 经济适用用房价

11、格（总总价）需求求分布三、经济适适用房面积积及户型需需求 从经济适用用房的面积积需求来看看，80-100平平米的需求求最为强烈烈，基本上上标准型或或紧凑型22居室的面面积要求，另另外60-80平米米的需求也也比较强烈烈，占3成；1000-1400平米存在在一定需求求，60平米以以下的需求求约占1成。图 经济适用用房面积需需求分布从户型来看看，2居是需求求的主体，约约占8成略弱，对对3居也有一一定的需求求比例，占占1/6，对对1居和4居及以上上的需求比比较小，对对比面积需需求和户型型需求，基基本一致。图 经济适用用房户型需需求分布对户型的需需求归根结结底是由未未来入住家家庭的“家庭结构构及入住人

12、人数”决定的，比比如说同样样是3个人的家家庭，一个个家庭的结结构是：夫夫妇2人+小孩；另另一个是一一个老人+婚姻前期期的夫妇22人（还没没有小孩），这这两个家庭庭对于户型型及功能布布局的需求求完全不一一样，前者者两居在一一定时间可可以满足要要求，而后后者可能需需要考虑33居。对比比入住人数数和户型需需求，我们们可以发现现基本上符符合以上的的分析思路路。图 经济适用用房入住人人数分布四、经济适适用房内部部空间布局局及建筑形形式需求 随着京城经经济适用房房项目不断断增加，供供给量爆发发性增长，经经济适用房房不可避免免也面临着着一定的竞竞争压力，从从而迫使开开发商在产产品设计、户型设计计、内部空空间

13、布局等等方面花费费心思，同同时消费者者对于经济济适用房的的要求也在在不断提高高。首先，从户户型的空间间布局来看看，平层仍仍是需求的的主体，占占8成，另外外错层和复复式也有一一定的需求求空间，这这也在一定定程度上表表现出了未未来的发展展趋势。图 对不同空空间布局经经济适用房房的需求另外，从建建筑形式来来看，塔楼楼将很难满满足潜在用用户的需求求，最受欢欢迎的是“板式小高高层”，其次是是“多层”。图 对不同建建筑形式经经济适用房房的需求 五、经济适适用房装修修需求 图 对经济适适用房装修修的要求潜在用户对对于装修问问题，意见见比较分散散，4成用户不不希望提供供装修，另另有3成用户希希望提供初初装修，

14、另另有少量潜潜在用户希希望提供“菜单式装装修”或者“精装修”。六、经济适适用房配套套需求 目前北京经经济适用房房项目都比比较大，动动辄上百万万甚至几百百万平米，整整个社区基基本上属于于一个小社社会，加上上目前在建建/新建的经经济适用房房项目以前前所处的地地理位置比比较偏远，周周边配套比比较差，甚甚至没有配配套设施，为为了保证入入住居民生生活的正常常进行，配配套设施显显得尤其重重要。从本次调研研的结果来来看，潜在在用户对于于基本生活活设施的要要求比较强强烈：比如如像“超市”、“菜市场”、“银行”、“药房”等；另外外对“餐饮”、“运动场馆馆”、“健身中心心”的需求程程度也比较较高；对于于“书店”、

15、“24小时便便利店”、“美容美发发”、“洗衣店”均存在一一定需求。表 对经济适适用房配套套的要求配套 百分比 配套 百分比 综合超市 87.4 24小时便便店 20.2 菜市场 78.1 美容美发店店 14.8 银行 67.8 洗衣店 13.7 药房 48.1 百货店 12.6 餐馆 45.9 修理店 10.9 运动场馆 43.7 花店 3.3 书店 30.1 其他 6 健身中心 29 七、经济适适用房认知知渠道 从潜在用户户获知经济济适用房的的信息渠道道来看，“房展会”和“报纸”是最主要要的渠道，另另外“电视广告告”也起到了了比较重要要的作用，同同时“户外广告告”也是重要要的认知途途径。表

16、经济适用用房认知渠渠道信息渠道 百分比 报纸 78 房展会 78 电视广告 53.3 户外广告 27.5 房地产公司司的活页宣宣传 17 网络 15.4 杂志 12.1 朋友或别人人推荐介绍绍 11.5 收音机广告告 3.3 八、经济适适用房需求求群体购买买周期 从潜在购房房群体的购购买周期来来看，约有有3成的潜在在用户准备备在半年内内购买，有有4成潜在用用户准备在在1年内购买买。图 经经济适用房房需求群体体购买周期期 2003经经济适用房房（北京）供供给分析九力营销顾顾问公司 王新明明一、20003北京经经济适用房房供给数量量 2003年年北京市经经济适用房房供给数量量达到222个，其中中朝

17、阳区44个，占188%；丰台台区11个，占占50%，宣宣武区1个，占5%；石景山山区2个，占9%，大兴1个，占5%；昌平3个，占144%。表 经济适用用房供给分分布（数量量）项目区域 楼盘数量（个个） 朝阳 4 丰台 11 宣武 1 石景山 2 大兴 1 昌平 3 合计 22 图 经济适用用房供给分分布（数量量百分比） 二、20003北京经经济适用房房供给面积积 2003年年北京市经经济适用房房的总体供供给量为11133.7万平米米，从各个个区域经济济适用房总总体的供给给面积来看看，朝阳区区以3488万平米排排在第一位位，占总体体供给量的的30.77%；其次次是丰台区区，供给量量为2900万平

18、米，占占总体供给给量的255.6%；昌平以2250万平平米的供给给量排在第第三位，占占总体供给给量的222.1%；大兴区的的总供给量量达到2116万平米米，占总体体供给量的的19.11%；石景景山区供给给量为266.7万平平米，占总总体供给量量的2.44%，宣武武区供给量量为3万平米，占占总体供给给量的0.3%。 表 经济适用用房供给面面积及分布布项目区域 供应量（万万m2） 朝阳 348 丰台 290 昌平 250 大兴 216 石景山 26.7 宣武 3 合计 1133.7 图 经济适用用房供给面面积及分布布 三、20003北京经经济适用房房价格 2003年年北京市经经济适用房房总体均价价为35111元/平米，其其中宣武区区均价为44500元元/平米；其其次是石景景山区，均均价为38855元/平米；丰丰台区紧随随其后，达达到37664元/平米；朝朝阳区、昌昌平区、大大兴区的均均价为33375元/平米、26617元/平米和22280元/平米。图 北京市不不同区域经经济适用房房价格分布布（均价