餐饮行业专题研究：铺租比缘何有差

1、目录 HYPERLINK l _TOC_250011 零售业态租赁模式各异4 HYPERLINK l _TOC_250010 常见业态承租水平5 HYPERLINK l _TOC_250009 不同区位承租水平5 HYPERLINK l _TOC_250008 餐饮业态铺租比有差6 HYPERLINK l _TOC_250007 餐饮无愧“流量之王”6 HYPERLINK l _TOC_250006 餐饮占比逐年上升7 HYPERLINK l _TOC_250005 多重因素导致铺租差8 HYPERLINK l _TOC_250004 外婆家的制胜之道13 HYPERLINK l _TOC_2

2、50003 中央厨房有效降低成本15 HYPERLINK l _TOC_250002 高性价比引流效应获取租金优势16 HYPERLINK l _TOC_250001 高翻台率有助降低单位成本17 HYPERLINK l _TOC_250000 为何海底捞租金/收入比显著低于同业？19图表目录图 1：零售租金主要影响要素4图 2：餐饮月均接待客流量远超其他业态6图 3：剔除掉面积因素，餐饮在引流方面仍然突出7图 4：百货店超过 80%有新增餐饮业态7图 5：核心商圈已开业购物中心餐饮业态占比逐年提升7图 6：餐饮不同品牌租金/营收比重8图 7：餐饮不同业态占比8图 8：餐饮不同业态平均租金/营

3、收比例8图 9：餐饮品牌位于各楼层占比9图 10：餐饮品牌各楼层平均租金/营收比例9图 11：餐饮不同品牌知名度占比9图 12：餐饮不同知名度品牌平均租金/营收比例9图 13：不同坪效餐饮品牌租金/营收比重10图 14：餐饮不同品牌坪效分布（单位：元/平方米/月）10图 15：餐饮品牌不同坪效平均租金/营收比重（单位：元/平方米/月）10图 16：不同客流量餐饮品牌租金/营收比重11图 17：餐饮不同品牌单月接待客流量分布11图 18：餐饮品牌单月接待不同客流量平均租金/营收比重11图 19：餐饮不同品牌租金/营收与月均接待客流量关系12图 20：餐饮不同品牌租金/营收与单位面积月均接待客流量

4、关系12图 21：外婆家发展历程13图 22：正餐毛利率和净利率情况14图 23：正餐各项支出比例情况14图 24：外婆家盈利模式正循环15图 25：集采有利于降低采购成本（元/斤）16图 26：呷哺呷哺食材采购成本涨幅小于市场食材价格涨幅16图 27：“外婆家”及其子品牌“炉鱼”客单价较低17图 28：“外婆家”等快时尚餐饮空间利用效率高（座位数/每 10 ）18图 29：餐饮类上市公司租金/营收比重19图 30：单店接待顾客量比较22表 1：不同零售业态铺租差和人流差4表 2：不同业态承租情况5表 3：以某商场为例不同楼层租金水平5表 4：外婆家及其旗下品牌概况13表 5：外婆家盈利模型1

5、5表 6：中央厨房与一般餐饮单位对人员需求16表 7：国内快时尚餐饮与其他类型餐饮租金及优惠条件对比17表 8：国内快时尚餐饮翻台率表现突出18表 9：海底捞和呷哺呷哺主要租约情况对比19表 10：呷哺呷哺坪效稳步提升19表 11：海底捞坪效20表 12：海底捞一二三线城市单店模型测算20表 13：呷哺呷哺北京、天津及东北、其他地区单店模型测算21零售业态租赁模式各异不同零售业态、不同地段、不同楼层承租水平均有所不同，商场会综合考量业态所带来客流量、可负担承租水平等制定相应的租赁合约，一般而言可分为固定租金和保底+提成两种模式。图 1：零售租金主要影响要素资料来源：浙江大学博士论文购物中心商铺

6、租金微观决定因素与租户组合实证研究，业态租金（元/平均坪效扣点租金日有效消计租面积月租金（元/月总营业额（元/客单价（元月/平方（元/月/平平均扣点（元/月/平费人次（人表 1：不同零售业态铺租差和人流差百货（平方米）20,000米）60月）1,200,000方米）1,000月）20,000,0006%方米）60/人次）350次）1,905影院5,00065325,0005502,750,00012%66501,833电玩1,500100150,000600900,00017%10280375家具1,5006597,5008501,275,0007%59.5300142精品超市1,000757

7、5,000800800,00012%96200133服饰12,1802252,740,5001,50018,270,00017%2555001,218餐饮13,2001501,980,0001,00013,200,00011%1101004,400药妆780210163,8002,5001,950,00010%250200325儿童900150135,000550495,00020%110100165杂货660300198,0001,000660,00025%25030733珠宝钟表660270178,2005,0003,300,0006%3001000110数码体验30018054,0003

8、,300990,0005%165250013资料来源：赢商网，常见业态承租水平一般而言，毛利率较高的业态可承租水平较高，如服饰品牌和影院；而毛利率相对较低的超市则承租水平也相对较低：（1）餐饮类，快餐承租水平较高，一般为营业额的 8-12%，大型餐饮因其品牌知名度可获得一定折让，承租水平略低，约为营业额的 7-8%；（2）娱乐类，影院因其毛利率高达 30%左右承租水平较高，为票房的 15%左右，KTV 在 3-5%左右；（3）超市因其毛利率水平最低，承租水平在所有业态中也是最低的，仅为营业额的 2-3%左右；（4）电器卖场一般为 2-3.5%左右；（5）服饰品牌毛利率一般高达 20-30%故租

9、金水平也较高，约为营业额的 12-17%。1表 2：不同业态承租情况商户类型商户特点商户作用租约特点承租水平客流贡献型形象定位型租金贡献型功能匹配型一般零售主力店如百货、大卖场，娱乐业态如影院、电玩、冰场等各业态业种中的旗舰品牌如ZARA，快餐中的必胜客部分品牌店、一般专卖店、中西快餐以服务类机构为主，以满足购物中心的一站式消费以消化购物中心富余楼层或带来大量稳定客流，是购物中心生存的保障决定购物中心时尚和品质号召力，提升招商竞争力和潜在价值高租金回报完善购物中心功能，增强购物一站式消费感受，提升顾客忠诚度租期长，承受租金能力相对低条件苛刻，承租能力相对一般，多会有免租和补贴条款。视地段、客流

10、、交通等情况，合作条件差异较大三年左右租期为主，个别按月短租，承租能力相对最高除了个别租赁面积小或银行、展示等机构外，一般承租能力较低KTV： 3-5%连锁快餐：7-8%服饰品牌：12-17%超市：2-3%数码产填空补漏型面积为考虑消化死角区域一般承租能力很低品：5%资料来源：赢商网，不同区位承租水平核心地段、交通便利（公交/地铁/停车场）决定了商场/购物中心整体的租金水平，此处仅考虑同一商场/购物中心不同楼层承租水平。基于过往学术研究，远离一楼位置的租户获得租金折扣，主要原因是随着楼层增加、其客流量相对越少；而将顾客从一楼引致上面楼层并不容易，因此一般来说不同楼层的单位租金水平为：1F2FN

11、F。表 3：以某商场为例不同楼层租金水平不同楼层单位租金（元/平方米/月）BF94.291F289.512F204.681 赢商网， HYPERLINK /ghshow-1806.html /ghshow-1806.html3F173.064F112.545F75.64资料来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心，餐饮业态铺租比有差餐饮无愧“流量之王”餐饮业态基于其引流能力强、客户粘性大、逗留时间长等核心竞争力在与物业谈判时获得相对较低的租金比例。下图可以非常直观的体现餐饮“流量之王”的地位：（1）单就月平均接待顾客数量而言，餐饮远超其他业态、达到 10 万量级，百货、影院、服饰仅次于餐饮，月

12、均接待顾客量分别在 6 万、5.5 万和 4 万左右；（2）从“固流”（留住客流）角度来看，除去外带属性明显的茶饮、即使快餐逗留时间也在 0.5 小时以上，正餐一般在 1-2 小时左右，若考虑到排队等位因素、正餐一般逗留时间在 2 小时以上，仅次于娱乐属性的 KTV。图 2：餐饮月均接待客流量远超其他业态资料来源：赢商网，即使剔除面积因素、餐饮在引流方面表现仍然突出：按单位面积接待顾客量测算，餐饮、娱乐业态（KTV、影院等）仍然位于“引流多、租金/营收相对低”的区域。图 3：剔除掉面积因素，餐饮在引流方面仍然突出资料来源：赢商网，餐饮占比逐年上升餐饮在零售综合体中占比逐年提升。商业的核心在于客

13、流量，正如上文分析，客流贡献型业态如百货、大卖场、电影院、餐饮等在购物中心占据重要位置，此前购物中心业态的黄金分割比例为购物：餐饮：娱乐为 7:2:1；近几年随着体验式消费时代的到来，餐饮业态在综合体的比重逐渐加大，已与购物、娱乐形成 1:1:1 三足鼎立模式，有些综合体餐饮比重甚至达到 50%以上2。商务部发布的2017-2018 年中国百货零售业发展报告，高达 83.9%的受访百货企业为应对电商，在实体店增加体验式的消费，而其中增加餐饮的比例最高，为 87.2%；赢商大数据显示 2014-2017 年全国已开业购物中心各业态中，餐饮、亲子和服务类占比呈现上涨趋势，随着 2013 年体验式消

14、费兴起、餐饮品类不断丰富，餐饮逐渐成为购物中心的重点业态，在核心商圈中占比由 2014 年的 27.3%提升至 2017 年的 33%，年均增长率达 1.5%。图 4：百货店超过 80%有新增餐饮业态图 5：核心商圈已开业购物中心餐饮业态占比逐年提升新增体验式消费元素比例其他娱乐（例如电影院，KTV等） 服务（例如美容，美发等）儿童业态100%80%60%40%20%已开业购物中心业态平均占比（核心商圈）餐饮0.0%50.0%100.0%0%27.3%31.6%32.4%33.0%2014201520162017零售餐饮儿童亲子生活服务休闲娱乐资料来源：商务部2017-2018 年中国百货零售

15、业发展报告，资料来源：赢商大数据中心，2 中国食品报， HYPERLINK /hangyexinwen125577.html /hangyexinwen125577.html多重因素导致铺租差我们根据可得数据分析餐饮业态不同品牌铺租差异，得到以下结论：（1）相较而言，正餐平均租金/收入快餐茶饮；（2）楼层越高，平均租金/收入比重越低；（3）知名度较高的品牌具有一定议价能力，故平均租金/收入比重较低；（4）剔除茶饮特殊品类仅比较快餐/正餐，则坪效越高，平均租金/收入越低；（5）月均接待客流量越高，平均租金/收入比重越低。图 6：餐饮不同品牌租金/营收比重14%12%10%8%6%4%2%辛香汇外

16、婆家炉鱼宏凤年糕坊50岚美疆歌舞炙膳道欧诺拉 水天堂避风塘捞王西部牛扒城左庭右院豆捞坊小菜园 布拉丝卡和庭日式烧烤老爷锅新石器烤肉猫抓烤肉肯德基味千百年之客 小米手工粉鹿角巷星巴克 京茶山和府捞面筋牛座 麻辣盛艳绿色吴家粥铺筷乐一点点燕说咕叽咕叽小火锅爱缤果悸动烧仙草嘟嘟红唇必胜客0%租金/营收比例资料来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心，业态不同，平均租金/收入有差异租金/营收比重控制较好的品牌以正餐为主，且正餐类平均租金/收入最低。租金/营收比重低于 12.5%的 39 个餐饮品牌中，正餐类最多、占比近 6 成；而且从平均租金/营收来看，正餐快餐30002000300010002000

17、100010%9%8%7%6%5%4%3%2%1%0%平均租金/收入比重8.63%6.05%6.88%20003000100020001 万 0.51 万 1万0.51万0.5万资料来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心，资料来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心，快餐、茶饮、知名正餐在吸引客流量以及平衡租金/收入占比上具有优势。从接待顾客量的角度来看，连锁快餐肯德基显著高于其他品牌、月均接待近 3 万顾客；知名连锁正餐外婆家及其子品牌炉鱼、海底捞表现突出，月均接待顾客在 1.5-2 万之间；其强大的引流作用决定了其和零售综合体在租金谈判中处于优势地位，海底捞租金占比约为其收入的 4%，而

18、外婆家和炉鱼能做到低至 1.5%左右。即使剔除面积影响，单看单位面积顾客接待量，除去外带属性的茶饮、逗留时间较短的快餐外，外婆家、炉鱼以及海底捞优势仍得以凸显。图 19：餐饮不同品牌租金/营收与月均接待客流量关系资料来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心，图 20：餐饮不同品牌租金/营收与单位面积月均接待客流量关系资料来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心，外婆家的制胜之道杭州外婆家餐饮管理集团成立于 1998 年，发展至今超过 90 余家直营门店以及 300 余家加盟店遍布全国各大城市，根据中国饭店业协会出具的餐饮业年度报告，2015-2017 年外婆家集团营收规模均位于正餐 TOP10

19、。公司整体发展阶段大致可分为四个阶段：（1） 成长期（1998-2006 年）：仅运营一个品牌，1998 年 5 月，吴国平夫妇携手创立“水晶饭店”，即外婆家前身；2002 年首家“外婆家”中餐厅开业（前身水晶饭店 1999 年结业，同年外婆家家乡面馆开业、2002 年面馆改造），2003 开始分别开出兰桂花园店、江滨店、杭州日报店、杭州大厦店等，快速扩张；（2） 壮大期（2007-2012 年）：试水子品牌，2007、2009 和 2010 年相继开发“指福门”、“第二乐章”和“运动会”子品牌，2012 年开始进驻大型城市综合体；发力期（2013-2016 年）：2013 年开始发力快时尚，

20、相继推出“金牌外婆家”、 “炉鱼”和“锅小二”等副品牌，2014 年与名人名家联合推出“Uncle5”、开创杭州餐饮届合作先河；2015 年创立“蒸年青”、“锅店”，2016 年创立“宴西湖”、“哺哺拉面”等新品牌，“外婆家”、“炉鱼”仍加速扩张；调整期（2017-）：提出放慢速度、精细管理。1998-2006成长期2007-2012壮大期2013-2016发力期2017至今调整期图 21：外婆家发展历程资料来源：搜狐网，表 4：外婆家及其旗下品牌概况旗下品牌进入时间品牌特征目标定位门店数量分布外婆家1998高性价比、高档、时尚朋友和家庭聚餐80+20 多个城市指福门2007高端追求情调和生活

21、品质的年轻人2苏州、杭州炉鱼2008创意烤鱼、个性时尚年轻人、追求时尚者3杭州第二乐章2009流行时尚、不适合家庭聚餐追求情调和生活品质的年轻人7杭州、北京、沈阳运动会2010运动主题餐厅运动爱好者1杭州速堡2003写字楼快餐、简餐在办公楼里工作的年13杭州锅小二2013柴田西点2013金牌外婆家2013半自助火锅、小清新风潮外婆家与日本蛋糕合作品牌为高端物业打造的中餐品牌轻人朋友聚会、时尚火锅1杭州西点喜爱者1杭州高端人士、追求服务1上海和品质外婆家穿越2014奢华装修、古老冷艳1杭州外婆家和名人名家合UNCLE 52014作品牌、浙江菜大众消费者1苏州三千尺2014简餐、面食大众消费者、上

22、班族2杭州资料来源：前瞻产业研究院，正餐盈利能力受到各项支出挤压。根据中国餐饮业年度报告，正餐的毛利率能达到 50% 以上、2016 年度高达 58.41%，然而净利率仅为个位数、2014 年最低为 3.5%。对餐饮行业而言，原料进货成本、人力成本、房租成本及能源成本成为制约其盈利能力的几大因素。而中央厨房（中央运输系统）可以通过集采减少原料进货成本、后厨标准化减少后厨人力成本以及后厨面积，高性价比吸引更多客流从而实现低租金，高翻台减少单位面积人力成本等多重途径保证其盈利能力。图 22：正餐毛利率和净利率情况图 23：正餐各项支出比例情况70%60%50%40%30%20%10%0%20142

23、01520162017平均毛利率平均净利率100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2014201520162017能源成本人力成本房租成本原料进货成本资料来源：2015-2018 年中国餐饮业年度报告，资料来源：2015-2018 年中国餐饮业年度报告，外婆家能在平均寿命较短、竞争激烈的餐饮行业保持长盛不衰的原因我们可以总结为形成高性价比吸引客流量商铺给与低租金&中央厨房&高翻台带来低成本盈利能力强让利给消费者维持高性价比的正循环。图 24：外婆家盈利模式正循环低成本盈利能力强高性价比低租金吸引客流高翻台中央厨房资料来源：让利消费者外婆家凭借其高流量、低成本盈利能力突

24、出。我们参照可得数据对外婆家一二三线盈利模型进行测算，得出即使在毛利率维持 40-45%相对较低的情况下，依靠其极低的租金成本、高翻台率带来的低单位人工成本、低运输费用等外婆家也能维持超过 10%的净利率水平，高于行业平均水平。表 5：外婆家盈利模型一线城市二线城市三线城市面积（）800700650人均消费（元）757065月均客流量22,50021,00019,500月营业额（万元）168.75147.00126.75毛利率45%43%40%月毛利润（万元）75.9463.2150.70月租金费用（万元）8.404.201.95单位租金（元/月）1056030月人员工资（万元）29.2524

25、.0017.50餐厅员工数454035平均工资（元/人/月）650060005000月水电杂费（万元）1085月营业利润（万元）28.2927.0126.25所得税（假设 25%税率）7.076.756.56月净利润（万元）21.2220.2619.69净利率12.57%13.78%15.53%资料来源：测算 注:基于行业数据测算，具体以公司实际披露为准中央厨房有效降低成本中央厨房的优点包括集中采购、统一加工、易于质检、统一标准、综合信息处理，因此具备质量、成本和扩张迭代上的优势。中央厨房将后厨运作标准化，有利于降低后厨人数以及场地面积从而节省成本。后厨一般需要配备加工/切配、烹调、备餐、清洁

26、以及负责人等，中央厨房通过统一处理制作流程，减少后厨洗、切、配等内容，可以将后厨人数减少到原有的 1/5，极大的降低了后厨的人员配置。同时因后厨程序简化、人员减少，后厨面积可以得到较大的缩小。表 6：中央厨房与一般餐饮单位对人员需求工种中央厨房其他餐饮单位人数（个）构成比（%）人数（个）构成比（%）组加工、切配463914224.6烹调1613.516628.7备餐（分装）2722.89015.6清洗消毒75.9457.8负责人32.5274.7食品安全管理人97.6345.8其他108.57412.8合计118578资料来源：前瞻产业研究院，中央厨房利用集采形成规模优势从而控制成本。原料进货

27、成本一般占到了餐饮公司30-40%收入比重、是成本中最大的部分，中央厨房通过大规模采购提升与上游的议价能力带来成本下降。根据食材 B2B“绿禾购”披露，通过其集采的生鲜农产品价格比市场价平均低 1030%；上市公司数据也可佐证：2011-2013 年呷哺主要食材羊肉、牛肉以及新鲜蔬菜市场价格分别上升 57.9%、70.3%和 28.2%而公司通过集采把采购成本控制在仅分别上涨 7.3%、13.0%和 4.2%，采购成本涨幅显著小于市场价格涨幅。图 25：集采有利于降低采购成本（元/斤）图 26：呷哺呷哺食材采购成本涨幅小于市场食材价格涨幅 80%70%60%50%40%30%20%10%0%羊

28、肉、牛肉及新鲜蔬菜市场价格上涨20112012公司采购成本上涨20134.54.03.53.02.52.01.51.00.50.0土豆外地干小青菜市场价 集采价资料来源：绿禾购，资料来源：公司公告，中央厨房实现统一仓储和配送降低成本。仓储、配送全程管控，一方面减少餐饮企业制冷设备投资和电力能源消耗，另一方面配送可规划可调配，保障菜品新鲜的同时也降低了采购配送成本，通常采用中央厨房配送后比传统配送要节约 30%成本。高性价比引流效应获取租金优势外婆家依靠其时尚的装修风格以及极高的性价比虹吸效应明显，其又凭借强大的引流能力获取与零售综合体谈判中的强势地位，从而取得有利的租金合约。根据可得数据，外婆

29、家及其子品牌炉鱼平均客单价仅分别为 68 元和 71 元，显著低于该商场正餐平均价格 92 元和中位数 77 元。另外，外婆家单品菜肴“麻婆豆腐”仅售 3 元、远低于市场价，成为市场热销爆品。此外，外婆家门口经常大排长龙、平均排队时间长达半小时以上，高人气也会吸引潜在客户光顾，从而形成正循环。超高性价比为外婆家带来月均 1.96 万人的顾客接待量、在可得数据正餐类排第一，所有品类中排名第二、仅次于快餐肯德基；正餐第二名“炉鱼”也是外婆家旗下品牌，月均接待顾客量为 1.44 万人，远超中位数 0.65 万人/月。图 27：“外婆家”及其子品牌“炉鱼”客单价较低平均客单价（元）3002502001

30、5010050辛香汇外婆家炉鱼避风塘捞王左庭右院豆捞坊美疆歌舞炙膳道欧诺拉水天堂西部牛扒城小菜园布拉丝卡和庭日式烧烤老爷锅新石器烤肉猫抓烤肉百年之客麻辣盛艳绿色吴家粥铺筷乐咕叽咕叽小火锅0资料来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心，“外婆家”此类化用服装领域理念，具备优质平价、爆款单品、高速流转以及特色就餐环境等特点的新兴餐厅也被称之为快时尚餐饮。RET 睿意德中国商业地产研究中心研究显示，快时尚餐饮对人流的聚集作用明显，因此近两年成为购物中心青睐的招商对象， 不少意在提高餐饮比例谋求转型的购物中心会以装修补贴、减免租金等优惠措施引进快时尚餐饮品牌。外婆家在三线城市常州的单位租金仅为 30

31、元/平方米/月。免租期装修补贴（万元）面积需求平均租金（元/平（）方米/天）类型表 7：国内快时尚餐饮与其他类型餐饮租金及优惠条件对比快餐30040010.00无3001-2 年大餐饮100023无无资料来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心，高翻台率有助降低单位成本尽管以外婆家为主的快时尚餐厅客流量大、经常需要排队，但整体而言都保持了较高的翻台率，从而有效降低了单位人工成本。根据 RET 睿意德中国商业地产研究中心数据， 外婆家翻台率平均为 6-8 次/天，在快时尚餐饮中也属佼佼者，而上市餐饮公司中超出行业平均的海底捞也仅为 5 次/天。由于采用更为激进的定价策略，所以餐厅比较容易产品翻台

32、，因此每个人工贡献的营业额更高。用另一个角度来看，人力成本更低或者说效率更高。表 8：国内快时尚餐饮翻台率表现突出客单价品牌爆销单品价格翻台率特色就餐环境外婆家（元）55（元）3600-800%多样主题风格绿茶6012600-700%古朴高雅57 度湘1002400-600%简约现代探鱼809500-600%文艺复古水货10020500-700%时尚动感资料来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心，除高翻台率外，外婆家空间利用率高也在一定程度上降低了单位租金成本。根据 RET 睿意德中国商业地产研究中心数据，以外婆家为代表的快餐饮品牌单店面积一般在500-800 之间，而其为了同一时间接待更多

33、客户、减少排队时间（控制在半小时左右较为合理），一般都没有包间、座位较为紧凑、过道狭小等，从而最大化空间利用率。快时尚餐饮品牌的空间利用率平均为每 10 可容纳 5 个座位，与快餐相仿。652图 28：“外婆家”等快时尚餐饮空间利用效率高（座位数/每 10 ）7空间利用快时尚餐饮仅次于快餐6543210快餐快时尚餐饮大餐饮资料来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心，为何海底捞租金/收入比显著低于同业？海底捞招股说明书中表明海底捞成本优势的一大亮点是其远低于行业平均的物业租金比例。公司除上海用于员工职工宿舍一处房产外均为租赁，大部分为 515 年并附带续约选择权的长期租约，2014-2017

34、年公司物业租金开支分别占到营收的 4.7%、3.8%和3.9%。而比较港股餐饮类上市公司，其平均租金/营收的比重平均值在 12 %左右。为避免不同餐饮品类（火锅/八大菜系/西餐）对铺租差的影响，我们此处主要比较同为火锅品类的海底捞和呷哺呷哺，得出海底捞租金/收入比重显著低于同业的原因主要为：（1）租约相对较长，且为固定合约；（2）单店面积较大，且几乎不挑位置，不用切割商铺，会有一定折让及免租期；（3）一二线城市占比较低；（4）坪效显著高于呷哺呷哺；（5）年接待顾客量海底捞高于呷哺。图 29：餐饮类上市公司租金/营收比重行业平均：12%20%18%16%14%12%10%8%6%4%2%呷哺呷哺

35、稻香味千翠华唐宫0%海底捞大家乐小南国租金比资料来源：公司公告， 注：租金占比皆为各公司 2017 年水平表 9：海底捞和呷哺呷哺主要租约情况对比签约时间（年）租约类型租金/收入占比一二线城市占比海底捞6固定租约，每 2-3年递增4%23%呷哺呷哺515浮动和固定对半12%43%资料来源：公司公告，单位坪效领先行业单位坪效高达 3.9-7.4 万/平方米，领先行业。根据海底捞招股说明书，海底捞单店面积在6001000 平方米之间，按照2015-2016 年公布营收及店数测算其单位坪效在3.97.4 万/平方米之间，明显优于呷哺呷哺的 2 万/平方米左右坪效。呷哺呷哺201520162017上限

36、下限上限下限上限下限300200300200300200店数552639738营收（亿元）24.327.6636.84表 10：呷哺呷哺坪效稳步提升单店面积（平方米）单位坪效（万元平方下限上限下限上限下限上限米）1.472.201.442.161.662.50平均单位坪效（万元/ 平方米）1.831.802.08资料来源：呷哺呷哺公司公告，表 11：海底捞坪效海底捞201520162017100060010006001000600店数146176273营收（亿元）57.678.1106.4单位坪效（万元平方下限上限下限上限下限上限米）3.956.584.447.403.906.50单店面积（平方米）上限下限上限下限上限下限平均单位坪效（万元/ 平方米）5.265.925.20资料来源：海底捞招股说明书，三线及以下城市单位租金优于呷哺我们对海底捞和呷哺呷哺进行单店模型测算，按照整体租金/收入比重推算海底捞一二线城市单位租金和呷哺呷哺几乎一致，而三线城市及以下要优于呷哺。主要是海底捞几乎不挑位置，不用切割商铺，对于三四线城市商铺而言具有显著的引流作用，因此会有一定折