太原枣园项目产品定位及形象塑造报告

1、山西太原原枣园项项目产品定位位及形象象塑造报报告房地产营营销管理理部20088/11/17第一部分分：项目目概况地块概况况位置本地块位位于太原原市区东东部，为为东山的的一部分分，属于于太原市市东扩的的范围。地块正正对长风风大街，与旧城城中心和和省政府府相距较较近，地地理位置置优越，交通便便利。地块地势势东北高高西南低低，边界界不规则则，规划划用地为为6平方方公里，有良好好的自然然生态环环境。开发背景景根据太太原市总总体规划划（2000620220）（目前前正在修修订中），将太太原市城城市性质质定位为为中国历历史文化化名城；新型能能源和工工业基地地；承东东启西的的区域性性中心城城市。都市圈形形态

2、为，一个核核心，两两个圈层层，指状状发展；城市规规划方向向为南移移西进，北展东东扩，以以长风大大街为界界限分为为南北两两区，重重点发展展南区。开发强度度本项目目目前为我我司与政政府协作作开发项项目，对对产品的的开发类类型有一一定的设设想，但但对容积积率以及及各个地地块的开开发强度度没有明明确的数数据要求求。根据产品品类型的的设想，以别墅墅类产品品和少量量的多层层、高层层为主，预计形形成的整整体容积积率在00.7以以下。SWOTT分析优 点：地块处在在太原东东部的地地坎上，环境、空气质质量优越越，具备备营造高高端项目目的外部部环境和和资源。项目的规规模优势势有利于于项目形形象品牌牌的迅速速建立。

3、地块内有有一定的的文物资资源，对对项目塑塑造人文文气质有有较大帮帮助。劣 势地块内有有较多的的自然村村落、发发电厂、砖场分分布，拆拆迁量比比较大。配套条件件不成熟熟，市政政、商业业等都要要依靠自自身营造造。地块内无无产业支支持，人人流导入入难度大大。机 会太原市城城市整体体发展中中的北展展东扩为为项目的的发展提提供了发发展空间间。目前太原原市场上上没有类类似的规规模项目目，存在在市场空空缺。威 胁一般城市市印象对对东区的的片区形形象较差差，对塑塑造高端端的城市市形象有有较大的的阻碍。大规模的的产品量量对客户户群体有有较大的的要求，市场基基数压力力大。开发模式式一二级级多种形形式，操操作难度度大

4、。总 结：整体上看看，本项项目的利利益点与与风险点点同样地地突出，开发商商面临的的问题是是一块生生地、新新地上的的城市建建造问题题，在冲冲突如此此明显的的条件下下，建议议抓住机机会，规规避风险险，合理理运营项项目。第二部分分 市市场状况况整体态势势和较发达达的地区区相比太太原市的的房地产产市场还还比较落落后，从从供应角角度看，虽然近近几年太太原市的的房地产产市场有有了很大大发展，但缺乏乏创新，市场上上推出的的楼盘具具有较大大的雷同同感，没没有个性性。整个个市场还还处于功功能产品品时代，也就是是说房地地产开发发还停留留在只能能满足一一般居住住需求。功能性产产品经过过一段时时间的发发展后就就应该细

5、细分市场场，产品品档次有有所提升升，从功功能产品品向建筑筑产品过过渡。也也就是说说，房子子要具有有两个功功能：商商品性和和文化性性。房地地产市场场既要有有满足低低收入阶阶层的功功能性产产品，也也要有满满足高收收入阶层层的带有有体验价价值和文文化品位位的产品品。正是是因为太太原房地地产还处处于功能能性产品品时代，还没有有真正的的高端产产品；落后意味味着机会会，本项项目对绿绿地而言言有良好的发发展机遇遇。市场特点点太原房地地产目前前还处于于初级阶阶段，市市场没有有划分，竞争不不激烈，发展空空间很大大。首先表现现在产品品的品牌牌效应上上。对于于目前还还没有形形成品牌牌的本地地开发商商，知名名房地产产

6、品牌的的介入会会吸引大大部分消消费者的的眼球；其次，中中小开发发商将被被挤得没没有市场场空间。由于外外来投资资者具有有资金实实力和城城市运营营商能力力，可以以进行城城市大规规模成片片开发，本地中中小开发发商肯定定在土地地拍卖中中处于劣劣势，或或者根本本得不到到土地，最后被被迫退出出市场；再次，由由于本地地开发商商的开发发理念滞滞后，开开发出来来的楼盘盘将无力力和外来来开发商商抗衡，可能会会增加现现房存量量，开发发风险加加大。对本项目目而言，相对于于6.55平方公公里的开开发规模模而言，太原市市3000万的常常驻人口口，显然然不足以以支撑如如此大规规模的住住宅量，需要着着力吸引引山西省省的高档档

7、居住人人群。类型市场场太原市目目前没有有成规模模的别墅墅类项目目，只在在几个规规模较大大的项目目中存在在极少数数量的别别墅，在在产品类类型上，高端别别墅类是是个空白白点。由于城市市条件的的限制，高层、小高层层建筑是是目前市市场上的的主流，多层也也并不多多见。仅就产品品类型而而言，本本项目有有较大的的发展空空间。建筑类型型太原市的的住宅产产品水平平偏低，高品质质物业缺缺乏。市场结构构分布不不合理，居住类类型集中中在高层层公寓上上，多层层住宅物物业缺乏乏。也缺缺乏别墅墅类产品品。70%以以上为中中高端（40000元/平方米米以上）大户型型产品。一般民民众对户户型的认认知为1150以以上才为为大户型

8、型，1220平方方米的三三房只是是标准产产品而已已。对复式当当地市场场称为“楼中楼楼”，很有有追捧的的热情。最大的的一套做做到了三三层带空空中游泳泳池，5590平平方米，号称亚亚洲最大大。价格分布布所调查楼楼盘主要要集中在在小店区区域，价价格范围围集中在在45000550000，价格格差异性性不是很很大，最最低价格格处在338000，最高高为53300。个人认为为主要体体现的是是地段价价值，在在产品趋趋同的基基础上，产品面面的潜力力并没有有得到反反映。形态发展展从参与调调研的项项目来看看，在未未来一两两年内，南区、西区将将会有大大量的酒酒店写字字楼项目目推出。目前太太原市的的唯一一一家五星星级

9、的酒酒店为国国贸。除除假日酒酒店外尚尚无其他他品牌酒酒店管理理集团进进入。客户分布布太原房地地产市场场消费存存在“两头大大、中间间小”的现象象，以外外城市到到省会购购房的煤煤炭及相相关行业业高端客客户和以以年轻人人为主的的低端客客户为购购房主体体，没有有出现类类似其他他城市以以城市中中产阶级级和白领领等中端端客户为为购房主主体。因因此，带带动了市市场上990平方方米以下下的小户户型和1140平平方米以以上的大大户型产产品比较较热销。规模效应应在项目开开发比较较集中的的南区，大的开开发项目目基本没没有，大大多是百百亩左右右的中小小型项目目，最大大的项目目奥林匹匹克花园园整体也也仅有227万方方。

10、品牌太原市场场开发商商以本地地为主，品牌开开发商尚尚未大量量进入。前期进进入多采采取与本本地开发发商合资资的形式式，较有有实力的的是太重重大唐房房地产，由厦门门大唐房房地产开开发公司司和太重重房地产产公司合合资组建建，开发发大唐世世家、大大唐长风风、奥林林匹克花花园等项项目（这这也是唯唯一一个个全国性性地产品品牌项目目）。广州合富富辉煌做做为代理理行业的的品牌企企业是目目前在太太原的唯唯一品牌牌中介机机构。户型特点点太原房地地产市场场上，户户型的成成熟度偏偏低，有有许多基基本的功功能问题题解决的的尚不是是非常完完善，本本项目存存在巨大大的改进进空间。面宽由于太原原纬度偏偏高，对对日照间间距比例

11、例的要求求为1.54，相对于于南方地地区偏大大，为了了争取容容积率，在户型型选择上上，相对对的小面面宽大进进深成为为最佳的的选择。一些1140平平方米的的户型面面宽只有有8米。黑卫生间间面宽资源源的紧缺缺无法保保证所有有房间的的直接采采光，在在大套型型里两个个卫生间间，总会会出现一一个黑卫卫生间。餐厅与客客厅在餐厅和和客厅经经常做为为整体处处理，没没有明显显分割。餐厅多多通过客客厅或厨厨房二次次采光，在高级级住宅中中，容易易引起气气味的干干扰，降降低居住住品质。阳台大多房型型只有一一个阳台台甚至无无阳台，有时安安置在主主卧区域域，缺乏乏工作阳阳台，不不便于生生活功能能的解决决。朝向由于地域域的

12、气侯侯条件因因素，朝朝向问题题在太原原相当重重要。纯纯北向的的套型基基本无法法满足生生活需求求。建筑形象象如前所述述，太原原市的房房地产开开发在产产品面上上尚处于于一个较较低的层层次，风风格特征征尚处于于缺位状状态，大大部分的的建筑形形象都比比较粗陋陋。图为太原原省市政政府集资资项目：丽华苑苑，244层。图为小户户型项目目，新太太原公寓寓。太原地处处山西省省腹部，位于东东经1111330至至1133099和北北纬377277至338225之之间。市市区座落落于海拔拔8000米的汾汾河河谷谷平原上上。东部部为太行行山，西西部为吕吕梁山，云中、系舟二二山合抱抱于北，晋中平平原展布布于南，汾水自自北

13、向南南纵贯全全境。地理形成成合抱洼洼地之势势，造成成太原的的城市污污染比较较严重，造成太太原城市市整体色色调偏于于灰沉，市区建建筑形象象上没有有明显的的地方特特色。图为太原原项目北北美新天天地在这种市市场情况况下，建建筑形象象的塑造造就显得得尤为重重要。只只有自身身性格鲜鲜明，形形象突出出，才能能从众多多面貌模模糊的项项目中跳跳出来。图为太原原建成项项目阳光光地带。第三部分分 项项目定位位项目定位位项目定位位：以高档低低密度居居住区为为主，结结合休闲闲商业，人文旅游游和生态态度假、运动产产业的综合性城城市新区区开发。形象定位位：清新自然然生态的的欧式现现代化小小镇开发要点点城市开发发运营就本项

14、目目的规模模，运营营方式来来说，决决不仅仅仅是一个个大规模模地产项项目的操操作，而而是一个个新型城城市区域域开发。从这个个角度，绿地的的角色不不仅是房房地产的的制造者者，更是是与政府府携手规规划城市市战略发发展的指指挥者。所需要要考虑的的问题，就不局局限在资资本运营营的利润润追求上上，同时时要考虑虑区域的的城市形形象、社社会生态态等问题题。品牌开发发商的引引入目前的太太原房地地产市场场上，基基本没有有知名房房地产商商的进入入，在早早期的舆舆论上，顺驰与与首创都都曾经有有过觊觎觎。但从从目前来来看，只只有奥林林匹克花花园的品品牌导入入。本地地发展商商也只有有大唐地地产等一一两家稍稍具规模模。本项

15、目的的规模决决定了其其开发方方式将为为产品的的开发与与土地的的开发相相联动。在此点点上，在在开发商商的选择择上可以以考虑以以国内品品牌开发发商的定定向引进进为为考考虑点。营造本本区域的的良性竞竞争空间间，炒热热相对印印象度偏偏低的区区域概念念。产业配套套就本项目目的大规规模而言言，居住住功能只只是定位位其中的的主体部部分，相相对于一一般意义义上的大大盘，在在功能的的完备性性上要丰丰富的多多。本项项目不是是要塑造造一个卧卧城，还还要考虑虑到社会会生态各各个方面面的功能能组合，在居住住之外，政府管管理、产产业支持持等都必必须在考考虑的范范围之内内。开发模式式本项目的的规模决决定开发发模式是是造城，

16、是以土土地运营营为主导导的房地地产开发发。所以以在前期期建设中中，对板板块的预预热炒作作远重于于对连续续性开发发的考虑虑。土地分割割在一级土土地开发发中，土土地的分分割对二二级住宅宅的开发发有巨大大的影响响力，在在一定程程度上也也决定了了其他开开发商进进入枣园园的可能能性和积积极性。譬如：在高尔尔夫项目目的开发发周边必必须配套套有一定定量的高高端别墅墅，以保保证开发发者的利利益所得得，吸引引进入。合理地土土地分割割是本项项目成功功地关键键因素。生态系统统 在本项目目的操作作中，出出于环保保等个方方面的考考虑，建建议将生生态性做做为开发发主题加加以考虑虑，在能能源的使使用上考考虑可再再生能源源：

17、风能能、太阳阳能、地地热、中中水回收收、中空空玻璃、户式中中央空调调、内外外墙保温温等。并并考虑资资源的循循环利用用,以无无污染的的生态化化做为本本项目的的卖点。功能设置置及规划划建议前提:本本项目地地块人流流不大，引入人人流成为为本项目目成功的的关键因因素。行政中心心及市民民广场做为新区区的管理理中心，行政级级别为街街道居委委会一级级。占地：1100亩亩。容积率：0.881.0高度：不不超过55层。用途：行行政办公公，市民民集会、公益活活动（焰焰火）等等。功能：包包括行政政办公场场所、市市民广场场、快捷捷酒店、医疗、银行、邮局等等。奥林匹克克中心占地：1100亩亩意义：中中心集中中式运动动场

18、馆做做为举办办省市级级运动会会，各种种球类比比赛，演演唱会等等使用，分散在在地块内内的小型型活动场场地做为为居民社社区运动动活动使使用。经营方式式：政府府投资经经营。参考案例例:上海海奥林匹匹克花园园内的体体育运动动设施。绿化中心心两个市政政公园，开放式式、公益益性占地：各各2500亩左右右，共5500亩亩。用途：改改善居住住生态环环境，增增加居民民休闲去去处，增增加居住住景观效效应，对对高品质质住宅提提供价格格支撑。经营方式式：公益益开放，无门票票，政府府投资经经营。购物中心心：休闲购物物主题城城占地：约约1000亩容积率：0.330.4建筑形态态：别墅墅式生态态小景模模式，不不超过三三联排

19、。建筑高度度：不超超过三层层。单套面积积：2000平方方米左右右参考案例例：奥特特莱斯OOUTLLES名名品折扣扣店。经营方式式：市场场化运作作，招商商经营，先租后后售。参考图片片：餐饮中心心建筑形态态：街区区，两条条街区，一条亚亚洲之旅旅美食街街，经营营亚洲各各地区的的特色餐餐饮，一一条为中中华饕界界，经营营中国特特色美食食餐饮。占地：550亩容积率：0.440.6建制形态态：双拼拼加联排排别墅式式商业，带状布布置。高度：不不超过两两层参考案例例：西安安饕界项项目，上上海大拇拇指广场场。经营方式式：市场场化运作作，专业业招商经经营管理理，先租租后售。参考图片片：高球中心心高尔夫球球场及别别墅

20、占地：113000亩（其其中球场场8000亩，独独栋别墅墅用地5500亩亩。）。规格：118洞、会所、一座五五星级别别墅酒店店、一座座四星级级酒店式式公寓。别墅用地地容积率率：0.2。经营方式式：定向向土地招招商，别别墅开发发及球场场联建。参考案例例：深圳圳观澜湖湖、佘山山高尔夫夫、昆山山大上海海高尔夫夫。参考图片片：教育中心心一个高中中、一个个小学、两个幼幼儿园。占地：共共3000亩。容积率：1.00。建筑形态态：多层层。参考案例例：同济济交大的的建筑方方式。建筑高度度：不超超过四层层。经营方式式：与太太原知名名学校合合作经营营或引入入贵族寄寄宿制学学校。第四部分分：产品品形象定定位定位主题

21、题形象描述述英伦乡村村田园风风格古典而纯纯朴以暗暗红基调调为主的的都铎式式建筑英式果树树园为主主体风格格特征瓜田李下下的悠闲闲生活伸手可及及的各色色温带水水果点缀缀在万绿绿丛中，飘香四四溢当时钟敲敲响四下下时，世世上的一一切瞬间间为茶而而停莎翁的文文学经典典在这里里一脉相相承英格兰斯斯特拉斯斯福sttrattforrd小镇镇全景展展现埃文河畔畔鹅声犬吠吠、平湖湖泛舟的的水响露天表演演秀的苏苏格兰长长笛乐声声划破小小镇的平平静幽雅、尊尊贵的生生活及居居住环境境是现代代都市人人所追求求的一种种生活，以浓郁郁的英伦伦乡村情情调为主主题，对对项目作作特色化化的包装装，充分分体现物物业的品品味和档档次是

22、项项目的核核心。形象定位位案名建议议：埃文文河谷英国国都铎式式风情小小镇斯特班公公馆缘起埃文河银光闪闪闪的埃文文河，你你在缓缓缓流去，在你河畔畔，莎士士比亚常常梦到不不朽的万万物；借着月光光，仙女女们绕着着他的绿绿床起舞舞，因为他头头枕的芳芳草地是是一片圣圣土。伽里里克而埃文河河上那栋栋中世纪纪留下来来的拱桥桥，应是是小镇更更为古老老的见证证。脚下下，埃文文河水静静静地流流淌，成成群的天天鹅和野野鸭在河河中追逐逐嬉戏。教堂的的钟声响响起，荡荡开河面面层层涟涟漪，向向人们心心灵深处处传递着着悠扬的的静谧。埃文河畔畔斯特拉拉斯福（strratffordduppavvon）美丽丽的莎翁翁故居世界戏剧

23、剧大师莎莎士比亚亚的故乡乡是艾玛玛河畔斯斯特拉斯斯福。人人口仅22 万，但游客客每年达达1500万人次次。位置斯特拉夫夫德在曼曼城与牛牛津之间间，是典典型的英英国南部部古镇。远望古古镇，在在丘陵起起伏的绿绿色原野野上，奔奔来一片片浓绿的的岛屿，浓绿衬衬托下，远近相相连的陡陡尖的屋屋顶泛着着陈年葡葡萄酒的的殷红。古镇方方圆不足足两公里里，穿镇镇而过的的埃文河河两岸，林木染染翠。都都铎式建建筑的陡陡峻与厚厚重，哥哥特式建建筑的俏俏丽和奇奇幻，历历史悠久久的普通通民居的的粗犷和和古朴，书写着着古镇的的历史沧沧桑，莎莎士比亚亚的故居居坐落在在亨利街街，它是是一幢典典型的都都铎式的的两层木木房，古古雅庄

24、重重。游览胜地地、自然然环境、生活场场景英格兰中中部的埃埃文河畔畔斯特拉拉特福小小镇，被被认为是是世界文文学巨匠匠威廉莎士比比亚的故故乡。小小镇拥有有一条秀秀美的埃埃文河，河上多多天鹅，多野鸭鸭，多游游艇；河河畔多大大树，多多狗、多多雕塑，多鲜花花。秋风风拂面，秋雨蒙蒙蒙，天天空中不不时有成成群的大大雁排成成人字形形向南飞飞去。 名人故居居（莎翁翁和约翰翰哈佛）斯特拉特特福是如如雷贯耳耳的大文文豪莎士士比亚的的故乡；哈佛大大学的创创始人约约翰哈佛佛的故居居也在这这个美丽丽的小镇镇。15644年莎士士比亚出出生在埃埃文河上上的斯特特拉特福福。莎士士比亚的的父亲是是第一代代从农村村进城经经营羊皮皮

25、生意的的商人，母亲是是农场主主的女儿儿。莎士士比亚出出生地在在博物馆馆旁，一一座带阁阁楼的三三层橡木木与石头头的都铎铎式建筑筑，是当当时这座座只有220000人口的的小镇上上最漂亮亮的建筑筑之一。河畔鲜花花环绕的的绿地里里，最显显眼的一一组雕塑塑是莎士士比亚和和他塑造造的个个人物。居中端端坐在高高高纪念念碑座上上的是默默默沉思思的莎翁翁本人，周围是是富有勇勇气的霍霍尔王子子（即位位后为亨亨利五世世）、质质疑人生生的哈姆姆雷特、野心勃勃勃的麦麦克白夫夫人以及及好自吹吹自擂的的福斯塔塔夫。据据说雕塑塑家以此此人象象征莎剧剧的个个基本类类别：历历史剧、哲理剧剧、悲剧剧和喜剧剧。建筑特征征这是座一一半

26、木结结构的在在伊丽莎莎白时代代相当普普通的房房屋，主主要是用用橡木，这种木木料象钢钢材一样样坚固，地板略略有腐蚀蚀，方形形的大柱柱子黑黝黝黝地发发光，敲敲上去铮铮铮有声声。嵌入入砖墙，框架外外露，构构成纵横横疏密的的花纹。门墙上上有铭文文，有浮浮雕，属属于宗教教性质。英国的的建筑大大部分是是尖顶的的，屋角角有方形形的或者者长方形形的砖砌砌烟囱，高高矗矗立。斯斯特拉特特福有的的用砖，有的用用石，最最显眼的的却是木木材，很很多还保保留着莎莎士比亚亚时代的的样式。英国的都都铎式建建筑风格格都铎式（Tuddor）建筑是是指十六六世纪前前半叶风风行的英英国建筑筑，大约约风行于之

27、间间，约亨亨利七世世、爱德德华六世世在位期期间，那那是介于于歌德德垂直式式（GGothhic Perrpenndicculaar）与与帕拉拉迪奥式式建筑（Paallaadiaan aarchhiteectuure）的转型型期风格格。来源根据建筑筑史料，都铎式式的起源源是在公公元15534年年英国都都铎王朝朝的亨利利八世为为了婚姻姻问题和和罗马天天主教庭庭决裂，此后一一段时期期大型的的宗教建建筑活动动因此停停止，新新贵族们们开始建建造舒适适的官邸邸，这种种情况下下，混合合着传统统的歌德德式和文文艺复兴兴风格的的都铎建建筑应运运而生，最初是是为有钱钱人家或或贵族建建造的，以后才才陆续被被民间广广泛

28、采用用。都铎铎建筑形形体复杂杂起伏，保留了了歌特式式建筑的的塔楼，但构图图中间突突出，两两旁对称称，是文文艺复兴兴建筑的的特点。此外，都铎时时期出现现了许多多露木结结构的民民间住宅宅，这种种建筑深深色的外外露木构构架和白白色的墙墙壁形成成鲜明的的对比，极具民民族特色色。风格特征征一般来说说，都铎铎式特点点为有突突出的交交叉骨架架山墙，也有两两个或者者三个砖砖石砌的的大烟囱囱，并有有装饰线线脚；墙墙体采用用暗红色色砖石及及抹灰等等材料组组合而成成，这类类建筑喜喜用凸窗窗，用狭狭长的窗窗扇组成成，双悬悬式或棱棱形窗也也较普遍遍，入口口用石料料砌成拱拱形边框框，非常常特别。开发经济济指标经济技术术指

29、标及及开发顺顺序建议议（低密密度、档档次层级级走高）一期指标标用地面积积：2550亩，16667500平方米米容积率：0.775建筑面积积：12250000平方方米建筑形态态：四联联排别墅墅花园园洋房物业形态态组成联排别墅墅：23层，以四联联排为主主。占地：1100亩亩容积率：0.55总建筑面面积为：333350平平方米。单套面积积控制在在22003000平方方米(约约1355套)。花园洋房房（5层层电梯）类似联联排别墅墅占地：1150亩亩，10000550平方方米。容积率：0.88总建筑面面积：8800440平方方米。单套面积积控制在在12001880平方方米,约约5500套。类似联排排，有

30、坡坡屋顶，层层退退台，每每户有露露台，底底层有花花园。二期指标标用地面积积：4000亩，容积率：0. 5建筑面积积：13333000平方方米建筑形态态：双拼拼别墅（二层）联排排别墅（三层）单套面积积：双拼拼别墅（18002330平方方米）、联排别别墅（22302500平方米米）三期指标标用地面积积：5550亩，容积率：0. 4建筑面积积：14466668平方方米建筑形态态：以小小面积独独栋别墅墅（二层层）部部分双拼拼别墅（二层）单套面积积：独栋栋别墅（30003550平方方米）、联排别别墅（22502800平方米米）目标客户户群分析析本项目的的客户基基本特质质为：有有较高的的文化素素质，有有一

31、定经经济实力力，接受受新事物物，比较较注重对对精神生生活的追追求。主力客户户群一：别墅物物业，主主力客户户为太原原新富阶阶层，职职业为私私营业主主（煤老老板），企业高高管和职职业经理理人，以以及高收收入的公公务员。年龄在在35-45岁岁左右，家庭年年收入在在20万万元以上上，属于于多次置置业者。他们对对居住环环境要求求较高，体现身身份地位位的高档档物业对对其吸引引力很强强。这批批人属于于财富增增长最快快的一群群。主力客户户群二： 花园园洋房的的购房者者属于城城市中上上层收入入者， 最少是是二次置置业者。他们是是太原近近年来随随着产业业发展而而发展起起来的一一批城市市中产阶阶级，包包括律师师、医

32、生生、文化化人、企企业家等等各个行行业的精精英，年纪在在30-40岁岁之间，他们收收入稳定定、品位位高雅，追求别别墅式的的宽敞舒舒适的居居住环境境，但是是受别墅墅过高总总价的限限制，转转而投向向具有相相对独立立性，并并可以亲亲近自然然的花园园洋房物物业。主力客户户群三：白领阶阶层，特特别是在在太原东东区工作作的白领领，是本本项目花花园洋房房的目标标客户。他们一一般文化化程度比比较高，有相当当的审美美和时尚尚观点。工作年年限比较较短，家家庭储蓄蓄少，但但对未来来有较高高的预期期，敢于于提前享享受生活活。他们们面临结结婚或一一次换房房，有较较强的购购房需求求。另外，对对太原看看好的境境外人士士，外

33、地地投资客客也是本本项目的的潜在客客源。建筑风格格主体建筑筑风格（拥有独独具风格格的建筑筑）建筑设计计提取欧欧洲英式式都铎式式建筑外外立面装装饰的部部分元素素，如墙墙面、线脚脚等，并并将其明明朗化、简洁化化、概念念化，在在外观方方面重点点强调建建筑的外外观轮廓廓线，既既强调建建筑的个个性与识识别性，又以不不同方位位造型的的穿插组组合与外外立面及及屋顶色色彩的有有序变化化，打破破了单调调元素的的重复与与大面积积相同色色彩、材材质所造造成的沉沉闷感。 呈现出出原汁原原味的英英国小镇镇的建筑筑风貌，体现了了英国传传统市镇镇中心不不同年代代的建筑筑物，仿仿佛一幅幅即将完完成的油油画，都都铎王朝朝时期的

34、的华贵与与英国现现代建筑筑的创新新在这里里交汇，飘有威威士忌淳淳香的酒酒吧和夜夜晚朦胧胧的灯光光使这里里充满了了诗情画画意。埃埃文河谷谷建筑形形式的丰丰富性、层次感感、文化化感，包包涵英伦伦小镇的所所有韵味味：宁静静、安恬恬、舒适适、优雅雅，尊贵贵更更因建筑筑师在色色彩、造造型、材材质上的的妙手生生辉而显显得韵味味绵长，内涵深深远。售楼处风风格建议议（仿莎莎翁故居居）售楼处面面积建议议控制在在5000平米。莎翁故居居，位于于布仑河河边一箭箭之地的的镇中心心。一栋栋古旧的的二层木木制小楼楼，坐北北朝南，临街而而建。门门楼上挂挂一铁牌牌，标明明建筑年年代为115311年。走走进屋内内，便进进入了当

35、当年莎翁翁的生活活。一楼楼是客厅厅和厨房房，壁炉炉中的火火依然殷殷红，面面包、牛牛排和刀刀叉之类类摆在餐餐桌上，咖啡壶壶和杯子子带有几几分粗粝粝。所有有这些，向造访访者传达达着古典典的温馨馨。二楼楼作为卧卧室和书书房。书书房塑有有莎翁的的蜡像。一切伟伟大的艺艺术创造造，无不不来自寂寂寞和孤孤独。莎莎士比亚亚的许多多脍炙人人口的伟伟大作品品，就是是在这间间书房里里完成的的。外观形象象：莎翁翁别墅内装饰风风格示意意会所风格格建议运动型会会所外观观形象：牛津大学学标志性性建筑之之一（雷得克克利夫图图书馆117399）内在功能能定位为运运动型功功能的俱俱乐部，对外经经营。设设置项目目以运动动健康为为主

36、体，具体包包括： 半露天天游泳池池、羽毛毛球室、乒乓室室、壁球球室、台台球室、亲子乐乐园、棋棋牌室、小型图图书阅览览室、更更衣室（带冲淋淋房）、多功能能舞厅、顶层布布置网球球场、亲亲子乐园园、 社社区服务务中心通过过身心的的丰富交交流，展展现贵族族生活魅魅力，满满足绅士士的休闲闲保健，享受运运动中的的英伦旋旋律。建筑面积积：35500-40000平米米。生活型会会所外观观形象：莎士比比亚剧院院内在功能能定位为生生活型功功能的俱俱乐部，主要有有莎翁著著作展示示演示厅厅、咖啡啡厅、茶茶座、棋棋牌室、餐厅、桑拿房房、图书书馆、多多功能休休闲厅、亲子乐乐园等休休闲功能能的会所所。建筑筑面积：20000

37、-225000平米。教堂建议议小镇镇的精神神性地标标和人气气聚集的的中心（市民广广场旁）伦敦威斯名斯特大教堂教堂是供供居民和和游客休休息与交交流的空空间，哥特式式建筑风风格的教教堂可以以设立在在本案的市民广广场上，并希望望创造太原原教堂之之最，不仅功能能上是一一座宗教教建筑，也成为为英式风风貌的象象征符号号和视觉觉中心，成为枣枣园项目目的标志志性地标标建筑。用立线冷冷喷彩绘绘玻璃浓浓缩百个个个传奇奇的宗教教故事。来自英英国的教教堂设计计，不仅仅仅是宗教教场所的的简单复复制，除了延延续建筑筑上的经经典构思思外，还可以导导入婚庆庆服务的的内容。目前上海海已经有有多个房房地产项项目采用用教堂作作为精

38、神神性地标标建筑牛津牛津大学教堂（例如松松江泰晤晤士小镇镇、安亭亭新镇等等）泰晤士小镇大教堂精神堡垒垒建议建议一：大本钟钟 (BBig Benn) 伦伦敦的标标志建筑筑。位于于议会大大厦的北北角，钟钟楼高779米。大本钟钟镶嵌在在钟楼的的上部，大钟总总重211吨。建建于18859年年是由当当时的工工务大臣臣本杰明明霍尔爵爵士监制制的，为为了纪念念他的功功绩，取取名大大本钟钟。大本本钟根据据格林威威治时间间每隔一一小时就就敲响一一次。建议二：斯特拉拉特福喷喷泉（Ameericcan foounttainn），位位于小镇镇的中心心位置，属于地地标建筑筑。 商业街建建议建议商业业街的建建筑类型型为2

39、3层别别墅式外外观商业业，最好好2层采采用退台台式，446栋栋为一联联排，中中间断开开部分用用乔灌木木及雕塑塑做缓冲冲，增加加休闲气气氛。斯特纳斯福小镇商业街景主入口大大门建议议采用大气气磅礴的的中庭式式门头样样式。园林景观观的性格格特征以果树中中乔木灌灌木为主主体的景景观特征征，以英英国文学学艺术形形象的经经典名画画、名人人为雕塑塑小品为为蓝本，以结合合英伦乡乡村音乐乐为背景景乐，为为精神主主线作为为小区的的软形象象塑造。园林观观果树种种以果实实为观赏赏对象的的观赏植植物，其其果实多多形状、巨大，色彩鲜鲜艳，结结果丰硕硕而又能能满足园园林绿化化与美化化功能。观果树树在居住住区内片片植成林林，

40、不仅仅能达到到景观美美化效果果，还可可形成生生态植物物群落，发挥出出一定的的保健功功能，提提高整个个住区绿绿化环境境的质量量。观果树在在主体园园林景观观中运用用的优点点绚美常用用的景观观树种，红绿相相间绿化环境境、降尘尘减噪、调节小小气候等等作用花果飘香香的优美美环境里里，使人人心情舒舒畅精神神振奋回归田园园的亲切切感受，无论开开花还是是结果带带来愉悦悦和惊喜喜果树会随随季节变变化形成成丰富多多变和充充满趣味味的四季季景观果树的成成本较低低，由于于广泛普普及，购购置成本本较其他他景观树树种低廉廉。养护成本本不高，可按景景观花木木修剪，果实自自然生长长，主要要用于观观赏。上海金沙沙雅苑，引种了了

41、1000多棵柿柿、桃、枣、桔桔、杏、梨和无无花果树树，更采采取了家家庭认养养方式来来养护果果树，到到了春去去秋来，一批批批石榴、柿子挂挂满枝头头。上海海的民星星新村内内就建有有约14400 m2的的银杏丛丛林和114000 m22枇杷丛丛林；万万里城住住宅区在在小区广广场的四四周种植植了银杏杏树林，并以万万杏林作作为中央央绿化带带。丰收收的果子子也应该该归全体体业主分分享！“摘果品品果节”活动也也随之拉拉开序幕幕，这些些营销卖卖点也为为本项目目带来借借鉴作用用。上述小区区内的观观果林都都已经获获得了很很好的生生态效益益，体现现出观赏赏、保健健、经济济等多重重价值，深受居居民的喜喜爱。在在居住区

42、区景观中中，观果果树种的的充分引引入和合合理配植植，将达达到春季季繁花似似锦，芳芳香四溢溢，秋季季硕果累累累，万万紫千红红的美化化效果，使得春春夏秋冬冬四时皆皆有美景景。主景果树树主景观果果树应选选用树形形高大优优美、花花朵芳香香、秋叶叶迷人、果实硕硕大或结结果丰盛盛的树种种。一般般采用孤孤植或两两、三株株丛植或或几株整整齐列植植的方式式，以突突出观果果树种的的个体美美。位置置宜选择择在开阔阔的空旷旷地，如如开阔的的草坪上上、花坛坛中心、组团绿绿地向阳阳处及小小区入口口等。常常用的有有苹果、核桃、柑橘、梨、沙沙枣、樱樱桃、银银杏、山山楂等。神农山脚脚下柿子子树红了了a.苹果果：为仁仁果类的的代

43、表树树种，高高大乔木木或小乔乔木。树树冠多圆圆头形或或疏层形形，矮生生短枝型型一般为为柱形或或纺锤形形。树干干灰褐色色，枝梢梢分为营营养枝和和结果枝枝。叶呈呈椭圆形形或卵圆圆形，叶叶缘有钝钝圆锯齿齿。苹果果的花序序为混合合花序，一个花花序上通通常5-6朵花花，形成成伞形总总状花序序。果实实的形状状有圆形形、扁圆圆形、长长圆形、圆锥形形和不匀匀称形等等；果皮皮有绿、黄、红红等色。b.桃：核果类类代表树树种，落落叶小乔乔木。干干性弱，根系浅浅。萌芽芽力和发发枝力较较强，一一年能抽抽生2-3次梢梢。其叶叶为长披披针形，花芽多多着生在在侧芽位位置上。果皮表表面被有有茸毛（油桃除除外），果实的的形状有有

44、圆形、长圆形形、蟠桃桃呈扁圆圆形，其其果肉色色有红白白、黄、紫等颜颜色，种种子外部部有一层层坚硬的的由石细细胞组成成的硬核核。d.核桃桃：又称称胡桃，为坚果果类代表表树种。落叶乔乔木，树树高可达达10-20mm，最高高的300m以上上。树冠冠多圆头头形或广广卵形。树皮灰灰白色，光滑。枝条粗粗，新梢梢呈绿褐褐色、褐褐色，有有较稀的的白色皮皮孔。叶叶片为奇奇数羽状状复叶，小叶对对生，复复叶互生生。核桃桃的芽有有混合芽芽、叶芽芽、雄花花芽和潜潜伏芽。果实近近圆形，黄绿色色，有浅浅绿色斑斑纹；外外果皮密密生短毛毛，中果果皮肉质质苦涩，内果皮皮为鲜棕棕黄色坚坚硬的核核，有线线纹，表表面凹凸凸不平。种仁为

45、为脑状肥肥大子叶叶，被黄黄色或黄黄褐色的的薄种皮皮。e.柑橘橘：为柑柑果类的的代表，常绿乔乔木或小小乔木。F：枣树树F：银杏杏树（白白果）G：山楂楂树H：柿子子树I：石榴榴树此外，利利用藤本本观果植植物如葡葡萄、常常春藤、牵牛木木通、五五叶地锦锦、猕猴猴桃、多多花野蔷蔷薇等爬爬满棚架架、篱垣垣、屋顶顶或墙面面，还可可增加垂垂直空间间绿化效效果。 行道景观观树景观要点点：以坡坡地加彩彩叶乔木木、彩叶叶灌木和和草本植植物3层层梯形为为主要园园林景观观特色。居住区行行道观果果树要选选择树姿姿端正、生长旺旺盛、冠冠大荫浓浓、花香香果艳，同时养养护管理理粗放的的中、小小乔木树树种。适适合太原原地区的的行

46、道树树观果树树主要有有：银杏杏、枫杨杨、乌桕桕、栾树树、杨梅梅、桃树树、女贞贞、五角角枫、红红果冬青青、构树树、石榴榴、黄连连木、垂垂丝海棠棠等。建筑掩映映在彩叶叶树林里里的实景景效果。小动物野野化放养养社区入口口的大型景景观绿地地，成为为生态人人文景观观的一部部分。建建议还可放养了了许多诸诸如白天天鹅、黑黑天鹅、孔雀、秋沙鸭鸭、青头头潜鸭、麂子、梅花鹿鹿等珍稀稀动物放放养其间间，营造造和谐生生态园林林。（埃文河河畔甜蜜天天鹅）景观雕塑塑建议以英国名名人、文文学、艺艺术、政政治等经经典事例例为创作作蓝本。并可在在社区内内重现英英国的著著名人文文景观，如莎士士比亚可可以说是是世界上上最著名名的剧

47、作作家之一一，而其其他著名名的英国国作家还还包括了了勃朗特特姐妹、狄更斯斯、柯南南道尔尔、罗琳琳和托尔尔金等人人，此外外，英国国著名的的政治思思想家有有最早提提出“三三权分立立”理论论的约翰翰洛克克及政治治家丘吉吉尔及罗罗伯特欧文的的雕塑等等。设110个法法国名人人雕塑，并介绍绍其生平平，作品品、影响响及内容容。英国国著名人人文历史史之旅，穿过杰杰出名家家的雕塑塑、生活活以及赋赋予他们们创作灵灵感来重重游英伦伦。牛顿（116422-17727）英国物物理学家家、天文文学家和和数学家家。在天天文学方方面，116722年牛顿顿创制了了反射望望远镜；他还解解释了潮潮汐的现现象，指指出潮汐汐的大小小不

48、但同同朔望月月有关，而且与与太阳的的引力也也有关系系。牛顿顿对人类类的贡献献是巨大大的，正正如恩格格斯所说说：“牛顿由由于发明明了万有有引力定定律而创创立了科科学的天天文学；由于进进行了光光的分解解，而创创立了科科学的光光学；由由于创立立了二项项式定理理和无限限理论而而创立了了科学的的数学；由于认认识了力力的本质质，而创创立了科科学的力力学”。莎士比亚亚(1556416116)，文艺复复兴时期期伟大的的戏剧家家莎士比比亚是英英国文坛坛的巨星星，在世世界文化化史上地地位崇高高，影响响巨大，是公认认的 HYPERLINK 欧洲洲三大诗诗人(莎莎士比亚亚、歌德德和但丁丁)之一一，他的的戏剧生生动地描

49、描绘了欧欧洲177世纪的的社会生生活、思思想政治治和民族族风情，受到世世界各国国各时代代人民的的普遍喜喜爱，是是全世界界出版最最多，流流行最广广，演出出也最多多的戏剧剧。同时时，莎士士比亚也也是被各各国专家家学者研研究得最最多的戏戏剧家，这使得得“莎学学”成为为了世界界上一门门广有影影响的“显学”。莎士士比亚的的经典名名著是李尔王王、仲夏夜夜之梦、奥奥赛罗、哈哈姆雷特特、安东东尼与克克莉奥佩佩特拉、罗罗密欧与与朱丽叶叶等。 温斯顿丘吉尔尔 20世世纪最负负盛名的的英国资资产阶级级政治家家，是大大英帝国国利益的的坚决捍捍卫者。他为大大英帝国国的利益益奋斗了了一生.丘吉尔尔出身于于贵族家家庭，从从

50、小受到到典型的的英国式式教育。丘吉尔尔不仅是是一位政政治家，而且还还是一位位著名的的演说家家和作家家。青年年时他著著有马马拉坎德德远征史史、河上战战争等等，成名名之后他他的著作作有第第二次世世界大战战回忆录录、英语民民族史。由于于第二二次世界界大战回回忆录等历史史著作和和演说，丘吉尔尔曾在119533年获得得诺贝尔尔文学奖奖。布鲁内尔尔 英国工工程师布布鲁内尔尔是对英英国产生生深远影影响的著著名历史史人物。出身工工程师世世家，极极小的时时候就表表现出了了极高的的几何天天赋，从从中学到到大学一一直就读读全英国国最好的的学校。20岁岁就已经经蜚声英英伦。225岁时时，他开开始一项项项地实实现自己己

51、的梦想想在泰泰晤士运运河底开开一条隧隧道，建建造世界界上最长长的跨海海吊桥，打造新新式火车车，建造造了世界界上第一一艘投入入运营的的横渡大大西洋的的定期铁铁壳汽船船班轮。除除了工程程方面的的天才，布鲁内内尔另外外一项天天赋便是是他出色色的口才才和对人人的影响响力。柯南道道尔（11859919930）英国杰杰出的侦侦探小说说家、剧剧作家。毕业于于爱丁堡堡医科大大学，行行医100余年，收入仅仅能维持持生活。后专写写侦探小小说。血字的的研究几经退退稿才发发表，以以四签签名闻闻名于世世。塑造造的福尔尔摩斯已已成为世世界上家家喻户晓晓的任务务。福尔尔摩斯的的办公地地点也成成了旅游游点。作作品合乎乎逻辑的

52、的推理引引人入胜胜，结构构起伏跌跌宕，人人物形象象鲜明，涉及当当时英国国社会现现实。柯柯南道尔尔被成为为“英国侦侦探小说说之父”，成为为世界最最畅销书书作家之之一。约翰洛洛克(11632217004)，17世世纪英国国资产阶阶级唯物物主义的的哲学家家、政治治思想家家和教育育思想家家。在西西方教育育史上，作为思思想巨子子，洛克克以其著著名的教教育著作作教育育漫话而彪炳炳千秋。于16693年年公开出出版了教育漫漫话一一书。从从其对绅绅士教育育目的的的理解出出发，洛洛克将绅绅士教育育的内容容划分为为体育、智育和和德育三三个方面面，并把把着眼于于实际的的锻炼法法分别贯贯彻在三三育之中中。该书书集中反反映了洛洛克的绅绅士教育育思想体体系，是是洛克教教育思想想的最集集中的表表现，并并在近代代教育史史上占有有重要的的地位。查尔斯狄更斯斯（1881218770）生生于一个个下级职职员之家家，弟史史众多，家庭贫贫困。二二十岁入入报馆当当记者，主要采采访国会会新闻。律师事事