中原闽泰·滨海之窗项目项目定位建议

1、PAGE PAGE 25 闽泰泰滨海之之窗第一部分分 市场调调研分析析一、近期期片区市市场热点点1、总体体市场分分析七月份，我市商商品房预预售面积积为722.5万万平方米米，继66月份之之后继续续保持良良好的态态势，相相对于44、5月月份都有有大幅增增长，比比上半年年平均每每月633.6万万平方米米上升114。从预售商商品住宅宅的结构构来看，均价在在每平方方米60000元元以上的的住宅预预售面积积占总预预售面积积的422.522，与与今年66月相比比上升00.944个百分分点，和和今年上上半年相相比上升升了8.84个个百分点点，表明明我市住住宅的消消费水平平在不断断上升。通过分析析本月各各区住

2、宅宅销售情情况可以以发现，与6月月份相比比，只有有福田区区住宅销销售面积积增长了了36.9，均价也也相对上上升，而而其他五五区的销销售面积积及均价价均有所所下降。20033年前四四个月，南山区区在批准准预售面面积方面面超越福福田区，跃居全全市第一一位。南南山区房房地产的的迅猛发发展主要要依靠华华侨城、后海和和前海三三大片区区鼎力而而为。2、片区区市场分分析2-011、商业业新中心心提升居居住质量量这两年，由于华华强北商商业空间间的日益益缩小，华强北北品牌商商家纷纷纷进驻南南山中心心区附近近。两年年前，曼曼哈首次次将分店店开在南南山，最最近儿童童世界也也在南山山开了分分店，友友谊城分分店不久久将

3、在保保利城露露面，加加上多年年来海雅雅百货、姊妹城城百货以以及各种种国际品品牌超市市的入驻驻，南山山中心区区，已经经逐渐形形成了罗罗湖东门门、福田田华强北北之外深深圳的第第三个商商业中心心，而南南山相对对较高的的人均GGDP也也预示了了这些商商业中心心将有自自己的发发展前途途。商业业中心的的集聚、时尚概概念的形形成，无无疑提升升了楼盘盘的居住住质量，刺激着着周边楼楼盘人气气的聚集集。2-022、山南南已成为为深圳房房地产的的主战场场到目前为为止，南南山中心心区可转转让土地地已转让让超过七七成多。20002年的的“十强企企业”其中中中海、华华侨城、招商、卓越、京基、振业等等6家企企业的项项目重心

4、心都在南南山。220033年第一一季度“楼盘销销售前110名”，无论论是按金金额，还还是按面面积，南南山都占占据绝对对多的优优势，事事实表明明，目前前南山已已成为深深圳房地地产的主主战场。2-033、中小小户型走走旺，豪豪宅市场场乏力 南南山一直直是深圳圳的高新新技术基基地和教教育基地地，由于于高新区区开发越越来越热热，而高高新技术术企业里里基本上上都以年年轻人为为主，这这就衍生生出了一一个庞大大的楼盘盘需求市市场。所所以，近近年来，南山特特别是南南山中心心区一直直处于楼楼盘的春春天。呼呼应这一一市场需需求南山山中心区区目前在在建项目目大部分分是以两两房、三三房为主主的小盘盘或中盘盘。2-04

5、4、南山山商业中中心区规规模效应应及板块块轮动效效应在减减弱南山商业业中心区区前所未未有的销销售良好好势头，成因主主要是后后海和前前海房地地产市场场两在板板块轮动动所带来来的规模模效应，“到后海海置业去去”、“到前海海置业去去”已成为为近几年年深圳人人置业的的一个潮潮流，因因此后海海、前海海的知名名度提高高了，形形成了气气候。但随着后后期政府府对后海海住宅开开发的控控制，片片区住宅宅供应量量在逐步步减少，导致片片区住宅宅紧俏的的同时相相应降低低了规模模效应。2-055、片区区项目宣宣传成本本拉升 “海湾决决战”产生滨滨海166强，116强建建筑面积积至少都都在155万平方方米以上上，初步步统计

6、滨滨海166强加起起来的已已取得预预售证的的销售面面积接近近3000万平方方米，碧碧海云天天、鼎太太风华、阳光棕棕榈园、星海名名城、蔚蔚蓝海岸岸、海月月二期、阳光带带海滨滨城、泰泰华、百百仕达项项目、金金域蓝湾湾、翠堤堤湾、漾漾日湾畔畔等滨海海大盘云云集，至至使短期期内滨海海楼市供供应大增增，竞争争的结果果是各楼楼盘宣传传规模几几乎都比比较大，由此滨滨海大盘盘宣传成成本被大大大拉升升，如碧碧海云天天一、二二期所打打入的推推广费用用高达550000多万，相信海海月二期期、阳光光带海海滨城也也有上千千万宣传传费用。这种大大宣传的的手法，虽然产产生了名名盘效应应，但最最终的效效果却不不尽如人人意。2

7、-066、大规规模拉长长营销战战线，面面临品牌牌陈旧的的负面影影响 大社社区、大大规模未未必是好好事，一个品品牌推出出来，必必将会面面临品牌牌陈旧的的负面影影响。大大规模拉拉长以后后，楼盘盘可宣传传的卖点点方面已已很少。片区内内一些知知名大盘盘，后期期虽对项项目的卖卖点及形形象进一一步深化化和提升升，对自自身品牌牌进一步步包装推推广，但但最终面面对市场场竞争立立该表现现出品牌牌支撑点点乏力的的弱点。二、片区区内个盘盘点评楼盘名称称城市印象象所属区域域南山区后后海片区区地理位置置滨海大道道与后海海大道交交汇处规模类型型由6栋118223层高高层住宅宅组成发展商蛇口兴华华实业股股份有限限公司策划代

8、理理星彦地产产顾问有有限公司司投资商蛇口兴华华实业股股份有限限公司建筑设计计招商建筑筑设计有有限公司司建筑商园林设计计北林院推出时间间20033.8底底发售时间间预计20003.10封顶时间间入伙时间间占地面积积124000建筑面积积421000绿化率30%总 户 数463户户户型类型型户 型型单身公寓寓一房二房三房复式面积28.11540.88356.88755.392.5531124.71161.712333.466户数32321162803比 例例%起 价价42000元/均 价价53000元/销 售 率已认筹约约3700个车位数量量户均车位位数车位价格格物业管理理招商物业业管理公公司管

9、理 费2.6元元/平米米/月项目小结结售楼热线线2642222222调查日期期20033.099楼盘名称称天骄华庭庭所属区域域南山区后后海片区区地理位置置后海路规模类型型由6栋114单元元16层层小高层层住宅组组成，发展商深圳市兰兰江房地地产开发发有限公公司策划代理理中原投资商深圳市兰兰江房地地产开发发有限公公司建筑设计计深圳市招招商建筑筑设计有有限公司司建筑商泛华工程程有限公公司深圳圳分公司司园林设计计澳大利亚亚DBII推出时间间20033.1发售时间间20033.4封顶时间间入伙时间间占地面积积2.566万m22建筑面积积8.066万m2绿化率40.331%总 户 数425户型类型型户 型

10、型一房三房四房复式面积40.332107.181444.177146.1-1177.07218.77-3011.311户数7713318233比 例例1831438%起 价价58800元/ m2均 价价70000元/ mm2销 售 率65车位数量量370户均车位位数0.877车位价格格物业管理理深圳市罗罗伯特管管家顾问问有限公公司管 理 费3元/ m2项目小结结半围合式式住宅小小区；两两梯两户户；采光光通风性性能优越越；绝大大多数（83%以上）为南北北朝向；自然采采光绿色色地下车车库；中中央和底底层（第第四栋）架空花花园、110楼高高空近330000平方米米的全架架空运动动休闲地地带，66米高

11、无无限视野野、户户户有最大大为500M2的的阳光花花房；深圳第一一个推行行英式管管家高级级管理服服务模式式的住宅宅小区；首创保姆姆公寓；首创多功功能组合合户型等等等。售楼热线线2689999118调查日期期20033.099楼盘名称称蓝山美墅墅所属区域域南山区后后海片区区地理位置置滨海大道道与环西西路交汇汇处规模类型型由5栋118223层高高层住宅宅组成发展商深圳市方方兴达房房地产开开发有限限公司策划代理理世联地产产顾问有有限公司司投资商建筑设计计澳大利亚亚柏涛/市设计计总院建筑商园林设计计奥雅(加加拿大)园境师师事务所所推出时间间20033.8.发售时间间预计20003.9.封顶时间间入伙时

12、间间占地面积积建筑面积积绿化率30%总 户 数户型类型型户 型型三房四房五房复式面积89-1133145-1922236230-2566户数8565123221比 例例60.22%36.00%2.3%1.5%起 价价42000元/均 价价54500元/销 售 率已认筹约约4000个车位数量量户均车位位数车位价格格物业管理理戴德梁行行(顾问问)管 理 费2.6元元/平米米/月项目小结结售楼热线线调查日期期20033.099.楼盘名称称海印长城城2期所属区域域南山区后后海片区区地理位置置后海大道道以西、环北路路以南规模类型型由7栋115222层高高层住宅宅组成发展商长城地产产(集团团)股份份有限公

13、公司策划代理理长城地产产/英联联置业投资商长城地产产(集团团)股份份有限公公司建筑设计计香港巴马马丹拿/设计装装饰工程程公司建筑商金众（集集团）股股份有限限公司园林设计计美国EDDSA/北京东东方园林林推出时间间200334发售时间间200335封顶时间间入伙时间间20044.4.28占地面积积225774建筑面积积903008绿化率40%总 户 数840户户户型类型型户 型型二房三房四房五房面积户数8565123221比 例例60.22%36.00%2.3%1.5%起 价价43000元/均 价价56000元/销 售 率约30%车位数量量约8000个户均车位位数约1：11车位价格格物业管理理长

14、城物业业管理有有限公司司管 理 费2.5元元/平米米/月项目小结结售楼热线线2643338888调查日期期20033.099.楼盘名称称漾日湾畔畔所属区域域南山区后后海片区区地理位置置滨海大道道与后海海滨路交交汇处规模类型型7栋288-344层高层层住宅组组成发展商深圳国基基房地产产开发有有限公司司策划代理理置业国际际投资商建筑设计计王董国际际设计工工作室建筑商园林设计计泛亚易道道推出时间间20022.122.发售时间间20033.3.封顶时间间20033.3.入伙时间间20044.5.占地面积积242333建筑面积积约13000000绿化率40%总 户 数11333户户型类型型户 型型二房三

15、房四房五房复式面积7077980114014020002003000300户数3166231741745比 例例27.889%54.998%15.336%15.336%0.444%起 价价48000元/均 价价63000元/销 售 率约30%车位数量量768个个户均车位位数0.688车位价格格物业管理理自管管 理 费2.8元元/平米米/月项目小结结1、提前前近两年年时候进进行形象象宣传2、项目目密度大大3、地处处南山中中心文化化区，属属于滨海海第一线线4、定位位于南山山区高档档物业，倡导国国际滨海海文化5、提出出海居文文化概念念，以滨滨海为项项目主打打卖点售楼热线线2606608888调查日期

16、期20033.099.楼盘名称称招商海月月二期所属区域域南山区后后海片区区地理位置置后海大道道与工业业九路交交汇处规模类型型28栋小小高层、高层发展商招商地产产代理自售设计院华森设计计园林设计计雅科本建筑商中建二局局交楼标准准毛坯房推出时间间20011.122发售时间间20022.4封顶时间间入伙时间间20022年底占地面积积860000 mm2建筑面积积1690000 M2绿 化 率80%总 户 数12111户型类型型户 型型二房三房四房复式面积87-990111-1244143150-3988户数比 例例15%35%40%5%起 价价46000均 价价63000销 售 率85%车位数量量9

17、68户均车位位数0.8车位价格格物业管理理招商物业业管 理 费13.2元/M2项目小结结发展商的的品牌和和本身社社区的规规模造就就了招商商海月的的优良品品牌效应应，同时时户型设设计都比比较合理理，规划划中注重重居住环环境的演演绎。另另外后海海片区整整体的发发展，周周边开发发了大量量的高尚尚住宅小小区，客客户对片片区的未未来生活活的大环环境充满满信心。但目前前而言，交通不不便对项项目的影影响较大大。目前销售售处于尾尾盘状态态，发展展商主要要精力集集中于“阳光带带海滨城城”开发，本项目目处于自自然销售售状态，高层单单位销售售困难。售楼热线线调查日期期楼盘名称称蔚蓝海岸岸三期蓝钻钻所属区域域南山区后

18、后海片区区地理位置置后海路以以东，创创业路以以南规模类型型11栋高高层，111-330层，其中77栋188层，22栋111层，22栋300层发展商卓越置业业集团有有限公司司策划代理理卓越集团团策划中中心投资商卓越置业业集团有有限公司司建筑设计计澳大利亚亚Pedddlee Thhorpp设计师师事务所所机械工业业部深圳圳设计研研究院建筑商江苏省建建筑安装装工程公公司深圳圳一公司司华西一公公司园林设计计英国雅博博奥顿国国际设计计有限公公司（AADI）推出时间间20022.111发售时间间20022.122.211封顶时间间入伙时间间占地面积积703220.222建筑面积积2032210.14绿化率

19、58.77%总 户 数14211户型类型型户 型型三房四房五房复式面积89-1133145-1922236230-2566户数8565123221比 例例60.22%36.00%2.3%1.5%起 价价57000元/均 价价63000元/销 售 率45%车位数量量10500户均车位位数0.744车位价格格8.5-9万/个物业管理理卓越物业业管理公公司管 理 费2.8元元/平米米/月项目小结结蔚蓝海岸岸推出的的最为高高档的一一期，配配有独立立会所、泳池、网球场场等多种种户外活活动设施施，以及及幼儿园园、净菜菜超市、商业街街等生活活设施。南区销售售较好，已经入入伙，现现正主推推北区高高层单位位，均

20、价价在60000元元/左右。2.9-3.11米的层层高消除除了大开开间的压压抑感北师大附附属学校校座落在在小区中中，是南南山著名名教育楼楼盘，提提供幼儿儿园至高高中一条条龙教育育服务。售楼热线线2640008888 26605222222调查日期期20033.099三、未来来供应及及发展趋趋势（1）存存量供应应在售楼盘盘一览表表（单位位：平方方米）物业名称称开盘日期期可售面积积销售率存量蔚蓝海岸岸三期20022.122203221045%1117766海印长城城一期20022.5113998280%227996海印长城城二期20033.790211835%586442招商海月月二期20011.

21、122169000080%338000阳光带海海滨城一一期20022.91425522.9170%427557阳光带海海滨城二二期20033.61285591.613%1118875天骄华庭庭20033.580600065%282110育德家园园20033.5500771.77945%275339云海天城城世家20022.11183599240%501555诚品雅筑筑20022.12263155535%410551华彩天城城20033.5237997.66740%142779城品雅筑筑20033.3380555.55765%133119漾日湾畔畔20033.41282231.9930%8976

22、62总计6459951从目前片片区内物物业的销销售情况况看，小小户型楼楼盘销售售业绩良良好，片片区的平平均销售售率已过过半，尤尤其是中中小户型型及低价价楼盘的的销售速速度较快快，后期期的剩余余的中大大户型销销售压力力大，特特别是四四房以上上的单位位。目前前的存量量达到了了64万万多平方方米。（2）潜潜在供应应从片区在在建楼盘盘及即将将启动项项目统计计（不完完全统计计）得知知，未来一年年内住宅宅的总供供应量将将达到665万多平方米米。楼盘建筑面积积南山美墅墅550000城市印象象421000蔚蓝雅苑苑275777西海明珠珠1766600东方新地地苑545006绿海名都都1200000海阔天空空雅

23、苑800000海怡东方方1000017总计6533300 因此，未来11年内片片区总体体供应量量将达到到1300万平方方米左右右（存量量供应+潜在供供应）第二部分分 项目目定位一、项目目基本资资料1、区位位分析:项目北临临滨海大大道，南南临环北北路，东东临环东东路，西西侧临近近后海路路,处于于南山商商业文化化中心区区的中心心。规划建设设中的南南山商业业文化中中心，北北起学府府路，南南至创业业路，西西到南油油大道，东至后后海湾，总用地地面积1135.5公顷顷，目前前用地多多半是填填海而成成。南山山商业文文化中心心区由澳澳大利亚亚布里斯斯班城市市综合设设计院规规划设计计，该区区被深圳圳市政府府定位

24、为为西部商商业、文文化、金金融的中心。滨海大大道和后后海大道道呈“十十”字型型贯通整整个中心心区，并并与中心心区的其其它次干干道一起起将片区区分割成成方格网网状骨架架结构，形成了了网络化化交通体体系。南南山商业业文化中中心占地地1355万平方方米，规规划总建建筑面积积为2222万平平方米，其中住住宅建筑筑面积为为1211万平方方米，办办公建筑筑面积444万平平方米、商业建建筑面积积31万平方方米，将将建设金金融大厦厦、信息息中心、文化娱娱乐中心心、休闲闲广场等等，这些些设施均均按国际际水准规规划设计计。此外外，中心心区还在在水景方方面做足足“文章章”将水体体引入中中心广场场，将现现代城市市景观

25、、人工景景观、自自然景观观融为一一体，创创造出不不同层次次特色的的景观。东区未未来将建建成211世纪最最具现代代化气息息，深圳圳最大的的纯滨海海住宅区区。2、项目目规模: 本项目目是集住住宅、商商业和办办公三种种功能为为一体的的大型建建筑群，由122栋188333层住宅宅塔楼、2层商商业裙楼楼和1栋栋19层层办公楼楼组成。总占地地面积5543552.88平方米米，总建建筑面积积26667211.899平方米米，容积积率4.47，总户数数为14416户户，机动动车车位位9800个。 其它经经济技术术指标:住宅部分分：住宅面积积：16628449.770 商商业面积积：1449911.599净菜市

26、场场：20001.53 办办公: 2733居委会：1177.233 书店：2000.311社区健康康中心：1177.233 文化化活动站站: 3305.79办公部分分：办公: 204475.35 商商业: 16667.776公建部分分:幼儿园: 25500.7合计: 20552955.199（除自行行车车库库、机动车车车库和和架空层层面积）3、产品品设计1、建筑筑规划 本项目目基地为为一东西西长、南南北短的的梯形地地块，形形状较为为方正。总体规规划原则则是将建建筑沿基基地周边边布置，围合出出一个宽宽敞的中中心庭院院，让住住户享有有充裕的的活动空空间。围围合式的的布局使使建筑的的间距最最大化，从

27、而减减弱了住住户的对对视问题题，并能能提高小小区内的的采光、通风效效果。建建筑整体体布局为为南低北北高，对对通风和和观景非非常有利利，并使使天际线线错落有有致，整整体效果果富有趣趣味性。2、建筑筑设计在住宅单单体设计计上，主主要运用用现代主主义风格格，演绎绎出一股股清爽、俊朗的的气息。标准层层为46户每每层，提提高了住住宅的实实用率。“蝶式”平面的设设计能提提高空间间的使用用率，并并能提供供多朝向向的户型型让客户户选择。独有的的跃式入入户花园园，丰富富了住宅宅的户内内空间，同时让让空间更更富趣味味性。部部分户型型的客厅厅和餐厅厅采用联联体大面面积落地地玻璃窗窗，使空空间更为为明亮、通透，品质感

28、感得以提提升。部部分车库库为半地地下空间间，节省省了投资资和维护护费用的的同时，更消除除了车库库“闷、暗暗、脏”的感觉觉。3、园林林设计 由于半半地下车车库的设设置，形形成了东东西两区区不同的的高差。中心园园林自然然地形成成了两部部分，达达到“干与湿湿”、“动与静静”的分区区。这种种分区，恰恰是是传统的的“阴阳相相生”的一种种体现。在中心心庭院中中，可以以设置各各种跌落落式水体体、建筑筑小品、雕塑等等设施，营造出出一个极极富层次次、趣味味休憩空空间。如如果能在在游泳池池旁边构构筑一个个多功能能会所，将会给给环境添添上“点睛”的一笔笔。4、交通通网络项目均为为城市主主次交通通干道，交通网网络非常

29、常发达。就目前前情况来来说，项项目所在在片区公公共交通通系统还还不十分分发达。但从现现阶段的的发展来来看，随随着南山山中心区区进一步步开发，公交系系统已逐逐渐改善善。项目目临近滨滨海大道道，拉近近了福田田及南山山两大区区域的距距离。本本项目东东面规划划有一个个公交总总站，将将来可享享用便利利、快捷捷的公共共交通。另外，在建的的西部通通道和待待建的地地铁5号号线将给给项目带带来无限限的便利利和一定定的升值值潜力。现时主要要公交路路线列表表如下：大巴线路路：22 松湖湖南新路路口105 海上上世界清水河河201 南头头草埔210 月亮亮湾世界之之窗217 海上上世界南头226 赤湾湾西丽湖湖331

30、 蛇口口港松岗汽汽车站337 火车车站海上田田园113 东方方神曲蛇口码码头204 建设设路蛇口K1133 莲莲塘蛇口码码头K2044 建建设路蛇口小巴线路路：423 火车车站西青青世世界427 皇岗岗口岸海上世世界431 蛇口口港上梅林林432 妈湾湾皇岗村村433 赤湾湾银湖客客运站435 西丽丽湖太子山山庄436 同乐乐村海上世世界437 东角角头港桃园村村453 人才才大市场场南油酒酒店456 人才才大市场场蛇口港港462 布吉吉海关南油465 草埔埔南油大大厦483 蛇口口港福田客客运站501 蛇口口港机场505 蛇口口港新安客客运站541 青青青世界布吉5、配套套设施 南山区区在这

31、十十年的建建设当中中，已形形成了颇颇具规模模的商业业、教育育、医疗疗等配套套设施。现将已已投入使使用的设设施明细细如下：1）文化化设施 南南山区图图书馆 南南山书城城（即将将投入使使用） 南南山区文文体中心心 南南油文化化中心2）教育育设施 幼幼儿园：南山幼幼儿园、贝贝中中英文双双语幼儿儿园、卓卓越国际际幼儿园园（在建建）、 小小学：南南油小学学、后海海小学、卓越小小学（在在建） 中中学：华华明学校校、后海海中学（在建）、卓越越中学（规划中中）3）医疗疗设施 南南山区人人民医院院 蛇蛇口联合合医院4）商业业设施 百百货超市市：海雅雅百货、人人乐乐购物广广场、岁岁宝百货货、沃尔尔玛超市市、儿童童

32、世界 市市场：桂桂庙市场场、粤海海市场、后海市市场5）饮食食、娱乐乐设施 饮饮食：假假日酒店店、南海海酒店、缤纷假假日酒楼楼、东滨滨路食街街 娱娱乐：太太子路酒酒吧街、海上新新世界（将投入入使用）6）金融融、邮政政、证券券 金金融：招招商银行行、中国国银行、农业银银行等 邮邮政： 证证券：国国通证券券另外，项项目所在在的南山山商业文文化中心心将建有有以下设设施：博物馆馆环球影影视城歌剧院院五星级级酒店海洋公公园中心区区医院中心区区第一中中学海岸商业业广场二、项目目SWOOT分析析优势(SS)区位规模规划设计计（总体体规划、主体、户型、园林）幼儿园配套景观劣势(WW)噪音发展商品品牌会所机会(O

33、O)南山商业业中心区区前景西部通道道政府部部门高度度关注置业西移移威胁(TT)价格竞争争片区竞争争产品同质质化三、项目目卖点整整合我们的战战略优势（SS）劣势（WW）机会（OO）发挥优势势抢占机机会利用机会会克服劣劣势中心中的的中心，从战略略角度包包装项目目地理位位置优越生活活，突出出项目自自身设计计理念及及强调周周边完善善的文化化生活配配套片区前景景，孩子子的未来来中心区压压轴楼王王，突出出项目规规模优势势A、区政政府指定定示范小小区，充充分借助助政府对对西部通通道的重重视，通通过事件件炒作包包装项目目品牌，增强客客户置业业信心B、ITT时代总总部经济济典范，随着西西部通道道的开通通，项目目地理位位置的战战略意义义进一步步提升C、一站站式娱乐乐、休闲闲，强调调周边配配套优势势，忽略略会所劣劣势D、滨海海景观第第一线，突出项项目延滨滨海大道道物业的的景观优优势，缓缓和噪声声影响威胁（TT）发挥优势势转化威威胁减少劣势势归避威威胁片区珍藏藏版高性价比比、品质质生活片区休闲闲娱乐文文化生活活定位投资前景景、商业骑骑楼，突突出项目目的个性性化设计计、充分利利用围墙墙及前广广场包装装突出项项目规模模、强调项项目硬件件配套及及高科技技产品兴兴用，给给到项目目价格较较硬的支支撑、延滨海海大道物物业设隔隔音玻璃璃、通过户户型设计计亮点包包装优越越生活方方式，归归避市场场