工程经济学作业之项目的可行性研究

1、项目经济济评价可可行性研研究报告告姓名：*学号：* 目 录录前言3二、项目目概况4三、市场场调研分分析6四、项目目综合定定位16五、项目目发展计计划20六、项目目总投资资与融资资方案221七、项目目经济效效益和财财务评价价288八、风险险分析与与对策330九、附表表311十、报告告小结338前言课程性性质工程经济济学是介介于自然然和社会会科学之之间的边边缘性科科学，各各学科之之间互相相渗透、互相促促进、互互相交叉叉、逐渐渐发展起起来的。经济学学处于支支配地位位，属于于应用经经济学的的一个分分支，其其核心内内容是一一套工程程经济分分析思想想和方法法，是人人类提高高工程实实践活动动效率的的基本工工

2、具。课程目目的和任任务通过本课课程的学学习，使使我们掌掌握工程程经济学学的基本本理论、基本方方法和基基本技能能及其在在项目前前期决策策中的应应用，对对项目资资金凑错错、项目目经济评评价指标标和方法法、不确确定性分分析、项项目可行行性研究究、财务务评价、国民经经济评价价、公益益性项目目评价、房地产产开发项项目经济济评价、设备更更新分析析、价值值工程、风险决决策与风风险管理理等内容容有一个个系统的的把握，以达到到能对项项目进行行公正、客观、合理评评价的目目的。报告的的作用 通过过对本课课程要求求的课程程设计报报告，可可以提高高我们同同学们对对工程经经济学的的更深一一步了解解和认知知，是同同学们将将

3、所学的的知识更更好的融融会贯通通，提前前感受做做工程项项目可行行性报告告工作，也给我我们一个个亲身的的锻炼、对我们们的成长长也有很很大的促促进作用用。 第第一章 项目概概况 1 项目开开发背景景根据党的的科学发发展观的的依据丶丶贯彻落落实江西西的经济济发展丶丶推动南南昌的经经济繁荣荣昌盛、赶上我我国发达达城市的的步伐。南昌市拟拟对原南南昌保温温瓶厂生生产区进进行建设设改造，使其为为南昌市市的城市市风貌美美化、楼楼宇经济济建设作作出重大大贡献。项目名称称：“梦梦幻天堂堂”3建设地地点：何何坊西路路（原南南昌保温温瓶厂）4 规划划用途：居住、商业5 建设设单位：江西四四特天工工地产开开发投资资有限

4、公公司6 资金金来源：本项目目建设资资金由上上海金厦厦房地产产有限公公司自筹筹和银行行贷款，不足的的投资通通过预售售房款来来解决。7 工程程概况：“梦幻天天堂”项项目占地地面积总总计933.466亩，（623304平平方米），住宅宅为总建建筑面积积的700%（10990322 平方方米），非住宅宅为总建建筑面积积的300%（467728平平方米），其中中90平方方米以下下住宅占占住宅总总建筑面面积的660%（654419.2平方方米）。建筑密密度300%（建建筑基层层占地面面积为1186991.22平方米米）。住住宅部分分为高层层和多层层两种类类型。8 项目目位置及及用地现现状该地位于于青云谱

5、谱区何坊坊西路、京山西西街以东东，宗地地面积约约93.46亩亩。 该地周边边环境状状况：东至三店店村、南南至规划划路、西西至京山山新街、北至何何坊西路路，原属属南昌保保温瓶厂厂生产区区。该地块形形状较为为规则，基本呈呈正方形形，有利利于土地地开发。该地块块处于南南昌老城城区中心心地段，属于稀稀缺之地地。本地地段周边边道路发发达，交交通便利利，商业业、生活活配套完完善。9项目规规划用地地设计条条件 根据据南昌市市国土局局资源局局和南昌昌市城乡乡规划局局的批示示和规定定，本项项目的用用地规划划设计条条件如下下： 规划划设计条条件用地性质质：居住住、商业业、办公公（兼容容旅游业业） 容积率率=22.

6、52.建筑筑密度： =288%4.车位位 ：住宅2泊|3户，公建11泊位|1150mm2建筑筑面积5.中心心标高：主出入入口方位位 何坊坊西路6.间距距：多层1：1.11H,高高层1：0.88H，具具体按南昌市市规划管管理技术术规定7.型比比例：套型建建筑面积积90mm2以下下住宅占占开发住住宅总建建筑面积积60%8.设施施：按城城市居住住区规划划设计规规范配配置9.商业业、办公公等公建建建筑面面积按规规划总建建筑面积积（容积积率部分分）300%控制制；第二章 市场调调研分析析一房地产产市场分分析1南昌房房地产现现状：南南昌市作作为京九九线上唯唯一的省省会城市市，同时时也是中中部地区区地区六六

7、大中心心城市之之一。近近年来，随着南南昌经济济的强劲劲增长，南昌城城市发展也也呈现了了新的局局面，带带动了南南昌市房房地产业业蓬勃发发展。据南昌市市房管局局公布的的数据，20005年南南昌市房房地产完完成投资资总额1110.12亿亿元，商商品房销销售金额额达到1110.97亿亿元；全全市（含含四县）商品房房竣工面面积4113万平平方米，销售面面积4009.99万平方方米，从从数据看看，竣工工的商品品房几乎乎都可以以销售完完，证明明楼市非非常火爆爆。 2市场场供求分分析：南南昌新房房共4415个个楼盘，2922个楼盘盘在售。南昌在在售新房房均价：60552 元元/平方方米3供应发发展分析析：房地

8、地产价值值是一系系列相互互关联的的环节组组成的价价值链，其发展展如：（1）设计计概念念设计、建筑设设计、环环境设计计 （2）设计计概念念设计、建筑设设计、环环境设计计 （2）建筑筑原材材料采购购、项目目管理、施工、项目验验收 （3）营销销广告告策划、营销计计划、销销售、客客户管理理 （4）装潢潢装潢潢设计、材料采采购、装装潢施工工 （5）物业业管理物业管管理、房房屋维修修。商品房房预售体体量板块块分析 相比比上月，本月新新批预售售面积减减少122.188万，减少了了16.7%；其中住住宅减少少8.11万，减少112.553%。但是本月月的新批批预售面面积远高高于上年年同期。受政策策影响，部分楼

9、楼盘推迟迟开盘时时间或小小批量开开盘，造造成本月月新批预预售面积积环比有有所减少少。 从类类型上看看，商品品住宅比比重进一一步上升升，所占占比例相相比上月月提高44.544个百分分点，达达到933.144%。从从板块分分布上看看，以市市中心和和象湖板板块为主主，两者者占总量量的544.311%。 商品品房预售售体量建建筑形态态分析 相比上月月，本月月新增供供应中无无花园洋洋房。高高层新增增供应相相比上月月增加66.988万，所占比比例提高高到655.288%。本本月新增增高层产产品的楼楼盘主要要有梦里里水乡、大湖之之都、清清水湾和和恒大绿绿洲，四四个楼盘盘新批高高层预售售18.72万万。商品房

10、成成交价格格分析本月商品品住宅成成交均价价高达661811元/，创年年内新高高，环比比上涨110399元/，上涨涨20.21%。商品品住宅成成交均价价上涨千千元的主主因是本本月多个个别墅项项目集中中入市，新入市市的项目目就有万万科青山山湖、恒恒大绿洲洲和御湖湖半山等等。实际际上本月月南昌房房价总体体保持平平稳，部部分楼盘盘甚至调调低预期期入市价价格或推推出更多多的优惠惠活动。各价格区区间环间间供销套套数对比比从上上图可以以看出，价格区区间5550165000元/处于于主导地地位，供供销套数数占总量量的399.155%和442.009%，上月排排名第一一的价格格区间是是35001445000元/

11、。均价价55000元/以上上的供应应套数比比达到664.997%，比上月月提高224.662个百百分点，总共有有5个楼楼盘推出出售价在在万元以以上的产产品。与与上月相相比，只只有价格格区间880011元/供应有有所增加加，其他他价格区区间供应应全线下下降。格格区间880011元/供应套套数环比比增加2218套套，增长长67.08%，也是是本月成成交均价价大幅上上涨的主主因。小结：从从最近统统计的数数据和迹迹象表明明，高层层处于主主导，同同时多层层也是很很多人的的选择。价格也也将持续续发展。新建房分分类型看看,与去年年同月相相比,经济适适用房销销售价格格上涨11.3%；商品品住宅销销售价格格上涨

12、117.33%,其其中普通通住宅销销售价格格上涨116.66%，高高档住宅宅销售价价格上涨涨19.6%。90平方方米及以以下的新新建住宅宅销售价价格同比比上涨119.99%,环环比上涨涨1.22%。【 HYPERLINK /news/search.jsp?fld=all&q=%c4%cf%b2%fd 南昌市市】20010年年12月27日 HYPERLINK /news/search.jsp?fld=all&q=%b7%bf%b5%d8%b2%fa 房地产产交易情情况 新房二手房住宅非住宅住宅非住宅套数（套套）122281003面积（）168774.11423033.76681822.13318

13、9.99新房住宅宅 东湖区青山湖区区湾里区高新开发发区桑海经济济开发区区套数225351面积213.29206.02432.9975499.71187.007西湖区青云谱区区经济技术术开发区区红谷滩新新区英雄经济济开发区区套数83315210面积10522.92237599.86614755.73320966.5550新房非住住宅 东湖区青山湖区区湾里区高新开发发区桑海经济济开发区区套数06101面积0453.5426.330058.776西湖区青云谱区区经济技术术开发区区红谷滩新新区英雄经济济开发区区套数622100面积702229.64228.74604.780从12月月27日（星期一一）

14、南昌昌市新房房成交数数据上可可以看出出，南昌昌市新房房成交量量与前一一天（ HYPERLINK /2010-12-27/4264197.htm 112月26日）相比比，新房房成交量量大幅回回升，住住宅类成成交增加加了733套，非非住宅成成交增加加了8套；从从区域成成交方面面看，当当天收新新盘开盘盘影响，青云谱谱区和高高新区的的成交大大幅提升升，位居居当日区区域成交交榜的前前两位。二 区区域状况况区域市场场简介：青云谱区区地理位位置优越越，交通通发达。京九铁铁路、浙浙赣铁路路在此交交汇；1105、3200国道纵纵贯全区区，连通通全国各各地；贯贯穿全省省的天字字形高速速公路网网络，使使青云谱谱区到

15、浙浙、粤、鄂、湘湘、皖等等周边省省市的行行程缩短短到6小时左左右。这这里距昌昌北国际际机场只只有半小小时的车车程；通通过南昌昌港，可可以沿赣赣江往鄱鄱阳湖入入长江黄黄金水道道。区内有“三湖三三河”（即占占地31165亩亩的象湖湖，占地地13113亩的的梅湖，占地775亩的的热潮湖湖和辖区区段长22千米、宽400多米的的玉带河河，长55千米、宽1000多米米的护城城河，长长2.66千米、宽800多米的的抚河）。年吞吞吐量数数千万吨吨的大型型铁路货货运站青云云谱车站站坐落在在区内，并设有有1座现代代化水厂厂青云云水厂。全区邮邮电通讯讯便捷，文化、教育、卫生、体育设设施齐全全。有着着悠久灿灿烂的历历

16、史文化化和水域域风光，有传统统的工业业制造基基地，便便捷的水水陆空交交通网络络。区域域面积443.117平方方公里，人口约约30万人人，辖55个街道道、1个镇和和1个农场场，555个社区区居委会会、122个村民民委员会会。全区区形成了了自然水水系、古古色文化化、园林林生态、工业科科技、休休闲旅游游、商贸贸购物、人居娱娱乐等七七大特色色。市场的发发展潜力力：1稀缺之之地，升升值潜力力巨大 地段段是房地地产开发发不变的的法则。本地块块位于何何坊西路路，处于于老城区区中心地地段，近近三年，在青云云谱区域域出让的的地块寥寥寥无几几，区域域的购买买力需求求巨大。而市中中心区域域今年更更是无一一地块出出让

17、，本本地块已已成为该该区域最最后的一一块黄金金宝地。2地处成成熟生活活圈，享享便利快快捷都市市生活项目周边边覆盖数数个大型型生活社社区，如如蓝天郡郡、天集集青云明明珠、水水榭花都都、象湖湖源、威威尼斯花花园等。各类配配套齐全全，生活活便利，区域目目前最高高价已达达到80000元元|平米。3该区域域商业和和酒店面面积稀缺缺，填补补市场空空白 青云云谱区整整体商业业氛围和和酒店业业氛围相相对市中中心较弱弱，因此此本地块块的商业业和酒店店的规划划可以填填补这一一空白，并完全全可以打打造成为为青云谱谱的NOO.14地块呈呈方正，有利于于规划，为老城城区近两两年出让让最大面面积最大大的地块块地块基本本呈

18、正方方形，有有利于设设计布局局和园林林规划。地块占占地933.466亩，完完全有条条件规划划成为一一个高质质素的生生活区200米米门面开开阔之地地和客户户就在周周边之地地地块三面面临街，其中何何坊西路路临街面面约2000米，而本区区域政府府是打造造成为青青云谱区区的商务务板块，因此临临街面商商业价值值巨大。大量的的客户就就在周边边。洪都都和江铃铃两大集集团购买买力需求求旺盛，另在项项目10000米米范围内内有大量量的青云云谱区企企事业单单位。可类比项项目市场场调查：项目名称称位置性质占地面积积总建筑面面积销售均价价天集青云云明珠青云谱区区西侧，东临迎迎宾大道道，西接接井冈山山大道住宅小区区13

19、4亩亩16万mm265000元/m2（20009-112）售售罄，目目前二手手房均价价为76600水榭花都都青云谱区区象湖公公园施尧尧路11111号号高尚住宅宅小区，配套设设施齐全全11.9万m226.66万m285000元/m2（20110-66-1）祥瑞蓝堡堡青云谱区区迎宾北北大道迎迎宾北大大道3333号（三店西西路交叉叉口）住宅小区区2.666万m25.8万万m265000元/m2（20110-44-6）基本售售罄，目目前二手手房均价价为76650第三章 项目目综合定定位1 发展展策略 青云云谱区发发展定位位为“文文化发展展示范区区，城市市繁荣副副中心”。 青云云谱区将将积极优优化产业业

20、结构，在创新新升级中中实现“华丽转转身”重重点构筑筑五大产产业板块块： 一是是以昌南南工业园园及周边边为载体体的现代代物流经经济板块块。将昌昌南工业业园区打打造成全全省独一一无二的的特色物物流园区区，力争争在三年年内营业业额达2200亿亿元。二是以迎迎宾大道道为主轴轴的都市市工业经经济带，大力支支持江铃铃集团、南昌印印钞公司司、江西西阳光乳乳业等大大中型驻驻区企业业做大做做强。三是以井井冈山大大道和洪洪都大道道及交汇汇点为核核心的现现代商务务经济带带。把正正在建设设的法国国家乐福福国际购购物中心心周边约约1平方公公里的区区域打造造成一个个动感都都会昌南南城。四是以解解放西路路|洪城路路为主轴轴

21、，积极极引进总总部经济济，发展展以国贸贸广场、中环广广场、明明珠广场场为代表表的楼宇宇经济商商圈。五是以八八大山梅梅湖景区区为重点点的文化化旅游创创意板块块。推进进“一景景区、一一岸”建建设，把把八大山山人梅湖湖景区打打造集艺艺术培训训集中地地、主题题摄影基基地、中中国水墨墨画名家家云集地地、文化化艺术品品会展及及交易地地等功能能于一体体的文化化产业特特色品牌牌。同时时以天沐沐五星级级宾馆项项目、象象湖君悦悦五星级级酒店以以及湖景景公园、大型休休闲娱乐乐设施等等为载体体，打造造富有水水景生态态、休闲闲娱乐特特色的象象湖东岸岸。2 形象定定位 为推动动南昌市市的文化化事业发发展、城城市风貌貌美化

22、、楼宇经经济建设设，依托托南昌市市中心传传统商圈圈及青云云谱区强强大的商商业辐射射能力，本项目目定位为为引领青青云谱区区发展方方向的情情景式、体验式式时尚文文化中心心，创造造性的提提供一个个集文化化休闲、时尚购购物、SSOHOO商务、置业居居住于一一体的复复合型区区域中心心。3产品定定位根据市场场分析和和项目发发展战略略，本项项目采取取多产品品组合方方式。从从而可避避免单一产品模模式可能能面临的的市场容容量有限限和销售售周期长长的风险险。依产产品用途途来分，本项目包包含高质质素住宅宅、商业业、办公公用地，酒店式式公寓等等产品形形式。 = 1 * GB2 初步规规划设计计思路： = 1 * GB

23、3 产品定定位：面面向社会会中上层层人士的的住宅小小区。 = 2 * GB3 设计概概念：住住宅为总总建筑面面积的770%（10990322 平方方米），非住宅宅为总建建筑面积积的300%（467728平平方米），其中中90平方方米以下下住宅占占住宅总总建筑面面积的660%（654419.2平方方米）。建筑密密度300%（建建筑基层层占地面面积为1186991.22平方米米）。住住宅部分分为高层层和多层层两种类类型。产品设计计：项目目建筑形形态为板板式双塔塔楼，空空中花园园局部连连接（中中部的连连廊将两两栋建筑筑物连接接为一个个整体）。 = 1 * GB3 非住宅宅部分：总建筑筑面积为为467

24、728 平方米米。商业业部分建建成商场场、酒店店和写字字楼，具具有休闲闲娱乐、餐饮与与办公多多种功能能。 = 1 * ALPHABETIC A、商场场：总建建筑面积积：1220000平方米米。 楼层：地下一一层，地地上3层。 配套功功能：餐餐饮，娱娱乐 ，店铺铺。 = 2 * ALPHABETIC B、酒店店： 总建筑筑面积：180000平平方米 。楼层层：6层 户型型面积：50 m2 1110m22。 户数：约2000户配套功能能：会议议室，宴宴会厅，酒吧，美容美美发，洗洗浴按摩摩等。 C、写写字楼：总建筑筑面积：30000平方方米。楼楼层：11层 D、小小区基础础配套设设施：幼幼儿园、公共

25、厕厕所 、游泳泳池等。面积226600平方米米。 E、其其他： 40668平方方米 = 2 * GB3 住宅部部分：总总建筑面面积为11090032 m2 。有以以下三种种类型： = 1 * ALPHABETIC A、600900平方米米住宅均均为高层层：户型型结构为为一房一一厅一卫卫、两房房一厅一一卫或两两房两厅厅两卫，共100栋，各各15层。一梯55户，共共约7550户。（1# 10#） = 2 * ALPHABETIC B、10001150平平方米高高层住宅宅，户型型结构为为三室两两厅或四四室一厅厅，共66栋，各各15层。一梯两两户，共共约1880户。（111# 166#） = 3 *

26、ALPHABETIC C、面积积为2550平方方米的复复式豪华华多层住住宅：户户型结构构为四室室两厅。共6栋，各各5层。一一梯两户户，共约约60户。（1# 66#） = 3 * GB3 停车场场：（比比例为11:0.6）1、住宅宅需（7750+1800+600）*0.65594个个车位。停车场场为地下下一层，供小区区住户使使用。面面积约为为118880平平方米。 2、酒酒店车位位与购物物中心车车位共同同使用，按每1150平平方米占占一个车车位计算算。停车车广场为为酒店与与商场门门前两侧侧。面积积约为114000平方米米。 面积共共为1332800平方米米。 第四章章 项目发发展计划划项目实施施

27、进度：1、项目目建设周周期：项项目从立立项、设设计到开开发建设设、竣工工验收整整个工期期为3.5年（42个月月），即即从20010年年11月立立项开始始，到220144年5月竣工工验收完完毕。2、项目目开发进进度：见见附表11二、项目目销售计计划：1、根据据南昌房房地产市市场和该该区域房房地产市市场，预预测该项项目的各各类价格格。预定定该项目目高层住住宅的价价格为77500085000元/平方米米，复式式豪华多多层建筑筑价格约约为8550090000元/平方米米，酒店店按80000元元/平方米米，商铺铺按2000000元/每平方方米，写写字楼按按75000元/平方米米，住宅宅停车位位按每个个7

28、万元出出售。2、具体体的销售售计划 见见附表22 第五章 项目目总投资资与融资资方案1相关税税费表： 税费一一览表 单单位：%税费项目目税费率税费项目目税费率营业税5土地增值值税30、440、50、60超率率累进城市维护护建设税税7法定盈余余公积金金10教育费附附加3公益金5企业所得得税25任意盈余余公积金金3管理费用用3不可预见见费3销售费用用2.5房产税（按租金金）12(营业税税=销售收收入*55%,城城市建设设维护税税=营业税税*7%,教育育费附加加=营业税税*3%,企业业所得税税=(销售售收入-总成本本费用-销售税税金及附附加-土地增增值税)*255%,管管理费用用=（土地地成本+前期

29、费费用+建安工工程费+基础设设施费+公共配配套设施施费）*3%,销售费费用=销售收收入*22.5%)销售收入入与税金金估算表表 单位：万元序号项目合计2012220133201441销售收入入1393315.4476665576444340006.442经营税金金及附加加71133.344520711.58837200.42213200.344营业税城市维护护建设税税教育费附附加69655.777487.6044208.973323833.255166.824471.449828833.2210.824486.449617000.322119.0251.0013其他税费费9

30、44274.95493.8175.254土地增值值税41799.46622项目总总投资估估算： 总总投资估估算表序号项目名称称金额（万万元）1土地成本本462006.66242前期工程程费614.020083建安工程程153550.5524基础设施施建设费费460.515565公共设施施配套费费用637.66开发间接接费13222.90049667其他费用用76.7752668不可预见见费493.45999管理费用用493.459910销售费用用34822.888511财务费用用23022.72212规费938.8413装修费用用116447.2214合计840227.55土地成本本：本项项目

31、用地地共计993.446亩，出让单单价 4480万万元/亩，土土地出让让契税=出让金金*3%，开发商商已一次次性付清清地价款款。所以土地地成本：4800*933.466+（4800*933.466）*3%=4662066.6224万元元2）前期期工程费费：前期期工程费费主要包包括项目目前期策策划、规规划、设设计、勘勘测费用用等。前期工程程费估算算表 单位位：万元元序号项目计算依据据金额1规划设计计费建安工程程费33%460.515562可行性研研究费建安工程程费00.5%76.7752663水文地质质勘探费费建安工程程费00.5%76.775266合计614.020083）建筑筑安装工工程费：

32、参考南南昌市建建筑工程程概算和和区域同同类房地地产开发发项目的的实际建建造成本本。本方方案的建建安成本本费估算算如下：序号项目名称称计算标准准面积（平平方米）金额（万万元） 1高层住宅宅11000元/平方米米88933297822.522 2多层住宅宅800元元/平方米米201000160883商业12000元/平方米33000039600合计153550.5524）基础础设施建建设费估估算表 单单位：万万元序号项目计算依据据金额1供电工程程建安工程程费33 % 460.515562供水工程程3供气工程程4道路工程程5绿化工程程6通讯工程程7照明工程程8排污工程程9环卫工程程合计460.515

33、565）公共共设施配配套费用用估算表表：序号项目名称称单价面积（平平方米）金额（万万元）1幼儿园400元元/平方米米159440637.62公共厕所所3游泳池4停车场合计637.66）.开开发间接接费用开发间接接费用估估算表 序号项目计算依据据金额（万万元）1分散建设设市政公公用设施施建设费费建安工程程费44 %614.020082建筑工程程质量安安全监督督费建安工程程费00.3%46.00515563供水管网网补偿费费 住宅 商业业住宅：00.3吨吨/人，6000元/吨；商业：00.1吨吨/，6000元/吨；住宅：771.228商业：11984供电用电电负荷费费 住宅 商业业住宅：44千瓦时

34、时/户，4880元/千瓦时时；商业：88千瓦时时/1000，4800元/千瓦时时；住宅：1190.08商业：1126.726其他建安工程程费00.5%76.775266合计13222.90049667）.其其他费用用其他费用用估算表表 单位位：万元元序号项目计算依据据金额1预算定额额管理费费建安工程程费5576.7752662竣工档案案保证金金3报建手续续费4工程合同同预算或或标底审审查费6其他合计76.7752668.不可可预见费费用：以基础设设施建设设费、建建筑安装装工程费费与公共共配套建建设费之之和的33%计取取。总计计 4993.4459万万元。9.管理理费用：按基础设设施建设设费、建

35、建安费用用和公共共配套设设施费用用之和的的3%计计算，总总计为4493.4599万元。10.销销售费用用本项目的的销售费费用按销销售收入入的2.5%估估算.其中包包括广告告宣传及及市场推推广费。 销售总总费用总总计为11393315.4*22.5%=34482.8855万元。11.财财务费用用本项目开开发商已已一次性性付清地地价款，现有项项目开发发自有资资金80000万万元，现现向银行行贷款220000万元，计划于于两年后后一次还还款，贷贷款利率率为5.6%，财务费费用为220000万元（1+5.66%）-20000万万元=2230.2722万元12规规费：主要指指政府行行政收费费：包括括城镇

36、基基础设施施费、建建筑工程程质量监监督服务务费以及及教育附附加等规规定收费费，以约约1200元每平平方米计计算。总总计约为为9388.844万元。3、装修修费用表表 单位：万元项目单位面积积费用面积（平平方米）费用高层住宅宅920元元每平米米77855071622.2万万元多层住宅宅900元元每平米元商业950元元每平米米33000031355万元总费用116447.22万元4、项目目资金来来源：本本项目开开发商已已一次性性付清地地价款，现有项项目开发发自有资资金80000万万元，220111年初向向银行贷贷款20000万万元。不不足的部部分由预预收房款款解决。 资资

37、金来源源与运用用表：见见附表335、现金金流量表表： 见附表表4第六章 项目目经济效效益和财财务评价价一、项目目经济效效益估算算项目名称称 金额（万元）销售收入入1393315.4投资成本本874003.664总利润419111.886自有资金金80000资本金利利润率5.244成本利润润率48%备注： 销售售收入=可销售售面积*销售单单价 总利利润=销售收收入投投资成本本 资本本金利润润率=总利润润/自有资资金 成本本利润率率=总利润润/投资成成本 二：财务评评价指标标： 动态投资资回收期期（年）3.266贷款偿还还期 2财务净现现值 26618.69万万元备注：11. 动动态投资资回收期期

38、=累计折折现值开开始出现现正值的的 年份-11+上年年累计折折现值的的绝对值值/当年折折现值 22.财务务净现值值FNPPV=tt=1（CI-CO）t(11+i00)-tt之和一 盈盈利性分分析项目在计计算期内内经营收收入为11393315.4万元，可获利利润4119111.866万元，扣除除所得税税、公积积金后还还有3009111.866万元的的可获得得利润。项目的的盈利能能力相对对较强。项目全部部投资的的净现值值为26618.690，内内部收益益率大于于基准收收益率，所以项项目获利利，且可可按期还还贷。因因此本项项目可以以接受。二 清偿性性分析该项目在在20111年初初向银行行借款2200

39、00万元。按照借借款和还还款计划划，在220122年初开开始等额额向银行行还款110000万元。从总体体上看，该方案案的清偿偿能力还还是较强强的。三 盈亏平平衡分析析假定建筑筑面积和和销售率率不变，根据总总收入等等于总成成本，确确定住宅宅的保本本销售价价格大约约为80016元元 第七章章 风险分分析与对对策风险分析析：该项项目所在在的地理理位置，周围也也有很多多家房地地产开发发商开发发项目，存在着着竞争，具有市市场经营营风险，项目的的建成本本、开发发周期、经营管管理等都都是影响响项目经经济效益益的重要要因素，如果控控制不好好，都将将成为潜潜在风险险。结论与建建议结论：本本项目属属于房地地产住宅

40、宅和商业业开发项项目，土土地开发发成本已已一次性性支付，项目资资金由自自有资金金和银行行贷款构构成，不不足的部部分由预预售房款款补足。本项目目的住宅宅为中高高档住宅宅，为精精装修住住房，适适应中高高的消费费群体，洪都和和江铃两两大集团团以及青青云谱区区企事业业单位购购买力需需求旺盛盛。青云云谱区的的商业氛氛围和酒酒店相对对较弱，本项目目规划的的商业可可以填补补这一空空白。另另据财务务分析，本项目目的经济济效益可可行。建议：本本项目应应把握好好该项目目现具有有的有利利条件，充分利利用地块块优势和和资源，加强项项目定位位、设计计、管理理和运营营，如与与知名专专业设计计公司、中介顾顾问公司司合作，加

41、强市市场营销销和媒体体宣传，打造项项目品牌牌和企业业品牌。从而使使得本项项目的开开发不仅仅获得经经济效益益，而且且获得更更佳的社社会和环环境效益益。第八章 附表附表1 项目目实施进进度安排排本项目计计划在33.5年年(422个月)左右的的时间内内建成.建设进进度计划划如下表表:20100.111项目建议议书批复复20100.122-20011.1编制可行行性研究究报告并并批复20111.1-20111.44建筑方案案设计20111.4-20111.66施工图纸纸设计20111.7报建、领领取建设设规划许许可证20111.8工程开工工，高层层1#5#楼楼先施工工20122.1高层1#5#楼设备备

42、安装，装修20122.5开始预售售高层11#5#楼20122.7高层1#5#楼完完工20122.720122.8高层613#开始施施工多层1#4#开始始施工20122.122高层6#13#进行设设备安装装，装修修20133.2高层613#开始预预售20133.3多层14#内外外装修，设备安安装20133.5多层14#开始始预售20133.7高层613#完工20133.8高层13316#开始施施工20133.9多层14#楼竣竣工20133.9多层56#楼开开始施工工20133.100高层133166#楼安安装设备备，装修修20133.111多层56#安装装设备，装修20133.122公共设施施配

43、套建建设20144.1高层13316#楼预售售20144.2多层56#开始始预售20144.3高层13316#竣工验验收201444多层56#楼竣竣工验收收20144.5正式入住住 附附表2 项目销销售计划划表销售时间间项目名称称高层住宅宅多层住宅宅商业店铺铺酒店写字楼停车场位位（个）合计2012销售单价价（元/平方米米）80000200000800007万/个个套数（户户）约3255195个个面积（平平方米）2437754800090000占本项目目销售比比例35%40%50%32.88%金额（万万元）1950009600072000136553766652013销售单价价（元/平方米米）8

44、50009000020000080000750007万/个个套数（户户）42040252面积（462000100000480007200030000占本项目目销售比比例45%70%40%40%100%42.44%金额（万万元）39277090000960005760022500176446764442014销售单价价（元/平方米米）7500085000200000800007万/个个套数（户户）18520147个个面积166550500002400018000占本项目目销售比比例20%30%20%10%24.88%金额124887.5542500480001440010299240006.55合计（万万元）712557.5513255024000014400022500415881293315.5附表3 资金金来源与与运用资金来源源与运用用表 单单位：万万元序号项目合计20100201112012220133201441资金来源源1.1销售收入入1293315.5376665676444240006.551.2房地产投投资借款款20000200001.3自有资金金528660.882资金运用用2.1经营税金金及附加加71133.344520711.58837200.42213200.34452.2其他税费费944274.95493.8175.252.3预征土地地增值税