乐项目崖州湾基地概念性规划最终稿071116

1、三亚海上上游乐项项目崖州州湾基地地概念性规规划中国蓝天天集团北京达达沃斯巅巅峰旅游游规划设设计院二七七年十一一九月十七日日三亚海海上游乐乐项目崖崖州湾基基地概念念性规划划规划编制制组成员员名单规划顾问问：刘 峰锋锋（博士士） 国国务院发发展研究究中心 旅游产产业发展展 专家家乔 然（教授） 文化化部 旅旅游文化化发展 专家李敬东（总裁） 中国国蓝天集集团 项项目策划划顾问规划编制制项目组组组长：潘亚元（院长） 教授授级高级级规划师师项目经理理：王 记（高级景景观建筑筑师）项目组主主创成员员：潘亚元（院长、教授级级高级规规划师）王 记（高级景景观建筑筑师）张 康（高级景景观、园园林设计计师）任国

2、才（总监、高级经经济师、旅游项项目策划划专家）白 晶（城市规规划师）项目组商商务专员员： 张雯雯、邱铭铭玉 目 录录TOC o 1-2 u一、开发发背景 PAGEREF _Toc183138244 h 1（一）三三亚旅游游业保持持快速发发展，旅旅游品牌牌日益突突出 PAGEREF _Toc183138245 h 1（二）三三亚旅游游产业要要素发展展不均衡衡 PAGEREF _Toc183138246 h 2（三）三三亚旅游游格局东东部度假假热、西西部观光光热 PAGEREF _Toc183138247 h 4（四）三三亚缺乏乏高品质质国际化化的综合合性海洋洋运动游游乐旅游游区 PAGEREF

3、_Toc183138248 h 5（五）三三亚市政政府鼓励励发展运运动休闲闲产业 PAGEREF _Toc183138249 h 7二、项目目目的和和意义 PAGEREF _Toc183138250 h 8（一）充充实和完完善三亚亚旅游产产业要素素，丰富富旅游产产品体系系 PAGEREF _Toc183313882511 hh 8（二）填填补三亚亚中远距距离海上上游乐的的空白，打造海海陆空立立体运动动游乐体体系 PAGEREF _Toc183138252 h 8（三）加加快和提提升三亚亚旅游的的国际化化水平 PAGEREF _Toc183138253 h 9（四）带带动三亚亚西部地地区旅游游经

4、济和和经济社社会的发发展 PAGEREF _Toc183138254 h 9（五）实实现当地地社区与与旅游开开发和谐谐发展，促进社社会主义义新农村村建设 PAGEREF _Toc183138255 h 10（六）科科学合理理、深度度利用三三亚稀缺缺的滨海海一线旅旅游资源源 PAGEREF _Toc183138256 h 10三、项目目地块现现状概述述 PAGEREF _Toc183138257 h 11（一）地地块环境境 PAGEREF _Toc183138258 h 11（二）土土地利用用分析 PAGEREF _Toc183138259 h 11（三）基基础设施施分析 PAGEREF _To

5、c183138260 h 11（四）资资源现状状分析 PAGEREF _Toc1831382261 h 12（五）生生态环境境现状分分析 PAGEREF _Toc183138262 h 12四、开发发思路和和原则 PAGEREF _Toc183138263 h 13（一）开开发思路路 PAGEREF _Toc183138264 h 13（二）开开发原则则 PAGEREF _Toc183138265 h 13五、项目目总体定定位 PAGEREF _Toc183138266 h 15（一）市市场定位位 PAGEREF _Toc183138267 h 15（二）目目标定位位 PAGEREF _Toc

6、183138268 h 15（三）功功能定位位 PAGEREF _Toc183138269 h 16（四）形形象定位位 PAGEREF _Toc183138270 h 16（五）产产品定位位 PAGEREF _Toc183138271 h 16（六）旅旅游规模模 PAGEREF _Toc183138272 h 17六、基地地空间布布局战略略结构 PAGEREF _Toc183138273 h 18（一）空空间布局局 PAGEREF _Toc183138274 h 18（二）用用地结构构 PAGEREF _Toc183138275 h 18（三）道道路交通通 PAGEREF _Toc183138

7、276 h 19（四）景景观控制制 PAGEREF _Toc183138277 h 19七、项目目功能分分区 PAGEREF _Toc183138278 h 20（一）入入口服务务区 PAGEREF _Toc183138279 h 20（二）天天地海三三维交互互游乐基基地 PAGEREF _Toc183138280 h 20（三）海海洋之心心地效效飞行器器指控中中心 PAGEREF _Toc183138281 h 21（四）南南海皇冠冠海洋洋娱乐城城 PAGEREF _Toc183138282 h 21（五）游游艇会所所（基地地） PAGEREF _Toc183138283 h 21（六）海海

8、洋之星星愿望望岛 PAGEREF _Toc183138284 h 22（七）万万国风情情精品酒酒店度假假基地 PAGEREF _Toc183138285 h 22（八）热热带风情情生态庄庄园 PAGEREF _Toc183138286 h 22（九）三三亚新天天地国国际休闲闲购物街街区 PAGEREF _Toc183138287 h 22八、核心心项目策策划 PAGEREF _Toc183138288 h 24（一）海海洋之心心地效效飞行器器航站楼楼 PAGEREF _Toc183138289 h 24（二）南南海皇冠冠海洋洋娱乐城城 PAGEREF _Toc183138290 h 224（三

9、）海海洋之星星愿望望岛 PAGEREF _Toc183138291 h 25（四）万万国风情情精品酒酒店度假假基地 PAGEREF _Toc183138292 h 25（五）天天地海三三维交互互游乐基基地 PAGEREF _Toc183138293 h 26（六）热热带风情情生态庄庄园 PAGEREF _Toc183138294 h 26（七）三三亚新天天地国际休休闲购物物街区 PAGEREF _Toc183138295 h 27（八）港港湾国际际大型直直销商业业广场 PAGEREF _Toc183138296 h 27九、项目目对外交交通组织织策划 PAGEREF _Toc183138297

10、 h 29（一）加加入三亚亚海上交交通游线线 PAGEREF _Toc183138298 h 29（二）开开通三亚亚至近中中海的游游艇游览览线 PAGEREF _Toc183138299 h 29（三）开开通崖州州湾西西沙群岛岛的旅游游飞行路路线 PAGEREF _Toc183138300 h 29十、项目目开发运运作策划划 PAGEREF _Toc183138301 h 30（一）开开发模式式策划 PAGEREF _Toc183138302 h 30（二）开开发业主主定位 PAGEREF _Toc183138303 h 30十一、开开发步骤骤安排 PAGEREF _Toc183138304

11、h 31（一）旅旅游项目目库和开开发时序序 PAGEREF _Toc183138305 h 31（二）支支撑项目目投资匡匡算 PAGEREF _Toc183138306 h 33十二、地地效飞行行器简介介 PAGEREF _Toc183138307 h 34一、开发发背景（一）三三亚旅游游业保持持快速发发展，旅旅游品牌牌日益突突出 20006年年三亚全全市接待待旅游过过夜人数数4544.9万万人次，比上年年增长111.99% 。其中，接待海海外旅游游者388.888万人次次，比上上年增长长83.4%；接待国国内旅游游者4116.002万人人次，比比上年增增长8.0%。全年旅旅游收入入65.4亿

12、元元，比上上年增长长27.5% 。其中中境外旅旅游收入入170066.21万万美元，比上年年增长1129.1%。20077年上半半年，三三亚市旅旅游饭店店接待过过夜游客客2799.588万人次次，同比比增长221.994%，完成年年度计划划的555%；接接待境外外游客224.997455万人次次，同比比增长551.001%。上半年年旅游总总收入443.114亿元元，同比比增长227.556%，其中，旅游外外汇收入入109921.3万美美元，同同比增长长61.97%。按计计划，今今年三亚亚旅游饭饭店接待待过夜游游客5110万人人次，旅旅游收入入80亿亿元。入境旅游游市场方方面，三三亚接待待境外游

13、游客244.9万万人次，同比增增长511.011%。入入境游方方面，重重点客源源市场稳稳中有增增，新兴兴客源市市场增长长强劲。其中，香港游游客2.25万万人次;外国游游客211.577万人次次，同比比增长662.007%。入境游游市场总总体上保保持港澳澳台、日日韩俄、欧美“三足鼎鼎立”的格局局，但市市场内部部已经发发生结构构性变化化。国内游方方面，休休闲观光光游占主主导地位位，出游游目的日日益多样样，假日日旅游火火爆，特特色游受受追捧，消费升升级。上上半年三三亚接待待国内游游客 2254.60667万人人次，同同比增长长19.68%。三亚亚国内客客源市场场仍以长长三角地地区、珠珠三角地地区和京

14、京津唐地地区为主主，其他他地区为为辅。但但西部、华中以以及东北北等新兴兴客源市市场正在在崛起，市场占占有率呈呈逐步提提高的趋趋势。三亚旅游游业始终终保持着着快速发展展, 旅旅游已成成为三亚亚城市发发展的中中心词汇汇。三亚亚市通过过开展声声势浩大大的“三亚城城市名片片”征集评评选活动动、举办三三亚国际际美食节节、三亚亚国际电电视广告告艺术节节、首届届中国（三亚）国际热热带兰花花博览会会、世界界小姐总总决赛、世界先先生总决决赛等重重大节庆庆赛事活活动，大大大提升升了城市人人气指数数。（二）三三亚旅游游产业要要素发展展不均衡衡（住）三三亚市旅旅游住宿宿业发展展很快走在在全国前前列，每每万人拥拥有高标

15、标准度假假酒店数数量已经经居全国国之首，旅游饭饭店类型型多样化化趋势明明显。截截至20006年年底，三三亚市拥有1138家家酒店、2万多多间客房房，年接接待能力力达到9970万万人次。而20006年年三亚接接待过夜夜游客量量仅4555万人人次。即即使按年年平均220%的的增长速速度增长长，也要要在近五五年之后后才能消消化现有有客房量量，宾馆馆饭店总总量过剩剩的矛盾盾比较突突出。从酒店结结构和经经营收益来看看，高星星级酒店店供不应应求，中中低星级级酒店供供大于求求。20007年年1-55月份统统计数据据显示，东部亚龙龙湾区域域旅游饭饭店客房房总量虽虽仅占全全市客房房总量的的22.4%,但营业业收

16、入88.866亿元,占全市市旅游饭饭店总收收入的665.88%,平平均开房房率为774.444%,较全市市客房平平均开房房率高88.833个百分分点。其其次是大大东海区区域营业业收入11.799亿,平平均开房房率为770.994%,较全市市客房平平均开房房率高55.333个百分分点。再再次为三三亚湾区区域营业业收入11.166亿、平平均开房房率为666.443%。 （游）根根据旅旅游资源源分类、调查与与评价（GBB/T1189772-220033），三三亚2552个旅旅游资源源单体中中，共有有11个个五级旅旅游资源源。7个个四级旅旅游资源源。五级级旅游资资源有：天涯海海角、亚亚龙湾、南山、蜈支

17、洲洲岛、鹿鹿回头、太阳湾湾、海棠棠湾、南南田温泉泉、大小小洞天、国际婚婚礼节以以及世界界小姐比比赛；四四级旅游游资源有有：三亚亚湾、大大东海、落笔洞洞、小东东海、崖崖州古城城、崖州州湾以及及西岛。虽然拥拥有很好好的旅游游资源，但目前前的旅游游景区主主要还是是观光型型的，“好看不不好玩”，缺乏运运动游乐乐型、休休闲体验验型的主主题旅游游景区，尤其是是缺乏海海上旅游游项目的的深度开开发。表格2 三亚AA级旅游游区一览览表景区名称称A级评定年度度三亚南山山大小洞洞天旅游游区5A20077三亚南山山文化旅旅游区5A20077三亚亚龙龙湾国家家旅游度度假区4A20011天涯海角角风景区区4A20011三

18、亚蜈支支洲岛度度假中心心4A20066来源：国国家旅游游网（ HYPERLINK hhttpp:/m）（吃）三三亚毗邻邻世界著著名的北北部湾渔渔场和南南海渔场场，是我我国所有有沿海的的渔场中中唯一没没有被污污染的渔渔场。鲍鱼、海参、海胆是是三亚的的海中三三珍，青青蟹、血血蚶、蚝蚝和龙虾虾等也都都是三亚亚特色美美味。三亚常常见的风风味小吃吃有：椰丝糯糯米粑、海南鸡鸡饭、煎堆、黎族甜甜糟、东山烙烙饼、抱罗粉粉、苗家三三色饭、清补凉凉、南粉、那大狗狗肉、椰汁板板兰糕等等。三亚旅旅游餐饮饮颇具规规模，220044年大约约有1110家注注册企业业提供餐餐饮服务务，特别别是海鲜鲜餐饮已已经成为为三亚旅旅游

19、业的的一张王王牌。三三亚餐饮饮以各类类海鲜为特色色，兼有有中国各各地菜和和海南的的四大传统统名菜等等。三亚亚春园海鲜市市场是大大众化散散客经常常光顾的的大排档档海鲜餐餐厅，其其他特色色海鲜餐餐厅主要要在大东东海、榆榆林湾渔渔排餐厅厅等。但但是其卫卫生条件件、交易易环境比比较欠缺缺。此外，在三亚亚高档酒酒店还可可以品尝尝正宗的的西餐、日餐、韩餐、俄餐等等。（行）三三亚市目目前已经经拥有海海、陆、空立体体化的交交通网络络。其中中三亚凤凤凰国际际机场是是国内干干线机场场，飞行行区等级级为国际际民航组组织制定定的4EE级标准准, 机机场可对对境外旅旅客提供供落地签签证的服服务。目目前已开开通航线线10

20、66条，其其中国内内航线1103条条、国际际地区固固定航线线3条、临时旅旅游包机机航线220余条条；与663个城城市通航航，其中中国内城城市388个、地地区城市市2个、国际城城市233个。机机场年均均旅客、货邮吞吞吐量增增长率高高达400%，截截至20005年年12月月26日日,三亚亚凤凰国国际机场场旅客吞吞吐量达达3000万人次次,，预预计到220088年旅客客吞吐量量达6000万人人次；三亚拥拥有客运运出租车车10880辆,占全省省总量的的11.2%，城区内内设置1120-1500个出租租车临时时停靠站站；凤凰岛岛国际邮邮轮港是是三亚市市唯一的的国际邮邮轮港，自20006年年11月月实现通

21、通航以来来，共接接待了223个航航次的国国际邮轮轮。（购）三三亚因其其独特的的地理环环境和气气候环境境，三亚亚市特色色旅游商商品众多多，土特特产极为为丰富。咖啡、腰果、胡椒、椰子食食品、热热带水果果及果脯脯、海产产干品、特色茶茶叶（如如鹧鸪茶茶、香兰兰茶），鹿茸系系列产品品，如鹿鹿茸胎胶胶、鹿血血酒、鹿鹿茸片、鹿鞭酒酒等。三亚有有多种多多样的雕雕刻工艺艺品，如如椰雕、贝雕、木雕、根雕、牛角雕雕等；有有各种各各样的装装饰品，如珍珠珠、水晶晶、贝壳壳、红豆豆、佛珠珠等；还还有缤纷纷多彩的的美术工工艺品，如蝴蝶蝶画、艺艺术陶瓷瓷、工艺艺藤品、黎锦苗苗绣等民民族工艺艺品和海海螺、海海贝等海海产工艺艺品

22、。三三亚共有有旅游购购物网点点4100个，其其中以接接待旅游游团队为为主的旅旅游购物物店399处、诚诚信购物物点255家。但但是三亚亚的旅游游商品销销售分散散，缺乏乏配套的的旅游购购物服务务体系。（娱）三三亚市现现有网吧吧24家家、音像像店400家、歌歌舞娱乐乐场所110家、书店44家、酒酒吧8家家、大型演演艺场所所2家，此外有有市网球球中心、市博物物馆、水水上娱乐乐设施等等。但是是，全市市没有上上档次的的电影院院、体育馆馆、艺术术馆、博博物馆。旅游娱娱乐设施施匮乏、夜间娱娱乐活动动种类少少。表格 三三亚海上上运动重重点旅游游区游乐乐项目一一览表水上运动动游乐项项目西岛潜水、香香蕉船、快艇 、

23、摩托艇艇、海底漫漫步、玻璃船船亚龙湾深海潜水水、浮潜、平台垂垂钓、玻璃船船、半潜观观光、深海垂垂钓、冲浪飞飞车、快艇、拖拽伞伞、飞鱼、快艇游游白虎角角、快艇巡巡游、快艇环环岛、单人划划艇、双人划划艇、摩托艇艇、双人脚脚踏船、活动太太阳伞 、滑水板板、四人脚脚踏船、固定帐帐篷、香蕉船船、水球、沙滩排排球 、单人浮浮床、双人浮浮床、固定太太阳伞、单人浮浮排、双人浮浮排、水枪蜈支洲岛岛帆船、拖拖曳伞、滑水、摩摩托艇、潜水三亚旅游游产业要要素发展展不均衡衡，游、住等要要素比较较发达，住宿业业相对超超前，购购物、娱娱乐、休休闲运动动等旅游游产业要要素相对对滞后，影响和和制约了了三亚旅旅游业的的全面、协调

24、、可持续续的发展展。（三）三三亚旅游游格局东部部度假热热、西部部观光热热三亚旅游游经过多多年发展展，形成成了东部部度假板板块和西西部观光光板块的的格局。东部的的亚龙湾湾是国家家级旅游游度假区区，拥有有全市最最好的33S资源源，集中中了三亚亚最好最最多的高高星级度度假酒店店，此外外，大东东海是市市区东部部传统的的度假区区块，集集中了一一批中高高星级的的度假型型酒店。目前，三亚最最东部的的海棠湾湾正在开开发之中中，近期期还将开开发7家家高星级级的度假假酒店群群。而三三亚市西西部，则则集中了了天涯海海角、三三亚南山山文化旅旅游区、三亚大大小洞天天旅游区区等主要要的观光光旅游景景区。三亚亚度假客客源集

25、中中于东部部,西部旅旅游主要要以观光光客为主主。根据国国内外旅旅游业发发展趋势势和三亚亚旅游发发展阶段段，三亚亚旅游业业正从观观光向休休闲度假假转型，休闲度度假类项项目和活活动将有有巨大的的市场需需求和发发展空间间，今后后相当长长一段时时间，三三亚接待待游客是是“观光度假”、“度假观光”、“休闲度假”型游客客，因此此，每个个旅游区区块在突突出主题题和特色色的同时时，都需需要强化化观光、娱乐、休闲度度假等功功能，形形成一个个个综合合性的旅旅游区。三亚东部部的亚龙龙湾区域域，以休休闲度假假为主题题特色，但同时时配套有有亚龙湾湾中心广广场、贝贝壳馆、蝴蝶谷谷等景点点以及海滨滨浴场、海底潜潜水、水水上

26、摩托托艇等亲亲水游乐乐项目，形成一一个功能能比较完完整、配配套比较较完善、自我循循环发展展的度假假目的地地。而东部部的旅游游区只有有单一的的观光型型景点，结果造造成“增量不不增效”的不利利局面。因此，西部旅旅游区急急需强化化住宿、餐饮、娱乐、水上运运动等配配套项目目，形成成西部综综合性的的旅游区区。（四）三三亚缺乏乏高品质质国际化化的综合合性海洋洋运动游游乐旅游游区海岸线是是度假旅旅游的最最重要、最珍贵贵的资源源依托，三亚境境内海岸岸线2009.11公里，有199个港湾湾，主要要海湾有有三亚湾湾、海棠棠湾、亚亚龙湾、崖州湾湾、大东东海湾、月亮湾湾等。目目前，亚亚龙湾、大东海海湾、海海棠湾、三亚

27、湾湾作为旅旅游岸线线被开发发利用，其他海海岸线资资源被利利用为港港口、客客货运码码头、水水产养殖殖及水产产品初级级加工。三亚已已作旅游游开发的的几个岛岛屿，也也只有观观光、潜潜水、住住宿、疗疗养等有有限的功功能，都都存在着着某些方方面的问问题与不不足（参参见如下下表格）。与三三亚度假假旅游的的快速发发展特别别是国内内外高端端度假区区的需求求相比，三亚目目前缺乏乏高品质质国际化化的综合合性海洋洋运动游游乐旅游游区。崖崖州湾是是三亚可可拥有旅旅游开发发的最后后一个海海岸线，因此，必须高高度珍惜惜这一稀稀缺的海海岸线资资源，开开发满足足当前、面向未未来需求求的高品品质国际际化的综综合性海海洋运动动游

28、乐旅旅游区。表格3 三亚重重点旅游游区现状状与问题题旅游区名名称现状与问问题亚龙湾旅旅游区旅游区内内旅游指指示和表表示系统统，尤其其是在语语言方面面与国际际水准还还有较大大差距；夜生活单单调；目前仅开开辟了亚亚龙湾中中心广场场、贝壳壳馆、蝴蝴蝶谷等等景点以以及海滨滨风光游游览和海海底潜水水观光等等项目，尚未形形成完整整的景点点游览系系统。大东海湾湾旅游区区公共旅游游区域的的安全问问题较多多；建筑密度度过高，景观效效果不佳佳，整治治和改造造的难度度较大。鹿回头旅旅游区经营模式式单调，产品单单一，体体验型产产品不足足；文化内涵涵表现不不足，游游客对鹿鹿回头景景区的文文化体验验浅薄。海棠湾位于三亚亚

29、市东部部，有222.44 公里里的海岸岸线，为为三亚是主主要海湾湾之一。三亚湾旅旅游区位于三亚亚“西大门门”要地，东起三三亚港，西行延延伸至天天涯湾。拥有丰丰富的旅旅游资源源，“阳光、沙滩、海水、椰林、珊瑚”等海南南热带特特色在这这里得到到了极为为充分的的体现。主要问问题有：海岸侵蚀蚀加剧，岸线后后退明显显；海岸、沙沙滩、沙沙堤、沙沙坝缺乏乏规划与与管理；近海海域域水质受受到污染染；环境卫生生及管理理水平低低，部分分路段脏脏乱差现现象严重重；由于投机机性买房房行为的的存在，大部分分房屋在在一年内内大部分分时间都都闲置无无用，未未营造出出应有的的度假氛围围，也缺缺乏丰富富的夜游游项目。蜈支洲岛岛

30、缺少定向向的指示示标志，作为最最高端度度假目的的地之一一，从海海棠湾到到到蜈支支洲岛的的交通可可进入性性有待提提高；旅游活动动项目相相对较少少，度假假产品较较为单一一；购物店、餐饮店店缺乏有有效的经经营管理理，欺客客宰客想想象经常常发生。 （五）三三亚市政政府鼓励励应大力发展展运动休休闲产业业根据三亚亚市政府府的总体体计划，在巩固固发展观观光旅游游产品的的基础上上，结合合休闲泛泛化和休休闲结构构调整，大力发发展运动动休闲旅旅游产品品的设计计开发，实现旅旅游产业业现阶段段升级和和景区产产品提升升。三亚亚将加大大体育设设施建设设力度，促使一一批国家家级的体体育训练练基地落落户三亚亚；不断断完善高高

31、尔夫球球场的规规划建设设，努力力把三亚亚打造成成国际高高尔夫休休闲的重重要基地地；大力力发展潜潜水，摩摩托艇、动力伞伞等海上上旅游体体育娱乐乐项目，使三亚亚成为全全国最大大的不受受季节限限制的海海上体育育娱乐中中心，争取举举办重大大的有影影响的体体育赛事事，培育育具有三三亚特色色的体育育运动休休闲品牌牌。二、项目目目的和和意义（一）充充实和完完善三亚亚旅游产产业要素素，丰富富旅游产产品体系系在三亚旅旅游产业业六要素素中，游游、娱要要素比较较薄弱，整体还还未形成成成熟的的市场综综合体系系，尤其其是休闲闲运动娱娱乐产品品，不仅仅数量少少、规模模小，而而且仅仅仅局限于于滨海。当今时时代,健健康是时时

32、尚,旅旅游是时时尚,体体育娱乐乐健身与与旅游结结合更是是时尚。作为一一种新兴兴的旅游游方式,体育旅旅游在旅旅游市场场中越来来越占有有重要的的地位。随着外外国游客客数量的的增长，要求三三亚除了了提供“安静的的休闲”之外，还提供更更多的“运动的的休闲”的旅游游产品和和服务。例如，高尔夫夫运动是是高端游游客首选选的休闲闲娱乐项项目。据据统计，在三亚亚的三个个高尔夫夫球场中中,海外外游客仍仍是主要要的消费费对象。日出观观光高尔尔夫球会会接待的的海外球球客占其其接待量量的900%以上上,主要要为日本本球客;红峡谷谷高尔夫夫球场和和亚龙湾湾高尔夫夫球俱乐乐部接待待的海外外球客占占其总接接待量的的60%左右

33、,主要为为韩国、日本、欧美球球客。通过该项项目的开开发，在在巩固好好三亚旅旅游“观光游游”这个基基础之上上，立足足国内市市场、衍生或或开发出出新的旅旅游产品品，尤其其要适应应热带度度假的休闲旅旅游产品品，安排更更多的娱娱乐活动动，充实实和丰富富三亚旅旅游游、娱要素素内容和和层次。在崖州州湾尽量量增加旅旅游产品品的娱乐乐性，将将静态的的文化展展示和动动态的文文化体验验结合起起来，推推动旅游游活动从从纯“观观赏”层层面到“参与性性娱乐”、“文文化性体体验”的的层面转转变。从从而，完完善三亚亚旅游产产品结构构，最终终在三亚亚形成参参与性强强、品味味高、类类型齐全全、管理理规范的的旅游体体育娱乐乐设施

34、服服务接待待体系，满足度度假游客客和观光光不同的的娱乐、不同年年龄的需需求。促促进三亚亚旅游六六大要素素全方位位、一体体化的协协调发展展，构建完完整和完完善的三三亚旅游游产业链链，促进进三亚旅旅游产业业经济的的大发展展。（二）填填补三亚亚中远距距离海上游乐乐的空白白，打造造海陆空空立体运运动游乐乐体系旅游项目目开发要要从市场场需求出出发，对对资源的的各项特特色属性性进行深深度挖掘掘和提炼炼，形成成独特的的甚至具具有垄断断性的特特色。在在旅游运运动游乐乐产品开开发上，协调三三亚度假假区高档档娱乐和和旅游景景区大众众娱乐产产品的开开发，注注重开发发海上娱娱乐运动动休闲旅旅游产品品。面对对海南建建设

35、“国际旅旅游岛”和 “08奥奥运”的良好好发展机机遇,结结合三亚亚海上游乐乐产品以以近距离离海上游乐乐为主的的开发现现状，崖崖州湾的的开发应应当填补补三亚中中远距离离水上游游乐的空空白。以以低空地地效飞行行器带动动海上游游乐项目目的多层层次多元元素的发发展，在在此基础础上，通通过低空空地效飞飞行器、游艇、直升飞飞机等旅旅游交通通工具将将海陆交交通、陆陆空交通通、海空空交通充充分有效效、科学学合理的的结合利利用，增增加旅游游产品的的参与性性、体验验性，共共同构建建三亚市市第一个个真正意意义上的的“海、陆陆、空”立体运运动游乐乐度假体体系，给给游客带带来全方方位、现现代化的的旅游体体验，进进而培育

36、育三亚旅旅游市场场新的增增长点，丰富三三亚水上上游乐的的内容和和层次，完善三三亚多样样化的海海洋旅游游、海洋洋文化产产品体系系，以满满足多元元化的旅旅游市场场需求，将三亚亚建设成成为全国国唯一的的“海陆空空”体育娱娱乐中心心，促进三亚亚向国际一一流的休闲度度假目的的地迈进进。（三）加加快和提提升三亚亚旅游的的国际化化水平现代旅游游业的核核心是旅旅游国际际化。通通过开发发现代化化的海上上游乐项项目崖州州湾基地地，建设设三亚旅旅游发展展中的海海洋旅游游文化标标竿，推动动三亚旅旅游业升升级转型型，加快快三亚旅旅游要素素的国际际化改造造步伐，不断提提高三亚亚旅游的的国际化化水平，充分开开发海上上休闲运

37、运动娱乐乐产品，推进三亚亚旅游业业由以观观光游为为主向以以休闲度度假游为为主转变变，加快国国际高端端游客市市场的营营销开发发、营造造国际一一流的旅旅游环境境、加快快旅游产产品升级级，构筑筑起符合合热带滨滨海度假假旅游的的城市功功能、服服务体系系，向国际际高端游游客市场场展示三三亚的独独特动感感魅力，着力将将三亚打打造成国际性热热带海滨滨休闲度度假旅游游目的地地，使三三亚旅游游业逐渐渐融入世世界旅游游业的发发展主流流,三亚亚的名字字将在国国际旅游游业中更更加响亮亮。（四三）带动三三亚西部部地区旅旅游经济济和经济济社会的的发展通过大力力开发崖崖州湾，全力推推出一系系列滨海海和海洋洋运动休休闲娱乐乐

38、产品，挖掘崖崖州文化化特色，在用地地规模、空间布布局、发发展时序序和策略略上整体体协调，有序拓拓展三亚亚西翼滨滨海休闲闲运动游游乐区，延长三三亚西部部旅游区区的停留留时间，增加游游客的人人均消费费，带动动三亚西西部地区区的旅游游经济和和经济社社会的发发展，并并进一步步激活三三亚以西西乐东县县的旅游发展展。通过对崖崖州湾的的整体规划划和有序序开发，促进三亚亚西部地地区的旅旅游产业业集群，有效拓展展三亚的的西部旅旅游区的的发展空空间，挖挖掘西部部旅游区区的发展展潜力，提升三亚亚西部旅旅游区区区的旅游品质质,调整整西部旅旅游区的的旅游产产品结构构和功能能布局, 促进进区域旅游游产业集集群效应应,进而

39、而拉动西西部地区区经济社社会的发发展。（四）加加快和提提升三亚亚旅游的的国际化化水平现代旅游游业的核核心是旅旅游国际际化。通通过开发发现代化化的海上上游乐项项目崖州州湾基地地，建设设三亚旅旅游发展展中的海海洋旅游游文化标标竿，推动动三亚旅旅游业升升级转型型，加快快三亚旅旅游要素素的国际际化改造造步伐，不断提提高三亚亚旅游的的国际化化水平，充分开开发海上上休闲运运动娱乐乐产品，推进三亚亚旅游业业由以观观光游为为主向以以休闲度度假游为为主转变变，加快国国际高端端游客市市场的营营销开发发、营造造国际一一流的旅旅游环境境、加快快旅游产产品升级级，构筑筑起符合合热带滨滨海度假假旅游的的城市功功能、服服务

40、体系系，向国际际高端游游客市场场展示三三亚的独独特动感感魅力，着力将将三亚打打造成国际性热热带海滨滨休闲度度假旅游游目的地地，使三三亚旅游游业逐渐渐融入世世界旅游游业的发发展主流流,三亚亚的名字字将在国国际旅游游业中更更加响亮亮。（五）实实现当地地社区与与旅游开开发和谐谐发展，促进社社会主义义新农村村建设针对有些些旅游项项目开发发占用当当地社区区土地导导致农民民失去经经济来源源的问题题，本项项目规划划在旅游游区开发发中融入入生态农业业项目，积极吸吸收崖州州湾当地地社区居居民，参参与生态态农业项项目的种种植养护护获得稳稳定的工工作收入入，通过过多种手手段保护护当地社社区居民民在旅游游开发中中的土

41、地地权益，从而实现现旅游就就业、增增加收入入、改善善民生的的和谐发发展目标标。另外外，通过过旅游整整体开发发，按照照社会主主义新农农村的建建设要求求以及符符合国际际旅游目目的地的的环境改改善需求求，对地地块重新新进行规规划设计计，建设设新农村村，实现现新生活活。（六五）科学合合理、深深度利用用三亚稀稀缺的滨滨海一线线旅游资资源科学学合理的的强化三三亚滨海海一线旅旅游资源源的充分分开发与与利用 三亚市119个海海湾中，三亚湾湾、海棠棠湾、亚亚龙湾、大东海海湾、月月亮湾等等都已经经进行或或正在进进行旅游游开发，其他海海湾也大大多已经经被拥有有用于码头头等开发发，其中中只有崖崖州湾还还未进行行系统开

42、开发。目目前，位位于崖州州湾海岸岸东端的的南山、大小洞洞天两个个5A级佛佛教、道道教文化化旅游区区现也已全部开发发建设，崖州湾湾是三亚亚最后一块块拥有完完整海岸岸线的未未为开发用用地。作为三亚亚最后一一块稀缺缺的海岸岸线资源源，必须须充分挖挖掘崖州州湾的潜潜在价值值，按照照最有价价值的方方向去开开发利用用，而旅旅游开发发，是崖崖州湾科科学发展展和有序序永续利用用的最佳佳选择！三、项目目地块现状状概述崖州湾位位于三亚亚市以西西四十多多公里处处的海滨滨，距天天涯海角角约166公里。崖州湾湾弧弦百百里，碧碧波万顷顷，与亚龙龙湾、大大东海湾湾、三亚亚湾、海海棠湾并并列三亚亚五大名名湾。（一）地地块环境

43、境1. 坡坡度分析析景区规划划范围约约十五平平方公里里，基地地范围内内目前以以沙滩用用地，水水塘水产产养殖用用地，小小型工业业用地，坟场用用地为主主，其间间有较少少的小陡陡坎和洼地地。规划划区域内内东西平平均距离离约12000米左右，南北平平均距离离约63300米米左右，平均海海拔在11.8米米5.3米之之间。整整体规划划区域地地势没有有明显的的高差变变化，坡坡度变化化在2以下，非常适适合各种种工程建建设。2. 地地质分析析基地位于于崖洲湾湾南部，南山佛佛教文化化风景旅旅游区北北侧，沙沙滩沙质较较好，但因工工业和生生活污水污染染严重，水质和和沙滩都都需要进进行清洁洁处理。该区从从地貌单单元看，

44、沙滩，地质条条件较好好，适合合工程建建设。（二）土土地利用用分析规划区域域内以地地灌植被被用地为为主，绝绝大多数数为坟场场荒地、仙人掌掌带等，其间间分布大大量养殖殖鱼塘和和少许农农田等。土质优优良，可可直接作作为建设设用地，属于一一类建设设用地。（三）基基础设施施分析规划用地地现状道道路基础础设施很很差，但但在规划划范围外外围已经经具备道道路交通通、水电电设施，在规划划过程中中需要加加以利用用并改造造提升整整体配套套体系。（四）资资源现状状分析该生态旅旅游区内内具有发发展价值值的资源源包含以以下内容容，即：1.自然然资源(包括具具有景观观美学价价值的所所有自然然形态物物质，如如水体、地形地地貌

45、、自自然生态态条件、动植物物物种等等等；2.人造造景观(区内现现有的各各类人工工构筑的的物质景景观形态态，如各各类人工工耕种土土地及其其水电基基础设施施、池塘塘等等)；3.人文文资源(崖城古镇地域文文化中具具有开发发潜力的的地方历历史、具具有鲜明明文化差差异的民民族传统统、习俗俗、土特特产品、庆典、禁忌等等)。（五）生生态环境境现状分分析该区域为为三亚南南部沿海海生态破破坏和水水污染最最为严重重的区域域之一。因其上上游崖州州城区的的大量污污水和基基地内大大量养殖殖水体的的下灌造造成海水水水质和和沙滩环环境的严严重污染染。通过过调查发发现，一一旦污染染源得到到有效治治理和控控制，崖崖州湾的的整体

46、环环境本底底并不输输于三亚亚市南部部海岸的的其他著著名海湾湾和沙滩滩，一样样可以打打造成为为“3S”要素的的海滨旅旅游胜地地，崖州州湾基地地项目的的另一层层意义也也在于通通过项目目开发来来彻底的的改变崖崖州湾的的生态环环境质量量。四、开发发思路和和原则（一）开开发思路路挖掘三亚亚海洋特特色文化化并通过过弘扬创创新，强强化海洋洋意识和和权益，形成三三亚海洋洋旅游“母港”打造崖州州湾以地地效飞行行器为核核心的海海陆空观观光旅游游品牌建设综合合性的、国际化化的海洋洋运动休休闲度假假王国提升崖州州湾综合合型休闲闲度假接接待能力力并配套套海上特特色的商商业游憩憩设施提高崖州州湾海洋洋综合旅旅游产品品和三

47、亚亚游艇产产业基地地为的特色的的旅游经经济的整整体竞争争力凸现崖州州湾的产产品文化化，实现现旅游资资源全面面提升，旅游产产品及吸吸引物体体系的的的全新突突破，打打造差异异化市场场竞争力力提升崖州州湾在同同类海港港开发中中的综合合地位带动相关关产业的的开发，辐射周周边，增增加本地地市民就就业机会会（二）开开发原则则开发时应应强调不不同的特特色与文文化内涵涵，按照照世界级级标准进进行建设设，形成成西部的的旅游度度假中心心和综合合服务基基地。具具体遵循循以下原原则：1. “文化特特色”的原则则。将三三亚的热热带文化化、海洋洋文化与与崖州的的历史文文化与地地方文化化融入于于度假区区的开发发理念比比如建

48、筑筑与装饰饰风格、休闲活活动内容容等，充充分挖掘掘崖州湾湾的文化化魅力，使三亚亚的美丽丽插上文文化的翅翅膀，形形成其地地方文化化特色； 2.“协调发发展”的原则则。统筹筹考虑一一线海滨滨和二线线观海、三线腹腹地的开开发，注注重崖州州湾与南南山旅游游景区的的互动，生态系系统协调调，促进进旅游与与社会经经济同步步发展，增强区区域整体体联动效效应。3组团团开发原原则：统统一规划划，合理理布局，将崖州州湾基地地分成若若干个功功能各异异、同时时互补的的组团，进行有有序合理理逐一开开发。4项目目领先原原则：坚坚持“人无我我有、人人有我优优、人优优我特”的原则则，崖州州湾旅游游区选择择的龙头头开发项项目必须

49、须做到三三亚领先先、海南南领先乃乃至全国国领先，龙头项项目一推推出即能能产生市市场轰动动效应，引爆三三亚旅游游市场，产生持持续不断断的旅游游流，从从而带旺旺人气和和地气，带动崖崖州湾旅旅游区乃乃至三亚亚市西部部旅游区区的快速速发展。5国际际指向原则则：通过重重点打造造满足国国内外高高端游客客需求的的休闲度度假旅游游产品，坚持按按照国际际运动游游乐基地地和高品品质休闲闲旅游区区的标准准进行策策划、规规划、设设计、建建设和经经营管理理，引入入国际相相关运动动游乐标标准，导导入国际际规范的的旅游标标识系统统、指示示系统，引入国国际投资资商和国国际知名名的酒店店、游乐乐设施经经营管理理商和零零售商，积

50、极打打造国际际名牌旅旅游产品品，通过过产品结结构的升升级实现现客源结结构的升升级，共共同打造造对接三三亚日益益增长的的国内外外中高端旅旅游市场场国际游游客的、国际一一流的海海洋运动动游乐度度假基地地。6.疏密密有致原原则：在在整个港港湾区具具备较高高强度开开发的大大背景下下，在沿沿海一线线和纵深深腹地预预控岸带带和岸基基纵深、，绿化休闲闲景观开开敞空间间、热带带花卉水水果种植植空间，营造港港湾群区区别有风风味的沙沙滩娱乐乐休闲地地带和绿绿色海洋洋文化主主题观光光园区，将港湾湾建筑风风格、沙沙滩“3S”迷人风风情和生生态环境境绿色风风情有机机地整体体合成一一个完善善的有生生命的综综合体。五、项目

51、目总体定定位（一）市市场定位位1.中高高端观光光旅游市市场具体包括括：国内外来来三亚的豪华旅旅游团国内外来来三亚的的自驾车车旅游者者国内外来来三亚的的中高端散散客观光光旅游者者海上运动动休闲旅旅游产品品的专项项旅游者者分流部分分南山文文化旅游游区、大大小洞天天的观光光旅游者者为其提供供一个国国内唯一一的海陆陆空综合合的运动动休闲观观光项目目，丰富富海上观光光旅游产产品的内内容，增增加观光光旅游行行程的体体验性和和娱乐性性。2.中高高端度假旅旅游市场场：为在三亚亚亚龙湾湾、海棠棠湾、大大东海、三亚湾湾度假的的国内外外中高端端（三星星级以上上酒店）休闲度度假旅游游者，提提供一个个与三亚亚休闲度度假

52、大配配套的海海上休闲闲娱乐基基地，丰丰富休闲闲度假的的内容，增添休休闲度假假的乐趣趣。 3.海南南岛内中中高端消消费者为海南岛岛内重要要城市如如海口、三亚等等具有较较高消费费能力的的市民，提供一一个全新新的新型型时尚运运动游乐乐项目，丰富节节假日的的生活。（二）目目标定位位三亚市乃乃至国内内外规模模最大的的超级海海洋立体体运动游乐乐中心！三亚市以以运动游游乐商业业游憩为为主题的的综合性性休闲度度假区！海南省唯唯一的近近中远海海结合海海上观光光游乐基基地！全国唯一一的热带带海陆空空游乐中中心！（三）功功能定位位住宿：万万国风情情精品酒酒店群、热带农农庄、星星级度假假酒店、会议度度假酒店店、产权权

53、酒店、度假公公寓等度度假酒店店、产权权酒店、万国风风情园、游艇艇别墅餐饮：国国际美食食中心、美食街街、DIIY海鲜鲜美食城城交通：海海陆交通通、陆空空交通、海空交交通（地效飞飞行器、直升机机、大型型洲际邮邮轮、中中型海上上观光游游轮、小小型游艇艇等邮轮轮、地效效飞行器器、海上上观光游游轮、直直升机观观光游艇艇基地）购物：品品牌直销销购物中中心、商商业购物物街、精品品店、名名品店、特色市市场等娱乐：各各类特色色海、陆陆、空游游乐内容容游览：直直升飞机机空中游游览、游游艇游览览、地效效飞行器器空中游游览等（四）形形象定位位浪漫崖州州，欢乐乐海洋南海之冠冠，蓝色色天堂崖州湾三亚亚最富有动感感魅力的的

54、海湾（五）产产品定位位海洋观光光海上游乐乐会议商务务休闲美食休闲闲康体理疗疗科普娱乐乐旅游居住住热带生态态购物休闲闲（六）旅旅游规模模三亚海上上游乐项项目崖州州湾基地地开业后后，将成成为三亚亚市超级级轰动大大项目，成为到到三亚游游客的首首选项目目，成为为三亚旅旅游发展展新的里里程碑。本项目目打破“门票经经济”收益模模式，构构建“综合收收入”和“产业经经济”收益模模式，不不设置旅旅游门票票的进入入门槛，吸引国国内外来来三亚的的游客轻轻松进入入基地，通过若若干个垄垄断性独独特性的的项目，吸引游游客进行行开心消消费，通通过丰富富多彩的的各类配配套项目目，延长长游客的的停留时时间，提提高游客客的人均均

55、消费。预计崖州州湾基地地开业后后，将能能分流三三亚接待待游客的的1/44到访，每年约约1500万人次。其其中，人人均游乐乐项目消消费按照照200元元，人均均购物消消费按照照300元元计，餐餐饮等其其他消费费按照人人均500元计，非过夜夜游客的的综合消消费约88.255亿元。预计在在崖州湾湾基地过过夜游客客占总游游客量的的1/110即115万人人次，人均住宿宿费等综合合消费约5000元，过夜游游客综合合消费约0.775亿元元。两项项合计，基地年年综合旅旅游收入入约9亿元（不不包括农农产品收收入和旅旅游溢价价收入）。六、基地地空间布布局战略略结构通过对海海湾形态态结构和和基地自自然生态态资源综综合

56、评价价、对规划划区环境境容量和和环境承承载力的的研究，依据项项目策划划定位，确定本本区的整整体功能能和空间间拓展模模式以及及开发规规模和开开发强度度。（一）空空间布局局规划确确定崖州州湾海上上游乐基基地整体体空间布布局战略略机构为为“一核、两翼、三个圈圈层、十十个功能能区”。一核：以以“海陆空空”三维交交互枢纽纽和水上上运动休休闲为主主的海港港区“六要素素”综合组组团为核核心；两翼：以以北部海海湾国际际风情精精品酒店店度假基基地和南南部港湾湾综合配配套多功功能商业业服务区区为两翼翼；三个圈层层：由港湾湾丝米游游憩沙滩滩岸线、港区公公共风情情商业游游憩沙滩滩岸线和和临港大大型共建建港湾岸岸线构成

57、成的崖州州湾一线线海滨风风情带；由依附附于一线线海滨岸岸带的综综合商业业、度假假、文化化娱乐等等开发项项目为临临海第二二圈层；由大型型公共绿绿地、热热带风情情庄园、工厂直直销店及及各类主主题小游游园构成成绿色纵纵深地带带为第三三圈层。十大功能能区为：入口服服务区；天地海海三维交交互游乐乐基地；海洋之之心地地效飞行行器指控控中心；南海皇皇冠海海洋娱乐乐城；游艇会会所（基基地）；海洋之之星愿愿望岛；万国风风情精品品酒店度度假基地地；热情风风情生态态庄园；三亚新新天地国际休休闲购物物街区；港湾国国际大型型直销商商业广场场。（二）用用地结构构用地布局局主要根根据崖州州湾基地地整体规规划结构构和空间间创

58、意为为主导，以天地地海三维维交互设设施和海海上游乐乐项目设设施为主主体，增增强商业业和旅游游服务功功能，配配合以完完善的生生态环境境建设旅旅游地产产开发。用地结结构分类类如下：港湾及及海上游游乐设施施？haa,?综合旅旅游商业业服务设设施？haa,?海景公公寓旅游游地产？haa,?公共绿绿地？haa,?万国风风情精品品酒店海海湾区？haa,?热带风风情生态态庄园及及主题小小游园 ？hha,?新农村村建设用用地？haa,?道路广广场用地地？haa,?水域？haa,?发展备备用地？haa,?（三）道道路交通通基地面向向大海，背靠海海南环岛岛高速公公路，对对外交通通条件十十分便捷捷。根据据方案中中崖

59、州湾湾基地海海湾地区区交通需需求分析析来确定定整体道道路交通通规划。规划区分分内外交交通需要要隔离和和外部交交通直达达港湾进进行海空空、海路路、陆空空转换的的需求，采取“直通”和“截流”双重模模式，明明确各条条道路功功能，降降低区内内游览道道路交通通负荷，将进入入该区的的交通流流在区内内合理分分散，尤尤其是三三个圈层层的横向向联系按按游憩、商服、对外疏疏散三种种功能进进行配置置，确定定崖州湾湾基地以以公共交交通环形形为主的的游览交交通形式式，合理理分布静静态交通通用地。（四）景景观控制制以港湾、大小游游艇、游游轮港群群为核心心的崖州州湾基地地的景观观控制主主要是把把握建筑筑风格、建筑高高度和滨

60、滨海建筑筑轮廓线线（天际际线）的的节奏变变化。临海地地段建筑筑高度应应严格控控制，个个别主要要项目地地块应考考虑形成成地标，建筑高高度和体体量可突突破。重重点处理理好视线线通道、纵深绿绿廊、海海滨边界界、广场场节点和和标志性性建筑。南侧山山体制高高点可考考虑建景景观设施施，商业业服务街街区内部部空空间间力求时时尚和与与国际接接轨，大大型环境境绿地和和私密度度假服务务区应极极力营造造个性特特色和度度假氛围围。七六、项项目功能能分区根据项目目总体定定位与项项目地块块现状，海南三三亚“海上游游乐项目目崖州湾湾基地”划分为为以下十九个功能能区：（一）入入口服务务区位于项目目地块东东北侧，连接三三亚西线