成都某公墓项目申请立项可行性研究报告

1、- -成都市XX区XX乡XX村可行性研究报告目录 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 1. 总论 - 4 - HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 项目提出的背景 -4 - HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 可行性研究编制依据 -4 - HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 编制范围 -4 - HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 建设的必要

2、性 -5 - HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 1.4.1.项目建设是社会发展的需要 - 5 - HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 1.4.2.项目建设是精神文明建设的需要 - 5 - HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 1.4.3.项目建设是殡葬改革的需要 - 5 - HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 1.4.4.项目建设是城市建设发展规划的需要 - 5 - HYPERLINK l bookmar

3、k20 o Current Document 1.4.5.项目建设是陵园多功能建设的需要 - 6 - HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 项目概况 -6 -1.5.1.项目名称 - 6 -1.5.2.建设性质 - 6 -1.5.3.建设规模 - 6 -1.5.4.承办单位 - 6 - HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 1.5.5.编制单位 - 7 - HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 1.5.6.设计单位 - 7 - HYPERLINK l boo

4、kmark28 o Current Document 建设目标 -7 - HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 建设条件 -7 - HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 2. 场址的选择及条件 - 7 - HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 地理情况 -7 - HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 地址土地权属类别及占地面积 -7 - HYPERLINK l bookmark38 o Current Docum

5、ent 地点与地理位置 -8 - HYPERLINK l bookmark40 o Current Document 现有场址利用情况 -8 - HYPERLINK l bookmark42 o Current Document 地形、地貌条件 -8 - HYPERLINK l bookmark44 o Current Document 施工条件 -8 - HYPERLINK l bookmark46 o Current Document 工程地质、水文地质条件 -8 - HYPERLINK l bookmark48 o Current Document 气候条件 -8 - HYPERLINK

6、 l bookmark50 o Current Document 交通条件 -8 - HYPERLINK l bookmark52 o Current Document 征地拆迁条件 -9 - HYPERLINK l bookmark54 o Current Document 3. 行业市场分析 - 9 - HYPERLINK l bookmark56 o Current Document 国内经济背景 -9 - HYPERLINK l bookmark58 o Current Document 3.1.1.物价涨幅见顶回落，全年 CPI 上涨 5左右 - 9 - HYPERLINK l bo

7、okmark60 o Current Document 经济增长小幅下降，全年增速略高于 9 - 9 -3.1.3. 房地产调控初见成效 - 10 -3.1.4. 区域、城乡、内外平衡状况有所改善 - 10 - HYPERLINK l bookmark66 o Current Document 西部主要城市经济对比 - 103.2.1. 社会消费品零售情况 - 10 -3.2.2. 地方公共财政收入 - 11 -3.2.3. 进出口总额 - 11 -3.2.4.城市居民人均可支配收入 - 12 -3.2.5.农民人均纯收入 - 12 - TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bo

8、okmark82 o Current Document 墓地行业市场分析 - 134. 五力模型分析 - 14 - HYPERLINK l bookmark86 o Current Document 现有墓地行业中的竞争者 - 14 HYPERLINK l bookmark88 o Current Document 新进入者的威胁 - 164.2.1.进入者的进入障碍 - 16 -4.2.2. 进入者的产品差异化和经营特色 - 17 -4.2.3.进入者的资本要求 - 17 -4.2.4.未来进入者威胁 - 17 -4.2.5.潜在进入者威胁 - 17 - TOC o 1-5 h z HYPE

9、RLINK l bookmark96 o Current Document 供应商讨价还价的能力 - 18 HYPERLINK l bookmark98 o Current Document 购买者讨价还价能力 - 184.4.1.购买者的消费心理对购买能力的影响 - 18 -4.4.2.政策、法律法规对购买者购买能力的影响 - 19 -4.4.3. 市场对购买者购买能力的影响 - 19 - HYPERLINK l bookmark106 o Current Document 替代品产生的威胁 - 204.5.1. 替代品的种类 - 20 -替代品对研究对象的影响 - 20 -5. 战略分析

10、- 20 - HYPERLINK l bookmark114 o Current Document SWOT 分析 - 20 HYPERLINK l bookmark116 o Current Document 建议墓地采用的战略 - 22墓地行业价值相关联产业 - 22 -5.2.2. 战略选择 - 22 -5.2.3. 采用纵向一体化的理由： - 22 -6. 风险分析 - 22 -风险因素 - 226.1.1.政策风险 - 22 -6.1.2.市场风险 - 23 -6.1.3.技术风险 - 23 -6.1.4.建设风险 - 23 -6.1.5.自然风险 - 23 -6.1.6.不确定性风

11、险 - 23 - TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark126 o Current Document 基本对策 - 23 HYPERLINK l bookmark128 o Current Document 风险对策的策略 - 24 HYPERLINK l bookmark130 o Current Document 风险对策的重点 - 24 HYPERLINK l bookmark132 o Current Document 风险监控 - 247. 结论与建议 - 25 - HYPERLINK l bookmark136 o Current Document 结

12、论 - 25 HYPERLINK l bookmark138 o Current Document 建议 - 25-1. 总论项 目提出的背景公墓是展现一个国家、 一座城市历史文化沉淀的重要部分， 也是城市现代化 建设中不可分割的组成部分。 公墓这种形式很适合现代城市发展的需要， 它不仅 节约土地资源、 规范殡葬行为， 同时又充分照顾人们对先辈的缅怀之情， 可以说 公墓的建设水平在一定意义上象征着现代城市的文明程度。 公墓是社会公共设施 的重要组成部分， 也是社会精神文明建设的重要组成部分， 同时它也体现了社会 的社会化程度。 中国自古就有土葬一说， 早在半坡时期就有了墓葬， 发展到夏商、 西

13、周时期墓葬随着人们经济发展也有了很大的突破， 唐代时李世民以山为墓逐渐 形成了如今的陵园。目前我国现有城市公墓 1831 个，对于城市人口巨大的人口 基数来讲，这远远是不够的，然而 1999 年人口普查报告显示，中国已经正式步 入老龄化社会，而这一状态会一直维持到 2050 年，许多大中型城市和人口密集 成都较高的城市已经出现了“公墓慌” 。可 行性研究编制依据1、殡葬管理条例 （国务院令第 225 号）；2、民政部关于公墓管理的暂行规定；3、中华人民共和国土地管理法实施条例（ 国务院 1998 年 12 月 ）；4、占用征用林审核审批管理规范（国家林业局 ）；5、国家现行的有关法规及技术规范

14、；6、建设单位提出的有关使用要求。编 制范围1、市场调查与预测2、建设条件及建设地址选择3、市场分析4、五力模型分析5、SOWT 分析6、风险分析建 设的必要性1.4.1. 项目建设是社会发展的需要公益性生态陵园是社会公共设施的重要组成部分，也是社会建设的组 成部分。如果把医院的产房比作生命的起点，把少年、青年、中年、老年 视为生命之旅的各个驿站，那么陵园则是人生的终点站和归宿。其存在本 身具有一定的合理性。随着社会的发展和人民生活质量的提高，人们对生 态陵园公墓的需求也越来越高，搞好陵园建设正是满足社会发展的需要 。项目建设是精神文明建设的需要丧葬消费是一种精神消费，由于其相对稳定性和传承性

15、，它易于封建 迷信的风俗习惯连在一起，产生一些不文明的行为。如：哭、闹、烧纸、 冥钱等，这就需要政府去引导，用先进、科学、文明的丧葬理念取代愚昧、 落后、 迷信的丧葬观念。所以，现代生态陵园建设是精神文明发展的需要。1.4.3. 项目建设是殡葬改革的需要生态陵园是党和国家推进殡葬改革的重要载体，可以规范人们的丧葬 消费。建国以来，殡葬工作取得了很大成就，人民基本上树立了正确、文 明的丧葬观，丧葬作为一种传统、民俗，本身具有很多落后的东西，一旦 条件允可，很可能死灰复燃，因此，加强生态陵园建设与管理，提供多元 化的骨灰处理方式，满足不同层次的消费者的需求，可以起到引导殡葬消 费的作用。项目建设是

16、城市建设发展规划的需要生态陵园建设的水平在一定意义上象征着现代城市的文明与 XX 。综 观其他城市生态陵园，无不以其优美的环境，独奇的艺术形态，浓厚的文 化底蕴成为城市历史、人文的景观。生态陵园是城市的组成部分，是重要 的人文景观，更应该成为重要的人文纪念公园。因为，一个城市应从历史 与文化的角度搞好生态陵园建设，提高生态陵园的文化含量。生态陵园的建设形式歧视很适合现代城市发展的需要，它分为碑葬、 塔藏、树葬、廊葬几种形式，不多占用土地，同时又充分照顾人们对先辈 的怀念之情，是现代社会文明 XX 的象征。项目建设是陵园多功能建设的需要生态陵园是人们寄托感情的场所和国家推行殡葬改革的载体，是社会

17、 化服务中不可或缺的相对独立的行业。随着历史的变迁、社会的发展，生 态陵园已从简单、单一的处理骨灰或遗体功能演变为多功能的集合体。充 分认清公墓的价值与功能对于生态陵园的建设具有重要意义。综述，项目建设是社会发展、精神发展的需要，符合殡葬制度改革的 需求，符合城市建设发展规划，符合陵园多功能的发展趋势。项 目概况1.5.1. 项目名称褔洪乡 XX 村公墓1.5.2. 建设性质新建项目1.5.3. 建设规模总建筑面积 69996.35平方米，最大墓穴数 20998 个。1.5.4. 承办单位XX 市政府- - -1.5.5编制单位四川省古建筑设计研究院1.56设计单位四川省古建筑设计研究院建设目

18、标以生态公墓为主题，在原有植被的情况下，用墓内树木的种类将各个墓区分 离，其间区区相映又各有不同。本着经济效益为目的，在绿化面积足够的情况下， 利用合理设计加大墓穴的容量。通过XX村公墓的建设，加快福洪乡城市化建设的步伐，积极的促进社会主 义新农村建设进程，加大成都地区墓穴的供应量，使得成都地区墓穴的价钱保持 在合理水平。建设条件以人为本，符合我国经济发展需要。建设资金有保证。该项目所需建设资金由 XX市政府解决。场址的选择及条件地理情况XX乡位于成都市东部，在东经 30 ：) 44 11北纬90 ：) 00 00。XX 乡市总面积39.36平方公里。人口共计 28712人，其中农业人口 27

19、723人，非农 业人口 989人。耕地面积28266.7亩。地址土地权属类别及占地面积目前，拟建场址土地属成都 XX区XX乡所有，该项目占地69996.35平方米(约合104.994亩)。地 点与地理位置成都市 XX 区褔洪乡 XX 村现 有场址利用情况围内多数为闲置空地， 场地内有农作物， 场地西北方向有清代遗留墓地。 根 据一般陵园的构造， 结合场地环境， 能使总图布置能体现功能分区明确， 交通组 织合理，方便实用的原则。地 形、地貌条件XX 乡属丘陵地带，山梁相接，大小槽冲多。场地座南向北，中心有一小土 坡，承弹弓状将铁二局无处基地环绕，弹弓分叉处有一天然形成的水塘。施 工条件灌口县水泥

20、、钢材、砖石材料供应充足，价格波动不大。施工场地开阔，周 围人口密度小， 施工作业对周围环境造成影响较小。 施工用电、用水能得到保障。工 程地质、水文地质条件拟建场地位于成都市 XX 区 XX 乡，地形较为平坦、开阔。场地地下水主要 为灰岩中的裂隙水。气 候条件XX 乡属亚热带温润季风气侯区，气侯温和，雨量充沛，无霜期长，四季分 明，年平均气温16C,无霜期长达265天，年日照时数1410小时，年降雨1200 毫米，夏无酷暑，冬无严寒。交 通条件墓区位于 XX 村，场地北面有一条公路，东连人和乡、东连清泉镇，西接新 都区石板滩镇， 西北接龙王。 北毗姚渡镇， 南邻龙泉驿区洪安乡火车站、 黄土镇

21、， 西距成都市中心直线 26.4公里，距 XX 区政府所在地 24公里，距成南路清泉出 口 3.5 公里。，交通条件十分便利。征地拆迁条件征地范围内的拆迁量比较小，拆迁费用和青苗补偿费用问题由当地政府解 决，当地居民对兴办教育事业表示支持，征地拆迁条件较好。在场地西北方向， 即铁二局无处基地西面有几座清代遗留的原始墓地， 根据 中国人的习俗，将对这部分墓地进行保留。行业市场分析国 内经济背景2011年以来， 宏观调控坚持把控物价作为首要任务，政策效果逐步显现，经 济运行总体较为平稳，并呈现以下特点和发展态势。3.1.1. 物价涨幅见顶回落，全年 CPI 上涨 5左右居民消费价格指数在 2011

22、年 7月份达到 6.5的峰值后，受基数效应减弱、货 币条件改善和大宗商品价格下降等因素影响， 涨幅呈现回落趋势， 全年 CPI 上涨 5左右。首先，控物价的货币条件持续改善。 2011年9月份广义货币（ M2 ）同 比增长13%，狭义货币（M1）同比增长仅8.9%，信贷余额同比增长15.9%,全 年货币、信贷调控目标将如期实现。其次，输入性通胀压力有所减弱。受美、欧 债务危机冲击， 全球经济增长明显放缓， 加上市场避险情绪影响， 美元短期反弹， 大宗商品价格有所回落，进口价格指数趋降。第三，食品价格涨幅企稳回落。猪 肉价格同比涨幅下降，目前猪粮比已回落到 8以下。粮食产量 “八连增”，有利于

23、稳定粮食和食品价格。3.1.2. 经济增长小幅下降，全年增速略高于 9%前三季度，制造业、房地产业投资高速增长，但交通、电力等基础设施投资 增速明显放缓，固定资产投资增长 25%。由于汽车、住房等与住、行相关的消费 增长明显下降，累计社会消费品零售总额实际增速比去年同期回落 3.75个百分 点。目前世界经济放缓， 对我国出口已经开始产生影响， 前9个月出口增长 22.7%。 预计全年出口增长 20%左右，贸易顺差 1600亿美元左右。从内、外需求综合看， 今年以来总需求增长的适度回落， 主要是宏观政策主 动调控的结果，有利于控制物价涨幅和实现经济运行的综合平衡。 GDP 增速在 上半年达到 9

24、.6的基础上，三、四季度将小幅下降，预计全年增长略高于 9。3.1.3. 房地产调控初见成效2011年前 9个月，全国商品房销售面积同比增长 12.9，销售额增长 23.2， 房地产市场运行总体平稳。 保障房建设按计划推进， 一定程度上弥补了商品房投 资下降缺口， 房地产开发投资增长 32，对于稳定整体投资增长和抑制商品房价 格上涨均发挥了积极作用。特别是， “限购”措施的落实和实施范围的不断扩大， 以及开展房产税试点等， 房地产投资需求得到一定抑制。 一线城市房价有所松动， 并出现局部下降， 二、三线城市房价上涨趋于温和， 房价过快上涨态势得到初步 遏制。对地方投融资平台的摸底和整顿， 使正

25、在上升的与土地、 房地产相关的信 贷风险和地方财政风险有所抑制， 对防范系统性财政金融危机的爆发具有重要作 用。区域、城乡、内外平衡状况有所改善中西部地区经济发展明显加快。上半年， 18个省区 GDP 增速超过 13，但 东部省市仅有 3个。除天津外，增速排前 10名的全部来自中西部省区。得益于农 民工工资上涨、 农产品价格上升和各项惠农政策的实施， 上半年农村居民人均现 金收入增长 20.4，明显高于城镇居民人均可支配收入 13.2的增速。应对危机 以来，我国对外贸易出现积极变化， 国际市场份额进一步提高， 对发展中国家出 口占比超过 50，一般贸易规模超过加工贸易。 在出口稳定增长的同时，

26、 进口保 持更高增速，贸易顺差规模减小，全年占 GDP 比重将下降到 2.3左右，内外平 衡状况改善。西 部主要城市经济对比3.2.1. 社会消费品零售情况2011年，我市社会消费品零售总额为 2861.3亿元，占 11个西部城市消费总额 的 20.6%，低于重庆（ 3415.9亿元），居第 2位；同比增长 18.4%，居第 8 位，位 列前三位的分别是乌鲁木齐（ 23.3%）、贵阳（ 20.5%）、西安（ 20.1%）。进出口总额与增长速度对比图- -社会消费品零售总额与增长速度对比图- -322地方公共财政收入2011年，我市地方公共财政收入为680.7亿元，在11个西部城市中居第2位,

27、位居第1位的是重庆（1488.3亿元）；增长速度为30.1%，居第7位，排名前三位 的是银川（50.7%）、重庆（46.2%）、乌鲁木齐（39.5%）。地方财政一般预算收入与增长速度对比图323进出口总额2011年，我市进出口总额达379.1亿美元，在11个西部城市中排名第1位 （缺兰州），重庆（292.2亿美元）、西安（125.8亿美元）分列第2位和第3 位；同比增长53.9%，居第3位，排名前两位的分别是重庆（135.1%）、贵阳（65.6%）。324城市居民人均可支配收入2011年，我市城市居民人均可支配收入达 23932元，低于呼和浩特（28877 元）、西安（25981元），居第3位

28、；同比增长14.9%,居第4位，贵阳（17.0%）、 西安（16.8%）、昆明（16.4%）分居前三位。城市居民人均可支配收入与增长速度对比图3.2.5农民人均纯收入2011年，我市农民人均纯收入 9895元，在11个西部城市中（缺兰州）居 第2位，呼和浩特（10038元）列第1位。从增长速度看，我市为20.6%，居第 5位，排名前三位的分别是西安（26.3%）、贵阳（23.5%）、重庆（22.8%）。- -农民人均纯收入与增长速度对比图- -33墓地行业市场分析根据联合国最新的人口数据预测，2010年中国60岁及以上人口占比将达到 12%，低于经济合作与发展组织(OECD)的平均水平，人口老

29、龄化问题尚不突出。 但是，2011年以后的30年里，中国人口老龄化将呈现加速发展态势，60岁及以 上人口占比将年均增长16.55%, 2040年60岁及以上人口占比将达 28%左右。 在这30年里，中国开始全面步入老龄化社会。到 2050年，60岁及以上老人占 比将超过30%，社会进入深度老龄化阶段。再来看看死亡人数，1962-1982年，这21年时间，中国年死亡人口都维持在 600多万人，平均每年650万人。从1983年死亡人口达到700万之后，过去25 年，中国年死亡人口数量一直在稳步递增。1998年突破800万，2007年突破900 万，按照人口出生规律，再过20年，也就是到2050年的

30、时候，新中国成立后的 人口进入死亡高峰期。其中1963年一年出生人口 2900多万。到2040年前后， 中国人口 一年可能有近3000万人口死亡。可见，2020-2050年，将是中国殡葬事 业的最高峰。年均死亡人口将相当于 1982年之前的5倍左右。就成都人口来看。全市常住人口中，0-14岁人口为1536850人，占10.94%;15-64岁人口为11146427人，占79.35%； 65岁及以上人口为1364348人，占 9.71%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降5.49个百 分点，15-64岁人口的比重上升3.74个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.75

31、个百分点。而目前成都地区只有25座陵园，分布较为平均，其中成华区、龙泉驿区、XX区内分部近10家经营性、公益性墓地。价格也从 3000到十几万不等，价格 幅度大。其中10000元人民币以下的占总量的16%23%; 1000020000元人民 币的占55%55%。成都一般墓地的购买年限为 20年，20年后和墓地方签续签 协议，也就是说一般一块墓地的拥有年限是永久，意味着成都 25座陵园与成都 死亡人口基数来看，墓地数量远远未达到饱和状态。五力模型分析现有墓地行业中的竞争者可研目标的位置位于XX区福洪乡，地处成都以东，西面的竞争者能对比的 范围很小，这取决于购买者对地理位置的偏好决定的。 成都东部

32、包括成华区、龙 泉驿区、XX区在内正规的有近10座陵园，分布较为分散，环境条件差别较大， 价格浮动较大，很多墓地都有管理不规范的情况。成都市以东主要墓地一览表地 名 称墓墓地地址价位环境优势劣势龙 山 墓 地金成 都龙泉 驿区清 水乡梨 园村19000人民币以上公墓所处山势状 如向环山口外振翼欲 飞的大鹏。山中梨林成 片，花郁草绿，阳春三 月，梨花簇拥，冰清玉 洁；野花发而幽香，佳 木秀而繁阳，玲珑剔 透，日辉月映，流淌着 一个美妙的传说。因其地理 位置处人流较 小的郊外，无处 不体现做为陵 园的静距 成都市 区36公 里；价 位较 高。国 寺 望 山 陵祝成 都市锦 江区400020000人

33、民币不 等围绕公墓园林化， 墓区多样化，墓型艺术 化，管理现代化的目 标，由多位环境设计师 和艺术家共同携手设 计，推出园林式艺术墓距市区仅5 公里，交通极为 方便，是全市距 市区较近的陵 园在 市区 内，人 流量较 大，墓 区外环园位，同时也将是成都地 区的观光型陵园。境不佳沙 陵 园成 都东隅 金B江区 琉璃乡 龙灯 山，北卜 H-r 靠龙泉 山脉390020000人民币不 等跳蹬河、白马河如 玉带环绕。远眺金沙遗 址，近倚两汉陵群，翠 屏山、金宝山、万佛山， 三山顾盼相向，形成 前有江流，后有来龙， 左有流泉，右有通衢， 群山环抱，明堂开阔” 的绝佳堪舆格局。价格相对 较低，性价比较 高

34、墓 区内环 境较 差，管 理松懈盘 山 墓 地磨磨 盘山南 麓1000020000人民币不等各区域内将种植 名贵花草树木，修建亭 台楼阁、艺术长廊、花 园、花台、水池将遍于 园中，为群众缅怀亲 人，寄托哀思的理想场 所。原进入陵 园内安葬的死 者生前都享有 一定的名望。如 老红军、烈士、 各级干部、民主 人士、社会名流 等。七十年代修 建了宏伟壮观 的人民骨灰堂。公 墓旁有 殡仪 馆，每 天有大 量的钱 纸灰烬 在空中武 山 憩 园真四 川成都 龙泉驿 百工堰北侧800020000人民币不 等憩园墓体米用花 岗石、汉白玉等高档石 材制作，墓型设计古朴 端庄、典雅大方，墓价 咼、中、低档数十种，

35、 价位丰俭由人。墓区内 各区相连、小径相通、 布局合理、设计精巧； 墓区外形左右对称、气 势雄浑，颇具皇家陵寝 的传统建筑风格，尽显王者之气。张爱萍将 军亲笔题名-成 都市真武山憩园。距 成都市 区20公里燃中898020依山傍水，绿树成该公墓经离灯 寺 公 墓国西部 阳光城 境内， 紧靠龙 泉驿洛 带古镇000人民币不等荫，视野开阔，左携狮 子山、石牛观，右掌燃 灯寺，背倚乌龙山，俯 视一望无垠的成都平 原全国著名地理大师李远国等多位大师选疋成都城区20公里山公墓、 成 院、亠 都帀成 华区龙 潭乡院山坡500020000元人民币 不等以山为院，院于山 内，院山公墓注重环境 的天然形态，依山

36、造 势，是一座化园式生态 型陵园。园区花团锦 簇，松柏环绕，区内墓 型较多考究客家文化， 将交椅坟、龟壳墓等蕴 于其中，自然与人文相 得益彰，极大地丰富了 园区文化。公墓中安 葬着朱向离等 十九位院山坡 殉国烈士”是 成华区爱国主 义教育基地。在 市区 内，有 噪音滋扰林公墓石成都北郊 风景区 内1000020000人民币不等背依磨盘山山脉， 地势呈大圈龙椅形，正 居磨盘山脉环绕之中， 坐东北向西南，墓地前 面流淌着清澈碧绿的 东风渠水，依山伴水， 雄霸之气跃然而起永久性对 外开放经营，受 法律保护的永 久性公共墓地处 于风景 区内， 人流量 大，不 易于逝 者安息42新进入者的威胁4.2.1

37、进入者的进入障碍对于墓地行业来说，进入成本较高，多是政府性行为，因为受房地产业的影 响，土地普遍较高。小型墓地很难有核心竞争力，能进入者多为政府行为以及财 团和商人等。进入者的产品差异化和经营特色随着时间的推移， 顾客会逐渐相信一个产品是独特性。 这种认知度会给墓地 带来进一步服务的机会， 使广告变得更有效， 该墓地也将可以领先其他墓地向顾 客提供产品和服务。 新进入者经常采用低价和差异化产品进行抗衡： 低价战略会 给新进入者带来资金回笼不足或资金链断裂等一系列潜在问题， 同时也有利的一 方面，例如市场需求大， 低价战略会让该墓地迅速的脱销， 企业或个人可以用高 效的回笼资金进行再次投资， 这

38、要看当时当地的市场和购买者的偏好： 差异化战 略在目前的墓地市场效果不大， 这主要的原因其一是中国是个传统国家， 死者在 人民心中是处于十分尊重的地位， 对于生者的生后事一般都是比较严肃、 认真的； 其次，中国殡葬文化发展较成熟， 各个地区都有自己不同的殡葬习俗与经济， 随 意的加入其他元素会触怒死者家属，影响墓园的持续发展。4.2.3. 进入者的资本要求新进驻的墓地开发商， 首先都要具备足够的资本， 做够的资源投入。 新进入 者想要打入现有墓地已经建立起来的良好的销售渠道， 则往往要求新进入者提供 更加优惠的批发价格或者加强广告强度。 虽然，这样会使其降低盈利能力， 但是 为了抢占市场，这是

39、必不可少的。 这样也对原有的墓地在销售经营上造成极大压 力。4.2.4. 未来进入者威胁我国有近 14 亿人口，全国仅有殡仪馆、 公墓等殡葬单位 2600 多个，实在太 少，而成都只有恩德堂、殡仪馆、大朗福寿、吴林殡仪公司、慈安堂、东郊殡仪 馆、北郊殡仪馆、成都市殡仪馆 8 家稍大的殡仪馆及 24 处正规化经营的墓地。 就成都墓地量来说远未打到饱和状态， 再加上 2020年到 2050年高死亡人口做对 比，未来进入者对研究目标的影响是很小的。4.2.5. 潜在进入者威胁看好每年以百亿元计的殡葬市场， 饱受低利率、 高保费之苦的寿险业者正积 极评估介入标榜可锁定未来殡葬成本的生前 契 约这块新版

40、图，国内公司都不约而 - -同研究相关规划，从生、 老、病、死，一举扩张到殡葬的衍生保障范围，而寿险 业者与殡葬业者间结盟， 为现有的销售带来极大的威胁。 生前契约是目前大型殡 葬业者所竞争的主要市场，而寿险业者近来推出的寿险给 了消费者多元化的选 择。潜在进入者 不 仅只有保险业，包括宗教团体、医疗业、农会、互助会、葬仪 百货销售业、国外殡葬集团都可能为殡葬市场投入经历， 使行业带来一定的变数。 但就成都市场来看， 生前契约还未形成市场规模， 所以给研究目标带来的影响也 相对较小。4.3. 供 应商讨价还价的能力建造陵园所需的材料均与建筑业相关， 现用房地产业的供应商讨价还价能力 来分析陵园

41、建造中供应商的讨价还价能力。我国的住宅产业是一个巨大的市场， 房地产开发商和材料、 产品供应商都密切关注着这一市场。 当关税降低之后， 外 国木材进口量增多， 用于住宅建设， 房地产开发过程中使用的大量的建材 （如钢 筋、沙、石、混泥土等） ，随着关税的降低和各类进入产品限制条件的放宽，国 外产品将大量充斥国内市场， 并且对国内产品产生巨大的冲击。 但是随着房地产 开发的日益增多， 房地产建设过程中所需的各种建材增多， 受供求关系影响， 许 多材料价格上涨。 由于这种供求关系的影响， 建材供应商与开发商讨价还价， 导 致房地产开发成本提高， 从而，销售利润减少， 就以上来看供应商的讨价还价能

42、力是较强的，不过就刚结束的两会（ 2012/3/32012/3/5）来看，房地产业会继续 低迷，房价将在未来的一段时间内持续下降， 这必然会对原材料业造成严重的打 击，各类建筑所用的原材料将会走低。 总上所诉， 研究对象的修建中供应商的讨 价还价能力相对于去年来说是较低的，但不排除一些稀缺资源价位的走高。购 买者讨价还价能力购买者的消费心理对购买能力的影响在殡葬行为中， 作为主体的丧者家属心理是复杂的， 他们的心理主要如下表 现：慰藉。通过举行一些活动（如丧宴，追思会） ，聚集亲朋，共同举哀悼念逝 者的恩德与关怀，缅怀逝者的高尚品格风范，以此慰藉心理，渲泄其悲痛心情。归宿。许多人认为死亡是人到

43、另一个冥冥世界中去了， 于是，有人重礼隆葬， 使用大量消费品， 也有人大量使用封建迷信用品， 都是为了让逝者有一个安稳的 归宿。报恩。为了报答逝者生前对自己的恩德， 如下级报答上级的关怀， 晚辈报答 长辈养育之恩， 学生报答师长生前的教诲， 他们往往把殡葬行为中的隆重与否看 成是报恩诚意的标志， 促使他们提高殡葬活动中的消费数量和档次， 以满足心理 需要。炫耀。殡葬活动常是某些人借以炫耀自己财力、权力、地位的机会，不仅过 去如此，时至今日仍被一些人认为是对一个人、一个家庭、一个家族的财富、社 会地位、 家族势力等的综合检验， 于是家境富有者大搞丧事， 家境贫寒者也不甘 落后，耗用大量物品，竭尽

44、厚葬隆礼之所能，有的因此而背上重债。追求永恒。希望死于归于永恒，是丧属存在的一种普通的企望强烈的心理。 于是要求高级尸体防腐液， 丧属希望骨灰常年不坏， 因此有企业推出了骨灰防腐 剂，采用了钢筋水泥为造墓的材料，力图保持墓内干燥，墓体坚固永存等等。通过上述的消费心理分析不难看出， 购买者对于目标产品的议价心理不是很 强，消费者的议价空间不大。政策、法律法规对购买者购买能力的影响目前中国殡葬业发展仍未成熟化， 这主要表现在政府对于殡葬业没有相关的 法律法规的约束，行业定价随意，墓地行业曾多次入选公众评出的 “十大暴利行 业”这一榜单。去年报出的厦门安乐永久墓园高达 800 万元人民币的天价引起社

45、 会的愤怒，许多网友都说“现在死都死不起了” 。所以，要墓地市场回到适当的 价位政府还得像治理房地产业一样拿出决心。 不过就目前市场来看， 政策、法律 法规对购买者的讨价还价能力还是很相对很弱。 再有，收费的不透明也是造成这 原因的重要因素。4.4.3. 市场对购买者购买能力的影响从需求方面看 ,中国现在正在步入老龄化社会 ,这一状态将维持到 2050 年，再 加上我国人口基数大 ,每年过世的人口总数很高。对墓地的需求量较大。从供给方面看 ,城市中规划的经营性公墓用地很少 ,远远没有满足消费者的需 要,土地供应偏紧 ,拿地成本越来越高。 另外,由于利润空间比较大 ,公墓经营公司倾 向于开发中高

46、档类型的公墓 ,甚至有些公司专门只考虑购买力较强的客户 ,打着专 门化的旗号 ,只开发高档公墓 ,造成公墓价格高起。综上所述，市场需求量大、供给量小，加上经营性公司不断的打造天价墓地， 造成墓地价格高开高走，消费者这种市场的自然调节中几乎不具备讨价还价能 力。替 代品产生的威胁4.5.1. 替代品的种类各疗养院，医院都积极推动人体捐赠；政府提倡的葬河葬、吹灰等葬方式； 还有一些伴随科技发展的墓地衍生品，如电子墓、骨灰升入太空等。4.5.2. 替代品对研究对象的影响中国人受中国几千年的文化的影响， 对逝者都有敬畏之心， 从古至今土葬都 是中国主要的下葬方式之一，虽然现在国民素质相对于解放前有了很

47、大的提升， 经过多年的努力中国也与世界接了轨， 但是在这么严肃的问题上， 很少人会采用 如人体捐赠、 吹灰等下葬方式， 绝大多数人死后都选用的是传统方式下葬。 所以， 就替代品而言，在目前的中国市场要形成能与传统下葬方式抗衡的力量仍需等待 一定的时间。通过建立波特五力模型， 研究对象对于竞争者、 新进入者、 供应商讨价还价 能力、购买者讨价还价能力和替代品产生的威胁这 5 点所带来的影响都较小， 虽 然模型建立在理论的空间内， 没有排除国际动态以及外界环境因素的影响， 但一 定程度上也能反映产品在市场的价值， 综上所诉， 产品有很大的市场空间以及利 润空间。5. 战略分析SWOT 分析XX 村

48、公墓 SWOT 矩阵分析- - -战 内略部选因优势S1受邻村前进村大量 古墓影响，场址内也有清 代遗留墓地，打造历史陵 园。2政府建设项目，有 一定的政治优势。3以地域文化打墓 地的特色殡葬文化。4生态公墓。劣势W1墓地离成都市中心 城区较远。2新建项目，社会认 知度低。机会01逐步进入的深度老 年化社会和咼死亡时期。2还未形成稳定的 市场，在购买者讨价还价 能力薄弱时期取得的高 回报。战略选择S+01利用自身条件（如 特色殡葬文化、政府支 持、历史背景等）在2020 年高死亡时期打造坚实 的品牌优势2利用自身优势，借 助购买者讨价还价能力 的局限性太咼墓地价格， 取得高额回报。战略选择W+01利用中国进入咼死 亡率时期建立品牌，增加 社会认知度。2市场价格没有固 定，可降低售价来吸引顾 客抵消地域给墓地带来 的负面影响。威胁T1国外发达殡葬企 业的进入。2国家政策的调控造 成利润降低。3销售周期长，不能 快速回笼资金，照成资金 链的断裂战略选择S+T1用自身的文化和本 土墓地的优势来对抗外 国雄厚资金和发达的殡 葬企业。2可利用自身墓地的 文化和政府支持来加大 销量应对利润变低的局 面。战略选择W+T1国外殡葬企业打 入中国市场必将让中国 殡葬业产生混乱，在混乱 中找准时机提升本公墓 的社会认知度。2国家