南京某房产项目可行性研究报告

1、阿尔卡迪迪亚项目目可行性研研究报告告荣盛房地地产发展展股份有有限公司司南京分分公司二00四四年十月月目 录第一部分分、项目目总论11 项项目背景景 1111项目名名称 1122开发公公司 1133承担可可行性研研究单位位 1144研究工工作依据据 1155项目简简介 122 可行性性研究结结论 1211市场预预测 1222方案评评价 1233投资估估算与资资金筹措措 1244项目综综合评价价结论第二部分分、项目目投资环环境和市市场研究究 21 宏观观市场背背景 2211全国国投资环环境 2212南京京市投资资宏观背背景21211地理环环境21222 经济济环境21233政策环环境21244人文

2、环环境 2213南京京市房地地产发展展现状21311供应量量与需求求量21322价格21333近期市市场描述述21344市场走走势预测测 2214宏观观市场与与本项目目发展借借鉴 22 区域域市场分分析 2211区域市市场概况况222供给给分析 2233需求分分析 2244区域房房地产市市场特征征分析 23 项目板板块分析析231项目目板块地地段划分分232项目目所在地地段总体体规划233板块块功能234板块块开发动动态235板块块价格水水平236板块块项目分分析237板块块内竞争争关系分分析 244 市市场分析析结论第三部分分、项目目分析及及评价 31 条件件分析311用地地条件、规划限限制

3、条件件312项目目成本条条件313规模模资源条条件314品牌牌资源条条件 32 地块块建设条条件 3321地形形、地势势、地质质 3322 抗抗震设防防 3323气象象 3324基础础配套设设施 333 项目目SWOOT分析析 第四部分分、市场场定位及及项目评评估 41 发展展商定位位42 项目形形象定位位43 项目主主题定位位44 产品定定位45 价格定定位46 客户定定位 第五五部分、项目开开发建设设进度安安排 511 有关关工程计计划说明明 52 开开发计划划 53 组组织架构构第六部分分、投资资估算与与资金筹筹措估算依据据取费标准准 投资估算算 资金投入入计划资金筹措措第七部分分、销售

4、售及经营营收入测测定 71 各类类物业销销售收入入估算 772 项项目销售售回款计计划 773 销销售利润润第八部分分、盈亏亏平衡及及敏感性性分析 81 项目目不确定定性分析析 882 社社会效益益和影响响分析第九部分分、可行行性研究究结论与与建议 91 拟建建方案的的结论性性意见911项目目核心价价值体系系的建立立912产品品建议 992 可可行性研研究结论论 第一部分分、项目目总论11 项项目背景景111项目目名称：阿尔卡卡迪亚 项目地地点：南南京市沿沿江工业业开发区区112开发发公司：荣盛房房地产发发展股份份有限公公司开发资质质：一级级法人代表表：耿建建明注册资金金：1665000万元荣

5、盛房地地产发展展股份有有限公司司是荣盛盛控股股股份有限限公司的的控股子子公司，具有国国家一级级房地产产开发资资质。公公司以房房地产开开发为核核心业务务，以商商业住宅宅作为房房地产的的主导开开发方向向。截止止20004年底底，公司司已成功功开发了了南京方方州花园园、水榭榭花苑、廊坊群群星小区区、锦绣绣家园、阿尔卡卡迪亚、沧州丽丽水华庭庭、蚌埠埠阿尔卡卡迪亚等等项目，现开发发面积愈愈2000万平方方米。公公司以人人为本的的居住理理念，质质量至上上的精品品意识，诚信守守法的经经营原则则，获得得了社会会和业主主的高度度满意和和赞许。连续多多年被权权威机构构评为“中国房房地产信信誉AAAA”、“消费者者

6、信得过过单位”、“重合同同守信用用单位”；开发发的项目目曾获得得“中国水水景名盘盘”、“健康住住宅区”、“明星楼楼盘”等多项项殊荣。公司具有有完善的的法人治治理结构构、高度度认同的的核心价价值观和和优秀的的企业文文化、明明晰的远远景和战战略；拥拥有一支支具有海海内外教教育背景景、熟悉悉行业运运营模式式且成熟熟稳健的的管理团团队。113承担担可行性性研究单单位：荣荣盛房地地产发展展股份有有限公司司南京分分公司公司负责责人：谢谢金永公司地址址：南京京市六合合区现有员工工：300人南京分公公司自成成立以来来，已经经在南京京市六合合区成功功建设了了方州花花园、水水榭花苑苑，积累累了一定定的房地地产开发

7、发经验。114研究究工作依依据1、土地地使用权权出让合合同2、项目目选址意意见书，编号：宁沿管管会建（20004）字字第0117号3、建设设用地规规划许可可证，编编号：220044100177号4、岩土土工程勘勘察报告告，工程程编号：2000508K2005、项目目规划设设计要点点。6、阿尔尔卡迪亚亚项目初初步规划划设计方方案。7、国家家及地方方有关规规范标准准。115项目目的背景景阿尔卡迪迪亚项目目的建设设符合南南京市沿沿江工业业开发区区经济发发展趋势势，符合合沿江工工业开发发区城市市总体规规划。沿沿江工业业开发区区20003年77月份委委托南京京市六合合区国土土资源局局将地块块公开挂挂牌出

8、让让，土地地性质为为国有土土地，土土地的上上市及挂挂牌程序序符合南南京市土土地政策策。根据据土地挂挂牌文件件，中华华人民共共和国境境内外的的公司、企业、其他组组织和个个人，除除法律另另有规定定者外，均可参参加竞买买。可以以独立竞竞买，也也可以联联合竞买买。荣盛盛房地产产发展股股份有限限公司，具有一一级开发发资质，符合参参加竞买买条件。荣盛房房地产发发展股份份有限公公司在南南京分公公司对地地块充分分调研的的前提下下，授权权并委托托南京分分公司参参与该地地块的竞竞标。最最终在南南京市六六合区公公证处现现场公证证的情况况下，经经过多轮轮竞价，荣盛房房地产发发展股份份有限公公司以33584412770

9、3.68元元的价格格竞得该该地块的的土地使使用权。116项目目简介 地理位位置：南南京市沿沿江工业业开发区区（原南南京市大大厂区）居住区用用地面积积： 33779949总建筑面面积：77130076，容积积率：11.888其中：住住宅建筑筑面积：60778377商业建筑筑面积：10552399居住户数数：54418户户，规划划人口1190000人机动车车车库或车车位12220个个。12 可可行性研研究结论论121市场场预测南京房地地产市场场经过两两年的持持续高温温，在政政策的调调控下正正逐步走走向成熟熟，但是是政策的的调控并并没有结结束，项项目开发发过程必必须时刻刻关注政政府政策策的变动动和导

10、向向，随时时调整开开发方案案。区域内房房地产市市场发展展时间较较短，住住房的现现状还停停留在有有房住的的基础上上，住房房的面积积和户型型都相对对较差，表现出出的购房房欲望强强烈，且且需求特特点清晰晰，这给给项目的的定位提提供了一一定的依依据，同同时为项项目的成成功找到到了一个个强有力力的支撑撑点。且且当地居居民收入入水平相相对于当当地的房房屋价格格具有很很强购买买力。在在市场消消化能力力方面，由于该该项目在在区域内内地理位位置较佳佳，市场场供需基基本平衡衡。靠开开发区的的消费能能力、化化学工业业园内每每年新增增的消费费能力及及沿江工工业开发发区的城城市化进进程，基基本可以以支撑房房地产市市场上

11、的的住宅供供给。本项目在在板块内内面临的的直接竞竞争对手手较少，间接竞竞争对手手较多，所以必必须在产产品的品品质上提提高产品品的竞争争力，减减少客户户向区外外流失。根据上述述项目的的SWOOT分析析，该地地块在配配套、环环境污染染等方面面都有暂暂时的劣劣势，其其综合条条件也不不尽人意意。只有有时刻保保持清醒醒地头脑脑，克服服项目在在开发过过程中的的种种困困难，深深入细致致的做好好工作，并采取取相应对对策，对对项目作作最大价价值的挖挖掘，才才可以很很好的提提升竞争争力。122方案案评价项目的主主题定位位为“绿色生生态 温馨家家园”对于一一个工业业区具有有一定的的冲击力力，高起起点的规规划和现现代

12、主义义的建筑筑风格为为项目引引导当地地房地产产市场又又奠定了了基础，同时户户型定位位也满足足市场的的需求特特征。123投资资估算与与资金筹筹措销售收入入：18826332.88万元 销售税金金：1001366.1万万元 税后收入入：17724996.77万元总投入：13778899.4万万元 利润：3346007.33万元 利润率：25.10%项盈亏平平衡时住住宅均价价为18841元元/。盈亏平衡衡时的销销售率为为79.9%。目启动资资金约1150000万元元，其中中：土地地款1000000万元、建设启启动资金金50000万元元，其他他所需投投入资金金由项目目滚动开开发自己己解决。124项目目

13、综合评评价结论论通过对项项目的综综合评价价可以得得出：项项目符合合国家和和南京市市的管理理规定；产品的的市场定定位合理理，符合合市场需需求特点点；目标标客户明明确；具具有一定定的获利利能力；项目风风险较小小，因此此项目是是可行的的。第二部分分、项目目投资环环境和市市场研究究21 宏宏观市场场背景211全国国投资环环境20044 年上上半年中中国房地地产经历历了宏观观调控最最严厉的的 “ 春天 ” ，监察部部和国土土资源部部曾发出在在 20004 年 88 月 31 日 前前今年各各地必须须将经营营性土地地使用权权招标拍拍卖挂牌牌出让的的历史遗遗留问题题处理完完毕；国国务院下下发通知知，将房房地

14、产开开发固定定资产投投资项目目（不包包含经济济适用房房）资本本金比例例从 220 提高到到 355 以以上；银银监会加加强了对对房产信信托的监监管力度度，房地地产开发发资金将将进一步步吃紧的的趋势已已经明朗朗；中央央 5 家大型型房地产产企业受受命整合合国有房房地产行行业；针针对货币币供应量量增长偏偏快、信信贷增幅幅偏大、固定资资产投资资增长过过快的情情况，央央行今年年已经出出台并实实行了再再贷款浮浮息制度度、实行行差别存存款准备备金率制制度和提提高存款款准备金金率制度度三项政政策以调调整控制制过热行行业包括括房地产产行业的的投资增增长，控控制通胀胀。众多多政策动动态表明明国家近近期在宏宏观调

15、控控上 对对 房地地产行业业采取了了进行适适度打压压和紧缩缩态度。而在这这种背景景下， 20004 年年 6 月，全全国共完完成 商商品房 施工面面积 11654499.36 万平米米，同比比增长 23% ，其其中住宅宅 9334144.622 万平平米，同同比增长长 200.2% ，竣竣工面积积 2008888.499 万平平米，同同比增长长 144.4% ，其其中住宅宅 1229055.5 万平米米，同比比增长 7.88% 。其中房房地产业业投资额额为 554133.588 亿元元，同比比增长 28% ，在在各行业业中占全全社会固固定资产产总投资资额的 24.8% ，各项项同比增增幅普遍遍

16、有所回回落。 今年上上半年，全国的的商品房房销售价价格比去去年同期期上涨 9.11% ，土地交交易价格格上涨 9.55% ，房屋租租赁价格格上涨 0.88% ； 20004 年二季季度以来来中国房房地产市市场继续续升温，价格大大幅上涨涨，与一一季度相相比，商商品房销销售价格格上涨 2.33% ，土地交交易价格格上涨 4.11% 。从统计数数据可以以看出，房地产产市场的的宏观调调控已经经取得一一定的效效果，投投资开始始从高位位持续回回落，但但是投资资增幅仍仍较大，投资结结构不够够合理、商品房房价格继继续走高高的现象象仍然存存在。 212南京京市投资资宏观背背景21211地理环环境南京是一一座古老

17、老、美丽丽的城市市，地处处中国长长江下游游平原，东望大大海，西西达荆楚楚，南接接皖浙，北联江江淮。全全市总面面积65597.6平方方公里，城区面面积2000.885平方方公里。户籍总总人口5553.04万万人。境境内山地地、河流流、平原原交错，城东有有钟山屏屏障，城城南有十十里秦淮淮。境内内地理条条件优越越，物产产资源丰丰富。公公元世世纪以来来，先后后有十个个朝代和和政权在在这里建建都，使使南京成成为古代代和近代代长江中中下游地地区经济济、政治治、文化化的中心心，留下下了光辉辉灿烂的的民族文文化。今今天的南南京是中中国经济济发达省省份江苏苏省的省省会，长长江流域域四大中中心城市市之一，在全国国

18、宏观生生产力布布局中居居于重要要地位。21222 经济济环境根据南京京市统计计局发布布数据：上半年年南京市完完成生产产总值 9022.811 亿元元，同比比增长 18.2% ，增幅幅比去年年同期高高 4 个百分分点，比比全国平平均水平平高出 8.55 个百百分点，比全省省平均水水平高 3.11 个百百分点；上半年年南京城城市居民民人均可可支配收收入达 58339.332 元元，同比比增长 13.7 ，增幅幅比去年年同期高高出 55.5 个百分分点；今今年 11-5 月南京京市全社社会固定定资产投投资总额额达 3357.84 亿元， 比去去年同期期增长 30.5% ，房地地产开发发投资额额达 8

19、80.332 亿亿元， 比去年年同期增增长 226.77% ，占全社社会固定定资产投投资总额额 222.455% ， 增幅幅有所回回落。21233政策环环境 对项目目影响较较大的主主要是金金融政策策，其次次是当地地的拆迁迁政策。银行利利率的上上调，将将抑制一一部分市市民举债债购房的的提前消消费行为为；新的的拆迁政政策不能能出台，将直接接影响到到项目的的启动时时间。21244人文环环境南京人文文荟萃，人才济济济，是是我国重重要的科科研和教教育基地地。现有有中科院院、高等等院校、部、省省、市及及企业所所属各类类自然科科学研究究和开发发机构近近6000家，研研究领域域涉及自自然科学学和工程程技术各各

20、大门类类，科研研设施先先进，科科研开发发实力雄雄厚。拥拥有以高高校、科科研院所所为依托托、代表表国家一一流学术术水平和和科研水水平的实实验室和和研究中中心百余余个，其其中国家家重点实实验室118个,国家工工程技术术研究中中心100个。拥拥有体系系完善、功能齐齐全的科科技服务务网络，其中科科技推广广、科技技信息、科技出出版、专专利、标标准、计计量、检检测等专专门科技技服务机机构百余余家。各各类科技技协会、学会4400余余个，其其中省、市级学学会2000个。拥有科科技人员员近400万人，聚集了了一大批批高素质质的科技技英才，在宁中中国科学学院院士士、中国国工程院院院士663人。南京地地区现有有各类

21、大大专院校校37所所，中等等专业学学校500所。小结：南南京房地地产市场场经过两两年的持持续高温温，在政政策的调调控下正正逐步走走向成熟熟，但是是政策的的调控并并没有结结束，项项目开发发过程必必须时刻刻关注政政府政策策的变动动和导向向，随时时调整开开发方案案。213南京京市房地地产发展展现状房价继续续稳步上上升，市市场需求求实现比比例有所所降低，这是 20004 年年上半年年南京市市房地产产市场的的基本表表现。在在房地产产金融方方面，国国家连续续出台的的相关政政策，如如提高房房贷门槛槛，减少少贷款投投放，对对南京市市房地产产业的影影响较大大，观察察南京市市 20004 年二季季度以来来的房地地

22、产需求求实现情情况可以以发现，由于拆拆迁量有有限，刚刚性购房房需求减减少，消消费者普普遍认为为目前房房价过高高而推迟迟购房时时间，持持币观望望群体绝绝对总量量有所增增加。在在存量房房交易方方面，受受贷款政政策的影影响，成成交量波波动较大大， 55 月成成交量降降低， 6 月月有所恢恢复。土土地一级级市场方方面， 4 月月底国务务院办公公厅决定定农用地地转非农农建设用用地的审审批暂停停半年，南京在在半年内内停止征征用农用用地。由由于南京京市国有有储备土土地充足足，因此此短期内内不会影影响土地地的供给给，相反反，南京京市短期期内提高高了国有有土地的的供给量量，但土土地价格格仍然继继续稳步步上升。

23、根据据抉策地地产研究究中心本本期季度度调查显显示，南南京市 20004 年年二季度度房地产产市场有有两个主主要特征征，一是是商品房房总体供供需比和和新建商商品房的的供需比比都大于于 1 ，说明明房地产产市场已已经供过过于求，买方市市场已经经到来；二是结结构性的的供求矛矛盾仍然然很突出出，相应应的细分分市场微微观特征征错综复复杂。 众多事事实也表表明，南南京市房房地产市市场，已已进入全全面竞争争时代。市场表表现为供供需平衡衡被打破破，已出出现局部部的供过过于求的的状况，供需依依旧存在在着比较较严重的的结构性性矛盾，价格涨涨幅回落落、某些些层次的的商品房房交易量量有所降降低、消消费者购购买心理理更

24、加成成熟。由由于市场场逐步成成熟，法法律法规规的不断断健全、产品竞竞争的加加剧，一一批资金金不足的的房地产产发展商商面临被被淘汰、优势企企业之间间开始寻寻求联合合等等，一个更更开放、资源整整合水平平更高的的新市场场平台正正在形成成中。在在南京的的开发企企业“阵阵容”非非常庞大大，大大大小小共共有4221家。今年这这些开发发商中，总共有有1255家“无无开发工工作量”，即这这些开发发商连11平方米米的房子子也没开开发出来来。 另外，市市场开始始出现了了：部分分项目采采取降价价打折推推盘，有有的项目目为追求求细分市市场，掀掀起打造造挑高商商住项目目、小户户型住宅宅、酒店店式高级级公寓、精装修修房等

25、特特质产品品的热潮潮，而在在不同片片区各分分物业的的表现差差距拉大大， 220033 年全全面热销销的局面面不再出出现，一一些名盘盘、大盘盘的广告告营销费费用开始始大幅增增加等种种种市场场表现。21311供应量量与需求求量根据南京京市统计计局发布布的数据据， 220044 年 1-66 月，南京市市商品房房交易总总量为 4366 万平平米。南南京市新新建商品品房销售售持续走走旺，销销售面积积达 2216.35 万平米米，同比比增长 48.4% ，新建建商品房房销售额额 844.922 亿元元，同比比增幅高高达 778.44% ；其中新新建商品品住宅销销售 1187.05 万平米米，同比比增长

26、39.7% 21322价格现现状南京房地地产经过过两年的的快速发发展，价价格水平平已经上上升到较较高的位位置：江江宁房价价：均价价：33300-34000元/平方米米城北：448000元/平平方米城中：880000元/平平方米浦口：229000元/平平方米（长江大大桥一带带）江浦：227000元/平平方米河西：555000-65500元元/平方方米 59000元/平方米米/平方方米（均均价）南京市准准购房者者对南京京房价的的评价 ：连续几个个月来，南京房房价的涨涨幅逐渐渐趋于平平稳，但但是目前前南京建建材成本本上涨、土地出出让价格格上涨、供需比比例不平平衡等一一些因素素仍然在在促使房房价上涨涨

27、。目前前，政府府正在加加大宏观观调控力力度，增增加经济济适用房房和中低低价房的的建设，进一步步缓解了了供需不不平衡状状态。从从目前的的南京房房地产市市场发展展态势看看，市场场竞争加加剧，产产品向多多元化趋趋势发展展，市场场更加规规范化，价格逐逐渐走向向平稳。21333近期市市场描述述即将过去去的20004年年，南京京楼市发发生了历历史性的的变化商品品房市场场改变了了以往几几年供不不应求的的状态。南京今今年商品品房的施施工面积积将首次次突破220000万平方方米。这这表明，除去今今年已批批准上市市销售的的大约110000万平方方米商品品房，今今年的施施工面积积中，又又将有大大约10000万万平方

28、米米的总量量要在明明年上市市，从而而成为明明年的楼楼市“增增量”。因此，“存量量”加上上“增量量”，明明年南京京商品房房市场的的总供应应量差不不多在112000万平方方米上下下。21344市场走走势预测测今年南京京预计大大约8000万平平方米的的商品房房销售量量，是在在国家进进行宏观观调控，进而提提高存贷贷款利率率，南京京适度放放慢拆迁迁进度，不少消消费者又又持币观观望的大大背景下下取得的的。因此此，今年年的大量量需求，事实上上并没有有充分释释放出来来。 “明年南南京楼市市的需求求量，应应该不会会低于今今年。”这里至至少有33个理由由：明年年国家仍仍将采取取稳健的的调控措措施；本本月起，南京提

29、提高了住住房公积积金贷款款的最高高额度，支持缴缴存公积积金的职职工改善善住房条条件；随随着购房房人对调调息的适适应度增增加，观观望气氛氛将有所所减弱，有效需需求将会会缓缓释释放。 214宏观观市场与与本项目目发展借借鉴未来南京京房地产产市场的的增长率率有所放放缓既是是在宏观观调控的的影响下下的合理理表现，也是其其走向成成熟与理理性的标标志，地地产企业业只有以以科学的的发展观观为指导导，将项项目规划划建设与与城市经经济、文文化的发发展结合合起来，才能打打造出市市场能够够接受、消费者者迫切需需要的产产品。22 区区域市场场分析221区域域市场概概况沿江工业业开发区区前身为为南京市市大厂区区，位于于

30、长江北北岸，北北接六合合，南临临浦口，全区下下辖山潘潘、西厂厂门、卸卸甲甸三三个街道道办事处处及葛塘塘、长芦芦两镇，总人口口18.5万人人，20003年年实现财财政收入入3.55亿元；GDPP为266亿元人人民币；零售额额13亿亿元，年年增幅110%。区内主主要以化化学工业业、能源源工业为为支柱产产业，如如：扬子子石化、南京钢钢铁集团团、华能能电厂、南京热热电场厂厂、南化化集团等等。沿江江工业开开发区交交通方便便，南京京长江二二桥和江江北大道道直接将将它与南南京主城城区有机机的连接接起来。1、人口口情况根据20001年年人口普普查，沿沿江工业业开发区区在籍人人口为11858841人人，其中中：

31、卸甲甲甸街道道办事处处478878人人、西厂厂门街道道办事处处295579人人、三潘潘街道办办事处6672881人、葛塘镇镇171174人人、长芦芦镇2339299人。在在18558411个在籍籍人口中中，沿江江工业开开发区人人口约66.7万万人、企企业人口口约122万。另另外区内内流动人人口约44.5万万，整个个沿江开开发区总总人口合合计233万。2、各大大企业人人口及收收入情况况各个大型型企业的的附属企企业相继继改制与与大企业业脱离，在122万的企企业人口口中，各各个大型型企业的的在职人人数分别别如下：扬子石石化1.5万人人、南钢钢集团11.5万万人、南南化集团团1.33万人、华能电电厂7

32、550人、南京电电厂20000人人、扬子子巴斯夫夫3000人（筹筹建人员员），合合计4.6万人人。各个个大企业业附属企企业及当当地中小小企业人人口7.4万人人。近几几年五家家大型企企业每年年增加员员工合计计大约5500人人。根据20003年年统计数数据，沿沿江工业业开发区区人均年年收入1162220元。具体各各个大型型企业人人均年收收入如下下：扬子子石化44万元/人年、扬扬子巴斯斯夫5万万元/人人年、南南京电厂厂2.55万元/人年、华华能电厂厂6万元元/人年、南南钢集团团2.55万元/人年、南南化集团团1.55万元/人年、机机关人员员2.33万元/人年。五五家大型型企业的的中层人人员的收收入水

33、平平都在66万元/人年以上上，部分分高层人人员年收收入达到到1000万元。小结：这这样的收收入水平平相对于于当地的的房屋价价格具有有很强购购买力。222供给给分析1、现有有福利房房和自建建房存量量3500万平方方米沿江工业业开发区区由于长长期受到到福利分分房的影影响，市市场上除除了福利利房就是是自建房房，在户户型、面面积、配配套等方方面相对对较差。这部分分总量约约3500万平方方米。其其中：扬扬子石化化1000万平方方米、南南化集团团1000万平方方米、南南钢集团团约500万平方方米、其其他1000平方方米。几个大型型企业福福利房具具体情况况如下：企业名称称福利房规规模及类类型主要户型型及面积

34、积最后一批批福利房房的分房房对象最后一批批福利分分房时间间扬子石化化100万万平方米米、1.4万户户，多层层和高层层40660平方方米（多多层）77090平平方米（高层）96年以以前参加加工作员员工。20044年南化集团团100平平方米，以多层层为主集集合少量量平房60平方方米为主主96年以以前参加加工作员员工。计划继续续筹建南钢集团团多层住宅宅50万万平方米米60平方方米为主主85年以以前参加加工作员员工20011年备注：南南化集团团96年年以前进进厂职工工中有相相当一部部分人没没有住房房，南化化集团准准备继续续筹建110万平平方米集集资房。2、到220100年市场场总供应应量1880平方方

35、米沿江工业业开发区区城区面面积非常常有限，平顶山山路以北北为扬子子石化绿绿化隔离离带，扬扬新路以以南基本本为南京京市浦口口区土地地，向东东为长江江，西为为江北大大道。江江北大道道以西在在短时间间内由于于配套和和规划原原因发展展速度肯肯定较慢慢，不会会形成住住宅的潜潜在供给给形势，而且江江北大道道在一定定程度上上限制了了沿江工工业开发发区向西西的扩张张。这样样在未来来几年内内，沿江江工业开开发区房房地产市市场的住住宅供给给就集中中在城区区。而城城区剩余余的一点点土地在在20003年已已经全部部推向市市场，合合计约115000亩土地地。从土土地供给给来看，在近几几年内市市场上总总供给量量约1880

36、万平平方米（包括本本项目）。223需求求分析沿江工业业开发区区内由于于扬子石石化、南南化等污污染企业业的存在在，所以以市场上上的住房房需求主主要以当当地为主主，不考考虑区外外人口的的需求。沿江工工业开发发区不包包括葛塘塘和长芦芦两镇，城区在在籍人口口约144.3万万，流动动人口约约4.55万人。假设项项目开发发过程中中，区内内进出人人口相等等，总人人口数量量保持不不变，人人均住房房需求为为35平平方米。则城区区人口住住房需求求总量5500万万平方米米。小结：市市场上供供需总量量基本持持平。224区域域房地产产市场特特征分析析一、分析析依据：市场调调研 （1）作为市市场调研研的重点点，消费费者调

37、研研这部分分主要通通过入户户问卷调调查完成成。调中中共走访访了扬子子、南化化、南钢钢等生活活区，共共发放2220份份问卷，其中有有效问卷卷2000份，有有效率达达90.91%. （2）调调查对象象的甄别别：调研研的甄别别条件是是年收入入在2万万元以上上，而且且在近期期有在大大厂区购购房的打打算。二、调查查结果分分析 消费者者基本情情况由于大厂厂区有五五六个大大的国有有企事业业单位，而且都都有一定定历史的的积淀，所以入入户调查查大厂区区居民的的年龄结结构主要要以366岁以上上的人群群组成，而他们们是有一一定的购购买力的的人群。从水榭榭花苑的的客户资资料统计计中也可可以看到到，各大大企业特特别是杨

38、杨子的购购房者一一般都是是在杨子子有一定定工龄的的职工，他们不不仅有早早先的福福利房的的产权，而且有有一定的的积蓄。 从图中中可以看看出，被被访者主主要是以以扬子、南化职职工组成成。 从图中中可以看看出，调调研的最最多人群群是各大大企业的的一般员员工，占占了355%，而而专业技技术人员员和工程程师也是是比较大大的一个个群体，而一般般这类白白领人士士也是有有能力买买房的主主要的目目标客户户群。从上图可可以看出出，大厂厂区各大大企业职职工的主主要以高高中/中中专和大大专组成成两者一一共占了了所有被被访者的的68%，本科科生也仅仅仅占了了10%,比初中学历历的还少少了111%。从图中可可以看到到，大

39、部部分的人人在大厂厂区的居居住年数数都在116年以以上，而而且在大大厂生活活超过330年的的人也大大有人在在。这和和大厂区区的实际际情况是是分不开开的，各各大企业业都建于于建国后后不久的的时期，老的员员工在大大厂区还还算多数数。消费者住住房现状状从被访者者现在居居住的户户型可以以看出，两室一一厅的户户型还是是占了大大多数，有588%的人人还住在在两室一一厅里。但根据据实地考考察，各各大企业业的福利利房中的的所谓两两室一厅厅不过是是一室半半加一个个厅而已已。从下下面的被被访者居居住的面面积便可可以看到到这一点点。和消费者者现在居居住的户户型统计计图相比比较，被被访者现现在居住住的面积积就显得得太

40、过局局促。两两室一厅厅的房子子，只有有51-70平平方米。不仅如如此，550平米米以下的的房子还还有300%的人人在住，71平平米以上上的仅占占了200%。这这些数字字充分说说明了大大厂区居居民的住住房现状状的恶劣劣情况。从上图中中可以看看到，被被访者的的家庭常常住人口口还主要要是以三三口之家家为主，五人家家庭（三三代人）和两人人家庭（一代）也占了了较大的的一部分分，但两两者相对对三口之之家还是是少数。从上图中中可以看看出，被被访者中中对自己己的房子子满意的的不过114%，基本满满意占了了43%，不满满意和非非常不满满意也占占了433%，说说明总体体上大厂厂人对自自己的住住房现状状很不满满意。

41、 从图中中可以看看到被访访者认为为现在的的住房现现状最主主要是面面积太小小，其次次是户型型不合理理，还有有现在的的社区物物业管理理太差，社区档档次低，安全性性差，社社区环境境差也是是比较重重要的不不满意原原因。消费者需需求状况况分析从图中可可以看出出，消费费者购房房的主要要原因有有两点，即原住住房面积积太小和和户型不不合理，两者相相加超过过了其他他所有原原因的总总和。这这充分说说明了从从最实际际的最表表面化的的方面来来说大厂厂区的居居民买房房的潜力力是巨大大的，和和上文中中提到的的被访者者对现在在住房不不满意的的原因以以及他们们的住房房现状是是相呼应应的。而而子女结结婚用房房也是买买房的另另外

42、一大大原因。从消费者者计划的的购房时时间统计计图可以以看出，消费者者在一年年以内有有买房大大算的只只占了113%，而三年年之内买买房的人人去占了了68%，说明明了大厂厂区潜在在的购房房需求还还是很大大的。从上图中中也同样样可以看看到，除除过对单单位面积积价格的的关注以以外，消消费者最最关心的的还是户户型和房房屋面积积，而社社区状况况社区环环境等因因素都不不是怎么么重要的的因素。图中数数据还进进一步说说明了大大厂区居居民买房房的观念念还比较较实际，价格还还是大厂厂人关注注的第一一因素，而对户户型的要要求、对对房屋面面积的要要求源于于对现有有住房户户型和过过小面积积的不满满。从上图可可以看出出，消

43、费费者在看看房选房房时看中中的还是是住宅的的最基本本用途的的空间，说明了了大厂区区的购买买人群还还是比较较偏向生生活型、经济型型。而从从消费者者愿意承承受的总总房价数数字统计计结果来来看，大大部分的的人还只只是愿意意将总房房款控制制在255万元一一次下。仅次于于它的也也是在226-330之间间的总房房款定位位。 从上图图可以看看到，消消费者对对住宅面面积的需需求大概概在800-1110之间间，这实实际上也也是同居居民的消消费现状状中演化化而来的的。现在在居住的的面积过过小使得得居民对对80-90平平米和1120平平米的区区分没有有太大观观念上的的关注。从消费者者计划购购买的套套型统计计图来看看

44、，两房房两厅一一卫和三三房两厅厅一卫的的需求量量是最大大的。值值得注意意的是，同时两两房两厅厅的户型型一个卫卫生间更更受欢迎迎。三房房两室一一厅比起起三房两两室两卫卫畅销要要的多。从计划购购买的住住宅类型型来看，小高层层与多层层相差不不大，比比较多的的人喜欢欢小高层层，但还还是不太太喜欢99层左右右的小高高层。小结：区区域内房房地产市市场发展展时间较较短，住住房的现现状还停停留在有有房住的的基础上上，住房房的面积积和户型型都相对对较差，表现出出的购房房欲望强强烈，且且需求特特点清晰晰，这给给项目的的定位提提供了一一定的依依据，同同时为项项目的成成功找到到了一个个强有力力的支撑撑点。23 项目目

45、板块分分析231项目目板块地地段划分分本项目的的地理位位置位于于南京市市六合区区，属于于江北板板块。该该板块位位于长江江以北，市场正正处于升升温阶段段。对该该板块的的细分，可定为为三类地地段：第一类地地段为：从长江江大桥到到高新技技术开发发区的浦浦口地区区，此地地段交通通方便，与南京京市区仅仅一桥之之隔，以以明发滨江新新城为代代表的几几个规模模在10000亩亩以上的的大盘都都集中在在此区域域，市场场的现实实供给量量和潜在在供给量量都非常常大。此此区域拥拥有国家家级高新新技术开开发区及及南京主主要几个个装饰城城，同时时也是南南京城区区市民夸夸江购房房的首选选之地。第二类地地段为：目前的的沿江工工

46、业开发发区（原原南京市市大厂区区），此此地段相相对第一一类地段段距离南南京市区区相对较较远，区区域内拥拥有如：扬子石石化等几几家国有有大型企企业，由由于各个个大型国国有企业业以前采采取福利利分房的的原因，当地房房地产市市场的发发展只有有三年的的时间，市场上上现实供供应量较较小，潜潜在供应应量较大大，且客客户存在在流失现现象。由由于企业业存在污污染原因因，此区区域吸引引城区市市民来购购房的可可能较小小，第三类地地段为：六合地地区（原原南京市市六合县县），该该地段距距沿江工工业开发发区200公里，是大厂厂区和六六合县区区划调整整后的行行政中心心，目前前的房价价相对沿沿江工业业开发区区要低22004

47、000元/，对南南京城区区的吸引引力较小小，但对对沿江工工业开发发区居民民仍有一一定的吸吸引力。阿尔卡迪迪亚项目目处于江江北板块块的第二二类地段段沿江江工业开开发区，该地段段吸引第第一类地地段和第第三类地地段潜在在购买力力的能力力非常小小，同时时还面临临着客户户向这两两类地段段流失的的压力。232项目目所在地地段总体体规划 住宅规规划 沿江工工业开发发区将建建成以扬扬子石化化等一批批大型企企业为主主体的、兼具科科研、居居住功能能的综合合性片区区。区内内由于一一些大型型企业的的存在，造成环环境存在在一定的的污染。项目要要成功，就要把把建成一一个综合合素质高高的高标标准住宅宅小区作作为开发发方向。

48、 配套规规划 地段内内总体的的配套设设施比较较齐全。同时在在此基础础上将与与开发同同步中小小学设施施（与项项目相邻邻）合一一个变电电站，解解决地段段内唯一一不足：用电负负荷不够够。 道路规规划 地段内内的道路路规划成成熟，道道路网发发达。项项目周围围的经五五路和纬纬二路将将在20005年年10月月份修建建完成。 小结：目前在在水、电电配套上上还不能能满足项项目的需需要，需需要政府府尽快解解决。233地段段功能 沿江工工业开发发区的总总体功能能定位为为工业、科研、居住的的综合区区。纵观观此地段段，本项项目周围围楼盘功功能定位位具有单单一性，主要是是经济适适用房和和单位福福利房在在此区域域内分布布

49、。对本本项目而而言，要要建成一一个高标标准、高高素质的的居民住住宅生活活区，是是本项目目取得成成功的指指导方向向。本项项目将在在此地段段扮演一一个领导导者的角角色，控控制消费费群的流流失和推推动居民民二次置置业。234板块块开发动动态 江北板板块是继继江宁板板块之后后，南京京房地产产市场的的又一个个焦点，以其特特有的自自然风光光、生态态环境及及价格优优势，成成为南京京市民置置业的有有一片热热土。另另外，南南京市政政府为了了刺激江江北房地地产市场场的发展展，出台台了一些些政策来来刺激市市场。 江北板板块今年年来推出出的楼盘盘如下： 第一类类地段：碧云山山庄、石石林快乐乐城、嘉嘉泰隆、翡翠城城、华

50、侨侨城、旭旭日华庭庭、浦东东花园、江畔明明珠广场场、明发发滨江新新城、大大华锦绣绣家园。 第二类类地段：滕泰花花园、福福基国际际花园、宝润花花园、水水榭花苑苑。 第三类类地段：华欧国国际友好好城、龙龙池翠洲洲、新加加坡花园园城、秀秀林水苑苑、百合合园。 小结：随着江江北房地地产市场场供应量量的放大大，楼盘盘之间的的竞争将将越来越越大，而而且竞争争格局也也在不断断的发生生变化，目前在在江北已已经出现现了一批批规模在在一千亩亩以上大大盘，这这将给江江北房地地产市场场带来很很大冲击击。235板块块价格水水平 江北板板块房地地产物业业以住宅宅为主，价格段段的划分分并不十十分明显显，以地地段划分分，总体

51、体上可以以划分为为三个价价格区。地 段楼 盘盘均 价第一类地地段旭日华庭庭29000元/平平方米华侨城29000元/平平方米江畔明珠珠广场29300元/平平方米明发滨江江31000元/平平方米第二类地地段福基国际际花园24000元/平平方米藤泰花园园24000元/平平方米第三类地地段华欧国际际友好城城26000元/平平方米（精装修修）龙池翠洲洲24000元/平平方米新加坡花花园城22000元/平平方米 由上表表可见，第一类类地段的的价格和和二、三三类地段段价格差差距并不不大，而而二、三三类地段段的价格格差距则则更小。支持一一类地段段价格主主要为临临长江、距离市市区近及及交通三三个因素素。二、三

52、类地地段价格格与一类类地段的的差距，其主要要原因：第一是是环境因因素、第第二消费费者对价价格比较较敏感，当价格格达到一一定水平平，消费费者向第第一类地地段流失失将会变变得很明明显。236板块块项目分分析 第一类类地段项项目分析析：1、江畔畔明珠广广场 装修状况况： 毛毛坯建筑类别别：小高层层、多层层物业地址址： 浦浦口大桥桥北路220号 HYPERLINK /asp/trans/BuyNewhouse/Proj_Add_Bus.asp?StrprojCode=&newcode=1810070499&strprojname=江畔明珠广场 交通状况况：1449路、1599路、1136路路、6114

53、路、盐浦线线、鼓珍珍线、鼓鼓扬线、汉江线线。开 发 商： 南京泰泰山房地地产开发发有限公公司销 售 证：办办理中（无销售售证）起价价： 26000元/平方米米， 均价：229000元/平平方米 最低价：28330元/平方米米， 最高价价：31150元元/平方方米付款方式式：一次次性或按按揭 主力户型型：3室22厅1224.778、2室22厅1225.0092室2厅厅94.93、2室2厅990.889 开盘时间间：20004-10-5占地面积积：7003000平方米米， 容 积积 率：2.664停 车 位：6650个个， 建筑面面积：11845500平平方米绿化率：35.46%2、石林林快乐城城

54、装修状况况：毛坯坯建筑类别别：多层层物业地址址：浦口浦浦珠路1126号号 HYPERLINK /asp/trans/BuyNewhouse/Proj_Add_Bus.asp?StrprojCode=&newcode=1810066200&strprojname=快乐之城 交通状况况：汉江江线 、鼓珍线线、 盐盐浦线 开 发 商：南南京石林林房地产产开发有有限公司司 销 售 证：浦浦房销第第040010号号均价价：27750元元/平方方米 付款方式式：一次次性或按按揭 物业类别别：普通通住宅开盘价：25000元/平方米米3、恒辉辉.翡翠翠城物业类别别：公寓寓付款方式式：一性次次或按揭揭 装修状况

55、况：毛坯坯建筑类别别：小高层层、多层层物业地址址：浦口口浦珠北北路1110号 HYPERLINK /asp/trans/BuyNewhouse/Proj_Add_Bus.asp?StrprojCode=&newcode=1810067872&strprojname=恒辉.翡翠城 开盘时间间：20004-88-100交通状况况：6003、盐盐浦线、鼓扬线、江江汉线、浦葛线线 入住时间间： 20005-11-1， 开 发发 商：恒辉房房地产 占地面积积：730000平平方米， 销 售售 证：浦房销销第0440188号建筑面积积：11550000平方米米， 均价：226000元/平平方米容 积 率：

56、1.550， 售楼处地地址：浦珠北北路1110号绿化率：36%总 户户 数：9366停 车 位：28554、明发发滨江江新城整个社区区占地116000亩，建建筑面积积1600万平方方米，其其中住宅宅建筑面面积1440万平平方米，商业建建筑面积积20万万平方米米。绿化率：40%，建筑形态态：包括括小高层层、高层层及联排排别墅、独立别别墅。交通：江江汉线、鼓扬线线、6003W、盐浦线线、浦葛葛线等多多配套：邻邻近浦口口区小红红花幼稚稚园（市市重点）、浦口口区实验验小学（省重点点小学）、省级级示范中中学十七七中。社社区内设设有五所所幼儿园园、两所所小学、一所中中学，充充分满足足业主子子女就学学的需要

57、要；三座座大型会会所，两两个商业业中心。景观：与与筹建中中11万万平方米米北堡中中心公园园连成一一片，独独享2.4公里里长江黄黄金岸线线卖点诉求求：A、土地未来 B、建建筑生活 C、风风景灵韵111月288号开盘盘，首期期60万万平米开盘起价价：26608元元/平方方米最高价：42000元/平方米米（观景景楼）第二类地地段项目目分析：1、腾泰泰花苑 建筑类别别：多层、小高层层付款方式式：一次性性或按揭揭， 装修状况况：毛坯坯开 发 商： HYPERLINK /Asp2Html/asp_trans_BuyNewHouse_NewHouseView/newhouse_gsjj.asp?intnew

58、code=1810071742&developer=20040714093713 南南京腾泰泰房地产产、南京京嬴仁房房地产 物业类别别：普通住住宅销 售 证：六房预预字第0030330号开盘时间间：20004-77-188 均价：2400元元/平方方米最高：226000元/平平方米 建筑筑面积：12000000平方米米售楼处地地址：大大厂纬二二路（大大厂地税税局旁）物业地址址： 六六合大厂厂纬二路路（大厂厂地税局局旁） HYPERLINK /asp/trans/BuyNewhouse/Proj_Add_Bus.asp?StrprojCode=&newcode=1810071742&strpro

59、jname=腾泰花苑 2、福基基国际花花园项目共分分四期开开发，一一期位于于杨庄、杨新路路南侧，占地336亩，建筑面面积2881966平方米米；二期期位于杨杨新路北北侧，建建筑面积积约为44万平方方米；三三期位于于蒋家洼洼，占地地约2000亩，建筑面面积近220万平平方米，四期位位于杨庄庄十字路路口。装修状况况：毛坯坯 建筑类类别：多层付款方式式：一性次次或按揭揭 户型面积积：1155.688、1122.699、91.57、85.59 物业地址址：六合合杨新路路转盘（桂馨园园东侧） HYPERLINK /asp/trans/BuyNewhouse/Proj_Add_Bus.asp?Strpro

60、jCode=&newcode=1810068403&strprojname=福基国际花园 物业类别别：普通住住宅 开盘盘时间：20004-55-5交通状况况：鼓扬线线、浦葛葛线、盐盐葛线、1路22路环线线 开 发 商：南南京福基基置业有有限公司司 入住时间间：20005-22-1 均价：24000元/平方米米 售楼电话话：5700232243 容 积积 率：1.55绿化率:32%第三类地地段项目目分析：1、华欧欧国际友友好城装装修状况况： 精装修修均价价：26000元/平方米米 建筑类别别：别墅、高层、小高层层物业地址址： 六合龙龙池湖畔畔 HYPERLINK /asp/trans/BuyNe