房地产开发贷款业务审查

1、慧眼识金主讲人：谢 辉房地产开发贷款业务审查课程概要课程目标培训对象课时初步了解房地产市场 ;掌握房地产开发贷款业务审查方法；CCRM3/CCRM4级风险管理人员1.5小时目录Click to add Title中国房地产市场与宏观调控Click to add Title中信银行房地产业务概况Click to add Title房地产开发贷款审查要点Click to add Title案例分析一、中国房地产市场的发展历程二、房地产信贷业务主要监管政策中国房地产市场与宏观调控目录一、中国房地产市场的发展历程90年代以前福利性质90年代初19931994年1996年城市住宅由国家统一投资、统一分配

2、。商品化尝试，浓厚的计划经济色彩房地产市场异常活跃炒地皮、炒钢材、炒项目经济运行严重过热和通货膨胀。 宏观调控抑制通胀关于当前经济情况和加强宏观调控的意见关于深化城镇住房制度改革的决定经济软着陆海南数千家开发商卷款逃离遍地烂尾楼，闲置土地四大国有商业银行坏账300亿元2003年确定国民经济支柱产业地位国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知土地实施“招拍挂”人民银行121号文一、中国房地产市场的发展历程20042006年稳定房价2007年2008年2009-2010年房价上涨，成为社会焦点关于切实稳定住房价格的通知关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见打压房价央行连续加息二套房贷款政策房地产

3、市场低迷一年，部分房企资金链处于断裂的边缘救市运动四万亿经济刺激计划财政部、国家税务总局、人民银行降低存贷款利率，减免税费，降低房贷首付最受社会诟病的行业之一房地产市场迅速从萧条转成繁荣全国上演房价上涨的神话未再强调房地产行业支柱产业地位2010年以后时间最长力度最大的调控加大保障房建设力度主要城市限购加大保障房建设力度主要城市限购二、房地产信贷业务主要监管政策人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发2003121号）“四证”齐全后才能发放贷款：对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款，即“四证”齐全后才能发放贷款。只

4、能通过房地产开发贷款科目发放贷款：商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。自有资金应不低于总投资的30%：自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。（ 2004年35%，2009年5月调整为保障房和普通商品房20%、其他30%。）不得发放用于缴交土地出让金的贷款：商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。二、房地产信贷业务主要监管政策银监会商业银行房地产贷款风险管理指引（银监发200457号）对商业银行开展房地产业务的风险管理和内控制度提出要求重申“四证”和资本金人民银行和银监会关于加

5、强商业性房地产信贷管理的通知（银发2007359号）再次重申资本金和“四证”要求，对房地产开发企业的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放空置三年以上的商品房商业银行不得接受为贷款的抵押物房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，放款前应向监管部门报备。目录Click to add Title中国房地产市场与宏观调控Click to add Title中信银行房地产业务概况Click to add Title房地产开发贷款审查要点Click to add Title案例分析一、 中信银行房地产业务发展和现状二、中信银行房地产信贷政

6、策中信银行房地产业务目录一、房地产业务发展和现状我行以往房地产对公贷款占比在同业中是比较低的，近几年增长速度较快。从2010年底的873亿元增加到2012年底的1273亿元，2013年末表内贷款余额1167亿元；截止2014年末房地产贷款余额1608亿元，较上年增幅38%，占全部贷款的7.6%，接近中小股份制上市银行的平均水平。我行房地产行业贷款（亿元）11672012年末2010年末2013年末（一）总体原则遵循“总量控制，优化结构，提高准入，强化管理”的总原则，提高房地产客户准入标准和风险管控要求，将有限的信贷资源投向大城市、大企业，坚持抵押，提高信贷资产的抗风险能力。二、总行主要政策（二

7、）名单制管理1、总行2015年1-4月下发两批准入名单，约520户。2、李行长、孙行长要求进一步提高准入，向大城市、大品牌集中，严格控制三四线城市风险。3、孙行长要求年内须将房企准入名单压缩至300户。二、总行主要政策（三）业务定位1、区域定位以一线城市为主，回避三四线市场风险；2、项目定位以刚需住宅为主，从严控制商业综合体和高端房；3、客户定位以开发经验丰富、品牌较优、资金链健康的全国和区域龙头企业为主，回避财务高杠杆企业。二、总行主要政策（四）主动实施集团营销，推动全产业链金融服务。1、优选与我行管理要求匹配的优质房企，发起集团授信，主动营销，提升与企业合作的深度和广度。总行已批准23户房

8、企的集团授信，并已向公司部、集团部推荐30户房企拟给予集团授信。2、公私联动，从开发融资、资金监管、按揭、社区金融（联名门禁卡、积分消费等）等提供全产业链综合金融服务与合作，适度提高产品定价，提升综合收益。二、总行主要政策房地产信贷政策经营性物业抵押贷款贷款用途必须合规放款前办妥完善的抵押登记手续办理抵押物租金收入帐户质押1、审查核心：审查项目是否具备持续稳定经营能力，具体包括股东实力和品牌、项目地段、商业业态和区域辐射力， 2、贷款用途主要是置换物业对应的他行贷款、归还股东借款和物业装修改造办理抵押物租金收入帐户质押，我行能够看管全部租金运营收入。租金收入扣除必要的支出后，仍具备还本付息能力

9、、且优先用于偿付当期贷款本息抵押物产权清晰，整栋或整层独立物业抵押。如置换他行贷款，需落实置换还款和第一顺位抵押的操作手续目录Click to add Title中国房地产市场与宏观调控Click to add Title中信银行房地产业务概况Click to add Title房地产开发贷款审查要点Click to add Title案例分析房地产开发贷款审查报告主要模块开发企业和股东情况开发项目情况担保分析资金管理和还款方案风险分析审查结论和建议19项目判断三要素商住项目区位和客户群（老城区、大型居住新区、户型-购房群体）品牌和实力（股东和集团实力、开发经历、销售排名、市场品牌）成本与价格

10、（跌价空间-市场波动风险、定价合理-可比项目除上述外部条件外，内部的管理和操作风险（抵押、预售资金监管）是风险管控的关键实力：完工风险、整体抗风险能力品牌：销售风险销售风险财务风险开发企业和股东情况审查一、开发企业成立时间、注册和实收资本、资本金和股权变更情况，最新股权结构，房地产开发资质二、集团（实际控制人）股权结构图、集团开发经历、完工面积（规模相对的本土开发商应说明完工项目名称、面积），集团或核心企业房地产开发资质，近3年集团销售合同额、全国（当地）房企销售排名，集团财务简况，行业媒体对集团有无负面信息三、集团和项目公司财务情况，债务压力分析，以往授信和履约情况。开发项目情况审查要点项目

11、位置项目土地情况全部项目规划授信部分规划小区设计平面图效果图五证情况项目总投资及构成项目资金项目进度计划施工方和监理方基本情况当地市场分析项目定价及销售一、地理位置（市区位置、相邻配套和项目、地图）二、土地取得情况（出让时间、合同价款及支付三、整体项目和授信区域建设规划、楼栋、户型四、项目四证（土地和建设手续合规）五、建设进度、竣工和预计开盘时间六、总投资和筹资计划（资本金合规、可售成本）七、销售测算（周边、本项目前期、预计总收入）八、封闭管理和还款计划九、综合收益（定价、结算FTP、按揭等）（一）表内外融资方案1、开发融资（不超过总投60%）（1）表内开发贷：现阶段超5亿可对接结构化，获批授

12、信后与投行对接（2）理财：投行完成立项后报授信审批部（3）同业投资：投行立项后报授信审批部；自有资金投资，实际是结构化的一种模式，也可直接报表内开发贷，不用申报纸质申请；（4）可同时申报表内外，申报金额相互重叠或覆盖，通过批复要求放款合计控制2、整体项目融资：（各阶段和融资总额均不超单项和整体总投60%）（1）拆迁融资、开发融资可单项或整体申报表内、表表外；（2）其他融资只能申报表表外（理财或同业投资）（3）理财、同业投资可置换前期投入的股东借款3、融资结构：资本金30%，融资50-60%，滚动10-20%；4、还款要求：（1）按销售回款达到合理价格测算地上收入的60-70%结清。如总投8亿、

13、融资4亿，总收入10亿元，则要求销售回款达到7亿元时结清，保证金比例为4/7=60%；如配套商办略多，则压缩结清对应的比例； （2）3年期贷款，首次放款后第2年末还款不低于50%；5年期贷款，一般按第2-5年分别还款20%、30%、30%、20%；授信方案设计（二）总行信审委近期政策要求1、我行介入项目前端融资的项目，对主体资格要求较高，要求为大型央企和超大品牌房企、区域龙头企业2、已取得他行（或信托）前端融资的，我行不接盘、不置换；3、民企一般要求项目公司股权质押，国企或大品牌民企要求承诺保持控股权不变，如变动须结清；个人担保须办理私人银行客户手续4、经营性物业抵押贷款，坚持整栋抵押，通过股

14、东实力和运营经验、业态与区域商业辐射力等分析判断项目的持续运营能力，不能简单依据抵押价值和抵押率核定授信额，置换存量贷款的、我行增加额度须严格控制授信方案设计（三）风控方案标准化我部根据房企集团的实力和品牌、销售排名、财务资金状况，分别制订A、B、C三类项目管理标准，包括抵押担保条件、预售资金监管、还款方案的不同要求。授信方案设计（三）风控方案标准化A类适用于全国排名靠前的国有大型房企，项目位于一线城市、长三角和珠三角的省会或计划单列市，管理要求相对宽松，销售回款达到地上可售收入70%结清；B类适用于全国排名靠前的大型民营房企和区域性国有房企，采用较严格的管理要求，至少按销售回款60%提取还款

15、保证金；C类适用于其他准入客户，采用最严格的管理要求。如股权质押+股东和实际控制人担保+至少按销售回款70%提取还款保证金。同时执行年度最低还款方案：3年期贷款要求首次放款第二年末还款不低于50%（或还款保证金覆盖）；5年期一般按第2-5年分别还款（或还款保证金覆盖）20%、30%、30%、20%。授信方案设计严格抵押和封闭管理严格执行抵押和封闭管理原则上都要求授信项目全部土地和在建工程抵押，抵押率原则上不超过50%。民营房企原则上要求追加实际控制人个人连带责任担保。资本金和相关自筹资金必须先到位，贷款期间不得抽走和挪用。严控贷款资金提用，按工程形象进度放款，确保项目完工。监控销售进度和销售回

16、款。关注存量贷款风险“保证抵押、保证完工、保证管理”的三保原则，确保抵押的完整性和合规性，确保工程不烂尾，确保销售回笼款封闭不流失。加强贷后管理，检查项目建设进度，核实抵押担保手续是否完善，资金是否到位、项目开发和销售进度是否正常，判断客户还款能力是否存在重大风险隐患。资金管理和还款方案审查建设资金管理方案包括：资本金、股东借款、银行贷款和其他各项建设资金使用的管理方案，能否全部在我行管理；贷款期间，防止各项建设资金被抽走和挪用的管理方案。销售回款资金管理方案包括：介绍当地预售资金管理制度，抵解押和预预售资金管理制度是否支持贷款银行对销售资金实行强制管理；如当地制度能够支持贷款银行制度管理，介

17、绍详细管理流程；如当地制度不能支持强制管理，介绍和评价具体管理方案和流程。 提取还款保证金和还款方案按ABC分类设计还款保证金和还款方案 风险分析优势分析1、股东实力、品牌、经验、行业排名2、销售风险分析：地理位置和配套，成本、跌价空间，户型面向的购房群体，定价与周边相比，需说明的当地市场走势和特点3、抵押担保条件4、预售资金监管和封闭管理落实5、综合收益劣势分析1、股东实力弱，集团扩张过快、资金链紧张和市场负面传闻等2、地理位置较远，土地成本高，定价明显高出周边项目，户型过大，受限购影响大等3、不能落实全程抵押、预售资金监管不到位等4、授信方案设计不合理，资本金到位不合规，成本虚高、授信额偏

18、高等5、其他审查结论和建议授信金额、用途、期限、担保方式资金管理和还款方案放款前提条件其他应关注的事项目录Click to add Title中国房地产市场与宏观调控Click to add Title中信银行房地产业务概况Click to add Title房地产开发贷款审查要点Click to add Title案例分析案例背景中西部民企集团，2005年以前从事建筑施工和装饰设计，进行资本和经验积累。2005年起涉足房地产开发，在省会和省内累计完成8个项目、累计开发面积近120万平方米，基本售完入住主营业务涉及建筑施工、地产开发、商业市场运营、贸易、物业管理等多个行业和领域资产近百亿、年主营收入20-30亿元开发企业和股东情况案例背景整体项目占地200公顷（实际建设用地1500亩），总建筑面积400万平方米包括住宅、商业、金融、文化、娱乐，市民广场、