华源集团外部运营环境分析

1、 PAGE PAGE 114华源集团团外部运运营环境境分析【提要】市场多多变性和和环境不不稳定性性的趋势势，使得得在任何何场合，企业的的资源都都不足以以利用它它所面对对的所有有机会或或规避它它所受到到的所有有威胁。企业外外部运营营环境分分析致力力于识别别和评价价超出企企业控制制能力的的外部发发展趋势势与事件件，揭示示企业所所面临的的主要机机会与威威胁，从从而可以以使管理理者采用用适当的的战略，充分利利用机会会、规避避或远离离威胁的的影响。一、PEEST分分析（一）政政策法律律环境分分析1.华源源集团目目前的主主业是房房地产业业，政策策对房地地产行业业的影响响主要体体现在：（1）政政府对土土地资

2、源源的开发发和使用用计划直直接影响响到土地地的供应应，从而而影响到到房地产产业的开开发状况况。政府对土土地资源源的管理理主要表表现在政政府将采采取措施施，进一一步加强强对房地地产开发发用地的的供应管管理，严严格执行行土地利利用总体体规划、城市规规划和土土地利用用年度计计划，严严格控制制建设用用地供应应总量，优化土土地利用用结构等等方面。各级国国土资源源管理部部门将根根据规划划和建设设的实际际需要，制定建建设用地地，特别别是房地地产开发发用地的的供应计计划，对对建设用用地供应应问题实实行严格格控制。制订政政府供地地计划，把盘活活利用存存量建设设用地作作为土地地供应的的重要途途径，纳纳入当地地供地

3、总总量管理理。政府将强强化建设设用地管管理，确确保政府府对建设设用地的的集中统统一供应应。在一一个城市市内，必必须坚持持土地利利用统一一规划、统一征征用、统统一供地地、统一一管理。为了提提高政府府供地环环节的透透明度，实行政政务公开开，政府府供地计计划一经经确定，必须向向社会公公开，即即政府土土地供应应计划、供地结结果和基基准地价价、土地地市场交交易信息息等将定定期向社社会发布布。最近近，国家家出台实实施土地地储备制制度，将将现有国国有土地地包括一一部分国国有企业业划拨用用地统一一合理向向社会公公开招标标，实施施土地经经营。关于土地地出让金金征收管管理，未未按出让让合同约约定支付付国有土土地使

4、用用权出让让金的，土地行行政主管管部门有有权解除除合同，并可要要求违约约赔偿。房地产产开发企企业要按按出让合合同要求求的开发发进度开开发土地地，超过过出让合合同约定定的动工工开发日日期满一一年未动动工开发发的，政政府将征征收土地地闲置费费，满二二年未动动工开发发的，政政府将无无偿收回回土地使使用权，以防止止土地闲闲置和烂烂尾工程程。房地地产开发发企业未未按出让让合同约约定交清清土地使使用权出出让金的的，国土土资源部部门不得得为其发发放国有有土地使使用证，未取得得国有土土地使用用证的土土地，不不得转让让、出租租、抵押押。（2）政政府对房房地产交交易市场场采取的的政策将将会影响响到房地地产的流流通

5、状况况。未来对我我国房地地产业影影响较大大的政策策就是交交易方式式由福利利分房政政策向货货币分房房政策的的转变。随着住住房制度度改革的的持续推推进，中中国房地地产市场场的需求求主体逐逐渐由集集团向个个人转移移，政府府的房地地产金融融政策对对房地产产的发展展也越来来越重要要，住房房消费信信贷对房房地产市市场发展展的重要要作用日日益显现现出来。随着中中国房地地产市场场的进一一步发展展和住房房制度改改革的不不断推进进，各大大商业银银行纷纷纷推出以以个人住住房抵押押贷款为为核心的的住宅消消费信贷贷业务，房地产产消费信信贷业务务必将有有迅速的的发展，对我国国房地产产交易必必将起到到积极的的促进作作用。（

6、3）政政策法律律环境的的变化对对华源集集团房地地产行业业的战略略性影响响主要表表现在：A. 房房地产由由政策扶扶持的“安居型型”向市场场引导的的“康居型型”转化。国家建设设部组织织实施的的“20000年小小康型城城乡住宅宅科技产产业工程程”表明：今后我我国的房房地产发发展方向向是要以以科技为为先导，以推动动住宅产产业为核核心，以以提高住住宅功能能质量、改善居居住环境境为宗旨旨，小康康住宅与与普通住住宅相比比要有一一定的示示范性、引导性性和超前前性，力力争做到到一、二二十年不不落后，三五十十年可改改造。另另一方面面，政府府已出台台了国国家康居居示范工工程管理理办法、商商品住宅宅性能认认定管理理办

7、法以及有有关住房房分配货货币化和和发展经经济适用用住宅等等文件，说明了了政府政政策在我我国今后后一个较较长的时时期内将将继续推推行经济济适用住住房供应应政策，形成集集团消费费向个人人消费的的转变的的消费新新格局，并引导导“康居型型”住宅市市场的发发展。B. 房房地产管管理的逐逐渐规范范，操作作透明化化，税、费的降降低。最近，国国家出台台了商商品房销销售管理理办法、划划拨土地地集中通通过土地地交易市市场转让让、交易易的规定定以及及乌鲁木木齐市政政府计划划对一、二、三三类范围围内的土土地停止止审批经经济适用用房项目目，只用用于商品品房项目目的开发发。说明明政策环环境将逐逐渐对房房地产行行业的开开发

8、、交交易行为为进行规规范。C. 房房地产交交易市场场将进一一步完善善政府先后后出台了了已购购公有住住房和经经济适用用住房上上市出售售管理暂暂行办法法、简化房房地产交交易与房房屋权属属登记程程序的指指导意见见等文文件，说说明政策策将进一一步完善善、放开开房地产产二级、三级市市场，活活跃住房房交易市市场。2.政策策对集中中供热行行业的影影响由于集中中供热关关系到城城市居民民取暖的的基本需需求、关关系到城城市环境境的治理理等相关关方面，为此政政府制订订对集中中供热行行业采暖暖费的指指导性价价格政策策。对城城市供热热区域规规划的城城市发展展计划以以及对集集中供热热企业生生产规模模的宏观观调控政政策等将

9、将对集中中供热行行业内企企业的发发展具有有重要指指导性作作用，从从整个热热力行业业的发展展来看，由于长长期以来来，热是是以福利利的形式式提供给给市民，因此热热作为一一种特殊殊商品出出现在市市场中，人们对对集中供供热的认认识不够够，思想想意识未未完全转转变，用用热交费费的主动动性较差差。政府府将采取取多种方方式来转转变市民民的用热热意识，用有效效的管理理方式来来规范热热力行业业的市场场发展，实行一一户一循循环、分分户计量量，就是是政府将将逐步推推广的规规范热力力市场的的组成部部分。未来热力力行业的的发展，在城市市蓝天工工程中，政府将将继续对对集中供供热给予予支持并并采取鼓鼓励清洁洁能源（天然气气

10、、燃油油）供热热的方式式。以清清洁能源源为热源源的情况况将逐年年增长，但由于于我国以以燃煤为为主的能能源结构构近期很很难从根根本上改改变，因因此，以以煤作为为供热采采暖的热热源将持持续较长长时间。近年来来，由于于国民经经济结构构调整和和电力建建设的加加速发展展，电力力供应的的紧张局局面趋于于缓和，部分地地区出现现了电力力过剩资资源实现现供热，可谓节节能、环环保一举举两得，是政府府重点推推行的项项目。现现行集中中供热为为调整型型供热，在不久久的将来来，各热热力公司司在生产产、经营营、管理理方面对对市场的的适应程程度不同同，各供供热站之之间的互互相重组组是完全全可能的的，通过过重组来来扩大规规模，

11、进进一步保保护环境境节约能能源。3.政策策对物业业管理行行业的影影响政府将制制订物业业管理行行业的各各项制度度条例，逐步将将物业管管理行业业纳入社社会化管管理，各各物业管管理企业业将逐步步成为物物业管理理行业的的市场竞竞争的主主体。物物业管理理质量与与物业费费将成为为选择与与配置物物业管理理资源的的重要手手段，同同时未来来政府政政策对物物业管理理企业与与业主关关系和如如何规范范，物业业管理行行业的政政策法规规将对物物业管理理行业的的发展起起到重要要作用。我国政府府对物业业管理逐逐渐纳入入市场化化经营的的轨道，出台了了自治治区城市市住宅物物业管理理办法等文件件，同时时政府对对这两个个行业实实行统

12、一一定价的的规定，表明政政策对这这两个行行业的盈盈利空间间有较大大的影响响。4.政策策对制药药行业的的影响政府制订订的我国国医疗体体制改革革政策以以及对制制药行业业药品生生产、流流通企业业的生产产标准、生产规规模、价价格调控控，国家家基本药药品种的的规定等等对制药药生产制制造企业业都有重重要影响响作用；同时国国家对中中药、民民族药的的具体发发展规划划也将影影响制药药企业的的生产发发展方向向。自19992年起起，国家家中制药药管理局局和科技技部先后后组织和和支持数数十名专专家、教教授和管管理人员员对中药药现代化化问题进进行了深深入研究究。19997年年，国家家十四个个部委开开始在全全国推广广中药

13、现现代化科科技产业业行动。科技部部批准了了为实施施该计划划制定的的中药药现代化化研究开开发和产产业化实实施方案案。为为更好组组织实施施该方案案，不久久前成立立了“中药现现代化项项目管理理办公室室”，同时时每年拨拨款10000多多万元用用于药材材种植、国际市市场需求求的现代代中药筛筛选和研研究开发发项目。（二）经经济环境境分析1.国内内生产总总值（GGDP）变化趋趋势房地产业业是进行行房产、地产的的开发和和经营的的基础建建设行业业，属于于固定资资产投资资的范畴畴，受国国家宏观观经济政政策的影影响非常常大，因因此，同同国民经经济的发发展具有有周期性性一样，房地产产业的发发展也具具有周期期性。从从图

14、1可可以看出出，从119866年到119988年，商商品房销销售额呈呈现出剧剧烈的波波动，显显示出一一定的周周期性，同样，反映宏宏观经济济发展速速度的GGDP增增长率也也呈现出出周期性性，虽然然二者的的振幅相相差很大大，但仍仍然可以以看出二二者的波波动步调调基本上上是一致致的。只只是有些些年份房房地产业业的波动动幅度会会稍领先先于GDDP的波波动，这这说明房房地产在在国民经经济中具具有一定定的先导导性（见见下图11）：图1：另一方面面，与房房地产行行业相比比，城市市集中供供热、物物业管理理行业由由于产品品收入弹弹性比较较小的行行业特点点，决定定了这两两个行业业的销售售收入比比较稳定定，具有有稳

15、定性性行业的的特点。同时这这两个行行业与房房地产行行业的关关联性比比较密切切，即房房地产行行业的发发展将带带动集中中供热及及物业管管理行业业的发展展。最后后，GDDP的升升降关系系到国民民收入分分配格局局，影响响我国居居民的收收入多少少，也必必将对集集中供热热、物业业管理、药业的的发展产产生一定定的影响响。根据自治治区十五五规划GGDP 的增长长目标为为9%，乌鲁木木齐市十十五规划划纲要在在未来五五年内将将保持在在10%的增长长，争取取增长幅幅度为112%的的态势，这将对对华源集集团所从从事的三三项主业业是一个个有利的的机会。2.居民民可支配配收入房地产的的市场需需求是由由居民购购房能力力的大

16、小小决定的的。而居居民的购购房能力力主要取取决于居居民的可可支配收收入。其其用于购购房的款款项包括括：原有有的储蓄蓄存款、当年总总收入中中扣除消消费支出出的余额额、住房房公积金金、住房房补贴。由于房房地产行行业土地地资源的的稀缺性性，使得得房地产产业的地地域性特特征十分分明显，房地产产行业的的产品供供给缺乏乏弹性。同时由由于我国国居民的的可支配配收入偏偏低，而而房价却却居高不不下，随随着我国国货币分分房制度度的落实实以及居居民可支支配收入入的增加加，居民民可支配配收入对对房地产产有效需需求的影影响将越越来越大大。居民可支支配收入入是构成成居民有有效需求求的重要要影响因因素；居居民可支支配收入入

17、的变化化同样对对集中供供热、物物业管理理和药业业产生重重要影响响。预计，未未来我国国就业压压力仍然然比较大大，居民民可支配配收入增增幅有限限；另外外我国社社会保障障体系仍仍在不断断完善之之中，因因此在近近阶段居居民可支支配收入入对华源源集团的的发展不不是十分分有利。3.消费费模式消费者的的消费行行为、习习惯决定定了房地地产业产产品的需需求趋势势。随着着消费者者收入的的增加和和消费者者素质的的提高，消费者者将更加加注重住住宅产品品的设计计、户型型、结构构，注重重居住质质量、信信息的沟沟通和交交流以及及居住环环境、售售后服务务。只有有那些能能够不断断满足消消费者多多样化需需求，并并注重售售后服务务

18、的房地地产开发发商才能能在市场场竞争中中立于不不败之地地。另外外，消费费者消费费心理、消费模模式的变变化也将将对房地地产行业业的竞争争格局产产生积极极作用。消费者消消费需求求的多样样化，带带来了企企业在市市场经营营中环境境的不稳稳定性，这将对对华源集集团在房房地产行行业及药药业领域域的发展展提出更更高的要要求。消费模式式的变化化对城市市集中供供热及物物业管理理的影响响由于受受到政府府政策的的影响而而表现的的不是很很重要。4.利率率利率作为为资金的的使用价价格，是是国家宏宏观货币币政策的的一个调调控目标标，在金金融体系系中扮演演着调节节货币资资金流量量的重要要作用。随着我我国连续续7次降降息，对

19、对国民经经济的发发展起到到了积极极的促进进作用。利率下调调从两方方面促进进了房地地产业的的发展，其一是是降息使使开发商商的财务务成本下下降，从从而降低低了房地地产的开开发成本本，使房房价有了了下调的的可能；其二是是降息使使居民存存款的利利息下降降，刺激激了持币币者购房房的愿望望。同样样，开征征利息税税也使居居民的存存款收入入下降，并且开开征利息息税和降降息的不不同点是是存款额额越大的的其上缴缴的利息息税越多多，因此此开征利利息税会会使得这这部分人人将房地地产作为为一个新新的投资资渠道，从而能能促进房房地产的的销售。根据有关关资料预预计，我我国利率率仍然有有进一步步下调空空间，这这对华源源集团未

20、未来的发发展是一一个有利利的因素素。5.通货货变化通货膨胀胀导致了了消费者者的实际际购买力力下降，而通货货紧缩将将使消费费者、房房地产开开发商的的预期下下降，致致使房地地产行业业的需求求低迷，供给乏乏力。这这些通货货的变化化都不利利于房地地产市场场的发展展。近几几年，我我国通货货紧缩的的趋势比比较明显显，由于于房地产产行业的的经济拉拉动作用用比较明明显，国国家通过过宏观经经济政策策和金融融工具大大力发展展基础设设施建设设，同时时调整收收入分配配结构，都在一一定程度度上缓解解了通货货变化的的不利影影响，有有利于房房地产行行业的发发展。预计，我我国未来来通货紧紧缩的趋趋势仍将将维持一一定时期期，这

21、对对华源集集团近期期的利润润增长是是一个不不利的外外部因素素。（三）社社会文化化环境分分析影响华源源集团关关键的社社会、文文化、人人口及环环境因素素包括：1.人口口数量、质量和和结构（1）对对房地产产及相关关行业的的影响人口是构构成房地地产市场场规模的的基础，产品的的有效需需求也是是建立在在人口的的基础之之上的。一个城城市的人人口规模模大小在在一定程程度上能能够决定定房地产产市场规规模的大大小；人人口的质质量取决决于国民民受教育育的程度度，而人人口的质质量直接接决定了了房地产产市场产产品开发发的方向向，因为为人的素素质的提提高必然然会对住住宅产品品有更高高的要求求；人口口结构的的状况一一定程度

22、度上影响响房地产产市场的的开发和和选择，目前我我国人口口结构呈呈现老龄龄化的趋趋势，同同时家庭庭人口结结构也逐逐渐减少少，单亲亲、三口口之家也也会对住住宅产品品个性化化提出越越来越高高要求。（2）对对药业发发展的影影响主要影响响在于人人口结构构的变化化上，未未来我国国年龄结结构趋向向于老龄龄化，同同时人口口素质的的提高，必然要要求人们们生活更更加健康康，更加加有质量量，这对对华源集集团发展展药业也也是一个个机遇。2.社会会、文化化因素企业是社社会的一一个组成成部分，企业文文化也会会受到社社会大文文化的制制约和影影响。社社会规范范、标准准、道德德的约束束也影响响着企业业中的每每一个员员工，并并使

23、企业业的经济济行为在在这种约约束下运运行。当当前，越越来越多多的企业业注重企企业的社社会公众众形象，要求经经济效益益和社会会效益的的共同发发展反映映了社会会、文化化因素对对企业的的影响。但是，社会、文化因因素具有有一定的的社会积积淀的作作用。因因此，社社会、文文化的因因素从长长期看对对企业的的发展影影响较大大，短期期内则影影响不大大。3.环境境因素随着社会会经济文文化的发发展，消消费者不不仅关注注消费效效用的满满足，同同时也更更加注重重居住、生存环环境的影影响和生生活质量量的提高高，这对对房地产产开发商商注重居居住环境境和提高高服务质质量提出出更高的的要求。同样，环境的的因素也也会要求求其他行

24、行业注重重人与自自然的和和谐发展展，保护护环境，倡导绿绿色消费费等等，企业在在发展中中只有关关注环境境与经营营的关系系，才能能有进一一步的发发展空间间，因此此环境因因素对华华源集团团既是一一个威胁胁也是一一个机会会。（四）技技术环境境分析技术对房房地产行行业的影影响主要要反映在在开发商商及消费费者对房房地产产产品的性性能与质质量、节节能与供供热方式式、节水水、节地地和治理理污染、住宅装装修的要要求上。国家康康居示范范工程作作为房地地产产业业化载体体的实施施，将带带动和推推动房地地产技术术现代化化的发展展。主要要表现在在以下几几个方面面：1.住宅宅设计把把保证住住宅质量量作为设设计的基基本原则则

25、，把住住宅安全全、耐久久性能作作为设计计质量保保障的基基础，在在住宅建建筑、结结构、抗抗震、防防火、供供热、节节能、隔隔声、采采光、照照明、给给排水、电气、空调等等专业设设计中应应满足居居民对住住宅适用用性的要要求，在在住宅的的规划设设计中突突出强调调设计的的均好性性、多样样性和协协调性。2.大力力推广和和应用先先进适用用的住宅宅成套技技术。这这是示范范工程的的标志和和核心，也是项项目能否否立项的的关键。住宅产产业化成成套技术术包括：建筑与与结构技技术、节节能与新新能源利利用技术术、厨卫卫技术、管线技技术、环环境及其其保障技技术、智智能化技技术及施施工建造造技术等等七大技技术体系系。3.积极极

26、推广应应用优良良住宅产产品。住住宅产品品体系是是构成成成套技术术体系的的基础，是促进进住宅更更新换代代的主要要环节，要通过过示范工工程不断断完善住住宅产品品的通用用化、系系列化体体系，引引导住宅宅产品标标准化的的发展。4.技术术对集中中供热、物业管管理、药药业也十十分重要要，新技技术、新新工艺的的变革将将导致企企业的经经营环境境的巨大大的变化化和市场场竞争格格局的重重新布局局，因此此任何企企业都要要关注技技术发展展的变化化。这对对华源集集团既是是威胁也也是机会会。二、房地地产行业业环境分分析 （一）宏宏观经济济政策与与我国房房地产行行业发展展房地产业业是进行行地产、房产开开发和经经营的基基础建

27、设设行业，属于固固定资产产投资的的范畴，受国家家宏观经经济政策策的影响响很大，由于119988年以来来，我国国经济发发展低迷迷，内需需不足，消费不不旺，为为此国家家实施积积极的宏宏观政策策调整，刺激内内需、扩扩大消费费，推动动国民经经济发展展，目前前，基础础设施建建设、固固定资产产投资已已成为扩扩大内需需，推动动国民经经济发展展的主要要力量。因此把把握国家家宏观经经济政策策对于房房地产开开发具有有先导性性的意义义。1.20000年年起，我我国实施施住房制制度改革革，停止止福利住住房实物物分配，建立住住房补贴贴制度，逐步实实行住房房分配货货币化，极大促促进我国国房地产产市场的的发展。2.实施施积

28、极的的财政政政策和稳稳健的货货币政策策。第一一，连续续降息，使房地地产开发发商的财财务成本本下降，从而降降低了房房地产的的开发成成本，使使房价有有了下调调的可能能，降息息使居民民存款的的利息下下降，刺刺激了居居民购房房的愿望望；第二二，开征征利息税税降低居居民的存存款，使使居民消消费转向向大额耐耐用品及及固定资资产投资资消费；第三，实行信信用贷款款，降低低大额耐耐用品及及固定资资产消费费的门槛槛，使房房地产作作为一个个新的投投资渠道道，从而而促进了了我国房房地产的的发展。3.国家家将在较较长的时时期内坚坚持实行行经济适适用房政政策，对对于房地地产市场场国家将将仍然扶扶持刺激激其快速速发展。4.

29、以前前房地产产行业是是上市融融资限制制的行业业，随着着房地产产市场发发展，其其上市呼呼声越来来越高，为此220000年国务务院批准准了建设设部关于于同意部部分房地地产开发发企业上上市试点点的请求求报告，允许部部分素质质优良的的房地产产企业进进行上市市试点，这说明明房地产产企业上上市的条条件日趋趋放宽和和成熟。（二）我我国房地地产市场场发展现现状及面面临的形形势房地产行行业是我我国经济济稳步发发展的重重要支柱柱性产业业。20001年年，全国国房地产产投资总总额为773788亿元，比上一一年度增增长299.8%，增长长幅度比比20000年增增加3.7个百百分点。全国共共完成土土地开发发面积11.4

30、55亿平方方米，增增长400.9%，增幅幅比上年年提高.877个百分分点。竣竣工面积积2.773亿平平方米，增长116.44%。20001年全全国商品品房平均均销售价价格为222266元平平方米，增长55.8%，增幅幅比上年年提高33.3个个百分点点。房地地产开发发投资保保持了持持续、快快速的增增长态势势，房地地产投资资占全社社会固定定资产投投资（不不包括城城乡集体体和个人人投资）的比重重达到222.44%，比比上年增增加2.2个百百分点。经过分分析，220011年我国国城镇住住宅及房房地产增增加值占占GDPP的比重重约为66%左右右，拉动动GDPP增长1个百分分点。在国家实实施宏观观经济政政

31、策的有有力推动动下，房房地产行行业已经经成为国国内热点点行业，20002年115月月我国房房地产投投资保持持了高速速增长的的态势，而另一一方面，商品房房空置面面积在不不断增加加，商品品房售价价继续走走低。11至5月份，全国累累计完成成房地产产开发投投资20098亿亿元，比比去年同同期增长长36.7%，增幅比比去年同同期高出出10.2个百百分点，5月份，商品房房空置面面积分类类指数值值为955.700点，比比去年同同期增加加2.990点。商品房房销售的的价格也也在走低低，全国国商品房房平均销销售价格格为22290元元平方方米，同同比下降降3.33%。其其中，商商品住宅宅平均销销售价格格为2110

32、3元元平方方米，同同比下降降4.33%。由于房地地产开发发过热、过快，导致我我国商品品房空置置率过高高，造成成市场阶阶段性的的结构失失衡，同同时使房房地产市市场竞争争激烈、鱼目混混珠，市市场秩序序混乱，为此国国家加大大房地产产整顿力力度，规规范市场场，第一一，今年年由中华华人民共共和国建建设部、中华人人民共和和国国家家发展计计划委员员会、中中华人民民共和国国国家经经济贸易易委员会会、中华华人民共共和国财财政部等等七部位位联合下下发的“关于整整顿和规规范房地地产市场场秩序的的通知”将大力力整顿房房地产秩秩序，对对于一些些规模太太小、达达不到资资质要求求、不合合乎施工工要求的的房地产产开发商商予以

33、清清理，同同时一批批小型房房地产开开发商在在市场的的机制下下，已淘淘汰出局局。第二二，国家家提高房房地产开开发商贷贷款门槛槛和房屋屋预售标标准。第第三，我我国实行行土地使使用竞标标，使房房地产朝朝着健康康良性的的方向发发展。（三）我我国房地地产市场场发展趋趋势1.房地地产市场场逐渐走走向规范范，政策策条件会会越来越越高，房房地产市市场竞争争会更加加激烈，其竞争争态势从从产品竞竞争到品品牌、文文化竞争争，其竞竞争形式式体现为为综合实实力的竞竞争，房房地产市市场将面面临一个个重新整整合的过过程。2.消费费者行为为日益理理性，消消费心理理日趋成成熟。经经过19999年年的热情情高涨，20000年的的

34、盲目抢抢购，220011年消费费者变得得日益成成熟和理理性。进进入20002年年，消费费者购房房热情大大幅下降降，受市市场消息息影响，多数消消费者持持币观望望。造成成房地产产销售市市场启动动困难，行业发发展进入入暂时性性的低潮潮。消费费者日渐渐成熟的的消费心心理将促促使房地地产开发发商积极极调整房房地产开开发结构构，注重重开发楼楼盘的规规模、质质量、服服务、文文化、生生态环境境、健康康娱乐等等因素。为此房房地产开开发将逐逐渐从看看得见摸摸得着（现房）初级级阶段转转向看得得见摸不不着（景景观房）发展展阶段，最后到到看不见见摸不着着（形态态、品牌牌）高级阶阶段。3.从房房地产消消费主体体来看，20

35、001年个个人购房房比重达达到933.9%，我国国房地产产市场已已经由团团体购买买转变为为个体购购买，个个体购买买对住宅宅产品个个性化的的要求越越来越高高。4.200世纪900年代初初，发达达国家的的人均建建筑面积积为466.6平平方米，通过世世界各国国的实践践表明，在人均均住房面面积达到到3035平方方米之前前，房地地产市场场都将保保持较旺旺盛的住住房需求求，20001年年年底，我国城城镇居民民的人均均住房建建筑面积积已达到到20.4平方方米，加加之我国国城镇化化建设战战略的实实施，因因此今后后10年我我国房地地产开发发仍将继继续保持持强劲的的发展势势头。（四）新新疆房地地产业发发展的前前景

36、基本本分析根据新疆疆城市化化发展，城镇人人口和居居民收入入增加，据有关关部门预预测，新新疆在“十五”期间平平均每年年需建住住房建筑筑面积约约10000万平平方米，人均住住房建筑筑面积可可达到22223平方方米，若若要人均均住房建建筑面积积35平方方米的目目标，新新疆房地地产业还还有200年的发发展空间间。1.乌鲁鲁木齐房房地产市市场迅速速发展。19993年20000年乌乌鲁木齐齐市共建建住宅111199万平米米，其中中经济适适用房9983万万平方米米。七年年来，乌乌鲁木齐齐市共完完成房地地产投资资1322亿元，预售住住房面积积11885万平平米，住住宅10066万万平米。实现销销售收入入142

37、2亿元，上缴税税费近110亿元元，成为为我市经经济发展展的支柱柱性产业业。2.乌鲁鲁木齐房房地产市市场发展展潜力较较大。目目前乌鲁鲁木齐市市人均居居住面积积不足116平米米（人均均建筑面面积199平米），预计计到20005年年，人均均居住面面积将达达30平米米。未来来10年中中，我区区城市居居民家庭庭将有774万户户需要购购买住房房，其中中一年内内购房为为15.5%；两年内内购房226.1%；五年内内购房占占31. 4%；五至至十年购购房占227.11%。预预计十五五期间乌乌鲁木齐齐市每年年需建住住房50006000万平米米，才能能满足市市场需求求。（五）新新疆房地地产市场场竞争态态势及竞竞争

38、地位位分析1.竞争争状况分分析（1）企企业间的的竞争企业间的的竞争往往往是行行业中影影响企业业发展的的最重要要的因素素，只有有那些比比竞争对对手的战战略更能能带来竞竞争优势势的战略略，才可可能是成成功的战战略。在在房地产产业中，华源集集团在乌乌鲁木齐齐这个区区域市场场中共有有大大小小小的竞竞争对手手1900家，华华源集团团的主要要竞争对对手有广广汇房产产、康普普房产、宏大房房产、大大湾房产产、新天天房产、国际置置地等。其中获获得房地地产开发发一级资资质的企企业有：广汇房房产、华华源房产产、康普普房产、大湾房房产、宏宏大房产产。20002年年8月末，这五家家房地产产开发企企业约占占乌鲁木木齐市房

39、房地产市市场份额额的877.8%以上。这五家家房地产产开发企企业是乌乌鲁木齐齐市房地地产市场场的主要要供应商商，其在在房地产产市场占占有率、住宅产产品特色色、营销销方式、企业管管理上各各有所长长，代表表着乌鲁鲁木齐市市房地产产行业的的发展状状况和未未来趋势势。因此此，我们们以这五五家房地地产开发发企业为为主要的的分析对对象，各各主要竞竞争对手手的主要要特点为为：广汇房产产在新疆疆这个区区域市场场内处于于市场领领先者的的地位，拥有最最大的市市场份额额，经营营特点为为大规模模高密度度开发，住宅产产品以高高层、小小高层住住宅为主主，主要要竞争优优势在于于销售网网络及销销售管理理体系。广汇房房产在99

40、年的发发展中，相继建建成了334个商商住小区区、4个个高层公公寓、11个现代代化工业业城、11个现代代化别墅墅群、22个集中中供热站站，累计计开发面面积达4443万万平方米米，竣工工面积近近3700万平方方米，是是自治区区开发规规模最大大、营销销数量最最多、经经济效益益最好的的房地产产开发商商，被排排在自治治区“十大房房地产企企业”榜首，目前广广汇房产产已形成成了集房房地产开开发、营营销、租租赁、物物业管理理为一体体的房地地产经营营格局，成为广广汇企业业集团的的支柱性性企业，市场占占有率达达50.9 %。康普房产产是一个个以房地地产开发发为龙头头，基本本建设相相关门类类配套齐齐全，主主要经营营

41、房地产产开发、物业管管理、建建筑设计计、建筑筑施工、装饰装装潢、工工程造价价审计、新能源源开发、电器制制造、新新型建材材、环保保绿化、农业开开发、玻玻璃制品品等业务务的跨行行业综合合性企业业。在近近几年中中以较大大的开发发量、大大量的对对外宣传传、较好好的形象象宣传和和企业信信誉逐渐渐地扩大大了市场场份额。目前康康普房产产累计开开发面积积达600万平方方米，产产品一次次性合格格率1000%，主要产产品经营营范围为为经济适适用房，开发的的产品有有“百信幸幸福苑”、“百信钻钻石苑”、“百信宝宝山苑”等。其其产品经经营特点点为：注注重企业业形象及及产品品品牌建设设，注重重住宅产产品的住住宅环境境建设

42、和和住宅产产品的技技术含量量。产品品销售较较好，但但写字楼楼及高层层住宅销销售冷淡淡，主要要竞争优优势在于于通过兼兼并获得得较大的的土地资资源储备备。未来来将加大大向乌鲁鲁木齐新新规划区区、近郊郊区等地地段的土土地储备备同时将将通过在在天山北北坡经济济带和库库尔勒等等其他地地区和城城市发展展，实现现同行业业的跨地地区发展展。市场场占有率率达4.5%。新天房产产是一家家成立于于19997年，由新天天国际经经济技术术合作（集团）公司发发起成立立的综合合性房地地产开发发企业，公司成成立以来来紧紧依依托“新天国国际”上市公公司的雄雄厚实力力，先后后在乌鲁鲁木齐市市的黄金金地段成成功地开开发了“天富花花

43、园”、“天润花花园”多层住住宅小区区，“天鸿山山庄”山景豪豪宅，“天际大大厦”高层智智能化商商住大厦厦和“新天国国际”办公楼楼，并成成功地向向沿海经经济中心心城市挺挺进，在在上海蒲蒲东陆家家嘴金融融贸易区区的中心心地带，公司先先后建设设了建筑筑面积44.8万平平方米的的“新天国国际大厦厦”和3.6万平平方米的的“新天花花园”高层住住宅小区区；在深深圳福田田区开发发了建筑筑面积110万平平方米的的高层外外销公寓寓；在海海南三亚亚亚龙湾湾国家级级旅游度度假区建建设了建建筑面积积3.3万平平方米的的“海景假假日酒店店”；在北北京朝阳阳区开发发了占地地66.7公顷顷的“新天国国际城”，目前前公司拥拥有

44、房地地产年开开发规模模20万万平方米米，销售售额7亿亿元的综综合实力力。截止止20001年，公司累累计开发发面积达达60万万平方米米，其中中乌鲁木木齐市440万平平方米。其产品品经营特特点为：以中、高层消消费者为为主要目目标客户户，注重重企业形形象和产产品的高高档产品品品牌建建设，以以建设高高质量、高价格格的高层层住宅产产品为主主，规划划设计较较为超前前的住宅宅产品和和营销，赢得了了一定的的市场份份额。市市场占有有率约33.7%。宏大房产产是宏大大集团的的支柱企企业，为为宏大集集团的发发展壮大大起到了了重要的的推动作作用，几几年来，宏大房房产先后后成功地地开发建建设了“幸福花花园新城城”、“宏

45、业大大厦”、“环宇商商住新城城”、“伟业大大厦”、“丽景花花园”、“名都花花园小区区”、“格兰得得假日俱俱乐部”、“宏大购购物中心心”、“幸福花花园小区区”、“幸福山山庄别墅墅”等项目目，开发发面积达达4000万平方方米，目目前宏大大房产已已成为集集房地产产开发、销售租租赁、物物业管理理、建筑筑设计、装饰装装修、建建筑材料料经营为为一体的的大型房房地产综综合开发发经营企企业。其其产品经经营特点点为：住住宅产品品质量不不高，住住宅环境境较差，容积率率高，无无统一的的产品品品牌，片片面追求求短期效效益。目目前在本本市市场场上正集集中精力力于大批批存量楼楼盘的销销售中，同时宏宏大集团团公司整整体战略

46、略将向区区外转移移。市场场占有率率达255.6%。大湾房产产以企业业规范经经营，良良好的企企业信誉誉在市场场竞争中中有一定定的地位位，但该该公司目目前缺乏乏土地储储备，这这将制约约公司下下一步的的发展。市场占占有率约约3.11%。（2）潜潜在竞争争者的进进入由于房地地产行业业属于资资金密集集性行业业，而土土地资源源又属于于稀缺性性资源，这使得得行业的的进入壁壁垒较高高。尤其其是近几几年国家家对房地地产行业业的监控控力度较较大，制制定了一一系列行行业标准准、规范范；同时时由于我我区的人人均可支支配收入入较低，有效需需求不足足等因素素，在一一定程度度上制约约了潜在在竞争者者的进入入。但从从长期看看

47、，我国国“十五”期间按按小康居居住水平平人均一一室，户户均一套套，人均均面积225平方方米的这这种需求求来衡量量，目前前乌鲁木木齐市常常住人口口2088万人，人均居居住面积积不足116平方方米的现现状看，在“十五”期间我我市平均均每年需需要建设设40005000万平平方米的的住宅才才能满足足市场的的需求。另一方方面，国国家实行行经济使使用房政政策和房房地产金金融措施施从长期期看也能能促进需需求的增增长，因因此从长长远看，潜在竞竞争者对对行业有有一定的的冲击力力，不排排除资金金实力雄雄厚的企企业进入入该行业业参与竞竞争的可可能。供应商议议价能力力：从房房地产的的构成成成本上看看，土地地的所有有权

48、属于于国家，随着改改革开放放以来，住宅的的商品化化、货币币分房等等政策以以及相关关税费和和行政费费用、土土地使用用权的评评估、转转让、拍拍卖等措措施的出出台，土土地使用用费在房房地产产产品中的的比重越越来越大大；另一一方面，土地属属于耐用用消费品品，土地地资源的的稀缺性性，这些些都造成成了土地地供应者者的议价价能力很很强。另另外，房房地产的的建筑成成本在房房地产构构成成本本中也占占有较大大的比重重，说明明房地产产建筑材材料供应应商的议议价能力力也较强强。购买者议议价能力力：我国国房地产产消费者者的平均均可支配配收入较较低，同同时，目目前国家家对住房房信贷等等房地产产金融的的措施单单一，对对房地

49、产产消费需需求的促促进有限限，但是是房地产产供应市市场过度度开发，增长迅迅猛，出出现结构构失衡，可供消消费者选选择的余余地较大大，说明明中、短短期内购购买者的的议价能能力较强强。竞争状况况的评价价：有效效需求不不足，目目标客户户的有限限性；房房地产开开发商的的实力相相当；产产品差异异化程度度不足；以及土土地供应应商有较较强的议议价能力力，从这这几方面面综合情情况，说说明了该该行业有有较激烈烈的竞争争态势。2.竞争争地位分分析在乌鲁木木齐市现现有竞争争者中，影响各各竞争者者地位的的主要因因素按重重要程度度依次为为：市场场份额、房地产产开发资资质、产产品质量量、住宅宅环境及及服务、营销能能力（见见

50、下页表表1）：表1：竞竞争态势势矩阵表表关键因素素权重广汇宏大大湾康普建设设华源评分加权分数评分加权分数评分加权分数评分加权分数数评分加权分数住宅环境境及服务务0.130.310.130.340.440.4产品质量量0.130.310.130.330.330.3营销能力力0.130.320.230.330.230.3市场份额额0.341.230.610.310.310.3房地产开开发资质质0.341.230.941.241.241.2总 计计13.72.52.62.82.8说明：评评分的涵涵义如下下：4=强，33=次强强，2=弱，11=次弱弱。在竞竞争地位位分析中中，我们们分别选选取广汇汇、宏

51、大大、大湾湾、康普普建设这这几个近近来在乌乌鲁木齐齐市房地地产市场场有一定定影响力力的企业业与华源源对比，同时采采取对上上述行业业内企业业的关键键竞争要要素赋以以权数的的方法进进行分析析。其中中：市场场份额、房地产产开发资资质指标标综合反反映了房房地产开开发商的的综合实实力，我我们对其其赋以权权数0.3。住住宅环境境及服务务、营销销能力、产品质质量、财财务状况况反映了了企业的的内部管管理能力力，我们们对其赋赋以权数数0.11。从以上竞竞争态势势矩阵中中，我们们可以看看出在房房地产行行业中广广汇房地地产在行行业中处处于较大大的领先先优势的的位置，而华源源集团、康普建建设、大大湾、宏宏大在行行业中

52、竞竞争实力力均等，处于行行业跟随随者的地地位，而而华源的的竞争优优势略高高于其他他三个企企业。值值得指出出的是康康普建设设近两年年内正在在以咄咄咄逼人的的发展势势头，成成为这一一梯队中中最具挑挑战性的的竞争者者。（六）结结论从上表11中，反反映出新新疆房地地产行业业中，广广汇房产产具有优优势较大大的竞争争能力，处于市市场绝对对领先者者的地位位，而华华源与大大湾、康康普建设设、新天天、宏大大同属于于第二方方阵，属属于市场场跟随者者的地位位，但华华源在房房地产行行业有较较强的地地位，属属于第二二方阵的的领跑者者的角色色。尽管在房房地产行行业竞争争加剧，市场有有效需求求不足，行业利利润不断断下滑，并

53、且受受政策影影响较大大的情况况下，但但是由于于华源集集团在房房地产行行业中具具有丰富富的管理理和经营营经验，以及我我区房地地产行业业的基础础地位和和行业未未来潜在在需求空空间较大大的特点点，说明明华源集集团在该该行业仍仍有较大大的发展展空间，因此我我们认为为华源集集团在该该行业应应继续保保持核心心竞争能能力，进进一步加加强房地地产的开开发和管管理及土土地资源源储备能能力。三、集中中供热行行业环境境分析集中行供供热业是是政府垄垄断经营营行业，其销售售价格遵遵守政府府指导价价，竞争争者一般般不易进进入。由由于目前前大部分分城市的的供热配配套设施施不足，所以供供热市场场仍属供供不应求求的卖方方市场，

54、而未来来住房建建设的进进一步发发展将为为供热企企业创造造了更广广阔的市市场空间间。（一）乌乌鲁木齐齐市实施施蓝天工工程将推推动集中中供热行行业的迅迅速发展展，但随随着集中中供热逐逐渐市场场化，该该项目的的政策优优势将逐逐渐消失失。乌鲁木齐齐冬季时时间长，能源供供应主要要以煤为为主。这这使得乌乌鲁木齐齐市煤烟烟型大气气污染是是目前的的首要污污染源。近年来来乌鲁木木齐市加加大环境境保护力力度，出出台了一一系列相相应的法法律、法法规，以以配合政政府推进进蓝天工工程。而而集中供供热由于于具有安安全高效效清洁环环保的特特点，成成为解决决污染的的首选方方案。为鼓励发发展城市市集中供供热，乌乌鲁木齐齐已先后

55、后动用社社会资金金7亿多元元用于环环保建设设，政府府还将进进一步开开拓资金金渠道，充分利利用国外外资金，积极筹筹措国内内资金。目前已已拆除小小锅炉113400多台，新建了了15个大大的集中中供热站站，新增增集中供供热面积积20000万平平方米。但是，乌乌鲁木齐齐在积极极推动集集中供热热快速发发展的同同时，在在保证其其社会公公共设施施，公益益性的前前提条件件下，也也将逐渐渐使集中中供热逐逐渐市场场化，遵遵循市场场规律，逐渐放放开政府府直接管管理的形形式。220022年11月起起，自治治区计委委下文暂暂停热贴贴费收取取，这将将使集中中供热项项目失去去一块较较大的政政策性收收益，且且热费收收缴困难难

56、，使集集中供热热项目的的风险大大增。（二）乌乌鲁木齐齐集中供供热市场场发展空空间较大大经过近55年的发发展，乌乌鲁木齐齐集中供供热行业业从无到到有，从从小到大大。目前前已是乌乌鲁木齐齐供热市市场中最最主要的的方式，供热面面积已由由原来不不足百万万平米增增加供热热面积335000多万平平方米，乌鲁木木齐近660000多万平平米供热热总面积积，占全全市供势势总面积积的600%以上上。市“十五”规划中中已将集集中供热热的发展展列入重重要议题题。在“十五”期间，乌鲁木木齐将全全面关停停中小燃燃煤锅炉炉，集中中力量推推行集中中供热，根据乌鲁木木齐大气气污染治治理方案案，乌乌鲁木齐齐新建、扩建光光明路集集

57、中供热热网、幸幸福路集集中供热热网、老老满城区区域供热热、南湖湖集中供供热、飞飞机场区区域集中中供热等等八个集集中供热热和苇湖湖梁热电电联产热热网。红红雁池二二期热电电联产工工程项目目及热网网，使集集中供热热面积达达到25570104m2，全市市供热面面积的660%，实现集集中供热热，同时时改造和和扩建市市中心现现有的337个小小区联电电采暖锅锅炉房，保留2210台台容量在在7W（即即10TT）以上上的供热热锅炉。这些项项目完成成后，可可使全市市的集中中供热率率由19998年年的333.6%上升到到40%。这为为集中供供热企业业的发展展提供了了广阔的的市场发发展空间间和良好好的发展展潜力。（三

58、）进进入企业业众多，企业规规模差异异较大目前乌鲁鲁木齐已已经批准准成立的的集中供供热企业业达到441家，其中规规模较大大的有117家，其中绝绝大部分分的供热热面积在在1000万平米米左右，只有市市热力公公司供热热面积达达到了6650万平平米，所所以乌鲁鲁木齐集集中供热热市场进进入企业业较多，大部分分具有相相当规模模的房地地产开发发商都进进入了该该行业，但普遍遍规模较较小，整整体规模模优势尚尚未显现现。（四）新新技术的的出现及及能源结结构调整整对乌鲁鲁木齐集集中供热热行业的的影响随着社会会对生存存环境要要求的日日益提高高，同时时国家实实施资源源持续发发展战略略，随着着社会能能源结构构也将发发生改

59、变变，同时时新技术术的应用用，新疆疆在乌鲁鲁木齐市市新建成成的小区区中，已已有房地地产企业业应用新新的燃油油燃气锅锅炉、电电力加热热装置、单体燃燃气加热热装置等等。由于于采用新新的节能能技术，环保性性能强于于集中供供热，但但相应供供热成本本较高，加之，乌鲁木木齐天然然气主要要来源于于吐哈油油田，而而目前天天然气承承载量小小，只能能承载225万用用户，满满足家庭庭厨卫使使用已难难以承受受，在短短期内不不具有竞竞争优势势，因此此，在短短期内能能源结构构调整及及新技术术使用对对乌鲁木木齐集中中供热行行业结构构冲击不不是很大大。近年来在在乌鲁木木齐实施施热贴补补助的有有利政策策下，集集中供热热市场发发

60、展迅猛猛，乌鲁鲁木齐市市集中供供热市场场具有较较好的市市场发展展空间，但随着着市场化化进程加加快，政政策规定定的热贴贴已取消消，华源源集团供供热项目目的市场场同类竞竞争对手手规模优优势不明明显，新新技术的的出现增增加了市市场不确确定因素素，这为为集中供供热企业业带来了了沉重的的打击，尤其对对于规模模较小的的集中供供热企业业来讲将将失去市市场竞争争优势。（五）结结论从市场竞竞争角度度分析，集中供供热行业业进入壁壁垒较高高，受政政府政策策影响较较大行业业受供应应商的影影响较大大，供应应商在煤煤价上涨涨时具有有较大的的议价能能力。该该行业的的领先者者为市热热力公司司，华源源集团在在该行业业中亦处处属