房地产财务风险预测评估分析

1、房地产财务风险预测评估分析随着我国经济的持续进展，都市化程度进一步提高，人们对商品住宅的需求不断增长，房地产业迅速进展成为国民经济的支柱产业之一。房地产作为一个资金密集型产业，具有投资大、风险高、周期长等特点。再加上它的进展深受宏观环境的制约，如国家的政策导向、国际经济形势、金融市场的波动等等，使得财务风险成为许多房地产企业生存进展迫切需要解决的现实问题。因此，在房地产企业开发经营过程中如何有效、全面、系统地防范财务风险，增强企业竞争优势变得尤为必要，对实现我国房地产企业的可持续进展具有重要的理论意义。本文以房地产上市公司后十名的公司地产为研究对象，采纳宏观与微观、定性与定量相结合的研究方法，

2、对房地产企业面临的财务风险及其防范措施作了研究。首先回忆了国内外对企业财务风险的相关研究，来探寻我国房地产企业所面临的财务风险；从整体着眼，对房地产财务风险的特点、分类和表现进行详细的阐述；然后分章对房地产上市公司后十名的公司房地产的筹资风险、投资风险和经营风险进行分析，运用了财务分析和不确定风险分析的相关方法，依照房地产上市公司后十名的公司房地产项目的具体情况，提出了自己的操纵方法，以期能够对一些房地产企业的财务风险治理有所裨益，为企业进行财务风险防范提供新的参考。 目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc293309317 一 绪 论 PAGEREF _To

3、c293309317 h 1 HYPERLINK l _Toc293309318 1.1研究背景 PAGEREF _Toc293309318 h 1 HYPERLINK l _Toc293309319 1.2研究意义 PAGEREF _Toc293309319 h 1 HYPERLINK l _Toc293309320 1.3文献综述 PAGEREF _Toc293309320 h 1 HYPERLINK l _Toc293309324 1.4研究方法 PAGEREF _Toc293309324 h 4 HYPERLINK l _Toc293309326 二 房地产企业财务风险概述 PAGER

4、EF _Toc293309326 h 6 HYPERLINK l _Toc293309327 2.1企业财务风险的差不多理论 PAGEREF _Toc293309327 h 6 HYPERLINK l _Toc293309328 2.2房地产企业财务风险的特点 PAGEREF _Toc293309328 h 6 HYPERLINK l _Toc293309329 2.3房地产企业财务风险分类 PAGEREF _Toc293309329 h 6 HYPERLINK l _Toc293309330 2.4房地产企业财务风险的表现 PAGEREF _Toc293309330 h 7 HYPERLIN

5、K l _Toc293309334 三 房地产上市公司后十名的公司房地产筹资风险评估 PAGEREF _Toc293309334 h 9 HYPERLINK l _Toc293309335 3.1公司的筹资现状 PAGEREF _Toc293309335 h 9 HYPERLINK l _Toc293309336 3.2筹资成本的计算 PAGEREF _Toc293309336 h 10 HYPERLINK l _Toc293309337 3.3财务杠杆分析 PAGEREF _Toc293309337 h 12 HYPERLINK l _Toc293309338 3.4房地产上市公司后十名的公

6、司筹资风险成因分析 PAGEREF _Toc293309338 h 13 HYPERLINK l _Toc293309339 3.5房地产上市公司后十名的公司房产筹资风险操纵 PAGEREF _Toc293309339 h 13 HYPERLINK l _Toc293309343 四 房地产上市公司后十名的公司房地产投资风险评估 PAGEREF _Toc293309343 h 15 HYPERLINK l _Toc293309344 4.1公司经营现状 PAGEREF _Toc293309344 h 15 HYPERLINK l _Toc293309345 4.2公司的财务指标分析 PAGER

7、EF _Toc293309345 h 15 HYPERLINK l _Toc293309346 4.2.1偿债能力分析 PAGEREF _Toc293309346 h 15 HYPERLINK l _Toc293309347 4.2.2盈利能力分析 PAGEREF _Toc293309347 h 16 HYPERLINK l _Toc293309348 4.3投资风险的操纵 PAGEREF _Toc293309348 h 17 HYPERLINK l _Toc293309353 五 房地产上市公司后十名的公司房地产开发项目经营风险评估 PAGEREF _Toc293309353 h 19 HY

8、PERLINK l _Toc293309354 5.1项目概述 PAGEREF _Toc293309354 h 19 HYPERLINK l _Toc293309355 5.2经营不确定性分析 PAGEREF _Toc293309355 h 19 HYPERLINK l _Toc293309356 5.2.1盈亏平衡分析 PAGEREF _Toc293309356 h 19 HYPERLINK l _Toc293309357 5.2.2敏感性分析 PAGEREF _Toc293309357 h 20 HYPERLINK l _Toc293309358 5.3房地产上市公司后十名的公司房地产经营

9、风险操纵 PAGEREF _Toc293309358 h 22 HYPERLINK l _Toc293309362 结论 PAGEREF _Toc293309362 h 24 HYPERLINK l _Toc293309363 致谢 PAGEREF _Toc293309363 h 25 HYPERLINK l _Toc293309364 参考文献 PAGEREF _Toc293309364 h 261 绪论1.1研究背景随着我国经济的不断进展，都市化程度的进一步提高，房地产业得到了快速的进展，在经济中的地位和阻碍越来越大，已成为国民经济的支柱产业之一。房地产业具有专门强的关联效应，它的进展，将

10、推动建材、建筑、冶金、化工、轻工和机械等多个部门的不断进展、壮大，对国民经济的进展起到了先导性、基础性的作用。与此同时房地产的进展对扩大就业、稳定社会也具有积极的意义但由于房地产企业的经营模式具有较大的专门性，例如资产负债率比较高、投、融资金额均较大、生产周期较长等等，导致房地产企业面临着较大的财务风险。负债比率越高，对企业的偿债能力要求越高，这在专门大程度上制约了企业正常的经营活动，从而阻碍企业的盈利能力，甚至有可能导致企业面临资金短缺、入不敷出的危险。另外，在企业经营治理方面，我国的房地产企业大多都不重视对风险的识不和治理，只关注高额利润，却忽略了隐藏在高利润后面的高风险。在制定决策时只是

11、凭主观经验对风险进行推断，缺乏科学的依据。因此，房地产企业要加强对风险的操纵和治理，在投资决策前一定要在考虑自有资金和可能筹集到的资金总量的基础上，选择适合自己企业投资能力的项目，合理操纵负债规模，以稳健的进展代替快速扩张。同时要提高经营治理水平，加强预算操纵和成本费用治理，尽可能减少房地产企业的财务风险，提高企业的生存能力和竞争能力。1.2研究意义通过加强对房地产开发项目的全面分析、论证、风险预测和评价,本文的研究探讨要紧有以下现实意义：1、有利于保证它在技术上的可行性、经济上的合理性、经济效益的显著性、风险的可控性。2、有利于减少投资决策的盲目性,提高房地产企业的经济效益和促进都市土地的合

12、理使用,使房地产市场健康进展和不断完善。3、通过提出对财务风险的进行预警治理，以提高房地产企业应对财务风险的能力，加强企业在激烈竞争中的生存能力和盈利能力。 本文以房地产上市公司后十名的公司房产为研究对象，通过运用宏观与微观、定量与定性等方法，分析了房地产上市公司后十名的公司所面临的财务风险，提出了针对房地产上市公司后十名的公司地产的风险治理策略，对我国中小房地产企业财务风险治理研究具有借鉴意义。1.3文献综述1.3.1国外研究现状1966年，Beave领先提出了单变量分析法。Beaver选择了79对公司组成样本，分不检验了反映公司不同财务特征的6组30个变量在公司破产前1-5年的预测能力，他

13、发觉最好的判不变量是营运资本流/负债和净利润/总资产。1968年，Altman首次运用多变量分析技术对企业财务风险进行判不分析。他从流淌性、获利能力、财务杠杆、偿债能力和活动性五个方面选用了22个变量作为预测备选变量，通过对1946-1965年间33家破产制造企业和33家非破产配对企业的研究分析，依照误判率最小的原则，构建了Z-Score模型。Altma要求预警变量符合严格的联合正态分布，而现实经济生活中大多数企业的财务比率无法满足这一要求。为克服这一缺陷，以ohlson 为代表的一些研究学者提出采纳逻辑回归判不方法来提高财务危机的预警能力。他在选用1970-1976年间的105家破产公司和2

14、058家非破产公司为样本，运用Logistic建立了预测模型，并分析了分割点的选择和两类误判率之间的关系。他发觉公司规模、资本结构、经营绩效以及流淌性等4个因素与企业发生财务危机的概率联系紧密。到九十年代，。coats和Fant利用BP神经网络理论建立财务预警模型，利用Altman的Z值模型中的5个财务比率建立模型，以1971至1990年间94间失败公司与188家正常公司为样本进行判不分析，其研究结果表明，Z值模型对破产的当年具有专门好的推断效果，然而不具有专门好的提早预测效果，而神经网络模型则专门好的解决了此问题。2000年，Charit和Trigergis使用期权定价模型研究了1983年到

15、1994年中139对美国企业。期权定价模型表明某家公司破产的概率取决于其资产相关于其初始市场价值和资产市价的波动率。研究结果发觉，到期债务面值、企业资产的当期市价、企业价值变化的标准差等期权变量在预测破产方面的作用显著。1.3.2国内研究现状近年来我国逐步开始了企业财务风险评估和预警的研究。1986年，吴世农、黄世忠在中国经济问题发表了一篇文章，首次介绍了企业破产的分析指标和预测模型。陈静在1999年利用1998年的27家ST公司和27家非ST公司，使用了1995至1997年的财务报表数据，分不进行了单变量分析和二类线性判定分析。在前者中发觉发觉流淌比率和负债比率的误判率最低；而在多元线性判定

16、分析中发觉由负债比率、净资产收益率、流淌比率、营运资本资产率、总资产周转率6个指标构建的模型，在公司被ST处理的前三年能较好地预测ST公司的财务困境。2001年，黄岩、李元旭以沪深两市的上市公司为样本，建立了中国工业类上市公司财务失败预测模型，给出了所研究上市公司的Z值范围，用到的指标处理方法要紧是聚类分析和判不分析。与此同时，吴世农和卢贤义以我国上市公司为研究对象，选取了70家处于财务困境的公司和70家非财务困境的公司为样本，综合运用剖面分析和单变量判定分析，研究财务困境出现前5年内这些公司每年21个财务指标的差异，最后确定了6个预测指标，即盈利增长指数、资产酬劳率、流淌比率、长期负债与股东

17、权益比率、营运资本与总资产比率和资产周转率，作为多元判定分析的变量，应用了Fisher线性判不分析、多元线性回归和逻辑回归分析三种方法构建了相应的模型。研究结果表明三种模型都能在财务困境发生前发出相对准确的预测，同时相对同一信息集，逻辑回归分析预测模型的误判率最低，仅为6.47%。杨保安等也在2001年针对判不分析方法在构建财务危机判不模型中存在的问题，引入神经网络分析方法应用于企业财务危机判定与预测。他们选用4类财务比率即盈利能力比率、营运能力比率、短期偿债能力比率、长期偿债能力比率，利用原始30个样本作为学习样本，构建了一个包含输入层、隐藏层与输出层的三层式神经网络模型，具有一定的可行性。

18、杨淑娥采纳神经网络工具，以120家上市公司作为建模样本，从企业的短期偿债能力、长期偿债能力、盈利能力、资产治理能力、主营业务鲜亮程度、公司增长能力等6个方面，选取了15个备选财务指标，通过剔除未通过T显著性检验的速动比率、利息保障倍数、应收账款周转率、存货周转率以及资本保值增值率等五个指标，将保留下来的10个财务指标作为建模的原始变量，并使用同期60家公司作为检验样本建立了财务危机预警模型。2005年，谭久均毕业设计网站http:/www.biyezuopin.cc指出违约距离是基于股票交易数据的信用风险度量指标，运用中国A股上市公司的数据研究了其在财务预警模型中的作用。研究结果表明，违约距离

19、可提升财务预警模型的拟和优度和预测能力，但提升效果较为有限。2006年，王克敏通过研究和考查发觉：公司治理结构、大股东侵占与公司陷入财务困境的可能性显著相关；同时，宏观经济环境关于公司陷入财务困境也有重要的阻碍。2008年，李武卫在财会研究发表文章加强房地产企业财务治理以及风险防范，就金融危机下房地产财务治理提出自己的见解。2010年，申山宏在商业经济发表题为国内中小型房地产企业财务治理的困境与对策，对当前中小房地产企业财务风险提出了相关论述与研究。1.3.3国内外研究评述当前，国内经济进展迫切需要理论界对财务风险问题作全面、系统的研究，深入解释企业财务风险行为的内在缘故，对财务风险治理方法和

20、措施做出理性归纳和总结，揭示财务风险形成和变化的机理，指导财务实践，对财务风险实施更有效的治理。但国内学者研究还处在起步时期，同国外学者的研究还有专门大的差距。与其他众多成熟学科相比，财务风险治理还只是一门十分年轻的学科。房地产行业作为一个专门的行业，在衡量房地产行业的财务风险时，假如直接套用一般性的模型方法，将会使对财务风险的推断出现较大的误差，进而对筹资和投资决策产生不利阻碍。另外，目前我国房地产企业受国内宏观政策调控阻碍较大，再加上国际经济变动、金融政策的变更，房地产企业如何在房地产开发经营过程中有效操纵财务风险，防范投资风险，以争取房地产投资的可靠、可行和更有效率，已成为一个亟待解决的

21、问题。1.4研究方法本文从整体上对房地产上市公司后十名的公司房地产企业财务风险进行分析和评价，要紧采纳了以下几种研究方法：1.文献研究法。依照研究课题，通过查阅文献来获得房地产业的相关资料，从而全面地、正确地了解掌握房地产企业进展的现状以及有关企业财务风险的理论知识。2. 调查法。运用调查法，充分了解房地产上市公司后十名的公司地产当前的筹资、投资和经营状况，获得相关的数据，揭示房地产上市公司后十名的公司当前所面临的财务风险。3.定量与定性分析相结合 在大量财务数据的基础上，综合运用财务指标分析、财务杠杆、盈亏平衡分析及敏感性分析等方法，揭示了房地产上市公司后十名的公司在筹资、投资和经营过程中所

22、面临的财务风险，并提出了相应的操纵措施。4. 个案研究法 从全文来看，本文确实是以房地产上市公司后十名的公司地产为例，对该公司的财务风险治理与防范的研究。1.5研究内容与框架1.5.1差不多内容第一章：绪论。介绍了本文的研究背景及意义，国内外研究现状及文献综述，依照本文的研究目的提出本文的研究思路与结构安排。第二章：房地产企业财务风险概述。对房地产企业财务风险的类不和表现进行阐述，分析了房地产企业财务风险的特点。第三章：房地产上市公司后十名的公司房地产投资风险评估。以房地产上市公司后十名的公司房地产2009和2010年资产负债表为基础，对房地产上市公司后十名的公司公司进行财务指标分析，提出了操

23、纵房地产上市公司后十名的公司房地产投资风险的策略。第四章：房地产上市公司后十名的公司房地产筹资风险评估。以房地产上市公司后十名的公司某新项目的筹资方案为例，计算其筹资成本，还进行了财务杠杆分析，提出了房地产上市公司后十名的公司房地产筹资风险操纵的策略。第五章：房地产上市公司后十名的公司房地产经营风险分析。以房地产上市公司后十名的公司房地产项目为例，对其进行经营的不确定风险分析，综合运用了盈亏平衡分析法和敏感性分析法，提出了房地产上市公司后十名的公司房地产经营风险操纵的策略。2房地产企业财务风险概述2.1 企业财务风险的差不多理论财务风险分为广义和狭义两种。广义的财务风险不只是指损失的不确定性，

24、而且还包括盈利的不确定性。指在企业财务活动中，由于各种不确定性因素的阻碍，使企业实际财务状况与预期财务目标发生偏离，因而蒙受损失或获得超额利润的机会或可能性。狭义的财务风险也称筹资风险或融资风险，是指企业由于举债经营而产生的风险，也确实是因财务杠杆的作用而由一般股股东承担的附加风险。我国的新企业会计准则规定：财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业内外部环境及各种难以可能或无法操纵的因素阻碍，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而蒙受损失的可能性。财务风险是一种与企业价值活动相关联的微观经济风险。风险主体即企业，是市场经济的参与者与竞争者。企业的财务活动贯穿于生产经营的

25、整个过程中，筹措资金、长短期投资、分配利润等都可能产生风险。房地产企业财务风险是指房地产企业由于财务状况恶化而致使企业的房地产投资以及其酬劳无法全部收回的可能。2.2房地产企业财务风险的特点(1) 客观性即财务风险不以人的意志为转移而客观存在的，所有的房地产开发企业都面临着一定的财务风险，想完全消除是不可能的。(2) 不确定性财务风险尽管能够在事前加以可能和操纵，但由于阻碍财务活动结果的各种因素不断发生变化，因此事前无是法准确地确定财务风险的大小。房地产的不确定性是房地产商品区不于其他商品的一种重要特性。(3) 可分散转移性房地产对当地的经济形势十分敏感，再加上其开发周期长，对形势波动做出反应

26、并进行调整却相当缓慢，这同样是房地产投资风险之所在。尽管财务风险是无法幸免的，但能够通过防范和操纵来分散、转移。在财务风险发生之前或发生过程中，选择合适的风险治理技术，采取一定的方法和手段，来分散和转移财务风险，幸免或减少损失。(4) 可预测决策性房地产企业经营是持续进行的，财务治理者能够通过财务技术，基于历史情况对以后不确定的环境因素进行可能，在事前对损失进行预测，运用数学的概率论衡量、计算，从而做出投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低点。2.3房地产企业财务风险的分类在房地产企业不断进展、壮大的过程中，面临的财务风险有专门多。从房地产企业的经营特点分析,房地产企业面临的财务风险要紧由

27、来源于以下几方面：(1) 房地产企业筹资风险是指房地产项目为了取得财务杠杆利益而大规模举债,加重了到期还本付息的负担,埋伏着不能还本付息或资不抵债的可能，从而导致房产企业账面利润大幅度下降。假如负债过多，就提高了企业资金的使用成本，容易引发财务风险。(2) 房地产企业投资风险是指房地产开发企业在投入一定资金后，因市场需求变化而阻碍最终收益与预期收益偏离的风险。由于房地产市场的专门性,前期投入成本较高,投资活动是房地产企业活动的主旋律。恰在现在，项目投资的盲目性、随意性容易引发潜在的投资风险。(3) 房地产企业经营风险经营风险是由于房地产投资经营上的失误,造成实际经营结果偏离预期望值的可能性。项

28、目投资内部问题和经济环境情况都会导致经营风险,如治理水平较低,资金回笼困难和收益分配不当等问题,都将使企业的营业收入小于预期值。2.4房地产企业财务风险的表现2.4.1筹资风险的表现(1) 资产负债率高，后续资金不足，而再融资能力低下。房地产企业高利润高负债的现状还在连续下去，大部分的房产上市公司的资产负债率都超过60%，这就意味着企业必须承受着更高的财务杠杆，放大了投资风险，因而从银行等金融机构的再融资难度加大。而当前信贷政策趋向紧缩，资本市场融资机构监管力度加大，房地产企业其他融资渠道难度就会更大，融资不畅则会直接导致企业资金链的断裂。(2) 负债结构不合理，不能如期偿还债务。一些房地产企

29、业在筹措资金时，要紧选择短期贷款，如此还本付息的压力较小。然而用短期借款来筹资，利息费用可能会有大幅度的波动。另外，将短期借款用于长期资产，一旦房产销售没有达到预期，当短期借款到期时，就可能会难以筹措到足够的现金来偿短期借款。2.4.2投资风险的表现(1) 投资决策失误。房地产企业在投资前没有对所开发的项目从征地成本、资金来源、经济效益等方面上做出细致、科学的财务分析，没有确立合理的目标利润以及对各项成本指标的测算及分降落实工作。在整个投资过程中，缺少科学有效的投资治理体系，包括投资可行性分析和投资项目实施后的监控。(2) 深受宏观政策阻碍。房地产业是政府宏观调控的重点，在当前经济条件下，特不

30、是“国十九条”颁布后，银行利率的进一步提高，与此同时各地纷纷出台稳定房价的政策措施，导致房地产企业贷款的难度进一步增加，对房地产项目投资阻碍较大。2.4.3经营风险的表现(1) 经营各部门协调能力不强。在经营环节中，房地产经营包括土地使用权的获得、建筑施工、营销推广等一系列过程，涉及许多的相关部门和环节，任何一个环节出现差错，都将导致项目工期延长、成本费用增加、预期收益大幅降低。(2) 费用风险意识不强。部分房地产企业只注重工程进度和质量，忽视了财务部门的成本治理和监督职能。房地产企业专门少对企业内部各职能部门进行全过程的成本核算，致使财务部无法收集第一线成本基础资料，导致成本治理工作与财务预

31、算偏差大，资金治理跟不上，阻碍了企业预期收益。3房地产上市公司后十名的公司房地产筹资风险评估房地产上市公司后十名的公司地产进展有限公司是以房地产上市公司后十名的公司服装集团股份有限公司为主成立的股份有限公司，具有国家二级资质的房地产开发企业，成立于2006年，注册资金5000万元。该公司位于南通市工农路529号六楼。目前公司设有2家分公司及1家策划营销公司。自成立以来，公司投资的项目有 “房地产”、“房地产上市公司后十名的公司生活广场”、“金飞达名郡”等等，与此同时，公司还参与了“博园岚郡”及多个安居工程的开发和建设。3.1公司的筹资现状目前，房地产开发企业资金筹集的要紧方式是银行信贷、自筹资

32、金、商品房销售款。公司的筹资方式要紧以银行信贷为主，再辅之以发行股票、债券和自筹资金等。房地产上市公司后十名的公司新拟订的下一个筹资方案如下：总投资为11800万元，设计了五种筹资工具，其中银行长期借款(10年期，利率8%)600万元，发行债券(5年，利率9%)1000万元，发行股票、优先股(股利7%)500万元，一般股5000万元，留存收益2600万元，共筹集资金9700万元，该项目资产负债表及相应的补充资料见(表3-1，表3-2)： 表3-1 项目资产负债表 单位：万元 资 产 金 额 负 债 金 额流淌资产流淌负债 现金1860 应付账款 1265 应收账款 740 应付银行贷款 500

33、 存量商品房6270 应付税费 80 预付费用 2800 应付到期长期债务 135流淌资产合计 11670应收股利 120流淌负债合计 2100 银行借款(10年，8%) 600 债券(面值1000万元，5年，9%)1000固定资产合计 130负债合计 3700股东权益 优先股(面值100元，7%)500 一般股(面值10元)5000 留存收益2600股东权益总计8100资产总计11800负债与股东权益总计11800表3-2 项目财务补充资料 内 容 金额或数量 一般股： 发行费率3.0% 每股收益1.0元/股 每股现行市场价10元/股 每股股息0.75元/股 股息预期增长率5.5% 优先股：

34、 发行费率3.0% 每股股息7元/股 每股现行市场价75.2元/股 金融债券： 筹资费率1.5% 现行市场价997.5万元 公司所得税率25% 个人所得税率20%相称活期存款余额未清偿贷款20% 最低活期存款余额100万元 税前利润额700万元债务总额9700万元现行市场价11300.5万元3.2筹资成本的计算筹资成本要紧是房地产投资者在筹资时所付出的代价。通过包括以下几方面：使用资金所占用的费用，即资本占用费；筹资过程中的资金与人力等耗费，即筹资费用；特定条件下的机会成本。加强对筹资成本的计算，通过较为详细的数据，来识不和分析企业的筹资风险，达到操纵的目的。筹资成本在更多时候采纳相对数，即筹

35、资成本率，公式见式(3-1)：n C0=Ct/(1+k) t 式(3-1)t=1式中，C0第1年初筹集资金时的净所得现值 Ct第t年末房地产投资者的付款 n房地产筹资者从收到资金到最后一次向资金所有者付款持续的年数 k筹资成本率(1) 银行贷款资金成本率K1借款总额：L=600万元年支付利息额：I=6008%=48万元所得税率：r=25%抵减金额率：R=20%因此K1=48(10.25)/600(10.20) =7.5%(2) 债券的资金成本K2年利息支付额：I=10009%=90债券发行总额L=1000万元，现行市场价997.5万元所得税率：25%抵减金额率：1.5%(筹资费用率)K2=90

36、(10.25)/997.5(10.015)=6.9%(3) 优先股资金成本率K3年股利支出额：5007%=35万元优先股发行总额：500万元现行市场价：75.2500/100=376万元抵减金额率：3%K3=35/376(10.03)=9.6%(4) 一般股资金成本率K4预期年股利支出额：5000/100.75=375万元一般年股利支出额：105000/10=5000万元抵减金额率：3%预期股利增长率：5.5%K4=375/5000(10.03)+5.5%=13.2%(5) 留存收益资金成本率K5最近一期股息利率：0.75/10=75%一般股现行市价：5000万元抵减金额率：3%预期股息增长率

37、：5.5%个人所得税率：20%K5=0.075/5000(10.03)+5.5%(10.2)=4.4%(6)综合资金成本率nK=WiRi i=1W1=600/11300.5=0.0531W2=997.5/11300.5=0.08827W3=376/11300.5=0.03327W4=5000/11300.5=0.44246W5=2600/11300.5=0.23008因此，该项目筹资方案综合资金成本率：K=0.05317.5%+0.088276.9%+0.033279.6%+0.4424613.2%+0.230084.4%=8.18%3.3财务杠杆分析房地产企业在考虑运用各种筹资方式筹措资金时

38、，应首先设计出筹措到所需自己的多个不同方案，进而对这些方案进行计算分析。同时，还要要对债务资本与权益资本进行权衡，使其达到合理配备，实现企业价值的最大化和筹资风险的最小化。在资本结构优化分析时，财务杠杆就成为衡量企业资本结构、评价企业负债经营的重要指标。财务杠杆作用的大小通常用财务杠杆系数表示。财务杠杆系数越大，表明财务杠杆作用越大，筹资风险也就越大；反之则表明，筹资风险越小。其计算公式见式(3-2)： DFL=EBIT/EBITI 式(3-2)式中：DEL财务杠杆系数；EBIT变动前的息税前利润；I债务利息若存在优先股时，公式见式(3-3)： DFL=EBIT/EBIT-I-PD/(1-T)

39、 式(3-3)式中：PD优先股股利 T企业所得税率计算该项目筹资方案的财务杠杆系数税前利润：EBIT =700万元债务利息：I=6008%+10009%=138万元优先股股利：PD=5007%=35万元企业所得税税率：T=25%财务杠杆系数：DFL =EBIT/EBIT-I-PD/(1-T) =700/700-138-35/(1-25%) =1.358在通常情况下，房地产企业筹资1.25的财务杠杆系数被认为是安全的。而房地产上市公司后十名的公司上述筹资方案的财务杠杆系数为1.358，略高于标准参考值，能够看出该项目方案具有较高的财务杠杆系数。能够看出，房地产上市公司后十名的公司筹资决策的盲目性

40、，筹资渠道的单一化，筹资结构的不合理将可能引发较高的筹资风险。3.4房地产上市公司后十名的公司筹资风险成因分析(1) 房地产上市公司后十名的公司筹资决策的盲目性这是产生筹资风险的要紧缘故。房地产上市公司后十名的公司筹资决策通常由治理层指定的，缺乏对筹资问题科学、理性的决策，普遍依据经验进行决策。没有依照投资的规模大小来确定需要筹集资金的数额，使自有资金和借入资金的比例失衡。在筹资的过程中，对整个开发过程中的资金运作成粗放型，没有把资金使用效率最大化与实现项目利润最大化结合起来。(2) 房地产上市公司后十名的公司筹资渠道过于单一，权益融资与债务融资的比例失衡房地产上市公司后十名的公司项目投资要紧

41、靠商业银行贷款和商品房销售款支撑资金需求，辅以债权融资，而股权融资比例较小，整体筹资格局特不单一。假如在商银博弈中银行对项目拒绝贷款，项目无法取得预期的资金源，项目将无法接着进行，甚至导致项目以失败告终。假如房地产上市公司后十名的公司在贷款的过程中违约，其信用和信誉会降低，损害了房地产上市公司后十名的公司得长远利益，在下期项目开发中将无法有效筹集资金，还将造成社会信用缺失，严峻破坏市场秩序，增加市场交易成本，降低交易效率。3.5房地产上市公司后十名的公司房产筹资风险操纵(1)筹资方式的多样化房地产上市公司后十名的公司应充分调动自身潜力，充分利用好自身各项优势实施多元化的筹资战略，降低对银行信贷

42、的依靠，以便猎取足够的资金进行项目开发和建设。要重视内部积存，除按规定的比例提取法定盈余公积外，要扩大盈余公积金、公益金、资本公积金的提取比例。如此，既有利于扩大其开发、生产、经营规模，又可减少其财务风险。因此，内部积存应该成为房地产上市公司后十名的公司房产长期采纳的最为可靠、安全的一种资金筹集方式。房地产上市公司后十名的公司房产还能够通过联营，集中多方面资金，扩大经营范围，建立规模较大的房地产开发企业经济联合体，同时进行技术、劳动力、土地、资源等多种生产要素的联合，发挥各方面的优势，增强其活力和竞争能力。因此，联营已成为当前房地产开发企业为扩大开发、生产、经营规模而筹集资金的一种重要方式。另

43、外，房地产上市公司后十名的公司在条件具备的情况下，经有关部门批准，还能够通过向外国银行借贷，开展国际租赁业务，以及在国外发行房地产开发企业债券和股票等形式，从国际金融市场筹集其开发、生产、经营所需的资金。这不仅有利于充分利用国外资金，而且还有利于引进、汲取国外先进的治理经验和方法，提高房地产上市公司后十名的公司自身实力。(2)拓宽筹资渠道，调整筹资结构房地产上市公司后十名的公司地产应充分利用资本市场和金融市场，改变单一的贷款融资方式，合理选择发行股票、债券、商业信用及合作开发等方式，以“融资组合”的方式筹集企业经营所需的资金，降低融资成本，减少企业的财务风险。房地产上市公司后十名的公司地产应依

44、照自身的进展规划和偿债能力确定资本结构，适当提高负债的比例，长短期负债相结合，充分利用财务杠杆效应，使企业得到合理进展。(3)注重对国家宏观政策的把握包括房地产产业政策、金融政策和商业政策等等。房地产上市公司后十名的公司地产要时刻关注国家在金融货币、土地供应、税收和保障性住房建设等方面各项调控政策变化，研究政府出台的相关文件精神，有利于其依照政策变动及时调整筹资策略，研究市场变化，把握市场趋势，以有效操纵企业的财务风险。4 房地产上市公司后十名的公司房地产投资风险评估4.1公司经营现状2010年，公司销售总额达到13781万元，投资额总额为72130万元。目前，房地产上市公司后十名的公司的投资

45、决策通常由治理层作出的，要紧依靠前期经验和市场预期，缺乏一定的科学性。公司不够重视投资项目的前期考察，未能对房地产项目投资进行可行性分析研究，而且投资分析缺少依据，规划不够合理。公司较为注重工程的预决算，专门少对开发的房地产项目进行全面的财务预算，没有对项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算。因此，项目的可行性研究是房地产上市公司后十名的公司在进行投资决策的首要工作。制定可行性研究报告，以定性和定量分析为主。定性要紧是对该项目的市场分析，而定量要紧是财务指标分析，包括偿债能力与盈利能力分析。下面基于公司2010年资产负债表(见附录1)对房地产上市公司后十名

46、的公司要紧财务指标进行分析。4.2财务指标分析4.2.1偿债能力分析(1)短期偿债能力短期偿债能力是指企业偿付流淌负债的能力。评价该能力的财务指标要紧有流淌比率、速动比率、现金比率、现金流量比率等。公司各项要紧财务指标见(表4-2，表4-3，表4-4)表4-2公司2009-2010要紧短期偿债能力指标报告日期2010-12-312010-6-302009-12-312009-6-30流淌比率2.0262.34652.19832.1264速动比率0.33810.62390.59580.7298流淌比率是企业流淌资产与流淌负债的比率。那个比率越高，讲明企业偿还流淌负债的能力越强，流淌负债得到偿还的

47、保障越大。通常情况下，流淌比率在2:1左右比较合适。公司2010年的流淌比率为2.026，比率较为合适，能够看出公司偿还流淌负债的能力比较强，速动比率是速动资产与流淌负债的比率。速动比率越高，讲明公司的短期偿债能力越强。一般速动比率为1较为合适。公司2010年的速冻比率为0.3381，明显低于流淌比率，能够看出存货商品房在公司的流淌资产占有较大的比例，公司的短期偿债能力一般。(2)长期偿债能力长期偿债能力是指企业偿还长期负债的能力。要紧包括资产负债率、股东权益比率、产权比率、权益乘数、利息保障倍数等等。表4-3公司2009-2010要紧长期偿债能力指标报告日期2010-12-312010-6-

48、302009-12-312009-6-30 HYPERLINK /data/stock/cwzb_item.php?symbol=002239&item=F003 t _blank 资产负债率63.68%65.72%64.59%65.21% HYPERLINK /data/stock/cwzb_item.php?symbol=002239&item=F010 t _blank 股东权益比率36.32%34.28%35.41%34.79% HYPERLINK /data/stock/cwzb_item.php?symbol=002239&item=F013 t _blank 产权比率159.28

49、%191.70%182.44%187.39% HYPERLINK /data/stock/cwzb_item.php?symbol=002239&item=F009 t _blank 利息保障倍数2.352.796.4010.76资产负债率是企业负债总额与资产总额的比率，它反映公司的总资产有多少是通过举债而得到的。从表中能够看出2009到2010年，公司的资产负债率一直维持在65%左右，是比较高的；与此相反，公司的股东权益比率一直在35%徘徊，讲明公司面临较大的财务风险，偿还长期债务的能力比较弱。产权比率是负债总额与股东权益总额的比率，反映了债权人所提供资金与股东所提供资金的对比关系。公司近几

50、年的产权比率一直在150%以上。关于产权比率偏高的问题，笔者分析其缘故要紧包括以下两点：(1)公司所处进展时期。房地产上市公司后十名的公司在06年刚刚进入地产业，正处于进展的前期，在这一时期会以扩大规模的等方式进行进展，如此就需要大量的资金投入，便造成了产权比率较高的状况。(2)房地产业的迅速进展。由于人口的不断增加以及农村人口的涌入，南通市区的住房需求在不断地增加，导致房地产业迅速进展和公司地产业务的不断扩大。利息保障倍数是税前利润加利息费用之和与利息费用的比率。它反映了企业的经营所得支付债务利息的能力。能够看出自2009年以来，公司的利息保障倍数呈现下降的趋势，公司的经营所得支付债务利息的

51、能力变弱。4.2.2盈利能力分析盈利能力指企业赚取利润的能力，它不仅关系到企业所有者的利益，也是企业偿还债务的一个重要来源。包括资产酬劳率、销售净利率、成本费用利润率、市盈率等。表4-4公司2009-2010年要紧盈利能力指标报告日期2010-12-312010-6-302009-12-312009-6-30资产酬劳率4.77%3.94%5.76%5.01%销售净利率5.47%10%14.58%17.81%成本费用利润率8.54%15.83%24.53%31.35%市盈率6061.1734.8825.13资产酬劳率是企业在一定时期内的净利润与资产平均总额的比率。该指标有效地反映了该企业的获利能

52、力，考核企业的治理效益。该指标越高不仅讲明企业在增加收入和节约资金使用等方面取得良好的效果，同时也讲明资产运用效率高。近两年公司的资产负债率一直在4%左右，讲明公司的盈利能力一般。销售净利率是企业的净利润与销售收入净额的比率，是评价企业通过销售猎取利润的能力。从近两年的数据来看，公司的销售净利率从17.81%下降到5.47%，讲明公司通过扩大销售来猎取利润的能力在减弱。成本费用净利率是企业净利润与成本费用总额的比率。它反映了企业生产经营过程中发生的耗费与获得的收益之间的关系。从2009到2010年，公司该比率由31.35%下降到8.54%，讲明公司为猎取收益而付出的代价在增加，企业的获利能力下

53、降，同时还表明公司对成本费用的操纵能力下降，经营治理不善。市盈率是一般股每股市价与每股利润的比率。公司的市盈率增长幅度专门大，从25.13增加到60，讲明公司的股票具有较大的投资风险。从对相关财务指标的分析来看，房地产上市公司后十名的公司投资出现了以下要紧问题：(1) 资产负债率过高，财务杠杆使用过度。房地产上市公司后十名的公司每年的资产负债率都超过了65%，差不多超过了60%的警戒线。公司为使项目运行，千方百计地向银行贷款，专门少从现有企业内部挖掘资金潜力，具有极大的盲目性。公司忽略了房地产上市公司后十名的公司自身是否具有相应的偿债能力，过高的负债和内源筹资的缺乏导阻碍了资本结构的优化，加大

54、了资金的使用成本，也加重了偿债压力。(2) 投资决策失误，忽视了可行性研究。目前，由于房地产投资过快增长导致房地产的结构性失衡，经济适用房的比例一直处于专门低的水平。2010年以来，国家的房产政策明显向提高一般商品房和经济适用房的投资比例倾斜，而现在，房地产上市公司后十名的公司房产项目的投资重点依旧放在了中高档住宅及不墅上，对项目的销售前景预期过于乐观，在运用中出现与当初的可能有较大偏差，造成了存货商品房的空置积压。(3) 宏观调控政策的波动加大了房企的投资风险。我国房地产行业属于国家支柱产业，受国家宏观政策阻碍大。近年来，国家出台了一系列的政策法规，利用行政 税收、金融、信贷等多种手段从土地

55、供应、住宅市场的供给与需求等各个方面对房地产市场进行宏观调控。从房地产上市公司后十名的公司2010年的投资情况看，显然对政策的解读出现了失误，对房地产市场进展过于乐观，造成了公司的进展受阻。4.3投资风险操纵(1)高度重视可行性研究可行性研究是对拟投资项目进行全面的综合技术经济分析。在房地产开发的整个过程中，可行性研究时期具有最大的不确定性与机动性。因此，可行性研究时期对风险的评估，分析正确与否，将直接阻碍到房地产投资项目的成功与否。房地产上市公司后十名的公司必须组建一支高水平、多学科的专家团队，加强房地产市场调研，把握阻碍项目投资的政策因素、经济社会的进展水平、环境因素以及人们的消费水平及观

56、念等，并对此加以分析和综合，从整体对项目进行可行性研究，从而通过科学预测，对项目准确定位，选择适宜的投资项目类型、投资区位和开发时机，减少房地产投资开发的自目性。(2)合理安排投资组合不同的房地产项目的风险大小不同，其获利能力也存在一定的差异。房地产上市公司后十名的公司应当依据房地产投资的风险程度和获利能力，按照一定的原则进行恰当的投资的基础上，搭配投资各种不同类型的房地产，以降低企业的投资风险。既能够选择对不同类型的房产项目进行投资，也能够选择同一类型不同项目的投资组合。总之目的只有一个，确实是分散投资风险，保证获得预期的投资收益。相比之下，房产投资组合优势明显，例如在房地产上市公司后十名的

57、公司生活广场项目中，在开发住宅的同时一并开发办公楼和商铺，利用不同类型的房地产实现他们之间的补充和融合，满足了不同的市场需求，提高了公司的抗风险能力和获利能力。(3)把握好时机，及时作出投资决策房地产上市公司后十名的公司在投资过程中，除投资开发项目是否有利外，还要把握时机。房地产上市公司后十名的公司得投资决策必须在有效期内迅速、及时、果断地做出。假如错过了时机，再好的决策也是无意义的，这一点在投资中尤为重要。(4)必要时采纳风险回避来消除投资风险这种做法能够达到完全规避风险的目的，房地产上市公司后十名的公司应该通过选聘业内知名专家和企业精英人士，对项目进行充分的研究和论证，有效地预测项目的潜在

58、风险。假如该房产项目的投资风险可能造成相当大的损失，且发生频率较高或者应用其他的风险防范对策代价昂贵，就能够选择风险回避，选择投资其他项目。5房地产上市公司后十名的公司房地产开发项目经营风险评估5.1项目概述本章选取2010年房地产上市公司后十名的公司新开发的项目房地产进行项目经营风险评估。房地产，占地面积125400平方米，集商业、卫生、物业、社区服务、室内活动为一体，属于中高档住宅小区。区内建筑密度为22%,绿化率为38%，容积率为1.6。打算建成后两年内售完，第一年售出30%，第二年售出70%。房地产项目工程建设总投资为50000万元。其中土地费用18300万元，前期工程费217万元，房

59、屋开发费24700万元，期间费用4500万元，其他费用1483万元，税费400万元，不可预见费400万元。房地产项目工程建设的资金来源：用于项目的自有资金25000万元，以土地抵押贷款18000万元，其他7000万元要紧依靠销售回款，贷款年利率6.30%。要紧数据如下：可销售住宅面积167654贷款：18000万元税费率：营业税5%，城建税7%，教育费附加3%，所得税税率25%商品房销售价格：5800/基准收益率设定为15%，折现率为3%。收入及成本：可能销售收入为97239万元，开发总成本50000万元利润及税金：经营税金及附加13715万元，利润总额37628万元可能净利润为26733万元

60、，经营净利率为24.78%具体数据详见附录：表5-1、表5-25.2经营不确定性分析5.2.1盈亏平衡分析(1)盈亏平衡分析法盈亏平衡点又称保本点，即项目的盈利与亏损的转折点。在这一点，经营收入等于总成本费用，正好实现盈亏平衡，用以考察项目对产出品变化的适应能力和抗风险能力。一般而言，盈亏平衡点越低，项目盈利的可能性就越大，对不确定性因素变化带来的风险的承受能力就越强。在房地产项目盈亏平衡分析中，关键是找到盈亏平衡点。通常情况下，在项目产出能力一定时，盈亏平衡点越低，房地产项目的盈利可能性就越大，经营安全性越好。盈亏平衡分析对房地产项目而言，要紧是要找出可能销售收入恰好能弥补成本时的销售量。盈