尚城豫园124亩块地项目可行性分析报告

1、PAGE PAGE 25目 录录一、概况况1、项目目概况2、报告告范围3、公司司简介二、项目目建设规规模及建建设内容容1、项目目建设规规模2、项目目建设内内容三、项目目组织管管理机构构1、项目目建设组组织管理理2、项目目运营组组织管理理四、项目目市场分分析及市市场定位位1、市场场分析2、市场场定位五、项目目选址及及建设条条件1、项目目选址2、建设设条件六、尚城城豫园项项目整体体策划七、项目目产品规规划1、总体体规划2、工程程方案设设计3、项目目总图布布局4、智能能化系统统设计5、项目目配套设设施八、项目目环境保保护、安安全卫生生、消防防和节能能1、环境境保护2、安全全卫生3、消防防4、节能能九

2、、项目目投资估估算和资资金筹措措1、投资资估算2、资金金筹措十、财务务与效益益分析1、财务务分析2、效益益分析十一、项项目风险险分析1、项目目风险分分析2、项目目风险回回避十二、结结论1、项目目建设规规模尚城豫园园项目总总占地面面积1224亩，总建筑筑面积约约15万万平方米米。遵循循社区完完整功能能的要求求，做出出融住宅宅、教育育、综合合社区服服务为一一体的规规划设想想，区内内生活设设施齐全全，配套套有托儿儿所、幼幼儿园、中小学学、便利利店、商商业网点点、社区区医疗保保健中心心、邮局局、银行行等设施施，是合合肥东区区新崛起起的一个个中等规规模小区区。2、项目目建设内内容（1）多多层公寓寓尚城豫

3、园园多层公公寓的总总建筑面面积约6600000平方方米，建建筑样式式为砖混混（或框框架）结结构，采采用点式式、条形形排布，以六层层为主，顶层坡坡形带阁阁楼屋面面，部分分设计成成复式、跃层和和错层，户型新新颖、实实用，大大量采用用外飘窗窗、凸窗窗、大阳阳台，部部分做成成景观阳阳台。整整个小区区充分利利用自然然资源，多层屋屋顶采用用太阳能能集中采采热系统统。宅前前绿化结结合组团团绿化、中心绿绿化，合合围庭院院绿化景景观，力力求达到到户户见见绿，推推窗见景景的景观观效果。（2）小小高层公公寓尚城豫园园小高层层公寓的的总建筑筑面积约约700000平平方米。（3）配配套商业业面积（包括车车库） 建筑面面

4、积约1150000平方方米（4）公公共生活活设施总建筑面面积约550000平方米米，包括括车库、景观绿绿化、社社区医疗疗等。（4）物物业管理理尚城豫园园实行封封闭式现现代化物物业管理理。供电系统统：采用用双路供供电，每每户独立立磁卡电电表，高高级安全全插座；通讯系统统：每户户客厅及及主卧室室分别设设置电话话插口及及INTTERNNET插插口、宽宽带网络络；电视系统统：每户户客厅及及主卧室室分别设设置公用用闭路电电视及卫卫星电视视；邮政系统统：每户户设有信信、报箱箱并实行行专递服服务；周界防护护系统：周边采采用围墙墙和景观观绿化将将小区与与外界隔隔开，同同时小区区保安负负责对小小区周边边进行巡巡

5、逻；尚城豫园园项目组组织管理理结构1、项目目建设组组织管理理该项目建建设的具具体实施施由安徽徽金大陆陆集团合合肥置业业公司具具体负责责，项目目初期的的投资机机会分析析、市场场调研、项目报报建等工工作由公公司开发发部、企企划中心心组织进进行，后后期工作作由项目目公司和和企划中中心共同同完成，项目公公司对项项目运营营全过程程进行监监督，并并完成项项目后评评价。2、运营营组织管管理尚城豫园园项目采采取独立立法人制制，即由由安徽金金大陆集集团投资资开发，按照现现代企业业制度的的规范要要求，组组织管理理本项目目。项目市场场分析及及市场定定位1、项目目市场分分析(1)整整体市场场交易活活跃，持持续走强强在

6、国家和和各级政政府的一一系列扩扩大内需需，激活活房地产产市场，培育新新的经济济增长点点政策、措施的的指导下下，各种种对楼市市产生“利好”的配套套政策的的出台及及住房金金融服务务的提供供，房地地产正成成为新的的投资热热点和消消费热点点。20011年度，合肥市市房地产产开发投投资总额额达到118.667亿元元，较上上一年度度增长330.111%，住宅施施工面积积3222.544万平方方米，较较上一年年度增长长31.84%，住宅宅新开工工面积1174.65万万平方米米，较上上一年度度增长669.114%，住宅竣竣工面积积1144.922万平方方米，较较上一年年度增长长27.5%。在销售售方面，200

7、01年度度销售面面积833.155万平方方米，销销售额113.994亿元元，分别别较上一一年度增增长1.19%、1.11%。住宅宅空置面面积下降降达到226.778%。20022年前三三季度，合肥市市房地产产开发投投资总额额达到227.338亿元元，施工工面积4478.09万万平方米米，分别别较上一一年度同同比增长长1.119%、1.111%。20022年，房地地产市场场明显特特点是：淡季不不淡，市市场活跃跃，价格格稳中有有升，居居民个人人购房已已成为消消费主体体，抵押押贷款量量增多，金融部部门支持持力度加加大。20033年前55个月，全市房房屋施工工面积5526万万平方米米，其中中去年结结砖

8、面积3362万万平方米米。全市市房地产产开发项项目中正正在预售售的有1158个个项目，已预售售出面积积1522.5万万平方米米（占55月份在在建面积积的288.9%），其其中住宅宅项目1136个个，已预预售出面面积1222.55万平方方米（占占在建住住宅面积积的299.8%）；其其他项目目22个个，已预预售面积积30万万平方米米，共收收取预收收款100.4亿亿元。220033年前55月，取取得“商品房房预售许许可证”的商品品房面积积为1330万平平方米，同期商商品房预预售面积积为1003.55万平方方米，占占可预售售总量的的79.6%。前5个个月，现房销销售率达达到722.2%，预售售率达77

9、9.66%，空空置房也也大幅度度地得到到消化，这些都都说明，我市房房地产市市场的消消化力度度、市民民的住房房消费、投资需需求和能能力在稳稳步提升升。同时，各各区位、价位的的在建楼楼盘，基基本未出出现“冷冷盘”现现象，绝绝大多数数开发企企业对目目前商品品房预（销）售售情况比比较满意意，对市市场前景景看好。东区115000元每平平方米左左右的商商品房，如天使使苑二期期、玉兰兰苑销售售情况良良好，西西区25500元元每平方方米左右右的如学学府花园园、桂花花园甚至至出现排排队预购购现象，桃花科科技园开开发区的的翡翠花花园一期期8万余余平方米米基本上上是施工工与销售售同时完完成，位位于南淝淝河畔的的“中

10、央花花园”项目，尚未开开盘，因因其区位位环境优优势，已已有四百百余户消消费者前前来预订订。从总总体上看看，我市市房地产产市场仍处处于良性性运行状状态，发发展是健健康的。（2）购购房主体体发生变变化国家停止止住房实实物分配配后，住住房消费费由“集团采采购”转向“散户时时代”，20002年年个人购购房就已已经占商商品房销销售面积积的944，成成为主导导房地产产市场发发展最活活跃、最最积极的的因素。（3）消消费需求求多样化化消费者由由于收入入水平、文化层层次、家家庭特征征等具有有差异性性，导致致消费者者在购房房时对区区位、环环境、规规划设计计、户型型、面积积、配套套、物业业管理等等方面存存在不同同的

11、选择择。（4）开开发商参参差不齐齐，未来来几年将将是行业业整合期期20033年度，合肥市市房屋开开发公司司达到4400余余家，只只有为数数不多的的开发商商具备一一、二级级资质，大多数数企业无无品牌、资金实实力小、抗风险险能力差差。今后后的一段段时间，将是房房地产行行业重新新洗牌的的整合期期，房地地产行业业必须以以雄厚实实力在市市场竞争争中脱颖颖而出，弱势企企业将被被淘汰出出局。（5）畅畅销产品品分析在楼盘调调研过程程中，总总结后我我们会发发现，以以下几类类产品较较为畅销销：一：高性性价比型型。像华华源国际际城、罗罗马花园园、天使使苑、玉玉兰苑、等，价价格处于于中下游游，售价价一般在在14000

12、元每每平方米米，能满满足人们们的普通通居住要要求，规规模适中中，小区区具备一一般生活活配套，此类产产品深受受广大消消费者欢欢迎。二：中高高档型。诸如元元一时代代花园、长春都都市花园园等，消消费群体体定位在在中高收收入层面面，小区区规划、产品设设计等各各方面标标准较高高，有突突出卖点点，操作作得法，能够吸吸引大批批消费者者。2、项目目市场定定位在对类似似项目（主要以以玉兰苑苑为研究究对象）及市场场需求进进行深度度分析后后，我们们发现，新站区区及东区区附近由由于市场场集群内内大量商商户、年年轻白领领、肥东东县迁徙徙人群及及地缘性性置业的的存在，蕴藏着着较大的的市场容容量，消消费需求求越来越越突出。

13、尚城豫园园整体定定位为未未来配套套齐全的的中档社社区，适适应大部部分消费费者需求求，价位位在15500元元每平米米左右，是合肥肥市郊的的现代居居住项目目，受合合肥东区区最近两两年房产产市场发发展的影影响，中中高档小小区目前前已经进进入一个个稳定的的增长期期，而且且价位随随着市场场经济的的整体发发展，总总体趋于于上升趋趋势。本项目位位于二环环路以东东，紧邻邻二十埠埠河。本本项目将将大大提提升小区区的环境境、户型型设计以以及居住住的适宜宜性等各各方面的的现代居居住水平平。同时时二十埠埠河河道道正在调调整，并并兴建4400000平米米的绿地地、广场场。根据本项项目的市市场定位位，我们们将本项项目销售

14、售对象确确定为：年轻的“准合肥肥人”：主要要是指企企事业单单位年轻轻的职员员，这一一批消费费群体，知识层层次较高高，工作作年限短短，工资资收入在在15000元/月，但但没有多多少积蓄蓄，对住住房有强强烈的需需求，对对价格关关注。投资客户户：追求求物业的的升值，对项目目的升值值潜力有有很深的的研究。外来客商商：本项项目地处处合肥东东侧，所所在区域域内集聚聚着安徽徽大市场场、长江江批发市市场等大大型市场场、摩托托车、汽汽车大市市场等大大型物流流中心，市场群群内有大大量来肥肥经营的的外地客客商，经经济实力力强，有有置业愿愿望。瑶海工业业区内的的职工：在未来来几年内内，瑶海海工业区区将有数数十家企企业

15、进驻驻，将来来的住宅宅需求量量巨大。部分肥东东居民：肥东居居民长期期以来形形成了一一种做省省城人的的优越感感和自豪豪心理，近年来来迁徙合合肥的趋趋势在不不断增强强。本项项目将成成为此类类消费者者迁居合合肥的最最佳跳板板。项目选址址与建设设条件1、项目目选址本项目选选址紧邻邻东二环环路，南南临二十十埠河，占地1124亩亩。二十十埠河即即将调整整河道，兴建4400000平米米的绿地地广场，极大的的提升了了小区的的居住品品位。目前地块块场地已已经完成成平整，减少前前期项目目基础设设施投入入，缩短短了开发发周期，地块的的土地征征用工作作已经完完成。2、建设设条件合肥新站站综合开开发试验验区是安安徽省政

16、政府于119955年4月月批准设设立的省省级开发发区，规规划面积积10平平方公里里，集中中开发66平方公公里，享享受市级级经济管管理权限限。试验验区前身身为合肥肥市新火火车站建建设区，于19992年年11月月伴随着着国家重重点工程程合肥铁铁路枢纽纽新客站站的开工工建设而而诞生，19996年22月国家家建设部部批准将将合肥新新站综合合开发试试验区列列为全国国首家城城市综合合开发试试点区。经过88年的艰艰苦努力力，一个个集现代代化交通通、商贸贸、金融融、旅游游、信息息服务为为一体的的环境优优美、设设施齐全全的新城城区已展展露丰姿姿。 开开发区管管委会按按照精干干、高效效的原则则设置必必要的工工作部

17、门门和土地地、城建建、工商商、国税税、地税税、财政政、公安安、房产产、建管管、供水水、供电电等职能能机构，具体负负责工业业区各项项管理工工作，高高效率、快节奏奏地为投投资者提提供优质质服务。开开发区制制定并实实行一整整套稳定定的优惠惠政策，依法保保护投资资者的合合法权益益。3、水文文地质条条件本项目区区域内，地势高高差小，较为平平坦，大大部分已已经平整整，将来来土方工工作量小小，二十十埠河河河面宽330米以以下。主主要气象象资料如如下：年最大降降雨量： 115411.9毫毫米年平均降降雨量: 10667.22毫米冬季平均均风速及及主导方方向 255米/秒秒（东北北风）夏季平均均风速及及主导方方

18、向 255米/秒秒（东南南风）最大冻土土深度 0.66米最大积雪雪厚度 0.446米项目整体体策划及及营销计计划1、项目目整体策策划策划包装装策划包装装时针对对项目的的特点，从市场场定位出出发，通通过整套套的销售售资料及及广告平平面的制制作，使使项目树树立起良良好的形形象，在在市场同同类型的的产品中中脱颖而而出。同同时，利利用项目目建设单单位已取取得的良良好信誉誉，产生生品牌效效应，促促进项目目的销售售。另外，良良好的策策划还能能为项目目的推出出作预先先部署，以利于于项目后后期的销销售。现现在，合合肥的房房地产开开发商已已经逐渐渐认识到到策划包包装的重重要性，侧重这这方面的的投入，就能获获得超

19、额额回报。项目色调调整个项目目的色彩彩应保持持和谐统统一，注注重长期期视觉效效果，路路边设宽宽绿草带带，周边边以围墙墙与外界界隔离，同时种种植树木木隔音和和防止噪噪音，保保持小区区的绿化化率。广告牌广告的创创作应以以清晰醒醒目为准准则，充充分显示示小区的的完整规规划（以以小区的的规划图图为主景景），并并突出项项目建设设单位的的名称，为本项项目作软软性的宣宣传。广告牌摆摆放的位位置，一一是小区区的现场场及通往往小区的的道路两两侧，利利于过往往人流加加深印象象；二是是东市区区内的主主要道路路及路口口的现眼眼位置，吸引区区内人流流注意。另外，可在各各处广告告牌上醒醒目的地地点设置置项目标标志或路路径

20、，清清楚指示示本项目目的位置置。（4）售售楼现场场从尚城豫豫园项目目的规模模来看，应设立立两个售售楼处：在市区区设立一一个售楼楼处，在在项目现现场设立立一个售售楼处。其造型型应以宽宽敞明亮亮、简洁洁清新为为主调，全落地地的大玻玻璃门墙墙，售楼楼处应配配置项目目模型，给消费费者直观观的感受受。（5）样样板房由于本项项目定位位在中档档价格，项目样样板房的的设置力力求简洁洁、温馨馨舒适又又典雅亲亲切，激激发买家家的购买买欲望。另一方方面，让让消费者者看得见见摸的着着，给消消费者一一种实实实在在的的感觉。2、项目目功能策策划（1）活活动中心心及其他他作为完整整规模的的小区项项目，本本项目力力求为消消费

21、者提提供一个个舒适、绿色的的居住环环境，因因此在小小区内设设置活动动中心及及其他相相关配套套，为社社区生活活提供一一切便利利。同时时，在品品位上有有所提高高，力求求活动中中心设计计活泼，成为小小区景观观的一部部分，注注重各种种配套的的搭配与与整体建建筑风格格的调和和。（2）绿绿化设计计花园风格格：小区区内设置置各种立立体形状状组成的的特色花花园，非非常适合合观感，所以，小区中中心的花花坛可以以与各个个楼盘前前后绿化化风格相相陪衬，美观、时尚自自然融合合，有机机统一。河堤绿化化：项目目紧邻二二十埠河河，二十十埠河即即将进行行河道整整理，新新建大面面积景观观广场。本项目目可以在在近邻河河堤修建建一

22、列绿绿化带、花圃，注意花花艺造型型及修剪剪，令景景观形成成层次感感。在河河堤上放放置铁铸铸雕花的的休闲座座椅，形形成休闲闲、娱乐乐场所。（3）增增设多种种物业服服务针对目前前合肥物物业管理理的特点点，合肥肥东区的的物业管管理还处处于起步步阶段。本项目目在物业业服务上上应体现现出小区区的优势势，提供供如：清清扫、洗洗衣服务务、邮寄寄服务、社区教教育等，极大限限度地方方便业主主，优质质服务令令业主生生活无忧忧。同时时提高项项目的服服务档次次和质量量，以满满足业主主的生活活需要为为根本。3、项目目销售策策略（1）付付款方式式为适应各各个层面面的消费费者需要要，设置置灵活的的多重付付款方式式。大致致分

23、为“一次性性付款”、“分期付付款”、“银行按按揭付款款”等几种种。一方方面让消消费者感感到实惠惠；另一一方面减减轻消费费者的购购房压力力。（2）累累计折扣扣优惠 此举是是为了让让消费者者自主成成为本累累计折扣扣计划的的受益者者。不论论是以业业主名义义还是介介绍第三三者购买买项目单单位均可可获得累累计折扣扣优惠。运作目目的是希希望以此此连带关关系吸引引更多消消费者，做网络络营销，产生连连动效益益，惠及及项目后后期销售售。4、促销销推广策策划（1）扩扩大软性性宣传影影响力房地产业业走向成成熟，众众多媒体体如报纸纸、电视视、杂志志等都设设有专刊刊、专栏栏介绍的的房产动动态、行行业新闻闻及房产产广告等

24、等。本项项目应采采用目前前合肥房房产市场场成功小小区的软软广告战战术，通通过早期期软姓宣宣传，树树立市场场形象，配合后后期宣传传，促进进销售。（2）公公关宣传传活动当软性宣宣传取得得一定成成效，可可以适当当安排一一些公关关活动。如开工工典礼、开盘典典礼、封封顶典礼礼等现场场公关活活动，参参加房展展会，举举办、组组织文艺艺及抽奖奖活动，吸引广广大消费费者参观观，既能能宣传本本项目，还可以以在一定定程度上上带动项项目的销销售。5、项目目营销方方案（1）营营销顾问问项目建设设单位可可以借用用“外脑”，聘请请专业房房地产策策划顾问问机构统统揽整个个项目销销售策划划，负责责项目全全程营销销策划方方案的拟

25、拟定，运运用他们们先进的的理念，成熟的的项目运运作经验验，实现现项目的的成功运运作。执执行的方方式可以以采取外外来为主主，也可可以双方方合作方方式进行行。（2）营营销计划划先制定完完备的广广告宣传传策略，摆阔各各种软性性广告宣宣传、售售楼书、项目模模型、广广告设计计等广告告媒介的的使用，确定广广告投放放的频度度、密度度和区域域。通过过预售及及内部认认购，开开展公关关展销，跟进促促销。制制定合适适的价格格策略，做好整整个项目目的销售售工作。七、项目目产品规规划1、总体体规划 (1)本项目目主要有有多层、小高层层住宅和和配套设设施组成成。多层层住宅采采用分列列式，以以六层为为主，坡坡形带阁阁楼屋面

26、面，部分分设计成成跃式、复式、错层；小高层层住宅采采用排列列式，以以十二层层为主；整个小小区绿化化率达到到40，区内内设置中中心广场场、主干干道，在在公共场场所及主主要入口口处设置置盲道；小区内内设置管管理处、活动中中心、体体育设施施、社区区医疗所所、商业业网点等等配套设设施。(2)小小区内自自设变电电站保证证供应区区内电力力所需，设天然然气集中中供应站站，通过过市政管管网进水水后，区区内设置置水塔加加压、净净化、设设计宽带带互联网网到户。(3)小小区内各各建筑形形成层次次感，并并加强小小区的绿绿化，利利用小区区附近的的二十埠埠河河堤堤进行景景观利用用、美化化，进一一步提升升小区作作为现代代居

27、所的的居住品品位。2、项目目工程方方案设计计在满足尚尚城豫园园各功能能区建筑筑物各自自功能的的前提下下，确保保建筑物物质量、安全，力求造造型美观观。合理理采用新新结构、新材料料、新工工艺，并并充分利利用地方方材料，以方便便施工，加快工工程进度度，降低低工程成成本。本项目依依据工程程地质勘勘查资料料，按照照国家现现行设计计规范、标准和和规定进进行设计计。本项目按按地震烈烈度7度度设防，抗震等等级为三三级。本项目多多层工程程采用砖砖混结构构，小高高层工程程采用框框架结构构。3、项目目总图布布局 项目入入口处为为小区大大门，110米宽宽的主干干道通向向小区中中央广场场，住宅宅区内路路面宽77米，道道

28、路与住住宅之间间用树木木做间隔隔带，采采用有规规律的单单行控制制，步行行道宽22米，地地面采用用鹅卵石石铺设，路灯将将沿路间间隔分布布，其他他设施如如排水系系统、污污水管道道、供水水系统、互联网网线路及及电线弱弱电线路路将在施施工时分分别安装装。4、项目目智能化化系统设设计建筑智能能化是将将建筑技技术与高高科技完完善在统统一的信信息产业业基础上上，形成成的独特特建筑风风格。合合肥的一一些大规规模社区区、和新新近开发发的小区区开始用用智能化化设施提提升项目目开发品品质。尚城豫园园智能化化系统分分成以下下几部分分：安全防盗盗尚城豫园园采用224小时时全封闭闭管理模模式，社社区实行行封闭管管理，保保

29、障小区区内居民民的人身身、财产产安全。家庭安全全防控方方面整个小区区采用现现代化的的综合布布线系统统，实现现小区管管理、通通信、控控制的自自动化，小区内内公用电电力、照照明、电电梯、给给排水、防盗、火警等等设施实实行自动动化监控控。每单单元内水水、电、气、宽宽带高速速智能网网端口同同时到达达。小区区内物业业管理采采用全方方位服务务。网络系统统网络的应应用是智智能化小小区的标标志，利利用小区区内的IINTEERNEET的快快捷安全全等方面面优势，转换成成可利用用的生活活服务网网络，消消除空间间上的距距离，满满足现代代人对网网络的生生活需求求。5、配套套设施51市市内给排排水（1）给给水 给水水水

30、源由市市政水管管网供水水。市政政水管网网有DNN3000水管在在安徽大大市场附附近，从从该水管管网上接接二根DDN1550进水水管与室室外给水水管网相相连，城城市给水水压力按按不小于于0.33Mpaa考虑，水质满满足国家家生活饮饮用水的的卫生标标准。给给水经水水表计量量后到个个用水点点，喷泉泉采用循循环给水水系统。（2）排排水排水系统统分为生生活污水水排水系系统和生生活废水水排水系系统。生生活污水水经化粪粪池处理理后同生生活废水水汇合一一同排入入市政污污水管网网，厨房房排水经经隔油器器处理后后排入室室外生活活污水排排水管网网。基地地内的道道路设雨雨水口收收集雨水水，屋面面雨水与与道路雨雨水排入

31、入市政雨雨水管道道。（3）消消防给水水系统消防用水水量：室外消火火栓 225L/S 火灾灾延续时时间 33小时；室内消火火栓 115L/S 火灾灾延续时时间 33小时；消防水源源采用市市政给水水管网供供水，在在基地内内设置消消防站。火灾初初期由各各区内的的一栋较较高建筑筑的屋顶顶水箱（储存十十分钟消消防水量量）及增增压设备备供水。小区内内设消防防泵房，由消防防水池供供应消火火栓泵和和自动喷喷淋泵抽抽吸加压压供水。52供供电系统统（1）小小区内设设变电器器一台，满足小小区需求求，规划划区内按按片设配配电点，以配电电室向各各用电点点供电。（2）动动力配电电：内外外照明均均采用低低压供电电、低压压配

32、电，采用低低压配电电盘或动动力配电电箱，各各用电设设备一般般不采用用就地控控制，配配线采用用铝线，通过电电缆穿管管直埋或或沿电缆缆架明铺铺。（3）照照明系统统采用三三相四线线制，照照明电压压2200V，道道路、停停车场均均采用节节能、光光效高的的高压钠钠灯。（4）消消防泵、喷淋泵泵、生活活泵及火火灾自动动报警系系统等为为二级负负荷。其其余为三三级负荷荷。（5）火火灾自动动报警：小区内内所有住住户均为为系统保保护对象象。53电电讯系统统本项目建建设用地地位于合合肥市龙龙岗工业业开发区区内，开开发区内内国际、国内长长话已开开通。本本项目通通讯设施施拟选用用桑达664门数数字远程程程控自自动电话话交

33、换机机。小区区购置计计算机等等现代化化信息转转换设备备，与国国际互联联网连接接，引入入宽带网网，在网网上实现现信息的的发送与与传递。八、环境境保护、安全卫卫生和节节能1、环境境保护11环环境保护护执行标标准 （1）中华人人民共和和国环境境保护法法（2）建设项项目环境境保护保保护管理理办法（3）建设项项目环境境保护保保护管理理办法实实施细则则（4）污水综综合排放放标准12污污染物与与污染源源本项目产产生的主主要污染染物为：生活污污水排水水系统和和生活废废水排水水系统。生活污污水经化化粪池处处理后同同生活废废水汇合合一同排排入市政政污水管管网，厨厨房排水水经隔油油器处理理后排入入室外生生活污水水排

34、水管管网。13环环境保护护措施项目规划划对排污污管网作作了合理理的设计计，与雨雨水合并并集中，通过钢钢精混凝凝土管排排入城市市地下污污水管网网。在规划区区域内合合理布置置废物箱箱，以收收集生活活垃圾。并安排排保洁人人员进行行定时清清理、打打扫，以以保持市市场的清清洁、卫卫生。有有关部门门负责将将生产、生活垃垃圾集中中后运至至城市垃垃圾场处处理。2、安全全卫生（1）规规划区域域绿化、路面平平坦、无无积水，主要道道路用水水泥、沥沥青或石石块铺设设铺设，防止尘尘土飞扬扬。（2）污污水排放放符合国国家环保保要求。（3）垃垃圾集中中在规划划区域偏偏僻的地地方集中中处理。3、消防防根据建建筑设计计防火规规

35、范(GBJJ16-87)要求，小区消消防用水水按室外外25LL/S，室内115L/S计算算，消防防管网布布置成环环状，消消防用水水与生活活用水采采用同一一根总管管，小区区内配备备一定数数目的灭灭火器，同时培培训物业业工作人人员与居居民正确确使用灭灭火器。4、节能能本项目主主要节能能为：水水、电。为了进一一步降低低能耗，节约能能源，减减少生产产成本，本项目目采取了了多项节节能措施施，主要要措施有有：所有设备备选型尽尽量采用用节能型型。为提高电电网的功功率因素素，在低低压侧不不重静电电容量。设立专门门的能源源和材料料管理机机构，检检测各生生产阶段段的能源源及节能能情况并并制定奖奖惩制度度。 九、项

36、目目投资估估算和资资金筹措措1、项目目投资估估算尚城豫园园项目总总投资为为2亿8829万万人民币币。其中中：（1）土土地费用用26*1244=32224.（2）前前期工程程费22285（4）建建安工程程费用11390002、项目目投资估估算依据据及说明明（1）设设备费用用按询价价或类似似工程设设备投资资估算。（2）建建筑工程程费参照照安徽徽省建筑筑工程单单位估价价表及及当地类类似工程程概算指指标估算算。（3）安安装工程程费依据据全国国统一安安装工程程概算定定额安徽徽省单位位估价表表及类类似工程程造价调调整。（4）其其他费用用及建筑筑安装费费用定额额按照安徽省省建筑安安装费用用定额及建设设部有关

37、关规定执执行。（5）不不同年份份的价格格资料均均调整至至20002年价价格水平平。（6）项项目建设设单位提提供的相相关数据据。（7）行行业类似似工程经经验数据据。3、项目目资金筹筹措项目计划划总投资资：2008299项目自有有资金：50000申请银行行贷款：100000十、财务务与效益益分析费用名称称费用提取取金额（万万元）备注一、前期期工程费费563991、征用用土地费费26万元元/亩1244亩=332244万元32244 2、工程程监理费费130000万元元1%=1300万元1303、勘察察规划设设计费35元/ m2215000000m2=5255万元525 4、三通通一平及及规费15元/

38、m215000000M2=2255万元2255、办理理规划许许可证等等费用88元/m215000000m2=13220万元元132006、办理理施工许许可证费费130000万元元0.811%=1105万万元1057、其他他110二、建安安工程费费1380001、土建建工程费费750元元/m22（6000000m2+2000000 m2）=660000万元10000元/m22700000mm2=70000万万元1300002、电梯梯20万元元/台40台台=8000万元元800三、区内内配套工工程费100001、水电电设施及及增容费费50元/m215000000m2=5000万元5002、区内内道

39、路绿绿化 50元/m215000000m2=5000万元500四、不可可预见费费130000万元元3%=3900万元390小计208229五、平均均造价20822915=13888.6613888.6六、商网网住宅3045501商网销销售40000元/m22150000mm2=660000万元600002、住宅宅销售18000元/mm2600000MM2=108800万万元19500元/mm2700000MM2=136650万万元244550八、管理理费、税税金304551、管理理、经营营费用3045502%=60996092、销售售费3045502%=6099万元6093、销售售税金3045

40、506%=18827万万元18277九、销售售利润65766十、上缴缴所得税税65766万元33%=21170万万元21700十一、利利润65766-21170=4400644066十二、销销售利润润率440663044501000%=222.55%14.447%税后十三、投投资利润润率17855.8442088291000%=333.88%21.115%税后十一、项项目风险险分析1、项目目风险分分析风险是可可测定的的不确定定性，根根据项目目生命周周期，风风险的来来源和内内容不同同，结合合本项目目归纳出出以下几几点主要要风险：购买力风风险从宏观面面上来看看，合肥肥目前的的住宅市市场在表表面繁荣荣的背后后，隐含含着一定定的泡沫沫。居民民陷于收收入水平平，有效效需求不不旺盛，人们对对提高居居住素质质的驱动动力不足足，难以以形成强强劲的销销售态势势，对项项目开发发进度和和资金投投放产生生压力。竞争风险险合肥房地地产市场场尚未形形成良性性发展，有效需需求形成成的市场场容量相相对较小小，追逐逐利润是是资本的的本原，出于对对方地产产开发预预期利润润看好，开发商商把企业业资源投投入了房房地产。合肥近近期新盘盘迭出，出现了了“政府搭搭台，企企业唱戏戏”的局面面，整个个合肥住住宅市场场竞争较较为激烈烈，不少少开发商商在“外脑”的作用用