天津市东丽xx家园项目市场供应研究报告

1、天津市东东丽xxx家园项项目市场场供应研研究报告告TOC o 1-2 h z第一部分分、天津津供应市市场研究究3一、供应应调研背背景及中中原研究究思路31、调研研背景32、调研研目的33、调研研对象3二、天津津市土地地市场供供应分析析41、土地地市场现现状42、20002年年度土地地供应分分析6三、天津津市房地地产总体体供应情情况91、天津津市房地地产供应应总量92、天津津市房地地产市场场价格状状况113、天津津市房地地产市场场销售量量13四、天津津市房产产市场分分析151、商品品房市场场概述152、市场场情况分分类评价价17五、中高高档住宅宅市场供供应191、总供供应量情情况192、销售售状

2、况193、产品品特点20第二部分分、供应应市场专专项调研研分析21一、调研研说明211.市场场范围212、样本本的选择择213、调研研目的和和分析方方法23二、高档档公寓项项目分析析231、高档档公寓项项目综合合品质评评价252、高档档公寓项项目供应应量分析析263、高档档公寓项项目产品品分析284、高档档公寓项项目价格格与销售售情况445、项目目形象与与宣传推推广546、高档档公寓项项目客群群分析54三、别墅墅项目分分析551、别墅墅项目综综合品质质评价562、别墅墅项目供供应量分分析583、别墅墅项目产产品分析析614、别墅墅项目优优势、劣劣势分析析785、别墅墅项目价价格与销销售806、

3、别墅墅项目形形象与宣宣传推广广897、别墅墅项目客客群分析析90第三部分分、个案案项目分分析91一、个案案项目的的选择91二、个案案项目分分析911、万科科花园新新城三期期美树树丽舍912、半岛岛蓝湾973、蒙地地卡罗1044第四部分分、结论论1133一、总体体供应量量及供应应结构1133二、区域域供应量量及供应应结构1133三、在售售项目客客户特征征1133四、产品品特征1133五、价格格及销售售1144六、宣传传推广1144第一部分分、天津津供应市市场研究究一、供应应调研背背景及中中原研究究思路1、调研研背景天津中原原根据贵贵司提供供的有关关地块及及项目的的初步设设想，经经与贵司司分析与与

4、研究，确定了了本次调调研的目目的、对对象、内内容和方方法。2、调研研目的本次调研研的目的的是通过过对天津津市土地地市场供供应状况况、天津津市房地地产市场场状况、天津市市商品房房细分市市场的研研究、以以及对现现有别墅墅项目及及高品质质的公寓寓项目的的供应量量、销售售量、价价格及产产品品质质等方面面进行深深入分析析与研究究，为本本项目的的最终市市场定位位提供有有效依据据。3、调研研对象本次调研研的对象象为市区区、滨海海新区和和近郊的的别墅和和高档公公寓项目目。二、天津津市土地地市场供供应分析析1、土地地市场现现状20011年全市市出让土土地3880宗，土地面面积6119.665万平平方米，收益11

5、7.222亿元元，有偿偿使用面面积占全全市供地地总量比比重达到到58.03%。随着我市市危漏平平房改造造工程的的提前完完成，中中心城区区土地需需求趋于于稳定。20001年出出让土地地58宗宗，出让让土地面面积1226.224万平平方米，政府收收益1.2亿元元。中心心城区出出让地块块以居住住用地为为主。工工业、商商业办公公、居住住用地分分别为110.335万、9.119万和和1066.7万万平方米米，分别别占中心心城区出出让总面面积的88.211%、77.277%和884.552%。1.1土土地供应应量19966-20001年年全市土土地出让让情况 年份份数量199661997719988199

6、992000020011累计出让幅数数（幅）20329538329433638018911土地面积积（万平平方米）378.83710.45929.43428.67581.82619.6536488.85519966-20001年年全市土土地出让让数量示示意图 19966-20001年年中心城城区土地地出让情情况 年份份数量 199661997719988199992000020011累计出让幅数数（幅）426785586358373土地面积积（万平平方米）36.33478.991180.164.449180.26126.24666.3419966-20001年年全市中中心城区区土地出出让数量量

7、示意图图1.2出出让数量量变动原原因：97、998年正正逢5-7年危危改拆迁迁高峰期期，全市市土地出出让和中中心城区区土地出出让激增增，988年中心心城区土土地出让让量相当当于19997年年的2.3倍。20000年受受全国大大盘开发发的影响响，尤其其是万科科在东丽丽湖成功功收购440000亩规划划用地，各大开开发企业业再一次次大规模模扩张，成片获获取中心心城区土土地，如如中体产产业投资资的“奥林匹匹克花园园”，顺驰驰集团投投资的“太阳城城”，天房房集团投投资的“瑞江花花园”等使得得当年土土地交易易量暴涨涨，相当当于19999年年供应量量的3倍倍。从整个天天津房地地产市场场来看，目前天天津市居居

8、民平均均居住面面积只有有9.66平方米米，低于于全国220平方方米的平平均水平平，天津津市居民民住房需需求潜力力有很大大空间，住宅市市场仍会会保持向向上的势势头，也也必将带带动土地地市场的的成交，从而引引起土地地供应量量的上涨涨。2、20002年年度土地地供应分分析2.1土土地供应应量根据政府府部门计计划，220022年供地地总量控控制在4450公公顷以内内，其中中商品房房用地1135公公顷，占占计划的的30%，危改改、安居居用地3315公公顷，占占计划的的70%。 可供地地块范围围：危改改用地将将严格控控制在市市政府994年确确定的1164片片危改大大片内，安居用用地控制制在政府府确定的的梅

9、江、西横堤堤居住区区内，并并实行总总量控制制。另筛筛选355幅4004公顷顷土地，作为近近期可供供开发商商品房的的用地。20022年外环环线内居居住建设设土地（危改部部分）供供应量区 域域和平区河北区河东区南开区河西区红桥区合 计土地面积积（万平平方米22.22799.665112.4147.22418.446232.14532.1720022年外环环线内居居住建设设用地计计划（安安居部分分）供应应量地块名称称梅江居住住区双林居住住区西横堤居居住区合计土地面积积（万平平方米）8016317441720022年外环环线内居居住建设设用地报报件计划划（商品品房部分分）量区 域域和平河西河北南开河东

10、红桥北辰西青东丽合计土地面积积（万平方方米）2.4186.4347.4430.77452.4465.56616.7755.2227403.912.2潜潜在土地地供应20022年天津津市土地地市场发发展有着着巨大的的潜力。从外部环环境来看看，天津津地处环环渤海地地区的中中心，毗毗邻首都都北京，拥有我我国北方方最大的的综合性性贸易港港口，在在区域竞竞争中具具有得天天独厚的的优势。特别是是北京成成功申办办20008年奥奥运会，将在近近几年对对周边地地区的经经济发展展产生推推动作用用，给天天津带来来巨大的的市场空空间。从内部条条件来看看，近年年来天津津市加大大了基础础设施投投入，城城市环境境明显改改善

11、，城城市功能能进一步步提高，城市经经济步入入快速发发展轨道道，土地地价值稳稳步提高高。从目前房房地产市市场发展展的态势势看，外外环线范范围内还还有大量量的土地地可供开开发利用用，如王王兰庄，侯台，西横堤堤，瑞景景，北辰辰，张贵贵庄，双双林，西西青区杨杨柳青高高尔夫球球场附近近，北辰辰区红光光农场，小淀地地区，东东丽区东东丽湖，津南区区双港，团泊洼洼，大港港大学城城，天津津开发区区、宝坻坻京沈高高速沿线线，武清清杨村、逸仙科科技园等等地区，这些地地块也是是天津开开发商看看好并愿愿意投资资的地区区。长期发展展潜力巨巨大。根据天津津市19996-20110年土土地规划划，天津津城市土土地利用用情况将

12、将会有很很大的发发展，天津中心心城市建建设用地地平衡表表用地类别别面积(平平方公里里)占城市建建设用地地比重(%)人均用地地面积(平方米米/人) 现状规划现状规划现状规划居住用地地96.44146.624.2226.442022.22公共设施施用地36.4460.339.110.997.59.1商业金融融用地7.715.441.92.81.62.3城市居住住用地规规划指标标平方米/人用地类别别20000年20100年居住用地地20.00-233.022.00-255.0其中住宅用地地10.44-111.511.00-122.2公共服务务设施用用地5.3-6.005.5-6.552.3土土地供应

13、应特征从土地市市场发展展来看，20002年118月月天津市市土地市市场呈现现以下特特征：土地价格格稳中有有升20022年上半半年，天天津市分分别调整整了天津津市中心心城区基基准地价价和天津津市普通通住宅用用地楼面面地价标标准，使使中心城城区综合合评估地地价水平平提高了了30%。随着着天津经经济实力力的增强强，以及及城市基基础设施施和环境境水平的的提高，天津市市土地价价格水平平稳步上上升。交易公开开化、规规范化按照国土土资源部部11号号令220022规定定，从220022年7月月1日起起，商业业、旅游游、娱乐乐和商品品住宅等等各类经经营性用用地，必必须以招招标、拍拍卖或者者挂牌方方式出让让。为此

14、此，天津津进一步步明确了了土地交交易中心心的工作作职能，加大了了土地出出让市场场化的力力度，从从20002年下下半年逐逐步开始始加大土土地拍卖卖的数量量，而天天津开发发区自220000年起，已经全全部土地地实现公公开拍卖卖。扩大了土土地有偿偿使用范范围成片危漏漏房屋改改造和经经济适用用房(安安居)项项目纳入入有偿供供地范围围，按550%缴缴纳土地地出让金金。商贸公建建建设用用地有所所增加天津市出出台了支支持大型型商贸公公建项目目开发建建设用地地的优惠惠措施：即大型型商贸等等公建项项目在办办理土地地出让手手续时，土地出出让金参参考普通通商品房房楼面地地价标准准收取。这一措措施对天天津市大大型商贸

15、贸公建建建设起到到较大推推动作用用，有效效地提高高中心城城区的经经济功能能和环境境品位。20002年下下半年就就有6家家国际知知名商贸贸企业投投资于天天津，如如沃尔玛玛等。房地产企企业加大大了前期期投入天津市今今年1-6月共共出让土土地面积积1855.5万万平方米米，比上上年同期期增长11.1倍倍。完成成土地开开发面积积1688.1万万平方米米，比上上年同期期增长554%。这主要要是一些些规模较较大的房房地产企企业增加加了土地地储备和和土地开开发投入入，其中中塘沽海海洋高新新技术开开发公司司和经济济技术开开发区建建设集团团有限公公司各购购置土地地30万万平方米米、大港港区城市市建设综综合开发发

16、公司和和开发区区浩达房房地产开开发有限限公司各各购置土土地8万万平方米米、塘沽沽区宏达达实业开开发公司司购置土土地6万万平方米米、开发发区永泰泰房地产产开发公公司购置置土地55万平方方米，仅仅上述66家企业业共购置置土地887万平平方米，占本年年全部购购置面积积的466.9%。前期期投入的的增加表表明开发发商对房房地产发发展前景景依然看看好，也也为我市市房地产产的发展展积蓄了了后劲。三、天津津市房地地产总体体供应情情况20011年天津津市全部部商品房房供应量量（含期期房）118099.044万平米米；总投投资额1161.27亿亿元，其其中住宅宅投资996.44亿元；销售量量达6660万平平米。

17、1、天津津市房地地产供应应总量1.1天天津市历历年房地地产开发发总量1996620001年年天津市市房地产产工程开开工量逐逐年增加加。20002年年166月各开开发企业业完成投投资和开开工数量量均好于于去年同同期；住住宅新开开工面积积达3666万平平方米，比去年年同期增增长266万平方方米，竣竣工2335万平平方米，施工面面积达112777万平方方米。时间项目住宅非住宅房房屋共计19966新开工面面积236.7358.224294.97施工面积积712.36275.90988.26竣工面积积318.5048.009366.5919977新开工面面积327.1738.002365.19施工面积积

18、773.92342.8111166.733竣工面积积254.3945.224299.6319988新开工面面积517.8989.661607.50施工面积积10933.699286.0813799.777竣工面积积357.1771.557428.7419999新开工面面积446.0451.225497.29施工面积积12744.322322.3515966.677竣工面积积431.1223.669454.8120000新开工面面积567.8450.002617.86施工面积积15822.155200.8517833.000竣工面积积532.6350.888583.5120011新开工面面积50

19、6.2463.110569.34施工面积积15900.622272.8618633.488竣工面积积626.6363.885690.4820022（计划）新开工面面积600600.00施工面积积1600020018000.000竣工面积积63050680.0019966-20001天天津市房房地产开开发工程程量简表表1.2历历年房产产销售市市场新增增供应量量按天津每每年新批批商品房房销售许许可证所所公布的的数据进进行统计计，988年以来来，天津津商品房房新增供供应量逐逐年递减减。主要要原因是是，随着着大规模模危改任任务的基基本完成成，房地地产开发发重点开开始由中中心城区区向外转转移，市市中心区

20、区土地供供应逐年年减少，房产开开发量减减少。但但城郊土土地供应应量虽大大，但多多数配套套不足目目前市场场认同度度一般，很多开开发商态态度谨慎慎，开发发力度有有限。1.3天天津各区区20001年房房产供应应量备注：按按销售许许可证统统计。资资料来源源：天津津房管局局，建委委2、天津津市房地地产市场场价格状状况19966-20001年年天津市市房地产产景气状状况趋势势图房地产景景气指数数是测量量房地产产景气度度的综合合指数。从上图可可以看出出，本市市房地产产业已经经完整地地走过了了两个周周期。现现正处在在第三周周期的复复苏期。1999l年11月至119955年7月月为天津津房地产产业第一一个景气气

21、周期。至944年1月月升至历历史最高高点1223.996点。19995年88月至11 9997年22月为第第二经济济周期。97年年3月至至今年11月景气气线运行行走势平平稳。19988-20001天天津市房房地产销销售价格格指数20011年房屋屋销售价价格一反反前两年年持续下下跌的势势头，总总体水平平止跌回回升，较较上年上上涨1.2%。从不同同类型的的房屋销销售价格格变动看看，商品品房价格格上涨11.9%，涨幅幅较大。其中，中等价价位的经经济适用用房和普普通住宅宅价格，分别上上涨3.9%、1.77%。豪豪华住宅宅价格下下降了11.7%，虽然然仍处于于下降态态势，但但降幅比比上年减减少1.7个百

22、百分点。影响20001年年天津市市房地产产价格变变动的主主要因素素有两点点：首先，居居民住房房需求增增加，是是推动房房价大幅幅上涨的的主要原原因。受多种因因素的共共同影响响，几年年来天津津市居民民住房需需求上升升，第一一，居民民人均可可支配收收入呈增增长的态态势，住住房需求求已从安安置型向向改善型型过渡。第二，住房货货币分配配力度进进一步加加大，各各种房屋屋交易成成本有所所下降。第三，住房信信贷规模模的扩大大为居民民购房提提供了更更多的资资金支持持。20001年年不同种种类的住住房贷款款金额已已占商品品房成交交金额的的438%，贷款面面积占全全市商品品房的77533%。第第四，住住房二级级市场

23、逐逐步放开开，启动动了存量量住房交交易市场场，居民民购房能能力的提提高，扩扩大了市市场的有有效需求求。其次城市市综合治治理带动动了部分分商品房房价格上上涨。 从19997年年以来天天津市开开展了为为期三年年的大规规模的城城市综合合治理工工程，其其中市容容景观道道路改造造建设及及市内河河道的整整治等城城市综合合治理行行为对房房地产行行业产生生很大影影响。20022年天津津市房地地产价格格在平稳稳中略有有上涨。今年随随着国家家宏观经经济稳中中见暖，商品房房销售市市场活跃跃，但由由于受到到商品房房供过于于求和居居民购买买力有限限等因素素的影响响，商品品房价格格没有大大幅上升升，预计计全年房房地产价价

24、格总水水平将在在平稳中中略有上上涨。20022年1-9月份份，房屋屋销售价价格约为为25655元/平平方米，同比去去年增长长2.99%。从从居民收收入、消消费需求求的角度度来看，在住房房市场，经济适适用房、普通住住宅仍是是大多数数人的选选购目标标，销势势将继续续看好，价位在在30000元左左右、地地段、房房型较好好的商品品房的销销售有所所增加。3、天津津市房地地产市场场销售量量19988-20001天天津市房房地产市市场总销销售量19988-20001年年天津市市商品房房销售量量表区域19988199992000020011销售面积积（万）比例（%）销售面积积（万）比例（%）销售面积积（万）比

25、例（%）销售面积积（万）比例（%）和平区11.2273%15.9984%20.7793%16.332%河西区51.44415%57.00715%84.22513%94.99414%河东区68.88720%69.55118%93.66615%84.00813%河北区35.66811%35.5579%110.6718%109.6717%南开区72.44922%83.77222%73.66812%97.33415%红桥区33.4410%54.66414%105.217%103.3616%环城四区区23.9937%30.6628%82.6613%71.77111%其他区县县39.11912%34.99

26、79%59.1129%82.66113%合 计336.27100%382.08100%629.97100%660.01100%19988-20001年年天津市市各区商商品房销销售量天津市119988年220011年商品品房交易易量逐年年递增，尤其220000年全市市共销售售商品房房6300万平方方米，与与19999年相相比增长长90%。20022年1-9月各各区销售售量汇总总天津市220022年计划划房地产产市场实实现销售售7000万建筑筑平方米米，今年年1-99月实际际销售累累计3994万建建筑平方方米，比比去年同同期减少少14个个百分点点，累计计交易额额1111亿元，比去年年同比增增长16

27、6个百分分点。按按此推算算，下半半年若无无大的利利好或不不利因素素出现，全年天天津市房房地产市市场销售售约为6600万万建筑平平方米。四、天津津市房产产市场分分析1、商品品房市场场概述1.1市市场变动动加剧 今年年上半年年天津商商品房销销售市场场在经过过年初的的一段下下滑后，从4月月开始平平稳，此此后便迅迅速走出出低谷， 5-9月份份平均月月成交商商品房都都在500万平方方米以上上，保持持良好的的销售势势头。11-9月月份全市市商品房房销售量量达3994万平平米。项目计划1-6月月完成1-9月月完成全市商品品房销售售面积（万）700 259.67394.43销售额（亿元）170 66.4410

28、1.76 价格（元元/）243002557725800 1.2销销售推广广概念念炒作日日趋成熟熟水景、生生态、运运动、大大盘、人人本主义义等多样样化的主主题开始始进入天天津商品品房的推推广宣传传。翠水水园、芳芳水园、香水园园等项目目的开盘盘上市，使得原原本就倍倍受全社社会关注注梅江水水景居住住区，更更加成为为市场的的热点；运动、健康主主题的奥奥林匹克克花园，在今年年两季房房交会上上风光无无限，赚赚足了人人们的眼眼球；一一夜之间间布满全全市大街街小巷的的顺驰太太阳城项项目广告告，告诉诉人们建建筑承载载生活即即是人本本主义新新的代名名词。知名项目目推广主主题项目名称称项目推广广主题顺驰太阳阳城建筑

29、承载载生活方方式奥林匹克克花园运动就在在家门口口新世界花花园国际级水水景园林林、加州州南部秀秀丽风景景1.3区区域热点点依旧河西区历历年来一一直是天天津住宅宅市场的的翘楚，今年借借助梅江江、梅江江南居住住区以及及海河大大桥、南南半环、地铁一一号线等等众多素素材的影影响，加加之各个个发展商商推波助助澜，针针对各自自项目的的大力推推广，使使得河西西区在开开盘项目目数和新新供应面面积上，双双高高于其他他区域，依旧成成为供需需市场关关注的重重点。天津市220022年1-9月市市内六区区新盘数数量分布布20022年1-9月天天津市新新盘供应应量（单单位：万万平方米米） 今年1-9月新新开盘项项目仍集集中

30、在河河西、河河北和河河东三个个区，总总供应量量为4222.22万建筑筑平方米米，以中中小规模模项目为为主。河河西区一一直是我我市房地地产发展展较好的的区域，在人文文环境及及道路交交通等方方面有一一定的优优势，11-9月月总供应应建筑面面积达到到1222.6万建建筑平方方米，共共有222个新开开盘项目目。和平平区为我我市中心心区域，土地资资源稀缺缺，很难难形成大大规模开开发，共共有2各各项目亮亮相，总总供应面面积达到到16万万平方米米，其中中包括众众人关注注的天津津新世界界花园和和沉寂多多年的鑫鑫东国际际公寓再再度登场场。河北北区是我我市危改改的重点点区域，共有新新盘155个，总总建筑面面积达到

31、到1055.2万建建筑平方方米。 河东区区共有112个项项目开盘盘，总供供应建筑筑面积达达到811.4万平平方米，其中顺顺驰发展展公司开开发的“太阳城城”大盘项项目粉墨墨登场对对带动河河东区及及该项目目周边地地区楼市市将起到到良好的的推动作作用。南南开区是是我市人人口最多多的一个个区，也也是商品品房项目目最多的的一个区区，但11-9月月只有77个新项项目，较较为众人人关注的的是禄达达花园、瑞丽园园和凯立立欣园等等，总供供应建筑筑面积也也只有444万平平方米。2、市场场情况分分类评价价2.1一一般商品品房市场场天津市一一般商品品房多为为6-77层砖混混住宅，开发总总量虽很很大，但但单个项项目规模

32、模一般较较小，售售价在11000030000元/平米。但近年年来开始始有大盘盘项目出出现，这这预示着着我市房房地产开开发商在在资金运运作和操操盘能力力等多方方面有了了长足的的进步，如双林林居住区区、华苑苑新城等等的开发发，已经经提高了了小区的的建设水水平，社社区配套套比较齐齐全，物物业管理理水准有有所进步步。 2.2中中高档公公寓供应应情况19999年天津津市商品品房市场场中高档档公寓上上市达到到63.9万建建筑平方方米，220000年供应应量减少少到555.4万万建筑平平方米，20001年天天津商品品房市场场新投入入运营的的中高档档公寓建建筑面积积只有339万平平方米，预计今今年中高高档公寓

33、寓供应量量仍会减减少。今年新增增公寓项项目主要要集中在在和平区区、河西西区、南南开区等等繁华地地区以及及天津滨滨海新区区，使原原本竞争争激烈的的市场面面临更大大的压力力，在中中高档公公寓市场场竞争激激烈的情情况下，一些房房地产开开发商准准确把握握市场定定位和发发展趋势势，引入入超前的的设计和和经营理理念，全全力打造造引领时时尚的高高尚社区区，并推推出绿色色健康、生态环环保、智智能化等等具有鲜鲜明特色色的社区区主题吸吸引消费费者，因因此，近近几年陆陆续上市市投入运运营的中中高档公公寓以其其鲜明的的个性成成为市场场的新卖卖点，项项目销售售业绩颇颇佳，如如森淼清清华园、蓝水假假期、名名仕达等等。19

34、999年20001年中中高档公公寓市场场供应量量2.3别别墅住宅宅供应情情况截止20001年年底，天天津市累累计开发发并投入入运营的的别墅为为23224幢，建筑面面积81101113平方方米，其其中20001年年新投入入运营的的别墅为为2788幢，建建筑面积积17553166平方米米。经过过近年的的开发，天津市市的别墅墅建设区区域已由由中心城城区和天天津开发发区开始始向城乡乡结合部部及其它它地区发发展，别别墅类型型也由过过去的独独体式向向更加经经济适用用的联排排别墅发发展。天天津经济济技术开开发区近近几年别别墅建设设发展迅迅速，220011年开发发区上市市别墅的的建筑面面积占全全市当年年上市总

35、总量的661.99%。别别墅售价价大多在在每平方方米3000050000元之之间，基基本属于于经济型型别墅，经营状状况良好好。并深深受购房房客户的的青睐，如万科科花园新新城的透透天别墅墅销售率率达900%。19999年20001年别别墅市场场供应量量五、中高高档住宅宅市场供供应1、总供供应量情情况 近年来来，天津津市中高高档商品品房市场场建设发发展迅猛猛，集中中上市数数量较大大。以立立达公寓寓、福泰泰温泉公公寓等为为代表的的早期项项目，由由于适应应市场需需求捷足足先登，经营情情况较好好。20001年年天津市市中高档档商品房房市场供供应量约约为3222万建建筑平方方米，其其中均价价在30000元

36、元/50000元/的中中高档商商品房供供应量约约为2779万建建筑平方方米，均均价在550000元/以上的的高档商商品房供供应量约约为377万建筑筑平方米米。2、销售售状况20022年1-9月均均价30000元元/50000元/商品房房销售情情况天津市220022年1-9月均均价50000元/以上商商品房销销售情况况从上两图图可以看看出，我我市中高高档住宅宅主要集集中在和和平、河河西和南南开区，今年11-9月月份这三三个区的的中高档档住宅销销售总量量占全市市中高档档商品房房销售总总量688%,销销售额也也占总成成交额的的68%。3、产品品特点天津市中中高档住住宅主要要集中在在和平区区、河西西区

37、、南南开区，建筑形形式多为为高层、小高层层，多层层建筑。著名项项目如泰泰达园为为小高层层住宅区区，位于于河西区区中心地地带，面面临人民民公园，交通、配套、环境条条件优良良，户型型以1000-1150平平米/套套为主，开发商商为国有有的开发发区建设设集团下下属房产产公司，服务意意识较强强，物业业管理水水平较高高，售价价自一期期的35500元元/平米米逐步提提升至目目前三期期的45500元元/平米米，局部部景观房房甚至突突破50000元元/平米米，品牌牌形象良良好。在在河东区区、河北北区局部部地区也也有一些些此类住住宅区，如大通通花园、恋日风风景等，售价在在30000元/平米左左右，建建筑形式式主

38、要为为多层住住宅区，规划、配套比比临近小小区优秀秀，服务务稍好，适合当当地长住住人群的的的需要要。第二部分分、供应应市场专专项调研研分析一、调研研说明1.市场场范围鉴于本案案的物业业性质（以高档档别墅住住宅为主主）和其其地理位位置（东东丽区贯贯庄天津津国际温温泉高尔尔夫俱乐乐部旁），我们们本次区区域市场场调研覆覆盖了市市内六区区、滨海海新区和和近郊区区域，调调研的对对象确定定为此区区域内在在建和入入住的550000元/平平米以上上的公寓寓项目和和独体、双拼、Towwnhoousee别墅项项目。由由于天津津各区域域市场价价格差异异较大，为切实实体现高高档住宅宅的整体体特点，我们也也选取了了一些售

39、售价虽不不足50000元元/平米米，但综综合素质质很高的的物业做做为研究究对象。由于本案案为高端端住宅产产品，其其市场需需求容量量有限，因此我我们针对对天津市市场高端端住宅商商品的分分布状况况和对本本案的竞竞争威胁胁程度，将市场场划分为为滨海新新区、市市区和近近郊三个个区域，其中滨滨海新区区包括塘塘沽区、开发区区和保税税区，市市区为外外环线以以内的六六区，近近郊为外外环线以以外的地地区，以以东丽区区为主。2、样本本的选择择按照调研研前与贵贵司协商商确认的的调研目目标范围围，我们们在以上上界定的的三个区区域中进进行了全全部在建建在售的的高端项项目的调调研，调调研项目目为500个，其其中重点点项目

40、33个（个个案均为为别墅项项目，将将详述成成本构成成），次次重点项项目200个，一一般项目目20个个，潜在在项目77个。项目清单单分析级别类别分区物业名称称重点次重点一般潜在别墅（228例）滨海新区区太平洋村村别墅区区御景园邸邸阳光新干干线(别墅）恬园别墅墅米兰国际际近郊珠江北国国温泉城城美树丽舍舍海远别墅墅万科东丽丽湖香港花园园玫瑰庄园园蒙地卡罗罗市区香港路国国际村顺驰太阳阳城万隆第六六大道红顶花园园明家庄园园蓝水假期期（别墅墅）泉隆国际际公寓城市别墅墅半岛蓝湾湾芳水园（联排别别墅)梅江南铭仁别墅墅百合苑别别墅凯祥花园园别墅长实别墅墅仁爱濠景景庄园公寓（222例）滨海新区滨海龙都都莱茵春天天

41、华纳豪园园领先华翠翠洋房格林园泰达芳林林园市区泰达国际际公寓东海岸国国际花园园宁发阳光光公寓万德花园园翠薇园立达公寓寓天娇源阳光1000天津奥林林匹克花花园罗马花园园万顺温泉泉花园泰达园天娇园国通大厦厦森淼清华华园新世界花花园3、调研研目的和和分析方方法通过对在在建在售售的高档档别墅项项目和高高档公寓寓项目调调研取得得的详细细资料，从供应应量、产产品、价价格和销销售等方方面对区区域市场场进行纵纵向分析析，了解解“天津市市高端住住宅市场场是什么么样”：天津市高高端住宅宅市场的的总体供供应量和和供应结结构。天津市高高端住宅宅市场中中住宅产产品特征征。天津市高高端住宅宅市场产产品有什什么样的的设施及

42、及配套。天津市高高端住宅宅市场总总体销售售情况如如何。在了解了了市场的的基本情情况之后后，再针针对高档档别墅和和高档公公寓的项项目的各各项物业业要素，如区位位特点、供应量量、项目目总体规规划设计计、物业业管理、价格等等诸多因因素对项项目的品品质产生生直接的的影响，逐项进进行综合合对比分分析，发发现其内内在规律律，掌握握“天津市市高端住住宅市场场为什么么这样”和分析析“天津市市高端住住宅市场场以后会会怎样”，为本本项目发发现市场场的空白白点和机机会点，并最终终确定市市场定位位奠定坚坚实的基基础。二、高档档公寓项项目分析析本次调研研高档公公寓项目目共222例，市市区166例，滨滨海新区区6例。滨海

43、新新区项目目中次重重点项目目1例，一般项项目5例例；市区区高档公公寓项目目包括次次重点项项目8例例，一般般项目66例，潜潜在供应应项目22例，物物业明细细参见下下表。这这些高档档公寓项项目中市市区项目目分布位位置多数数位于和和平区、河西区区、南开开区；滨滨海项目目多位于于开发区区，上述述地区已已经在客客户中形形成中高高档住宅宅的心理理定位。高档公寓寓物业项项目明细细分区物业名称称物业位置置区位发展商滨海新区区滨海龙都都塘沽区新新胡路与与上海道道交口塘沽兆丰/北北方房地地产，澜澜驰置业业莱茵春天天开发区车车站北路路塘沽顺驰集团团华纳豪园园华纳高尔尔夫俱乐乐部北侧侧开发区天津汉周周房地产产建设公公

44、司领先华翠翠洋房津塘公路路29号号开发区领先集团团 新诚基基置业格林园开发区第第一大街街34号号开发区天津顶雅雅房地产产开发有有限公司司泰达芳林林园天津经济济开发区区第三大大街与南南海路交交口开发区天津经济济技术开开发区房房地产公公司市区泰达国际际公寓南开区复复康路99号南开泰达国际际酒店集集团有限限公司东海岸国国际花园园士英路南开三联投资资集团公公司宁发阳光光公寓南开区士士英路南开宁发房地地产开发发公司万德花园园南开区南南京路与与卫津路路交口南开华升房地地产公司司翠薇园南开区水水上公园园北路南开大安房产产立达公寓寓南开区士士英路南开天津立达达实业公公司天娇源南开区水水上公园园路南开天津浩天天

45、房地产产开发有有限公司司阳光1000南开区华华苑南开北京阳光光1000公司天津奥林林匹克花花园天津红桥桥区丁字字沽三号号路延长长路红桥天津奥林林匹克花花园置业业投资公公司罗马花园园河西区友友谊北路路河西天津翔达达房地产产开发公公司万顺温泉泉花园乐园道于于黄埔路路交口河西万顺置业业泰达园永安道与与汕头路路交口河西天津开发发区房地地产天娇园干部俱乐乐部内河西天津浩天天房地产产开发有有限公司司国通大厦厦浦口道与与南京路路交口河西天津国通通实业发发展有限限公司森淼清华华园和平区云云南路与与贵州路路交口和平鑫森置业业新世界花花园和平区福福安大街街与慎益益大街交交口和平新世界中中国地产产有限公公司1、高档

46、档公寓项项目综合合品质评评价我们针对对高档公公寓项目目的各项项物业要要素逐项项进行综综合对比比分析，为了准准确地反反映高档档公寓项项目的综综合品质质，我们们应用了了中原公公司住宅宅产品综综合品质质指标评评测系统统，为本本案高档档公寓市市场建立立了新的的数学模模型，对对重点项项目、次次重点和和一般项项目的综综合品质质进行评评定。本本系统以以层次分分析法为为基本原原理，经经过分析析论证确确定高档档公寓综综合品质质的5个个相互独独立的要要素，用用层次分分析法（AHPP）确定定其权重重，运用用德尔菲菲法对各各项目55项要素素综合评评定打分分，最终终得出高高档公寓寓各项目目的综合合品质指指标。各各要素权

47、权重及各各项目最最终综合合指标如如下：高档公寓寓各评价价要素权权重值各公寓项项目综合合品质评评定分区物业名称称外部因素素楼型和户户型规划设计计硬件设施施服务综合指标标市区泰达国际际公寓54.54.55595森淼清华华园544.54.5489立达公寓寓4.5444.54.585天娇园5444485万顺温泉泉花园543.543.582罗马花园园4444480新世界花花园4444480翠薇园4.53.543.5479泰达园43.53.544.576天津奥林林匹克花花园2.544.53.54.574宁发阳光光公寓4.53.533.5372东海岸国国际花园园4.5333.5369万德花园园3.5233.

48、5360国通大厦厦3.5323.5360滨海新区区华纳豪园园54.54.54.54.593泰达芳林林园4343.54.575格林园4.53.533.5474莱茵春天天3.5233.5360滨海龙都都2.5222243领先华翠翠洋房2222240从上表可可以看出出，项目目综合品品质得分分最高的的前3个个项目是是：泰达达国际公公寓，华华纳豪园园和森淼淼清华园园。分区综合合品质评评定滨海新区区高档公公寓项目目的综合合品质低低于市区区的项目目，主要要由于市市区所选选定的项项目多位位于最发发达的地地区，土土地价值值较高，会配套套齐全，交通、购物、子女教教育等条条件得天天独厚，所以项项目的综综合评分分值较

49、高高，达到到了788分左右右；而滨滨海新区区项目在在规划建建筑水平平，生活活设施配配套等方方面比市市区稍差差，今后后随着天天津整体体规划东东移，滨滨海新区区将是天天津最有有发展的的地区，其住宅宅的综合合品质会会有很大大的提高高。2、高档档公寓项项目供应应量分析析高档公寓寓项目规规模明细细分区物业名称称建筑面积积已开发面面积滨海新区滨海龙都都6.0006.000莱茵春天天19.22019.220华纳豪园园22.5502.722领先华翠翠洋房1.5001.500格林园3.4553.455泰达芳林林园7.0007.000市 区泰达国际际公寓6.1336.133东海岸国国际花园园10.00010.00

50、0宁发阳光光公寓4.0004.000万德花园园10.3374.400翠薇园8.0008.000立达公寓寓9.0009.000天娇源21.0009.000阳光100060.0000天津奥林林匹克花花园67.00013.880罗马花园园23.66015.000万顺温泉泉花园7.0007.000泰达园5.0005.000天娇园5.0005.000国通大厦厦1.5001.500森淼清华华园8.9005.600新世界花花园15.0001.655分区供应应量情况况 （单单位：万万平方米米）市区高档档公寓项项目供应应量远远远大于滨滨海新区区。本次次调研所所选市区区项目总总规模约约为2661.55万建筑筑平方

51、米米，滨海海新区项项目规模模不到660万建建筑平方方米；已已开发面面积，市市区为1105万万建筑平平方米，滨海新新区不到到40万万建筑平平方米。市区平平均销售售率为668%，滨海新新区平均均销售率率为422%。分区销售售率3、高档档公寓项项目产品品分析3.1.整体规规划在所选项项目中，大多数数项目的的规划水水平接近近，个别别项目如如华纳豪豪园、奥奥林匹克克花园等等规划水水平较高高。由于于这些项项目的需需求客群群多为高高收入高高教育层层次的人人群，因因此一些些高水准准的开发发商为了了迎合这这些消费费者的高高品位产产品，更更快的促促进客户户购买，所以在在整体规规划和环环境规划划上引进进国际知知名规

52、划划公司，以图把把国际上上最先进进的规划划概念引引领、嫁嫁接到自自己的产产品设计计中，如如鑫森置置业公司司借助新新加坡设设计师对对清华园园整体规规划进行行大量调调整，引引入新加加坡特色色的首层层架空设设计等，都对项项目质素素的提升升产生了了重大作作用。高档公寓寓项目容容积率物业名称称占地面积积建筑面积积容积率泰达国际际公寓0.8666.1337.144万顺温泉泉花园1.0007.0007.000万德花园园1.60010.3376.488宁发阳光光公寓0.7004.0005.711国通大厦厦0.3001.5005.000森淼清华华园2.2008.9004.055新世界花花园4.66615.000

53、3.222翠薇园2.6778.0003.000罗马花园园8.30023.6602.844立达公寓寓3.5009.0002.577华纳豪园园9.00022.5502.500东海岸国国际花园园4.00010.0002.500泰达芳林林园3.0007.0002.333泰达园2.2005.0002.277天娇源11.22021.0001.888天娇园3.6005.0001.399阳光100045.00060.0001.333莱茵春天天16.00019.2201.200天津奥林林匹克花花园66.66067.0001.011格林园3.8443.4550.900滨海龙都都7.0006.0000.866领先华

54、翠翠洋房1.8001.5000.833以上各项项目平均均容积率率为1.61。不同容积积率组别别的综合合评定项目建筑面积积比例平均容积积率综合评分分容积率1项目目10.995 3.4%0.87752.115容积率112.55项目100.50 31.33%3.75577.778容积率分分布在不同容容积率组组别中，容积率率在12.55之间的的项目市市场供应应量最大大，达到到2099.7万万建筑平平方米，占市场场供应量量的655.3%。容积积率大于于2.55的项目目，以小小高层、高层住住宅为主主，部分分产品较较为新颖颖，如华华纳豪园园的台式式设计风风格在天天津市场场独具特特色，其其建筑设设计与地地段、

55、环环境、配配套互相相呼应，互为彰彰显，综综合评价价分值较较高，由由此可见见在天津津开发住住宅过程程中产品品创新的的重要性性。3.2绿绿化率高档公寓寓项目绿绿化率分区物业名称称绿化率滨海新区区滨海龙都都35%领先华翠翠洋房35%泰达芳林林园35%莱茵春天天43%华纳豪园园45%格林园58%市区泰达国际际公寓20%立达公寓寓20%新世界花花园25%国通大厦厦26%泰达园30%万德花园园31%宁发阳光光公寓35%翠薇园35%万顺温泉泉花园35%东海岸国国际花园园40%阳光100040%天津奥林林匹克花花园40%罗马花园园40%森淼清华华园40%天娇园42%天娇源45%以上高档档公寓项项目平均均绿化率

56、率为399%。不同绿化化率项目目的综合合评定由于天津津市地理理和气候候条件的的限制，本市房房产开发发项目的的绿化水水平成为为客户购购房的一一个重要要选择因因素。在在综合考考虑绿化化成本和和绿化效效果的基基础上，应开发发项目的的绿化率率在大于于40%的项目目，所对对应的综综合品质质评价分分值最高高，但在在绿化率率小于330%的的项目中中，泰达达国际公公寓综合合品质得得分很高高，其五五星级酒酒店式的的管理使使其综合合品质弥弥补了在在这方面面的缺陷陷，可以以看出如如何在高高档住宅宅供应市市场提高高物业的的综合品品质是项项目成功功的关键键之一。3.3小小区配套套本次调研研所选项项目因区区位关系系，公用

57、用市政设设施一般般配套齐齐全。部部分项目目，如天天津奥林林匹克花花园，所所处地区区为市区区最边缘缘，原先先其基地地为农田田，缺乏乏完善的的市政配配套，但但开发商商拿地时时获得政政府支持持，开发发过程中中，政府府组织一一系列的的配套施施工，包包括设立立瑞景中中学，鼓鼓励“家乐”超市投投资，因因此其周周边生活活设施也也将在其其明年入入住时配配套比较较完善。高档公寓寓项目外外部配套套分区物业名称称邮局银行餐饮娱乐乐商业体育场馆馆幼儿园中小学医院公园景区区公交车站站滨海新区滨海龙都都莱茵春天天华纳豪园园领先华翠翠洋房格林园泰达芳林林园市区泰达国际际公寓东海岸国国际宁发阳光光公寓万德花园园翠薇园立达公寓

58、寓天娇源奥林匹克克花园罗马花园园万顺温泉泉花园泰达园天娇园国通大厦厦森淼清华华园新世界花花园这些较高高档次的的公寓项项目根据据地段、规模、产品定定位及目目标市场场等条件件的不同同，自身身所配套套的生活活设施也也不尽相相同，一一般偏重重于日常常生活购购物和儿儿童游乐乐的配套套。如奥奥林匹克克花园项项目，用用内部完完善的配配套设施施来弥补补周边市市政配套套设施的的落后。完善的的生活配配套还可可以提供供便捷的的生活，这对生生活节奏奏日趋加加快的现现代人，是十分分重要的的，同时时对于提提升项目目品质与与档次，对增加加项目卖卖点是很很有帮助助的。高档公寓寓项目内内部配套套分区物业名称称小区诊所所幼儿园商

59、店儿童游乐乐设施老年人活活动场所所超市便利店金融设施施中水滨海新区滨海龙都都莱茵春天天华纳豪园园领先华翠翠洋房格林园泰达芳林林园市区泰达国际际公寓东海岸国国际花园园宁发阳光光公寓万德花园园翠薇园立达公寓寓天娇源奥林匹克克花园罗马花园园万顺温泉泉花园泰达园天娇园国通大厦厦森淼清华华园新世界花花园调研项目目会所配配置分区物业名称称会所壁球场羽毛球场场网球场游泳馆保龄球场场台球室健身房桑拿浴室室餐饮设施施乒乓球室室棋牌室SPA滨海新区滨海龙都都莱茵春天天华纳豪园园领先华翠翠洋房格林园泰达芳林林园市区泰达国际际公寓东海岸国国际宁发阳光光公寓万德花园园翠薇园立达公寓寓天娇源奥林匹克克花园罗马花园园万顺温

60、泉泉花园泰达园天娇园国通大厦厦森淼清华华园新世界花花园车位配置置分类物业名称称车位比例例A滨海龙都都25%万德花园园25%格林园30%国通大厦厦30%新世界花花园30%B莱茵春天天40%东海岸国国际花园园40%宁发阳光光公寓40%立达公寓寓40%罗马花园园40%C领先华翠翠洋房50%天津奥林林匹克花花园50%万顺温泉泉花园50%泰达园50%泰达芳林林园60%翠薇园60%天娇园60%D泰达国际际公寓70%天娇源70%森淼清华华园70%华纳豪园园100% 以上项项目车位位平均配配置率为为50%不同车位位比例综综合品质质得分类别平均车位位配置率率综合品质质得分A27%63B40%72C54%74D7