房地产项目集合资金信托计划（债权认购）风险评审报告-最终模版

1、PAGE PAGE 3风险评审报告根据监管机构的监管导向和公司的要求，风险管理部在认真分析和评审房地产融资业务部提交的*X号集合资金信托计划（债权认购）可行性研究报告等材料的基础上，特出具本风险评审报告。本风险评审报告仅作为*信托内部决策参考之用。 一、报告依据根据房地产融资业务部于年7月27日提交的*X号集合资金信托计划（债权认购）可行性研究报告电子版、其他预审核资料撰写本报告。二、尽职调查情况1.风险部是否参与尽职调查：否三、风险分析（一）交易结构概述本项目交易结构为债权认购，信托计划总规模12,000万元50,000万元，总期限不超过2.5年,由证券股份有限公司（以下简称“证券”）设立资

2、管计划委托我司以债权认购方式受让河南商业运营管理有限公司（以下简称“商业”）对河南省天地实业有限公司（以下简称“河南”或“债务人”）的债权，融集资金主要用于商业自身的发展经营支出。为保障债务人河南按时、足额偿还信托债权本息，河南以其合法持有的位于郑州市龙湖中环南路北、龙湖中环路东的总面积为34873.64平方米的土地使用权（土地证号：郑国用（2015）第XQ1070号）为信托债权本息提供第二顺位抵押担保。同时，商业、河南子公司河南奥林匹克置业有限公司（以下简称：奥林匹克）以及河南的实际控制人张作彬为本信托计划提供连带责任保证。本项目分析的重点是标的债权的分析、债务人信用风险、担保人保障效力。（

3、二）风险分析1.标的债权的分析信托资金用于购买商业持有的对河南的应收债权，可研列示形成轨迹为：为满足河南的孙公司河南仁信置业有限公司（以下简称“河南仁信”）经营发展中的资金需求，截至年7月22日商业累计向河南仁信汇入款项50,200.00万元，后三方达成协议，由河南承继该笔债务代替河南仁信偿还对商业的50,000.00万元债务。经查询商业和河南存在关联关系，不排除该笔应收债权是通过关联单位虚增的可能，本项目为事物管理类项目，我司不参与项目前期尽调，本次拟购买的债权真实性和合法性由委托人自行研判。2.债务人信用风险分析债务人河南成立于1995年8月，位于郑州市郑东新区商务内环路16号15层，注册

4、资本8,000万元，主要经营范围为房地产开发与经营；建材、日用百货、五金交电的经销；房屋租赁；民用航空器租赁。根据截至年6月未经审计的单体财务报表显示，总资产104,696.09万元、总负债19,205.61万元、所有者权益85,490.23万元，资产负债率18%。总资产中其他应收款57,267.88万元（主要为关联单位往来）、存货32,358.90万元（全部为开发成本）；总负债中其他应付款13,757.16万元；2013年至年6月营业收入分别为515.63万元、10,528.79万元、164.91万元、4.86万元。可研中关于债务人的信息较少，财务报表仅为单体报表，难以判断债务人真实经营状况

5、，其是否有实力顺利建设该项目、是否有足够的融资能力、是否能取得市场的认可、第一还款来源是否充足均存在很大的不确定性，存在较大风险，本项目为事物管理类项目，我司不参与项目前期尽调，不排除其存在民间借贷行为的可能。3.担保人保障效力（1）抵押物风险分析本次信托以河南拥有的位于郑州市龙湖中环南路北、龙湖中环路东的总面积为34873.64平方米的土地使用权（土地证号：郑国用（2015）第XQ1070号）为信托计划提供第二顺位抵押担保，该抵押物现抵押在信托公司名下,待解押手续办理完成我司成为唯一抵押权人后，再进行放款。预评估总价为75,023.66万元，抵押率66.65%，本次信托计划提供抵押担保的土地

6、所处地理位置较好，未来开发销售前景较好，但由于本项目为事物管理类项目，拟抵押地块由委托人指定评估公司评估，评估价值、抵押率等经委托人认可，我司作为受托人仅接受委托人指令，对抵押物可能存在的风险不做判断。（2）担保人1-商业连带责任保证担保人1-商业成立于2015年01月，注册资本为1,000万元，位于郑州市金水区民航路6号金航大厦10层，经营范围为商业运营管理，品牌营销策划，企业管理咨询，经济贸易信息咨询等。根据截至年7月22日未经审计的财务报表显示，总资产51,116.05万元，其中其他应收款50,960.00万元（主要为关联单位往来）；总负债51,137.75万元，全部为其他应付款（主要为

7、关联单位往来）；所有者权益-21.7万元；资产负债率为100%；2015年度和年1月至7月22日营业收入均为零。由于该公司成立时间较短，且资产主要依靠关联单位往来款虚增，公司成立至今未实现营业收入，该担保人担保实力很弱。（3）担保人2-奥林匹克连带责任保证担保人奥林匹克成立于1997年3月，位于郑州市金水区民航路6号金航大厦，注册资本5,000万元，主要经营范围为房地产开发与经营；房屋租赁。根据截至年6月未经审计的单体财务报表显示，总资产256,458.69万元、总负债212,037.74万元、所有者权益44,420.95万元，资产负债率83%。总资产中其他应收款111,549.48万元（主要

8、为关联单位往来）、存货83,368.33万元（全部为开发成本），长期投资29,780.00万元；总负债中预收账款59,210.93万元、其他应付款83,414.60万元、长期借款59,000.00 万元（全部为信托和四川信托资金）。2013年至年6月的营业收入分别为13,281.89万元、12,932.82万元、14,213.18万元、576.02万元；净利润分别为-1,012.37万元、-82.17万元、-2,354.81万元、-7,395.96万元，担保人近几年收入规模相对信托规模较小，且净利润全部为负值，若本信托计划成立，刚性负债规模将达10.9亿元，未来还款压力很大，担保人担保实力很弱

9、。（4）担保人3-实际控制人连带责任担保河南实际控制人张作彬提供连带责任担保。此项担保措施主要是对其道德风险的约束。4声誉风险方面信托总规模5亿元中的1.5亿元由证券设立资管计划向合格投资者进行募集，投资者是否能够完全了解项目风险存在不确定性，极端情况下若出现纠纷，可能将对公司的声誉产生不利影响。四、评审结论整体来看，信托资金用于购买的应收债权真实性和合法性由委托人自行研判，不排除该笔应收债权是通过关联单位虚增的可能，可研显示债务人的财务报表仅为单体报表，难以判断债务人真实经营状况，第一还款来源是否充足存在很大的不确定性，存在较大风险，本项目为事物管理类项目，我司不参与项目前期尽调，不排除其存在民间借贷行为的可能。抵押物的评估机构由委托人指定，评估价值、抵押率等经委托人认可，我司作为受托人对抵押物可能存在的风险不做判断，同时担保人商业和奥林匹克总体来看担保实力一般，另外部分信托资金由证券设立资管计划向合格投资者进