南京某地块项目拆迁补偿价格预评估报告

1、南京市白白下区升升州路3326号号地块项项目拆迁迁补偿价价格预评估报报告项目名称称：南京京市白下下区升州州路3226号地地块项目目拆迁补补偿价格格预评估估报告委 托 方：南南京天安安房地产产集团有有限公司司拆迁评估估机构：南京大大陆房地地产估价价师事务务所有限限责任公公司评估人员员： 窦窦 莹莹 宋宋建斌评估作业业日期：20006年77月200日至20006年77月244日评估报告告编号：宁大陆陆房地估估价字（20006）第第2066号目 录录致委托方方函估价师声声明估价的假假设和限限制条件件估价结果果报告附件致委托方方函南京天安安房地产产集团有有限公司司：南京大陆陆房地产产估价师师事务所所有

2、限责责任公司司接受贵贵方委托托，对贵贵方委托托的南京京市白下下区升州州路3226号地地块项目目房地产产进行拆拆迁补偿偿评估。本次评评估涉及及的评估估范围为为南京市市白下区区升州路路3266号，委委托评估估总建筑筑面积331577.3平平方米。依照国家家和省市市关于房房地产评评估的有有关法律律、法规规和政策策要求，遵循科科学、客客观、公公正、实实事求是是的原则则，根据据南京京市城市市房屋拆拆迁评估估技术规规范（试试行）的要求求开展本本次委托托的评估估工作。评估人人员在认认真分析析贵方提提交的查查产资料料和实地地调查资资料基础础上，进进行了拆拆迁评估估前期调调查和现现场勘察察工作，按照房房地产评评

3、估程序序和规范范，应用用市场化化拆迁评评估模式式，认真真完成拆拆迁评估估工作。现按与与贵方签签定的委委托评估估协议要要求，将将我方本本次评估估结果南京市市白下区区升州路路3266号地块块项目拆拆迁补偿偿价格预预评估报报告（宁大陆陆房地估估价字20006第第2066号）交交付贵方方。经本本所评估估确认，贵方委委托估价价的待拆拆迁房地地产在220066年7月月20日日的补偿偿金额总总值为11267768002.112元，取整为为12667万元元，大写写人民币币为壹仟仟贰佰陆陆拾柒万万元整。需要声明明的是，本报告告书所确确认的评评估结果果反映在在给定估估价时点点状态的的评估对对象，在在本次评评估目的

4、的下，根根据政府府现行政政策规定定，按通通行的房房地产评评估惯例例和拆迁迁评估技技术规范范要求的的评估方方法确定定的现行行价格。我方承承诺本报报告所选选用的估估价方法法及其应应用是正正确的，对按贵贵方所提提供的基基础资料料条件下下计算推推断的评评估结果果，在其其有效期期内的合合理性和和保密性性承担义义务。本本报告书书供贵方方及所涉涉被拆迁迁人按报报告确定定的评估估目的正正常使用用，并报报送上级级政府主主管部门门、房屋屋拆迁管管理部门门及评估估行业管管理机构构审查。未经本本评估机机构许可可，不得得将本报报告的全全部或部部分内容容提供给给上述部部门外的的其他单单位和个个人，也也不得见见诸与公公开媒

5、体体。 南京大大陆房地地产估价价师事务务所有限限责任公公司 二000六年年七月二二十四日日估价师声声明1.本报报告撰写写的主要要技术依依据为房地产产估价规规范（GGB/TT502291-19999）和南南京市城城市房屋屋拆迁评评估技术术规范（试行）；2.本报报告评估估人员主主要按照照上述规规范的要要求开展展评估工工作。按按公认的的房地产产评估程程序进行行了完整整而具体体的现场场勘察、资料收收集整理理及分析析测算工工作，本本报告是是遵循该该程序工工作的成成果的客客观总结结和反映映；3.估价价师所在在的评估估机构坚坚持公正正、公平平原则，站在中中立的立立场上实实事求是是地开展展本次委委托的评评估工

6、作作，参加加本次评评估人员员所在评评估机构构与待评评估资产产及委托托方无除除本次委委托外的的任何利利害关系系或重要要经济关关系；4.按照照市场化化的拆迁迁补偿模模式进行行评估计计算，我我们对本本报告所所选用的的估价方方法及其其应用测测算过程程的规范范性负责责，对按按委托方方所提供供的资料料等基础础资料条条件下，计算推推断的评评估结果果在其有有效期内内的技术术合理性性和保密密性承担担义务；5.本报报告书供供委托方方及所涉涉被拆迁迁人按报报告确定定的评估估目的正正常使用用，并报报送上级级政府主主管部门门、房屋屋拆迁管管理部门门及评估估行业管管理机构构审查；6.未经经估价师师所在机机构许可可，不得得

7、将本报报告的全全部或部部分内容容提供给给上述部部门外的的其他单单位和个个人，也也不得见见诸与公公开媒体体；估价价师及其其所在评评估机构构同时承承诺，未未经与委委托方协协调一致致，概不不将本报报告提供供给与本本次评估估无重要要关系的的单位和和个人；7.本报报告附件件系本报报告的必必要组成成部分。附件中中列出的的补偿金金额结果果是本评评估结果果的必要要组成部部分；8.估价价师及其其所在评评估机构构保留对对本报告告的答疑疑权和解解释权。估价的假假设和限限制条件件估价假设设条件1.房屋屋拆迁评评估采用用的价值值标准为为：不考考虑被拆拆迁房屋屋在估价价时点所所受抵押押、租赁赁等权利利限制情情形下最最可能

8、达达成的公公开市场场价值；2.本次次评估中中所采用用的数据据以委托托方提供供的产权权资料上上登记面面积为依依据。3.从估估价时点点起至估估价结果果有效期期结束时时止，设设定评估估对象房房屋状态态和房地地产市场场情况是是基本保保持稳定定的。估价限制制条件1.本评评估结果果的有效效性受到到本报告告规定的的估价时时点、估估价结果果有效期期、估价价对象内内容和范范围，以以及估价价假设条条件等估估价要素素的约束束和限制制；本评评估结果果的使用用也受到到本报告告及附件件中的相相关解释释、说明明的约束束和限制制；2、因本本次估价价为拆迁迁预评，如正式式拆迁时时房地产产市场或或实际拆拆迁范围围与面积积发生较较

9、大变化化，应作作相应调调整；3.本报报告包含含被拆迁迁房屋内内装饰装装修补偿偿及独立立附属物物、构筑筑物的补补偿价格格；4.本评评估结果果反映评评估对象象在本次次评估目目的下，根据国国家、地地方现行行政策规规定，按按拆迁补补偿评估估程序和和相关规规范规定定的评估估方法确确认的现现行公开开市场价价格，没没有考虑虑特殊交交易方可可能追加加付出的的价格等等对本评评估结果果的影响响；不考考虑假定定该批房房地产到到市场变变现时因因特殊的的变现方方式和价价格折扣扣而引致致的价格格变化；也未考考虑国家家宏观经经济政策策发生变变化以及及遇有自自然力和和其他不不可抗拒拒力对资资产价格格的影响响；5.本评评估结果

10、果包括被被拆迁房房屋建筑筑物价值值及其占占用范围围内合法法的国有有土地使使用权价价值;6.本次次评估中中房屋拆拆迁补偿偿价格以以该房屋屋的现状状使用用用途为评评估依据据，未计计因经营营年限对对补偿价价格的影影响。7.本次次估价结结果仅作作为拆迁迁前的费费用估算算，不能能作为正正式拆迁迁补偿的的依据；估价结果果报告（宁大陆陆房地估估价字20006第第2066号）拆迁评估估项目名名称南京市白白下区升升州路3326号号地块项项目拆迁迁补偿价价格预评评估报告告委托估价价方名 称：南京天天安房地地产集团团有限公公司三、房地地产评估估机构估价单位位：南京京大陆房房地产估估价师事事务所有有限责任任公司法人代

11、表表：胡xxx资质等级级：二级级联 系 人：窦窦莹房地产评评估资质质：二级级联系电话话：0225-883xxx1四、评估估对象和和范围评估范围围情况本次评估估范围位位于白下下区升州州路3226号地地块，经经委托方方认定的的被拆迁迁房屋，评估对对象以委委托方提提供的产产权资料料为主要要依据。评估对象象情况1.评估估对象为为南京市市白下区区升州路路3266号地块块拆迁范范围内的的拟拆迁迁房屋及及附属物物等费用用和适当当的补助助费用。2. 拟拟拆迁房房屋建筑筑物情况况简述评估范围围内被拆拆迁房屋屋均为正正常使用用中的营营业及非非营业用用房地产产详见下下表：拆迁建筑筑面积（m2）总面积已登记面面积未登

12、记面面积自拆面积积31577.331577.300评估建筑筑面积（m2）总面积住宅房屋屋面积非住宅房房屋面积积合计营业性非营业性性31577.3031577.3417.8727399.433该区域房房屋多为为混合结结构，房房屋多建建于800年代，房屋保保养情况况一般。3. 拆拆迁范围围内用地地情况拆迁范围围内坐落落在南京京市主城城区的城城中地区区，地块块四至为为：东为为住宅区区，南为为升州路路，西为为糯米巷巷，北为为住宅。按南南京市城城市房屋屋拆迁区区位图的规定定，该地地块属白白1-11分区，为市区区一级拆拆迁区位位。总体看地地块形状状较规则则，土地地平整，土地临临街状况况较好，地块周周边环境

13、境配套较较好，购购物、出出行、上上学、就就医等相相对较方方便。拆迁地块块所在地地段南临临升州路路。区域域内银行行、医院院、学校校、超市市、邮局局等公用用服务设设施和道道路、车车站、水水电等各各类市政政配套设设施齐全全，土地地利用价价值较高高。但该该地块上上房屋布布局杂乱乱，区域域内环境境一般，绿化较较少，对对区域内内居民生生活质量量有一定定影响。（三）南南京房地地产市场场存量房房交易情情况分析析 根据南京京市房产产局发布布的交易易数据：20005年第第三季度度，南京京市商品品房交易易面积约约为 1176万万平方米米，由此此推算220055年三季季度新建建商品房房的交易易面积为为90万万平方米米

14、左右，而 一一季度全全市新建建商品房房实现销销售约1143万万平方米米，二季季度全市市新建 商品房房 实现现销售887万平平方米左左右。 20005年三三季度南南京二手手房市场场总供给给约为 1122万左右，其中住住宅988万左右，成交770万左右。（四）220055年1-11月月份二手手房地产产市场综综述1、1-11月月分二手手房市场场运行特特点分析析（1）政政策影响响依然明明显，市市场成交交稳中有有升政策目前前已经成成为左右右房地产产市场发发展的一一根非常常重要神神经，所所得税、营业税税的征收收以及未未来可能能带来各各种政策策的出台台，这些些都对二二手房市市场发展展产生了了非常大大的影响响

15、，从今今年国家家新政出出台后，南京立立即出台台了新房房两年内内交易征征收.5%营营业税，造成了了征收前前一月市市场成交交异常放放量，但但同时也也造成了了后几月月交易极极度萎缩缩的情况况，这些些都说明明现在的的市场还还处在极极度的脆脆弱之中中，但随随着时间间的推移移，只要要没有新新政策的的出台，政策因因素的影影响将逐逐步减弱弱，市场场的成交交将会恢恢复到较较为正常常的水平平，明年年的市场场将会保保持稳中中有升的的格局。（2）主主城局部部区域二二手房价价再上台台阶，成成交套数数放量明明显主城城墙墙以内二二手房价价不断攀攀高，迫迫使越来来越多的的客户向向新城转转移，无无论是新新商品房房还是二二手房，

16、新区的的成交比比例正在在呈不断断活跃的的态势，以前中中介都不不介入的的新区，现在已已成为各各大中介介尽相介介入的热热点。本本月江宁宁、浦口口、六合合三区的的成交量量已接近近全市成成交量440%，并且本本月全市市成交套套数放量量明显，11月月共成交交48663套，环比上上升了1134.9%，市场普普遍反映映对政策策不确定定性的担担忧以及及明年大大面积拆拆迁的开开展，都都对二手手房市场场产生了了比较大大的刺激激作用。（3）租租赁市场场平稳发发展，淡淡季特点点已经呈呈现高校开学学等原因因曾使99、100月份的的租赁市市场高温温不退，但进入入11月月以来淡淡季。一一些远离离繁华，没有特特点为的的二手房

17、房片区，市场滑滑坡比较较严重，而一些些老的繁繁华商业业区，长长期以来来形成的的商业氛氛围，保保证了客客源的稳稳定。南南京某大大型中介介11月月中旬客客源量环环比100月中旬旬增加66.588%，房房源量环环比100月中旬旬减少116.887%，成交量量环比110月中中旬减少少8.883%。2、二手手房供应应、交易易情况分分析1-111月份，全市二二手房共共挂牌6621665套（江南八八区5339155套），同比增增长222.3%（江南南八区224.55%）；同期，二手房房住宅挂挂牌5777800套（江江南八区区502210套套），同同比增长长23.4%(江南八八区255.8%)。1-111月份

18、，全市二二手房共共成交4476112套（江南八八区3552299套），同比增增长2.5%（江南八八区-44.5%）；同同期，二二手房住住宅成交交462280套套（江南南八区3342994套），同比比增长33.8%(江南南八区-4.11%)。11月份份全市二二手房的的成交449544套（江江南八区区48663套），环比比上升776.99%（江江南八区区1344.9%）；全全市二手手住宅成成交33307套套（江南南八区332555套），环比上上升211.4%（江南南八区661.55%）。表1.220055年1-11月月份全市市及江南南八区二二手房交交易情况况20044年111月至220055年11

19、1月全市市各月二二手住宅宅挂牌、交易量量走势表3.220044年111月份至至20005年111月江江南八区区各月二二手住宅宅挂牌、交易量量走势（五）二二手住宅宅价格分分析表1.二二手住宅宅供应价价格表2.二二手住宅宅成交价价格20044年111月份至至20005年111月全全市、江江南八区区各月二二手住宅宅交易价价格走势势五、估价价目的城市房屋屋拆迁补补偿预评评估。为委托方方了解拆拆除指定定范围内内的房屋屋资金提提供所需需价值量量的参考考。六、估价价时点二00六六年七月月二十日日七、价值值定义遵循等价价有偿的的拆迁补补偿原则则，按市市场化拆拆迁评估估模式，确定本本报告给给出的拟拟被拆迁迁房屋

20、的的拆迁补补偿价格格为估价价时点及及其在南南京市房房地产市市场正常常公开交交易所可可能达成成的价格格。该价价格未考考虑被拆拆迁房屋屋所受抵抵押，租租赁等权权利限制制情形的的影响。八、估价价依据20011年111月，国国务院第第3055号令城市房房屋拆迁迁管理条条例20022年100月，江江苏省人人民政府府江苏苏省城市市房屋拆拆迁管理理条例20044年元月月，南京京市人民民政府南京市市城市房房屋拆迁迁管理办办法19999年5月月，建设设部房房地产估估价规范范（GBB/T5502991-119999）20044年元月月，南京京市房管管局南南京市城城市房屋屋拆迁评评估技术术规范（试行）20044年元

21、月月，南京京市人民民政府南京市市城市房房屋拆迁迁区位图图20044年元月月，南京京市房管管局南南京市房房屋拆迁迁评估管管理规定定委托方提提供的查查产资料料和其他他与本拆拆迁项目目相关批批文、规规划、工工程资料料评估人员员前期调调查资料料和现场场勘察记记录资料料评估人员员收集的的与估价价对象相相关的房房地产市市场资料料和其他他相关资资料九、估价价原则本报告在在遵循客客观、公公正、科科学、合合理的基基本原则则下，结结合估价价目的对对估价对对象进行行评估。具体依依据如下下估价原原则：合法原则则、替代代原则、估价时时点原则则、公平平原则。十、估价价方法及及其技术术路线估价方法法的选用用根据南南京市城城

22、市房屋屋拆迁评评估技术术规范（试行）的有有关规定定，结合合评估人人员对估估价对象象的认识识，确定定拟对被被拆迁房房屋中工工业用房房产应用用成本法法评估，商业房房地产采采用收益益法评估估。评估房屋屋技术路路线1、工业业对照委托托方提供供的资料料及现场场勘察，确认评评估对象象非住宅宅房屋为为工业厂厂房及配配套设施施，因此此采用成成本法进进行评估估。技术术路线为为：1、基本本公式拆迁补偿偿评估价价格=土土地重新新取得价价格+建建筑物重重新购建建价格-建筑物物折旧2、土地地重新取取得价格格应首选选市场比比较法测测算，在在无法适适用市场场比较法法时，可可采用基基准地价价修正法法、成本本积算法法等方法法求

23、取。土地重重新取得得价格内内涵包括括土地取取得成本本、土地地开发成成本、土土地取得得所涉税税费、土土地开发发利润；3、由于于委托方方未提供供全部评评估对象象的相关关产权资资料，有有产权证证房屋建建筑物重重置价考考虑了建建安费用用、专业业费用、前期费费用、规规费、管管理及不不可预见见费、水水电气等等集资费费用、投投资利息息、投资资利润等等费用；未见证证建筑物物重置价价仅考虑虑了建安安费用结结合成新新，不包包括专业业费用、前期费费用、规规费、管管理及不不可预见见费、水水电气等等集资费费用、投投资利息息、投资资利润等等费用；4、建筑筑物折旧旧应根据据实地查查勘结果果，对照照房屋屋完损等等级评定定标准

24、的规定定确定。建筑物物折旧应应考虑物物质折旧旧、功能能折旧等等因素。5、房产产评估测测算过程程本次评估估中所采采用的数数据为委委托方提提供的房房产资料料数据。 = 1 * GB3 建安费费用对照现场场勘察记记录，根根据南京京市人民民政府令令第2227号文文件的规规定及南京市市城市房房屋拆迁迁评估技技术规范范（宁宁房拆2000444号），结合南南京市非非居住房房屋重置置价格标标准，参参考有关关类似工工业建筑筑物的技技术经济济指标，考虑到到待评建建筑物的的规模、跨度、层高、层次及及基础和和附属设设施的不不同，结结合评估估人员收收集的建建筑工程程造价资资料和评评估人员员的经验验确定钢钢混结构构房产的

25、的单价为为6744元/平平方米，混合结结构房产产的单价价为5553元/平方米米。以上上单价未未包含层层高调整整，如遇遇房屋层层高较高高等情况况，按照照南京市市人民政政府令第第2277号文件件的规定定及南南京市城城市房屋屋拆迁评评估技术术规范（宁房房拆2200444号号）相关关标准进进行调整整。 = 2 * GB3 专业费费用专业费用用按建安安单价的的5%计计。 = 3 * GB3 前期费费用前期费用用合计为为1000元/MM2（前期期费用包包括可行行性研究究报告费费、晒图图费及效效果图费费、测绘绘水文、规划选选址费、规划费费、勘察察费、设设计费、抗震审审核费、安全监监督费、土地平平整费、排水管

26、管及设施施使用费费、临时时用水、临时用用电、临临时道路路等费用用） = 4 * GB3 规费规费合计计为1117.33元/MM2 (市政政配套费费1055元/MM2，新型型墙体发发展基金金8元/M2，白蚁蚁防治费费2.33元/MM2，散装装水泥资资金2元元/M22) = 5 * GB3 管理费费管理按建建安单价价的5%计。 = 6 * GB3 投资利利息按正常利利息5.85%计，计计息期为为一年。 = 7 * GB3 投资利利润评估中未未计投资资利润。 = 8 * GB3 建筑物物成新率率建筑物成成新率的的确定，主要对对照建设设部颁布布的房房屋完损损等级评评定标准准的规规定，参参考南南京市房房

27、新上限限表（限限值）的有关关规定，采用直直线折旧旧法结合合估价人人员现场场勘察的的情况来来确定。6、土地地测算过过程评估估根据南南京市城城市房屋屋拆迁评评估技术术规范补充规规定（三三）：对对于工企企单位非非营业用用房采用用成本法法评估时时，多采采用基准准地价修修正法进进行。土地重新新取得价价格=基基准地价价（1+综合费费用调增增系数）调整修修正系数数2、营业业用房屋屋评估方方法应用用营业用房房屋经对对照查产产资料，经评估估人员现现场勘察察确认，结合收收集的市市场资料料情况确确定营业业用房采采用收益益法评估估。其技术路路线为：1.确确定房屋屋类别；2.选选择评估估方法；3.测测算评估估价格。采用

28、的测测算公式式为：V为评估估价格，a为评评估对象象年纯收收益，rr为资本本化率，n为收收益年期期。（1）求求取租金金年纯收收益a；经评估人人员现场场勘察及及整理，收集的的该区域域营业用用房屋租租金案例例（租金金单位：元/MM2.月）得出该该区域平平均年租租金为113977.644元/平平方米。 （2）确确定资本本化率rr；按试行规规范采用用安全利利率法确确定，资资本化率率=安全全利率+风险调调整值；该地块交交通十分分方便，人流量量很大。由于地地理位置置较优越越，给周周围的营营业户提提供了很很大的商商机。当当前银行行一年期期整存整整取存款款利率为为2.225%，根据试试行规范范所给表表格（一一级

29、区位位），确确定风险险值为88%。则资本化化率=22.255%+88%=110.225%（3）确确定收益益年期nn；根据拆迁迁的实际际情况，主要以以房屋的的经济寿寿命年限限为依据据来考虑虑拟拆迁迁营业性性用房的的收益年年期。对对照现场场勘察情情况，考考虑房屋屋建造年年期、现现行状态态等情况况，将待待估房屋屋的收益益年期列列入表22中；（4）评评估计算算； 表表 2房屋坐落落租金纯收收益（aa）资本化率率（r）收益年期期（n）计 算算 过过 程程单价（元/MM2）沿升州路路13977.64410.225%35 1131887十一、估估价结果果及其确确定理由由估价总结结论按照市场场化拆迁迁评估模模式，经经本所评评估确认认：白下下区升州州路3226号地地块的拟拟被拆迁迁营业、非营业业用房地地产的拆拆迁补偿偿金额为为1266768802.12元元，取整整为12267万万元，大大写人民民币为壹壹仟贰佰佰陆拾柒柒万元整整。如下下表：（1）房房地产补补偿总额额补偿金